地產融資能力

『壹』 堅決遏制炒房炒地行為，防止各類房產過度金融化

2021年，穩定經濟增長仍是一項緊要任務。由於房地產市場與投資、消費兩端都有緊密聯系，對於預期管理十分重要。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展，就要堅持房價穩和投資穩並重，做到兩個「穩」相互協調。
據國家統計局發布的數據，2020年全年，全國房地產開發投資141443億元，比上年增長7.0%。在疫情沖擊下，年度增幅比上年回落2.9個百分點，但7.0%的增幅仍體現了穩定適度的特點。一般認為，這一數據在5%-10%之間屬於健康合理范圍，低於5%屬於偏冷，高於10%可能導致過熱。從房地產開發投資占固定資產投資的比重看，2020年為27.26%，2019年為23.57%。考慮到疫情導致投資結構和消費結構發生一些波動，這一比例的年度變化總體上是平緩的。
從銷售情況來看，2020年商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%；商品房銷售額173613億元，增長8.7%。其中，住宅銷售額增長10.8%，辦公樓銷售額下降5.3%，商業營業用房銷售額下降11.2%。2020年全國商品房均價為9860元/平方米，同比漲幅為5.9%。在滿足剛性需求的同時，通過一系列穩價格措施，促使均價漲幅相對2019年略有收窄，取得了穩房價的效果。但長期來看，抑制房價過快上漲仍是主要方向。
據有關專業機構測算，2019年我國房企負債總額為年度社融存量的30.31%。這一比例是偏高的，應當採取措施壓降。如果社會融資過於集中到某一個領域，其風險是不言而喻的。這也是黨中央反復強調「房住不炒」，積極推動房地產市場穩定健康發展的根本原因。為此，一方面要降低房地產市場的熱度，既要保證居民住房的新增剛性需求和改善型需求，堅決遏制炒房、炒地行為，防止各類房產過度金融化；另一方面，也要優化房地產企業的資產負債結構，在出清經營不善企業的基礎上，可以完善措施、創造條件，讓優質房地產企業通過股權融資等多種方式補充資本金，擴大房地產信託投資基金（REITs）適用范圍，加大產業鏈融資力度，增強房地產企業的資產流動性，有效防範化解房地產企業債務風險。
去年12月份召開的中央經濟工作會議，把「解決好大城市住房突出問題」作為2021年八大重點任務之一，要求「因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展」「要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場」。完善長租住房政策、壯大長租住房市場，是抑制房價過度上漲的根本性措施之一，也為房地產企業轉型打開了巨大市場空間。隨著大城市居民生活水平的提高，人們對住房管理服務的多元化、高品質需求日益增長，房地產企業由開發型向服務型轉變，已經悄然進入了一個新的時代。在房價相對穩定、租賃住房比例達到一定規模後，通過提供更為系統化、專業化的物管等服務獲取收益，將成為服務型房地產企業的主流收入模式。「十四五」時期，要在破解大城市住房難題上有所作為，讓保障性租賃住房市場規模得到拓展，實現供給結構和需求結構相互匹配，降低住房焦慮，實現房住不炒。
多家機構預計，2021年房地產投資規模有望繼續保持穩定增長，不同地區房價將分化。推動經濟高質量發展，尤其要加大實體經濟的創新發展能力。房地產作為經濟體系中的一個重要部分，必須堅持「穩」字第一，即房價穩、投資穩。投資穩是為了保剛性需求、保結構調整。在兩個「穩」相互協調的基礎上，將更多金融資源向創新領域引流，激發更大創新動能，是我們的目標。
（原題為《房地產市場要堅持兩個「穩」相互協調》）

『貳』 如何提高房地產投資的抗風險能力

5月23日，由中國房地產研究會等聯合發布的「2013中國房地產上市公司強測評成果」顯示，萬科再次榮登榜首，這也是萬科連續六年蟬聯榜首，保利與恆大則分列此次綜合實力榜的二三名；中國海外發展、華潤置地、龍湖地產、世茂房地產、富力地產、金地集團和融創中國則分列四到十位，其中融創為首次進入該榜單十強。

報告顯示，2012年雖然調控成為常態，但不少房地產上市公司堅持主流市場定位，適時調整策略，抓住有效需求，取得了良好的業績，各項運營規模指標均值有所增加。2012年全部上市房企總資產均值為291.87億元，同比上升7.86%；凈資產均值為87.66億元，同比上升8.66%；房地產業務收入均值62.80億元，同比增長12.32%；營業利潤均值16.07億元，同比上升3.34%。

不過，測評報告也指出，從整個行業來看，房地產上市公司負債水平仍在歷史高位徘徊，資金鏈風險仍在累積。總體來看，2012年A股上市房企融資渠道依然不暢，雖然上市房企紛紛加快海外融資步伐，但融資渠道仍顯狹窄。測評報告認為，面對市場漸強的不確定性和來自資金鏈的壓力，上市房企根據自身情況積極應對以強化企業抗風險能力。測評報告認為，面對市場漸強的不確定性和來自資金鏈的壓力，上市房企根據自身情況積極應對以強化企業抗風險能力。

此外，報告還表明，2012年上市房企盈利水平有所下滑，營業利潤下滑的企業較上年增加26家至87家。房地產上市公司在多項指標上兩極分化明顯，部分企業受限於土地儲備、融資渠道等因素難以適應市場變化而退出市場，進一步強化了行業的分化與整合。

『叄』 房地產企業如何提升融資能力

1、制定房地產企業金融戰略。
我們認為，沒有戰略的企業是沒有靈魂的企業，而沒有金融的戰略同樣是不具競爭力的戰略。所以，房地產企業要把企業金融戰略作為企業發展的核心戰略，通過系統、全面的規劃，制定金融建設目標以及團隊建設、資源建設、資本戰略、實施保障等具體內容。

2、打造專職的、有戰斗能力的金融團隊。
要打破「金融人才就是金融機構出來的人才」的誤區，確定適應企業需求的金融人才解決方案，強化企業金融運作部門的獨立性、專業性和執行力，在處理好與企業財務部門關系的同時，努力提高金融隊伍的整體能力。

3、建立和維護好各種金融資源。
要把金融資源的建立和維護當做一件長期、系統的工作，儲備和整合多種融資資源、融資渠道，並將其適時用於不同階段的融資工作。具體而言，債權融資資源的建立更多靠技巧，維護則靠信用；而股權融資資源建立的核心是誠意和讓利。

4、打造企業信用體系，助力融資成功。
企業不怕失去機會、市場、利潤，但就怕失去信用，而建立企業真正的信用體系，是需要從小處做起，做到處處講信用，事事守信用。通過不計成本地維護信譽和長期的誠信積累，打造良好的信用形象。

5、搭建自身金融平台，掌控融投主動權。
企業抓「輸血」資源的同時，還要完善自身「造血」能力。以房地產基金為例，其資金使用成本遠高於銀行融資，這就就催生了房企自身金融平台的快速發展，如保利、金地、萬通、復地等知名地產商，早就有了自己的地產基金。由於省掉了基金管理費用，所以，使用企業自己的基金平台獲取社會資本將遠低於使用其他地產基金的成本。

『肆』 房地產經理能幹幾年

1、熟悉業務，提升能力；
2、建立人脈，增加業績；
3、培養骨幹，團隊協作。
只要做到滿足崗位要求，履行好崗位職責，那至少便是合格的經理。如果再發揮特長，做出業績，自然就是優秀了。
一、崗位職責：
1、根據集團公司戰略規劃和綜合計劃，制定房地產公司發展戰略規劃、年度綜合計劃（包括工作目標及節點、透支預算、收入、毛利等全方位計劃），並組織實施、確保房地產公司戰略規劃和計劃的有效執行。
2、制定房產公司的運營方案（包括組織架構、編制、崗位職責、薪酬體系、規范流程、考核辦法等）並組織實施、組建項目公司經營團隊。
3、參加項目前期的選址、談判 、簽約、可行性分析論證、策劃、項目和產品定位。
4、全面負責項目包括投融資及現金流測算、前期手續、施工設計、造價、工期、質量、安全、驗收、銷售/租賃/招商、交付使用/開業、前期物業管理等項目全流程工作，確保項目按計劃實施、竣工和交付使用。
5、負責項目開發各階段的產品研發、品牌定位、營銷策劃等工作；
6、協調房地產公司各類涉外公共關系方面的事務，維護公司對外形象。
7、深入了解房地產行業發展和市場需求，對項目的市場定位、全面規劃、營銷策略、施工進展具有全局性的5指導、領導作用；
8、及時了解房地產相關市場信息、業內動態，為集團公司決策提供建議。
二、職責要求：
1、房地產經營管理、建築、工程等相關專業，專科及以上學歷，中級以上職稱優先；
2、10年以上房地產開發企業工作經驗，其中5年以上項目開發管理工作經驗，2年以上房地產開發企業副總經理以上職位工作經驗；
3、擁有項目前期、規劃設計、工程管理、成本控制、項目定位、報規報建、前期策劃、營銷等統籌管理經驗；
4、熟悉房地產企業的管理規范和流程，熟悉國家和地方房地產的相關法律、法規、政策及行業規范，熟悉房地產市場情況；
5、具備良好的經營意識和管理能力，出色的溝通能力、領導能力、公關能力、決策能力；
6、具有清晰的房地產項目開發管理思路和先進的項目管理理念，熟悉相關的成本控制系統；
7、有主持3個以上地產開發項目全程運作的成功案例，熟練掌握房地產項目的前期，選址，規劃，用地，施工，營銷推廣，物業管理等流程。
8、具有豐富的市場開拓與相關客戶網路資源，能夠與相關政府和行業單位建立和維護良好的關系；
9、具有比較豐富的管理實施經驗和廣泛的人際關系；
10、抗壓能力強，具備良好的職業操守素質。

『伍』 房地產三條紅線指的是什麼

房地產三條紅線的具體內容為：

（1）剔除預收款後的資產負債率不超過百分版之權七十；

（2）凈負債率不超過百分之百；

（3）現金短債比不小於一。

三條紅線房地產指的是這是監管層收緊房企融資較為清晰的三條標准，要求控制房地產行業的有息債務增長，並設置了三條紅線。紅線一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，紅線二是凈負債率不得大於100%，紅線三是現金短債比不得小於1倍。

三條紅線主要是為了剔除資本金因素，基建投資中包含預算內資金，地產投資中包括公司自有資金和預收款。

(5)地產融資能力擴展閱讀：

房地產三條紅線的意義：

1、融資管理規則是房地產市場長效機制建設的重要內容，也是房地產金融審慎管理制度的重要組成部分。建立這個制度的目的，在於增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明度，促進房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為。

2、矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強房地產企業自身的抗風險能力。

『陸』 房地產企業融資報表怎麼編啊

房地產企業編制融資報表編制要點：
一、變現能力比率
（一）流動比率：是流動資產除以流動負債的比值。
流動比率=流動資產/流動負債
一般認為，生產企業合理的最低流動比率是2。
（二）速動比率：是從流動資產中扣除存貨部分，再以流動負債的比值。
速動比率=（流動資產-存貨）/流動負債
通常認為正常的速動比率為1。
二、資產管理比率
（一）營業周期：是指從取得存貨開始到銷售存貨並收回現金為止的這段時間。
營業周期=存貨周轉天數+應收賬款周轉天數。
一般情況下，營業周期短，說明資金周轉速度快；營業周期長，說明資金周轉速度慢。
（二）存貨周轉天數：
存貨周轉率=銷售成本/平均存貨。
存貨周轉天數=360/存貨周轉率
=（平均存貨*360）/銷售成本
一般來講，存貨周轉速度越快，存貨佔用水平越低，流動性越強，存貨變現能力越強。
（三）應收賬款周轉天數
應收賬款周轉率=銷售收入/平均應收賬款
應收賬款周轉天數=（平均應收賬款*360）/銷售收入
一般來說，應收賬款周轉率越高，平均收現期越短，說明應收賬款的收回越快。
（四）流動資產周轉率：是銷售收入與全部流動資產的平均余額的比值。
流動資產周轉率=銷售收入/平均流動資產
流動資產周轉率反映流動資產周轉速度。周轉速度快，會相對節約流動資產，等於相對擴大資產投入。增強企業盈利能力。
（五）總資產周轉率：是銷售收入與平均資產總額比值。
總資產周轉率=銷售收入/平均資產總額
該指標反映資產總額的周轉速度。周轉越快，反映銷售能力越強。
三、負債比率
（一）資產負債率：是負債總額除以資產總額的百分比。也就是負債總額與資產總額的比例關系。
資產負債率=（負債總額/資產總額）*100%
（二）產權比率：是負債總額與股東權益總額之比率。也叫做債務股權比率。
產權比率=（負債總額/股東權益）*100%
一般來說，股東資本大於借入資本較好。
（三）有形凈值債務率：是企業負債總額與有形凈值的百分比。
其中：有形凈值是股東權益減去無形資產凈值後的凈值。即股東具有所有權的有形資產的凈值。
（三）應收賬款周轉天數
應收賬款周轉率=銷售收入/平均應收賬款
應收賬款周轉天數=（平均應收賬款*360）/銷售收入
一般來說，應收賬款周轉率越高，平均收現期越短，說明應收賬款的收回越快。
（四）流動資產周轉率：是銷售收入與全部流動資產的平均余額的比值。
流動資產周轉率=銷售收入/平均流動資產
流動資產周轉率反映流動資產周轉速度。周轉速度快，會相對節約流動資產，等於相對擴大資產投入。增強企業盈利能力。
（五）總資產周轉率：是銷售收入與平均資產總額比值。
總資產周轉率=銷售收入/平均資產總額
該指標反映資產總額的周轉速度。周轉越快，反映銷售能力越強。
三、負債比率
（一）資產負債率：是負債總額除以資產總額的百分比。也就是負債總額與資產總額的比例關系。
資產負債率=（負債總額/資產總額）*100%
（二）產權比率：是負債總額與股東權益總額之比率。也叫做債務股權比率。
產權比率=（負債總額/股東權益）*100%
一般來說，股東資本大於借入資本較好。
有形凈值債務率=[負債總額/（股東權益-無形資產凈值）]*100%
（四）已獲利息倍數：批企業息稅前利潤與利息費用的比率。用以衡量企業償付借款利息的能力。也叫利息保障倍數。
已獲利息倍數=息稅前利潤/利息費用。
其中：息稅前利潤可以用稅後利潤+所得稅+利息費用計算。
四、盈利能力比率
（一）銷售凈利率：是指凈利潤與銷售收入的百分比。
銷售凈利率=（凈利潤/銷售收入）*100%
該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤的多少，表示銷售收入的收益水平。
（二）銷售毛利率：是毛利占銷售收入的百分比。
銷售毛利率=[（銷售收入-銷售成本）/銷售收入]*100%
表示每一元銷售收入扣除成本後，有多少錢可以用於各項期間費用和形成盈利。
（三）資產凈利率：是企業凈利潤與平均資產總額的百分比。
資產凈利率=（凈利潤/平均資產總額）*100%
可反映企業資產利用的綜合效果。
（四）凈資產收益率：是凈利潤與平均凈資產的百分比。也叫凈值報酬率或權益報酬率。
凈資產收益率=凈利潤/平均凈資產*100%

『柒』 房地產企業融資能力不足具體有哪些

制約中小企業融資的因素仍然很多,中小企業融資難問題仍較突出。

『捌』 現金流出現危機，對於企業股價影響有多大呢

疫情之下，企業現金流受到一定沖擊，當前無論怎麼強調現金流都不為過。本次疫情導致很多企業無法正常復工，這種情況會對經營現金流有一定的負面沖擊。而房租、人員工資、財務費用等剛性支出不變的情況下，經營現金流甚至會變為負數。如果企業原本的現金來源主要依靠經營活動，那麼凈現金流可能為負，一旦賬面上的的現金持續流出，企業面臨現金流斷裂風險。

另外一方面，重資產行業折舊攤銷較多，需從當年凈利潤里扣除，但不影響現金流量。此外，從過去五年「經營現金流+投資現金流」累計值來看，這一指標反映了對外部融資依賴度。「採掘、食品飲料、鋼鐵、公用事業、化工、交運、建材、汽車、休閑」等行業累計值均為正，表明行業內生現金流基本能滿足企業經營和投資。而地產、建築等行業累計值均為負，表明其對外部融資依賴度較高。
具體到單個企業主體，上下游議價能力較高的企業，其現金流也相對較強。從公司財務報表的角度來看，應收款和應付款分別代表了企業對下遊客戶和上游供應商的議價能力，「應收規模減少、應付規模增加」代表了企業在產業鏈中地位的提升。從影響經營現金流的各項因素來看，「應收大規模減少、應付大規模增加」同時也意味著企業經營現金流大幅改善。因此，產業鏈地位較高的企業，其經營現金流也相對較強。

『玖』 銀行對房地產企業自有資金投入情況如何審核

一、審核分析會計報表的目的、過程和步驟

信用擔保機構對中小企業會計報表審核和分析的目的主要是：通過審核企業編制會計報表的基本財務資料，甄別企業提供的財務報表的真偽，發現企業會計報表存在的問題，分析企業的償債能力，判斷由此引起的擔保風險的高低，為擔保項目的決策提供依據。

（一）審核分析過程一般分為三步

第一，閱讀會計報表，對企業的基本財務狀況做基本了解。審核內容：（1）企業提供的會計報表反映了其融資政策、投資政策、營銷政策、資產管理、資產質量、盈利水平、發展前景等諸多內容。通過閱讀會計報表並進行基本分析，可以了解企業基本情況。（2）驗證會計報表所反映資產與負債、所有者權益之和是否相平，財務比率是否合理，會計報表數據是否存在異常狀況。舉例如下：查看負債構成，可以了解企業融資政策，如果負債大部分為銀行借款，說明該企業融資手段較單一，對外融資主要依賴銀行，不能獲取商業信用融資，所需原材料市場緊缺或該企業商業信用較差不能賒購原材料，如果原材料漲價將會導致該企業生產規模壓縮，開工不足；流動負債數額遠遠大於流動資產，可能存在短借長用情況，會造成短期償債壓力較大；存貨數額較大，主營業務收入增長幅度較低，可能存在存貨積壓等情況。通過以上分析，可以找出企業可能存在的問題，並進一步判斷存在的問題對擔保風險的影響程度，根據其影響程度，判斷由此引起的擔保風險的高低，如果風險度屬於可控范圍，則要求企業提供能夠有效防範風險的反擔保措施。

第二，現場審核。現場審核包括實物觀察以及賬簿等相關基礎財務資料審核。實物審核主要是查看生產場所、生產設施、主要關鍵生產設備、生產狀況，了解生產規模、生產能力，生產工藝流程。同時對其實物資產進行粗略估計；賬簿等相關基礎財務資料審核主要是核對賬表是否相符，總賬與明細賬是否相符，抽查明細賬和相關會計憑證，對閱讀會計報表時發現的疑點進行核實，掌握其真實財務狀況。

第三，進行總體分析和判斷。根據審核的結果整理數據，作詳細財務分析，按照重要性原則，排除次要因素，判斷企業財務狀況的風險度。

（二）會計報表審查的一般步驟是：1、明確分析目的；2、收集有關信息；3、根據分析目的制定具體分析內容，視具體情況的不同安排側重點；4、針對具體分析內容及側重點深入研究其內容，找出問題的原因；5、綜合分析的內容，按照重要性的原則，對重大影響因素導致的擔保風險度作出判斷。

二、企業會計報表普遍存在的虛假現象

在社會信用秩序較差的環境中，企業信息不透明，財務和經營信息交流不對稱，特別是中小企業的會計報表虛假現象尤為突出。我們依據企業提供的會計報表所作的分析是項目決策的最主要的依據之一，它的真假與否直接影響決策的成敗，所以我們把識別企業編制會計報表真假作為我們審查的首要問題。

企業會計報表作假的主要動機及手段：一是為了逃避納稅，表現為少計收入，多列成本，隱瞞利潤，賬外有賬，存在一定量的賬外資產；二是為了對外宣傳、對外融資需要，表現為通過資產評估虛增資產、虛減負債，少列成本費用，虛增利潤，甚至非法合並關聯企業會計報表，誇大企業資產規模。對於我們擔保業務而言，兩種動機都會帶來較高的風險。

了解企業作假動機，針對不同的企業識別其作假動機。一般方法是：（1）屬於逃稅目的的企業，其會計報表體現的利潤額和利潤率都較低，銷售收入金額相對於其生產規模明顯不符。（2）屬於誇大資產和收入規模的企業，一般其會計報表個別科目數據存在異常情況，如存在較大金額無形資產和資本公積，一般是土地評估形成；存在較大金額往來款項，一般是進行會計報表合並時未進行抵銷和並。還有個別民營企業存在較多關聯企業，這些關聯企業大多是相同的股東，統一管理，資金統一調配，他們一般把這些不存在投資控股關系的關聯企業進行匯總合並，誇大規模。

識別了企業不同的作假動機，就需要掌握其作假內容，一般是：1、為逃避納稅隱瞞利潤，加大銷售成本，將不開增值稅發票的收入和現金銷售收入不入賬，而將可比成本入賬；虛掛負債，將獲取的利潤掛在應付款中；不確認投資收益。2、虛增資產，如虛增往來款；對資產作不可靠評估，虛增資產和權益；虛假合並關聯企業會計報表。3、虛增利潤，加大存貨，隱瞞成本，少計提折舊。4、虛假重組、虛假投資。5、不遵循會計准則記賬，亂設會計科目，亂記賬。6、設賬外賬，設帳外銀行戶。7、賬表不符、賬賬不符、賬證不符，賬實不符。

根據其作假程度判斷項目風險度，採取的方法一般是：（1）著眼於企業的不同特點，把握住對財務季報報表的影響最大的科目進行重點追蹤、落實和分析。（2）運用比較方法，測算財務比率，與行業平均財務指標相比較，與企業歷史財務指標相比較；（3）現場資產核實；（4）賬簿核實及基礎會計資料抽查等。

三、會計報表的審核內容

會計報表是企業全面經濟活動的書面反映，是一個有著嚴格勾稽關系的有機整體，它的各個報表之間存在有機聯系，相關科目的變動有其內在聯系。會計報表審核過程主要分兩步：

（一）閱讀會計報表。閱讀前要掌握幾個前提：會計報表是否經過審計，系哪家會計師事務所審計，該審計機構信譽如何；是否為合並報表，如合並報表應了解合並范圍；是否為上市公司。以上幾個因素直接影響到會計報表審核范圍的可信性。

前面講到了可以從閱讀會計報表中了解到企業的經濟政策，並且根據報表數字的異常變化發現企業是否存在作假的跡象。這里簡單介紹一下會計報表反映的經濟政策：

1、融資政策。企業的資金來源主要是四個途徑：一是銀行借款，又分為長、短期借款，還有企業存在職工集資款；二是商業融資，所謂商業融資是指企業賒銷的貨款，具體指應付帳款；三是股東投入，一般指實收資本，如果存在資本溢價也包括部分資本公積；四是企業自身積累，即企業創造的利潤。融資政策的另一個反映就是現金流量表中籌資活動現金流量。如果應付款與銀行借款在負債中比重接近，說明企業商業融資與銀行融資兼顧；銀行借款和應付款比重都不宜過大，應付款比重過大反映企業資金短缺，銀行借款比重過大，說明企業發展過於依賴銀行借款，應關注其資金鏈。

2、投資政策。反映在企業的固定資產、在建工程的金額變化、以及長短期投資的變化，掌握企業的投資方向和投資內容，有助於我們了解企業申保資金的具體用途。

3、盈利能力。盈利能力就是企業賺取利潤的能力，具體反映在以下指標：毛利潤率、銷售利潤率、資產凈利率、凈資產收益率。

4、營銷政策。營銷政策反映在應收賬款周轉率、應付帳款金額上。應收賬款金額的高低一般反映企業的賒銷政策和回款政策，應付帳款金額的高低一般反映企業的賒購政策。

還有企業資產管理水平、資金調配、發展前景等等都可以在企業會計報表中反映出來，在假設企業會計報表真實的前提下，閱讀企業會計報表可以在一定程度上了解企業的經濟動態。

閱讀會計報表時應關注報表之間的關聯性和報表數據之間的勾稽關系，具體是：1、損益表體現的凈利潤與資產負債表所有者權益的關系。2、長期股權投資一般不超過凈資產的50%，有投資功能的公司除外。3、關注無形資產和資本公積余額，一般情況下不得將存續資產評估增值部分入賬，部分企業為降低資產負債率增大資產規模，擅自將存續的土地使用權、固定資產等重新評估入賬。4、關注在建工程余額，如果企業有重大投資項目，應該在此科目中反映。5、關注往來帳款余額，企業許多關聯交易和隱瞞利潤一般隱藏在這里。6、仔細閱讀會計報表附註。

通過閱讀企業會計報表，我們可以了解到企業的基本經濟政策和基本情況，以及根據報表數字的異常情況和異常變化發現疑點。但是僅僅依靠分析會計報表很難發現真實情況，會計報表體現企業的匯總數據，下一步需要到企業現場了解企業的會計政策，通過審核賬簿和相關基礎財務資料，掌握企業的詳細財務信息，驗證會計報表反映的數據是否真實、完整，是否存在重大虛報、漏報。

（二）了解企業的會計政策，現場審核帳簿及相關基礎財務資料。了解企業的會計政策，企業的會計政策不同報表反映的內容不同。企業賬簿分為總帳、明細帳、日記賬。會計報表是依據總帳調整編制，總帳是依據匯總憑證編制，明細帳是依據記賬憑證編制，日記賬也是明細賬，一般稱為流水帳，它主要核算現金及銀行存款。其他相關基礎財務資料一般包括審計報告、購銷合同、貸款合同、銀行對賬單、納稅申報表、貸款卡查詢明細單、項目可行性研究報告等其他資料，這些資料一般是從外部提供的，真實性較高，能夠佐證企業提供的會計報表的真實、完整。

1、驗證總帳是否與會計報表相符，即「帳表相符」。應引起注意的是會計報表中某些科目是合並數值，如存貨就是由原材料、材料成本差異、生產成本、製造費用、產成品、低值易耗品幾個科目合並而成；應收應付往來款一般存在余額調整，使得總帳余額與會計報表余額不符。

2、審核明細賬。首先核對總帳和明細賬是否相平，即「帳帳相符」。根據閱讀會計報表發現的疑點，抽查相關科目明細賬。因為我們不是會計師事務所，不可能對每個會計科目都詳細審計，根據會計核算的特點我們把它分為幾個循環審核，根據其勾稽關系驗證數據合理性，抽查會計憑證驗證會計報表真實性、合法性和完整性。

（1）銷售與收款循環審核，一般包括貨幣資金、應收賬款，主營業務收入、其他業務收入等科目。（2）購貨、付款與生產循環審查，一般包括貨幣資金、存貨、主營業務成本、應付款、其他業務支出等科目。（3）籌資和投資循環審核。

3、納稅申報表是企業向稅務機關申報其所得稅和增值稅的憑證，一般分為所得稅納稅申報表、增值稅納稅申報表、營業稅納稅申報表。所得稅申報表記載了企業實現的經營成果及社會貢獻，與會計報表核對提取的或上交的所得稅是否相符；核對主營業務收入是否一致，如果企業存在應納增值稅其他業務收入，納稅申報表應納稅收入數額大於會計報表記載的主營業務收入。此外還應注意企業是否有稅收優惠政策。

4、通過貸款卡查詢單核實長短期借款數額是否相符。會計報表反映的是時點數，如果兩者存在差異：一是有未入帳銀行貸款或到期償還貸款；二是查詢時點晚於會計報表時點，期間又發生銀行借款業務。貸款卡查詢單一般反映企業貸款、承兌匯票、信用證、對外擔保余額，這里要注意核查企業是否存在逾期貸款，特別關注對外擔保情況。另外還要關注企業長短期借款入賬處理：一是防止企業為調整財務指標而將短期借款計入長期借款；二是注意是否存在短借長用現象，將短期借款用於購置固定資產，增加短期償債壓力。

還有其他一些財務基礎資料可以佐證會計報表數據的真實性以及有助於我們發現企業隱瞞的重大事項。

四、從財務指標上判斷企業的償債能力

會計報表有大量數據，我們將這些數據加以整理，根據特定的計算公式，可以計算出很多有用的財務比率，它們可以幫助我們更好的理解會計報表，了解企業的經營管理的各個方面。財務指標一般可以分為以下四類：變現能力比率、資產管理比率、負債比率和盈利能力比率，下面簡單介紹一下幾個主要指標。

1、流動比率和速動比率。這兩個指標是判斷企業短期償債能力的主要指標。一般認為，生產企業的合理的最低流動比率為2，最低速動比率為1.5，但是從目前實務中看，很少中小企業企業能達到這個指標，一般考慮流動比率不低於1.2，速動比率不低於1。我們一般是根據不同行業同其行業或自身歷史水平作比較，再就是分析其流動資產和流動負債的構成，根據其資產質量判斷短期內可變現資產金額；將其流動負債細分為到期必須償還的和可長期佔用的。

2、營業周期。反映了企業資金周轉速度，這是判斷企業流動資金需求量的重要指標，營業周期越短，流動資金需求量越低，存貨變現能力越強。

3、資產負債率。該項指標反映在總資產中有多大比例資產是通過借債籌來的，也可以衡量企業在清算時保護債權人利益的程度。

4、已獲利息倍數。該項指標反映企業經營收益為所需支付的債務利息的多少倍，只有該指標足夠大，企業就有充足的能力償付利息。

5、銷售凈利率。該項指標反映每一元錢銷售收入帶來的利潤，通過分析該項指標的升降變動，可以促使企業在擴大收入的前提下，注意改進管理，提高盈利水平，但應關注過高的銷售利潤率，可能會存在虛假的內容。

6、資產凈利率。該項指標反映企業股東權益的收益水平，該項指標的高低與企業的凈資產多少、資產的結構、經營管理水平有著密切關系。通過對該項指標的分析，可以發現企業存在管理問題、資產閑置、資金周轉慢的情況。