融資及運作

① 公司如何處理投資決策和融資決策及鼓勵決策三者的關系

如果說國有大中型企業是國家經濟的中流砥柱，那麼，中小企業就是國家經濟的基石。改革開放30餘年來，我國中小企業和民營經濟取得了長足發展，現已成為我國經濟社會發展中的重要力量。在發展的過程中，中小企業也遇到和面臨著許許多多的困難和問題，在這些困難和問題當中，制約中小企業發展最為突出的問題就是融資難，而融資難的關鍵是貸款擔保。金融危機發生後，中小企業更是首當其沖。2008年中央財政追加安排中小企業信用擔保業務補助資金10億元，並為之制定了相關的跟進措施。為了進一步了解中央財政對中小企業的支持情況，記者專訪了財政部副部長丁學東。

記者：中小企業是國家經濟的基石，也是擴大就業的主渠道，但在與大企業的競爭中，又屬於弱勢群體，容易遭受市場風險的沖擊。請您介紹一下中央財政支持中小企業的一些政策。

丁學東：好的。大家都知道，中小企業是促進經濟社會發展、增加財政收入、擴大社會就業以及推進科技創新的重要力量。隨著市場經濟的發展，中小企業在經濟生活和社會進步方面的貢獻將更加突出。為促進中小企業發展，近年來，中央財政依據《中小企業促進法》等法律、法規，先後制定出台了一系列政策措施：一是安排扶持中小企業發展的專項資金，積極促進中小企業技術創新、產業升級、市場開拓、擴大就業和自主品牌建設，改善中小企業公共服務環境；二是實施面向中小企業的稅收優惠政策，減輕中小企業稅收負擔；三是發揮政策引導作用，鼓勵信用擔保機構、創業投資機構、金融機構，為中小企業融資創造更加有利的條件，努力改善中小企業融資環境；四是制定有關財務會計制度，規范中小企業的財務會計行為，提高財務管理水平。

上述政策的實施，為中小企業化解經營風險、擺脫瓶頸制約、提升綜合素質和增強競爭活力提供了有力的幫助。

去年以來，為應對國際金融危機，幫助中小企業渡過難關，按照國務院的統一部署，中央財政及時採取措施，努力緩解中小企業經營壓力。主要包括：一是加大資金扶持力度，重點支持信用擔保機構開展中小企業貸款擔保業務，努力解決中小企業融資難的突出問題；二是多次提高部分產品的出口退稅率，使涉及相關產品的廣大中小企業得到了實惠；三是及時出台辦法，明確中小企業不良貸款處置辦法，增強金融機構化解不良資產能力，同時引導金融機構加大對中小企業的貸款投放力度；四是清理行政事業性收費，減輕企業和社會負擔。這些措施的成效已在陸續顯現。

記者：融資難是制約中小企業發展最為突出的問題，而貸款擔保是企業獲得銀行資金的重要環節。據了解，2008年中央財政專門追加安排10億元資金用於支持中小企業信用擔保業務開展，請問效果如何？

丁學東：融資難是中小企業發展中面臨的國際性難題。對此，中央財政在認真調查、深入研究的基礎上，於2006年開始，從中小企業發展專項資金中安排專門支出，對信用擔保機構圍繞中小企業開展貸款擔保業務和降低收費標准進行補助。2008年，為應對國際金融危機對我國中小企業的巨大沖擊，緩解中小企業融資瓶頸，中央財政在年初安排2億元擔保業務補助資金的基礎上，下半年進一步追加安排10億元，資助了330家中小企業信用擔保機構。

從實施情況看，這項政策對引導、規范和促進中小企業信用擔保體系建設和業務開展，發揮了十分積極的作用，提振了中小企業應對危機的信心和勇氣。

一是幫助中小企業提升了信用能力，拓寬了融資渠道。擔保業務補助資金明確要求，享受補助的信用擔保機構必須以中小企業貸款擔保為主業，且所擔保中小企業的生產經營必須符合國家產業政策要求。對上述信用擔保機構符合條件的中小企業貸款擔保業務，按一定比例給予補助；對擔保費率低於銀行同期貸款基準利率30%的業務，再給予一定比例的補助。

在該項政策的激勵和引導下，中小企業信用擔保機構開展業務的積極性明顯提高。據統計，獲得資助的330家機構，2008年共為4.1萬戶中小企業提供了1148億元符合政策要求的貸款擔保業務，其中政策發布後的第四季度達327億元，比前三季度平均業務量增長近20%。同時，保費補貼政策的實施，對引導擔保機構降低收費標准，減輕中小企業財務負擔發揮了積極作用。

二是帶動了地方政府相關扶持政策的出台，形成了上下聯動的工作局面。中央財政擔保業務補助資金政策顯示出較強的示範效應，去年以來，地方各級財政紛紛進一步加大了對中小企業政策扶持力度。據統計，2008年下半年，安徽、江蘇、廣東等15個省、市省級財政共追加支持中小企業的各項資金約100億元，重點用於支持中小企業信用擔保體系建設，以及鼓勵金融機構增加中小企業貸款規模等方面。

地方財政在效仿中央財政補助資金政策的基礎上，還因地制宜地探索實施了准備金補助、業績獎勵、風險補償等多種扶持方式。如：江蘇省出台了中小企業信用擔保機構增資補助辦法，安排2億元補助資金，帶動了93家中小企業信用擔保機構新增注冊資本38億元；江西省試行了中小企業信用擔保機構管理平台的孵化融資模式。與此同時，部分地方財政出資設立了中小企業信用再擔保機構，以發揮其增強信用和分擔風險的功能。

三是調動了社會資本投資中小企業信用擔保機構的積極性，增強了擔保機構的實力。據有關統計，目前我國各種類型的擔保機構共有6000家左右，其中中小企業信用擔保機構約有4000多家，由於開展中小企業信用擔保業務具有高風險、低收益的特徵，因此真正有能力為中小企業提供優質、低成本服務的擔保機構為數不多。

為鼓勵具備一定實力、管理規范的中小企業信用擔保機構開展業務，充分發揮其在緩解中小企業融資難方面的積極作用，提高財政資金使用效率，中央財政安排的10億元擔保補助資金明確要求，享受政策的中小企業信用擔保機構實收資本在1億元以上（東部地區）或5000萬元以上（中西部地區）。受此引導，社會資本投資擔保機構的積極性高漲，擔保機構注冊資本大幅增加。如：江蘇253戶備案擔保機構的注冊資本比上年增加69.1億元，增長57.7%，其中社會資本增加57.5億元，佔83%。

四是促進了中小企業信用擔保機構規范管理，提高了抵禦風險的能力。擔保業務補助資金政策明確要求，享受扶持的中小企業信用擔保機構必須「具有一定規模、管理規范、風險控制能力較強」，放大倍數、代償率、擔保費率以及提取准備金等須符合一定條件，從而引導和促進了中小企業信用擔保機構建立健全風險控制機制，規范經營管理，降低經營風險。同時，中央財政補助資金明確用於彌補擔保機構的代償損失，充實了擔保機構的風險准備金，促進了風險補償機制的建立和完善，提升了擔保機構的抗風險能力。

記者：百年不遇的金融和經濟危機對世界金融和財政貨幣體制都帶來了新的挑戰，目前，我國正不斷加快金融體制的創新力度，近期以來，不僅信用擔保體系的建設步伐逐步加快，而且中小銀行的發展也呈現出欣欣向榮的良好態勢。您如何看待信用擔保與銀行、中小企業之間的關系？

丁學東：從目前情況看，我國資本市場尚不發達，直接融資渠道狹窄，中小企業發展所需資金主要通過銀行貸款獲得。由於中小企業資產規模較小、經營管理能力較弱、資信等級不高，商業銀行出於強化風險控制、降低管理成本等要求，加之缺乏有效的中小企業信貸激勵機制等，更青睞將資金投放於大型企業，致使中小企業獲取銀行貸款的規模十分有限，中小企業融資難與銀行放貸難的問題同時存在。而中小企業信用擔保通過信用保證的方式，為中小企業與銀行之間架起了一座資金融通的橋梁。

一方面，信用擔保有利於銀行控制風險、降低管理成本、擴大對中小企業的信貸規模。管理規范的中小企業信用擔保機構具有嚴密的風險管理措施，在擔保對象的准入門檻、融資擔保規模的控制、反擔保措施的落實、擔保運作程序等方面，均有明確的管理規程，並在工作中嚴格執行。信用擔保介入中小企業貸款業務後，將從道德、財務、市場、政策、過程等方面對受保中小企業、企業業主和主要經營者實施全方位的考核和監控，與銀行注重企業財務報表、嚴格考核企業財務風險的信貸管理體系形成優勢互補，提高了對信貸風險的防範水平。同時，信用擔保的參與，增加了風險承擔者，並在一定程度上降低了貸款管理成本，有利於增強銀行貸款的信心，擴大對中小企業的貸款規模。

另一方面，信用擔保有利於提高中小企業信用等級和融資能力。經營規范、運作專業、社會公信力強的中小企業信用擔保機構，具有較強的風險識別、控制和化解能力，協作銀行對其具有較高的信任度。因此，由上述機構提供信用擔保，將為中小企業貸款起到信用加級的作用。此外，擔保機構除為受保企業提供融資擔保服務外，通常發揮其信息量大、綜合素質人才多的優勢，為中小企業提供市場、技術、質量、財務、信用等方面的咨詢和指導，有利於促進中小企業增強信用意識、規范管理、開拓市場，實現可持續發展。在此條件下，中小企業的融資能力也將大大提高。

可見，信用擔保是中小企業與銀行的一種信用橋梁，不僅有利於銀行擴大放貸規模，實現規模擴張和收益增加，而且有利於中小企業獲得生產經營所必需的資金，實現快速發展。因此，信用擔保是解決當前中小企業融資難問題的有效途徑。

記者：從您目前掌握的情況看，我國中小企業信用擔保業與銀行和中小企業的合作上存在哪些問題？

丁學東：自1999年試點以來，我國中小企業信用擔保從無到有、逐步規范，現已發展成為一個新興行業。但是，從實際情況看，現階段銀保合作、保企合作仍存在諸多問題，信用擔保的作用遠未充分發揮。

一是銀行與擔保機構尚未建立穩定、平等的合作關系，缺乏合理、有效的風險共擔機制及信息互通機制。二是保企合作關系亟待進一步加強，擔保機構的服務質量及中小企業的誠信水平、信息透明度等均有待提高。三是各家銀行對中小企業貸款業務仍是如履薄冰、增長緩慢。

令人欣慰的是，按照黨中央、國務院關於金融促進經濟發展的總體部署，在國家有關部門的努力推動下，各家銀行正採取積極措施，著力提升中小企業金融服務水平，從履行社會責任、建立和諧社會出發，積極幫助中小企業解決融資難問題。中央財政將進一步採取措施，完善相關政策，支持三者之間建立良好的互利合作關系，以使更多的中小企業獲得支持和幫助。

記者：請問中央財政該如何支持建立這種擔保、銀行和中小企業之間良好的合作機制？

丁學東：擔保、銀行和中小企業之間的協調和配合非常重要，為此，中央財政將從以下幾個方面促進三者建立良好的合作機制。

在對擔保機構的政策方面。中央財政將積極研究和完善促進中小企業信用擔保體系建設的各項政策措施，改進和創新支持方式，鼓勵信用擔保機構積極圍繞中小企業開展貸款擔保業務，提高服務的質量和水平。在此基礎上，充分發揮引導作用，促進建立多層次的中小企業信用擔保體系。同時促進完善融資性擔保業務的監督制度，促進融資性擔保業務健康發展。

在對銀行的政策方面。要指導和督促金融機構落實中小企業不良貸款處置政策，規范不良貸款的核銷，促進金融機構及時化解不良資產，加大對中小企業的支持力度。

在對中小企業的政策方面。將綜合運用無償資助、貸款貼息、稅收、政策采購等扶持政策，加大對中小企業的扶持力度。同時，積極指導中小企業規范財務行為，引導公共服務機構開展中小企業培訓、輔導、技術等方面的服務，提高中小企業綜合素質。

我們相信，在多項政策的統籌運用和協調配合下，信用擔保、銀行、中小企業之間的合作將更為緊密，信用擔保將獲得更大的施展空間，中小企業融資難問題將得到更大程度的緩解。

記者：當前，國際金融危機的影響還沒有見底，中小企業的生存和發展更事關「保增長、擴內需、調結構、促就業」大局。在這種形勢下，中央是否會加大對中小企業的支持力度，出台更多的扶持政策？

丁學東：盡管金融危機對我國實體經濟的影響還在不斷加深，中小企業還將面臨許多困難和問題的考驗，但中國經濟發展的基本態勢和長期向好趨勢沒有變。中央財政將圍繞黨中央、國務院關於「保增長、擴內需、調結構、促就業」的總體部署，准確掌握和深入分析制約中小企業發展的突出問題，不斷完善政策體系，創新支持方式，採取更加有力的措施扶持中小企業發展。

概括地講，中央財政將重點從「加大資金扶持、減輕收費負擔、疏通融資渠道、拓寬市場空間」等幾方面入手，努力緩解國際金融危機對我國中小企業的不利影響，促進經濟平穩較快發展。

在資金政策方面，中央財政將繼續發揮引導作用，加大對中小企業的資金扶持力度，突出工作重點，提高政策的針對性和有效性。一是積極落實《國務院關於發揮科技支撐作用促進經濟平穩較快發展的意見》，加大對中小企業技術創新的支持，扶持和壯大一批具有創新能力和自主知識產權的中小企業，繼續推進創業投資引導基金試點，努力改善中小企業技術創新環境。二是圍繞「十大產業振興規劃」及《國務院關於做好當前經濟形勢下就業工作的通知》等文件精神，大力支持中小企業結構調整、產業升級、專業化發展，為大企業提供協作配套產品，帶動社會就業，積極開拓國內和國際市場。三是進一步完善相關扶持政策，積極鼓勵具備較強服務能力的公共服務機構服務於廣大中小企業，提高服務質量和水平。為中小企業的創辦設立、經營管理、技術創新、開拓市場等提供公益性、專業化和社會化服務。

在為中小企業減負方面，財政部正會同有關部門全面清理涉及煤炭生產和流通的收費、基金，准備取消各部門、地方違反國家收費和基金管理規定擅自徵收的各類收費、基金、附加、資金等，並對擬保留的收費、基金項目進行規范，對徵收標准過高的將適當予以降低。

與此同時，我們正在研究制定中小企業政府采購政策，以拓寬中小企業市場空間。在這方面，中央財政將借鑒國際經驗，結合我國實際情況，制定完善政府采購支持中小企業的具體政策措施，鼓勵優先採購中小企業產品。同時，加大宣傳和培訓力度，幫助更多的中小企業參與政府采購並獲得政府采購合同，切實提高中小企業的中標率。

最後，還要回到我們今天采訪的主題：支持和推動中小企業信用擔保體系建設。具體要研究和完善有關金融扶持政策，拓寬中小企業融資渠道。一是進一步完善和創新支持方式，積極促進中小企業信用擔保體系建設，鼓勵開展中小企業信用擔保業務，促進建立多層次的中小企業貸款擔保體系，努力緩解中小企業融資難問題。二是貫徹落實國務院關於擔保行業發展的各項政策，加快完善融資性擔保行業監管體系，提高金融機構中小企業貸款比重。三是督促指導金融機構落實中小企業不良貸款處置政策，規范中小企業不良貸款的核銷，促進金融機構及時化解不良資產，加大對中小企業的支持力度。四是探索完善中小企業融資服務體系，拓寬中小企業融資渠道。

按照以上工作思路，中央財政將採取有效措施，積極發揮職能作用，確保各項扶持政策落實到位，為中小企業生存、發展和壯大營造更加公平、寬松的政策環境。

② A輪，C輪，天使輪什麼的什麼意思

答：

萬眾創業的年代，尤其是互聯網領域，每天都有各樣的創業公司誕生，每天都有公司融資多少萬，下面就詳細介紹下企業的融資歷程：

一、天使輪：公司由一個連續創業者創辦，創辦之初獲得了天使投資。天使輪時，項目可能有了雛形，APP類項目只是個Demo階段。

二、A輪：1年後公司獲得A輪，此時公司MAU（月活）達到50萬人，ARPU（單用戶貢獻）為0元，收入為0。此時公司產品打磨的相對完善了，正常運作一段時間並有完整詳細的商業及盈利模式，在行業內擁有一定地位和口碑，但可能依舊處於虧損狀態。

三、A+輪：A輪後公司用戶數發展迅猛，半年後公司獲得A+輪，此時公司MAU達到500萬人，ARPU為1元。公司開始有一定的收入（500萬元），是因為開始通過廣告手段獲得少量的流量變現。

四、B輪：1年後公司再次獲得B輪，此時公司MAU已經達到1500萬人，ARPU為5元，公司收入已經達到7500萬元。ARPU不斷提高，是因為公司已經在廣告、游戲等方式找到了有效的變現方法。此時，公司相對成熟，有比較清晰的商業模式，但要是盈利能力還是比較弱。

五、C輪：1年後公司獲得C輪融資，此時公司MAU為3000萬人，ARPU為10元，公司在廣告、游戲、電商、會員等各種變現方式多點開花。公司此時收入達到3億元，另外公司已經開始盈利，假設有20%的凈利率，為6000萬。

IPO上市：以後公司每年保持收入和利潤30-50%的穩定增長，並在C輪1年後上市。

這是一個典型的優秀互聯網企業的融資歷程，由連續創業者創辦，每一輪都獲得著名VC投資，成立五年左右上市。

(2)融資及運作擴展閱讀：

從狹義上講，融資是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。公司籌集資金的動機應該遵循一定的原則，通過一定的渠道和一定的方式去進行。我們通常講，企業籌集資金無非有三大目的：企業要擴張、企業要還債以及混合動機（擴張與還債混合在一起的動機）。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。從現代經濟發展的狀況看，作為企業需要比以往任何時候都更加深刻，全面地了解金融知識、了解金融機構、了解金融市場，因為企業的發展離不開金融的支持，企業必須與之打交道。1991年鄧小平同志視察上海時指出：「金融很重要，是現代經濟的核心，金融搞好了，一招棋活，全盤皆活。」由此可看出政府高層對金融逐漸重視。

③ 房地產業信託融資方式的運作方法及步驟

關於「房地產業復信託融資制方式的運作方法及步驟」，既然是「信託」融資，那就可以在想像的空間內任意設計，只要別逾越了法律的邊界就行．

其實，房地產「信託」融資的關鍵還是如何融資＋投資，融資可以通過集合的或單一的信託計劃來募集所需資金，投資可以通過貸款或股權等方式來進行，只要保證收益可得和風險可控就差不多了，具體操作起來可復雜也可簡單．

這里，信託發揮了什麼？？——還是老角色：導管。

如果真的有興趣的話，請看看http://www.trustlaws.net/hotspot/Class.asp?ClassID=12&SpecialID= 這里有「房地產信託」的詳細論述．

④ 公司為什麼要融資上市

所籌資金具有永久性，無到期日，沒有還本壓力；一次籌資金額大；用款限制相對較松；提高企業的知名度，為企業帶來良好聲譽；有利於幫助企業建立規范的現代企業制度。特別對於潛力巨大，但風險也很大的科技型企業，通過在創業板發行股票融資，是加快企業發展的一條有效途徑。

資本市場的上市融資本質上為企業所有者通過出售可接收的部分股權換取企業當期急需的發展資金，依靠資本市場這種短期的輸血促使企業的蛋糕迅速做大。

從長遠的角度講，融資為手段而不是企業的終極目的。融資通過企業有效資本的具備而指向了企業現階段所選擇的產業或將轉型的產業的競爭優勢塑造，進一步指向了企業的利潤以及終極的股東價值回報的最大化。

(4)融資及運作擴展閱讀

將自己的企業部分地出售給上市公司（一般上市公司需要達到控股地位），或者換取部分現金，或者獲取上市公司部分股票，都是明智之舉。上市公司的融資渠道還是比較多的，比如發行新的股票，或者定向發行新的股票，或者利用公司的資產抵押向商業銀行舉債，或者利用大股東資金優勢向大股東借取股東貸款等。

⑤ 票據融資的運作程序

(一)票據貼現融資的種類及各自特點
1.銀行承兌匯票貼現
銀行承兌匯票貼現是指當中小企業有資金需求時，持銀行承兌匯票到銀行按一定貼現率申請提前兌現，以獲取資金的一種融資業務。在銀行承兌匯票到期時，銀行則向承兌人提示付款，當承兌人未予償付時，銀行對貼現申請人保留追索權。
特點：銀行承兌匯票貼現是以承兌銀行的信用為基礎的融資，是客戶較為容易取得的融資方式，操作上也較一般融資業務靈活、簡便。銀行承兌匯票貼現中貼現利率市場化程度高，資金成本較低，有助於中小企業降低財務費用。
2.商業承兌匯票貼現
商業承兌匯票貼現是指當中小企業有資金需求時，持商業承兌匯票到銀行按一定貼現率申請提前兌現，以獲取資金的一種融資業務。在商業承兌匯票到期時，銀行則向承兌人提示付款，當承兌人未予償付時，銀行對貼現申請人保留追索權。
特點：商業承兌匯票的貼現是以企業信用為基礎的融資，如果承兌企業的資信非常好，相對較容易取得貼現融資。對中小企業來說以票據貼現方式融資，手續簡單、融資成本較低。
3.協議付息票據貼現
協議付息商業匯票貼現是指賣方企業在銷售商品後持買方企業交付的 商業匯票(銀行承兌匯票或商業承兌匯票)到銀行申請辦理貼現，由買賣 雙方按照貼現付息協議約定的比例向銀行支付貼現利息後銀行為賣方提供 的票據融資業務。該類票據貼現除貼現時利息按照買賣雙方貼現付息協議 約定的比例向銀行支付外與一般的票據貼現業務處理完全一樣。
特點：票據貼現利息一般由貼現申請人(貿易的賣方)完全承擔，而協議付息票據在貼現利息的承擔上有相當的靈活性，既可以是賣方又可以是買方，也可以雙方共同承擔。與一般的票據相比，協議付息票據中貿易 雙方可以根據談判力量以及各自的財務情況決定貼現利息的承擔主體以及分擔比例，從而達成雙方最為滿意的銷售條款。
(二)票據貼現的申辦條件
1.按照《中華人民共和國票據法》規定簽發的有效匯票，基本要素齊全；
2.單張匯票金額不超過1000萬元；
3.匯票的簽發和取得必須遵循誠實守信的原則，並以真實合法的交易 關系和債務關系為基礎；
4.承兌行具有銀行認可的承兌人資格；
5.承兌人及貼現申請人資信良好；
6.匯票是以合法的商品交易為基礎；
7.匯票的出票、背書、承兌、保證等符合我國法律法規的規定。
(三)貼現申請人所需提供的資料：
1.貼現申請書；
2.未到期的承兌匯票，貼現申請人的企業法人資格證明文件及有關法律文件；
3.經年審合格的企業(法人)營業執照(復印件)；
4.企業法人代表證明書或授權委託書，董事會決議及公司章程；
5.貼現申請人與出票人之間的商品交易合同及合同項下的增值稅專用發票復印件；
6.貼現申請人的近期財務報表。
(四)票據貼現申請手續
中小企業在申請票據貼現時，手續比較簡便，主要有：
1.貼現申請人持未到期的銀行承兌匯票或商業承兌匯票到銀行分支機構，填制《銀行承兌匯票貼現申請書》或《商業承兌匯票貼現申請書》；
2.銀行按照規定的程序確認擬貼現匯票和貿易背景的真實性、合法性；
3.按銀行的要求提供有關材料；
4.計算票據貼現的利息和金額：
貼現利息=匯票面值×實際貼現天數×月貼現利率/30
實付貼現金額=匯票面額一貼現利息
5.按照實付貼現金額發放貼現貸款。
各銀行票據融資產品推薦
5.3.1 工商銀行票據融資業務

⑥ 房地產商的資本運營特點及分析

企業資金的管理，其實質是圍繞企業生產流程中發生的資金流入及流出的管理。房地產作為具有金融投資屬性的特殊產品，具有資金需求龐大、市場流動性差、投資周期長的特點。因此，作為開發企業，資金管理無疑是企業運營發展過程中的重中之重。一般而言，房地產企業生產過程主要包含：取得土地前期准備、取得項目土地、項目開發前期、項目開發建設期、項目銷售期或持有經營這幾個主要環節，企業資金的管理也主要圍繞這幾環節展開。

一、 房地產開發企業資金流特點

取得土地前的主要資金流：土地評估費用、土地競買保證金等。該階段的資金呈凈流出狀態，資金來源主要為自有資本金。

取得土地期間的主要資金流：土地款的繳納、稅金等。該階段時間短，但資金流出量大，資金主要來源為自有資本金。

項目開發前期的主要資金流：該期間的費用主要包括項目策劃定位費用、項目設計費用、項目勘察費用及各個政府部門收取的費用。該階段為資金流出規模占項目投資規模較小，但期間的資金籌劃卻至關重要，需切實完成項目的融資安排，資金主要來源為自有資本金。

開發建設期的主要資金流：主要為土建工程費用、裝修費用、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等。項目的資金需求主要由開發前期的融資安排提供。

項目銷售或出租期的主要資金流：該期間為收入的產生期，費用主要包括項目推廣費、項目代理費用等。

上述環節當中，前四個環節為資金流出期，主要資金來源為項目自籌資金投入、銀行借款、部分銷售回籠資金等。其中，土地款及建設成本為該期間的核心資金流出部分，前者發生時間短，後者則在整個工程建設期內陸續支出。銷售或出租期為唯一具有資金回收的環節，銷售型物業的資金流入一般呈先大後小的特點，即在銷售初期資金快速回籠，進入銷售後期，資金流入趨緩，並最終歸零；而出租型物業則表現為初期資金回收少，之後隨著經營進入穩定期，資金回收呈穩步增長。

二、 房地產開發企業資金管理的關鍵

通常而言，資金管理可按生產進程由投資計劃、資金計劃、資金籌集、資金運用等幾個關鍵點構成，房地產企業也不例外。

1、 投資計劃是資金管理的前提

房地產企業具有資金需求龐大，資金周轉周期長的特點，一旦出現現金流短缺問題，將嚴重影響工程的進展，進而可能造成項目爛尾的情況。因此，房地產企業在自有資本金充足和現金類資產良性的基礎上，制定嚴格投資計劃是確保現金流和投資能力的前提。

2、 資金計劃是資金管理的基礎

從項目發展的過程來看，在項目取得前的評估階段，即應完成項目的全部資金計劃安排。該階段的評估結果將直接影響是否進行項目投資，而為了能夠更精準的完成該階段的工作，開發企業須對項目定位、設計、開工建設計劃、項目融資、項目銷售計劃作出合理而翔實的預測，任何一項工作的偏差，都會對後續的資金使用及回籠產生影響。因此，評估工作越精準翔實，所編制的資金計劃也更為貼近未來實際資金需要，企業面臨的財務風險也就越小。

3、 資金籌集是資金管理的關鍵

對於資金需求異常龐大的房地產開發企業而言，資金籌集能力無疑是關繫到企業發展命脈的問題。企業內源性資金受企業積累的限制，很難在短期內出現大規模的提高；傳統的開發貸款，在經歷金融危機的風波後，也越發顯得不可靠；而市場的大起大落，更讓開發企業難以准確預測未來資金回收；在這樣的情況，拓展融資渠道無疑成為企業生存的必須。

遵循企業的資金計劃，盡可能早地與資金方進行接觸，聽取他們對項目的想法及建議，並將之融入項目中，將幫助企業更便利地獲得融資。

對於房地產開發企業而言，該階段無疑是整個資金管理進程中的重點，而融資管理又恰恰是該階段的核心所在。目前，對開發企業而言，銀行開發貸款仍然是最重要的融資手段，然而，我國銀行信貸的調控是相當頻繁的，具有極高的不穩定性。為避免「靠天吃飯」的被動模式，作為房地產開發企業，不斷提高企業融資能力、拓寬融資渠道無疑是一項長期的課題。在經濟多元化發展的今天，融資渠道也趨於多樣化，當前經濟環境下，以下渠道亦可供參考：

融資方式
說明
特點
難度

企業內部融資
通過抵押、質押、票據貼現及加強銷售獲得預收款、利用留存收益等取得資金
可得性強，資金規模受限大
低

上市融資
在公開市場發行股票或是通過買入殼公司間接上市
耗時長，審批難
高

債券融資
通過發行公司債或企業債，向市場融資的行為
通常融資期限較長，融資成本較低
高

經營性物業貸款
以自有的經營性物業做抵押並以經營收入或租賃收入作為主要還款來源的貸款
對開發商資信及物業的經營收入要求高，期限長
中

並購貸款
商業銀行向並購方或其子公司發放的，用於支付並購交易價款的貸款。
對企業資質要求高，期限較長
高

信託融資
通過集合信託產品，向社會公眾融資的的一種融資行為。
對企業資信有較高要求
中

委託貸款
委託人提供合法來源的資金，委託銀行或信託機構，根據委託人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用並協助收回的貸款業務。
期限短，成本高
中

投資基金
即通過與境內外投資基金合作，取得項目資金的一種融資行為，即可通過股權合作，也可通過債券合作。
成本高
中

售後回租

將自製或外購的資產出售，然後向買方租回使用,從而獲得現金流
使資產所有人在保留資產使用權的前提下獲得所需的資金；高比率的融資
低

回買融資
物業持有人將物業出售給金融機構，再通過向同一金融機構以抵押貸款方式購回物業
高比率的融資
中

REITs
以公司或信託(契約)基金的組織形式經營，將募集資金運用於房地產買賣管理或抵押權貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。
專業管理
高

4、 資金運用是資金管理的保證

資金運用即在項目的開發過程中，如何將籌集的資金投入到各種用途上。為了嚴格控制資金運用的方向，需事前編制全面的收入預算及支出預算，加強預算約束意識，對超支的項目進行嚴格的審核。強化成本管理意識，在確保質量、工期的前提下，盡可能降低項目的開發成本。

三、 房地產開發企業資金管理的核心

從企業戰略角度來看，企業資金管理需解決的核心問題為：資金配置、資金效率、及資金安全。

1、資金配置

資金配置是資金運用在廣義上的概念，它是將企業的長期投資戰略、短期投資戰略相結合的一種資金運用規則。房地產開發企業需根據自身的發展戰略，制定適合自己的資金配置計劃。

具體而言，企業需考慮配置多少現金資產以保證項目的正常運作，配置多少的土地資產用於未來的開發，配置多少的在建工程項目確保銷售工作的持續性，配置多少的在售物業項目以及時回籠資金，從而以實現資金的平衡。

房地產企業應合理配置資金到不同的資產，確定較為合理的現金保有量以償還到期債務，並確定合理的土地儲備量，同時避免超出企業能力的投資，控制風險。

2、資金效率

房地產企業資金佔用量龐大，資金效率低下將大幅提高企業的財務費用，從而影響企業收益。首先，企業需保證有充足的資金來滿足正常經營需求；其次，通過增加資金流入，控制資金流出來實現資金的平衡。

從資金支出角度，影響支出的項目主要包括產品設計、建築材料選用、建設管理費用、財務費用、營銷費用等。開發企業可相應地通過改進產品設計，合理選用建築材料，建立並完善現代化的供應鏈管理制度，同時，盡可能控制各項管理費用，提高與金融機構的談判能力，達到降低費用、提高資金效率的目的。

從資金流入角度，降低投資回收期無疑是最佳的提升資金效率的途徑，具體的舉措包括，減少土地閑置期，提高項目前期准備效率；在保證工程質量的前提下，加快工程進度建設；合理制定營銷計劃，快速銷售實現資金迅速回籠等。

3、資金安全

任何一個企業，資金安全管理都是財務管理中的關鍵環節，房地產企業也不例外。一般而言，資金的安全管理可以通過建立健全資金約束機制和監督機制來實現。

首先，通過建立資金使用的約束機制，降低資金運用的違規行為。一般而言，企業可通過建立審批授權制度、嚴格報銷管理，建立不相容職務崗位分離制度等，加強資金管理責任制度的落實等來實現資金管理的約束。

僅僅是約束機制並不能完全保證資金安全，健全的資金監督機制，才是防範風險的關鍵。企業可通過定期和不定期的檢查各項約束機制的實際執行情況，定期盤點實物資產，實施監控每筆重要資金的流向，並定期進行全面檢查，健全內部審計制度，從而降低資金風險。

四、 房地產開發企業投資過於沖動可能導致資金壓力重現

綜上所述，2009年以來，受房地產市場回暖及寬松貨幣政策的影響，房地產開發企業再次成為銀行的寵兒，導致大量信貸資金流入房地產市場，從而減緩了企業自籌資金的壓力。目前來看，由於市場普遍擔心過量的信貸資金流入房地產市場，造成房地產泡沫，銀行近期重新嚴格執行了對二套房交易的信貸審批標准，而上半年大規模的新增信貸也使將使銀行的放貸量在下半年受到限制，預計，3、4季度，銀行信貸將對房地產業收緊。

在缺乏足夠的信貸支持的背景下，市場交易量預計將顯著下降，價格趨於平穩。而今年二季度以來，土地交易再現熱潮，未來一段時間內，開發企業又將再次面臨繳納土地出讓金的問題。因此，在市場繁榮期的過度擴張，很可能將導致開發企業再次面臨資金短缺的壓力。 政策調控密集、市場波動頻繁的背景和預期下，看清資金管理的實質，強化房地產開發企業資金運作與管理無疑將是一項長期的任務。

⑦ 非融資性投資擔保公司的運作方式及流程

融資性擔保企業可以兼營非融資性擔保業務，但非融資性擔保企業不能版開展融資性擔保業務。融權資性擔保企業開展非融資性擔保業務前提是其公司經營范圍中有兼營非融資性擔保業務的內容。非融資性擔保業務主要是指訴訟擔保、招投標擔保等業務。

⑧ 資本運作及投融資在職研究生哪個

資本運作及投融資在職研究生中國社會科學院研究生院有課程，更多詳情參考簡章。

⑨ 創業融資的渠道主要有哪些

對於大學生來說，創業本身就是一件極具挑戰的事情，而創業缺錢對於大學生來說是致命的，本身大學生出來創業就沒有多少資金，而為了項目能夠正常的運轉資金的周轉問題是急需解決的。我們都知道，中小企業融資都很難，對於大學生創業融資來說也很難，但是也大學生創業有其特有的融資渠道，可以幫助其度過困難。那麼，大學生創業融資渠道有哪些呢？

一、高校創業基金

高校在大學生創業期間起到一種鼓勵、促進的作用，大多數高校都有設立相關的創業基金以鼓勵本校學生進行創業嘗試。優勢：相對於大學生這個群體而言通過此途徑融資比較有利。劣勢：資金規模不大，支撐力度有限，面向的對象不廣。

二、政策基金

政府提供的創業基金通常被稱為創業者的「免費皇糧」。優勢：利用政府資金，不用擔心投資方的信用問題；政府的投資一般都是免費的，降低或者免除了融資成本。劣勢：申請創業基金有嚴格程序要求；政府每年的投入有限，融資者需面對其他融資者的競爭。

三、天使基金

天使投資是自由投資者或非正式風險投資機構，對處於構思狀態的原創項目或小型初創企業進行的一次性的前期投資。優勢：民間資本的投資操作程序較為簡單，融資速度快，門檻也較低。劣勢：很多民間投資者在投資的時候總想控股，因此容易與創業者發生一些矛盾。

四、親情融資

親情融資即向家庭成員或親朋好友的籌款。優勢：這個方法籌措資金速度快，風險小，成本低。劣勢：向親友借錢創業，會給親友帶來資金風險，甚至是資金損失，如果創業失敗就會影響雙方感情。

五、風險投資

風險投資是一種融資和投資相結合的全新投資方式，是指創業者通過出售自己的一部分股權給風險投資者獲得一筆資金，用於發展企業、開拓市場，當企業發展到一定規模時，風險投資者出賣自己擁有的企業股權獲取收益，再進行下一輪投資，許多創業者就是利用風險投資使企業渡過幼小階段。優勢：有利於有科技含量、創新商業模式運營、有豪華團隊背景和現金流良好、發展迅猛的有關項目融資。劣勢：融資項目局限。

六、金融機構貸款——銀行小額貸款

銀行貸款被譽為創業融資的「蓄水池」，優勢：銀行財力雄厚。劣勢：手續繁瑣，需要經過許多「門坎」，任何一個環節都不能出問題。

七、合夥融資

尋找合夥人投資是指按照「共同投資、共同經營、共擔風險、共享利潤」的原則，直接吸收單位或者個人投資合夥創業的一種融資途徑和方法。優勢：有利於對各種資源的利用和整合，增強企業信譽，能盡快形成生產能力，有利於降低創業風險。劣勢：很容易產生意見分歧，降低了辦事效率，也有可能因為權利與義務的不對等而產生合夥人之間的矛盾，不利於合夥基礎的穩定。

我們應鼓勵並支持大學生創業，而多數大學生在自主創業時遇到了「缺經驗，少資金」的困難。很多大學生創業者表示，創業的首個瓶頸往往是資金的缺乏，而解決資金問題的渠道非常有限，特別是金融危機的情況下，無論是銀行還是風險投資機構對項目投資都會非常謹慎，尤其對大學生的創業融資更為謹慎。

關於「大學生創業融資渠道有哪些？」的全部介紹就到這里，可見大學生創業融資的渠道還是蠻多的，可以多個渠道結合去融資，不過要注意大學生千萬不要因為急需用錢去不正規的組織貸款，「校園貸」的事件頻頻發生，應該引起廣大學生的注意，不要被騙。

來自上海知志者創業網