房地产项目融资网

A. 恒大、碧桂园、万科、保利房地产的融资方式和产品区域

这个问题，您咨询我，咨询错人了。

你上面说的四家公司，没有一个是归我管的，他们的融资方式，我只通能过他们的上市年报来看。

B. 房地产项目融资的主体有哪些

每个房地产项目的开发，都是一个多方参与的过程。就房地产项目融资而言，主要有以下9个参与主体。 (1)项目发起人(Proiect Sponsors) 即商业房地产丌发商，是项目的实际投资者和真正主办人，可以是单独一家房地产丌发企业，也可由多个投资者组成联合体。他们通常因为自身资金不足或不愿承担全部项目风险而选择项目融资，在有限追索项目融资中，开发商除了拥有项目公司全部或部分股权外，还需要以直接或间接担保形式为项目公司提供一定的信用支持。因此，开发商是项目融资中的真正借款人。 (2)项目公司(Proiect Company) 即项目的直接主办人。通常，由项目发起人出资，专门为该项目成立一个单一目的的，具有独立法人资格的项目公司，作为借款人对外融资，直接参与项目投资和项目管理，并直接承担项目的债务责任和风险。开发商投入的资本金形成项目公司的权益，项目公司把项目I丌发风险与开发商的其他资产相隔离，实现贷款银行对开发商的有限追索。在整个项目丌发经营过程中，项目公司作为法律和经济上独立的主体与各参与方发生经济关系。项目公司也可以在经营期间转型为商业管理公司，持有物业继续经营。 (3)贷款银行(Lending Bank) 贷款银行，可以是单独一家余融机构，也可以是多家金融机构的联合体，这主要由贷款规模和项目风险等决定。在由多个金融机构联合提供融资时，往往需要设立一个经理银行(Manager)，其他为参与银行。项目公司更多的是与经理银行进行接触、谈判，由经理银行负责各参与银行之间的协调工作。这样大大降低了项目公司工作难度。 (4)产品购买者或设施使用者(Buyers or Users) 即项目房产的销售对象。在房地产项目融资中，入驻零售商与开发商签订长期租赁合同，可在一定程度上保证了项目的出租面积和租金收入，从而保证项目建成后能够产生稳定的用于还贷的现金流，为贷款提供重要信用保证。零售商既可以作为项目发起人之一，成为项目公司股东，分享开发利润：也可以只作为项目建成后的运营商，规避开发风险。 (5)工程承包商(Contractors) 通常，承包商通过与项目公司签订承包合同，负责商业地产项目的设计和建设工作，并承担延期误工和工程质量不合格的风险。承包商的资金情况、工程技术能力及经营纪录，会影响贷款银行对项目建设期风险的判断。 (6)担保受托方(Security Trustee) 由于贷款银行主要以项目公司的资产及项目未来收益作为还款保证，因此为防止项目公司违约或转移资产，贷款银行一般都要求项目公司将其资产及收益账户交由一个具有信托资格的机构保管，这家机构被称为担保受托方。担保受托方一般由境内商业银行独家或境内、外商业银行联合担任。 (7)房地产项目管理公司 项目建设只是商业房地产开发投资的开始阶段，最重要的是后期的经营管理。项目管理公司的专业水平和经营业绩，可以在很大程度上影响贷款银行对项目经营期风险的判断。 (8)项目融资顾问和法律、税收顾问(Financial，Law or Tax Adviser) 项目融资是一项系统的专业工作，需要聘请专业顾问负责融资方案的设计、分析、比较和谈判，帮助开发商实现有限追索和表外 融资，并充分利用税务亏损降低资金成本，并能保证相关法律文件的严谨。 (9)其它 此外，项目融资的参与方还包括保险公司、有关政府机构等等，这些都会直接影响贷款银行对项目建设期和经营期风险的评价。

C. 房地产项目融资需要哪些资料

你好。你需要融资的话建议你去投融界那找资金信息，我以前就是在他们那融到资金的，希望能帮到你。

D. 当前房地产开发融资的渠道有哪些

中小企业融资一来般有八大源渠道三十余种方法即：1、债权融资2、股权融资3、企业内部融资4、项目融资5、贸易融资6、专业化协作融资7、政策融资8、上市融资。

债权融资又分为国内银行贷款、民间借贷融资、信用担保融资、金融租赁融资、国外银行贷款、发行债券融资；

股权融资分为股权出让融资、增资扩股融资、产权交易融资、杠杆收购融资、引进风险投资、投资银行投资；

内部融资分为留存盈余融资、资产管理融资、票据贴现融资、资产典当融资、商业信用融资

贸易融资分为进口贸易融资、补偿贸易融资；

项目融资包括项目包装融资、BOT项目融资、IFC国际投资；

政策融资包括科技型中小企业技术创新基金、中小企业发展专项资金、中小企业国际市场开拓资金、农业科技成果转化资金；

专业化协作融资包括农业产业化项目协作融资、零部件供应与组装企业协作融资

上市融资包括国内上市融资、境外上市融资、买壳上市融资

E. 哪里可以查房地产企业是怎么进行融资的啊

新视角论坛是由搜狐网、焦点房地产网主办的大型地产年度峰会，自2005年举办以来，至今已经成功举办了三届，每届都吸引了很多经济学家、房地产专家、全国重量级地产企业参与。由于规格高、阵容强，关注行业深度问题，“中国地产新视角论坛”被业界认为是由媒体主办的最高规格的地产论坛之一。2008年3月18日，“中国地产新视角”落地天津，我们将会用全新的视角看待处于快速发展通道中的天津，用最权威的声音来解读天津在打造未来经济增长第三极中的机遇与挑战。

█ 以下为实录

【翟山鹰】：我同意张博士说的话，有几点我可能和张博士有小小的分歧。第一，大家靠外资是救不了企业的，外资的钱实际上进不来。从07年到08年，在国内的房地产开发项目，ST已经有四家做成功了。虽然已经成功了，但我认为房地产融资已经到了迫在眉睫的事情。有一家在帐面净资产是15亿，帐面资金是32万元，大家能想得到吗？融资的手段都想尽了。我给大家出的第一个方式就是自己救自己，思路就是现金流的问题，我觉得房地产企业和其他行业有不同点也有共同点，但是有一点是一样的就是要不停创新，自己救自己来自于我自己接触的一些公司，房地产公司有很大一部分资金用来拿地，土地拿过来还要开发、销售。问题出现了，终端没有人买，好，我低价销售，我拿地成本这么高，我低价销售成本找谁要呢。况且就算低价销售你也未必卖得动，如果市场变得恶性降价的时候，你降我也降，这怎么办？

自己救自己的方式很多，大家知不知道，有一种茶花，单株茶花可以在国际市场拍卖到上百万美元的，但是茶花在当地是很便宜的。有人买了几千株茶花，他的圈地方式很有意思，在当地圈了七八百亩地，全部种上茶花，签订20年到50年不等的租用合同。种上茶花以后，面临一个问题，茶花不具备产业化升值效应，但是种植本钱很低，而且单株是有评估价格的。如果你要征用土地，要拆迁，拆迁费就是天价，搁在这我不拆，别人想拆我挣了。我什么时候有钱了我自己做这个东西，别人想拆拆不了。还有像很多大的公司，挤上游的钱的钱，和下游的建筑公司成立项目公司，所有的地都是由项目公司运作，项目公司运作，建筑公司掏所有的钱，往往运作完了，大家拆帐分帐。所以我谈到要自己救自己，和资本市场对接，和资本市场对接就是上市。上市有两种方式，一个是辛苦上市IPO，还有就是买壳，这对于房地产商来说他们付出的代价都是极其巨大的，比如说很简单，没有上市的房地产商，如果有人来买你这个房子，让你有一个亿的利润你就敢卖；但是如果是上市的开发商，给你一个亿的利润你就要考虑考虑你敢不敢卖，为什么不敢买，因为很简单，你的利润是否带动股市估价的增长，如果有人在你不知道的情况下以很低的价格在股市上囤积你的股票，那么他给你一个亿买你的房子，你的股市按照市盈率高速增长，然后通过抛售获得比买你房子高得多的利润，然后用比买房低一半的价格倾销你的房产，这个故事在市场上很容易发生。所以房地产商要进入资产市场，就要完全转变思想，这个很痛苦，但是这个思想不转变就别想进去。

中国风险投资专家委员会委员翟山鹰

回来再说上市，上市和资本市场对接，无外乎有两个，一个是国内上市，一个海外上市。中国上市两个条件，一个是IPO，一个是买壳。中国证监会对中国房地产企业IPO上市是什么状态，就是这个闸建好了，所有上市公司都放在这，实在扛不住了拉闸放一点，然后再把闸封死。没有政策说你不能上市，但是你要看清这个趋势，所以如果你不是花了大价钱，大成本已经做好了在闸门口等着呢，能不能上市就是一个巨大的问号。你们有没有想过上市企业成本多高，律师评估、审计、公关费要花多少钱，还有时间成本、人力成本，这些都是天文数字，所以准备工作会给你带来巨大的精神压力。那么最快的方式，像我们做SP

科苑，SP公司，这种公司很大的作用是干什么呢？就是买壳，买壳就是拿着现有的上市公司，经营状态不好的，把自己公司装进去，变相上市，进行融资。买壳是可以进行融资的，一个房地产公司在买壳的过程中可以融资5亿到10亿，所以在中国，买壳是房地产企业首选的融资方式。那么条件也很硬性，要有15个亿的净资产，而且基本上喜欢的都是商业地产、工业地产，住宅地产都不用想了，为什么？15亿净资产的标准，国内很小的壳装进去，你要想挣钱，最后通过一些手段来看，15亿净资产是一个底线，达到这种标准的房地产商不是特别多。像紫微在西安是第一大房地产，净资产也才15个亿。为什么我谈到的第二个是商业地产、工业地产，住宅地产起步就很难，因为任何公司，不管是IPO上市，或者是买壳，有一个硬件条件永远也绕不过去，那就是“每股收益”，也就是说每股平均下来盈利是多少。如果每股低两种上市方式都不可能通过。一般买壳的公司要求条件至少税后第一年收益是4毛或5毛以上，我说15亿净资产是5亿股，如果是5毛钱利润也是2.5个亿的净利润。你们想想一个公司的上市，你的大量的像比如财务的计算方式，你收到的钱，还有坏账、准备金等等，我要造成上市以后在你帐面有现金的情况下，你公布出去审计结果达不到那个标准，达不到标准你的股票价格就会一跌到底。

如果不够这个标准在中国这个路径是很难走得通的。你要做IPO项目找中国最牛最强的财务公司帮你做案子，找最好券商团队，现在券商鱼龙混杂，一份上市材料两个保荐人签字才能实施。我们说成熟的券商是两个保荐人两年签三单，保荐人资格年薪市场最低是120万。所以大量券商囤积保荐人，但是很多保荐人他们只是考过证书，没有实际操盘经验去练手，如果你要是找的是练手的，你就话可很多钱什么都得不到。好，找到券商之后，如果找到你的项目以后，要去证监会，这叫和发行审核委员会去做预沟通，把所有环节都搞定了，回过头来才能确定项目能做不能做。这些过程都是很多房地产公司不可想象的。这要和壳公司协调，现在股市净壳太难找了。有的是拖欠几十亿的负债，还有3000多人的工人等着你。所以国内房地产公司除非实力特别强大的，我个人不建议你在国内做IPO和买壳。

如果是海外上市。新月房地产在2007年主板上市。整个历时过程是36个月，三年的时间，当年准备的很早，新月在税后利润500万的时候就开始准备在美国股市上市。我知道国内房地产公司在美国上市道路是畅通的，但是时间是很长的。如果上市顺利的话，有可能在六个月后得到第一笔私募资金。美国主上市只能在主板，纽约、纳斯达克或者是美国证券市场，千万不要去其他的市场上市，没有盈利能力，只会把公司拖死。像陕西桃花源房地产公司，他在陕西拿的最好的一块地，布置怎么被人家蒙骗了，结果他就把拿的最好的一块地压在了OTC上市公司的下面，现在他想从OTC撤出来，如果要在美国主板退市会有几个办法，但是如果是OTC，对不起我们找不到让一只股票退市的办法。退不了市，资产只能压在什么资产都没有的市场上。为什么我提到中国就提到美国，因为全球只有两个股市是由散民组成的，只有在由散民组成的股市里上市你才可能拿到大量的资金。

除此以外的一个市场就是香港，在香港不要做买壳，也做不了，你只能做IPO，六个月，因为买壳根据香港法令，要走新股上市。为什么提到香港这个地方，它是一个两极很怪异的地方。现在香港有很多海外的人要到香港投资。我就要问一问你们通过什么途径把钱投资进来呢？我的背景在中国也算最大的投资银行，我都不知道这个资金怎么进来，我也接触了很多老板，他们有他们的用途和用意，如果你们了解碧桂园就知道，他有三个亿的资产进入不了中国，但是都已经上市了。那么海外的资金怎么进入中国呢，还有地下钱庄，地下钱庄是很不规范的，会出现很多问题，让你出现难以解决的问题。在香港上市可以考虑，很多公司在香港上市之后是一路下跌，跌的头都不回，那为什么我还要推香港，因为在上市前，你在做私募的时候会有很多持有美元的国际机构和公司给你投资；你一旦上了市以后，更多是香港的机构投资者会对你的股票价格进行操控，他们认为中国房地产公司是预计过高的。所以说也许上市以后股价会下跌，但是你不用担心，你上市之前该融的资已经拿到了，香港是个现实的考虑。

提到香港也好，提到美国也好，出现一个问题，两个字就是红筹。中国公司去海外上市只有两个：一个是H股，一个是红筹构架。红筹在2006年10号文以前很容易走，在2006年出了10号文以后就变得很艰辛。所有做红筹的都是2006年10月份以前和2007年10月份以后搭的红筹构架，搭好了红筹构架才可以做海外上市的工作。所有都做好了，最快的在香港也要6个月。为什么不建议去其他国家上市呢，新加坡就不用提了。

我刚才说了创新，一个真正成熟的同行是能为房地产融资提供大量创新思路和经验的，比如说我在辽宁、沈阳、郑州都提供过这样的思路，房地产企业用钱是有规律的，每三四个月是一个周期，有用钱的高峰，四月份用钱一月份就在攒钱。此外房地产公司能利用的模式，叫有限合伙人企业，这个模式能够组建类似基金的结构，如果这个结构管理风险控制制度变得很好的话，就是金融体系，那么这个机构就可以和各种信托机构进行对接，放大的窗口很简单，途径也很简单，我在做这个实验，我个人认为是成熟的。这很像当年的大家攒起来的机构，一些金融机构可以起到风险控制委员会的作用，可以利用用现实的公示模式控制项目风险。作为我个人，对房地产企业预见是这种情况，虽然中国目前还有人没有房子住，但是如果长远看，五年、十年以后，远期还是很好的发展趋势，我的话觉得房地产还是有很红火的阶段，只要政府不征奢侈税，谢谢大家！（编辑：李娜）

F. 房地产项目融资有哪些关键节点

1、企来业营业执照
2、企自业组织机构代码证
3、企业税务登记证
4、企业银行基本户开户许可证
5、企业贷款卡
6、房地产开发资质证书
7、用于融资的房地产项目的《土地证》
8、用于融资的房地产项目的《用地规划许可证》
9、用于融资的房地产项目的《建设工程规划许可证》
10、用于融资的房地产项目的《建筑施工许可证》
11、用于融资的房地产项目的《预售证》
12、 公司简介，股东简介， 商业计划书
13、融资计划书(融资额度，年限，重点突出抵押物，还款来源)，近三年的报表

G. 房地产项目融资需要提供哪些资料

1、企业营业执照
2、企业组织机构代码证
3、企业税务版登记证
4、企业银行基本户开户许权可证
5、企业贷款卡
6、房地产开发资质证书
7、用于融资的房地产项目的《土地证》
8、用于融资的房地产项目的《用地规划许可证》
9、用于融资的房地产项目的《建设工程规划许可证》
10、用于融资的房地产项目的《建筑施工许可证》
11、用于融资的房地产项目的《预售证》
12、 公司简介，股东简介， 商业计划书
13、融资计划书(融资额度，年限，重点突出抵押物，还款来源)，近三年的报表

H. 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。