房地產融資的特點

⑴ 什麼是房地產金融 房地產金融的特點和作用

房地產金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。狹義的房地產金融表現為一些具體的金融形式，如對房地產銀行發行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產企業和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，其實，房地產資金的融通不等於房地產金融，融資是房地產金融的一個主要方面，它包括房地產信貸融資、房地產股本融資、房地產債券融資和運用信託方式融資等。房地產金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產保險、房地產信託、房地產證券、房地產典當等。我國目前的房地產金融現狀，還沒有形成真正意義上的房地產金融。
房地產金融的特點
(一)集中性
房地產是大宗商品，不僅表現在它的面積和體積上，而且表現在它所包含的價值上。房地產相對於絕大多數商品而言其單件價值大，一幢房屋一般來講少則十幾萬，幾十萬，多則數千萬，甚至上億元。因此，無論是在房地產商品的生產環節，還是流通環節，都必須有巨額的資金投入。因此，在房地產金融活動中，房地產開發貸款、房地產流通貸款或者房地產消費貸款，都必須有金融機構的參與和穩定充裕的信貸資金來源。在國外，房地產資金的融通通常由專門金融機構(如美國聯邦住宅儲蓄銀行、巴西住宅銀行、日本住宅金融公庫等)來從事。
(二)資金周轉期長
房地產開發建設需經過取得土地並進行開發，完成「三通一平」或「七通一平」，再進行建築施工、(裝修)、竣工驗收等一系列復雜且耗時長的過程。相對於其他商品的生產周期來說，房地產開發所需時間更長，短則一年、二年，長則好幾年。在流通領域，建成後的房屋因其價值大，購買者往往無力一次性付清房款，常採用分期付款方式購房;若採用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長。因此，房地產的資金運用從投入到產出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。
(三)資金運動固定性
房和地在物質形態上是連為一體和不可分割的。由於土地不能移動，因而房地產固定在某一場所，不能移動，通常也稱為不動產。在交換上，它既不能發生空間位置的移動，也不存在物流，它的流轉只是權屬關系的變更。因此，房地產商品的生產、流通、消費都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產資金的投人、形態的轉換以及補償，都是在同一固定的位置上按順序進行的。
(四)資金增值性
一方面，房地產資金能帶來收益即利息，這是房地產資金增值的一種表現。房地產資金的增值是社會再生產的結果，是物質生產者的勞動創造。在社會再生產過程中，資金通過形態改變使最終點的貨幣量大於起始點的貨幣量，就是資金運動所帶來的增值。房地產再生產過程中資金不斷地運動，就能實現一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的資源，也是人類生產與生活的基本要素，隨著社會經濟的不斷發展，對房地產的需求將日益增加，使得房地產會日益稀缺，房地產價格也會不斷上漲。因此金融機構為了使自身的貨幣資產得到保值和增值，也樂於進行房地產投資或從事房地產信貸活動。
(五)風險性
在房地產金融活動中，由於存在事先無法預料或雖能預料但難以避免的諸因素，有可能使預期的房地產收益與實際的房地產金融收益相背離，因而存在產生資金損失的風險。房地產資金的融通大多數是中長期融資，從資金投入到收回期限一般較長，在這個投人產出過程中，如果融出的資金難以收回，就會產生房地產金融風險。這種風險主要來自以下四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險、和財務風險。如政策的改變可能導致房地產市場和金融市場產生不同於投9資決策時所預料的情況，或者由於投資決策原本就存在錯誤，因而無法實現預期的投資收益，從而導致房地產融通的資金無法完全收回;又如各種突發性的自然災害(地震、洪水、火災等)發生，導致房地產項目遭到嚴重破壞甚至不復存在，從而難以收回融出的房地產資金;此外，在房地產金融活動中，由於種種原因，致使債務人不能償還貸款本息，或者證券發行者到期不能償付本息，也會發生房地產金融財務風險。
房地產金融的作用
房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。房地產金融行為對個人住房、房地產企業經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的「財務杠桿原理」決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。
(一)為房地產開發經營提供了資金保障
首先，房地產開發經營過程大致要經過土地購買、房地產開發建設、房產銷售、房地產經營四個主要的階段。這四個階段緊密相聯，環環相扣，資金成為銜接各個環節的關鍵因素。另外，房地產的生產周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。我國房地產金融在金融總量中所佔的比例越來越高，2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，佔GDP的比率為16.75%;商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%。佔GDP的比率為10%。房地產金融的健康穩定對房地產系統的健康穩定至關重要。
其次，從金融業的發展來看，房地產對於金融業的運作，包括業務拓展和利潤生成均具有十分重要的意義。房地產作為一種不動產，具有保值和增值的特點，這就使得房地產成為金融行業的理想抵押品。
再次，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調控功能都促進房地產業的發展。
金融的聚資功能起著資金「蓄水池」的作用。它將一些部門、一些經濟單位在一定時間內暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規模的投資需求。特別是為企業發展提供大額投資，為政府部門進行大規模的基礎設施建設與公共支出提供資金來源。在金融市場上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風險偏好的流動性需求投資，以實現資金效益最大化。
金融市場將資源從低效率利用的部門轉移到高效率的部門，使一個社會的經濟資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實現稀缺資源的合理配置和有效利用。根據風險偏好的不同，風險厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風險轉嫁給風險厭惡程度較低的人，以實現風險的再分配。
金融市場的存在及發展為政府實施宏觀調控創造了條件，貨幣政策的三大傳統手段，即法定存款准備金，貼現率，公開市場業務的實施都是以金融市場為載體。金融市場既提供貨幣政策實施的信息，也為政府部門收集分析經濟運行情況制定政策提供決策依據。
在發達的金融市場，房地產金融發揮著信貸和融通資金的職能，以補充再生產過程中對資金的需求，保證房地產開發、經營資金的投入產出良性循環。

⑵ 房地產信託融資的特點

房地產信託一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信託投資方式，即信託投資公司制定信託投資計劃，與委託人（投資者）簽訂信託投資合同，委託人（投資者）將其合法資金委託給信託公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。

如果將房地產資金信託簡單分類的話，可按負債關系劃分為債務型信託和權益型信託:

（一）房地產開發貸款融資模式。
即債權型融資方式，這是目前我國信託公司開展最為普遍的一種房地產信託融資模式。
雖然債權型信託貸款融資模式有操作簡單、運行成本較低等特點，但技術含量低，以前主要在一些結合部做「擦邊」性的業務，「46號」文件和「212號」文件出台後該類業務已成 「雷區」。如在合規領域開展此類業務又與商業銀行具有強烈的重合性，顯然與商業銀行等金融機構此類業務相比較具有明顯的局限性，在激烈的市場競爭中，不佔任何優勢，加之該類信託基本屬於點對點式的項目融資性質，信託公司的預期收益與實際承擔的潛在風險極不對稱，因此，今後應逐漸減少該類模式的比重。

（二）房地產股權投資信託
該類信託是權益型信託投資方式之一，指信託投資公司通過發行集合資金信託產品，將所募集的信託資金直接投資於某房地產企業或房地產項目，形成實質性股權投資，並以一定方式直接或間接參與投資產企業或房地產項目的經營與管理，並將在房地產企業中根據所佔的股權比例或房地產項目所有權情況，獲得的經營所得，作為委託人信託投資的信託收益。

（三）股權回購型信託
該類信託表面看屬於權益性股權投資信託，但實質上是一種結構性信託融資安排。信託投資公司在將信託資金以股權投資方式進行投資之前，實現與資金需求方簽署一個股權回購協議，信託公司與房地產開發企業雙方約定，在規定期間內（通常是在房地產信託計劃終止時），由信託資金的使用方或者其關聯公司及其指定的其他第三方，承諾按照一定的溢價比例，全額將信託公司以信託資金投資持有的股權全部回購，進而確保委託人信託財產的歸還和信託收益的實現。

（四） 「夾層」信託融資模式
「夾層」（mezzaninefinancing）指介於股權與優先債權之間的投資形式。從資金費用角度來分析，夾層融資低於股權融資，如可以採取債權的固定利率方式，對股權人體現出債權的優點；從權益角度來分析，其低於優先債權，所以對於優先債權人來講，可以體現出股權的優點。這樣在傳統股權、債券的二元結構中增加了一層。在我國的房地產信託業務中最初表現為混合融資，即以權益融資和債務融資結合的方式向信託投資公司融資。實際上，夾層融資信託」也就是指從風險與收益角度來看，介於股權與債權之間的信託融資投資形式。

（五） 財產收益權信託融資模式
該類信託模式幾乎等同於資產證券化產品。不同之處是缺乏標准化，沒有在證券市場公開發行和交易流通。與前幾種模式都具有較為明顯的資金信託性質不同，該類產品更多的具有財產信託的特點。該類模式的信託，是將存量的持有性物業或出租性物業作為信託財產，將該類物業自身日常產生的租金收入或經營收入等穩定的現金流作為前提，發行財產收益權轉讓信託，房地產企業將信託受益權轉讓給投資者並取得相應對價實現融資，或者將受益權抵押進行債務融資。然後，將募集的信託資金交由該類物業所有人，按照信託合同約定的信託目的或投資方向加以運用。將固化、積壓、沉澱的資產盤活、變現，因此具有極為強烈資產證券化功能，也是我國迄今房地產信託所有模式中，最接近國外發行的房地產信託基金(REITs)的一種信託產品。

⑶ 房地產債務融資具有的特點包括(   )

A,B,C,D
債務融資的特點包括短期性、可逆性、負擔性和流通性。考點來源：教材第九章《房地產金融與項目融資》第一節：房地產資本市場。

⑷ 房地產投資項目融資的特點是( )。

C
答案解析：在融資過程中的存儲、信貸關系，都是以房地產項目為核心，是房地產投資項目融資的特點。

⑸ 融資的特點

融資優點
票據貼現融資方式的好處之一是銀行不按照企業的資產規模來放款版，而是權依據市場情況
(銷售合同)來貸款。企業收到票據至票據到期兌現之日，往往是少則幾十天，多則300天，資金在這段時間處於閑置狀態。企業如果能充分利用票據貼現融資，
遠比申請貸款手續簡便，而且融資成本很低。票據貼現只需帶上相應的票據到銀行辦理有關手續即可，一般在3個營業日內就能辦妥，對於企業來說，這是「用明天
的錢賺後天的錢」，這種融資方式值得中小企業廣泛、積極地利用。對中國眾多的中小企業來說，在普通貸款中往往因為資本金規模不夠，或無法找到合適的擔保人
而貸不到錢，因此，票據貼現無需擔保、不受資產規模限制的特性對他們來說就更為適用。 票據貼現的另外一個優勢就是利率低。票據貼現能為
票據持有人快速變現手中未到期的商業票據，手續方便、融資成本低，是受廣大中小企業歡迎的一項銀行業務。貼現利率在人民銀行規定的范圍內，由中小企業和貼現銀行協商確定。企業票據貼現的利率通常大大低於到銀行進行商業貸款的利率，融資成本下降了，企業利用貸款獲得的利潤自然就高了。

⑹ 我國房地產融資的渠道包括哪些 各有什麼特點

自籌資金
自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但當房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。
預售資金
房地產預售也是當前市場上比較流行的一種融資方式。在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。
商業銀行貸款
商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產開發資金來自商業銀行。
企業合作融資
房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。
信託融資
信託融資即信託公司對於比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信託貸款或直接參與信託投資的融資方式。相對銀行貸款而言。房地產信託的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。在供給方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信託獨具制度優勢，並具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。
債券融資
房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。
房地產證券融資
房地產證券化是房地產市場發展的方向，可以促使房地產經營的專業化、資源的合理化。是房地產企業融資的最佳途徑。最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金並作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規模，化解風險。降低融資成本。投資者亦可分享房地產經營利潤，使房地產企業主體從國有制走向股份制，有利於改善企業資本結構。中小型房地產企業可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合，擴大企業規模，實現規模效益，達到上市融資的目的。
房地產私募股權投資基金
房地產私募股權投資是房地產市場發展到一定程度的產物。目前，在我國已經初見端倪，是一種向特定對象發行私募股權基金募集資金，然後以股權方式投資於房地產項目或企業的一種投融資方式，屬於一種專業基金管理公司專業化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段。是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。

⑺ 房地產金融的房地產金融的特點

(一)集中性
房地產是大宗商品，不僅表現在它的面積和體積上，而且表現在它所包含的價值上。房地產相對於絕大多數商品而言其單件價值大，一幢房屋一般來講少則十幾萬，幾十萬，多則數千萬，甚至上億元。因此，無論是在房地產商品的生產環節，還是流通環節，都必須有巨額的資金投入。因此，在房地產金融活動中，房地產開發貸款、房地產流通貸款或者房地產消費貸款，都必須有金融機構的參與和穩定充裕的信貸資金來源。在國外，房地產資金的融通通常由專門金融機構(如美國聯邦住宅儲蓄銀行、巴西住宅銀行、日本住宅金融公庫等)來從事。
(二)資金周轉期長
房地產開發建設需經過取得土地並進行開發，完成「三通一平」或「七通一平」，再進行建築施工、(裝修)、竣工驗收等一系列復雜且耗時長的過程。相對於其他商品的生產周期來說，房地產開發所需時間更長，短則一年、二年，長則好幾年。在流通領域，建成後的房屋因其價值大，購買者往往無力一次性付清房款，常採用分期付款方式購房；若採用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長。因此，房地產的資金運用從投入到產出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。
(三)資金運動固定性
房和地在物質形態上是連為一體和不可分割的。由於土地不能移動，因而房地產固定在某一場所，不能移動，通常也稱為不動產。在交換上，它既不能發生空間位置的移動，也不存在物流，它的流轉只是權屬關系的變更。因此，房地產商品的生產、流通、消費都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產資金的投人、形態的轉換以及補償，都是在同一固定的位置上按順序進行的。
(四)資金增值性
一方面，房地產資金能帶來收益即利息，這是房地產資金增值的一種表現。房地產資金的增值是社會再生產的結果，是物質生產者的勞動創造。在社會再生產過程中，資金通過形態改變使最終點的貨幣量大於起始點的貨幣量，就是資金運動所帶來的增值。房地產再生產過程中資金不斷地運動，就能實現一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的資源，也是人類生產與生活的基本要素，隨著社會經濟的不斷發展，對房地產的需求將日益增加，使得房地產會日益稀缺，房地產價格也會不斷上漲。因此金融機構為了使自身的貨幣資產得到保值和增值，也樂於進行房地產投資或從事房地產信貸活動。
(五)風險性
在房地產金融活動中，由於存在事先無法預料或雖能預料但難以避免的諸因素，有可能使預期的房地產收益與實際的房地產金融收益相背離，因而存在產生資金損失的風險。房地產資金的融通大多數是中長期融資，從資金投入到收回期限一般較長，在這個投人產出過程中，如果融出的資金難以收回，就會產生房地產金融風險。這種風險主要來自以下四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險、和財務風險。如政策的改變可能導致房地產市場和金融市場產生不同於投9資決策時所預料的情況，或者由於投資決策原本就存在錯誤，因而無法實現預期的投資收益，從而導致房地產融通的資金無法完全收回；又如各種突發性的自然災害(地震、洪水、火災等)發生，導致房地產項目遭到嚴重破壞甚至不復存在，從而難以收回融出的房地產資金；此外，在房地產金融活動中，由於種種原因，致使債務人不能償還貸款本息，或者證券發行者到期不能償付本息，也會發生房地產金融財務風險。

⑻ 房地產企業融資特點有哪些

1、高額度：地產來融資自小的都是幾千萬，動則上億，甚至十幾億幾十億；2、差異大：有區域差異：一二線城市比較火爆，三四線城市融資難，生存困難；抵押差異：上市公司等大企業甚至不需要抵押就能融到資而且利率低，有些小公司充足抵押物還不一定融到，就算融到了利率也非常高；3、項目本身差距大：大部分放貸機構都認住宅，因為地產行業住宅的銷量高，回款周期短，還款相對有保障，而商業卻很難融資。

⑼ 房地產投資的特點是什麼

房地產投資是一種將資本投入房地產開發、經營、中介服務、物業管理服務等經濟活動，以獲得最大限度利潤的經濟行為。與其它項目投資相比，房地產投資具有以下特點：
1、房地產價格具有不斷增值的趨勢。
供不應求是未來中國房地產市場的主導趨勢，究其原因，主要有以下幾點：
(1)城市經濟的發展；
(2)人口的集聚；
(3)生活水平的提高。
2、房地產投資可以獲得多重收益，利潤率高。
主要收益途徑有：
(1)增殖收益；
(2)租金收益；
(3)銷售收益；
(4)納稅扣除收益；
(5)容易獲得抵押貸款。
3、房地產投資風險相對較小，具有保值增值作用。
相對其他投資而言，房地產投資能較好地躲避通貨膨脹風險，原因有：
(1)地價具有增值的趨勢；
(2)房地產本身具有抗通貨膨脹的功能，即使原材料等成本上升了，產品價格也可
隨之上升，甚至上升的幅度超過成本上升的幅度；
(3)對承租公司來說，應付租金是一種負債，即便承租公司倒閉破產，債務的清償
權排在股票投資者等所有者之前；
（4)房地產用途具有多樣性，不同的經濟狀況下都可以找到相對景氣的行業和公司
來承租和購買。
除上述特點外，房地產投資還可以獲得非經濟收益。