Ⅰ 房地产代建项目整体移交怎么进行结算
房产企业会计科目
一、房地产会计核算科目设计入门
本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造部分，纯包给施工单位承建。所涉业务流程为公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值预备。 1001 现金，这个科目就不用多说了，注重他是现金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。
1002 银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细
1002.01 结算户 下设明细
1002.02 贷款专户 一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细
1002.03 按揭保证金户 视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户
这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证实，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。
1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息 这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。
1131 应收账款 现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，假如在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。
1133 其它应收款 留意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细治理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清晰。
1141 坏账准备，基本不用。
1151 预付账款 基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。
1161 应收补贴款、1201 物资采购、1211 原材料、1221 包装物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差异、1241 自制半成品、1244 商品进销差价、1251 委托加工物资、1261 委托代销商品、1271 受托代销商品、1281 存货跌价准备、1291 分期收款发出商品、1301 待摊费用、1401 长期股权投资、1402 长期债权投资、1421 长期投资减值准备、1431 委托贷款等科目基本上不用。
1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平时就在开发成本中，报表放存货。
1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。
1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。
1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平时就在开发成本中，报表放存货。
1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。
1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。
2101 短期借款 一般房地产开发项目的借款期是24 个月，应该核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后，这个科目基本上不用了。
2111 应付票据 一般不用。
2121 应付账款，此科目不要用对单位的二级科目，应采用往来核算，建议分一下单位的类别：如总包单位、分包单位、设计单位等，视具体情况而定，如果项目小的话，就没有必要，直接用往来核算，在用往来核算的时候，一定要用往来单位的全称，方便以后核查，这一点，做会计要给予相称的重视。同时建议所有的付款都走这里走一道，即便是票款两清的时候。即用下面的分录：
借：应付账款
贷：银行存款
借：开发成本
贷：应付账款
不要简化成
借：开发成本
货：银行存款[1][2]
这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引起相当的重视，等到决算时再来清理，工作量大得无法想象。
2131 预收账款现在的销售模式都是预售的模式，预收账款也要采取往来客户核算的模式。很多公司采用表代账的模式，这一点并不好，财务基础数据没有，很难保证正确性，如果有很好的销售控制软件来控制，也可以用表代账的模式。千万不要相信EXECl 表这种电子文件，没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误，一旦出现，根本没有办法追溯，将让你痛苦不已。因为它无法记录过程，而财务软件则不同，能够告诉你形成最后结果的过程。在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，才至于出现你的老板会找你要什么数据，而你拿不出来的局面。也为你后期项目猜测回款提供一定的依据。
2141 代销商品款不用
2151 应付工资、2153 应付福利费、2161 应付股利与其它无异。
2171 应交税金房地产开发企业没有增值税，在此不表。
房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴，这个各地情况不一样，具体以主管税务部门的要求为准，从近几年来看，房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例，所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通，具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。
账务处理上则有几种不同的形式，根据企业报表的具体需要而定。
有的企业把预缴的税款放在本科目的借方，也有的企业把预缴的税款放在存货里，如果税务关系好，轻易核亏，放在损益表也无不可，不能死搬会计准则。
2176 其它应交款 与其它行业与异。
2181 其它应付款 一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可根据项目具体情况来考虑。
2191 预提费用 在计算银行贷款利息时可能用到，你要想简朴的话，可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。
2201 待转资产价值、2211 预计负债、2311 应付债券、2331 专项应付款、2341 递延税款一般不用。
2321 长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相应的补贴时，一般放入此科目。
2301 长期借款 核算银行贷款。
3101 实收资本 3103 已归还投资 3111 资本公积3121 盈余公积 3131 本年利润 3141 利润分配与其它无异。
4101 开发成本 开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费（系4015 转入），建议在建立核算体系之前与成本控制部门（预算部门）进行沟通，最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致，这样会令老板非常气愤，结果两个部门都会挨骂。
4015 开发间接费用 一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。
5101 主营业务收入、5102 其他业务收入、5201 投资收益、5203 补贴收入、5301 营业外收入、5401 主营业务成本、5402 主营业务税金及附加、5405 其他业务支出、5501 营业费用、5502 管理费用、5503 财务费用、5601 营业外支出、5701 所得税、5801 以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。关于房地产收入的确认，请详细看一下国税发2003-83 号文，讲得很详细。 房地产会计核算是比较简单的，主要是往来的核算比较繁杂，因为在其它应收、应付核算要建立比较好的核算体系可以减少很多的工作量，这一点非常重要。
另外一点收入确认按国税发2003-83 号文确定。
房地产行业的税收比较复杂。需要重点关注，同时房地产行业所涉税种多属地方税，各地的政策亦不完全相同，应多与主管税务机关沟通。关于税的问题，可以请税务代理，一般税务代理和税务机关有长期的沟通，亦有相当的关系，可以节约企业的沟通成本。
二、房地产企业资产类会计科目核算
（1）现金
支取现金或是预支现金
借：其他应收账——XX
成本类或材料类科目
贷：现金
从银行提取现金
借：现金
贷：银行存款
（2）银行存款
（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出让材料而应收取的未收款项
借：应收账款——XX公司
贷：其他业务收入
收回款项时：
借：银行存款
贷：应收账款
②出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）
借：应收账款——XX公司或个人
贷：主营业务收入
（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法
提取坏账准备金
借：管理费用
贷：坏账准备
发生坏账时
借：坏账准备
贷：应收账款
收回已转销的应收账款
借：应收账款
贷：坏账准备
借：银行存款
贷：应收账款
（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票
借：应收票据——XX公司
贷：主营业务收入
商业汇票到期：
若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）
借：银行存款
贷：应收账款
若为有息商业汇票
借：银行存款
贷：应收票据——XX公司
财务费用
（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供给单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）
借：预付账款——预付承包单位款
贷：银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借：预付账款——预付承包单位款
贷：库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）
借：开发成本
贷：应付账款——应付工程款
同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借：应付账款——应付工程款
贷：预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付工程款
贷：银行存款
②预付给供应商的材料价款
借：预付账款——预付供应单位款
贷：银行存款
材料验收入库，用预付款抵扣应付款
借：应付账款——应付购货款
贷：预付账款——预付供应单位款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付购货款
贷：银行存款
（7）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
（8）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。
（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
（11） 库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
三、房地产企业负债类会计科目核算
（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本
贷：应付账款
以预支款抵冲应付款时 借：应付账款
贷：预付账款
补付其余款时 借：应付账款
贷：银行存款
（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借：银行存款
贷：预收账款——预收代建工程款
提交工程价款结算单时 借：应收账款 贷；主营业务收入
借：预收账款——预收代建工程款 贷：应收账款
收回全部余款 借：银行存款 贷：应收账款
（3）应付工资
开出现金支票，发放工资
借：现金 贷：银行存款
借：应付工资 贷：现金
结转代扣款项
借：应付工资 贷：其他应收款——代扣水电费 代扣房租
月末分配工资费用
借：开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场）
销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门）
采购保管费（采购部门）
管理费用——劳动保险费（长期放假员工）
贷：应付福利费（医务人员）[1][2]
（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）
借：开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场）
销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门）
采购保管费（采购部门）
贷：应付福利费
用现金支付福利费时
借：应付福利费 贷：现金
（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）
月末按照实现的经营收入计算应交税金
借：主营业务税金及附加
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借：其他业务支出
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税
借：管理费用
贷：应交税金——房产税
——车船使用税
——土地使用税
月末计算的所得税
借：所得税
贷：应交税金——应交所得税
实际交纳的税金
借：应交税金——XX税
贷：银行存款
（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款
月末按规定提取教育附加
借：主营业务税金及附加
贷：其他应交款——教育费附加[1][2]
四、房地产企业成本、费用类会计科目核算
（1） 开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括： 土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目
①开发土地成本费用：
借：开发成本——土地开发
贷：银行存款或应付账款——XX公司
分配开发的间接费用
借：开发成本——土地开发
贷：开发间接费用
结转开发土地成本费用
借：开发成本——房屋开发
贷：开发成本——土地开发。
②配套设施开发
计算公式：
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
借：开发成本——配套设施开发
贷：开发产品
支付的配套设施开发费用
借：开发成本——配套设施开发
贷：银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借：开发成本——配套设施开发
贷：库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借：开发成本——配套设施开发
贷：开发间接费用
结转配套设施开发成本
借：开发成本——房屋开发
贷：开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款或应付账款——应付工程款
自已组织施工的
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
或应付账款——应付工程款
应付工资
库存材料或设备[1][2]
⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借：开发成本——代建工程开发
贷：银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用
借：开发成本——代建工程开发
贷：开发间接费用
工程竣工后结转成本
借：开发成本——代建工程
贷：开发成本——代建工程开发
移交委托单位后，根据移交手续
借：主营业务成本——代建工程结算成本
贷：开发成本——代建工程
（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销
发生的间接费用时
借：开发间接费用
贷：银行存款
或应付账款
或应付工资
分配开发的间接费用
借：开发成本——房屋开发
贷：开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借：开发产品——房屋
贷：开发成本——房屋开发
（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用
（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等常常费用
发生的销售费用
借：销售费用
贷：银行存款
或应付账款[1][2]
五、房地产企业损益类会计科目核算
（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。
由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算
①在实现营业收入同时收到价款时
借：银行存款
贷：主营业务收入
②营业收入实现前，价款收取后的。
借：应收账款
贷：主营业务收入
③预收价款时，待开发完工后再移交使用的
借：银行存款
贷：预收账款
移交使用时
借：应收账款
贷：主营业务收入
借：预收账款
银行存款
贷：应收账款
④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入 借：银行存款
贷：主营业务收入
（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入。
借：银行存款
或应收账款
贷：其他业务收入
（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额 转让或是销售开发产品成本的结转
借：主营业务成本
贷：开发产品
如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本
借：主营业务成本
贷：分期收款开发产品
（4）其他业务支出
（5）主营业务税金及附加
计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税
借：主营业务税金及附加
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
——应交土地增值税
其他应交款——应交教育费附加
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借：其他业务支出
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
其他应交款——应交教育费附加
房地产企业会计科目设置
时间:2010-5-14 6:54:07 来源:徽商会计网 作者:richkj 点击次数:1718
关键词：房地产 企业 开发成本 会计科目 设置
房地产企业的主要业务是进行房地产项目的开发及销售。在会计科目设置上，房地产企业与其他企业相比主要是在房地产开发成本的核算上。下面将房地产企业主要会计科目设置介绍如下：
一、开发成本（一级科目）
开发成本的核算是房地产开发企业账务处理的重中之重，主要用于归集房地产开发过程中涉及的直接成本及开发间接费用。开发成本科目一般根据费用项目设置二级明细科目（见开发成本明细科目表，既考虑核算需要，同时兼顾土地增值税等税收规定），三级明细科目根据需要设置。此外，还必须对开发成本明细科目进行房地产单个开发项目的辅助核算（如果采用财务软件核算做一下辅助核算设置就可以了，不增加工作量；如果是手工核算，有多个开发项目的情况下，就麻烦了）。
二、开发产品（一级科目）
开发产品科目类似于工业企业的产成品科目，借方归集完工的房地产开发项目的成本贷方反映销售结转的成本，一般根据单个楼盘或单个房地产开发项目设置二级明细科目。
三、预提费用
房地产开发项目的建设周期一般都在二年左右，开发成本相关发票的取得时间一般滞后。根据权责发生制原则，需要按照受益期限、对象，进行费用预提。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，下列预提费用可以税前列支：
1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
Ⅱ 营改增后，代建商品房，作为房地产开发企业，如何交税
营改增后、代建商品房应该按照建筑服务来缴纳增值税，工程服务，按照服务、修缮服务、装饰服务都是属于建筑服务范畴，税率是11%，如果是清包工程，甲供工程 或者是开工日期在2016年5月1日之前的建筑服务，可以按照简易计税方法按照5%计税，这就和营业税一样了，不能抵扣进项，按照一般计税方法11%的税率可以抵扣进项。
Ⅲ 求日前发布的北京市《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》的全文。
北京市人民政府《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》
各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：
为贯彻落实全国保障性安居工程工作会议精神，大力发展公共租赁住房，优化住房供应结构，加快解决本市中低收入家庭住房困难，实现住有所居目标， 根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发［2011］45号）、住房城乡建设部等部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意 见》（建保［2010］87号），现就本市加强公共租赁住房建设和管理等有关问题通知如下：
一、加快公共租赁住房建设
市、区县人民政府应当按照住房保障发展规划和年度建设计划加快推进公共租赁住房建设。产业园区管理机构应当组织建设、筹集公共租赁住房，鼓励社会单位利用存量建设用地建设公共租赁住房，鼓励投资机构和房地产开发企业建设、持有、运营公共租赁住房。
（一）市、区县人民政府应当通过新建、收购、长期租赁等方式多渠道筹集公共租赁住房房源，并落实建设、收购资金。
1．新建方式。新建公共租赁住房采取集中建设和配建相结合的方式。市、区县人民政府所属机构集中建设的公共租赁住房项目用地，采用划拨方式供 应，可采取委托代建、项目管理等多种方式组织建设。配建公共租赁住房项目，市、区县人民政府有关部门应当确定配建比例、建设套型、回购价格、回购单位和开 竣工时间等具体要求，并在土地供应有关文件中予以明确。
2．收购方式。市、区县人民政府在满足配售房源需求时，可由指定机构收购在建但尚未配售的经济适用住房、限价商品住房作为公共租赁住房。定向安 置住房用于安置后仍有剩余的，由市、区县人民政府指定机构按照市有关部门审定的价格收购后作为公共租赁住房。市、区县人民政府指定机构也可收购新建普通商 品住房及社会存量房源作为公共租赁住房。
3．长期租赁方式。区县人民政府有关部门或指定机构可从定向安置住房和商品住房等房屋中，长期租赁部分价位、区域适当的房源，配租给公共租赁住房申请家庭。
4．落实资金。廉租住房与公共租赁住房并轨建设、分配、运营和管理，资金统筹使用。市、区县人民政府财政部门应当将从土地出让净收益中安排的廉 租住房保障资金、住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金和其他政府财政预算安排的资金统筹用于公共租赁住房建设、收购、运营和租金补贴。
市级统筹建设、收购公共租赁住房所需资金原则上由北京市保障性住房建设投资中心（以下简称“市投资中心”）负责筹集，市财政向市投资中心注资。 城六区人民政府持有的公共租赁住房，市财政根据公共租赁住房持有主体情况，通过市投资中心或直接拨付区财政的方式给予项目投资补助。其他区县人民政府从各 自提取的专项资金中解决建设、收购公共租赁住房所需资金。通过长期租赁方式且为公开配租而筹集的公共租赁住房所需资金由区县财政自筹解决。
（二）产业园区管理机构或者所属企业应当按照统一规划，采取集中建设和配建相结合的方式建设公共租赁住房，土地可采取协议租赁（出让）方式供应。产业园区规划的配套居住用地应当用于配建公共租赁住房。
（三）社会单位在符合规划条件的基础上，可以利用自用国有土地建设公共租赁住房并持有、运营，土地可采取协议租赁（出让）方式供应。对实施产业结构调整后腾出的厂房、工业用房等房屋，可依照规划按照公共租赁住房建设标准，改建为公共租赁住房。
依照上述规定新建、改建公共租赁住房的中央及市属单位，向市住房保障工作领导小组办公室提出建设申请并由其核准；其他社会单位，向区县人民政府 提出申请，区县人民政府核准后报送市住房保障工作领导小组办公室备案。经过核准的项目，纳入全市公共租赁住房建设计划，发展改革、规划、国土和住房城乡建 设等部门应当依据建设计划办理相关审批手续。
（四）市国土部门可供应单独的公共租赁住房建设用地，或在普通商品住房土地使用权招标拍卖挂牌合同中要求配建一定比例的公共租赁住房，由投资机 构和房地产开发企业投资建设、持有和运营，土地采取租赁或出让方式供应，并按照政府规定的租金标准面向取得公共租赁住房备案资格的家庭配租。投资机构和房 地产开发企业建设、持有并运营的公共租赁住房出租一定年限后，可由市、区县人民政府指定机构按照保障性住房标准回购或经市政府批准调整为其他性质的保障性 住房。
二、落实优惠政策和保障措施
（一）公共租赁住房建设用地依据本市公共租赁住房建设年度计划以及发展规划要求，纳入年度土地供应计划并单独列出。市国土部门优先安排储备土地 用于公共租赁住房建设。普通商品住房用地中配建保障性住房的比例一般不低于30%，轨道交通沿线、站点周边以及商业、产业聚集区周边的商品住房用地中配建 保障性住房比例还应适当提高，配建的保障性住房以公共租赁住房为主。
（二）完善公共租赁住房项目托幼、小学、社区医疗卫生等设施建设，适当增加配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。根据需要适当配置洗衣房、食堂和文化活动室等便民设施，适当安排残疾人助力车、小型三轮车停车位。
（三）公共租赁住房项目的设计、施工、选材等应当按照国家和本市公共租赁住房建设技术导则执行，按照环保、耐用、经济的原则，装修一次到位。市规划、住房城乡建设主管部门应当制定适用于单身职工、引进人才、年轻家庭和老年家庭等不同社会需求的公共租赁住房设计规定。
（四）公共租赁住房实行“谁投资、谁所有”，由房屋登记部门在投资者房屋所有权证上注明“公共租赁住房”字样及用地性质。
（五）除加大政府投入外，支持公共租赁住房建设运营单位通过公积金贷款、商业银行贷款、信托资金和发行债券等多种方式融资，拓宽融资渠道。
（六）纳入全市公共租赁住房建设、收购和长期租赁计划的公共租赁住房项目，按照财政部、国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收 优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）和本市贯彻意见实行税收优惠。公共租赁住房项目免收建设和经营中的行政事业性收费和政府基金。政府所属机构持 有的公共租赁住房规划红线外市政基础设施投资，通过市、区县人民政府、市政专业公司等单位多渠道筹措解决。
三、加强申请、审核及配租管理
（一）符合下列条件之一的，可以申请公共租赁住房：
1．廉租住房、经济适用住房和限价商品住房轮候家庭。
2．申请人具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10万元（含）以下、4口及以上家庭年收入13万元（含）以下。申请家庭应当推举一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。
市住房城乡建设主管部门应当会同市相关部门根据本市人均可支配收入水平变化等对上述标准及时进行动态调整。
3.外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，有稳定收入，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或参加社会保险证明，本人 及家庭成员在本市均无住房的人员。具体条件由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际确定。
产业园区公共租赁住房主要用于解决引进人才和园区就业人员住房困难，具体申请条件由产业园区管理机构确定并报区县人民政府批准后实施。
（二）廉租住房、经济适用住房和限价商品住房轮候家庭可持备案通知书到原申请街道办事处（乡镇人民政府）登记申请轮候公共租赁住房并优先配租。
公共租赁住房资格申请、审核按照本市现行的保障性住房“三级审核、两次公示”制度执行。符合条件的本市城镇户籍家庭向申请人户籍所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出申请。
（三）市、区县人民政府所属机构以及投资机构、房地产开发企业持有的公共租赁住房，配租采用公开摇号、顺序选房的方式进行。公共租赁住房产权单 位应当在市、区县住房保障管理部门监督指导下，在房屋具备入住条件60天前编制配租及运营管理方案，包括房源位置、套数、户型、租金标准、配租条件、配租 程序和租赁管理等。
廉租住房、经济适用住房和限价商品住房轮候家庭优先配租；申请家庭成员中有60周岁（含）以上老人、患大病或做过大手术人员、重度残疾人员、优抚对象及退役军人、省部级以上劳动模范、成年孤儿优先配租。
（四）社会单位建设的公共租赁住房，优先解决本单位取得公共租赁住房备案资格的职工居住需求，剩余房源按照上款规定程序向社会公开配租，或由 市、区县人民政府指定机构按照规定价格收购，公开配租。社会单位应当在市、区县住房保障管理部门的监督指导下，在房屋具备入住条件60天前编制配租及运营 管理方案，并组织配租。
市、区县住房保障管理部门和公共租赁住房产权单位应当按照“保障性住房全程阳光工程”要求组织摇号选房活动，公开透明。摇号活动可邀请人大代表、政协委员、政风行风监督员以及新闻媒体参加，接受社会监督，摇号排序过程应由公证部门全程监督并出具公证证明。
（五）区县人民政府所属机构组织建设、筹集以及投资机构、房地产开发企业持有的公共租赁住房，优先向本区县取得公共租赁住房资格的家庭配租；剩 余房源由市住房保障管理部门调配给其他区县配租。市投资中心建设、收购的公共租赁住房用于全市统筹调配使用，优先满足项目所在区县配租需求。
（六）有原住房的家庭申请承租公共租赁住房时，原住房为承租公房（包括直管、自管）的应当腾退，原住房由公房原产权单位或房屋所在地区县住房保 障管理部门收回；原住房为私房且已纳入棚户区等公益性项目房屋征收范围或位于首都功能核心区的，原住房由房屋所在地区县住房保障管理部门收购。具体收回、 收购及补偿办法由各区县人民政府制定，报市住房保障工作领导小组办公室备案后实施。
四、规范租赁管理和后期管理
（一）公共租赁住房租金实行“市场定价、分档补贴、租补分离”的原则。公共租赁住房租金考虑项目建设、运营和管理成本，按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定。
市住房城乡建设主管部门应当委托具有相应资质的专业估价机构或市投资中心定期测定公共租赁住房项目所在区域的市场租金。公共租赁住房租金标准由 产权单位拟定，不得高于测定的项目所在区域市场租金，并实行动态调整。产权单位为中央及市属单位的，公共租赁住房项目租金标准需经市住房保障管理部门、市 财政部门审核后实施；其他项目租金标准需经区县住房保障部门、财政部门审核后实施，并报市住房保障管理部门、市财政部门备案。
（二）符合廉租住房、经济适用住房、限价商品住房申请条件家庭承租公共租赁住房的，市、区县住房保障管理部门根据家庭提出的租金补贴申请给予补 贴。补贴对象、标准根据承租家庭收入水平、家庭人口及保障面积标准等因素确定。租金补贴资金在公共租赁住房专项资金中列支，所需资金由市、区县财政部门按 照比例负担。公共租赁住房承租家庭可提取住房公积金和住房补贴用于交纳租金。
公共租赁住房租金和租金补贴单独核算。承租家庭交纳租金后，区县住房保障管理部门再依照相关规定向承租家庭发放租金补贴。
（三）公共租赁住房产权单位与承租人应当签订租赁合同。《北京市公共租赁住房租赁合同》示范文本由市住房城乡建设主管部门会同相关部门制定。租赁合同期限由双方约定，一般为3年，最长不超过5年。
公共租赁住房租金可以按月、季或年收取，但最长不得超过1年。产权单位可以委托银行或其他机构代收租金。
（四）产权单位与承租人可以在租赁合同中约定，承租人拖欠租金或其他费用的，产权单位可以按照国家有关规定划扣，并由公证机构办理公证。
（五）区县住房保障管理部门每年应当对公共租赁住房承租家庭住房情况进行复核，家庭成员购买、受赠、继承或者租赁其他住房后，住房情况不再符合公共租赁住房申请条件的，应当退出公共租赁住房。
合同期满后，承租人需要续租的，应在合同期满前3个月向区县住房保障管理部门提出申请，经复核仍符合申请条件的，产权单位办理续租手续；不符合 公共租赁住房申请条件的，不再续租，承租人应当退出住房；承租家庭暂不能腾退承租住房的，在租赁合同期满后给予2个月的过渡期，过渡期内按照测定的同区域 市场租金收取租金。过渡期届满后承租家庭仍不退出承租住房的，按照两倍公共租赁住房租金标准收取租金，具体在租赁合同中约定，拒不退出行为记入信用档案。
（六）退出的公共租赁住房由产权单位及时安排符合条件的轮候家庭选房入住，并报区县住房保障管理部门备案。
（七）区县住房保障管理部门应当加强对公共租赁住房使用情况的日常监督检查，加强对运营管理机构的指导、监督和检查，依照规定定期对公共租赁住房承租家庭资格进行复核。
公共租赁住房产权单位应当负责租赁管理、物业服务等工作，并配置专人协助住房保障管理部门加强承租家庭资格动态管理，协助街道办事处（乡镇人民政府）及社区管理部门等开展社区服务。
五、加强监督管理
（一）区县人民政府应当加强住房保障工作组织领导，落实工作责任，健全管理机构，保障人员编制和工作经费；组建市场化的公共租赁住房建设、运营 机构，具体负责建设、收购、投融资以及运营管理等，确保公共租赁住房工作顺利实施。市住房城乡建设、发展改革、国土资源、规划、财政、监察等有关部门应当 按照各自职责加快推进住房保障工作。
（二）公共租赁住房产权单位有下列情形之一的，由市、区县住房保障管理部门责令限期改正，情节严重的，移交有关部门对相关单位和责任人进行处理：
1．出租给不符合公共租赁住房申请条件家庭。
2．未按照规定标准、期限收取租金。
3．变相出售公共租赁住房。
4．其他违反国家和本市规定的行为。
（三）对弄虚作假、不如实申报家庭收入、住房等情况及伪造相关证明的申请人，由区县住房保障管理部门取消其申请资格，并通过媒体公示，记入信用 档案，5年内不得再次申请保障性住房；已配租公共租赁住房的，由产权单位收回房屋，并按照两倍公共租赁住房租金标准补交租金。其中属于国家机关、事业单 位、国有企业工作人员的，通报其所在单位，移交相关监察部门处理，情节严重涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。
（四）承租人有下列情形之一的，区县住房保障管理部门应当责令其改正，5年内不予配租配售保障性住房；公共租赁住房产权单位可以依照合同约定解除合同，收回房屋：
1．擅自改变该房屋居住用途或房屋结构的。
2．将房屋转租、转借他人的。
3．连续3个月以上在承租住房内居住不满30天的。
4．累计3个月未按照合同约定交纳租金的。
5．其他违反相关规定及租赁合同行为的。
（五）市、区县住房保障管理部门以及街道办事处（乡镇人民政府）工作人员利用职务上的便利收受他人财物或其他好处的，或有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
六、附则
（一）产业园区管理机构组织建设公共租赁住房，其建设计划、准入标准、申请、审核、公示、轮候、配租和管理办法由园区管理机构制定，报区县人民政府批准后实施，并报市住房保障工作领导小组办公室备案。
外省市来京工作人员申请公共租赁住房的，由区县人民政府根据本地区实际制定审核、配租和管理办法，报市住房保障工作领导小组办公室备案。
（二）本通知自2011年12月1日起施行。本通知实施后，廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房逐步统一申请、审核和分配，具体办法由市住房城乡建设主管部门制定。
（府 印）
二〇一一年十月十八日
Ⅳ 代建制所管理项目使用的资金都是政府财政性投资项目资金，资金支付是采取“四直一达”的方式要求使用。
政府投资工程项目的概念
“政府投资工程项目的概念” 的概念是随着我国经济体制改革和政治体制改革而逐步发展形成的全新概念，到目前为止，不仅在学理上没有准确的定义，而且在我国的法律法规中也鲜有规定。
在实践中，“政府投资项目”又被称为“公共财政投资项目”或者“国家建设项目”。所谓“公共财政投资项目”从广义上说是“政府为实现其职能，将一部分集中性财政资金投入社会再生产过程各个环节”建设的项目；从狭义上说是“政府为保证社会再生产的顺利进行，对固定资产再生产和流动资金按最低限额而投入资金”建设的项目 。“公共财政投资项目”一般又被称为 “财政性基本建设资金投资项目”，是指“经政府职能部门批准立项，由各类财政性基本建设资金投资或部分投资的项目。 财政性基本建设资金包括： 一、财政预算内基本建设资金；二、财政预算内其他各项支出中用于基本建设项目的资金；三、纳入财政预算管理专项基金中用于基本建设项目的资金；四、财政预算外资金中用于基本建设项目的资金；五、其他财政性基本建设资金。” 所谓“国家建设项目”是指“以国有资产投资或者融资为主（即占控股或者主导地位）的基本建设项目和技术改造项目。”
综合以上几个概念，一些学者和职能部门将“政府投资项目”定义为“政府为推动国民经济或区域经济发展，满足社会公共需要，以政府为实际投资主体，以财政性资金为资金来源的固定资产投资项目” ，或者“各级政府为建设主体的投资项目。主要包括：财政预算内外资金（含国债资金）投资项目；国家主权外债资金项目；使用各类专项建设资金项目；法律、法规和本级人民政府规定的其他政府投资项目。”
以上两种定义虽然已经揭示了“政府投资项目”的主要内涵，但是还不够系统和准确。
笔者认为：所谓政府投资项目是指以政府为主导，以满足公共需求为目的，以公务公产和公有公共设施公产为内容，以国有资产投资或者融资方式兴建的行政性、公用性、公有性项目。其要点如下：
第一，政府投资项目是以政府为主导的。所谓“主导”，《现代汉语词典》中解释为“主要的并且引导事物向某方面发展的”。也就是说，政府在政府投资项目的运作过程中起到决定性作用并引导项目发展方向。投资项目所涉及的主体很多，最主要的有建设主体、投资主体、设计主体、施工主体等，正是这一个个主体构成了投资项目建设的全过程，根据投资项目的管理方式不同，这些主体有时候是统一的，但更多的时候是相对独立的。一般来说，政府大多是项目的建设主体和投资主体，这时政府对投资项目的主导作用是很明显的，也是毋庸置疑的。但是，随着政治经济体制改革的深入，政府往往不再对项目进行直接投入资金或者投入较少的资金，而是以建设方的身份出现，在保证对项目所有权的情况下，出让项目的经营管理权，以吸引建设资金，这样政府投资项目的建设主体和投资主体就相互独立起来。在这种情况下，对项目本身而言，作为建设主体的政府要比项目的投资主体更有主导作用，因为其决定了是否进行该项目建设，如何进行该项目建设，由谁具体组织该项目建设，是投资项目建设的原点，其左右着投资项目建设的全过程，没有政府其他的项目主体都无从谈起。
第二，政府投资项目的建设是以满足公共需求为最终目的。政府之所以在政府投资项目中处于主导地位，是由政府的公共管理职能决定的。政府的公共管理职能来源于社会公共需要，从本质上讲就是政府根据公众的客观需要提供相应的服务，最大限度地减弱社会负外部性，扩大社会正外部性，使每个社会成员的个人福利得到最大实现，社会整体福利得到最大提高的职能。从表现形式上看，政府履行公共管理职能的一个主要内容就是组织力量进行国防军事建设，基础设施建设和重大科学技术研发，这就是我们所说的政府投资项目建设，而这些项目建设就必然以满足公共需求，增加公共福利为根本目的。
第三，政府投资项目是由政府以国有资产投资或者融资的方式建设的。上面谈到的关于政府投资项目的定义中把“资”定义为“资金”，认为所谓的政府投“资”就是指政府直接投入财政性资金。笔者认为这是对投资的狭义理解。诚然，财政性资金的投入确实是政府投资的主要方式之一，而且在计划经济时代，一度还是政府投资的唯一方式。但是，随着我国市场经济的建立和完善，仅靠政府的财政性资金的投入已经远远无法满足我国基础性建设的客观需要，为此，近年来很多政府纷纷通过融资的方式解决这一问题。虽然各地融资的方式多种多样、各不相同，但是有一个共同的趋势就是政府不再单纯的依靠财政性资金的投入来解决基础性建设的资金问题，而是大量的吸引社会资金， 目前比较流行的BOT融资模式和ABS融资模式是这种趋势的典型代表。所谓“BOT模式”就是“由项目所在国政府或其所属机构为项目的建设和经营提供一种特许权协议作为项目融资的基础，由本国公司或者外国公司作为项目的投资者和经营者，承担风险，开发建设项目并在特许权协议期间经营项目获取商业利润。特许期满后，根据协议将该项目转让给相应的政府机构”的融资方式 ，而“ABS模式”则是“以拟建项目所拥有的资产为基础，以该项目资产的未来收益作保证，通过在国际资本市场上发行债券筹集资金的一种项目融资方式。” 通过上述定义可以看出，在这两种融资模式中，政府已经不再直接投入财政性资金，而是通过在一定条件下出让建设项目的使用权和收益权来吸收社会资金，也就是说政府已经变投入有形资产为投入无形资产了。据此，笔者认为，“政府投资项目”的“资”应该做广义理解，应该解释为“国有资产”,即“政府以各种形式投资及其收益、拨款、接受馈赠、凭借国家权力取得、或者依据法律认定的各种类型的财产或者财产权利” 。
第四，政府投资项目是以公务公产和公有公共设施公产为建设内容的。《地方政府投资项目的公共财政管理——集中支付与核算》一书中将地方政府投资项目划分为四类：政权设施项目，如党政机关办公用房、监狱等设施；社会公益性项目，如城市道路、城市绿化等；社会公众福利项目，如图书馆、医院、体育场馆等；城市基础设施项目，如发电厂、水利工程、道路交通等 。这种划分比较确切地概括了政府投资项目的主要内容，根据这种划分不难看出，政府投资项目建设的内容实际就是行政公产中的公务公产和公有公共设施公产。“行政公产”是一个行政法上的概念，具体是指“由行政主体为了提供公用而所有或管领的财产” 。公务公产和公有公共设施公产是行政公产具体表现形式之一，所谓公务公产是指“直接供行政主体本身执行其行政任务，并由行政公务人员自己利用的公产” ；所谓公有公共设施公产是指“行政主体所有，并由行政主体本身或另设其他法人管理以实现公用目的的公产” 。
第五，政府投资项目是行政性、公用性、公有性项目。正如上文谈到的，政府投资项目是由政府主导的，从项目的设立到建设，再到运营，都是由政府控制着的，而政府之所以要进行这些建设，是由其公共管理职能决定的，是履行行政职能的一种方式。同时，对投资项目最终产品的管理与运作，也是行政主体——政府的主要职责。鉴于此，无论是政府投资项目本身还是其最终产品都被蒙上了浓厚的行政性色彩。公用性是指政府投资项目的主要目的是满足公共需求，增加社会福利，而其公用性的具体表现就是政府投资项目的最终产品可以直接或者间接的满足公共需求，增加社会福利。之所以说是直接或者间接的，是因为诸如交通道路、医院、水利设施等公有公共设施公产是可以直接满足公共需求，增加社会福利的，而诸如党政办公设施、监狱等公务公产虽然不能直接达到这一目标，但是这些公产的运营却可以间接保障或者促进社会福利的增加。公有性是指政府投资项目的最终产品是归国家所有，由政府代行所有者权利。这是由政府投资项目的公用性决定的，因为项目的最终产品往往是关系国计民生的设施，处于公共安全的考虑，这种设施的所有权绝不能交给某一个个人或者组织，而必须将其置于公共权力的控制之下。当然，政府虽然代行所有者权利，但并不意味着其直接对其进行管理运营，也可以设立或者授权具备条件的组织进行管理和运营，政府只进行宏观管理和监督。
希望采纳
Ⅳ 如何全面整改地方政府违规举借融资行为
一、严禁直接或间接吸收公众资金违规集资
地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等要严格执行《国务院办公厅关于依法惩处非法集资有关问题的通知》（国办发明电〔2007〕34号）等有关规定，未经有关监管部门依法批准不得直接或间接吸收公众资金进行公益性项目建设，不得对机关事业单位职工及其他个人进行摊派集资或组织购买理财、信托产品，不得公开宣传、引导社会公众参与融资平台公司项目融资。
二、切实规范地方政府以回购方式举借政府性债务行为
除法律和国务院另有规定外，地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等不得以委托单位建设并承担逐年回购（BT）责任等方式举借政府性债务。对符合法律或国务院规定可以举借政府性债务的公共租赁住房、公路等项目，确需采取代建制建设并由财政性资金逐年回购（BT）的，必须根据项目建设规划、偿债能力等，合理确定建设规模，落实分年资金偿还计划。
三、加强对融资平台公司注资行为管理
地方政府对融资平台公司注资必须合法合规，不得将政府办公楼、学校、医院、公园等公益性资产作为资本注入融资平台公司。严格执行《土地管理法》等有关规定，地方政府将土地注入融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序。以出让方式注入土地的，融资平台公司必须及时足额缴纳土地出让收入并取得国有土地使用证；以划拨方式注入土地的，必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途。融资平台公司经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设或转让原划拨土地使用权的，应当按照规定补缴土地价款。地方各级政府不得将储备土地作为资产注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。
四、进一步规范融资平台公司融资行为
地方各级政府必须严格按照有关规定规范土地储备机构管理和土地融资行为，不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资，不得将土地储备贷款用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。符合条件的融资平台公司因承担公共租赁住房、公路等公益性项目建设举借需要财政性资金偿还的债务，除法律和国务院另有规定外，不得向非金融机构和个人借款，不得通过金融机构中的财务公司、信托公司、基金公司、金融租赁公司、保险公司等直接或间接融资。
五、坚决制止地方政府违规担保承诺行为
地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体，要继续严格按照《担保法》等有关法律法规规定，不得出具担保函、承诺函、安慰函等直接或变相担保协议，不得以机关事业单位及社会团体的国有资产为其他单位或企业融资进行抵押或质押，不得为其他单位或企业融资承诺承担偿债责任，不得为其他单位或企业的回购（BT）协议提供担保，不得从事其他违法违规担保承诺行为。
地方各级政府要从大局出发，充分认识制止违法违规融资行为的重要性和紧迫性，统一思想，加强领导，切实担负起加强地方政府性债务管理、防范财政金融风险的责任，规范政府及所属机关事业单位、社会团体、融资平台公司行为。要对地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体、融资平台公司违法违规融资或担保承诺行为进行清理整改。对限期不改的，依法依规追究相关责任人的责任。
Ⅵ 政府投资如何进入到生产流通环节
为应对国际金融危机对我国经济的严重冲击，去年11月，中央开始实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，初步匡算，到2010年底全国约需投资４万亿元，中央财政将为此安排1.18万亿元，以带动地方政府投资和社会投资。从浙江来看，编制实施2009-2010年政府主导性重大建设项目计划，安排了81个项目，总投资8811亿元，集中投入到保障性安居、农林水利、基础设施、社会事业、生态环保和自主创新等领域；其中省本级财政投入260亿元，各地政府需要投资4000多亿元，另外4000多亿元还需要社会资本投入。无论是中央还是地方，目的都是通过增加政府投资给社会以强烈的信号和信心，引导和推动社会资本，以政府投资之"四两"拨动社会投资之"千斤"，从而确保经济平稳较快增长。
然而，我国投资需求能否得到扩大并促进经济增长，关键在于政府投资能否有效带动社会投资。政府投资能否带动社会投资主要取决于"三个方面、六个是否"：一是地方政府尤其是县市政府的财力是否充裕，投资意愿是否强烈；二是社会资本尤其是民营企业资本是否闲置，投资信心是否充足；三是社会资本进入政府性投资项目是否还有障碍，投资渠道是否畅通。据调查了解，目前地方政府的投资意愿还是相当强的，但不少市县政府财力薄弱，无"米"下锅；社会资本还是相当多的，但投资信心受到诸多因素制约，有"米"难以下锅。以浙江为例，去年四季度，浙江企业家信心指数为88.8，跌入不景气区间；企业景气指数为107.9，同比回落40.5点，均为1999年以来的最低点。在这样的情况下，政府需要彻底清除投资障碍，疏通社会资本进入政府性投资项目的渠道。因此，让社会资本积极参与政府性投资项目，必由之路是要大力推广新型的项目投融资模式，运用市场机制，畅通投资渠道，实现社会资本和政府性项目的有效对接。
其实，让社会资本积极参与政府性投资项目早已为政策所支持。2004年7月，《国务院关于投资体制改革的决定》颁布实施，第三条"完善政府投资体制，规范政府投资行为"中，有两块内容：一是"加强政府投资项目管理，改进建设实施方式。对非经营性政府投资项目加快推行'代建制'"。通过引入代建制，将项目建设职能从政府分离出来交由项目公司实施，简化了政府管理机构，实现了建设管理的市场化与专业化，提高了政府投资效率。二是"引入市场机制，充分发挥政府投资的效益"。有三层含义：首先，"各级政府要创造条件，利用特许经营、投资补助等多种方式，吸引社会资本参与有合理回报和一定投资回收能力的公益事业和公共基础设施项目建设"，旨在鼓励利用BOT、BT等方式，参与基础设施项目建设。其次，"对于具有垄断性的项目，试行特许经营，通过业主招标制度，开展公平竞争，保护公众利益"，意为BOT等模式必须通过招标选择业主。第三，"已经建成的政府投资项目，具备条件的经过批准可以依法转让产权或经营权，以回收的资金滚动投资于社会公益等各类基础设施建设"，旨在鼓励以TOT等方式，回收资金再投资于基础设施建设。可以预见，以利用社会资本为主的项目建设模式，将会逐步取代政府直接投资模式，从而成为基础设施、公用事业等政府性项目投资的主要方式。
近年来，浙江充分发挥市场机制的优势，在政府投资项目中积极引入社会资本，目前BOT、TOT等模式已经取得了较好的效果。
BOT模式是"建设-经营-移交"模式的简称，是指政府通过项目特许权的授予，赋予社会机构在一定期限内建设、运营并获取项目收益的权利，期限届满时将项目设施移交给政府。同时，作为项目发起人的社会机构除投资自有资金外，项目建设所需资金的大部分来自银行贷款等融资渠道，借款人还款来源限于项目收益，并以项目设施及其收益设定浮动抵押为债务担保。它一般适用于可以向基础设施消费者收取费用的项目，即政府经营性项目。实践中，BOT已经衍生出许多新模式：①BOOT（建设-拥有-经营-移交）模式，投资者在特许期内暂时拥有比较完整的项目产权。②BOO（建设-拥有-经营）模式，投资者长期拥有完整的项目产权，近似于永久专营。③BTO（建设-移交-经营）模式，项目设施建成后，由政府先行偿还所投入的全部建设费用，取得项目设施所有权，再按照事先约定由项目公司租赁经营一定年限。④ROT(重整-经营-移交) 模式，适用于已经建成但已陈旧过时的基础设施改造项目，其差别在于"建设"变化为"重整"。⑤ BOOST（建设-拥有-经营-补贴-移交）模式，投资者在项目建成后，在授权期限内，既直接拥有项目资产又经营管理项目，但由于存在相当高的风险，或非经营管理原因的经济效益不佳，须由政府提供一定补贴，授权期满后将项目的资产转让给政府。⑥BLT（建设-租赁-移交）模式，投资者在项目建成后将项目以一定的租金出租给政府，由政府经营，授权期满后，将项目资产转让给政府。从BOT及变异模式看，BOT模式的核心内容是项目公司对特定基础设施项目特许专营权的获得，以及特许专营权具体内容的确定。这样既能解决政府财政不敷项目资金需求的困难，又能保证项目公司在经营期间的收益权和政府对基础设施的最终所有权。
[案例] 2007年6月，浙大网新公司获得杭州市庆春路过江隧道项目BOT投资主体资格，投资额为14.32亿元，隧道将在三年半内建成。该工程移交后，杭州市政府给予浙大网新每年1.5亿元的专营补贴；20年运营期满后，浙大网新将工程无偿移交给杭州市政府。
TOT模式是"转让-经营-移交"模式的简称，也称POT(购买-经营-移交)模式，是指政府在与投资方签订特许经营协议后，把已经投产运行的基础设施项目转让给投资经营方，凭借该设施在未来若干年内的收益，一次性地从投资方手中融得一笔资金，用于建设新的基础设施项目；特许经营期满后，投资者再把基础设施无偿移交给政府。
[案例] 杭州市城建资产经营公司为缓解城市建设资金紧张状况，以每年提供稳定的补偿费替代向社会车辆收费的方式，对复兴大桥（钱江四桥）的经营权进行转让。2004年10月，腾达建设公司为受让复兴大桥经营权，组建杭州复兴大桥经营有限公司；11月，《杭州市复兴大桥经营权转让协议》正式签署；12月，7.65亿元经营权转让费进入杭州市财政局资产管理专户。
复兴大桥经营权的成功转让，是杭州市城市基础设施非经营性项目吸引社会资本的有益尝试。同时，杭州市对七格污水处理厂一期、二期工程作为整体资产，也通过TOT模式进行转让。但是，浙江其他投融资模式如BT、PPP模式，有的刚刚起步，有的尚未尝试，有待进一步探索、实践和推广。
BT模式是"建设-移交"模式的简称，是政府利用社会资本建设非经营性基础设施项目的融资模式，可以说实现了"政府按揭"，实际也是BOT模式的一种形式。一般来说，它仅适用于政府基础设施非经营性项目建设，属于无法直接向基础设施消费者收取费用的项目。即政府为项目建设提供一种特许权协议作为项目的基础，由政府选择投资方，与投资方签订投资合同，投资方就地成立项目公司，采用项目融资的投融资方式进行代业主建设管理，对工程的质量、安全、工期、造价负责，并承担相应风险，最终向政府提交一个满足使用功能、具备使用条件的公共基础设施，建成后由政府按协议分期回购。这种模式可以充分利用政府资源，开辟政府投资项目新的融资渠道，缓解政府的资金压力，加快推进基础设施建设。2008年，浙江实施的BT项目只有10余项，总投资仅为10亿元，尚处于起步阶段。
[案例] 2008年1月成立的浙江省基础建设投资股份有限公司，主要运用BT模式，重点对道路、桥梁、隧道、水利、卫生、教育、自来水、污水、垃圾、保障性住房等政府性项目进行投资。该公司已经签约松阳县松古平原供水工程、云和县人民医院迁建工程、龙游县第三中学迁建工程、遂昌县乌溪江库区移民安置工程等4个投资项目，总投资约4.5亿元。其中，松阳县松古平原供水项目是解决16万老百姓饮水问题的民心工程。当地政府前期工作早已准备就绪，但资金筹措十分困难。通过BT模式，在松阳县政府投入前期工作及政策处理费用不到500万元的情况下，带动该公司投入8000余万元。同时，到目前为止实际完成投资比概算投资节约10％左右，有效地节约政府投资；由于合理安排施工计划，资金及时到位，建设工期也可缩短约6个月。
PPP模式即"公私合作制"，是一种以各参与方的"双赢"或"多赢"为合作理念的现代融资模式。其典型的结构为：特许经营类项目需要私人参与部分投资，并通过一定的合作机制与公共部门分担项目风险、共享项目收益。通过建立有效的监管机制，特许经营类项目能充分发挥双方优势，节约项目的建设成本和经营成本，提高公共服务的质量。1992年英国最早应用PPP模式，75%的英国政府管理者认为，PPP模式下完成的工程可节省17%的投资，80％的工程可按期完成，20％未按期完成的拖延时间最长没有超过4个月，而常规招标项目按期完成的只有30％。同时，80％的工程耗资均在预算之内，一般传统招标方式只能达到25%；20%超过预算的是因为政府提出调整工程方案。根据英国经验，适用PPP模式的工程包括：交通（公路、铁路、机场、港口）、卫生（医院）、公共安全（监狱）、国防、教育（学校）、公共不动产管理。
[案例] 北京地铁四号线长 28.65公里，总投资约153亿元。可以有效缓解交通拥挤状况，解决乘车难的问题。由于地铁造价高，按目前北京地铁的收费标准难以盈利，无法直接应用BOT模式。由于政府财政资金不足，也难以采用传统的开发模式。北京市政府决定提供70％的项目资金，其余30％通过项目融资方式筹集。将工程分为关联的A、B两部分，分别由政府资金和私人资本进行建设。A部分采用代建的方式，北京市基础设施投资有限公司作为项目法人负责项目建设，通过组建北京地铁四号线投资有限责任公司进行实施；B部分采用BOT合同策略，由香港地铁公司(49％)、北京首都创业集团有限公司(49％)和北京市基础设施投资有限公司(2％)三方共同出资组建的北京地铁四号线特许经营公司承建。根据特许经营协议，项目运营公司通过资产租赁协议从项目建设公司获得A部分的项目设施使用权，在30年的特许经营期内，通过客运业务和其他收益回收投资和赚取合理利润。
下一步，我们要紧紧抓住国家扩大内需的重大机遇，顺应国家深化投资体制改革、鼓励支持社会资本进入基础设施等领域的趋势，创新并推广新型的项目投融资模式，架起社会资本与政府性项目之间的"桥梁"。为此，提出以下建议：
一是推广以利用社会资本为主的项目建设模式，加快取代政府直接投资建设模式。政府建设传统的投资项目，既负责资金的提供，又要负责项目的建设、监督、管理、维护等职能，身兼资金提供者、项目建设者、管理维护者等多重角色。政府要组建专门建设管理机构，陷入繁杂的事务管理，事事躬亲，精力分散，往往导致建设管理效率不高。这种传统模式的弊端很多，已经不适应时代发展的要求，理应抓紧革新。革新的关键是，通过社会资本，将BT、BOT等投融资模式与代建制有机结合起来，让社会资本有利可图，加快推进政府投资项目建设。
二是积极试点BT融资代建制，及时总结教训，大力推广成功经验。国际金融危机的影响持续加深，我国及浙江经济下行趋势严峻，地方政府财税经济运行将面临较大的压力，需要引导更多社会资金参与基础设施和民生等领域的投资。浙江省基础建设投资股份有限公司创新了BT模式，通过BT融资代建制实施政府投资项目。据资料，2008年重庆、云南、广东、上海等地，在省级层面推出了数十个BT项目，总投资高达400亿元。其中，重庆朝天门两江隧道项目、昆明主城东南二环快速系统改扩建工程、湛江鉴江供水枢纽工程、上海浦东国际机场北通道项目等都是高达数十亿元的投资项目。目前，浙江BT项目投资规模还不到全国的1/40。为加快推进全省特别是欠发达地区的基础设施建设步伐，建议浙江对正在实施的BT项目进行调研，在总结经验的基础上，选择几个大型重点建设项目，在省级层面开展试点和推广BT融资代建制。借鉴重庆市《关于加强和规范政府投资项目BT融资建设管理的规定》，适时制定出台浙江政府投资项目BT融资的规范性文件，完善BT项目的运行和操作机制。
三是实现政府、投资方、金融机构等多方联动，完善内外部治理机制，切实有效防范风险。内部风险控制方面，在项目公司内引入银行、保险公司等金融机构，加大对政府性投资项目BT、BOT融资的支持，拓宽融资渠道，并对专用资金帐户使用进行监管，监督项目的实施管理，同时监督政府进行回购担保，共同规避投融资风险。外部风险控制方面，政府不仅要利用计划、建设、财政和审计部门对整个项目实施全过程监督，还应引入独立第三方的中介组织，在建设过程中对工程设计进行审查，对项目质量、进度、投资进行监督控制直至竣工验收。
四是解决重复征税问题，切实减轻企业负担。基础设施建设周期长、投资回收慢，BT、BOT项目企业承担的风险大。所以，应当以合理的优惠政策来涵养BT、BOT项目投资，努力杜绝BT、BOT项目投资者以降低工程质量、加大建设费用等方式提前收回投资。项目竣工验收或特许经营期过后移交给政府，实际上是一种资产转让行为，政府向建设方支付的项目回购款时，建设方需要缴纳资产转让的营业税金。而在施工环节，建设方早已缴纳建筑营业税，如果再缴纳转让资产的营业税金，等于是双重纳税，必将加大项目的运作成本。建议有关部门尽快明确税收征收体制，避免重复纳税。
Ⅶ 营改增后，代建商品房，作为房地产开发企业，如何交税
营改增后、代建商品房应该按照建筑服务来缴纳增值税，工程服务，按照服务、修缮服务、装饰服务都是属于建筑服务范畴，税率是11%，如果是清包工程，甲供工程
或者是开工日期在2016年5月1日之前的建筑服务，可以按照简易计税方法按照5%计税，这就和营业税一样了，不能抵扣进项，按照一般计税方法11%的税率可以抵扣进项。
1、房地产业主要涉及两个税目，一是房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目，二是房地产企业出租自己开发的房地产项目，包括如商铺、写字楼、公寓等，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务，不含不动产售后回租融资租赁。
2、财税2016，36号文明确规定，纳税人提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，增值税税率为11%因此，建筑业和房地产业即销售建筑服务和销售不动产以及不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务的适用税率为11%。
3、建筑业小规模纳税人销售建筑服务，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售建筑服务，征收率为3%，房地产业小规模纳税人销售出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售，出租不动产业务征收率为5%。