⑴ 信托不太愿意做土地一级开发类的项目，原因是什么
土地一级开发的项目信托做的比较少，原因是土地一级开发的项目不像二级开发那样，拥有较高的利润，因此利润安全边际较低，同时，最重要的一点是土地一级开发受到的限制政策比较多。
对于政府与开发商来说，土地一级开发项目最核心的是政府与开发商的利益关系如何平衡。
大部分开发商并不指望通过收拾整顿土地获得直接受益，而是想通过接入一级开发的先机获得二级开发权。
但是，尽管全国没有一项统一的土地一级开发政策，现行的土地政策中有两条与土地一级开发相关的政策是绝对不能逾越的，最基本的土地一级开发政策红线，即土地出让金不能直接返还给开发商和经营性用地不能直接转给开发商，那么：
一方面，中心政府要求各地必需严格执行土地出让金收支两条线治理，即一些地方曾经操纵过的土地开发本钱在地价款中抵扣、土地收益直接返还、以代建市政项目换经营性土地、先征后返、各类补贴及土地出让收益直接分成等都是存在分歧，违规的。
另一方面，栖身、商服及产业等经营性用地必需实行招拍挂公然供地，也就是说，一级二级联动开发、协议商定地价、设置限制前提避免竞争等都是违规行为。
在不踩这两条红线的条件下如何确保一级开发商的利益，是土地一级开发的枢纽所在，也是信托会否选择做土地一级开发项目进行贷款的原因所在。
⑵ 土地储备贷款和土地一级开发贷款有什么区别信托计划可以参与吗
两者联系：
纳入政府土地储备范围的土地，在进行土地使用权出让前回，需要按照土地一答级开发的模式，对地块进行土地开发工作。
银监会向包括各地银监局、银行及信托公司在内的多家机构下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，因此集合信托计划不能直接参与土地储备贷款及土地一级开发贷，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，最好是融资主体将已经形成的应收账款做成财产性信托模式以规避。