土地儲備融資

① 資產可以分為哪幾種

資產按可分為：流動資產、固定資產、長期投資、無形資產、長期待攤費用等。

流動資產是指可以在一年內或超過一年的一個營業周期內變現或耗用的資產。

固定資產是指使用年限在一年以上或超過一年的一個營業周期以上，企業的非主要生產設備其使用年限在兩年以上且單位價值在規定的標准以上，並在使用中保持原來實物形態的資產。

長期投資是指不準備在一年內變現的投資。

無形資產是指企業長期使用而沒有實物形態的資產。包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權等。

長期待攤費用是指不能全部計人當年損益，應當在以後年度內分期攤銷的各種費用。包括固定資產大修理支出、租人固定資產改良支出等。

其他資產是指除上述資產以外的資產。包括特種儲備物資、凍結物資、凍結存款等。

(1)土地儲備融資擴展閱讀：

根據定義，資產具有以下幾個方面的特徵：

1、資產預期會給企業帶來經濟利益。指資產直接或間接導致資金或現金等價物流入企業的潛力。

這種潛力可以來自企業日常的生產經營活動，也可以是非日常活動；帶來的經濟利益可以是現金或者現金等價物，或者是可以轉化為現金或者現金等價物的形式，或者是減少現金或現金等價物流出的形式。如果某一項目預期不能給企業帶來經濟利益，就不能將其確認為企業的資產，前期已經確認為資產的項目，如果不能再為企業帶來經濟利益，也不能再將其確認為企業的資產。

2、資產應為企業擁有或者控制的資源。

資產作為一項資源，應為企業擁有或者控制，具體是指企業享有某項資源的所有權，或者雖然不享有某項資源的所有權，但該資源能被企業控制。通常在判斷資產是否在時，所有權是考慮的首要因素，但在有些情況下，雖然某些資產不為企業所擁有，即企業並不享用其所有權，但企業控制這些資產，同樣表明企業能夠從這些資產中獲取經濟利益。

3、資產是由企業過去的交易或者事項形成的。

只有過去的交易或事項才能產生資產，企業預期在未來發生的交易或者事項不形成資產。資產應當由企業過去的交易或者事項所形成，過去的交易或者事項包括購買、生產、建造行為或者其他交易或者事項，只有過去的交易或者事項才能產生資產，企業預期在未來發生的交易或者事項不形成資產。例如，企業有購買某項存貨的意願或者計劃，但是購買行為尚未發生，就不符合資產的定義，不能因此而確認存貨資產。

② 中國土地儲備融資模式有哪些

1，中國土地儲復備融資模式有：
（1）土製地財政：土地是政府的壟斷資產，可以「低收高賣」，形成的壟斷利潤收歸財政。
（2）經營城市：主要是經營城市土地資產，政府利用行政手段對土地資源通過資產經營的方式，實現城市土地資產的保值增值。
（3）儲水池、中轉站：土地儲備就是政府把城市發展需要的土地提前征回來、收回來，一是降低土地徵收、收購成本，二是保證建設及時使用，起到儲水池、中轉站的作用。
2，土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批准許可權范圍內，對通過收回、收購、徵用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，並向社會提供各類建設用地的行為。

③ 中國版「市政收益債」亮相釋放出什麼信號

這一與國際接軌、被視為中國版「市政專項債」的亮相，能否保障地方政府的合理融資需求？對於遏制政府債務過快增長勢頭作用幾何？釋放出怎樣的完善地方債管理方向？記者第一時間采訪財政部、國土資源部有關負責人和權威專家，解讀改革背後的重要信號。

債務監管再升級 精細化管理專項債

從以前籠統發行地方政府專項債券，到此次首嘗發行土地儲備專項債券，標志著我國按照地方政府性基金收入項目分類發行專項債券的步伐在加快。

2014年國務院發布加強地方政府性債務管理的意見，以及2015年新預演算法的實施，奠定了我國地方政府債務的基本框架。在此基礎上，近年來財政部門針對出現的新情況、新趨勢，不斷完善相關制度，管理日趨精細化。

「此次辦法的出台，是在已有制度框架上又一次精細化的管理優化。」鄭春榮說，按照地方政府性基金收入項目分類發行專項債券，既顯示了在地方政府債務管理政策上的連貫性、一致性，又體現了財政部門對管理地方債越來越成熟、越來越深入。

2017年，我國政府性基金收入預計47174.66億元，其中國有土地使用權出讓收入預計38568.62億元，佔比超過80%。

記者了解到，針對土地儲備發行專項債券，意味著按照地方政府性基金收入項目分類發行專項債券改革邁出一大步。按照計劃，下一步財政部將會同交通運輸部等部門研究推進發行政府收費公路專項債券。

專家表示，此次辦法顯示，我國關於地方政府債務的監管進一步升級。如關於儲備土地的擔保管理更加嚴格，明確地方政府不得以儲備土地為任何單位和個人的債務以任何方式提供擔保。

此外，辦法在土地儲備專項債券的監管中引入國土資源部門，通過兩部門協調配合使得政府對融資項目的監管更加專業，確保土地儲備項目的真實性、規范性。

利國利民的事情，就應該大力支持！

④ 中國土地儲備融資模式有哪些

比較常用的土地儲備融資模式：1、財政撥款；2、銀行貸款；3、土地儲備收益；創新型的土地儲備融資模式：1、土地信託；2、土地基金；3、土地置換；4、土地債券。

⑤ 如何加強政府融資平台類客戶評級授信管理

2012年底，國家有關部委連續發布了《關於加強土地儲備與融資管理的通知》（國土資發[2012]162號）和《關於制止地方政府違法違規融資行為的通知》（財預[2012]463號），進一步明確了有關政策和具體要求，有利於規范地方政府融資行為，促進地方政府融資平台合規經營及銀行貸款風險防控。新規規定：一是不得將政府辦公樓、學校、醫院、公園等公益性資產作為資本注入融資平台公司及地方政府將土地注入融資平台公司，必須經過法定的出讓或劃撥程序，有效規范了地方政府對地方政府融資平台公司的注資行為，有助於真實反映和提升地方政府融資平台公司的資產實力和擔保能力。二是地方各級政府不得授權融資平台公司承擔土地儲備職能，各級土地儲備機構成為土地儲備唯一合規主體，強化了土地儲備行為的統一管理，有效防控了同一地域多方辦理土地儲備的風險。

從影響方面看，一是地方政府將土地注入融資平台公司必須經過法定的出讓或劃撥程序規定，必然要提高政府注入土地的難度、注入成本，進而使得融資平台公司現金流覆蓋的難度劇增。二是對地方政府融資平台公司承貸、項目土地出讓收入返還為還款來源的項目，形成了准入禁止。今後注入土地的轉讓收入作為還款來源的項目，必須要考慮土地取得的合規性、土地轉讓限制條件、土地增值稅上繳等因素，除了取得的成本增加外，由一級市場變為二級、三級市場，市場風險把控的難度更大。三是注入土地為抵押品的，確定土地抵押擔保值時必須要考慮補交土地出讓收入的因素，無疑將會增大地方政府融資平台公司自身提高抵押品的難度，同時也會增加相應的融資成本。如何處理好新規貫徹執行與信貸風險防控，筆者認為應密切關注政府融資6個方面的問題。

一、承貸主體問題

依據162號文件土地儲備貸款借款人須納入國土部門的土地儲備機構名錄；借款人新增儲備土地規模（含本年度收儲已在本年度供應的儲備土地），原則上應控制在市、縣本級前三年平均年供應的儲備土地量之內；省級財政部門依據地方政府性債務管理法律法規和政策規定核准後，向土地儲備機構核發年度融資規模控制卡。據了解，2012年底前國土部已下發第一批名錄，重慶市共4家，很多區縣未列其中。建議政府迅速重新組建該縣土地儲備中心「進圈入圍」。同時新增土地儲備規模控制和年度融資規模控制卡的相關具體制度正在制定中，建議區縣政府不等不靠，及時啟動相關項目論證並確定主辦銀行先行開展評估以搶佔先機。鑒於463號文件對地方政府投融資公司承貸項目建設內容中不得包含土地儲備建設內容（即征地拆遷補償、土地報批等與土地收儲相關投資），項目還款來源不得為土地出讓收入返還的兩個限制條件，其過去「包羅萬象」的職能及還款來源渠道不復存在。建議政府盡快調整思路，將融資平台公司由「全能型」向「術業有專攻型」轉變，以農民集中住房（公共租賃住房）建設、農村土地整治（主要為儲備土地的配套基礎設施建設項目）及將地方政府的逐年回購資金作為還款來源符合法律或國務院規定的公路項目為重點授權1-2家融資平台公司實施，突出重點，確保影響全局的重大項目的平穩有序推進。

二、對融資平台公司注資行為管理問題

新規之前，存有將政府辦公樓等及未按法定的出讓或劃撥程序的土地注入融資平台公司以壯大「資產實力」及未繳土地款等問題。以某政府融資平台公司為例，某年某月末總資產175207萬元，其中：貨幣資金307萬元，應收賬款128萬元，其他應收款5937萬元，存貨139650萬元，系國資劃撥作為出資和資本公積的土地500餘畝，固定資產29185萬元，總負債4760萬元。按表面資產負債率僅為2.7%，但若剔除未繳任何費用注入的土地500餘畝價值139650萬元及固定資產中的行政審批大樓等23幢政府辦公樓價值29165萬元外，實際資產僅為6392萬元，資產負債率高達74.5%，明顯不符合銀行貸款條件。建議政府對政府融資平台公司資產進行全面清理規范並整合，本著合法合規、合情合理、實事求是、不打擦邊球等原則，真正做大盤強1-2家政府融資平台公司。

三、區域准入控制問題

根據銀監會和相關銀行的要求，實行「三率一額度」區域准入控制，但在實際工作中，存在理解不同計算結果不一致等問題，具體表現為：在計算政府負債時，有的以財政表列負債數據（存在政府融資平台公司貸款未納入或部分納入），有的又將財政報表未列入負債的政府融資平台公司貸款全額或部分納入政府負債等，導致各類監管部門的質疑。建議各級政府，特別是財政部門及各家金融機構建立起統一的計算標准並由上一級定期公布制度，即財政部與各家銀行聯合公布各省的「三率一額度」；省分行或直轄市分行聯合財政部門公布各區縣的「三率一額度」，防止人為操作或信息不對稱而將應進入負債的不列入，導致過度授信。

四、分年還款計劃落實的問題

以某縣為例，據統計，以2012年為基點，未來3年需償還銀行貸款本金（含信託）分別為91464萬元、126676萬元、109580萬元，尚未考慮利息及新增債務支付。按本級財政收入15%的速度增長，未來3年需償還債務分別占本級財政收入的31.8%、38.3%和28.8%。即該縣要將1/3的本級財政收入用於償還銀行貸款，償債壓力較大。建議政銀企三方，提前一個年度對下一年應償還的債務做到統籌安排，在政府的主持下，簽訂《四方協議》（政府、財政、銀行、企業），落實還款來源，明確時間和金額，共同履行各自職責，確保貸款本息按期收回。

五、自身造血功能不足的問題

仍以某縣為例，2012年全口徑財政收入61.8億元，上級轉移支付收入就占近60%，稅收收入6.4億元僅占財政支出53.9億元的1.2%，當地對上級補助收入依賴較重，自身造血功能不足，本級政府性基金收入（主要是土地出讓收入）占本級財政收入的53.2%，說明「土地財政」的基本面未得以根本改變。而上級轉移支付收入多以「專款專用，不被挪用」為前提，縣級調控餘地較小，無法與政府融資平台公司受政府委託作為承貸主體實施的相關項目有效對接、直補到位，不僅使政府減少了組織歸還銀行本息的固定來源渠道，一定程度上也造成資金閑置。建議上級政府按專項資金與專項項目相銜接，適度賦予區縣政府的調節餘地，允許捆綁綜合運用，既可用作項目資本金，也可作為歸還貸款本息使用。同時，土地資源終究是有限的，努力增強自身造血功能，全力提高稅收收入比重才是根本出路。

⑥ 土地儲備資金管理辦法框架怎麼搭建

土地儲備資金管理辦法框架搭建辦法如下：

1、土地儲備機構監管方面。國土部門將建立土地儲備機構實時更新名錄，進行名單式管理與監測，被列入名錄的土地儲備機構需將納入儲備土地、已供儲備土地、儲備資金收支、各類融資等相關信息上傳至監管部門，並以此作為土地管理、財政預算、金融貸款監督檢查的主要依據。意圖矯正有的地方土地儲備機構設置不規范的現象，將不符合規定的土地儲備機構排除在名錄之外，倒逼其規范設置和運作。

2、儲備土地規模結構方面。要求土地儲備機構制定年度土地儲備計劃以控制新增儲備土地規模和融資規模。《通知》針對當前有的地方無節制擴大土地儲備總規模，進而擴大融資規模的問題，細化了《土地儲備管理辦法》的規定，明確提出應將年度土地儲備計劃作為制定年度土地儲備資金收支預算、確定年度土地儲備融資規模的主要依據，並設置了年度新增儲備土地的數量限制，通過總量控制遏制土地儲備規模的無序擴張。

3、儲備土地前期開發方面。要求土地儲備的公共職能與市場運作機制相分離，明確規定有下設或掛靠從事工程建設機構的，必須與土地儲備機構徹底脫鉤。供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，應通過公開招標方式選擇工程設計、施工和監理等單位，不得通過下設機構進行工程建設，以此堵住儲備土地前期開發環節中的尋租暗道。

4、土地儲備融資行為方面。地方土地儲備融資納入地方性政府債務統一管理;通過增加省級財政部門審核程序，加強對儲備土地融資規模的事前控制，由省級財政部門依法核准後核發年度融資規模控制卡，融資規模控制卡成為金融機構發放貸款，進行風險控制的重要依據;此外，土地儲備機構融資貸款用途必須符合土地儲備資金使用范圍，不得用於城市建設以及土地儲備業務無關項目;納入儲備的土地不能為土地儲備機構以外的機構融資擔保。

5、土地儲備資金管理方面。根據相關規定，土地儲備資金專項用於徵收、收購、優先購買或收回土地需要支付的土地價款或征地拆遷補償費用、前期開發支出費、貸款利息支出及其他相關費用等。此次《通知》在嚴格執行現有政策的基本上，強調加強收支預算和決算的管理，同時，加強國有土地收益基金的落實與管理，國有收益基金要按規定比例計提，並按規定用於土地儲備。土地儲備機構必須按規定用途使用土地儲備資金，不得挪用。

⑦ 如何破解土地儲備融資受限

土地儲備資金收支管理嚴格執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》的規定。回土地儲備機構向答銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。
《辦法》要求，涉及銀行貸款的，申請貸款的土地儲備機構必須滿足商業銀行及其他金融機構的貸款要求。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。土地儲備貸款應實行專款專用、封閉管理，不得挪用。
在這個情況下，融資問題則可利用民間借貸來進行輔助借貸。

⑧ 城市戶口可以去農村購房嗎所購的房屋如果被拆遷後會受到法律保護嗎

農村房屋買賣合同效力
[內容提要]：由於宅基地是集體組織免費給村民建房使用這一特殊屬性，對於農村房屋買賣合同是否有效，盡管現在沒有符合《合同法》關於合同無效的強制性規定，但對於農村房屋的買賣是否有效法院判決各不相同，各方面也存在不同爭議，本文主要從通過法律、法規、法理分析出發，認為農村房屋買賣合同應為有效，同時對如何規制提出設想。
[關鍵詞]：農村房屋
宅基地使用權
房屋所有權
合同效力
地隨房走
一、房地產權現狀和農村宅基地使用權
談農村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產權現狀，我國的土地所有權有二種所有制：國有和集體所有.所以任何單位和個人都無法取得土地所有權，且土地所有權是不允許買賣的。而對於房屋是指建築於地上的供人居住和從事營業或其他社會活動的建築物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對土地的佔有、利用在一定時期內已完成，以後主要表現為對房屋的佔有、利用，故房屋和土地不可分及其佔有的相排斥，事實上在兩個所有權不一致時只能表現為一種佔有使用。現實中土地所有權人使用他人所有的房屋，對房屋享有使用權，房屋所有權人失去佔有使用房屋的權利這種情形很少見，這是由於購房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權而佔有土地使用權的情況大量存在，如所有的私有建造（包括農村在宅基上建設的房屋）和商品房屋的所有權人，所以通常情形下，我國目前都是表現為房屋所有權人佔有使用土地，而不是土地所有權人佔有使用房屋。國家為了發展房地產也建立了國有土地使用權出讓的有關法律法規，在日常中只要土地使用權還在使用期限內，應是地隨房走，而當土地使用權使用期限已到，這時才有一個房隨地走還是地隨房走的問題。而土地使用權的有期限性，這就會發生土地使用權的有期限性和房屋所有權長久性沖突，導致不動產存在天然的缺陷，而農村宅基地上的房屋不存在這個問題，只要房屋存在，就?永久佔有宅基地的使用權，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。
宅基地使用權是用益物權的一種，為我國所特有。它指的是農村居民及少數城鎮居民為建造自有房屋對集體土地所享有的佔有、使用的權利。宅基地使用權一般分為兩種：農村宅基地使用權和城鎮宅基地使用權。農村宅基地和城鎮宅基地的區別在於：農村宅基地是與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能，而城鎮宅基地則不具有這一特質。本文所講的即是農村的宅基地及其上的土地。
關於宅基地使用權的性質，我國學者大都認為，宅基地使用權本質上屬於土地使用權。宅基地使用權具有如下的特點：
1、農村的宅基地與集體經濟組織成員的權利和利益是聯系在一起的。也就是說，農民申請宅基地很大程度上是因為農民是農村集體經濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或者戶的名義申請宅基地。
2、宅基地使用權是特定主體對於集體土地的用益物權。宅基地作為用益物權，首先表現在權利人可以對宅基地長期享有佔有、使用的權利。對於宅基地，權利人有權在宅基地上建屋和附屬物。由於房屋可以繼承所以宅基地使用權實質上也可以繼承，因此宅基地使用權是一種無期限限制的權利。
3、集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有效性，不可能給每個農村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導致土地資源的浪費。
從以上定義可知，不僅是農村村民所享有，也有極少數城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對於土地的使用權是永久佔有的，所有地隨房走是必然的，由於建造人對於房屋所有權的長久性，而房屋只要沒有倒塌、滅失，即便申請人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權的。
二、農村房屋買賣現狀和法條分析
目前，對於城市房地產買賣國家也出台了相關的法律法規來規范城市房地產的交易。相對於城市來講，規范農村房地產的買賣的法律法規只有零星的幾條，而發生在我們周圍的農村房屋買賣的糾紛卻是時有耳聞，這就給法院的判決帶來了不便，也不利於交易的雙方了解自己的權利義務。同時對於宅基地使用權不得轉讓而使農村房屋所有權人無法行使所有權中的處分權，讓我們先來看看下面兩個案例：
1、1992年某城市居民向北京市順義區後沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由於趙某的丈夫是居民，趙某是農民，所以1993年宅基地確權時使用權人登記為趙