吳建斌融資

① 灣區價值：機遇與挑戰並存

9月5日，以「新擴張與再平衡」為主題的第九屆中國價值地產年會在深圳正式啟幕。
除了粵港澳大灣區，珠三角、長三角和環渤海也都是中國新興的價值凸顯的灣區，都市圈發展水平較高，是房企布局重地。常言道「得灣區者得天下」，隨著今年初《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的公布，無論是本地房企還是外地房企都紛紛表示會重倉大灣區。
本屆中國價值地產年會上，《每日經濟新聞》邀請了戴德梁行華南區常務副總經理及高級董事江冰河、陽光城集團執行副總裁吳建斌、三盛地產常務副總裁馮輝明、金地集團助理總裁王勇、佳兆業集團控股首席增長官、經濟研究院院長劉策就「中國世界級灣區的地產價值」展開高峰對話。

大灣區布局各有謀略
灣區經濟整體競爭力的提升和可持續發展能力離不開城市協同機制的深入作用，除了核心城市的發展壯大，其他城市在協同機制的帶動下也將逐漸消除市場分割和過度競爭，實現功能互補。
而粵港澳大灣區共有11個城市，「9+2」城市群，在房企紛紛搶占的情況下，大灣區的地產價值高低不言而喻，但在具體的城市布局上，不同的企業則有不同的策略。
吳建斌表示，粵港澳大灣區的規模很大，GDP有10萬億以上。從最近幾年的情況來看，各個城市發展水平不一，深圳的房地產發展速度非常快，所以在這個城市裡做增量機會是非常難的。陽光城就更多集中在廣州，而從廣州一直朝南下到南沙、中山、珠海，一路的機會也比較多。
「我對廣州是看好的，因為體量大，人又多，城市又老，又是一線城市，政府的政策也到位，所以我們會把重點放在廣州，接下來是珠海。」吳建斌如是說。
三盛地產的主戰場之一也是廣州。馮輝明表示，公司也設立了廣州事業部，只要這個行業裡面可以有的合作機會，比如協同產業資源，拿地的機會。也會採取多種手段和方式，包括用招拍掛的方式拿一些土地，在這個市場保持一定的節奏，因為競爭的強度也比較高。核心的主戰場還是在廣州、深圳、東莞、惠州、佛山這幾個城市。
作為本就發家於粵港澳大灣區核心城市深圳的金地集團具備了更多想像空間。王勇表示，大灣區的發展必然會讓當中的每個城市、每個片區都會有新的生機，城市的路網密度也會越來越高，人口密度也會越來越高。每個城市的潛力都不一樣，而更多的是結合企業現有的能力，擅長的東西和未來想建立的能力等方面去努力。
具體到城市上，王勇認為大灣區東岸的售價等各方面會更好一些，但競爭也會更加激烈。全國百強的地產商，多集中在深圳、廣州、佛山這條線，而西岸就比較少。目前，從傳統的以住宅開發為主的角度看東莞、中山、廣州、佛山的機會更多一點，但如果把視野放寬，跟文旅結合，在肇慶也有機會；跟康養結合，在清遠也有機會；跟教育、產業結合，東莞的地也不會那麼貴。在這個地方的競爭巨頭雲集，大家看好，資本快速累積，這里的競爭能力要更強，更多的是合作，要有更多的朋友圈，不擅長的可以和別人合作，大家在一起做好這個生態。
據了解，今年上半年，金地集團共新增了約675萬平方米的總土地儲備。深耕一線城市及核心二線城市，一線城市的總投資額佔比14%，二線城市的總投資額佔比63%，三四線城市的總投資額佔比23%。
本地龍頭房企碧桂園近年來也在持續加倉大灣區和區域核心城市深圳。截至今年上半年，碧桂園在大灣區內已獲取權益可售資源為3467億元，可售建築面積約2457萬平方米。潛在權益可售資源達到5519億元，與已獲取的權益可售資源合計達到8986億元，發展空間巨大。
其中，碧桂園位於深圳的已獲取的權益可售資源達到225億元，潛在權益可售資源約1961億元；目標市場為深圳的已獲取權益可售資源約1155億元，潛在權益可售資源達到4144億元。
灣區下的多元化機遇
在粵港澳大灣區這片熱土，不僅是房地產行業有機會，其他的產業的前途更加無量。時下房地產行業都在持續加碼多元化領域，大灣區自然是他們布局的重中之重。
如何做多元化的產業，各家房企都有不同的考量和選擇。吳建斌認為，每個企業有自己的選擇，陽光城做住宅房地產，如果做更多其他方面的投資難以做好，不如專注自己的行業。
陽光城會更關注城市更新領域，吳建斌指出，陽光城在今年成立了城市更新的團隊，「我認為城市更新的機會很大。對於城市更新，國家在政策方面、融資方面都會有支持。」
從陽光城目前土地儲備來看，粵港澳大灣區有30%的土地儲備，長三角灣區佔20%，環渤海灣區佔10%，「（陽光城）把重兵放在粵港澳大灣區。」
至於多元化如何落地，吳建斌表示，陽光城的母公司是做產業的，陽光控股有六大產業，房地產只是其中之一，未來會跟教育產業、環保產業等幾個產業一起推動在粵港澳大灣區的落地。
「現在政府對產業的要求非常高，要高科技，最好是5G、AI智能技術。所以我們聯合有這方面技術的，有這方面產業能力的公司一起來推動在粵港澳大灣區的項目。這裡面各具所長，地改造完以後，這樣分工的效果會更好一些。」吳建斌認為。
馮輝明的看法與吳建斌類似。三盛集團旗下主要有三塊業務，除了房地產，還有教育和科技。
三盛集團最早進入到灣區，是以教育的方式，三盛集團在廣東省周邊區域服務了將近3000所學校。
「三盛也在尋求更多的產業協同。後期在科技、教育，包括地產方面，都會向灣區深度邁進，灣區不光現在是熱點、重點，在很長的一段時間裡面也是領先的區域，我相信是所有企業都不可忽視的戰略空間。最近我們房地產業務剛剛進入到大灣區。」馮輝明指出。
王勇則認為，未來如果僅僅做住宅，會極大限制金地的發展空間，要從住宅走向商業，金融做配合，要做產業園不是簡單服務於企業和政府，還要提供幼兒園，提供好的生活服務，提供醫療。
此外，基於金地物業目前在管的約3億平方米居住社區，以及未來商業設施面向的廣大服務對象，集團將發力健康、教育、體育、科技、文旅等領域，抓住消費升級、產業升級和科技賦能的機遇，開拓金地未來30年發展新篇章。
「運氣好」的佳兆業，在多元化領域的布局是深遠的。劉策表示，佳兆業五年前開始做多元化轉型，是房企中做多元化較早的一家。「通過多元化更好地支撐主業的發展，主業的發展也能更好地支撐產業的發展。」
激烈競爭中如何突圍？
粵港澳大灣區雖然具備機會，但同時是一個競爭激烈的市場。
江冰河接受《每日經濟新聞》記者采訪表示，目前粵港澳大灣區的競爭形勢非常激烈，因地產價值巨大，外地房企也紛紛搶灘大灣區。本地房企則更需實現自我拓展突破，除了單一住宅，可能更需要開拓多元化產品，有企業發力城市更新，做三舊改造，或者產業地產、大健康產業等，因此，未來競爭格局會更激烈。
很多房企看好城市更新領域，這不是一塊好啃的骨頭。吳建斌說，陽光城在城市更新方面會花很大的力氣。城市更新成功的機會也有，但拖的時間太長。有些城市更新從開始做到變成規劃，最後變成可以開發的土地或商業或住宅，都要花很長時間，中小企業會遇到很大的壓力。
馮輝明也表示，在（粵港澳大灣區）這個區域裡面，如果做舊改的話，外地企業進入深圳很難，需要長期的經營。這個市場跟傳統的市場不太一樣，競爭比較激烈，舊改的時間比較長，相對來說這邊城市更新政策的確定是非常高的，以時間換空間的可能性是存在的。
劉策也認為，外來房企想要進入大灣區有兩個路徑，一是跟本地企業合作，二是在下半年這個時間點競爭不激烈的時候進來。「合作是一個較為便捷的方式，如佳兆業與陽光城就開啟了戰略合作。」
「大灣區的價值大家都發現了，進入大灣區的路徑也會更加擁擠。但目前還是有時間窗口和時間機會的，當整個行業形勢不明朗的時候，如果對立場有堅定不移的信心，這時候進入大灣區相對來說壓力會小一點，因為下半年很多房企都放緩了投資、暫緩拿地，這期間可能會存在空檔期。」劉策指出。
作為「舊改王」，佳兆業在城市更新開發上有當之無愧的話語權。資料顯示，佳兆業方面預計未來1~2年，有9個舊改項目計劃供地，貨值約1140億元；未來3~5年計劃有13個深圳及廣州項目供地，貨值約4200億元；長遠來看，集團將有約佔地面積2200萬平方米的舊改項目陸續進入供地階段。
江冰河認為，由於土地越來越稀缺，未來粵港澳大灣區將以存量地產開發為主。同時，廣東省政府近期也出台相關政策，推動三舊改造，加快土地開發，實現市場化。

② 還債撲面而來， 房企安全戰打響

商業世界亦如官場，有人回鄉歸故里，有人星夜趕考場。融創、世茂、陽光城等房企繼續向前；華僑城、泰禾、新城控股等房企在出售資產。
9月10日，廣州產權交易所披露，越秀地產擬轉讓旗下子公司佛山市南海區越秀地產開發有限公司100%股權。
9月9日，重慶產權交易所披露，華僑城擬轉讓襄陽文城實業發展有限公司90%~100%股權。
9月4日，天房發展發布公告稱擬通過天津產權交易中心公開掛牌轉讓其所持有的蘇州津鑫共創置業有限公司51%股權。
這只是近期房企轉讓股權的部分樣本。據中國房地產報記者不完全統計，2019年以來，包括陽光100、華僑城、粵泰股份、泰禾集團、中國金茂、萬通地產、新城控股等多家房企，轉讓了旗下子公司或項目股權，甚至是直接讓地。
改善現金流或許只是目的之一。從已披露半年報的房企數據來看，TOP50上市房企平均資產負債率達到81.1%，近七成房企資產負債率超躍80%紅線，部分甚至攀高到95%。更能體現房企杠桿水平的凈負債率則成為這一行業「不能說的秘密」。
賣項目，求生存
泰禾集團董事長黃其森在一次媒體見面會上公開表示，2019年泰禾銷售目標為1500億元，但更看重回款，今年的回款目標是1000億元。「我感覺泰禾這幾年幹得不錯，沒有大家想像的這么慘。」
黃其森這是回應泰禾「賣賣賣」的舉動。從2018年底市場上傳出泰禾承受資金鏈緊張的消息之後，泰禾依靠出售旗下多個項目回籠資金，緩解公司現金流緊張的狀況。3月到5月，泰禾相繼賣掉杭州、南昌、漳州、廣州、佛山、蘇州7個項目的部分股權；6月24日，泰禾把增城荔濤和增城荔豐各29%的股權賣給五礦信託，回款18.22億元，此前泰禾已經把該項目51%的股權賣給世茂地產；6月29日，泰禾售出濟南章丘項目。
通過轉讓資產回籠資金，不只有泰禾。
8月30日，新城控股發布公告稱轉讓旗下6個地產項目，涉及交易總價32.92億元。自7月以來，新城控股已轉讓項目超20個，迴流資金超過百億元。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，房企出售項目是有現金流壓力，或者是直接把項目升值的空間變現了。從這一波房企轉讓項目的情況來看，有快速向頭部企業集中的趨勢。房企融資環境持續惡化，出售項目的情況會越來越頻繁。
今年6月份，SOHO中國再度開啟物業銷售計劃，推出部分在持物業進行銷售，涉及上海、北京共計13個項目，資產總價值約78億元。
8月30日，潘石屹在SOHO中國2019年半年度業績會上對此表示：「我們持有的辦公樓的量非常大，有600億元的資產，只有178億元的負債，把這些零零星星的物業都銷售出去，是一個很理性的考慮。」
但這背後呈現的是SOHO中國上半年實現凈利潤5.67億元，去年同期約為11.11億元，同比下降48.9%。在完成這批資產出讓之後，SOHO中國將關注一線城市核心區域土地市場的機會，如果沒有合適的土地，這筆資金將用於償還貸款。
資深證券市場評論人布娜新認為，房企持續不斷出售項目就是為了加強現金迴流，以應對未來的不確定性。這一輪調控時間長、力度大，對房企的資金周轉率構成的壓力顯而易見。
做企業，得適應環境
歷史總是驚人的相似。2019年的初秋如同十年前，焦慮與迷茫寫在了每個地產商的臉上。
萬科集團總裁、首席執行官祝九勝說：「好學生喜歡難題目。對萬科來說，爭當好學生、答好難題目。」
陽光城執行副總裁吳建斌直言，這是他從業以來融資最難的一年。
融創中國董事會主席孫宏斌稱，按照現在政策，融資端嚴控是常態化，嚴格控制資金往房地產涌。在此邏輯下，市場受到較大影響，土地市場會下行，商品房銷售也會受到影響。
剛剛過去的8月，房企融資出現斷崖式下跌。同策咨研究院監測的40家典型上市房企數據顯示，2019年8月房企完成融資金額摺合人民幣共計368.26億元，環比下跌58.15%。這是單月房企融資總量倒數第二低的月份，2019年5月上述房企單月融資總額368億元。
國家統計局數據顯示，1~7月份房地產開發企業到位資金同比增長7%，較上月回落0.2個百分點，已連續三個月增速回落。
布娜新認為，審視房企出售項目的行為，並不難理解，短期內銷售回款變現慢，賣項目股權是更好的變現手段。
從「高價拿地」到讓同業側目的中國金茂，在不到一個月的時間里，已連續出讓8宗地塊的項目股權。從這8個項目的具體情況來看，有4宗是以引入新股東的形式出讓，另外4宗則直接掛牌出讓。
從去年10月份開始，出售資產一直伴隨著華僑城。其掛牌轉讓了深圳、上海、海南、西安、重慶等地的多個公司股權以及債權。2018年華僑城轉讓18家子公司股權和1個資產包，是上年的兩倍有餘。華僑城方面稱，出讓資產主要為了加快現金迴流。
綠地香港董事局主席陳軍認為，房地產實際已經進入一個風險投資時代，每一個投資都充滿風險，同時也會給一些比較穩健的公司機會。
深陷債務危機的粵泰股份，今年6月5日~9日期間，先後與世茂房地產簽署了5份合作開發協議，將旗下五個項目的部分股份打包出售給了世茂房地產，總成交價63.95億元。世茂房地產相關負責人表示，兩三年前，很多房企發行了大量公司債，這些債務很多將在今年和明年逐步到期。這樣的企業目前再融資或者發債都有些困難，所以很多房企今年不得不選擇出售項目，市場並購機會也相應增加。世茂目前已經公告的並購金額近200億元，收購的貨值接近2000億元，規模接近全年投資計劃的七成。
值得關注的是，失去資金支持的地產商，又迎來了新一輪償債高峰。恆大研究院數據顯示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億元，預計將在2019年~2021年集中到期，其中2019年到期規模高達6.8萬億元。
柏文喜認為，房企生存的核心是現金流。從行業環境來看，未來土地和資金都更難以獲得，中小房企「被扼住了命運的咽喉」，沒有發揮的餘地，多數會破產消亡或被兼並；一些之前風格激進的中大型房企，也會陷入流動性困境。

③ 部分上市房企債務暗存「隱秘的角落」

身陷財務危機的泰禾集團近日在回復深交所年報問詢函中，披露了公司最新債務情況：截至7月7日，泰禾集團逾期未還債務金額為270.65億元，占泰禾集團最近一年經審計歸母資產137.38%;同時，2020年年內到期債務為555.11億元。《經濟參考報》記者查閱泰禾集團最近兩年年報數據，該公司2018年、2019年資產負債率連續下調。
記者調研發現，部分以高杠桿撬動規模擴張的上市房企，其權益大幅增加，導致凈負債率降低。這些看似「權益」的背後，疑似存在「明股實債」等財務技法。今年以來，在堅守「房住不炒」底線的背景下，疊加行業下行、疫情影響等多重因素，部分房企的償債能力和現金流持續承壓。
債務規模雙位數增長負債率卻保持穩定
《經濟參考報》記者發現，部分上市房企債務存在「隱秘的角落」，這些企業通過增加權益等財務手法，使負債率呈現下降的「假象」。
記者查閱正榮地產2019年財報發現，截至2019年末，正榮地產負債總額為1381.59億元，較2018年末1169.2億元增加18.17%。但該公司2019年凈負債率為75.2%，相較於2018年的74%僅微增了1.2個百分點。在負債總額和借貸規模不斷增加的同時，該公司的凈負債率依然保持平穩。
負責正榮財務的人士介紹說，這與該公司少數股東權益的「爆發式」增長密不可分。該公司2019年財報顯示，正榮地產少數權益的增加主要源自於合並報表中的39項股權佔比較小的合營企業和聯營企業開發的物業。正榮地產在其中的權益佔比大部分為13%至35%，僅有三個項目的權益佔比接近50%。
業內人士認為，「誰操盤誰並表」的財務方式可能虛增了所有者權益，實則隱藏了負債。根據凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/所有者權益，一些房地產企業通過增大分母，降低了凈負債率。
克而瑞研究中心選取的50家典型上市房企的數據顯示，截至2019年底，50家典型上市房企的總有息負債規模為46942億元，同比增長16.4%，86%的典型上市房企總有息負債增加。
值得關注的是，雖然上市房企的有息負債總量出現「雙位數」增長，但總體負債率卻表現穩定。據中國指數研究院統計，2019年滬深上市房企的資產負債率均值同比下降0.2個百分點至68.8%，內地在港上市房企的資產負債率均值僅同比上升0.3個百分點至75.5%。
另據克而瑞研究中心統計，2019年上市房企總權益增長21.67%，高於有息債的增幅。業內人士指出，部分上市房企凈負債率下降主要是因為權益規模增長顯著，高於有息負債的增幅，這一現象值得監管部門警惕。
「房企權益上漲，一方面，來自於2019年房企股權融資的上升;另一方面，隨著房企間合作或收並購行為不斷增多，少數股東的權益規模和佔比可能存在重復計算甚至虛報，由此導致其權益虛增、凈負債率下降。」一位房企高管表示。
永續債成避債窪地「隱性杠桿」推高風險
今年以來，「房住不炒」依然是樓市調控的主基調，房地產融資環境並未放鬆。記者發現，在期待融資放鬆無望的背景下，部分上市房企疑似通過「明股實債」的方式做低負債水平，進而求得更高的評級、更低的融資利率和更暢通的融資渠道。
《經濟參考報》記者注意到，不少有央企背景的房企大幅增加永續債發行。數據顯示，2019年房地產行業發行永續債的規模約470億元，同比增長近三成。其中，在前15強的房企中，招商蛇口、保利地產和華潤置地三家央企的永續債均大幅增長，分別達190億元、156.8億元和100億元，同比增長171.43%、141.23%和100%，三家房企的永續債新增總額接近行業總量的55%。
「如果把永續債計入債務，2019年上市房企的凈負債率將大幅上升。但在實際操作中，多數房企將其統計為權益，因此超半數上市房企的凈負債率實際是上升的。」克而瑞研究中心總經理林波表示。
「永續債雖然在一定程度上降低了企業的凈負債率，優化了財務報表，但實際上將對房企產生未來的償債壓力。」中國指數研究院常務副院長黃瑜認為，伴隨大量債務到期，上市房企的短期償債壓力將持續增大。
華泰證券研報指出，近年來，表外融資成為房地產企業重要的融資方式之一，體現為通過聯營合營企業融資、「明股實債」融資等。表外融資會讓房企債務隱性化，通過優化財務指標，誤導有關部門高估房企償債能力。
易居沃頓PMBA房地產投融資組課題組組長、陽光城執行副總裁吳建斌在「激盪時代，逐浪未來」易居沃頓房地產實戰經營與商業管理項目課題發布會上透露，銷售規模在1000億元以下尤其是500億元以下的中小房企的凈負債率更高，有的企業實際上已經達到200%甚至300%。
「在房地產行業上行階段，負債率高一點沒關系，用融資推動業務發展沒問題。但從2018年開始，行業進入平穩發展的『橫盤』階段，利潤率呈現下跌趨勢，每年下跌1%左右，目前市場的整體毛利率約25%，中小房企的凈利潤率在7%至8%，一些小企業甚至更糟。在『房住不炒』的調控基調之下，中央對房地產調控政策不會放鬆，在房地產市場調控持續從緊的情況下，高負債的房企風險就非常大。」吳建斌說。
融資環境持續收緊房企償債能力面臨大考
記者發現，在融資渠道持續收緊、融資成本持續提升的市場環境下，房企又迎來償債高峰期，償債壓力劇增，資金鏈面臨考驗。
房企負債規模上漲明顯加速。根據Wind數據統計，2019年132家A股上市房企負債總額達94861.01億元，較2018年的82263.74億元上漲13.28%。其中，13家企業負債超過2000億元，較2018年增加一家。萬科、綠地控股兩家負債總額均超1萬億元，萬科達14593.5萬億元，綠地為10143.14億元，保利地產負債總額也多達8036.86億元，新城控股達4001.75億元。值得一提的是，香港上市房企中，恆大、碧桂園也擁有超萬億元負債，恆大中國負債總額18480.4億元，碧桂園負債多達16885.44億元。
從負債率來看，負債率超過85%的達11家。其中五家超過90%，分別是*ST松江負債率94.72%、雲南城投負債率93.75%、魯商發展負債率91.62%、京投發展負債率91.05%、中南建設負債率90.77%。
凈負債率方面，更是多達36家房企凈負債率超100%。其中，*ST松江高達827%，雲南城投為732.48%，京投發展為710.29%，泛海控股為277.33%，泰禾集團為248.33%。
在負債大幅上漲的同時，房企融資成本也有所上漲。2019年下半年以來，房企平均融資成本上升明顯。2020年，多數上市房企在融資調控繼續收緊、償債高峰到來之際，開始有意控制負債、降低杠桿。
恆大董事局主席許家印在業績會上表示，該公司未來三年將聚焦降負債。有息負債每年平均要下降1500億元，到2022年恆大要把總負債降到4000億元以下。深圳佳兆業管理層也明確表示，2020年的目標是將負債率下降至120%或以下。富力地產聯席主席李思廉表示，今年年內該公司負債率要再下降15%。
由於多元化融資渠道收縮，房企融資成本呈現整體上漲趨勢。據克而瑞研究中心統計，從2019年末50家典型上市房企的融資成本來看，六成公司融資利率上漲，平均成本同比上漲0.33個百分點至7.13%。「2019年境內外融資均有所收緊，融資成本普遍提高。同時，2015年至2017年發行的低成本公司債陸續到期，整體的融資成本水漲船高。」
易居企業集團CEO丁祖昱表示，今年以來，房地產融資規模與去年同期相比有所下滑，房企的融資壓力持續加大。「銀行等金融機構的房地產貸款額度和比重是有上限的。若海外債大幅減少，房企的現金流就會捉襟見肘。」
今年4月以來，各大房企海外融資基本停滯。貝殼找房統計顯示，前四個月房企債券融資5010億元，同比下降10%，海外新增債務歸零。受4月單月海外債券發行量減少影響，1至4月海外債券金額較去年同期下降13%，為近十年第三低位。5月、6月雖有所恢復，但元氣已傷。在此背景下，境內股權融資、永續債、資產證券化產品等成為房企補充資金的重要來源。
丁祖昱表示，由於海外債在今年三季度、四季度將面臨兌付高峰。境內股權融資、資產證券化、債權融資等創新產品的佔比恐將進一步提升。
雪上加霜的是，下半年房企將迎償債高峰期。「房地產行業處於下行期，為了降低風險，房企加杠桿意願普遍降低。」林波認為，今年宜高度關注開發商償債能力和現金流狀況，避免房企突然「休克」。
泰禾方面，針對2020年到期的有息負債，該公司的到期償付能力存在一定流動性風險。近期，因流動性受限和融資渠道變窄，惠譽連續兩次下調泰禾集團評級。
穆迪則將中國房地產業展望調整為負面，原因是新冠肺炎疫情沖擊，對房地產需求和庫存水平造成壓力，而境外融資環境仍不明朗。「疫情造成的市場震盪正在加重投資者的避險情緒，這導致境外融資渠道收窄，一些流動性和信用質量薄弱的開發商正面臨更高的償債風險。」穆迪高級分析師何思嫻表示。
易居沃頓PMBA戰略與組織變革課題組組長、珠江投資集團總裁王晞坦言，房企已出現規模越來越大、利潤越來越少的窘境。「房企現在不是為了盈利而存在，而是需要現金流續命，這是房地產行業面臨的難點。」

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鏈接: https://pan..com/s/1nj20i_YqXg46p0QrLK3I9A

書名：我在碧桂園的1000天

作者：吳建斌

豆瓣評分：7.2

出版社：中信出版社

出版年份：2017-11

頁數：545

內容簡介：

碧桂園前CFO、執行董事吳建斌，填補財經書市場「碧桂園空白」，近距離還原你所不知道的楊國強和他的地產王國，場景式再現楊國強的商業智慧，看碧桂園如何由一家家族企業走上現代企業管理及大規模經營之路

在這本書里，你將能看到：

1. 碧桂園獨特的商業模式是怎樣的？其優勢與劣勢分別是什麼？

2. 碧桂園的經營理念受哪家美國企業的影響較多？又是如何在自己的經營中貫徹這種理念的？

3. 碧桂園是如何取得這么好的銷售成績的？

4. 強烈刺激人性的激勵機制「成就共享計劃」的具體內涵是怎樣的？

5. 作為一家家族企業，碧桂園是怎樣推行職業經理人管理機制，並培養梯隊的？

6. 碧桂園的治理層級是什麼樣的？

7. 為什麼說碧桂園是一家學習型組織？

8. 在銷售的「冬天」，碧桂園是怎麼走過來的，有哪些重大舉措？

9. 碧桂園奉行怎樣的產品戰略，境外業務是怎樣的？

10. 碧桂園在買地策略上有什麼獨到之處？

11. 碧桂園的企業文化是怎樣的？

12. 碧桂園如何制定企業戰略？

13. 碧桂園是如何盤活資產、進行融資和資本運作，變革財務機制的？

14. 楊國強領導碧桂園自有且常用的12條戰法包含哪些？

15. 楊國強的商業智慧和戰無不勝的生意經是怎樣的？

16. 碧桂園如何由一家家族企業走上現代企業管理及大規模經營之路？

作者簡介：

吳建斌博士，碧桂園前CFO、執行董事

筆名：劍冰。男。1962年生。陝西澄城人。

工商管理博士。高級會計師。優秀攝影師。西安交通大學及上海對外經貿大學兼職教授。一位職業經理人，在財務管理、資本運作、金融、戰略及投資方面很有心得和實戰經驗，著有《財務智慧》等專著。長期筆耕不輟。曾著有五部長篇財經小說，分別是「海」字系列三部曲、《老闆迷離》和《博弈》。

⑤ 2019年房地產調控釋放了什麼信號

從加強房企資金審查到局部城區定向放鬆限購，從放寬豪宅標准到限制房企平均利潤率……2019年這樣的調控力度釋放了什麼信號？未來房地產市場走勢如何？
樓市總體平穩調控取得預期效果
「房地產總體保持平穩運行，實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。」住房和城鄉建設部部長王蒙徽在近日舉行的全國住房和城鄉建設工作會議上如此評價2019年我國房地產市場發展。
這一判斷得到數據印證：今年1月至11月全國商品住宅銷售面積達13.1億平方米，同比增長1.6%，穩中略升；11月70個大中城市中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅略有擴大，二三線城市漲幅分別連續7個月和8個月相同或回落，市場預期趨穩。
記者近期走訪發現，大多數城市房地產市場預期穩定，「房價暴漲時代成過去時」獲得普遍認同。不少購房者向記者表示，新樓盤近期促銷力度大、供給充足、可選擇餘地大；由於相當數量的購房者被分流至新房市場，二手房市場漸成買方市場，「價位合適」才考慮入市。
根據中國社會科學院發布的《中國住房發展總報告(2019-2020)》，2019年房價總體下降城市數量和下降速度超過去年同期，總體房價水平的空間分布演變比較平緩，增長率的空間差異有所擴大。
「2019年，我國樓市年度穩定有降，季度上下波動，空間再度分化，總體邁進調控預設的合理目標。」中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。但他也指出，目前房地產市場總體平穩，是在政策措施管控下的弱平衡，影響房地產市場平穩運行的深層次因素尚未得到根本性轉變。調控進入關鍵時期，應保持定力、從容應對。
落實「一城一策」長效機制試點穩妥推進
「對於涉嫌集體惡意炒作房價的小區，主管部門將暫停辦理該小區二手房網簽手續」，深圳市住房和建設局近日發布通告稱，將採取五大措施嚴厲打擊哄抬房價等各類不法行為。
「開發商參與商品住房開發建設用地招拍掛前要提交承諾書，承諾土地購置資金是合規自有資金，其來源不屬於金融貸款、資本市場融資」，黑龍江省住建廳等6部門日前聯合發布通知稱。
梳理今年以來各地調控舉措可以看到，一些地方從信貸、土地等方面收緊樓市調控政策；另一些地方則適度寬鬆了限購政策，如深汕特別合作區商品房全面解凍，廣州南沙和花都、上海臨港、廣東佛山等地區放寬了人才購房的社保年限或戶籍門檻等。
「今年各地樓市政策呈現雙向精準調控特點，既有放鬆，又有收緊。」陽光城執行副總裁吳建斌認為，樓市調控在持續打擊投機性需求的同時，也加強了對真實居住需求的保護。
各地錨定「穩地價、穩房價、穩預期」的目標，因城、因區、因時施策，積極主動作為，保持了樓市總體平穩運行。
在中央層面，房地產政策保持連續性、穩定性，夯實城市主體責任，土地調控機制顯著完善、財稅制度邁出重要步伐、區域發展規劃不斷出台，穩妥推進房地產長效機制試點。
從房地產金融監管看，「從緊」為全國樓市調控主要特點。信託、發債等房地產融資渠道收窄，貸款規模控制加強，銀行信貸資金或資金藉助信託等渠道進入房地產市場收緊。
值得注意的是，2019年，制定完善長效機制的基礎性工作穩步邁進。住房和城鄉建設部初步構建了房地產市場監測指標體系，開展月度監測、季度評價，及時預警提示。
堅持「房住不炒」平穩健康發展內涵更加豐富
保持定力，穩字當頭，2020年房地產調控指向鮮明。
「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」「2020年要著力穩地價、穩房價、穩預期」……
從12月份的中央經濟工作會議，到中央高層近日在住房和城鄉建設部召開座談會，再到全國住房和城鄉建設工作會議，各次重大會議上都重申了房地產調控主基調。
受訪專家普遍表示，從2016年開啟的本輪調控，在宏觀經濟復雜變化的形勢下堅持了下來，取得了初步成效，積累了一定經驗，凝聚了全社會強大共識。
房地產調控不動搖，中流擊水從容應對。倪鵬飛說，房地產調控是國家的一個重大戰略操作，是塑造高質量發展的新動力、新機制、新引擎和新路徑。
「市場環境及預期不斷變化，房地產市場會處在波動運行之中。」倪鵬飛說，地方調控政策或根據當期和未來可能的變化而適時微調，「穩地價、穩房價、穩預期」的目標很明確，市場不應對地方因城施策的局部微調作「調控松綁」解讀。
惠民生，強保障，中央經濟工作會議提出「加強城市更新和存量住房改造提升」「做好城鎮老舊小區改造」等舉措，促進房地產市場平穩健康發展內涵更加豐富。
根據中指研究院的一份報告，展望未來，在土地供給結構和住房制度改革的趨勢下，重點一二線城市以租賃住房和政策性住房為主的剛需類產品供給將會繼續提升，而對於大多數普通二三線城市來說，改善型住房需求仍將是市場成交主力，且人口年齡結構的變化會加速此類需求釋放，未來高性價比、品質突出的產品更易受到市場青睞。

⑥ 《我在碧桂園的1000天以財務之眼看楊國強和他的地產王國》pdf下載在線閱讀，求百度網盤雲資源

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書名：我在碧桂園的1000天

作者：吳建斌

豆瓣評分：7.2

出版社：中信出版社

出版年份：2017-11

頁數：545

內容簡介：

碧桂園前CFO、執行董事吳建斌，填補財經書市場「碧桂園空白」，近距離還原你所不知道的楊國強和他的地產王國，場景式再現楊國強的商業智慧，看碧桂園如何由一家家族企業走上現代企業管理及大規模經營之路

在這本書里，你將能看到：

1. 碧桂園獨特的商業模式是怎樣的？其優勢與劣勢分別是什麼？

2. 碧桂園的經營理念受哪家美國企業的影響較多？又是如何在自己的經營中貫徹這種理念的？

3. 碧桂園是如何取得這么好的銷售成績的？

4. 強烈刺激人性的激勵機制「成就共享計劃」的具體內涵是怎樣的？

5. 作為一家家族企業，碧桂園是怎樣推行職業經理人管理機制，並培養梯隊的？

6. 碧桂園的治理層級是什麼樣的？

7. 為什麼說碧桂園是一家學習型組織？

8. 在銷售的「冬天」，碧桂園是怎麼走過來的，有哪些重大舉措？

9. 碧桂園奉行怎樣的產品戰略，境外業務是怎樣的？

10. 碧桂園在買地策略上有什麼獨到之處？

11. 碧桂園的企業文化是怎樣的？

12. 碧桂園如何制定企業戰略？

13. 碧桂園是如何盤活資產、進行融資和資本運作，變革財務機制的？

14. 楊國強領導碧桂園自有且常用的12條戰法包含哪些？

15. 楊國強的商業智慧和戰無不勝的生意經是怎樣的？

16. 碧桂園如何由一家家族企業走上現代企業管理及大規模經營之路？

作者簡介：

吳建斌博士，碧桂園前CFO、執行董事

筆名：劍冰。男。1962年生。陝西澄城人。

工商管理博士。高級會計師。優秀攝影師。西安交通大學及上海對外經貿大學兼職教授。一位職業經理人，在財務管理、資本運作、金融、戰略及投資方面很有心得和實戰經驗，著有《財務智慧》等專著。長期筆耕不輟。曾著有五部長篇財經小說，分別是「海」字系列三部曲、《老闆迷離》和《博弈》。

⑦ 中國海外實業有限公司的公司介紹

二○○一年
6月26日，中海創業投資（深圳）有限公司在深圳正式注冊成立。
9月8日，公司遷入深圳市深南東路5047號發展銀行大廈辦公。
12月10日，公司投資4120萬元人民幣入股廣州蒙特利材料科技有限公司。
二○○二年
5月25日，公司投資2500萬元入股浙江金州管道科技股份有限公司。
9月7日，公司舉行成立一周年慶祝活動，集團孔慶平總經理出席慶祝活動。
二○○三年
1月27日，公司投資2500萬港元入股上海美聯控股有限公司
2月25日，集團公司正式設立二級集團「中國海外實業有限公司」，組建中海實業線，任命姚沛福先生為實業線董事長，靳新中先生為實業線總經理。
3月1日，中國建築工程總公司孫文傑總經理蒞臨中海實業線檢查工作。
3月18日，公司與深圳高特佳創業投資有限公司簽署增持廣州蒙特利項目1,418,040股股份轉讓協議。
3月21日，公司投資4008萬美元收購南昌大橋的收費經營權。
4月14日，公司投資7384萬元人民幣收購山東萊州金倉礦業55%股權。
4月22日，公司投資4668萬元人民幣入股深圳路安特瀝青高新技術有限公司。
8月11日，公司靳新中總經理被任命為中國海外集團有限公司助理總經理。
9月23日，公司投資2.1億人民幣全資收購沈陽皇姑熱電有限公司。
12月26日，公司在深圳市木棉花酒店舉行2004年迎新春晚宴。
二○○四年
3月22日，公司投資1.4億元人民幣收購江蘇黃橋熱電項目，進一步擴大基建板塊中的熱電業務。
6月13日，公司靳新中總經理、李川副總經理被評為中海集團25位最佳員工。
6月14日，公司在深圳中海怡美山莊培訓中心舉辦企業文化主題培訓班。
6月18日，公司投資8500萬元人民幣，合資經營江蘇泰興七圩汽渡公司。
11月5日，沈陽皇姑熱電有限公司在遼寧大劇院舉行慶祝加入中海集團一周年晚會，集團崔鐸聲副總經理、公司靳新中總經理參加了這次晚會。
11月12日，中建總公司總經理兼中國海外集團董事長孫文傑先生、中建總公司副總經理劉錦章先生一行考察沈陽皇姑熱電有限公司。
11月21日，中海物流（深圳）有限公司榮獲「2004年度中國物流百強企業」，並名列前茅。
11月23日，公司投資1億元人民幣，增持萊州金倉項目，完成了山東萊州金倉礦業有限公司100%股份的收購。
12月18日，公司投資1.1億元人民幣，成功收購了山東萊州港100%股份，中海物流突破了多年來經營資源匱乏的束縛，初步完成了發展策略的轉型，實現了中海物流里程碑式的突破。
12月28日，公司投資9.5億元人民幣成功獲得南京長江第二大橋有限責任公司65%的國有股權以及26年經營權，實現了中海集團對中國特大型和標志性基建項目的投資收購,中海基建投資從此邁上了一個新的台階。
二○○五年
1月12日，公司靳新中總經理被集團任命為中國海外實業有限公司副董事長。
1月30日，山東金倉股份公司在萊州劇院隆重舉行「2005中海金倉之春文藝晚會」。集團崔鐸聲副總經理、公司靳新中總經理以及萊州市委書記劉延林、市長林建寧等領導出席這次晚會。
4月25日，公司在深圳中海怡翠山莊召開2005年度中海實業財務管理與人力資源研討會。
4月26日，公司投資2.4億元作為萊州港一期擴建工程，新建1個5萬噸液體化工泊位及擴挖9公里航道。
8月9日，集團與中國建設銀行在深圳威尼斯酒店舉行南京長江二橋項目人民幣17億元融資項目的簽字儀式。
9月9日，中海黃橋熱電合資興建3萬噸/年冰醋酸項目，該項目以消化電廠蒸氣為主，充分發揮熱電聯產經濟效益。
11月12日，公司投資1.2億元人民幣繼續進行萊州港二期擴建，包括新建2個5萬噸液體化工泊位，泊位改造及輔助工程、綜合樓建設等投資，一期和二期共計投資3.6億元人民幣。
11月22日，中海物流榮獲「2004年度全國外商投資雙優企業」光榮
稱號。
11月30日，中海物流榮獲「最能代表25年深圳形象的深圳名片」
光榮稱號。
11月30日，集團孔慶平總經理、郝建民副總經理、吳建斌財務總監、靳新中助理總經理，公司唐中副總經理到訪廣西南寧市，中共南寧市委、市政府舉行授予孔總「南寧市榮譽市民稱號」儀式。
12月19日，公司以2.425億元人民獲得南昌新八一大橋19.5年的55.24%經營權，這是公司繼投資南昌大橋之後，在南昌市的又一重大投資項目。

⑧ 吳建斌寫的《我在碧桂園的1000天》你們怎麼看待

書上記錄的是挺多這方面的。讀完之後，縱覽全書，其實吳建斌在心有不甘的，說是大放手腳，但印象深刻的事情就是融資事件，在多重困難和外界不看好的情況下，和匯豐、恆生等銀行完成45億港元的融資，當時的情況十分急迫，雙方也是談判了好幾輪完成了最終的協議，算是鬆了一口氣。

吳建斌在碧桂園期間是搞財務的，也就是常說的首席財務官CFO（Chief Financial Officer），我從書中了解到，這個CFO的擔任人選對於股價的變動還是有挺大影響的，好的CFO市場看好，也有利於降低融資成本。

上任之後，根據他的財務架構等管理經驗和對碧桂園內部財務結構的分析，他提出過很多的建議，也進行了一些有效的改革，比如說成立金融部。

這個金融部成立的目的就是進行碧桂園的資本運作，這也是吳建斌在他的老東家的拿手技能。不過說句實話，對於部門到底的機制是怎樣的，設置了規則，哪些考核之類的我是不太懂得，這樣也不在闡述。

⑨ 下列項目中屬於負債的是 （ ）

流動負債主要包括短期借款、應付票據、應付賬款、預收賬款、應付工資、應付福利費、應付股利、應交稅金、其他暫收應付款項、預提費用和一年內到期的短期借款等。

《企業會計准則》

第二十三條負債是指企業過去的交易或者事項形成的、預期會導致經濟利益流出企業的現時義務。現時義務是指企業在現行條件下已承擔的義務。未來發生的交易或者事項形成的義務。不屬於現時義務，不應當確認為負債。

第二十四條符合本准則第二十三條規定的負債定義的義務、在同時滿足以下條件時，確認為負債:

1、與該義務有關的經濟利益很可能流出企業;

2、未來流出的經濟利益的金額能夠可靠地計量。

(9)吳建斌融資擴展閱讀

《千億之後降負債陽光城強調安全法則》

任上第一個完整財年交出了1628.56億元成績單的陽光城管理團隊，大步跨越千億之後，調轉槍頭，將戰略指向了「安全」。

14日，陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌、執行副總裁吳建斌等高管出席2018年度業績報告會，提及財務管理、土地儲備、周轉速度、並購策略等問題時，表示不會唯規模論，要在2020年將凈負債率降低到100%以下，實現穩健增長。

年報數據顯示，報告期內，陽光城實現結算營業收入564.70億元，同比增長70.28%，並表凈利潤39.06億元，同比增長75.30%，合並歸屬於上市公司股東凈利潤30.18億元，同比增長46.36%。

朱榮斌表示，2019年是公司的管理提升與品質提升年，在「規模上台階、品質樹標桿」的戰略目標指引下，希望帶領團隊將公司做到有一點「強」，再過兩到三年，力爭做到「又大又強」。不可避免的，「雙斌」也被問到了高周轉問題，他們強調，高周轉的前提一定是安全與品質。

降負債率安全運營

主動降杠桿是陽光城十分重視的動作，公司對2018年償債指標的優化解讀為完成融資驅動向經營驅動的成功轉變。報告期內，陽光城有效降低扣除預收賬款的資產負債率至60.84%，同比減少6個百分點，有息資產負債率降至42.75%，同比減少10個百分點，凈負債率降至182.22%，同比減少70個百分點。

「我們一直非常重視負債率管理。在去年艱難的情況下，各種負債率指標都朝正向的方面發展。」吳建斌表示，希望在2020年將凈負債率降到100%之內。「2018年大概是180%，跟2017年的250%相比已經大幅下降了70個百分點，今年爭取回到150%。」

而具體的降負債舉措，吳建斌介紹，一是加快在手項目的開發結轉和結算，2019年、2020年有機會年度結算額達到上千億；二是通過股權融資，不過他更希望能定增：「2017年我們向相關部門申請了70億元的定增，但沒有獲批，如果今年市場上有這樣的機會，還會繼續申請。

如果定增的問題能解決，我們的凈負債率水平就會迅速降下來。」讓現金流充足起來的另一個條件，是對花錢和收錢的管控，而這得益於將安全運營放在較高位置的團隊策略。

「活得久才會活得好。」朱榮斌說，面對復雜的市場，團隊足夠小心謹慎。陽光城2018年進一步加強了現金流管控，以財務共享為支撐，堅持 「三收三支」精細化管理，即以收定支、先收先支、收大於支。

同時房地產銷售回款顯著提升，平均回款率達到80.05%，達到歷史最高水平，2018年，經營性凈現金流入高達為218.31億元，同比增長147.55%，達到歷史高點，本期賬面貨幣資金378.48億元，佔比總資產14.36%，余糧充足，保證了公司的持續發展。

朱榮斌強調，陽光城對供貨的管理採取了有效供貨方式，嚴格按照對去化的預測來管理。2018年，公司簽約與去化率都達到了78%，屬於較高水平。「靈活精準高效是我們的優點，可以隨時調整。只要有機會，我們可以說飛就飛起來。」

土地投資堅持穩健

土地是地產公司生存的基本，沒有土地就沒未來。陽光城2019年的土地策略依然會堅持穩健、精準投資。

2018年，陽光城以306億元權益投入合計補充土地儲備約1333萬平方米，預計貨值1700億元，並在當年實現新供800億貨值，截至報告期末，公司擁有土地儲備總計4418萬平方米，預計貨值5494億元，其中一二線城市土地儲備面積佔比76.87%。

但306億元的投入與年初朱榮斌提出的800億元土地預算相差甚遠，他解釋，主要是因為市場下行，公司收縮了投資規模，「我們理解是，如果土儲規模跟公司的去化、開發能力不匹配，加上高的融資成本，房價如果不維持高增長，土儲越多不見得是好事，可能是包袱。」

以收定支體現在土地儲備上，陽光城按照銷售回款總額的50%到55%比例用於拿地，總體是在保證公司安全穩健的前提下，根據財務情況的變動做適時的調整。

陽光城未來仍然會主要投資一二線城市，適當關注一些經濟比較發達、規模比較大、人口吸附力強的城市，特別是大城市周邊的城市群和二線城市，對三四線城市也會保持適度關注。

2019年，市場仍然有諸多不確定性。朱榮斌表示，在不確定的市場環境中，陽光城將秉持高效、靈活、精準的管理作風，堅定貫徹公司既定戰略方針，在保障公司現金流安全的基礎上，全面提升發展質量與管理質量，穩步向行業標桿邁進。