5月全国百城价格指数

A. 百城价格指数研究都覆盖了哪些城市

按照中国指数研究院的说法是，百城价格指数研究样本覆盖了全国一百个城市，其中77个包含了下辖县及县级市，基本覆盖了全国所有主要城市，所以统计的数据还是相当具有代表性的：所有一线城市和部分二线城市

B. 产业发展好，居民收入高的城市，房价为何都会偏高

进入本世纪以来，中国的城市化进程开始加速。在十几年的时间里，数以亿计的人口迁入城市，并定居下来，实现了生活水平的巨大提高，并在这一过程中创造了前所未见的经济繁荣。

在这一背景下，中国城市的房地产价格开始普遍上升，并在后期出现巨大分化。尽管中国仍然是一个中高收入国家，但北京上海等一线城市的房屋价格却已赶上和超过许多高收入国家的水平，引发对于房地产泡沫的深切忧虑，并造成代际之间严重的财富鸿沟。但与此同时，大量三四线城市的房价却维持在相当合理和可以负担的水平上，从而与一线城市的情况形成鲜明的对比和巨大的反差。

普遍的分析将此归结于2008年金融危机以后过于宽松的货币政策，以及政府为刺激经济而采取的其他一些措施。这当然是有道理的，但也存在许多难以解释的问题。

本文试图讨论三个问题：

一、2010-2012年是中国城市化进程的重要分水岭。在此之前，人口的流动在不同城市之间在统计意义上没有明显的区分；在此之后，人口开始集中向大城市和特大城市加速流动，而中小城市的人口流入相对更缓慢。

二、由于政府对土地市场的垄断，决策认知以及一些政治经济方面的可能原因，在中小城市土地供应相对充足的同时，特大城市的土地供应十分匮乏。这与2010年以后的人口流向形成巨大反差，基本地造成了后期城市之间房价的巨大分化。

三、2009年全球金融危机之后政府的一揽子刺激政策造成了全国范围内房价的普遍上涨和存货的快速积累，具有明显的泡沫化特征。2012年以后，在大多数城市房价上涨开始低于通货膨胀和收入的上升速度，至晚自2014年以后，全国范围的房地产库存的绝对水平开始高位持续快速回落，这期间的变化显示了去泡沫化的改变。

由于前面讨论的人口流向的分化，不同城市的存货去化速度呈现显著差异，导致2016年初以来，不同城市之间的房价呈现排浪式上升：率先完成存货去化的城市房价领涨，后续其他城市存货去化逐步完成，房价开始跟随上涨。

更基本地看，尽管新开工的下降和市场化力量的作用十分重要，但持续的城市化进程也许是2014年以来中国房地产顺利完成（或将要完成）存货去化的关键因素，这使得在经济减速和银行坏账上升温和的条件下房地产市场得以出清。

容易设想，如果没有每年数以千万计的人口持续涌入城市，那么房地产价格下行、经济减速和银行坏账上升的幅度和规模都会大得多。

图4中我们进一步扩展了数据的时间序列长度，横轴是2009年到2015年小学在校生的增速，纵轴是这些城市2009年1月到2016年9月（新的一轮房地产调控政策出台之前）房价的涨幅。可以看到，两者之间的关系在更长的时间跨度上进一步增强，拟合优度进一步提高到58%的水平。

C. 百城价格指数是关于什么的研究

7月百来城价格继续上涨且涨幅在热点城自市的带动下略有扩大：100个城市的住宅平均价格自2012年6月起连续第14个月环比上涨，上涨城市个数继续减少，但百城平均涨幅较上月扩大0.1个百分点；同比连续第8个月上涨，涨幅扩大至7.94%。

D. 百城价格指数的概述

中国房地产指数系统是一套以来反映全国各主要城市房地产市场运行状况和发展趋势专的指标体系属和分析方法。它最早由国务院发展研究中心、中国房地产开发集团等于1994 年发起，分别于1995 年和2005 年两次通过由国务院发展研究中心、建设部、国土资源部、中国银监会、清华大学和北京大学等单位的著名专家学者组成的鉴定委员会的学术鉴定。中国房地产指数系统目前发布全国主要城市的新房价格指数、二手房销售和租赁价格指数等系列指数。2010 年起，中国房地产指数系统启动“百城价格指数”研究，每月第一个工作日发布100 个城市住宅价格指数，是目前中国覆盖范围最广、城市最多的房屋价格指数系统。

E. 7月房地产百城价格指数报告的核心内容是什么

总体来看，在宏观经济不确定性增强、调控政策收紧预期减弱、需求保持平稳专的大环境下，7月百城价属格继续上涨且涨幅在热点城市的带动下略有扩大：100个城市的住宅平均价格自2012年6月起连续第14个月环比上涨，上涨城市个数继续减少，但百城平均涨幅较上月扩大0.1个百分点；同比连续第8个月上涨，涨幅扩大至7.94%。

F. 南宁房价是涨是跌2015年南宁房价出炉

2015年以来，政府不断出台利好政策，那么对南宁房价有多大影响呢？南宁房价多少？下面，我们一起来看看权威结构的研究数据吧。

中国指数研究院8月31日发布《2015年8月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10787元/平方米，环比上涨0.95%，涨幅较上月扩大0.41个百分点。其中南宁住宅平均价格环涨0.36%，平均价格为7249元/平方米。

（2015年8月十大城市新建住宅价格指数 图片来源：搜房网）

在今年一系列宽松政策影响下，楼市持续呈现回暖态势，8月市场成交继续保持稳定，百城价格指数环比涨幅扩大，并推动同比止跌转涨。政策方面，8月26日央行再次降息降准，今年以来央行已三次全面降准四次降息，此次“双降”将进一步刺激消费者购房需求；供应方面，房企制定少量缓推的推盘策略，为“金九”旺季提前热身，重点城市供应量平稳释放；库存方面，供需两端表现均衡，库存压力继续释放。展望未来，本月央行降息降准将为9月传统楼市旺季的到来再增动力。在下一步地方政策积极配合、房企加快推盘的影响下，预计下月至年底楼市供需两端将继续升温，“金九”旺季或将如期而至。价格方面，目前全国楼市仍以去库存为主基调，部分城市去化压力尚存，房价将继续保持平稳。

南宁房价有房价有小幅下跌，但是依然坚挺。目前南宁楼市保持平稳发展的态势，不会有太大的波动。

（以上回答发布于2015-10-22，当前相关购房政策请以实际为准）

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G. 百城价格指数的编制规则

（1）样本选择及其退出：
>> “百城价格指数”监测的样本包括商品住宅、别墅、保障性住房。
>> 对100个城市进行全样本监测，已获得政府颁发的销售许可证的在售楼盘全部纳入计算范围。在每月采集数据前，定期添加当月新开盘项目。
>> 当项目的一期房源销售完毕，新一期尚未开盘时，以上一期价格填充样本表格，列入计算。
>>当项目所有分期的全部剩余房源少于5%，可以退出样本。
>> 项目的建筑规模限制：一线城市不低于3万平方米，二、三、四线城市均不低于1万平方米。
（2）样本覆盖范围：城区、郊区以及房地产市场较为发达的下辖县市，根据各城市实际情况确定。
（3）样本价格：
>>样本价格：为项目实际价格，即项目对外报价减去优惠后的价格。项目对外报价为单位建筑面积价格，对于按使用面积进行报价的项目，按典型项目的平均使用率进行换算。项目对外报价优先使用该项目在售房源的平均对外报价，如无法获取在售房源均价，则以在售房源主力户型均价作为项目对外报价。在获得价格的同时，进一步了解在售房源的建筑形态（如多层、小高层和高层等）及其均价，尽量保持统计口径一致。当在售房源建筑形态发生变化时，需修改统计口径并进行说明。
>>价格优惠：主要考虑价格折扣和现金优惠两种。其中价格折扣以按揭购房优惠力度计算；现金优惠一般以100平米计算折扣；为了计算方便起见，暂时不考虑赠送家电等实物优惠。
>> 若项目推出少量特价房（占比不超过5%），不考虑此类短期少量特价因素；否则，以特价房价格作为当月价格。
>> 如果单个样本当期价格环比变化幅度过大，需进一步核实，追问是否由于产品类型发生变化所致或真实涨价或降价。
（4）样本权重：若项目土地使用证注明为单一物业类型或某类物业占项目总建筑面积超过80%且其他物业总面积不符合成为单一样本的规模要求，将该项目作为该类物业的样本项目，项目总建筑面积即为该类物业的建筑面积；若项目包括多种物业形态且各类物业的建筑面积符合相关标准，将其拆分为不同的项目。为了避免单个项目对价格计算结果产生过大影响，根据其总规模和单价、结合市场实际情况对其建筑面积进行拆分，将拆分后的建筑面积作为该项目的权重。2012年12月起，采用新的规则确定项目权重并对历史价格进行修正，结合样本价格档次确定项目年消化时间，计算其年均消化面积，作为该项目的权重，详见《关于“百城价格指数”改进的说明》。 本研究采用加权平均的方式来计算单个城市及百城价格指数，自2011年9月起同时采用中位数的方式进行计算:
全国及单个城市的价格中位数计算方法如下：
取各城市全部样本项目价格的中位数，中位数是指将数据按大小顺序排列成一个数列，居于数列中间位置的那个数据。若总共有偶数个数据，则为最中间两个数据的算术平均值。 （1）采集时间：每月22日-30日
（2）采集方法：通过中国指数研究院和搜房网分布在各城市的直属人员实地调查采集项目数据信息；企业填报数据；中介及经纪代理公司提供的数据信息；政府及企业公开信息。
（4）数据补充与复核：由于各方面原因实在无法取得价格等基础资料的项目，采用以下方式补充：将没有价格数据的物业用同类型、同档次物业的价格推算（可据业内人士确定价格上下限取其中值，或采用评估价）。将总体样本中有价格数据的项目抽取部分典型样本（可参考业内有关专家的意见）构成先验总体。
本研究通过各地分析师电话复核、总部分析师抽查复核、总部专职人员归纳整理的三级复核系统对采集的数据进行复核确认，以确保样本数据的准确客观。 每月第1个工作日。

H. 中国房地产指数系统百城价格指数什么时候成立的

中国房复地产指数系制统（China Real Estate Index System，简称CREIS）是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场运行状况和发展趋势的指标体系和分析方法。它最早由国务院研究发展中心、中国房地产开发集团于1994年发起，分别于1995年和2005年两次通过由国务院发展中心、建设部、国土资源部、中国银监会、中国房地产协会、清华大学和北京大学等单位的著名专家学者组成的鉴定委员会的学术鉴定。

中国房地产指数系统定期发布中国主要城市的房地产价格指数，包括百城指数、城市综合指数、住宅指数、特征价格（Hedonic）指数、写字楼指数、商铺指数、别墅价格指数、二手房销售及租赁价格指数等，是目前国内建立时间最早、覆盖范围最广、城市最多的价格指数系统，被称为中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”。

2010年 发布“百城价格指数”，通过GDP、常住人口、房地产开发投资额等指标选择100个最具代表性的城市，对其新建住宅价格进行跟踪研究，成为中国覆盖范围最广、房屋价格指数系统。