房地产土地营改增与贷款

A. 2016年营改增新政策，营改增对房地产业有哪些影响

营改增新政策

财政部和国家税务总局21日对外发布通知，明确了房地产开发企业中的一般纳税人，如果出租自行开发的房地产老项目，是可以选择适用简易计税方法的，需要按照百分之五的征收率计算应纳税额。
如果出租2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3％预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
两部门还指出，房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5％的征收率计算应纳税额。
两部门在这份名为《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》中还明确了有关再保险和非学历教育等“补丁”政策，并指出这些政策自2016年5月1日起执行。
再保险服务方面，境内保险公司向境外保险公司提供的完全在境外消费的再保险服务，免征增值税；试点纳税人提供再保险服务（境内保险公司向境外保险公司提供的再保险服务除外），实行与原保险服务一致的增值税政策。
两部门明确，再保险合同对应多个原保险合同的，所有原保险合同均适用免征增值税政策时，该再保险合同适用免征增值税政策。否则，该再保险合同应按规定缴纳增值税。所谓原保险服务，专指保险分出方与投保人之间直接签订保险合同而建立保险关系的业务活动。
非学历教育方面，一般纳税人提供非学历教育服务，可以选择适用简易计税方法按照3％征收率计算应纳税额。
营改增对房地产业有哪些影响
1、房地产开发企业在开发建设、转让销售及持有自营阶段，均涉及营业税纳税问题，主要体现在：
1、开发建设阶段：提供建筑业应税劳务（营业额包括应税劳务及工程所用材料、设备及其他物资和动力价款在内，不含甲方供材），按照营业税率3％计征。
2、转让及销售阶段：转让无形资产（土地使用权），销售不动产（商品房及其他建筑物与构筑物、其他地上附着物），均按照转让及销售的全部收入减去土地使用权或不动产的受让或购置原价后的余额为营业额以5％税率计征营业税。
3、持有自营阶段：出租房地产，按租赁服务业以5％税率计征营业税结合税制改革试点方案的要求，可以看出，如果对建筑业及房地产业进行“营改增”税制改革，那么它对房地产开发企业的影响是系统性的
首先税率的直接变化（由3％∕5％营业税税率变为11％∕17％增值税税率），税率均大幅上升，虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣。
并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。

B. 营改增对房地产开发企业有什么影响

房地产行业税负或下降15%，但也对企业的发票管理提出了更高要求。

实行“营改增”后，可以为多数房地产企业减负。由于营业税为价内税，计税基础是企业的含税销售额，而增值税为价外税，以不含税的增值部分为计税基础，企业取得增值税专用发票可以抵税，解决了生产链条中重复计税的问题。

在“营改增”之前，房地产业营业税平均比例为5.5%，“营改增”后土地成本不计入销售额，建安成本及其他服务成本纳入抵税范围，增值税税率均为11%。

经测算“营改增”前后的均衡毛利率约为56%，即当毛利率水平低于56%时，“营改增”将改善企业毛利水平，大部分房地产企业毛利率均在均衡点以下，因此，“营改增”对大多数房地产企业起到了减负的效果，但也对企业的发票管理提出了更高要求。

(2)房地产土地营改增与贷款扩展阅读：

营改增之后对二手房交易者的影响：

通过营改增实现减负的不只房地产企业，还有二手房交易者。营业税改征增值税后，个人购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买两年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

而且即便税率相同，由于增值税计算方法不同，计税依据需转化为不含税价，实际税负还会略低。市民出售购买两年内住房，如果销售额总价100万元，本来需缴纳营业税5万元。现在按增值税算，把100万元视作含税销售额；

那么不含税销售额就是：100÷（1+0.05） =95.24万元，即4.76万元是应缴纳增值税额，相比原营业税征收办法少了0.24万元。

C. 营改增后房地产土地增值税是增加还是降低

营改增后房地产土地增值税从理论上说应该是降低的，因为计算收入要扣除增值税销项税额。

D. 营改增后房地产企业的土地出让金的账务处理怎么算

Ø出让方式取得土地使用权时
Dr. 开发成本
Cr. 银行存款… [土地出让金合同总价、契税……]

销售自行开发房地产业务增值税计税销售额=（全部价款和价外费用-按规定支付的土地价款）÷（1+11%）

出让方式取得土地使用权价款抵减的销项税额=[按规定支付的土地价款÷(1+11%)]×11%，在销售计算销项税额时逐步处理；

建立备查簿（项目、可售建筑面积、土地出让金、按规定支付的土地价款、可抵减销项税额）

Ø 产权移交确认销售收入的同时，当期房产销售相关的土地价款可抵减销项税额冲减营业成本
Dr. 应交税费——应交增值税（销项税额抵减） [按规定计算出的可转入本期抵减金额]
主营业务成本（红字）

复核和登记备查簿（销售和未售建筑面积，本期、累计、尚待扣除的土地价款，本期、累计、尚可抵减销项税额）

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×按规定支付的土地价款。

(4)房地产土地营改增与贷款扩展阅读：

土地出让金(land transaction fees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满；

土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。2018年上半年，地方政府获得的土地出让金26941亿元，同比增长43%。

土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

土地出让金，顾名思义，它是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地出让金，在社会主义宏观调控中具有双重功能：

一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展；

二是土地出让金的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。

土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。

税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，似租非租，似税非税。

E. 营改增之后，取得土地使用权如何抵扣进项税额

营改增后房地产开发企业取得土地使用权支付的土地出让金不是抵扣，而是自销售收入抵减。国税总局2016第18号公告：

第四条房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

(5)房地产土地营改增与贷款扩展阅读

增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，是党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改革的总体部署出发做出的重要决策。

目的是加快财税体制改革、进一步减轻企业赋税，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技等高端服务业的发展，促进产业和消费升级、深化供给侧结构性改革。

F. 营改增后(房地产开发企业)缴纳的购地税费为土地契税、印花税可以抵扣吗

在这种模式下,房地产企业需要缴纳契税,印花税,其土地出让金可以在增值税计算中抵扣销售额,但拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费不能抵扣。
根据规定，以现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。当个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，均按照4%的税率征税。

G. 房地产营改增后还有土地增值税吗

您好！
土地增值税管理思考

土地增值税是调节房地产市场的主要税种，其征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额，而增值税的征税对象也为增值额。笔者从土地增值税的存废分析入手，结合该税种的征管现状，提出房地产行业“营改增”后加强土地增值税征管的若干建议。

一、土地增值税管理现状

随着房地产市场的快速发展，土地增值税已成为地方税种的重要组成部分，对地方财力的贡献日益增强。以江苏为例，2005年土地增值税入库22.73亿元，占地方税收的2.73%，到2010年该税种入库规模已攀至170.36亿元，与2005年相比，增长6.5倍，2014年入库444.78亿元，已成为仅次于营业税、企业所得税、个人所得税的第四大税种，税收结构占比达8.6%。

土地增值税按项目进行管理，计算复杂、操作性难，目前普遍存在管理不深不透等现象，具体表现为：一是项目管理流于形式，征管基础亟待提升；二是开发成本难以突破，清算审核质量不高；三是清算政策运用不当，再销售申报存在错误。

二、土地增值税存废分析

随着“营改增”的日益临近，业界对土地增值税的存废争议较大。笔者认为，土地增值税在“营改增”后仍有存在必要，主要基于以下分析：

（一）从税收原理分析

一是征税对象不同。土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额，操作上需扣除合理的费用及国家规定的加计扣除项目，与增值税明显不同。二是实际负担人不同。房地产行业增值税的税收实际负担人是购房者，而土地增值税的税收实际负担人是房地产开发商。三是归属及职能不同。增值税属于流转税，是价外税，具有普遍调节职能；而土地增值税属于财产行为税，承担着调节土地增值收益分配的职能。

（二）从征收意义分析

一是废止土地增值税不利于地方政府筹集财力，“营改增”后再取消土地增值税，地方财政收入将大幅缩水。二是废止土地增值税不利于房地产市场平稳发展，目前对增值率高得多征土地增值税，体现了对过高增值收益进行有效调节。三是废止土地增值税不利于体现税收公平原则，可能会出现同一房地产项目前后各期税负不均现象。

三、“营改增”后土地增值税管理思考

全面实施“营改增”以后，房地产业税收管理工作面临新的变化，土地增值税管理流程也有待重新设计，特别是计税收入的确定、建安成本的核实、预征率及税率的确定等需进一步明确。

（一）合理设置土地增值税计税口径

一是合理确定计税收入。建议以房屋销售款的不含税价为计税收入。

二是合理确定扣除税金。建议不可以扣除销售不动产增值税，但可通过降低税率或提高加计扣除比例等方式降低土地增值税实际税负。

三是合理确定建安成本。建议以增值税发票上扣除增值税后的金额为依据确定建安成本。

四是合理设计级距税率。建议将增值率区间调整为20%以下、20%-50%、50%-100%、100%以上，同时对原有四档税率分别下调5个百分点。

五是合理设置预征率。根据各地经济发展状况以及房地产业获利情况等，分级次、分房屋类型设置合理的预征率。

（二）有效破解土地增值税管理难题

一是强化主动作为，做好项目动态管控。将税收征管与项目开发进度无缝对接，对项目实施全流程监控，实现项目开发与税收管理的同步。

二是强化沟通协作，促进税种联动管理。加强国地税沟通协作，共享企业信息，将土地增值税（预征）计税依据与增值税开票情况进行实时比对。

三是强化团队运作，破解成本审核难题。税务机关一方面要加强宣传，加大对虚开建安发票的打击力度；另一方面要实施集约化团队应对，组织专家组寻求成本突破。

四是强化后续管理，实现清算全程监控。对清算后销售或有偿转让的，强化税款监控，督促纳税人及时进行土地增值税纳税申报。

五是强化信息化运用，提升税收治理水平。深化第三方数据采集、应用，特别要健全与国土、住建等部门的信息采集，依托房地产一体化管理系统平台，拓展互联网+税务应用空间。
望采纳，谢谢

H. 营改增实施之后 房地产企业缴纳土地增值税会遇到哪些问题

发票问题
营改增实施之后，按照国家的税法，预售商品房按照3%的税率预先缴纳部分增值税。预缴也就是在预售之时，不管取得多少进账收入，先按照3%的税率缴纳一部分增值税。据业内人士说，这也是完成税收任务的一种考虑，在之后的房屋建造过程当中取得的进项税，准予抵扣。小张告诉记者，这也就是为什么有预缴，是因为后面的建造成本考虑到进项税可以抵扣。
但由于房地产行业的增值税税率是11%，因此这个3%预征增值税的发票就无法开出。因为房地产商无法提供增值税发票，住房公积金也就无法给贷款，小张也因此而被投诉过多次。
但是在小张看来自己很委屈，因为在营改增后，增值税税率提高，要想降低税负，就需要用进项税抵扣，但是大部分期房在预售环节的时候，可以纳入抵扣的成本基本都还没有。也就是说房地产商在建造成本方面的进项税就没法参考了。而如果一家房地产公司的一个项目，一开盘就全部卖光，那就要按照11%的增值税税率直接交税。这样一来，由于期房的时间错配导致大部分进项税无法纳入抵扣体系。对于房地产企业而言，进项税不能抵扣，意味着其税负成本增加了不少。
中税网税务师事务所总裁王冬生认为预售是按照3%的税率来缴纳，对于房地产企业来说，是一个利好，但是操作上出现了购房者把钱交给房地产公司，无法开出3%的发票，这是政策设计和征管手段衔接的问题，没有衔接好。
红字发票
除了预售环节的增值税难以抵扣的问题，小张还面临退房时的发票问题。这个问题是在营改增推开后才遇到的。
2016年5月1日之前，售房交易完结的交易要缴纳营业税，在5月1日之后营业税已经没了。小张告诉记者，退房的话原则上应该把房款退给他，因为退房款，所以收入要冲减，营业税也要退回来，但是退税的话难度挺大的。按照政策规定，因退房而退税需要开一个红色的票，但营改增之后，红色的发票已经不允许再开了。
王冬生告诉记者，营改增之前，正常情况发票是蓝色发票，表示有交易;交易取消了，发票体现为开红字发票，意味着以前发生的交易取消了，回到原点。
记者咨询了几家地税局，大部分已经开不出红票来了。“早就停了，机器和系统已经停了，红票早就开不出来了。对于退税的事情，从理论上是应该退，可是票开不出来了。”一家地税的负责人告诉记者。
但是现在退税又要求必须要有这个红色发票。小张举例说，8月份，有客户说我5月份买的房子要退房，或者说没有办法按揭了，他就必须要退房之类的。要求地产公司把钱退给他，但是由于没有红票，以前缴纳的营业税，地产公司就退不回来。“其实正常应该到地税部门把税给退了。房子继续卖出后到国税局交增值税。正常应该是这样。很多公司反映，在地税要求退税的时候很多要求的资料根本就没有，所以没有办法退。幸亏现在有部分国税可以冲抵增值税。”小张告诉记者。
但是冲抵增值税合适吗?
王冬生认为从政策角度来讲冲抵增值税不合规，但是从操作简单来说，直接冲减到增值税纳税额中更简单操作。这种问题要么从地税局继续从发票解决，要么调整目前政策，冲减增值税收入。
小张现在的精力基本都被这些发票问题、政策问题牵扯，小张说，他都没时间去计算税负的问题，但是这并不代表他不关注那些税负的问题，比如土地增值税的变化。
土地增值税负
土地增值税是房地产行业在营改增之后面临的另外一个困扰。中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征。例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%;增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。
王冬生告诉记者，1994年开始征收的土增税，功能之一是调节房地产的高收益。功能上有点类似对于房地产的消费税。但由于增值税是中性税种，不具备调节功能，1994年增值税只有17%和13%两个税率，考虑到税制要发挥调节作用，所以征收消费税，主要发挥其调节功能和增加收入功能。
不止一位财税专家向记者表示，土地增值税会影响房地产企业的税负。小张给记者举例，原来一套房屋销售价格为100万元，建设安装成本、融资成本、销售成本三项加起来50万元，增值就是50万元，增值率100%。由于营业税是价内税，增值税是价外税，按照价税分离的原则，营改增的实施，意味着房地产企业的三项成本会在一定程度上降低，但同时，整体的增值额就提高了。这样一来，土地的增值率就很有可能会突破原有的某档增值率的设定，这意味着，房地产企业在土地增值税方面，税率也会由于跳档而增加。
小张所说的跳挡是指土地增值税按照土地增值率50%以下、50%-100%、100%-200%、200%以上分别实施不同的税率，税率依次确定30%、40%、50%、60%。
在2015年，全国土地增值税收入达到3832亿。“最大的负担就是土地增值税，你会发现房地产企业的增值额这一档，也就是企业赚的钱交了三遍税，分别是：增值税、土地增值税、企业所得税。”小张告诉记者。
小张现在最关注的就是营改增之后对土地增值税的影响。他认为，因营改增全面实施而导致的土地增值的调整肯定会导致企业税负的变化。因为营改增后收入和成本的计算都变了，所以缴纳土地增值税的额度也变了。
小张说，“我们一直很关注财税部门那边土地增值税到底怎么变。不过要等具体政策出来之后，才知道营改增对土地增值税的影响到底怎么样。房地产企业关心的并不是增值税的税负到底是增加还是减少，更加关心的是营改增之后，包括增值税、企业所得税、土地增值税、印花税、契税等税种的一系列变化。”
据经济观察报了解，土地增值税的改革的确已经在操作当中，但是对税负的影响不会像外界想象那么大，负担相比以前不会也有太大的变化。
一位财税系统人士告诉经济观察报：“其实面对营改增之后出现的各个问题，只要下决心，这些问题都能解决，但是解决的过程也将面临一系列平衡、一系列的约束条件。这些约束条件涉及财政收入下降、财政收入延后、征管难度增加、纳税人遵从成本等。这些都需要充分考虑”。

I. 房地产企业营改增土地出让金怎么抵扣

国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与开发商，开发商必须一次性或分次支付的一定数额的货币即为土地出让金。政府并未收取开发商的增值税，所以开发商无法渠道增值税专用发票并进行抵扣。房地产企业营改增土地出让金可采取差额计税方式进行抵扣。

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

(9)房地产土地营改增与贷款扩展阅读：

一、凭证条件

税法规定的扣税凭证有：增值税专用发票，海关完税凭证，免税农产品的收购发票或销售发票，货物运输业统一发票（或者部分实施“营改增”地区的运输业增值税发票）。

另外，根据财税[2012]15号通知，自2011年12月1日起，增值税纳税人购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费(以下称二项费用)可在增值税应纳税额中全额抵减。因此，取得购入增值税税控系统增值税专用发票以及税控软件维护费的地税发票也可以抵扣。

二、时间条件

一般纳税人申请抵扣的防伪税控系统开具的增值税专用发票以及其他需要认证抵扣的发票，必须自该专用发票开具之日起180日内认证，否则，不予抵扣进项税额。

进口货物：一般纳税人取得海关完税凭证，应当在开具之日起90日内后的第一个纳税申报期结束以前向主管税务机关申报抵扣，逾期不得抵扣进项税额；

一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的海关收款书，应在开具之日起180日内向主管税务机关报送《海关完税凭证抵扣清单》申请稽核比对，实行“先比对后抵扣”。纳税人取得2009年12月31日以前开具的增值税扣税凭证，仍按原规定执行。

J. 房地产企业营改增对土地增值税会产生哪些影响

税收负担与经营成本的影响 1，房地产开发企业在开发建设、转让销售及持有自营阶段，均涉及营业税纳税问题，主要体现在： a. 开发建设阶段：提供建筑业应税劳务（营业额包括应税劳务及工程所用材料、设备及其他物资和动力价款在内，不含甲方供材）,按照营业税率3%计征 b. 转让及销售阶段：转让无形资产（土地使用权），销售不动产（商品房及其他建筑物与构筑物、其他地上附着物），均按照转让及销售的全部收入减去土地使用权或不动产的受让或购置原价后的余额为营业额以5%税率计征营业税 c. 持有自营阶段：出租房地产，按租赁服务业以5%税率计征营业税 结合税制改革试点方案的要求，可以看出，如果对建筑业及房地产业进行“营改增”税制改革，那么它对房地产开发企业的影响是系统性的。首先，税率的直接变化（由3%∕5%营业税税率变为11%∕17%增值税税率），税率均大幅上升，虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣，并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。当然，还要考虑成本税金的变化对企业所得税的纳税影响，由于上述影响是系统性的，其对房地产开发企业总的税收负担与经营成本的具体影响是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业的具体改革措施（特别是适用税率与抵扣机制的设计），并且因各房地产开发企业的具体业务类型及经营方式与税务筹划措施而有所不同。依据现今的房地产开发企业行业生态总体来看，“营改增”税制改革对现行房地产开发企业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能是 “不减反增”。