開發前融資

『壹』 項目的開發前期費用有哪些 融資都需要什麼條件

前期主要是政府報項目行政性收費，以及設計院設計，勘探費用等
一般行政很多銀行都有項目貸款，需要項目可研報告，還有整個項目的投資概算等

『貳』 融資階段哪個最好

沒錢了才想起找融資，是最壞的時機
為什麼這么說？

第一，臨時抱佛腳，時間不對稱

回想當年大學期末前突擊復習的經歷，依然記憶深刻。簡單說，就是用有限的時間（一兩周）去學習無限的知識（整本書都是重點），那種絕望和痛苦讓人抓狂。

沒錢了才想起融資，也是一樣的，用確定的公司生命倒計時（現金流只能撐2個月）去挑戰不確定的融資周期（3-6個月都有可能，也有可能根本融不到），真的很難。

所以盡量多給自己留些冗餘時間。融資並不是聊聊天、談談心就能拿到錢的，尤其是到資本寒冬的今天，融前的BP准備、DD材料包、Data Package都得准備好，之後都會用到。

而且，股權融資是一個不確定性極大的事情，從見到投資人到最終拿到錢，是個漫長的過程。還會遇到各種需求（提供更多資料或客戶訪談），意料之外的變故（比如負責你項目的投資人突然離職了），謹慎的觀察期（驗證下你所描述的藍圖）等等，都需要更多的時間。

第二，命懸一線，太被動

公司現金流可能只剩支撐2個月了，對創始人來說，2個月不能輸血公司就倒閉了，但投資機構並不是非要在2個月內必須投你。

所以，在有限的倒計時肯定會陷入心急如焚、一切都好談的被動局面。

估值肯定是不用太糾結，還可能會面臨很多苛刻條約，這時候簽署不平等條約如果能拿到投資也能保住公司，但未來副作用遲早會逐漸顯現。如果你時間充足，現金流好一點，還能平等談判，可是命懸一線就沒辦法了。

第三，雪中送炭？錦上添花！

聽過不少資本助力創業的故事，聽得多了可能覺得資本總會幫你，沒錯，但要分時間點。

投資機構從來都不是雪中送炭，只會錦上添花。在你公司發展好的時候，資本當然願意助力，給你充足的彈葯加速擴張，最好能爆發性成長

『叄』 項目融資的有哪些階段

項目融資股權融資流程：

1、撰寫好商業計劃書找到適合的投資人進回行對接
2、投資人感興趣會邀請面談
3、面答談如果成功投資人會對您項目做一個盡調，可能會上門考察（切記投資人自己會去做盡調和考察的而且是不需要任何費用的）
4、盡調完成後投資人會抒理好各種材料上報機構投決會進行評審。
5、如果通過投決會評審就會跟您簽投資協議按協議條款約定給你打錢，反之則涼涼。
大的流程就這樣，通常要花費2-3個月時間，當然過程中肯定還有很多特殊的情況都會有所有區別。

『肆』 房地產開發融資

第一種是基金組織，手段就是假股暗貸。所謂假股暗貸顧名思義就是投資方以入股的方式對項目進行投資但實際並不參與項目的管理。到了一定的時間就從項目中撤股。這種方式多為國外基金所採用。缺點是操作周期較長，而且要改變公司的股東結構甚至要改變公司的性質。國外基金比較多，所以以這種方式投資的話國內公司的性質就要改為中外合資。
第二種融資方式是銀行承兌。投資方將一定的金額比如一億打到項目方的公司帳戶上，然後當即要求銀行開出一億元的銀行承兌出來。投資方將銀行承兌拿走。這種融資的方式對投資方大大的有利，因為他實際上把一億元變做幾次來用。他可以拿那一億元的銀行承兌到其他的地方的銀行再貼一億元出來。起碼能夠貼現80%。但問題是公司賬戶上有一億元銀行能否開出一億元的承兌。很可能只有開出80%到90%的銀行承兌出來。就是開出100%的銀行承兌出來，那公司帳戶上的資金銀行允許你用多少還是問題。這就要看公司的級別和跟銀行的關系了。另外承兌的最大的一個缺點就是根據國家的規定，銀行承兌最多隻能開12個月的。現在大部分地方都只能開6個月的。也就是每6個月或1年你就必須續簽一次。用款時間長的話很麻煩。
第三種融資的方式是直存款。這個是最難操作的融資方式。因為做直存款本身是違反銀行的規定的，必須企業跟銀行的關系特別好才行。由投資方到項目方指定銀行開一個賬戶，將指定金額存進自己的賬戶。然後跟銀行簽定一個協議。承諾該筆錢在規定的時間內不挪用。銀行根據這個金額給項目方小於等於同等金額的貸款。註：這里的承諾不是對銀行進行質押。是不同意拿這筆錢進行質押的。
同意質押的是另一種融資方式叫做大額質押存款。當然，那種融資方式也有其違反銀行規定的地方。就是需要銀行簽一個保證到期前30天收款平倉的承諾書。實際上他拿到這個東西之後可以拿到其他地方的銀行進行再貸款的。
第五種融資的方式(第四種是大額質押存款)是銀行信用證。國家有政策對於全球性的商業銀行如花旗等開出的同意給企業融資的銀行信用證視同於企業帳戶上已經有了同等金額的存款。過去很多企業用這個銀行信用證進行圈錢。所以現在國家的政策進行了稍許的變動，國內的企業現在很難再用這種辦法進行融資了。只有國外獨資和中外合資的企業才可以。所以國內企業想要用這種方法進行融資的話首先必須改變企業的性質。
第六種融資的方式是委託貸款。所謂委託貸款就是投資方在銀行為項目方設立一個專款賬戶，然後把錢打到專款賬戶裡面，委託銀行放款給項目方。這個是比較好操作的一種融資形式。通常對項目的審查不是很嚴格，要求銀行作出向項目方負責每年代收利息和追還本金的承諾書。當然，不還本的只需要承諾每年代收利息。
第七種融資方式是直通款。所謂直通款就是直接投資。這個對項目的審查很嚴格往往要求固定資產的抵押或銀行擔保。利息也相對較高。多為短期。個人所接觸的最低的是年息18。一般都在20以上。
第八種融資方式就是對沖資金。現在市面上有一種不還本不付息的委託貸款就是典型的對沖資金。
第九種融資方式是貸款擔保。現在市面上多投資擔保公司，只需要付高出銀行利息就可以拿到急需的資金

『伍』 研發型企業如何融資

研發型企業屬於抄高科技類型襲，用股權融資的形式更適合
1、研發型企業未來發展比較有前景，會比較吸引投資者
2、研發型企業目前經營情況一般，融資能力較差
3、股權投資者如一些PE/VC會比較容易受吸引
4、研發型企業有較好的新三板、主板的遠期前景
補充：這類企業的融資，應該著眼於遠期，如果盯著眼前融資會非常困難。

『陸』 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

『柒』 怎樣完成公司前期融資

● 企業融資上市遇到的主要問題
一、 准備不足，倉促上陣。
1．缺乏認識。被逼無奈，對融資主體、上市地點、國際規則、審 計准備、成本構成、時間周期、資金用途、信息披露義務等方面沒有充分考慮。
2．缺乏資源。缺少戰略投資者資源，缺乏價值挖掘手段，影響融資成效，缺乏國際性戰略夥伴的支持。
3．缺乏規劃。缺乏產業整合能力和戰略發展規劃，不能將籌資與引進技術、改善管理和產業合作結合起來，沒有發展後勁，影響再融資計劃。
4．缺乏策略。盲目改制，才草率重組，時間長，成本高，效果差，使得重組後的公司缺乏科學性和專業性新調整，延誤時機，也增加融資上市成本。
二、不懂規則，缺乏科學。
1．盲目追求資產規模。貪大求全，多元發展，資產收益低下，盈利能力不高，沒有投資價值。
2．強調主觀願望，不懂境外融資規則。過分看重股權比例，主觀願意借貸合作，不了解股權融資的利弊分析。
3．缺乏學習規則的機會和動力。注重多方談判，缺少專心學習，隨著時間推移而境外融資業務能力沒有長進。
4．缺乏投資機構資源和有效渠道。上當受騙走彎路很多，總結經驗很少，真正原因是沒有投資合作資源。

● 如何全面准備境外融資？
（一）影響企業發展的根本問題
1．客觀上：最大障礙是「融資難」問題長期得不到有效解決。
2．主觀上：缺少必要的融資常識、渠道資源和策略支持。
（二）為何樹立境外融資上市策略
1．引進寶貴資金，增強競爭實力
2．增加融資渠道，長期持續收益
3．開展資本運營，實現跨越成長
4．改善管理模式，激勵骨幹員工
5．全面促進發展，永保企業活力
●為何確定境外融資上市？
（一）境內融資上市
渠道少、資金少、策略支持少、門檻高、程序多、時間長、效率低、制度不完善、結構不合理、再融資困難多等，使得企業「融資難」問題長期得不到有效解決，這是制約中國企業發展的根本障礙。
（二）境外融資上市
1．投資資源多，規則簡潔明確；
2．沒有行政審批和人為干擾，成本可控；
3．市場化操作，上市時間和融資效果可以預期；
4．上市團隊專業配合，高度敬業，周期短，效率高；
5．股權完全可以流通，實現激勵機制；
6．提升企業國際地位，容易得到中外政府的雙重支持。
●如何把握融資上市時機？
（一）自身因素
1．企業面臨競爭挑戰；
2．需求資金和提升管理的因素；
3．准確預測全年的經營指標，滿足融資上市條件；
4．經過審核的財務數據，不得超過規定的期限。
（二）市場因素
1．如何體現自身的投資價值；
2．同類企業在股票市場的表現分析；
3．根據行業周期，應避免市場預期不佳。

● 如何選擇融資上市地點？

中國企業境外融資上市通常可以選擇香港、新加坡、美國、日本、英國等地，但要考慮如下因素：
1．戰略投資者來源；
2．上市標准和再融資條件；
3．投資者基礎決定發行效果；
4．股票流通性；
5．上市估值與募集資金多寡；
6．法定信息披露的基本要求；
7．上市費用和維持費用；
8．文化背景差異和企業/行業認同度。

● 如何評估融資上市風險？
1．政策風險：企業境外融資上市要符合中國外商投資產業政策
2．財務風險：中國企業提供的財務資料必須真實、完整、有效
3．決策風險：按照市場規定決策，堅定信心，減少人為干擾因素

● 如何選擇投資機構和專業機構？
1．投資機構要熟悉中國產業發展和企業特點
2．專業機構能為企業設計最佳的全面解決方案
3．可以積極協調、促進各機構之間的分工合作關系
4．全面幫助企業快捷高效、安全實現融資上市目標
考慮因素：
1．投資策略是否相同；
2．專業經驗和專業人才情況；
3．對中國企業及所在行業的熟悉程度；
4．感覺是否良好，工作是否具有全面服務意識。
●如何提高融資上市效率？
1．建立總協調人、財務顧問機制，全面做好准備。
2．開展管理層輔導，製作全面方案，取得全力支持。
3．整合產業資源，提升融資策略，挖掘企業投資價值。
4．代表企業利益，提供所有合作資源，開展團隊工作。
5．妥善地解決企業遇到的各種程序性非程序性問題。

●如何控制融資上市成本？
1．協助企業做好全部前期准備工作，降低其他專業機構的市場開發成本，減少專業機構不必要的工作量；
2．熟悉行業慣例和工作水準，選擇合適的投資者、律師、會計師、主理銀行和證券包銷商等機構進場工作；
3．明確個專業機構的職責范圍，防止出現「職責空白」和「重復工作、重復代價」問題；
4．做好時間周期計劃和成本控制管理，提高工作效率，縮短融資周期，保障正常的生產經營不受影響；
5．特殊經驗和技術安排。

■結 論
中國企業家只有樹立融資上市策略，才有可能把企業打造成為行業龍頭，坐享霸主地位。
中國企業只有在財務顧問的幫助下，才有可能選擇合適的投資者和資本市場融資上市。
中國企業只有在專業財務顧問的幫助下，才能更好地防範風險，完成融資上市的任務目標。

通過前一時期溝通、接觸，10月16、17日兩天上海浦東發展銀行哈爾濱分行金融部經理白書波、王玲應邀來我市開展工作，進行銀企對接。兩天來，他們首先對晟凱塑料製品有限公司、萬意達鋼結構工程有限公司、元豐輪胎有限公司、亞東無紡布有限公司、鑫隆玻璃製品有限公司、鮑斯生物科技有限公司、金土地生物科技有限公司和華泰公司等八戶企業以及紅崗區的橡膠園區、玻璃園區等地進行實地的考察走訪；然後又與市經委領導、區經濟計劃局領導及企業負責人進行了座談，從而更加密切了銀行與企業的關系，增進了解，銀行和企業均表示下一步將加強合作。
通過走訪，我市經濟發展環境、企業規模、項目質量給浦發行領導留下了深刻印象，為下一步合作打下了堅實的基礎。

『捌』 房地產企業有哪些融資拿地的模式

您好，希望點點租可以幫到您，望採納，謝謝！
1、拿地階段：劣後投資人通過SPV設立有限合夥企業，分級資金以直接或通過SPV的形式認購有限合夥份額，有限合夥企業注資並控股開發商為目標項目成立的項目公司。這里的劣後投資人是指介入地產項目運作全階段並以獲取項目完成開發、銷售後分紅收益為目的的金融機構。
2、拿地後（繳清土地出讓金）至開發貸放款前：分級資金通過SPV認購有限合夥企業的優先份額，融資人-開發商以不限於現金、股權等形式認購有限合夥企業的劣後份額，有限合夥企業以不限於委託貸款、附加回購條件的股權投資等形式向項目公司提供資金。
3、開發貸：底層項目滿足銀監會規定的「四、三、二」標准時，可直接採用信託貸款、銀行貸款，只是集團下屬非銀金融機構的資金成本與銀行貸款比較並無優勢，集團內只有銀行具備做開發貸的條件，但是如果融資人對用款效率、資金監管等方面有強烈需要並且能夠滿足這些要求，非銀金融機構依然有落地開發貸項目的機會。
4、其他，不限於某一特定階段：
（1）項目公司應付賬款保理；
（2）開放商以自持或者待去化物業作為基礎資產，通過財產權、資產收益權信託融資；
（3）財險保單增信引入網路平台資金，通過SPV對開發商發放指定或不指定用途的貸款。
以上只是基本的交易模式，實際操作過程中因資金方的風控、合規需求或者融資人的信用水平，會對交易結構進行相應調整。

『玖』 房地產項目開發，怎麼融資

從銀行融資現來在很難了，而自且現在的資金很緊張，房地產又是很敏感的領域。從信託的角度老說，你可以用在建的項目，土地，如果是上市公司的話還可以用上市公司的股票作抵押或者質押。四證之前的項目用股權融資，資金配比一般一比一，信託是固定回報，對合作項目公司實行財務監管，經營權歸開發公司。如果項目已經動工，如二期或者三期項目，信託可以用項目公司凈資產一半做價，可使項目公司提前變現，信託實施固定收益，變現的資金只有知情權，不設監管。信託的地產融資大抵就是以上三種
融媽媽為您解答