1. 房地产投资信托整合中国楼市与股市：政府、投资者和社会如何通过REITs获益 (作者:罗旭，程远，田际坦 ) (
浩阶翱�荆�16开编辑推荐\n�0�2�0�2�0�2�0�2\n罗旭、程远、田际坦所著的《房地产投资信托整合中国楼市与股市(政府投资者和社会如何通过REITs获益)》系统介绍了REITs的起源、发展和现状，详细阐述了REITs的价值评估方法、资本利得率和股利所得率的分析模式，同时对各国已上市REITs产品进行总结和精华提取，为我国相关产业人员全面了解REITs提供了宝贵的理论框架和实践例证。本书对我国的房地产企业从业人员、房地产投资信托发起人、主流金融机构和广大投资者了解REITs具有极大的参考价值。\n\n内容提要\n�0�2�0�2�0�2�0�2\n罗旭、程远、田际坦所著的《房地产投资信托整合中国楼市与股市(政府投资者和社会如何通过REITs获益)》是一部关于将要主宰中国楼市和股市的投资工具——房地产投资信托——的书。《房地产投资信托整合中国楼市与股市(政府投资者和社会如何通过REITs获益)》介绍的这种投资信托，会改变中国房地产投资和中国股市，它将房地产与股票真正整合为一体。投资\nREITs，就是投资某个商场、某幢写字楼、某家服务式公寓或是它们的组合，其收益直接来源于这些商业地产。自20世纪60年代问世以来，其在短短40\n多年时间里的发展大大超出人们的想像。从全球范围看，房地产投资信托已经成为各国资本市场上最稳定的金融工具之一，目前仅在美国就有200多家房地产投资信托上市公司。中国的投资者有必要通过此书尽快了解这个重要的投资工具，规避地产泡沫风险，获得稳定收益。\n\n�0�2�0�2�0�2�0�2\n\n目录\n\n 绪 言\nREITs概述\n 什么是REITs\n REITs的历史\n REITs的分类\n REITs的要求\n REITs与其他投资品的区别\n REITs的报酬率与收益率\n REITs的基本要素\n REITs的风险\n REITs的中国需求\nREITs的投资方向\n REITs的投资组合\n REITs使资产配置最适化\n 酒店REITs \n 办公楼REITs \n 业地产REITs\n 住宅REITs \n 工业REITs\n 医疗业REITs\n 移动房屋社区REITs\nREITs的收益\n REITs的绩效与风险评估\n 营收增长率\n 内部的营收增长\n 外部的营收增长\n 如何选购优质的REITs\n 通货膨胀\n 投资决策\n 周期性循环\n 详解房地产\n 房地产投资信托的估值\n 房地产评估\n 个人投资者\n 房地产共同基金\n 交易所买卖基金\n 完全所有权\n REITs的发展趋势\nREITs的应用\n REITs在美国的成长\n REITs在欧洲的转变\n REITs在澳大利亚的发展\n REITs在美洲其他国家\n REITs在亚太地区的发展特点\n REITs在日本的发展\n REITs在新加坡的发展\n REITs在韩国的发展\n REITs在中国香港的发展\n REITs在中国的未来\n 参考文献\n\n作者介绍\n�0�2�0�2�0�2�0�2 罗旭，毕业于英国圣安德鲁斯大学(University of St\nAndrews)，金融学硕士学位。常年从事房地产投资研究，房地产估值与咨询，私募股权投资及上市咨询，房地产政策研究等。\n程远，毕业于英国圣安德鲁斯大学商学研究院，市场学硕士学位；英国卢顿大学(University of\nLuton)媒体学院，获媒体文化技术硕士学位；商学院，获市场传媒学学士学位。常年从事证券投资分析与咨询，房地产市场研究等工作。\n田际坦，毕业于英国牛津布鲁克斯大学(Oxford Brookes\nUniversity)，获国际房地产硕士学位。\n\n文摘序言
2. 信托四大类型
信托四大类型：
一、房地产信托
目前政府的房地产市场调控思路是建立在长效机制上的：完善保障房机制、提出房产税立法、针对不同城市分类调控、增加中小套商品房和共有产权住房、改革工业用地、提高农地增值收益等。这一系列长期制度建设将会有效抑制投机性需求，促进地产市场持续健康发展。因此，房地产信托要想继续发展，应仔细分析不同城市的刚需、供求情况。另外，在保障房、工业用地改革、农地项目，以及仓储物流、工业园区等方面也需多关注。
二、基础产业信托
基础产业类信托，是指资金投资于基础产业领域的信托，基础产业包括基础工业和基础设施两部分。因基础设施类项目要远远多过基础工业类项目，因此基础产业类信托又被叫作基础设施建设类信托，简称“基建信托”。又因所涉项目多为政府项目，且多以项目代建方对地方政府的债权作为质押，还款来源主要为政府偿还债务，相当于无形中形成了一种政府信用担保，又被称为“政信合作”类信托，投资者认可程度很高。基础产业类信托自2011年下半年开始，在所有信托类别中占比趋于稳定。截至2013年末，全国基础产业信托产品5960个，业务存量规模26028.55亿元，2013年新增3917个，规模1.43万亿。
三、工商企业信托
工商企业类信托，是指资金投资于工商企业的信托。工商企业指生产工业产品（商品）的一般性生产型企业，提供产品（商品）流通服务的商业、贸易企业等。工商企业信托的资金用途通常为补充企业的流动资金需求，其发行规模与我国的宏观经济形势密切相关。经济不景气，企业融资需求萎缩，加之难以承受较高的融资成本，因此工商企业收益较其他类信托低，在一段时间内，比重都不如地产和基础产业类信托。但是，随着国家经济的逐步回稳，以及政策鼓励支持金融业服务实体经济，尤其是信托作为拥有“金融全牌照”的工具，通过灵活的投资方式，整合多种金融工具，大大助力了工商企业发展，尤其是融资更为困难的中小企业。
四、金融市场信托
金融市场类信托，是指资金投资于金融领域的信托，具体又分为投向证券市场、金融机构及金融产品等细类。因金融市场类信托与金融市场动态息息相关，所以2010-2011年银监会出台的规范银信理财合作业务的相关政策，以及股市的持续低迷，都使得这两年金融市场类信托规模不大。但2012年，由于监管政策趋紧，商业银行信贷规模受限的情况下，银信合作业务得以快速扩张。据格上理财统计，截至2014年2季度末，金融市场类信托资产余额达到3.05万亿（含阳光私募基金）。
3. 怎样和信托项目经理合作如果这里有个项目。
对企业而言，提及融资，无外乎政府投资、银行贷款和上市，以及风险投资等几种主流外部融资方式，这一点，中国企业也不例外。然而实际的中国国情却不容中国企业向国外同行看齐，我们来看一组相关数据统计：由于中国国家宏观政策的调整，中央银行政策轻度收缩，部分行业资金预期看紧。如央行从2003年9月21日起，存款准备金率上调1%，回收货币约1500亿元；2004年4月25日，存款准备金率再次上调0.5%，回收货币1100亿元，考虑到货币乘数效应，货币使用总量减少应在8000亿元以上。而与此同时，2004年2月17日起，央行票据每周的发行量都超过500亿元，这样回笼的基础货币数量更是庞大。此番举措，国家将控制投资力度，增大了企业银行贷款的难度，而中国上市的高门槛、风险投资的有限性都无疑加大了中国企业主流外部融资方式的难度。此外，“融资瓶颈”也成了绝大多数中国企业利用这几种方式成功融资的最大障碍，当然我们这里所说的企业更多的是指在市场经济中优胜劣汰的中小企业。尽管国家各相关机构和部门为了解决企业融资难的问题，在20世纪90年代后期开始就已经着手建立、健全各种政策措施，改善企业的融资环境；监督与敦促金融机构改善服务体系，提供企业信用担保，发展创业投资和设立中小企业板块等。但从现实的发展状况来看，国家政策和金融机构的这些措施还远远没有为中国企业融资铺平一条道路，企业融资依然困难重重，有调查表明，中小企业(包括国有企业)的总拒贷款占贷款总额的56.1%，其中因为无担保拒贷为23.8%，无抵押拒贷为32.3%。随着中国市场经济的演进，对企业发展来讲，市场空隙越来越少，利润空间变得越来越窄，靠创意点子、营销手段或者特殊关系迅速扩张的可能性也越来越小，企业只有通过大量的资金注入、迅速占领市场，形成规模效益，才能够顺利走上生存发展之路。因此中国相当数量多的企业和企业家们正在迫切的寻找可以为企业创造利润的资本，如银行贷款、上市融资等，甚至付出高成本也在所不惜，却由于银行等金融机构在国家宏观政策影响下也调整了对企业金融服务政策以及上市门槛太高、国内风险投资发展尚未完善和国外风险投资机构投资有限性、挑剔性等束手无策。于是企业陷入了中国国家经济发展战略与企业生存发展战略相冲突的漩涡中，而国家经济发展战略无疑是主流，是不以企业的意志为转移的，“融资瓶颈”在相当长的时间内也将顽固的存在，企业该如何激流勇进，寻找有效的融资方式？企业如果试图在中国资本市场上打开缺口，为己所用，就不得不多下一番功夫。本文提出几种非常规下、非主流的融资方式，由于该几种融资方式和中国国情与企业状况紧密结合，就暂且命名为“中国式融资”，为中国企业探索更多的适合自身的融资途径抛砖引玉。众所周知，企业的融资渠道分为内部融资和外部融资，由于资本实力弱小而无法通过自身获得资本的企业将把眼光投向外部资本市场，包括债权市场和股权市场。债权市场的融资除了企业熟知的银行贷款之外，对企业更有针对性的，符合中国国情和为金融机构乐于接受的债权融资还有组合贷款、贸易融资和固定回报投资等几种方式。组合贷款是一种区别于传统贷款，将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，共有四种合作模式：(1)中资银行+外资银行；(2)中资银行+信用担保机构；(3)中资银行+信用担保机构+担保企业；(4)中资银行+担保企业+担保企业。这四种模式都分别是以银行间的信用往来，担保机构在银行的信用等级，担保机构与企业联保以及企业之间的互保为基础，为企业提供各种担保、抵押贷款。如中外银行间的票据担保贷款，担保机构为企业提供担保贷款，担保机构与第三方企业共同对银行做出承诺以增强企业信用，取得贷款或者担保企业互保提高企业信用等级从而取得银行贷款。对于有进出口贸易的企业来讲，贸易融资作为一种与进出口贸易结算相关的短期融资或信用便利也不失为一种有效、快捷的融资方式。如打包放款，即出口商收到进口商所在地银行开立的未议付的有效期信用证后，以信用证正本向以银行申请，从而取得信用证项下出口商品生产、采购、装运所需的短期人民币周转资金融通。此外银行也可以为外汇票据持票人办理票据融资，即银行在外汇票据到期前，从票面金额中扣除贴现利息后，将余额支付给外汇票据持票人。出口押汇和进口押汇也是短期内方便、便利的一种短期贸易融资方式。以上两种债权融资更多地是为企业的短期融资行为服务，对于中长期融资采取固定回报投资则是上策。固定回报投资是一种名义上的投资，实质是以收取固定回报率为目的的，对于被投资企业而言，融资成本低、使用风险小，有利于企业发展。固定回报投资的资金来源广泛、稳定，在资本市场上资金运用的空间比较大。如中国境内固定回报投资资金在非政府主导下，金融机构占40%，当地工商企业占25%，中央财政占15%，境外企业投资占15%，资本市场占5%，发展趋势将是香港、新加坡和英美等地的投资基金越来越丰富的进入，固定回报投资将是中国企业寻求中长期资金的一种有效途径。股权市场的融资方式最有效的为上市融资，在企业不具备上市条件的时候，可以采用信托计划、私募基金和战略投资/直接投资。信托计划的实质是项目股权信托计划，集中各个资金，从而实现企业融资。私募基金是相对于公开发行受益凭证的证券投资基金，是通过非公开宣传，私下向特定少数投资募集资金形成的集合投资单位，它的销售与赎回都是通过基金管理人私下与投资协商而进行的，这种方式的合法化是必然趋势。而相对于资源整合和规模效应来讲，战略投资即直接投资是企业最受益一种股权融资方式，通过战略资本迅速扩大生产规模，增大市场份额，获得市场关注，同时借助战略投资者携带的市场视野、产业运作经验、战略资源可以帮助企业快速成长。有一句话：“只有做不到的，没有想不到的，想到的就一定能够做到”，对于企业来讲也是这样，融资的道路不是一帆风顺，企业必须因势利导，在政策允许的条件下，在企业与各种金融机构、合作企业双赢甚至多赢得前提下，寻求最佳路径，找到适合自己的“中国式融资”道路。一要威严有度,这样才能让手下明白该做什么不该做什么.二要平易近人,便于管理日常工作.三要自律,只有自己不犯错误,管理起来才能令人信服.四要大度即使手下犯错了也会在此情况下深省自己,努力的改正.五要不断学习,只有你够才那才会让人更服从你.
4. 扬州信托和江苏信托合并成立一个什么基金
不知道你的风险承受能力是什么样的，可以上网上查一下，从目前的形势来回看，如果是答激进型的，可以购买指数或者是股票型基金，如果是保守型的，建议你要么存定期，要么买货币基金，个人感觉买指数基金比较合适!
希望采纳
5. 信托的业务有主动管理型和通道型 二者的区别是什么
信托分为复单一信托和集合信托制，单一信托是一个出资方购买所有的信托额度，发行是人民银行报备制，信托到期后如果出现兑付问题，信托无责任，出资方与用款方自行协商。这时信托只起到一个通道的做用。而集合信托，是人民银行审批制，在信托产品设计完以后，要人民银行批准后才能发行，募集资金。在产品运做中，信托公司要做尽职监管，到期要负责兑付，如果出现问题，信托公司要担责任，甚至用风险备用金刚性兑付。这体现的是信托的管理型
两者的区别是：发行方式不同，一个是备案制，一个是审批制。责任主体不同，一个是做为通道，一个做为监管。针对的出资方不同，一个是单一出资人，一个是向群体募集出资。再细分的话还能找出区别，但个人认为以上三点是最明显的。
6. 信托产品，保险与信托是否能合作的顾虑，下一步怎么走
一、引言
在监管政策对信贷资产转让、同业代付相继收紧之后，信托受益权转让业务逐渐成为商业银行资产业务的新热点。银信、银证、银保之间的资产管理合作越来越深入，跨机构、跨市场、跨境交易更加频繁，资金在市场间的横向流动大大提高了金融风险的识别和防范难度。有效整合被分割的数据和信息、压缩监管套利空间、加快资产证券化进程、建立完善以整个金融体系稳定为目标的宏观审慎管理，应成为应对商业银行资管业务不断变换的必由之路。
二、信托受益权转让的相关研究
信托受益权转让是指信托受益人将其所享有的信托受益权通过协议或其他形式转让给受让人持有。信托受益权转让后，转让人不再享有受益权，受让人享有该受益权并成为新的信托受益人。《信托法》第48条规定，受益人的信托受益权可以依法转让和继承。信托受益权转让业务在我国经济领域的实践早已存在，如2003年中国华融资产管理公司就曾在国内以信托受益权转让模式进行不良资产处置，但其快速发展却是因为2010—2012年银行资金的大量介入。银行投资信托受益权是商业银行资产业务、中间业务的创新，其产生和发展均可以在约束诱导、规避管制以及制度改革等金融创新理论中得到解释。
三、信托受益权转让：某商业银行地矿集团融资案例
（一）业务流程
某地矿集团为当地城市商业银行（简称A银行）的授信客户，2012年12月向该行申请28亿元人民币贷款用于投资和开采煤矿资源。该企业为省国资委下属的全资子公司，资信、经营及财务状况良好，还款能力和担保能力较强，属于A银行的高端客户，A银行决定满足其资金需求。但A银行对该笔信贷投放存在种种顾虑，一是A银行贷款总量不足300亿元，28亿元的信贷投放将会触及银监会关于最大单一客户贷款比例不超过10%的监管红线；二是贷款资产的风险权重高，直接发放贷款将大幅降低资本充足率。A银行要稳固客户资源和追求资金收益，就必须绕过上述制约。A银行采用的方法就是以信托受益权为平台，由信托公司、券商和其他银行（简称B银行）在出资方和融资方之间搭建融资通道。该交易主要涉及A银行、B银行、券商、信托公司和地矿集团五个主体，在提前对交易具体内容、利润分配、风险承担、各方权利和义务等协商一致的情况下，五方
进行下列交易：
1.签约券商资产管理。B银行作为委托人与券商签订《定向资产管理合同》，要求券商成立定向资产管理计划C，约定对该计划投资28亿元，并要求券商根据B银行的投资指令进行投资。
2.成立信托计划。券商作为定向资产管理计划C的管理人，按照B银行的指令与信托公司签订《××国投·地矿集团股权收益权投资单一资金信托合同》，委托给信托公司28亿元资金。信托合同生效后，信托公司与地质勘查局签订《地矿集团股权收益权转让及回购合同》，以全额信托资金受让其持有的地矿集团100%股权的收益权，期限两年，合同存续期内，信托公司凭其受让的股权收益权参与地矿集团的利润分配。该信托为自益信托，券商代表其管理的定向资产管理计划C获得信托受益权。
3.成立理财产品。B银行根据A银行委托，发行单一机构非保本浮动收益型理财产品，并从A银行募集资金28亿元。理财产品成立后，B银行将理财资金投资于定向资产管理计划C。由于资产管理计划C的投资标的是自益信托产品，因此B银行的理财产品实际投资的是信托受益权。至此，28亿元的A银行资金经过层层流转后进入地矿集团的公司账户，融资过程结束。从具体交易过程看，该业务中的所有合同包括定向资产管理计划C的投资指令均在同一天签订和下达，A银行、B银行、券商和信托公司之间的资金划转也在同一天进行，B银行、券商和信托公司均未动用其自有资金，具体交易环节如图1示。
（二）各交易主体的角色
尽管上述交易链条中涉及主体多，交易环节复杂，但交易实质仍是地矿集团以股权质押方式获得A银行信贷资金。交易链条的拉长和交易结构的安排掩盖了真实交易目的，导致各交易主体的实际角色错位。
1.A银行：形式上投资，实际上贷款。A银行是交易的起始环节和实际出资方，通过与B银行、券商和信托公司合作曲线满足地矿集团的融资需求，实现一举三得：一是巩固与地矿集团的合作关系，二是腾挪出信贷额度用于给其他企业放贷，三是将该笔资产业务的风险系数由发放贷款的100%下调至对金融机构债权的20%，避免对资本充足率的影响。因客户和项目由A银行自行选择，B银行在与A银行签订的《理财产品协议》中明确指出，B银行不对理财产品的本金和收益做任何保证，A银行应充分调查和了解地矿集团的还款能力以及经营现状，并要求A银行对信托项目出具风险自担回执函，因此A银行最终承担了地矿集团的融资风险。从收益看，A银行表面获得的是预期收益率为6.15%的投资理财产品的收益，但这种收益方式仅仅是法律形式上的安排，其真正获得的是地矿集团使用A银行资金产生的股权质押贷款利息收入。
2.B银行：形式上理财，实际上过桥。B银行成立理财产品、募集理财资金、选择投资标的均是在A银行的授意和委托下进行，B银行发行的理财产品形式上是投资券商的定向资产管理计划C，实际真正投资的是信托受益权。虽然券商、B银行和A银行未在信托公司进行受益权转让登记，但通过B银行的理财产品对接信托受益权，A银行实际成为信托计划的真正受益人。B银行作为交易链条中的过桥方，其收益主要来源于0.12%的理财产品销售手续费。
3.券商：形式上资产管理，实际上过桥。券商代表旗下的定向资产管理计划C委托信托公司成立信托计划，其收益表面上来源于信托公司的资金运用，实际上来源于通过信托受益权的隐形转让从B银行获得的转让价款。该转让价款包括两部分，一是信托计划的本金，即定向资产管理计划C委托给信托公司的资金28亿元；二是高出信托计划本金的溢价款，即券商在此次交易中按照0.08%收取的平台管理费。因定向资产管理计划C的投资标的由B银行指定，因此券商的风险很小，其收取的平台管理费实则为过桥费。
4.信托公司：形式上信托，实际上过桥。信托公司是上述一系列交易中至关重要的环节，信托计划的设立将A银行、B银行、券商和地矿集团联系起来，A银行借助信托公司之手控制地矿集团的股权作为抵押。因信托公司是按照券商的委托设立信托计划，同样不需要承担信托资金运用过程中的任何风险，仅收取0.15%的信托费用作为过桥费。
5.地矿集团：形式上使用信托资金，实际上使用银行资金。地矿集团最终获得的资金以信托资金的形式出现，但透过环环相扣的交易环节，可以追溯其真正的资金来源是银行。经过层层过桥后，地矿集团的资金成本为6.15%+0.12%+0.08%+0.15%=6.5%，基本相当于A银行两年期贷款基准利率上浮6%。各方角色、风险承担、收益的情况具体如表1所示。
（三）在中央银行金融统计体系中的反映情况
上述各交易主体中，纳入人民银行全科目金融统计指标体系的金融机构只有银行和信托公司。其中，A银行购买理财产品在全科目统计指标“投资”项下反映；B银行发行理财产品在全科目统计指标“代理金融机构投资”和“金融机构委托投资基金”项下反映；信托公司受让股权受益权在信托资产项下的权益类指标“股票和其他股权”反映。从统计指标的填报可以看出，地矿集团28亿元的资金融通既未计入商业银行各项贷款，也未作为信托公司信托贷款计入社会融资规模口径。
四、信托受益权转让的主要模式
信托受益权转让主要分为买入返售模式和银行理财计划投资模式，其中银行理财计划投资模式操作更为灵活，上述案例就是银行理财计划投资信托受益权模式的演变。在现实操作中，信托公司除了以权益投资的方式为融资企业提供资金外，最常见的资产运用方式是信托贷款。两种投资模式分别如图2、3、4所示。
（一）买入返售模式
买入返售模式的操作流程是过桥企业与信托公司签订《资金信托合同》，委托信托公司向融资企业发放信托贷款，过桥企业获得信托受益权。同时过桥企业与银行A、银行B签订《三方合作协议》，约定将信托受益权转让给银行A，银行B以买入返售方式买入银行A的信托受益权，银行A承诺在信托受益权到期前无条件回购。
（二）银行理财计划投资模式
1.银行理财计划对接过桥企业模式：操作流程是过桥企业与信托公司签订《资金信托合同》，委托信托公司向融资企业发放信托贷款，过桥企业获得信托受益权。然后过桥企业将信托受益权转让给银行A。银行A与银行B签订《资产管理协议》，银行B购买银行A发行的基于信托受益权的保本理财产品。在该模式下，银行B是信托贷款的实际出资方，银行A则相当于过桥方。
2.银行理财计划对接融资企业模式：操作流程是融资企业将自有财产权（如正在出租的商业物业）委托给信托公司，设立受益人是自身的财产权信托计划，银行成立理财产品，向个人或机构投资者募集资金用于购买融资企业的信托受益权。
五、信托受益权转让业务对金融监管及宏观调控的影响
经过对上述案例和其他交易模式的分析表明，信托受益权转让业务作为跨市场、交叉性金融产品，打破了信贷市场、资本市场甚至债券市场和保险市场的界限，在为交易各方带来经济效益、提高资源配置效率、实现协同效应的同时，也给监管和宏观经济调控带来了不利影响。
（一）信托受益权转让是商业银行绕避银信合作新规的监管套利
传统银信合作是银行将理财资金直接投资于信托公司的信托计划，信托公司将资金以信托贷款的形式发放给融资企业，或用于购买商业银行的表内信贷资产和票据资产。为避免商业银行借助银信合作业务将信贷资产移出表内，隐藏贷款规模，自2009年开始，银监会下发了一系列规范银信合作业务的通知（银监发[2009]111号、银监发[2010]72号和银监发[2011]7号），银信合作业务逐渐被叫停。
但融资需求旺盛的实体经济以及商业银行考核体制促使各商业银行不断创新产品，以规避监管，银信合作新规中的漏洞为银行借助信托受益权转让业务进行监管套利提供了机会。首先，新规中将“银信理财合作业务”界定为“商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为”，即信托计划委托人仅限定为商业银行，以第三方非银行机构为主体发起设立信托计划的操作模式（如案例中的券商资管）则不在新规监管范围之内；其次，新规要求将理财资金通过信托计划发放信托贷款、受让信贷资产和票据资产三类表外资产转入表内，而银行受让信托受益权并不在上述要求转表的资产范围之内。在传统银信合作产品中引入更多的过桥方和改变理财计划投资标的设计形成了银行对银信合作新规的监管套利。
（二）信托受益权转让加大宏观调控难度
一是银行理财产品投资信托受益权实际是采用资金池—资产池的模式在传统信贷业务之外制造出一个异化的信贷部，并通过证券公司、企业、信托公司甚至包括保险公司、金融租赁公司等机构形成的资金通道，以非信贷方式向各类实体经济提供资金融通。这个过程为表内贷款移至表外、以风险系数较低的资产运用方式计量贷款等提供了操作空间，导致监管标准降低和监管指标优化。二是交易链条的延长使部分过桥方与融资企业之间存在信息不对称，客观上存在发起方利用自身信息资源优势损害过桥方利益的行为。信托受益权转让业务中存在的不公平和信息不对称易导致风险在不同机构和市场的交叉传染。三是资金流向难以控制。如果不注重对信托受益权交易规模和资金流向的控制，会导致银行资金变相流入房地产、政府融资平台等信贷政策限制的领域，影响宏观调控。
（三）信托受益权转让业务影响社会融资规模的总量和结构
当前社会融资规模统计包括本外币贷款、委托贷款、信托贷款、债券、股票融资等10项指标。信托资金的运用方式不同，会对社会融资规模的总量和结构有重要影响。若以信托贷款的方式融通资金，虽不影响社会融资规模的总量，但会改变社会融资规模的结构，使得原本以银行贷款反映的资金以信托贷款的方式出现；银行以自营资金直接购买或以理财资金间接投资信托受益权，或在表外反映，或在表内的“投资”、“买入返售资产”等指标反映，均不计入本外币贷款，若信托公司也未反映在信托贷款中（如案例所示，其反在“股票和其他股权”中），则会造成社会融资规模的总量虚减。2011年以来，信托资产特别是信托贷款的快速增长，与银行资金介入信托受益权交易密不可分。信托贷款在社会融资规模中的占比不断上升，数据显示，2012年全国信托贷款增加1.28万亿元，增量是2011年的6倍之多，信托贷款在社会融资规模中的占比为8.1%，比2011年提高6.5个百分点。
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7. 关于信托的基本问题
非也~
我是新时代信托股份公司的，很负责人的说，信托是有风险的
没风险的说法是被三方，银行等销售机构捧出来的
信托都兑付，不意味没风险~这几年都有信托出问题
有的用于投资股票一级市场定向增发的信托亏损是很正常的，而且不兜底
房地产类项目出现问题也不是一例
不过中国的信托市场有个非常变态的刚性兑付潜规则
注意，是潜规则，出了问题的项目虽然信托公司兜底了，但是法律上没有规定这项义务
就是说信托不进行刚性兑付也是合法的~为了少惹事，还是挑选安全的信托比较好
别太在意1个点的收益差距
有什么问题可以qq问我 249908625
8. 信托业转型有哪些新方向谢谢
在产品开发方面，信托公司可以利用互联网金融这种新型模式，打通回需求端和产品供应端答，根据客户不同需求，提供更加个性化的产品;同时，互联网为信托公司提供了绝佳的风险控制通道与合作创新平台，通过大数据的挖掘，可以为信托公司项目中后期管理、创新产品研发以及机构合作等提供有力支撑，延伸产品线。
在客户服务方面，信托公司可以借鉴互联网思维最核心的给客户极致体验的理念，通过网上查询交易、微信公众平台、手机app、构建互联网平台进行产品销售等路径为理财及投融资客户提供更方便快捷、更优质的服务，完善客户体验，增强客户黏性。
信托公司可以凭借灵活的制度优势，主动探索如何将互联网基因与金融元素整合起来，开发全新的业务模式，从产品和服务两方面提升客户体验。
9. 整合基金是信托的一种吗
基金银行账户开在平安银行而已；签合同不是和平安银行签署的吧，“平安银内行是监容管银行”，营销用语，傍银行以增加投资者的信任度而已，从合同条款里面能找到银行的权责吗？
风险、收益：看融资方、资金用途、抵押担保物价值、还款来源等风险控制措施。
信托是通过信托公司发行的理财产品，所说的“整合基金”发行主体应该是某投资管理公司或股权基金公司吧？