什麼時候房地產開始融資

『壹』 房地產公司融資需要什麼條件

澎湃新聞獲得的消息顯示， 交易所反饋給陸家嘴的文件函提到，如發行單位屬於「關注類」企業，需另外提供至少六個方面的消息，待交易所審核，方能發行。

根據去年10月的監管函，發行公司債的房企需滿足一定的基礎條件，非上市的民企收到規模的限制。境內上市公司、房地產央企、符合條件的地方政府所屬房企，或是中國房地產行業協會排名前100名的其他民營非上市房企，滿足其中之一方可發債。

此外，200億元總資產、30億元營收、凈利潤、65%負債率、一二線土地儲備佔比50%，這些分類指標將部分中小房企推至公司債門外。

同策咨詢研究總監張宏偉認為，今年國內房企融資渠道收緊，未來會有更多的房企將融資需求轉向至海外，但門檻並非小企業可觸及。

『貳』 到年底了，什麼時候開始融資比較合適

根據筆者經驗，平均下來，每個項目融資時見面的投資人一般超過30家，融資到賬時間（不是簽TS也不是SPA）大於5個月，簽TS毀約率大於50%。

『叄』 房地產企業如何融資

1、開發貸融資抄（最常見的，最容易的襲）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
……

『肆』 房地產項目融資有哪些關鍵節點

1、企來業營業執照
2、企自業組織機構代碼證
3、企業稅務登記證
4、企業銀行基本戶開戶許可證
5、企業貸款卡
6、房地產開發資質證書
7、用於融資的房地產項目的《土地證》
8、用於融資的房地產項目的《用地規劃許可證》
9、用於融資的房地產項目的《建設工程規劃許可證》
10、用於融資的房地產項目的《建築施工許可證》
11、用於融資的房地產項目的《預售證》
12、 公司簡介，股東簡介， 商業計劃書
13、融資計劃書(融資額度，年限，重點突出抵押物，還款來源)，近三年的報表

『伍』 房地產項目開發，怎麼融資

從銀行融資現來在很難了，而自且現在的資金很緊張，房地產又是很敏感的領域。從信託的角度老說，你可以用在建的項目，土地，如果是上市公司的話還可以用上市公司的股票作抵押或者質押。四證之前的項目用股權融資，資金配比一般一比一，信託是固定回報，對合作項目公司實行財務監管，經營權歸開發公司。如果項目已經動工，如二期或者三期項目，信託可以用項目公司凈資產一半做價，可使項目公司提前變現，信託實施固定收益，變現的資金只有知情權，不設監管。信託的地產融資大抵就是以上三種
融媽媽為您解答

『陸』 什麼是房地產融資

房地產是已土地和固著於土地之上的房屋設施為主要物質形態的財產及其權屬關系的總稱。在不同的社會形態中，房地產始終是人類賴以生存和發展的基本條件，是一切經濟活動的載體和基礎。在現代市場經濟中房地產包括著豐富的內涵，一方面房地產是以土地和房屋設施為其存在的物質形態，但房地產是一個經濟范疇，是一種特殊形態的財產，是一種財富的象徵。另一方面，以財產形態存在的房地產必然會涉及到權屬關系，在不同的所有制條件下，其權屬狀態不同。

房地產業是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業，是一項新興的獨立產業，是城市第三產業的一部分。房地產業應包括：土地的開發，房屋的建造、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃撥，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。房地產業所涉及的范圍很廣，其中房產是指建設在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業、服務、辦公、文教、醫療衛生和體育用房等；地產是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。住宅建設、買賣、租賃，房屋維修、裝飾，房地產抵押等經濟活動是與居民個人直接相關的，也是我們這里所說的房地產投資的主要對象。

第二個問題解答：（用菜單展開方式表述）
流程分幾種，看你的問題估計你問的是開發：

選址研究，尋找合作夥伴，簽訂合作意向，協議及合同書

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向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書

↓

向計委申報立項報告

↓

計委函至規劃局

↓

規劃局會簽返計委

↓

計委下文同意立項並要求可行研究，此文經建委開發辦會簽

↓

運用「房地產市場信息評估系統」「房地產投資專家系統」進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告

計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告

↓

對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用「營銷策劃展示設計系統」進行融資運作
↓

據此辦理征地及前期規劃准備工作，開規劃設計任務通知

↓

規劃局法征地意見函

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到土地管理部門及土地使用部門徵求意見

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新征地到土地局、規劃局、鄉政府、村公所 舊城改造到區地政科

結果報市房地局 結果報市房管局

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市政府下文批地

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畫樁位給釘樁條件，測繪院 規劃局辦理建設用地規劃 據此到地政部門辦理

釘樁，成果給設計人 許可證 用地批准書評估項目建設用地地價

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申請確定規劃設計條件 凍結戶口並抄戶口交納地價款取得

│ 土地使用證

按規劃設計條件征詢意 │

見表到區配套部門徵求意見 地政部門審查安置方案、安置房

│ │

規劃局審查後下規劃條件通知單 發拆遷許可證

│ │

委託進行規劃方案設計 動遷會及拆遷安置

│ │

到規劃局領設計方案送審書 場地三通一平，領取房地產開發手冊

│ │

規劃局審方案提出意見 到園木局申請伐樹許可證

│ 了解線路情況與供電局運行班協商

修改後送首規委審圖 改造、移線方案

│ 煤氣、道路、上下水改路由

首規委召開市政協調會 到供電局業擴處申請用電報表，做正式

出市政會議紀要 供電方案，申請臨時施工用電，委託施工。

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進行個體設計（大公共建築首規委審查）

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領建築工程規劃許可證 出施工圖 開節能證明

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運用「營銷策劃展示設計系統」 到計委申請，列入 到稅務局取稅單

製作資料 計劃（建委會簽）

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報價小組審查，領取內外銷 到建委工程處領開工 持年度計劃、稅單到區計、經委領

許可證 審批表 投資許可證登記卡，登記並取得許可證

│

建委、物價局下文批價

│

運用「營銷策劃展示設計系統」 ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛

「房地產銷售管理系統」銷售 到市政部門蓋章，證明市政條件落實

│

四源費繳納

│

到開發辦市政處核實任務

│

開發辦工程處同意招標

│

填招標申請書並到市招標辦登記

│

招標辦看現場

│

運用「投資項目概預算系統」編制標底

│

招標辦審查標底

│

開標會

│

定合同，寫評標報告，發中標通知書

│

招標辦蓋章同意

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施工單位 質量總站受理 市統計局 市審查局審核 市開發辦秘書

同意施工 質量監督 落實任務 資金來源，任 處登記

務來源及一切手續

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建委工程處同意開工，辦理開工許可證

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施工單位進場開始施工，小區紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委託設計、施工

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小區內線 通知區園 按道路 到自來 到熱力 （自建鍋 到煤氣公司

路委託設 林局綠化 方案進 水業務 公司報 爐房） 報裝

計 辦 行施工 科報裝 裝 環保 到規劃科定

委託施工 交綠化費 市政辦 委託線 委託線 局同 線路方案

配電室土 綠化施工 事處養 路設計、 路設計 意鍋 設計

建工程驗 路隊驗 施工及 施工及 爐房 看現場

收 收 驗收 驗收 規劃 施工

設備安裝 到市政 位置 業務科檢驗

及驗收 監理所 委託 同意接氣

送電 下水報 設計 憑通氣單到

裝 到勞動 管網所辦固

規劃設 局報裝 定資產轉移

計 環保局 手續及通氣

竣工驗 審查消 手續

收 音除塵 憑接氣單到

設備 液化氣公司

竣工驗收 辦各戶通氣

手續

通氣

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全部工程竣工

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四方驗收、檢驗單簽字蓋章

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憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式房屋驗收

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出庫分配及銷售、辦理產權證

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運用「房地產物業管理系統」，進入物業管理階段

『柒』 房地產開發融資

第一種是基金組織，手段就是假股暗貸。所謂假股暗貸顧名思義就是投資方以入股的方式對項目進行投資但實際並不參與項目的管理。到了一定的時間就從項目中撤股。這種方式多為國外基金所採用。缺點是操作周期較長，而且要改變公司的股東結構甚至要改變公司的性質。國外基金比較多，所以以這種方式投資的話國內公司的性質就要改為中外合資。
第二種融資方式是銀行承兌。投資方將一定的金額比如一億打到項目方的公司帳戶上，然後當即要求銀行開出一億元的銀行承兌出來。投資方將銀行承兌拿走。這種融資的方式對投資方大大的有利，因為他實際上把一億元變做幾次來用。他可以拿那一億元的銀行承兌到其他的地方的銀行再貼一億元出來。起碼能夠貼現80%。但問題是公司賬戶上有一億元銀行能否開出一億元的承兌。很可能只有開出80%到90%的銀行承兌出來。就是開出100%的銀行承兌出來，那公司帳戶上的資金銀行允許你用多少還是問題。這就要看公司的級別和跟銀行的關系了。另外承兌的最大的一個缺點就是根據國家的規定，銀行承兌最多隻能開12個月的。現在大部分地方都只能開6個月的。也就是每6個月或1年你就必須續簽一次。用款時間長的話很麻煩。
第三種融資的方式是直存款。這個是最難操作的融資方式。因為做直存款本身是違反銀行的規定的，必須企業跟銀行的關系特別好才行。由投資方到項目方指定銀行開一個賬戶，將指定金額存進自己的賬戶。然後跟銀行簽定一個協議。承諾該筆錢在規定的時間內不挪用。銀行根據這個金額給項目方小於等於同等金額的貸款。註：這里的承諾不是對銀行進行質押。是不同意拿這筆錢進行質押的。
同意質押的是另一種融資方式叫做大額質押存款。當然，那種融資方式也有其違反銀行規定的地方。就是需要銀行簽一個保證到期前30天收款平倉的承諾書。實際上他拿到這個東西之後可以拿到其他地方的銀行進行再貸款的。
第五種融資的方式(第四種是大額質押存款)是銀行信用證。國家有政策對於全球性的商業銀行如花旗等開出的同意給企業融資的銀行信用證視同於企業帳戶上已經有了同等金額的存款。過去很多企業用這個銀行信用證進行圈錢。所以現在國家的政策進行了稍許的變動，國內的企業現在很難再用這種辦法進行融資了。只有國外獨資和中外合資的企業才可以。所以國內企業想要用這種方法進行融資的話首先必須改變企業的性質。
第六種融資的方式是委託貸款。所謂委託貸款就是投資方在銀行為項目方設立一個專款賬戶，然後把錢打到專款賬戶裡面，委託銀行放款給項目方。這個是比較好操作的一種融資形式。通常對項目的審查不是很嚴格，要求銀行作出向項目方負責每年代收利息和追還本金的承諾書。當然，不還本的只需要承諾每年代收利息。
第七種融資方式是直通款。所謂直通款就是直接投資。這個對項目的審查很嚴格往往要求固定資產的抵押或銀行擔保。利息也相對較高。多為短期。個人所接觸的最低的是年息18。一般都在20以上。
第八種融資方式就是對沖資金。現在市面上有一種不還本不付息的委託貸款就是典型的對沖資金。
第九種融資方式是貸款擔保。現在市面上多投資擔保公司，只需要付高出銀行利息就可以拿到急需的資金

『捌』 什麼時候是融資的最好時機

種子輪融資
現在你的公司已經有了一個產品原型，一些粘性用戶以及約為25萬英鎊的種子資金。這筆資金已經可以供你支付員工一些較低的薪水。因為現在你們的人數已經多到無法在一個卧室中裝下了，你們會開始在共享工作空間租用一些桌椅或向更大的創業公司求助辦公場地和設施。
你們已經走了很多捷徑，但看起來還是有驚人的工作量要做。那些你以前不認識的人開始使用你們的產品，這讓你們感覺很棒。你們非常努力的試圖傳播信息，甚至可能開始試圖從你們的第一個付費用戶身上賺取一些利潤。
你在這個階段加入公司會得到3%的股權和能滿足你基本生活需要的底薪。你們會談論等到公司股份賣了之後你們會在哪個城市買房。
你可能是作為第一個專業工程師或設計師加入的，但在這個階段或多或少你還是要依靠自己來完成工作。在你加入公司後，因為沒有專員來操心訂購設備的事兒，所以你的第一項任務就是去Apple專賣店給自己買一台筆記本電腦。這里沒有任何來自更有經驗同事的指導培訓，也沒有代碼檢查，就是因為公司規模還是太小了。
「市場活動」包含了你們公司的創始人之一發了封關於你們融資聲明的郵件給TechCrunch(美國科技類博客)。
作為公司的一員，雖然公司應採用的商業模式在你心裡也在大幅轉變著，但你對公司前進方向仍具有一定的話語權。就算你沒有參與到作出決定的過程中，你也能立刻知道結果。
當然這個公司也很可能因為沒有找准合理的產品-市場定位而融不到更多的錢，走向破產。你的媽媽會告訴你你當時應該繼續做你在Oracle那份薪水豐厚的工作。
A 輪融資
這個階段的公司已經從一家著名的VC募集了大約300萬英鎊左右的資金，同時團隊也擴張到了10-15人。你們會擁有門上印著自己logo的自己的辦公場所，再不濟也能在共享工作空間中有你們自己的區域。
投資人會讓你們提交季度現金流量表，所以你們第一次開始記賬。這項任務將會由任何一個電腦上安裝了Excel的人來完成。
這家公司終於聘請了一個辦公室主任來減輕創始人們管理行政上的負擔。他們開始提供工資單並開始做工作狀況調研。
你加入這家創業公司來做一個特定的職位，但是你花了1～2周來搞清楚你真正應該做的事是什麼。不過至少他們記得給你買了筆記本，桌子和椅子。
團隊里大概有3到4個工程師，所以你們開始做代碼檢查並設立了持久工作的集成伺服器。你為在你之前進公司的「蠢貨」們積累下的各種技術錯誤深感悲痛，這極大的減緩了需求的開發速度。
公司新產品的發展方向會在三個創始人的小規模會議中決定，然後在12個人的「全員大會」中宣布。公司提出了按季度發布的產品路線圖，你被詢問你覺得哪個應該被優先排序。最後你選擇了你最感興趣的那個項目。
你肯定能在大公司賺取更多的工資，但目前的薪水也足夠你活的不錯了。你拿到了0.5%的期權以及低於市場價10%～30%的底薪。但你推測這值得冒險——如果把公司的股權賣了，你可以在倫敦買一套很棒的房子。當然，感覺這一天還很遠。
市場職能由一個全職員工全部包攬，工作內容包括PR，付費廣告和社交媒體。公司的創始人再也不親自運營公司的Twitter帳號了。你們公司的名字會時不時出現在科技媒體關於「值得關注」的文章里。
你們獲得了成千上萬個付費用戶，時不時能看到人們在公共場所使用你們的app，這種感覺太贊了。你媽媽到現在也不是很明白你們公司具體是干什麼的，但是因為你開始拿像樣的薪水還是讓她很開心。
B 輪融資
現在這個公司已經成立了2-3年並募集到了約1～2千萬英鎊的融資。公司用這筆錢來擴張團隊，團隊人數已經升至約60人。
創始人們受夠了昏暗簡陋的辦公環境，他們花了大手筆買下了有暴露在外的混凝土結構以及透明玻璃牆的辦公場所，每一個人都坐在Herman Miller牌椅子上。你可以在線上查到每一把椅子大概都要1000英鎊左右。
財務和人力資源相關崗位的員工大概有3～4人，當你加入公司的時候你會拿到公司的介紹手冊。你會參與幾天的培訓，但只有在工作過程中你才會慢慢了解所有情況。
市場方向現在已經有了數字廣告專員，員工在職能上也細分出PR管理，內容管理和社區管理。你們已經在不同國家有了幾百萬個付費用戶，而你們公司也已經成為了各種媒體上商業版面的常客。
工程團隊被拆分成2～3個獨立的團隊，他們都開始招聘應屆畢業生來提前完成自己的招聘計劃。
你被某一個團隊負責人招進來的時候你已經被分配到一個職責明確的崗位。你在面試的時候見過創始人們，但當你加入後他們不是總能記住你的名字。CEO會每兩周見一次管理層主管。
一個新的產品方向會在董事會上被爭論，然後由CEO傳達給高層管理人員。管理層們再讓他的組員們知道改變即將發生。公司的大部分人都把精力放在 「重復性的流程」 和規模擴張上。
公司漸漸不再頻繁推出新功能，但是你們的app已經開始被你媽媽的朋友們使用了，這讓你的媽媽非常自豪。
你的工資和市面上其他公司給的差不多，你會擁有0.05%的期權。你早就決定好了等到股權賣出去的時候你要把存款用來買哪套房子。看起來再某個階段被收購是一定會發生的。
C 輪融資
你加入了一家 「獨角獸」 公司!經過5年的發展，這家公司已經募集了將近 1億英鎊左右的資金並被估值為10億英鎊左右。在交易結構了有一些你聞所未聞的奇怪條款，但是 HR 部門表示這些都是 「法律相關事項」。
在你加入公司的時候，你被給予價值5萬英鎊的期權，折算下來大概是公司期權池的0.005%。你在其他創業公司的朋友提醒你要搞清楚投資人的清算優先收益是多少，然而公司里好像沒人能告訴你這個。公司里的同事們都忙著猜測公司什麼時候能夠上市。你覺得任何一種分紅都是挺好的福利，反正薪水待遇已經非常不錯了。
你加入了公司新成立的都柏林辦公室，這是公司國際化戰略的一部分。你是作為負責歐洲市場的6個銷售助理之一入職的。在你被允許和任何一個客戶交談之前你會接受為期4周的高強度入職培訓。
新辦公室一開始感覺有點空，但很快你就被新員工入職坐滿辦公室的速度震驚了。你問市場部門應該坐哪裡，得到的答案是他們都在另外一間辦公室。
你看見CEO的照片出現在《福布斯》雜志的封面，但是你其實從來沒有見過他。
你的媽媽早就開始使用這款app，不過跟那些TechCrunch上展示的新成立創業公司開發的新產品相比，這款app已經開始變得有些過時了。
根據被披露出來的商業內幕，這家公司已經開除了新任命的產品VP並開始跟進新的產品方向。她6個月前才剛剛從 Twitter 轉到這家公司。一份幾天前 HR 發布的內部備忘錄表示公司正在進行小幅度的內部重組。
你看到咨詢顧問坐在會議室里，但是你不知道他們正在做什麼。
一個月後，你們被集合起來參加了一個由電視轉播的全員大會，第一現場在公司總部。CEO發表了一篇簡短的演講告訴大家公司已經被Oracle收購了。他還解釋了這樣做為什麼能夠加速公司實現願景的能力。最後他感謝了每一位員工能夠成為公司神奇旅程中的一部分。這時觀眾席中有人開始哭泣。
緊接著HR解釋到作為此次收購中的一部分，一些部門會被裁員。你被告知你的期權會 「縮水」。當你在google上搜索這代表什麼的時候，你發現你的期權已經毫無價值了。你有一些在工程部門的朋友被給予一些Oracle的股票作為 「留任獎勵」，但是這一福利都不對銷售部門的人生效。你想問自己當時為什麼要加入一家創業公司。

『玖』 融資是從什麼時候開始的整個融資的提出，發展背景以及發展歷程

首批6家券商（2010年3月19日）
中信證券（600030)
國信證券
海通證券（600837)
國泰君安 （香專港上市）
光大證券（601788)
廣發屬證券（000776)
第二批5家券商（2010年6月8日）
申銀萬國證券
東方證券
招商證券（600999)
華泰證券（601688)
銀河證券
第三批融資融券試點券商名單（2010年11月25日）
宏源證券（000562)
國元證券（000728)
長江證券（000783)
興業證券（601377)
安信證券
平安證券
國都證券
中信建投證券
中投證券
方正證券（601901)
長城證券
齊魯證券
西南證券（600369)
中金公司
第四批將會有44家