『壹』 什么是房地产信托
房地产信托有两层含义，一是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房版地产委托给权信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。由于房地产的这种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已颁布实施的条件之下，其必将具有很强的生命力，一经推出，必然会受到各方的欢迎。二是房地产资金信托，即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。
『贰』 并购基金中为什么要设立两层spv
在标准的资产证券化当中，设立SPV的目的在于实现所谓的“真实出售”与“回破产隔离”答，简单来说就是将基础资产的风险与收益与原本拥有基础资产的发起人完全隔离开，也可以理解为把基础资产从发起人的资产负债表中完全剥离出来。
双SPV在美国的产生时主要是为了应对法规和税收上的一系列规定而创设的，目的是实现“破产隔离”与“税收中性”。）
与美国情况不同，在中国，主要是金融制度导致的这种交易结构优势吧。双SPV结构的直接好处就是能借助基金子公司专项计划的广泛投资范围，直接收购非标基础资产，而这是券商集合计划难以办到的。
可以理解为这是继信托、专项资管计划之后的第三种资产证券化通道。
『叁』 委托贷款的债权人是谁，是怎么认定的
(一)委托贷款中受托人代理权在性质上属于间接代理，适用《合同法》第402条的规定
在委托贷款业务中，受托人只收取手续费，不垫支资金.不为委托人介绍借款人，不接受借款用途不明确和没有指定借款人的委托贷款。即使是在委托合同与借款合同分别签署的情形下，借款人也是明知贷款资金的真实来源以及受托人与委托人之间存在的代理关系。因此，笔者认为，委托贷款中受托人代理权在性质上属于间接代理，适用《合同法》第402条的规定，将受托人认定为代理人、委托人认定为债权人在法律关系上更为清晰。
(二)从贷款资产所有权归属看，用于放贷的资金所有权并未转移给受托人，委托贷款资产并不计入受托人资产负债表，认定委托人为债权人能够得到企业财务报表的支持
由于委托贷款中委托人与受托人之间属于间接代理关系，而不同于信托贷款中委托人与受托人之间的信托关系，名义上都是受托人把贷款放给借款人的，但实质上是有区别的，最关键的就是委托贷款中用于放贷的资金所有权并不转移至受托人名下，受托人只是代为发放，资金借贷的双方实质上是委托人与借款人;而信托贷款中，资金在法律形式上已属于受托人所有，借贷双方是受托人与借款人。从法律关系上看，委托贷款中存在两层非独立的法律关系，而信托贷款中则存在两个独立的法律关系。因此，在债权人认定问题上，不能把委托贷款与信托贷款相混淆。委托贷款中，把委托人认定为债权人更符合法律逻辑。
(三)认定委托人为债权人，符合权利义务相一致、风险收益相匹配的原则
贷款债权中，债权人最核心的一项权利是回收债权。委托贷款中，回收债权的主要责任在委托人一方，受托人只是协助委托人回收债权。同时，贷款风险在委托人一方，贷款产生的收益也归属于委托人，而受托人并不承担任何贷款风险，除收取手续费外并不获取贷款收益。贷款收益，即贷款的法定孳息，应归债权人所有;而受托人收取的手续费，并非孳息，只是一项中间业务收入，相当于代理人报酬，认定受托人为债权人也与受托人并不获取贷款收益的事实不符。因此，认定委托人为债权人，符合法律基本原则。
(四)认定委托人为债权人，有利于保护贷款债权，也契合委托人、受托人双方的意愿
如前文所述，受托人并无利益冲动关心债权能否回收，债权能否回收并不影响其收取手续费，受托人只要按合同约定履行了发放贷款、监督使用和协助收回贷款等基本义务，就不会承担其他法律责任。而委托人则不同，债权能否回收不仅关系到收益能否实现，而且关乎贷款本金是否会遭受损失。
(五)认定委托人为债权人，也不违背委托贷款业务的监管初衷
委托贷款业务的产生是国家金融调控的需要。认定委托人为债权人，对央行调取和统计委托贷款数据、作出金融调控政策没有任何影响。
『肆』 房地产中介与信托有什么区别
说全面一点：房地产信托有两层含义，一是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产内委托给容信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。
『伍』 资管计划募集的资金投资于信托是什么意思
资管计划募集的资金投资于信托的含义有两层：
1、发行的这款产品为一款资产管内理容计划，资产管理计划为基金子公司或者券商发行，属于私募产品。
2、这款产品的投向为其它信托产品，是典型的投资资管的信托，类似TOT产品。
补充：这类产品，往往需要特别关注投向的标的信托，留意风险。
『陆』 盲目信托是什么意思
顾名思义，浪费者信托就是为那些家境虽好生活却没有节制、自控能力差的人设计的制度。在中国有“纨绔子弟”的说法，指的就是这种人。盲目信托则是指信托的委托人抛弃对信托财产的所有支配权，由受托人拥有充分的自由裁量权来管理和处分信托财产，委托人和受益人对信托财产的投资情况放弃任何知情权，也无权干预。
为什么自己的钱要别人控制？为什么自己的孩子要受他人管理？为什么作为财富的主人却心甘情愿放弃知情权和干预权？答案很简单：溺爱害人害己，无自控能力的人害己害人，于是就需要外界和制度来纠正。俗话说得好，没有规矩不成方圆。
浪费者信托是一种委托人出于保护受益人的目的而设立的信托。比如知道孩子有各种恶习又屡教不改，父母可以将孩子生活费用交给受托人或者信托公司。在这种信托中，受托人控制着信托收入和支出，按照受益人的实际需要将生活费少量发放给受益人。受托人还可以绕过受益人，直接支付给向受益人提供服务的第三方，比如向学校直接支付学费，向旅行社直接支付机票和住宿费，以免受益人截留挪作他用。受托人甚至无须咨询家长就可以拒绝受益人某些奢侈性消费的要求，比如去酒吧和不良伙伴们喝酒。
这种信托专门针对受益人的浪费习气，避免被委托的财产被其恣意挥霍。为了使信托财产始终处于安全状态，委托人还可以在信托文件规定严格禁止受益权的转让，受益人不能提前终止或向债权人转让、抵押信托财产及收益。同时规定如果受益人欠债，其债权人在信托财产事实上转移给受益人之前不能接近或得到受益人的利益。换句话说，受益人的债权人对信托中利益无权作出主张。如此一来，即便受益人是个挥霍无度的人，向其分配的财产也不会被债权人合法收走。
这种浪费者信托不仅可以用于对晚辈而且可以用于对长辈的限制上，比如富裕又有孝心的子女直接将费用支付给养老院而不是让老人自己支付，这样还能避免后者陷入骗子的陷阱。信托限制性消费就能起到未雨绸缪的防范作用，能让分辨力下降又固执己见的老人避免落入欺诈陷阱，安享晚年。
盲目信托就是委托人给予充分的信任，让受托人全权管理信托财产，自己不参与、不过问、不干涉。这种盲目信托在法制严格的西方国家主要适用于公职人员以及公司高管等个人理财，因其工作性质而与其决策地位之间产生利益冲突，因此立法者往往要求这些人利用盲目信托来隔离其个人财产的投资管理以避免可能出现的利益冲突以及内幕交易，从而确保其决策的客观公正。
同时，盲目信托的受托人必须是独立于委托人影响之外的金融机构，委托人不能持有其相当比例的股份或对该机构有实质性影响。这时委托人必须签订合同主动放弃许多权利，包括：不得对受托人的营运管理方式做出指示，不得要求受托人提供账目报告，不得任意取消受托人做出的营运管理决策，也不得变更受益人等。
不仅针对公职人员和金融机构高管，盲目信托在日常生活中也能发挥作用。以真人为原型的著名电影《公民凯恩》讲的是在1868年，凯恩的母亲从一个拖欠房租的住客那里获得了一个废矿的开采证，结果后来证明它实际上是一个金矿，蕴藏量占世界第三位。在一夜暴富的情况下母亲并没有冲昏头脑，她冷静地以矿产开采权人的身份，不顾凯恩父亲的反对，委托银行家泰彻的公司全权管理这份刚刚获得的产业，并且将幼年儿子凯恩交给银行家泰彻照管。让其带往大城市受正规教育，离开自己所在的穷乡僻壤。
泰彻对于受托的财产进行了合理的经营管理。他为凯恩置办了不少家业，其中一项重要的事情就是为他买下了纽约的《问事报》。正是这份报纸，使凯恩走上报业大亨之路，成为一名伟大的企业家和慈善家。
令人印象深刻的是在这个信托过程中，家庭妇女出身却独具慧眼的母亲认定泰彻作为受托人后坚定不移地对其全权委托，而泰彻也只接受委托人凯恩母亲的指令，而不理会凯恩父亲节外生枝的建议。对泰彻来说，委托人是委托人，凯恩父亲是凯恩父亲，所以他必须忽视凯恩父亲的干涉。
所以，有盲目信托的委托者就得有盲目信托的执行者，或者说忠于职守的受托人。只有这样，信托关系才得以平衡，信托效果才能凸显。
浪费者信托在美国得到了广泛的承认，只是委托人不可以设立以自己为受益人的浪费者信托。在这种信托中，委托人通常赋予受托人强大的自由裁量权，最主要的目的，就是为了避免受益人挥霍的风险。
在这两种信托中，既然委托人不能用知情权来保护自己，他们凭什么相信受托人不会损害自己的利益呢？这是因为，他们对这项制度存在着信任。那就是：良好的社会风气，健全的信用体系，规范的法制法规和值得信赖的受托人或者信托公司。在西方国家，受托人或者是德高望重的人士，或者是拥有几十年甚至百年的老店，他们的信用记录历史悠久还有案可查。所以，委托人敢于信任，受托人值得信赖。
从信任者与置信对象之间的关系远近来分，信任是可以大致分为以下四个层次的。第一层次是家人之间的信任，也就是亲族信任或血缘信任，这种信任古往今来一直存在，选择的余地有限；第二层次是朋友之间的信任，也就是品德信任，选择范围广泛，人择友而处，品德高的声望高朋友也多；第三层次是合同各方之间的信任，也就是契约信任，这是高一层的阶段，人们可以和不认识的人进行各种约定，违反者就被诉诸法律；第四层次则是社会角色之间的信任，也就是制度信任，这是更高层次的约定，有法制和行政手段的双重保证。
由此可见信任并不是一成不变的范畴，它经历了亲缘信任、友情信任、契约信任、制度信任等多个发展阶段。尽管没有前两层信任，如果相信契约和制度，那浪费者信托和盲目信托都不是问题，不仅子女，连江山都可以托付。
『柒』 国内家族信托可以做到财产隔离吗
家族信托在财产隔离方面，相关的法律规定明确，不存在不确定因素。
2001年10月实施的《中华人民共和国信托法》（下称《信托法》）是目前国内家族信托的主要法律依据。
其中第15条明确规定了信托财产的独立性：除特定情形（包括信托本身的债务、税款、设立信托前债权人已对信托财产享有优先受偿权且依法行使等）外，信托财产不得强制执行。
但需要注意的是，中国目前就信托财产登记，尚无明确的规定。信托财产登记制度的缺失，导致以股权和房产作为信托财产时，其所有权人无法向公众明示此类财产为信托财产。
同样的问题也会出现在商事信托上。
但综合国内现有的有关商事信托的判例，法院基本会结合信托等相关文件的基础上，认可登记在“XX信托公司”名下的相应财产为信托财产。
所以尽管国内无信托财产登记制度，但股权、房产等财产作为信托财产的话，家族信托的财产隔离作用也是切实存在而无不确定因素的。
A2：为确保家族信托的合法有效，避免家族信托受到任何有关效力方面的挑战，客户应当注意以下几点事项。
一是确保信托财产的合法性，并且，委托人有权处置此类信托财产。
信托法明确要求设立的信托财产必须是委托人的合法财产，这里有两层含义：
首先，用于设立家族信托的财产必须是委托人所有的。在设立家族信托前，有必要梳理不同财产的所有权人，确保信托财产在法律上的所有权人是委托人个人，而非其所控制的公司等法人实体。
其次，用于设立家族信托的财产必须是合法的财产。
目前有些所谓专业人士过分夸大了家族信托的资产隔离效果，认为只要设立了家族信托，即便该等信托财产是灰色财产，甚至是非法财产，家族信托仍然能够予以保护。这从法律的角度来说，若私人利益侵犯了公众利益，则私人利益一般会被认定为非法、无效的。所以说，若委托人的财产是非法所得，那么这部分财产所设立的家族信托，会被认定为无效。
同时，由于目前国内家族信托的委托人只能是单一的自然人；而用以设立家族信托的财产，大多是委托人的夫妻共同财产。根据婚姻法的相关规定，共同财产的重大处置，需要征得另一方的同意。所以，委托人在设立家族信托时，需要配偶对设立该家族信托的书面同意，以明确委托人有权处置用以设立信托的共同财产。
『捌』 房地产信托是指什么
说全面一点：房地产信托有两层含义，一是指房地产法律上或契约上专的拥有者将该房地属产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。由于房地产的这种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已颁布实施的条件之下，其必将具有很强的生命力，一经推出，必然会受到各方的欢迎。二是房地产资金信托，即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。
其实现在房地产信托风险有点高了，从去年开始，房地产信托违约事件时有所闻，这时候再投资房地产信托是不明智的。建议你投资其它信托产品吧。
『玖』 家族信托成立的前提
信托制度产生于英国衡平法与基督教特别是清教徒信奉的一些特殊原则。我国长期以来奉行的是儒家“亲缘”文化，没有形成所谓的“受托人”文化，导致中国法环境下家族信托的受托人不宜由自然人担任。
家族信托的设立关系到一个家族几代人的利益与家族事业的兴衰，因此，家族信托是否为“有效”设立至关重要。在当前中国法环境下，如何操作才能设立有效的家族信托？
设立家族信托的有效性包含两层含义，一是家族信托的设立要符合我国法律的要求，将来家族信托不会被司法机关判决无效或者被撤销；二是家族信托的设立要符合当事人特别是委托人的意愿，家族信托能够顺利运行并且要有“效果”。
根据《中华人民共和国信托法》（以下简称《信托法》）的规定，有效的信托由四个法律要件构成：一是具有合法的信托目的；二是具有适格的主体；三是合法并转移了所有权的信托财产；四是合法有效的信托行为。家族信托的有效设立，一定要遵循这四个生效要件。
须有合法的信托目的
《信托法》第六条规定，设立信托，必须有合法的信托目的；第十一条规定，有下列情形之一的，信托无效：（一）信托目的违反法律、行政法规或者损害社会公共利益，（四）专以诉讼或者讨债为目的设立信托；第十二条规定，委托人设立信托损害其债权人利益的，债权人有权申请人民法院撤销该信托。
根据家族信托的职能，委托人一般不会设立专以诉讼为目的的家族信托。目的不合法的家族信托则大致分为两类：违法信托和欺诈性信托。
违法信托
《信托法》第十一条第一项规定，信托目的违反法律、行政法规或者社会公共利益的，该信托无效。信托目的违法而导致信托无效的情形主要有：
第一，按照《婚姻法》规定，对于夫妻的共有财产，在离婚时应当合理地加以分配，如果一方当事人为了独占该财产，把本属于夫妻共同财产的财物以设立家族信托的方式进行转移，这种信托目的就违反了《婚姻法》，该设立信托的行为是无效的；
第二，按照《继承法》的规定，遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。如果委托人通过遗嘱的方式设立信托，没有为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额及受益份额，则该份遗嘱信托是无效的；
第三，按照《公司法》的规定，公司的负责人不得侵占公司的财产，不得利用在公司的地位和职权为自己谋取私利。公司的控股股东擅自将公司的全部股权设立家族信托，这种信托行为也是违法无效的；
第四，为了使法律、行政法规禁止获得某种利益的人获取信托利益而设立家族信托，该信托目的也是违法的，属于无效的信托。另外，家族信托目的违反社会公共利益的，该信托无效。
欺诈性信托
《信托法》第十二条规定，欺诈性信托是指委托人以损害其债权人利益，即以欺诈债权人为目的而设立的信托。欺诈性信托构成债权人行使撤销权的对象，《信托法》规定债权人应当自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使，（上海契石信托服务咨询：四零零零——零九零——零六五零）否则该撤销权归于消灭。
按照民事法律的基本原则，一项民事法律行为无效或者被撤销后，因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。对于信托目的违法的信托，实践中应该注意以下几点：第一，部分无效的信托不会导致全部信托无效。对于违法信托，其中一部分信托目的违法会导致该部分信托无效，但不会导致整个信托无效；第二，为了平衡债权人和善意家族信托受益人的利益，债权人行使撤销权时，不影响善意受益人已经取得的信托利益。
家族信托主体要适格
设立家族信托，必须有适格的信托主体，即当事人应当具备法律规定的主体资格，包括民事权利能力和民事行为能力。
委托人是家族财产的合法拥有者或家族事业的创建者
《信托法》第十九条规定，委托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织。《信托法》规定的委托人的主体范围非常广泛，但家族信托的委托人具有一定的限定性，如果家族信托的委托人不适格，会导致家族信托无效。因此，在家族信托设立时关于委托人要特别注意以下两点：
第一，家族信托的最终委托人只能是自然人，在实践中一般是家族事业的创始人或夫妻。因为家族信托是民事信托，与营业信托的委托人可以是自然人、法人或其他组织不同，家族信托的委托人只能以归属于其名下的合法财产及家族事务设立信托，而受益人一般为委托人的近亲属，因此委托人只能是自然人。
第二，委托人应该是家族财产的合法拥有者或者家族事业的创建者。与营业信托不同，家族信托的委托人不必是“合格投资者”，但必须是家族财产的合法拥有者，或者家族事业的创建者。
受托人不宜由自然人担任
由于家族信托属于民事信托，无论理论上还是法律上，自然人都可以成为家族信托的受托人，但从设立家族信托的有效性来讲，除了涉及一些简单的保护性信托外，在我国现阶段家族信托的受托人不宜由自然人担任，其理由如下：
第一，我国没有信托文化的土壤。信托制度的产生得益于英国衡平法与基督教特别是清教徒所信奉的一些特殊原则，如为他人利益受托管理财产是完成上帝交给的神圣职责，是弘扬上帝慈爱的圣名，必须尽职尽责，不能收取报酬等。我国长期以来奉行的是儒家亲缘文化，没有形成独特的“受托人”文化，如果自然人担任受托人，其行为很难符合信托中“受托人”的行为规范。
第二，很难保证信托财产的独立性与管理的有效性。信托财产独立于委托人和受托人，需要受托人单独建账、独立运营，这对一个自然人来讲是很难做到的，一旦信托财产与受托人的固有财产发生混同，将会导致家族信托的纠纷甚至解除。另外，与英国当年自然人主要受托管理土地等简单的财产与家族事务不同，现在的家族财产管理与事务管理非常复杂，单独的自然人很难承受。
第三，与自然人担任受托人相配套的法律制度缺位。如《信托法》第十条规定的信托登记制度，自然人将会面临比信托公司更大的登记难度，信托财产转移到自然人名下通常比转移给信托公司更容易被税务机关认为是交易性转移而课税。
因此，从现实角度出发，家族财产管理与家族事务管理应该由更加专业的信托公司、商业银行的私人银行、律师事务所担任受托人，委托人信任的自然人可以担任家族信托的保护人。
受益人的特殊主体资格问题
根据《信托法》规定，家族信托受益人的范围广泛，一般没有限制性要求，委托人的亲属、家族企业的员工、其他需要帮助的人都可以成为受益人。但在家族信托设立的实践中，经常会遇到以下主体作为受益人的问题：
第一，尚未出生的委托人的后代可以成为受益人。我国《继承法》规定，遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额，如果胎儿出生时是死体的，保留的份额按照法定继承办理。实际上，我国《信托法》未要求信托设立时受益人必须存在，只要求受益人或者受益人范围能够加以确定即可。因此，胎儿以及尚未出生的委托人的后代也可以成为家族信托关系中的受益人。
第二，外国人能否成为受益人。设立家族信托时，委托人经常面临具有外国国籍的子女或者孙子女问题。外国的自然人能否成为受益人，我国《信托法》对此未作明确限制，因此外国人原则上可以作为家族信托的受益人。但是，如果有关法律、法规对外国人取得某物或者某项权利有限制性规定，而该物或者该项权利作为受益权客体应当移转给该外国人的，则外国人不得成为该信托的受益人。例如，以私人收藏的文物作为信托财产，信托文件规定由受托人将该文物移转给受益人，则外国人不能作为该信托的受益人。