❶ 什么是房地产融资
房地产是已土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系的总称。在不同的社会形态中，房地产始终是人类赖以生存和发展的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。在现代市场经济中房地产包括着丰富的内涵，一方面房地产是以土地和房屋设施为其存在的物质形态，但房地产是一个经济范畴，是一种特殊形态的财产，是一种财富的象征。另一方面，以财产形态存在的房地产必然会涉及到权属关系，在不同的所有制条件下，其权属状态不同。
房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。
第二个问题解答：（用菜单展开方式表述）
流程分几种，看你的问题估计你问的是开发：
选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书
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向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
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向计委申报立项报告
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计委函至规划局
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规划局会签返计委
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计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
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运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
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对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
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据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
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规划局法征地意见函
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到土地管理部门及土地使用部门征求意见
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新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科
结果报市房地局 结果报市房管局
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市政府下文批地
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画桩位给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理
钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书评估项目建设用地地价
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申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口交纳地价款取得
│ 土地使用证
按规划设计条件征询意 │
见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房
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规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证
│ │
委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置
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到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册
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规划局审方案提出意见 到园木局申请伐树许可证
│ 了解线路情况与供电局运行班协商
修改后送首规委审图 改造、移线方案
│ 煤气、道路、上下水改路由
首规委召开市政协调会 到供电局业扩处申请用电报表，做正式
出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
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进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
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领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明
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运用“营销策划展示设计系统” 到计委申请，列入 到税务局取税单
制作资料 计划（建委会签）
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报价小组审查，领取内外销 到建委工程处领开工 持年度计划、税单到区计、经委领
许可证 审批表 投资许可证登记卡，登记并取得许可证
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建委、物价局下文批价
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运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章，证明市政条件落实
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四源费缴纳
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到开发办市政处核实任务
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开发办工程处同意招标
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填招标申请书并到市招标办登记
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招标办看现场
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运用“投资项目概预算系统”编制标底
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招标办审查标底
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开标会
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定合同，写评标报告，发中标通知书
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招标办盖章同意
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施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书
同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任 处登记
务来源及一切手续
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建委工程处同意开工，办理开工许可证
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施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工
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小区内线 通知区园 按道路 到自来 到热力 （自建锅 到煤气公司
路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房） 报装
计 办 行施工 科报装 装 环保 到规划科定
委托施工 交绿化费 市政办 委托线 委托线 局同 线路方案
配电室土 绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 设计
建工程验 路队验 施工及 施工及 炉房 看现场
收 收 验收 验收 规划 施工
设备安装 到市政 位置 业务科检验
及验收 监理所 委托 同意接气
送电 下水报 设计 凭通气单到
装 到劳动 管网所办固
规划设 局报装 定资产转移
计 环保局 手续及通气
竣工验 审查消 手续
收 音除尘 凭接气单到
设备 液化气公司
竣工验收 办各户通气
手续
通气
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全部工程竣工
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四方验收、检验单签字盖章
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凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收
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出库分配及销售、办理产权证
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运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
❷ 现在房地产开发商还有哪种融资方式
房地产公司合作融抄资，包括外袭资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验，进行优势互补。
2、通过合资合作可以共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式之一。
二、债券融资
房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。
三、商业银行贷款
商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金来自商业银行。
❸ 〔房地产公司业内人士进〕地产融资专员是做什么
专门搞融资的企业管理人员.他根据公司的生产经营状况、资金拥有的状况，以及回公司未来经营发展的需要答，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金(当然必须经董事会或经理同意)，组织资金的供应，以保证公司正常生产和经营管理活动需要。
做好了前景广阔啊！
❹ 房地产公司的融资专员是做什么的
岗位职责：来
1.负责公司投融资源信息的收集、整理与分析，建立融资渠道以及向有关机构提供有关融资报表；
2.负责与金融机构、政府及相关机构的联络、接洽，建立广泛的信息来源渠道和良好的合作关系；
3.负责实时监控融资政策变化，编写融资决策报告；
4. 负责对投资项目的可行性进行研究，负责设计评审工作；
5.协助相关部门及中介机构，积极寻找融资渠道；
6.合理管理部门内部各种文件资料（各家公司的授信材料、银行合同、发票等）；
7.负责整理准备部门召开例会的相关材料；
8.负责协助部门领导办理其他临时性工作、协调工作。
❺ 房地产企业如何融资
1、开发贷融资抄（最常见的，最容易的袭）：即获取土地、取得四证后向银行申请开发贷融资，利率通常较低，略高于现行贷款利率20%；但开发贷往往监管较严，数量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融资：原则上与开发贷不能同时获取，但现在基本可操作；
3、企业债券融资：这种融资通常适用于上市公司，尤其在香港及国外较为常见，利息极低，企业信誉度越高，成本越低，是企业的首选，但需控制负债率；
4、股权融资：企业间的股权合作，资金方的股权投资，向股东募集资金，定向募集，公开募集（增发等）。现在用的比较多的假股增债，即基金公司以股权方式介入，但不参与管理，约定未来某一节点以约定的利息回购股份。
5、其他方式：理财方式，其实通过第三方募集资金，类似于抵押贷款
……
❻ 房地产融资的发展前景
在中国城镇化进程中，房地产企业发挥了重要的带动作用。但是同时由于房地产行业的投资大与周期长特点，仅仅依靠自有资金无法满足资金需求。由于中国金融体系尚不完善，金融市场尚不规范，相应的政策还需要调整，导致房地产企业融资渠道窄，而房地产金融的发展是推动中国房地产市场启动的关键环节。以下是中国房地产金融发展前景分析：
中国房地产金融业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时其属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，所以融资对房地产企业尤其重要。在我国目前的金融环境下，房地产业融资渠道单一，投融资金融创新滞后，在一定程度上限制了房地产企业的成长，同时融资渠道单一导致风险过度集中于银行也加大了我国的金融风险。大力发展多元化的房地产金融市场，积极培育二级市场，不同的企业选择适合自己的不同的融资方式，可以有效解决我国房地产融资渠道的问题。中国经济处于高速增长向平稳增长的“换挡期”，全面深化改革也在走向“深水区”，这使得宏观经济稳中有险，稳中有忧。尤其是去产能化带来的金融风险以及房地产下行带来的地方债务风险，成为当下最为突出的两大金融风险。如果说银行不良资产余额和比率的上升还是渐进的话，则房地产下行带来的地方债务风险更为核心和更急需化解。
房地产金融发展前景分析显示，随着土地价格的上涨，开发商为了能吃下足够的土地储备，更加依赖杠杆开发，对金融中介的依赖程度越来越高，金融和地产成为了“鸡生蛋，蛋生鸡”的关系，两者相互促进。地产周期和金融周期高度同质化，房地产行业和金融行业的联系越来越紧密，房地产行业的金融化程度也越来越高。
地产和金融联系越来越紧密的第一个表现是房地产投资增速和房地产开发资金来源的相关性越来越高。从2008年起，房地产开发投资和销售之间的关系开始弱化，而地产开发投资和资金的关系有所增强。
❼ 房地产业融资体系的现状与趋势
房地产业融资体系的现状与趋势
房地产业融资体系的现状与趋势
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我国房地产业投资自1998年以来，已连续5年保持年均近20%的增长。1999年以来，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升态势。房地产贷款至去年为止已占了贷款余额的20%强。国内房地产开发的资金来源几乎60～80%依赖银行贷款。国外房地产行业的融资结构中，银行债权融资占10～15%，而股权和各种直接融资则占70%。与国外开发模式相比，国内银行所承受的风险明显偏高。因此，从去年开始，国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根，并已取得了初步成效。
央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。对开发商来说，可以采用的融资方法一般包括以下几种：合作开发或项目公司被收购，企业上市，居民住房按揭贷款，商业抵押贷款，基金、信托、房地产资产证券化以及融资租赁等等。本文将对上述融资方式的概念及其操作可行性进行简要的分析。
1. 合作开发或项目公司被收购
去年以来，已有多家国内企业与外资成功合作开发房地产项目。2003年7月，摩根士丹利先后与上海永业集团合资成立境外项目公司，投资9000千万美元，打造“锦麟天地雅苑”，与上海复地集团合作投资5000万美元，建造上海“复地雅园”；新加坡腾飞基金收购并开发上海腾飞大厦。国际投资机构是否参与国内企业投资合作主要取决于两个方面，一是项目的基本强弱因素，二是企业形象、专业性和市场化程度。对于国内企业来说，通过与强手合作，可寻找到高质资金的来源，达到投资融资方向的创新及融资渠道的整合提升。
2.房地产企业上市
据了解，在美国，资信前3名的地产企业的市场占有量占全国的45%；在香港，也是由七八家资信好的大企业占了近8成的市场份额。随着房地产开发的要求越来越高，在未来3年内，中国几个大城市的房地产开发必将主要集中在少数房地产巨头身上。
中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。但是，发行股票过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求非常严格，而房地产开发项目本身具有的投资回收期长，现金流不均匀，业绩变化大等特征，目前大多数房地产公司都无法达到此要求。随着二板市场的建立，或许能给开发商带来一点惊喜，但是，这个新投资市场出现，也可能使得部分资金撤出房地产投资市场，更加促进房地产行业优胜劣汰的步伐。
3.房地产投资基金
房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例。按照国际定义，房地产投资信托基金有三个分类。一是股本房地产投资信托基金。该基金投资于房地产，收入来自于租金和房产销售利润，如新加坡政府投资公司、美国国际集团、麦格里银行、摩根士丹利等；二是抵押借贷房地产投资信托基金。该基金是向房地产主贷款，收入来自于抵押借贷的利息；三是混合型房地产投资信托基金。该基金既投资于房地产，也向房地产商贷款。目前国外基金进入我国市场还有一种方式是投资不良资产，比如高盛、摩根士丹利购买资产管理公司的不良资产。
现在美国有300多只房地产基金，规模在3000亿美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。由于我国目前没有明确的法律法规，国外基金多借财务管理公司、投资公司等形式进入国内市场。国内企业运作的不规范以及房地产市场的不透明，仍是海外基金进入的主要障碍。据统计，中国目前有57只信托基金，其中20只投资于房地产，但并非国际定义的房地产投资信托基金，因为它们不是在严格的房地产投资信托基金相关法律下运作的。随着信托业“一法两规”的出台，不仅规范了信托业务，也使信托开始发挥出银行所不能替代的特殊优势，开辟了房地产融资的新渠道，其前景被十分看好。
4.房地产投资信托
房地产投资信托的程序分为如下几个步骤：设立房地产投资集合资金信托计划；信托公司发行信托，募集信托资金；信托公司向房地产公司投资，形成股权；项目方（或第三方）承诺股权回购；第三方为股权回购提供履约担保；项目方对项目进行开发、建设；项目方向信托公司分配投资收益、回购股权；以及信托公司向信托受益人分配信托财产。信托在串接多种金融工具方面独具优势，可以引入海外基金，可以充当国内的产业投资信托基金，以固定回报的方式或股权投资方式进入项目公司，在适当的时候将项目公司包装上市，完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。根据不完全统计，2003年全年约有70亿元资金通过信托方式进入房地产领域。一般的信托期在3年以内，预期收益率最高达8．4％，绝大部分都在4％以上，预期收益远远高于银行的协议贷款，因此对投资者有相当大的吸引力。
目前房地产企业把信托资金当成债券或贷款来用，成本高于银行，风险也并不比银行低。信托产品及其宣传与营销策划还需要有完善的市场来支撑，使其流通更为便捷。信托在国内还不能与银行贷款相抗衡。因此，尽管信托有着很多优势，但由于信托产品有一定的先天局限性，又受到严格的政策限制，对于个人投资者来说门槛比较高，给融资造成困难。
5．房地产资产证券化（含住房贷款 证券化RMBS和商业物业证券化CMBS）
实施证券化必须建立起独立的评估体系、信用担保中间人体系，以及全国性的银行交易网络。我国目前还没有完整的住房金融体系和相关的保险体系，住房公积金制度也仅限于部分城镇地区，在缺乏有影响力的独立资产评估公司和信用担保中间人的情况下，对房地产地价、地面建筑质地的评估，显然存在技术难度，增大了住房抵押贷款证券化的风险。房地产信贷不仅是银行质量最好的资产，而且增长速度也很快。目前个人住房抵押贷款年均增长率达112.8%；个人贷款余额2003年底达到11780亿元，是1977年的60倍，占社会贷款余额16.98万亿的6.69%。如果没有完整的信用担保体系大面积推行住房信贷资产证券化，将是银行潜在的风险。资产证券化，不仅有利于房地产商，同样对银行有利，降低了银行单纯依赖贷款的风险性。
据悉，关于房屋抵押贷款证券化的方案酝酿了3年，已于2003年3月递交国务院。相信不久亦将出台。
6.地产金融新产品（含按揭保险和权属保险）
目前的保险行业可运用资金规模已经超过8000亿人民币。保险公司通过对项目进行专业评估，得到有关建筑各方面存在有意外情况发生的可能，并对这种可能采取有针对性的防范措施；另外，保险公司还会请专业人士对建筑工程的整个过程进行监理，将各种不安全的因素降到最低；对于购买投保了建筑保险项目的消费者，保险公司的介入等于为项目增加了一个监理机构，而对于由于意外造成的损失，保险公司将按照保险合同予以赔偿，这无疑降低了投资置业的风险。庞大的保险资金介入长期稳定性的房地产应该是一个新的融资途径，保险涉足房地产业，这是又一条非常重要的融资新渠道。但现有市场上可用的工具比较少，政策上也有一定的障碍，与房地产业的衔接还有一个缓冲的过程。
7.房地产融资租赁
房地产融资租赁即指拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。
房地产融资租赁公司作为一个市场化的经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资。房屋使用者通过支付租金直接获得使用权。房地产融资租赁可以为承租人定做灵活的还租安排，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。同时房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。对出租人来说，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故大大地降低了房屋消费的门槛，降低风险。出租人通过收取租金获得收益，以相对无风险的方式获得高于银行利息的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。
在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家，融资租赁业年平均增长达30％，成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。随着我国社会主义市场经济的建立和完善，融资租赁在我国也将成为贷款、证券之后的第三个重要资本市场筹资方式。当前我国居民储蓄存款多，民间资本充裕，但投资渠道不多，且风险大，这为房地产融资租赁方式提供了空间。
❽ 是做房地产融资还是继续做项目财务究竟哪个更有前途
是做房地产融资还是继续做项目财务？
个人建议做项目财务
原因：1.房地产从大环境来说，这个行业从发展到极盛到现在，已经出现了内部的不稳定性，虽然 总体仍然保持不错的态势，但是以后怎么说是个问题
2.从专业角度来说，房地产融资只是财务专业的一小部分，而项目财务是一个整体，开始你 可能只涉及整体之中的一块业务，但是如果你坚持做下来，熟悉了这其中的所有业务模块 的时候，你就具有了掌握整个项目财务核算的能力，这种能力为你今后的发展是很好的
3.身体角度，房地产融资没那么好做，我以前被招聘过做融资，对方很直接的问我会喝酒 不，由于本人正巧不会，所以就没有去工作，融资说白了就是搞钱，而企业搞钱大部分都 是在酒桌上搞的
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究竟哪个更有前途？
如果你十分想做融资，那就告诉你唯一的好处就是能广积人脉，这一点上来说前途是比项目财务强
如果你想做项目财务，那还是告诉你好处就是项目财务能提升自己的业务水平，这是最实在的
主要看你自己偏重哪个
❾ 房地产的融资是什么概念
、房地产的融资是什么概念？
1. 融资，就是有资金需求的单位或者个人，向有资金闲余回的单答位或者个人获取资金使用权的行为。
融资的方式可以是借贷，也可以是引入对方合股合资，合作经营，发行票据和衍生工具等方式。常见的说，向银行借钱，企业向投资者借钱（发行债券），以及发行股票募集资金，都是融资行为。
2、房地产的融资：就是指：房地产企业行业向银行借钱，向投资者借钱（发行债券），以及发行股票募集资金的融资行为。
房地产行业是国家调控重点单位·，所以相同条件，房地产开发贷款非常难办理，要求必须是二级以上开发资质，这样把90%的开发企业拒之门外了。
3、 基本上房地产项目融资额都是上亿的，因为资金规模很大也就制约了，走传统民间借贷渠道的话比较难，目前我的操作方式是借道信托和国外投资基金。
4.房地产的融资包括：股东增资、银行贷款、信托融资、委托贷款、抵押典当、民间融资、内部集资等等。