融资地块挂钩

A. 融资地块楼面地价如何确定

楼面地价是指单位建筑面积所分摊的平均的土地价格。房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。楼面地价的计算公式如下： 楼面地价 ＝ 土地价格 / 规划建筑面积 ＝ 土地单价 / 容积率。

B. 什么是融资用地

一、土地融资，是金融行业中的经营模式之一，其实质是将土地作为信用抵押，以获取资金维持经营的一种模式，其已经成为国际通用的金融模式。

二、融资用地不等于卖地。

土地融资起源于1998年实行的《中华人民共和国土地管理法实行条例》赋予了我国地方政府出让土地的权力，使地方政府可将土地出让以获得土地出让金、土地税费等收入，并将其作为地方财源的政策支持。

在地方财政收入远远满足不了城市化快速发展需求、土地管理新政策的大背景下，地方政府土地融资则顺运而生。

(2)融资地块挂钩扩展阅读

内部融资方式包括：

（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。

自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。

（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。

参考资料来源：网络-房地产融资

参考资料来源：网络-投融资规划

C. 土地占补平衡与用地增减挂钩指标区别

占补平衡和增减挂钩不同点在于：第一点不同是两者出现前后不同，很明显占补平衡是前辈，增减挂钩是晚辈。

第二点不同是两者出发点不一样，占补平衡立足于土地管理法，非农业建设项目（不管在不在计划内）占用耕地就必须得补充等质等量的耕地。

简单的说就是不补充耕地就违法，前期什么土地预审程序就甭想过关；增加挂钩是基于土地利用总体规划，建新区和拆旧区是在计划内地安排补充等质等量的耕地的项目。

第三点不同是因为增加挂钩有关键词挂钩，挂钩就是建新区和拆旧区是一一对应的，建新区和拆旧区可以同时进行动工；而占补平衡倒是没这个要求，非农业建设项目占用的耕地是马上要用到的，补充的耕地可以是系统中任意项目的剩余指标，只要符合要求就可以用。

就是说占补平衡可以是用现成的等质等量的耕地来补充，而增减挂钩是新开垦开发整理项目增加符合要求的新增耕地，时序有差别。

(3)融资地块挂钩扩展阅读：

占补平衡提出的较早，目的主要为了保护耕地，提出建设用地占补平衡保障耕地数量不减少，但现在基本没有人提这个了，因为耕地数量总体趋势一直在减少，原因除了建设占用还有农业结构调整和退耕还林等，建设占用要补充相应耕地是全国性的政策，只要新增建设用地都要执行这个规定。

占补平衡是基于《土地管理法》第四章耕地保护中的“国家实行占用耕地补偿制度。

城乡建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块和拟用于城镇建设的地块等面积共同组成建新拆旧项目区。

通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。

D. 如何解决小城镇建设融资

建立健全多元化投入机制。小城镇建设必须解决好投融资机制问题。要创新思路，建立政府主导的多元化小城镇建设投融资机制。一是发挥政府的主导作用。各级财政都应设立专项资金，统筹安排用于支持小城镇，尤其是重点中心镇和特色镇道路、排水、污水和垃圾处理等市政设施建设，或用于小城镇重大基础设施项目建设贷款的贴息。完善镇级财税管理体制，增强镇级财政活力，小城镇范围内经营性用地出让净收入全部返还所在乡镇，用于小城镇基础设施和公共事业建设。城乡建设用地增减挂钩，新增地块有偿供应收益，要有相当比例用于项目区小城镇基础设施建设。当年收取的小城镇建设维护税和基础设施配套费，年底全额返还乡镇。对小城镇建设中涉及市权范围内的行政事业性收费实行减免政策，支持小城镇开发建设。二是按照“谁投资、谁受益”的原则，鼓励引导社会资金参与小城镇建设。要充分利用本地优势，实行优惠政策，开展招商引资；对部分市政公用设施和社会公益项目采取拍卖、租赁、承包、转让等方式，实行市场化运作，增加城镇建设投入。三是利用房地产开发促进基础设施建设。将城市房地产开发引入小城镇，制定小城镇房地产开发的土地支持政策。各县市每年应统筹安排一定比例的农用地转用计划，用于支持小城镇建设。土地利用总体规划应根据小城镇发展规划的需要及时修编，为小城镇发展预留空间。城乡建设用地增减挂钩形成的土地指标，按一定比例用于小城镇建设。对重点中心镇和特色镇的用地计划实行单列，优先保障用地供应，减免房地产开发建设相关规费，降低房地产开发成本。

E. 土地挂钩试点，中央是宣布失败了吗

城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作目标。通过科学实施“挂钩”试点项目，不仅缓解了用地压力，促进了经济发展，而且有力支持了新农村建设，走出了一条依法管地、科学用地、和谐发展的新路 在我们这地方新农村建设好像不是在给农民造福，农民失去了地，几万块买断了农民生活来源，有的是被迫农民上楼，表面是富裕了，实际上吃的是酸菜萝卜，其他的就不说咯，你也知道，，，，，，，，而且楼市好的时候很积极的进行工作。从去年开始 ，建设楼房工程延缓，资金不到位。楼虽然没烂尾，但质量问题是个极大的问题。有没什么有力监管。现在补偿不到位。卖地得来的钱也没给农民，拆房子补偿也比同乡镇的低，很多人不愿意搬。但是楼又盖起来了，不能空着，后期工程又没钱盖。导致如果拆迁，房子不够搬的，只能一人分个30多平米，置换多出的面积先欠着，等后续工程盖楼，这个基本就等于打白条。，。。不搬呢，就空闲了大批房子，质量不好 又卖不出去，。政府部门天天跑户做工作号召搬迁，而且耕地根本就是占了就没了，想恢复耕地面积估计怎么也得十几年下去。更可怕的是，卖地给企业了，带动了周边。现在村子里大好的耕地都种成了树，等再次征地好换钱。。现在村民基本就是托着，因为楼是10年开始盖的，盖了2年多刚起主体。估计要拖着等楼房成危房，这问题就解决了。。。现在政策要怎么改 下一步会怎么办呢。我们是山东省 详细的给追加高分

F. 建设用地增减挂钩中划拨方式供地的建新地块资金来源有哪些

镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦

G. 土地增减挂钩简单的说什么意思

简单地说，土地增减挂钩就是城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区）。

通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。

土地增减挂钩的作用：有大量集体建设用地远没有得到充分利用，在城乡统筹的方略下，可以做到既通过保护耕地直接保护农业，又充分利用城乡建设用地发展工业和城市、最后间接刺激农业的发展。

(7)融资地块挂钩扩展阅读：

根据《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》第三条规定，挂钩试点工作应以落实科学发展观为统领，以保护耕地、保障农民土地权益为出发点，以改善农村生产生活条件，统筹城乡发展为目标，以优化用地结构和节约集约用地为重点。具体遵循以下原则：

（一）以规划统筹试点工作，引导城乡用地结构调整和布局优化，推进土地节约集约利用，促进城乡协调发展。

（二）以挂钩周转指标安排项目区建新拆旧规模，调控实施进度，考核计划目标；

（三）以项目区实施为核心，实行行政辖区和项目区建新拆旧双层审批、考核和管理，确保项目区实施后，增加耕地有效面积，提高耕地质量，建设用地总量不突破原有规模；

（四）因地制宜，统筹安排，零拆整建，先易后难，突出重点，分步实施；

（五）尊重群众意愿，维护集体和农户土地合法权益；

（六）以城带乡、以工促农，通过挂钩试点工作，改善农民生产、生活条件，促进农业适度规模经营和农村集体经济发展。

H. 土地增减挂钩是怎么回事

一、土地增减挂钩即城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩。

1、是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区。

2、通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。

二、城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的多重效应主要体现：

1、增减挂钩是推进城乡统筹和社会主义新农村建设的有效机制。

2、增减挂钩是促进耕地保护和节约集约用地的重要途径。

3、增减挂钩是优化土地利用结构和空间布局的重要举措。

4、增减挂钩是深化农村土地管理制度改革的助推器。

(8)融资地块挂钩扩展阅读

土地增减挂钩房屋拆迁补偿标准：

一、补偿是否合理应当建立征收是否合法的基础上。建议首先核实征收审批手续合法性，征收批准时间直接决定补偿标准。

二、具体涉及到土地、房屋、林木等地上附着物以及相关经营损失等征地补偿标准以征地批准机关批复的征收方案以及当地征地区片地价等规范性补偿文件为准并结合相应市场评估值。

三、政府只有依法实施征收并依法将征收补偿款全部落实到位的情况下，方可动土施工。

四、征地中拆迁农民住房应给予合理补偿，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户居住问题。

1、在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。

2、在城乡结合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。

I. 土地增减挂钩的挂钩区是什么意思

土地增减挂钩的挂钩区意思如下：

1、是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区。

2、通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。

(9)融资地块挂钩扩展阅读：

土地增减挂钩是通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。通俗点说就是拆除农民的宅基地用以置换城市发展所需的商业用地和工业用地。

农村土地增减挂钩拆迁宅基地补偿：

1、土地法修正草案明确单独补偿农村村民住宅。草案规定，征收农民集体所有土地补偿安置的具体办法，由国务院制定。依照国务院制定的具体办法，省、自治区、直辖市可以规定补偿安置的具体标准。

2、征地补偿内容增加了对宅基地的补偿和社会保障补偿。修正案草案规定，征地补偿包括土地补偿，被征地农民的安置补助与社会保障费用，农民村民住宅补偿，以及其他地上附着物补偿和青苗补偿。

3、在住房保障方面。将对城市规划区内的被征地农民提供该国有土地上的房屋，无法提供的按照市场价给予货币补偿；城市规划区外则安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本给予补偿。

J. 土地增减挂钩中出让地块财务成本怎么计算

其实异地施工与本地施工不同之处就在于人工费、材料费、机械费的价格是不同的，如果是计算工程预算费用的话，就使用当地的定额和取费标准，人工费、材料费、机械费按照当地政府主管部门规定的费用进行调差。如果是计算成本费用的话，则按照当地