信託物業

『壹』 信託式物業是什麼

房地產開發項目信託融資方式:
一、信託貸款。通常用信託貸款收購房地產資產或版與其他方式結合運用。權
二、信託股權融資。通常是信託公司階段性地、附回購條件地受讓房地產項目公司的股權。
三、財產權信託。通常是藉助信託公司將物業預期收益權的受益權轉讓（附回購條件）給投資者。
不同的情況下目的不同，但無非是融資或投資。這個相對靈活，在信託合同中也規定得比較簡單和抽象。
希望採納

『貳』 長安信託-武漢中環商貿城特定物業收益權投資集合資金信託產品點評

長安信託•武漢中環商貿城特定物業收益權投資集合

資金信託產品點評
一、產品信息
長安信託•武漢中環商貿城特定物業收益權投資集合資金信託計劃
信託類型：
商業物業租賃、處置收益權
資金用途：
受讓武漢竹葉山中環商貿城有限公司持有的特定物業收益權。「特定物業」指竹葉山中環公司持有的位於武漢市江岸區金橋大道特1號竹葉山中環商貿城綜合交易市場，「特定物業收益權」包括但不限於物業的租金收入和處置收入。
信託規模
3~5億元
信託期限：
24個月
預期年化收益率：
100 萬元＜300 萬元(不含) 年收益率9.8%；
300 萬元＜600 萬元(不含) 年收益率10.7%；
600 萬元＜1000 萬元(不含) 年收益率10.9%；
1000 萬元＜2000 萬元(不含) 年收益率11.1%；
>=2000 萬元年 年收益率11.2%
付息方式：
按年付息
資金保管人：
中信銀行股份有限公司武漢分行
推介日期
2013年1月4日～

二、產品點評
產品評價：★★★★★ 該產品期限2年，收益率9.8%~11.2%，屬於商業物業收益權項目。融資方資金實力雄厚，還款來源穩定。土地抵押、實際控制人擔保、資金監管等增信措施極佳。
評價項目
評價要素
評價結果
融資人實力
武漢竹葉山中環商貿城有限公司凈資產11.39億元
★★★★☆
擔保人實力
武漢竹葉山集團股份有限公司總資產超過100億
★★★★★
抵押率
39.91%
★★★★
收益率
9.8%~11.2%，10月以來2年期工商企業類平均收益8.98%
★★★★★
收益分配
按年分配
★★★★
發行機構
長安國際信託股份有限公司綜合實力居前
★★★★★

1、交易對手分析
武漢竹葉山中環商貿城有限公司成立於2005年，由綜合實力位居武漢20強的竹葉山集團以貨幣資金出資，武漢市江岸區後湖鄉三金潭、新益、黃浦、岱山四個村以土地入股的形式組建，其中竹葉山集團出資人民幣3570萬元，占公司股份51%。竹葉山中環公司是竹葉山集團為開發竹葉山中環商貿城綜合交易市場項目而設立的集建設、招商、經營管理等職能於一體的專業化公司。截止2012年5月末，竹葉山中環公司資產總額20.12億元，負債總額8.72億元，資產負債率43.37%；實現主營收入14157萬元，凈利潤972萬元。竹葉山中環公司業務收入主要來源於中環商貿城綜合交易市場項目的經營收入。
作為武漢市重點工程、市重點扶持市場的武漢竹葉山中環商貿城，項目規劃佔地面積2100畝，總投資18億人民幣，建築面積60萬方。內設汽車、鋼材、副食調料等專業市場和倉儲、物流兩大中心，是華中地區規模最大、品類最全、配套最完善的專業市場集群。目前，該項目一期800 畝鋼材市場、副食調料市場已全面投入運營，市場進駐率、開業率高達100%。武漢竹葉山中環商貿城作為華中地區商品消費指數市場，是中國指數研究院在漢建立「武漢商品指數系統」的首要數據樣本實體市場，汽車市場年交易額占湖北省汽車市場份額的60%、鋼材市場年交易額占武漢市鋼材零售市場份額的50%、副食調料市場年交易額更是占據了武漢副食調料商品年消耗額的70%。
2、還款來源分析
第一還款來源：竹葉山中環公司的經營收入。竹葉山中環公司的經營收入包括竹葉山中環商貿城綜合交易市場租金收入、汽車用品市場寫字樓的銷售回款、武漢土地整理儲備中心返還的土地徵收墊資款等。經測算，信託計劃存續期間內，特定物業可實現租金收入總計3.72 億元，除去經營成本及稅費，可產生凈現金流2.69億元；汽車用品大樓目前尚未取得權證，無法進行銷售，預計2013年上半年可辦理完權證實現銷售，銷售均價約為8600元/平方米（實際周邊商業房產銷售價格已經達到16000元/平方米-20000元/平方米），銷售率按60%估計，屆時可實現銷售收入2.43億元。武漢市土地整理儲備中心委託竹葉山中環公司代為辦理土地徵收工作所欠的約3.5億元墊資款，預計可於2013年年底前結清。上述凈現金流總計為8.62億元。融資方信託計劃存續期間內還款來源充足。
第二還款來源：竹葉山集團的經營現金流。竹葉山集團綜合實力位居武漢前20強，為竹葉山中環公司的控股股東，也是竹葉山系公司的行政管理機構，在竹葉山關聯公司體系中行使投資管理職責，掌握全系公司的資產及現金流。目前竹葉山集團實際擁有的資產總值逾百億，未來三年可產生現金流入共計16.16億元，足以覆蓋本信託計劃本金及收益。
3、增信措施分析
成熟商業用地足值抵押。項目抵押地塊為武漢市市區Ⅵ級商業用地，地理位置極佳，可變現能力較強。該地塊位於武漢市江岸區三環線以南、金橋大道以東、黃孝河以西、井南大道以北，共14.46萬平方米土地使用面積，土地用途為商服用地，土地性質為出讓。該土地評估總價為12.53億元，抵押率為39.91% 。
總資產超過100億控股股東連帶責任保證。武漢竹葉山集團股份有限公司注冊資本9009.379萬元，股東為29名自然人。竹葉山集團投資的企業共11家，總投資金額14530萬元，主營業務范圍覆蓋汽車銷售、物業管理、計程車運營、汽車加氣站等。調查顯示，該公司資產總資產超過100億元。
信託公司資金監管，足額保證金凍結。信託計劃資金使用時由監管銀行逐筆審核，確保用於約定的用途。融資方在監管行開立監管賬戶作為特定物業租金收入的唯一指定歸集賬戶，特定物業出租所產生的租金收入全部歸入資金監管賬戶，受託人有權將其中5000萬元劃轉為保證金進行凍結，用於到期支付回購款；指定資金監管賬戶為特定物業中商鋪（汽車用品市場）出售所得的銷售收入的唯一指定歸集賬戶，特定物業出售所產生的銷售收入全部歸入資金監管賬戶，且受託人有權將其中8000萬元劃轉為保證金進行凍結，用於到期支付回購款；資金監管賬戶為武漢市土地整理儲備中心的3.49億元的應收賬款的唯一指定收款賬戶，武漢土儲的回款全部歸入資金監管賬戶，且受託人有權將其中1億元劃轉為保證金進行凍結，用於到期支付回購款，以上保證金合計為2.3億元。如融資方未能按照上述監管要求完成2.3億元保證金的歸集，則融資方須在信託計劃成立滿21個月時，向監管戶歸集保證金1.38億元。
4、受託人介紹
長安國際信託股份有限公司前身為「西安國際信託有限公司」，1986 年經中國人民銀行批准成立。2011年11月經業監督管理委員會批准，並經工商登記，公司整體變更為股份有限公司，同時更名為「長安國際信託股份有限公司」。目前，公司注冊資本為人民幣12.59億元。其大股東西安投資控股有限公司占長安信託41.3%的股份，西安投資控股是經西安市政府批准成立的國有獨資企業。公司成立於2009年8 月，注冊資本27.96億元人民幣。公司主要從事資金信託業務、投資銀行業務、融資租賃業務和其他金融業務。20多年來為國內外數百家企業和機構，數萬余名自然人投資者提供了專業的信託金融服務，到目前為止，所有產品均安全兌付！
三、綜合評述
最近幾年，信託產品出現爆炸式增長，信託公司管理資產的規模基本超過保險公司，成為僅次於銀行的金融機構。這引發各方關注，對其高速增長也抱有種種隱憂。為此，我們安好財富更是將風險控制放在首位，客觀審慎的評價各類信託產品，稍有風險的都將其「拒之門外」。
但對於長安信託•武漢中環商貿城特定物業收益權投資集合資金信託計劃信託項目我們分析認為，除了有地理位置極佳，可變現能力極強的成熟商業用地足值抵押，總資產超過100億的位居武漢綜合實力20強集團公司做連帶責任擔保，還有總計8.62億元的充足的還款來源，足以保證本項目的資金安全。
從宏觀層面來看，一方面銀監會已加強對信託公司及所發產品的監管，不斷規范市場，這勢必引起信託產品收益率的下降，但讓好的高收益的信託產品卻能大放異彩。另一方面，保監會、證監會開閘放水，允許保險資金投資信託產品無疑讓「剛性兌付」為有源頭活水來。
綜合來看，長安信託•武漢中環這款信託產品具有明顯優勢，值得重點投資和推薦！

『叄』 信託式物業是什麼

信託式物業管理模式:《信託法》和《物權法》提供保障

用簽署信託契約的方式來約束物業公司，對於法律意識越來越強的業主來說，聽起來不錯。

信託式物業管理模式，是北京市宣武區朗琴園小區爆出來的新事物。該小區的業主與原有物業管理部門一直紛爭不斷，日前請進了新的物業管理部門，並簽訂了《北京市宣武區朗琴園小區物業管理權信託契約》，找到了一種物業管理的新模式——信託式物管。在這種物管模式中，朗琴園業主大會為委託人，物業公司為受託人，全體業主為受益人。據報道，它是全國首家實行物業管理權信託的小區（《新京報》2007年11月21日報道）。

信託，就是委託人基於對受託人的信任，將其財產權委託給受託人，由受託人按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分。我國的《信託法》，是在2001年10月1日起開始施行的。由於有專門法律的規范，在信託行為中，各方受到更有力的制約，受益人的權益更有保障。

信託能夠與物業管理結合，離不開《物權法》的出台。因為《信託法》規定，「設立信託，必須有確定的信託財產，並且該信託財產必須是委託人合法所有的財產。」《物權法》在第六章《業主的建築物區分所有權》中首次明確了業主對物業的所有權：「業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。」可見，《物權法》也為信託式物管模式提供了有力的法律支撐。

在信託式物管模式中，最大的受益者將會是信託受益人，也就是廣大業主。與傳統的委託物管模式不同，信託式物管為物業管理找了一個新的「法律婆婆」——《信託法》。一方面，《信託法》對於受託人的義務規定得非常具體。比如，受託人因信託財產的管理運用、處分或者其他情形而取得的財產，也歸入信託財產；受託人必須保存處理信託事務的完整記錄；受託人應當每年定期將信託財產的管理運用、處分及收支情況，報告委託人和受益人，等等。另一方面，《信託法》對於委託人的權利規定得更為完備。比如：委託人有權了解其信託財產的管理運用、處分及收支情況，並有權要求受託人作出說明；委託人有權查閱、抄錄或者復制與其信託財產有關的信託賬目以及處理信託事務的其他文件，等等。(信託法律網-編輯)而作為信託物管模式的一個最大的優點，就是每個業主和業委會一樣，都可就小區的公共利益對物業公司提起訴訟。因為《信託法》規定，受託人有損害受益人利益的行為，共同受益人之一可以申請人民法院撤銷該行為，人民法院所作出的撤銷裁定，對全體共同受益人有效。

很明顯，按照上述法條制定的《物業管理信託契約》，明顯加大了對物業公司的約束力度，在生效後對於業主是十分有利的。比如，目前頻頻引發爭端的物業費問題，在這種物管模式中就有可能得到更好的解決。《信託法》第三十五條規定：受託人有權依照信託文件的約定取得報酬。信託文件未作事先約定的，經信託當事人協商同意，可以作出補充約定；未作事先約定和補充約定的，不得收取報酬。約定的報酬經信託當事人協商同意，可以增減其數額。這就是說，如果業主認為物管公司的管理水平、管理質量不能令人滿意，就可以協商減少物業費的數額，這樣就可以避免要麼拒交要麼全交的兩難處境。

由於朗琴園的信託式物管尚屬首家，而且，現有的法律政策對這種模式沒有相關規定，這種模式還有待檢驗。但是要解決當前物業管理中存在的難題，對於信託式物管這樣的新生事物，職能部門就不能只是觀望，更要積極引導。

『肆』 央企中航信託銀行、管委會、各大行業協會及商會企業、奢侈品店、高檔樓盤物業、珠寶店、商務俱樂部、

你能不能告訴我你要問什麼、？》、

『伍』 REITs是什麼意思

房地復產信託投資基金(REITs)是房地產證制券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。

REITs的特點在於：

1、收益主要來源於租金收入和房地產升值；

2、收益的大部分將用於發放分紅；

3、REITs長期回報率較高,但能否通過其分散投資風險仍存在爭議。

(5)信託物業擴展閱讀

具備條件

1、專注投資於可產生定期租金收入的房地產項目；

2、積極地買賣房地產項目是受到限制的；

3、收入的較大部分必須源自房地產項目的租金收入；

4、收入的絕大部分必須會定期以股息方式分派給持有人；

5、訂明其最高借款額。

『陸』 信託受益權資產證券化與經營性物業抵押貸款的有哪些

抵押貸款的貸款條件：
有合法的身份；
有穩定的經濟收入，有償還貸款內本息的能力，無容不良信用記錄；
有合法有效的購房合同；
以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款；
已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內；
能夠提供貸款行認可的有效擔保；
貸款行規定的其他條件。

『柒』 出名的物業信託公司有哪些

如圖！

『捌』 越秀房產信託基金旗下最優質的物業是什麼物業

越秀抄房地產投資信託基金是由越秀襲投資(0123)分拆出來的，主要投 資於廣州的商業/辦公室物業。該基金讓投資者能間接投資於蓬勃 的廣州房地產市場。鑒於該基金吸引的回報及優厚的增值潛力，現 時給予其吸納的評級，目標價3.9 元。首隻中國房地產投資信託基金資產質素優良。

『玖』 物業小區信託管理具體指什麼

信託式物管，就是委託人(業主大會)基於對受託人(物業公司)的信任，將其版財產權委託給受權託人，由受託人按委託人的意願以自己的名義，為受益人(業主)的利益或者特定目的，進行管理或者處分。

在信託式物業管理模式中，最大的受益者將會是信託受益人，也就是廣大業主。與傳統的委託物管模式不同，信託式物管有力的法律依據是《信託法》。
這種模式逐漸演變成物業管理。

『拾』 信託公司是做什麼業務的

委託和代理兩個方面的業務。主要包括以下五點：

（一）信託業務類：信託存款、信託貸款、信託投資、財產信託等。

（二）委託業務類：委託存款、委託貸款、委託投資。

（三）代理業務類：代理發行債券和股票、代理收付款項、代理催收欠款、代理監督、信用簽證、代理會計事務、代理保險、代保管、代理買賣有價證券等。

（四）租賃業務類：直接租賃、轉租賃、代理租賃、回租租賃等。

（五）咨詢業務類：資信調查、商情調查、投資咨詢、介紹客戶、金融業務咨詢等。

(10)信託物業擴展閱讀：

《信託投資公司管理辦法》第十六條，信託公司可以申請經營下列部分或者全部本外幣業務：

（一）資金信託；

（二）動產信託；

（三）不動產信託；

（四）有價證券信託；

（五）其他財產或財產權信託；

（六）作為投資基金或者基金管理公司的發起人從事投資基金業務；

（七）經營企業資產的重組、購並及項目融資、公司理財、財務顧問等業務；

（八）受託經營國務院有關部門批準的證券承銷業務；

（九）辦理居間、咨詢、資信調查等業務；

（十）代保管及保管箱業務；

（十一）法律法規規定或中國銀行業監督管理委員會批準的其他業務。

第十七條，信託公司可以根據《中華人民共和國信託法》等法律法規的有關規定開展公益信託活動。

第十八條，信託公司可以根據市場需要，按照信託目的、信託財產的種類或者對信託財產管理方式的不同設置信託業務品種。

第十九條，信託公司管理運用或處分信託財產時，可以依照信託文件的約定，採取投資、出售、存放同業、買入返售、租賃、貸款等方式進行。中國銀行業監督管理委員會另有規定的，從其規定。信託公司不得以賣出回購方式管理運用信託財產。

第二十條，信託公司固有業務項下可以開展存放同業、拆放同業、貸款、租賃、投資等業務。投資業務限定為金融類公司股權投資、金融產品投資和自用固定資產投資。

信託公司不得以固有財產進行實業投資，但中國銀行業監督管理委員會另有規定的除外。

第二十一條，信託公司不得開展除同業拆入業務以外的其他負債業務，且同業拆入余額不得超過其凈資產的20%。中國銀行業監督管理委員會另有規定的除外。

第二十二條，信託公司可以開展對外擔保業務，但對外擔保余額不得超過其凈資產的50%。

第二十三條，信託公司經營外匯信託業務，應當遵守國家外匯管理的有關規定，並接受外匯主管部門的檢查、監督。