養老地產信託

A. 選購指南：購買信託應該了解和注意哪些問題

1：信託公司都一樣嗎?
我國目前有68家信託公司
，有央企系、銀行系、地方政府系、上市公司系等等，大型央企控股的「中」字型大小信託公司由於股東背景實力強，所以相對穩妥一些。信託公司凈資本非常重要，根據《信託公司凈資本管理辦法》中的要求，信託公司凈資本不得低於2億元，信託公司凈資本不得低於各項風險資本之和的100%、凈資本不得低於凈資產的40%。因此，凈資本較大、且投資比較穩健的信託公司應當作為重要參考之一。
2：人人都適合購買信託嗎?
信託雖然這幾年收益較高，但是也有一些缺點，比如說缺乏流動性，投資過後中途不能提前終止，信託的投資期限一般在1—3年，因此，對資金有一定流動性需求的客戶是不適合的。
3：信託的收益率越高越好嗎?
有人買信託哪家收益高就買哪家的，這也是一大誤區。一般情況下，收益率越高，風險就越大。因此，買信託不能只看收益率高低，更要看投向哪裡，抵押物是什麼，抵押率是多少，進而根據自己的風險承受能力選擇相應收益的產品。
了解以上三個最為主要的問題，你就可以根據自己的情況選擇適合自己的信託產品。但是在選擇信託產品時，仍然需要考慮以下幾個方面：
第一，要選擇信譽良好的信託公司。投資者要認真考量信託公司的誠信度、資金實力、資產狀況、風險管控力度，歷史業績和人員素質等各方面因素，從而決定某信託公司發行的信託產品是否值得購買。目前國內信託公司截止2013年4月28日有68家公司，最新成立的是中國民生信託公司，附圖為其它67家.
第二，要預估信託產品的盈利前景。市場上的信託產品大多已在事先確定了信託資金的投向，因此投資者可以透過信託資金所投資項目的行業、現金流的穩定程度、未來一定時期的市場狀況等因素對項目的成功率加以預測，進而預估信託產品的盈利前景。
第三，要考察信託項目擔保方的實力。如果融資方因經營出現問題而到期不能「還款付息」，預設的擔保措施能否有效地補償信託「本息」就成為決定投資者損失大小的關鍵。因此，在選擇信託理財產品的時候，不僅應選擇融資方實力雄厚的產品，而且應考察信託項目擔保方的實力。一般而言，銀行等金融機構擔保的信託理財產品雖然收益相對會低一些，但其安全系數卻較高。
第四，從各類信託理財產品本身的風險性和收益狀況來看，信託資金投向房地產、股票等領域的項目風險較高，收益也較高，比較適合風險承受能力較強的年輕投資者或閑置資金較豐裕的高端投資者;投向能源、電力、基礎設施等領域的項目則安全性較好，收益則相對較低，比較適合於運用養老資金或子女教育資金等長期儲備金進行投資的穩健投資者。
另外，投資者在選購信託理財產品時，還應注意一些細節問題。例如：仔細閱讀信託合同，了解自己的權利、義務和責任，並對自己可能要承擔的風險有一個全面的把握。信託理財產品絕大多數不可提前贖回或支取資金，購買後只能持有到期，如果投資者遇到急事需要用錢而急於提前支取，可以協議轉讓信託受益權，但需要付出一定的手續費，因此應盡量以短期內不會動用的閑散資金投資購買信託理財產品。
信託法規對信託公司的義務和責任做出了嚴格的規定，監管部門也要求信託公司向投資者申明風險並及時披露信託產品的重要信息，不少信託公司已定期向受益人披露信託財產的凈值、財務信息等，廣大投資者應充分行使自己的權利並最大程度地保障自己的投資權益。

B. 投資泰國房產好還是馬來西亞房產好

兩個國家我都說一下，你可以看下
馬來西亞：
世邦魏理士報告顯示，馬來西亞租金回報全球排名第六，房價全球排名第99位。此外，據《全球房地產指南》2015年公布的數據顯示，在亞洲眾多國家和地區中，大馬的平均租金回報率達4.57%，遠高於中國大陸的2.66%、中國香港的2.82%和新加坡的2.93%。
從2010到2014年，短短4年間馬來西亞房價漲了46%，可見其增值潛力不可估量。此外，馬來西亞房地產資訊中心公布的2011年到2015年馬來西亞房產交易數量及交易額，也證實了馬來西亞房產一直處於增值狀態。
值得一提的是，馬來西亞房產為永久產權，無遺產稅，作為一項固定資產，這無疑是留給子孫後代最寶貴的財富。
泰國：
租金回報率高，房價漲幅更沒得說 ：
* 泰國中心地區的公寓的平均年租金回報率在房價的5-8％左右，有的地方可達15%。
* 例如在芭堤雅，人民幣60多萬的二線海景公寓能租到人民幣4000元/月；人民幣100萬的房子月租能到大概人民幣10000元。
* 從過去10年的統計數據來看，曼谷、芭堤雅等中心區公寓平均每年漲幅大約12%。加上出租回報，泰國公寓的平均年投資回報率在18%以上。
沒有房產稅，過戶及持有費用低：
* 泰國沒有「房產稅」，持有成本很低。
* 泰國買房的稅費大概是房價的1.5%，其中過戶費是房價的2%（買賣雙方各付一半）；另外還有0.5%的印花稅。
外國人購置房產門檻低，辦理快 ：
* 泰國土地廳工作效率很高，業主需要准備的文件相對簡單。
* 如果是新樓盤、新別墅的過戶，在開發商和專業地產經紀人的幫助下，一般1-3個工作日就可以完成。——明良海外專業團隊回答

C. 中鐵信託為什麼投資養老產業五十個億

目前，我國65歲以上老年人口已經超過1.38億，占總人口的10.1%（數據來源：《中國統計年鑒2015》），遠高於7%這一老齡化衡量指標。隨著老年人口的不斷增加，加之國家老年社會保障的完善和消費水平的升級換代，養老服務業逐漸被市場認可。

一、產業發展趨勢

在老齡化時代和消費時代大背景下，養老服務業前景十分可觀，我們認為養老服務產業總體呈現多元化、市場化和社區化三大發展趨勢。
（1）養老服務內容向多元化發展
養老服務隨著時代需求的演變，已經脫離了本身的老年照顧、生活服務為主的含義，如今的養老服務是個包羅萬象的綜合性服務，涉及到醫療、商貿、旅遊、咨詢、管理、文化、地產等諸多內容，主要可以理解為養老服務業和養老地產的結合，養老服務為養老地產提供服務功能，養老地產為養老服務提供項目載體，表現在居住層面和服務層面滿足不同年齡段的老人養老需求。
養老服務方面，按照服務的功能可分為三大類醫療服務、生活服務、輔助性服務，具體內容如下圖所示，主要圍繞老年人的「吃、穿、用、行、醫」，出現的類型有護理服務、康體服務、家政服務、用品商貿、老年教育、老年咨詢等。同時養老地產也出現了多種形式，例如有養老院、托老所、護理院、獨立式住宅、老年公寓、老年社區等。

（2）社會養老服務向市場化發展
養老服務一直以來就是社會保障型事業，但是隨著社會進步以及產業鏈條的細分深化，政府承擔的養老服務重擔逐漸交還市場，養老服務開始走向公益性和盈利性平衡發展的道路，成為了國民經濟重要的增長點。
其一，從市場表現來看，目前看來我國的養老服務主要由政府主導，但是市場資本不斷瞄準這塊巨大的蛋糕，開始進入市場化的開發運作，例如大連第一家養老超市、上海純市場化親和源養老地產、青島的日式養老培訓基地等。這些新業態的出現，體現了我國養老服務不但在種類上創新增加，還在模式上積極突破，同時在合作上加強汲取先進國家經驗，使得養老服務的發展蒸蒸日上。
其二，從政府支持來看，通過制定各項優惠政策，鼓勵養老服務市場化，引入多方資源參與社會養老服務體系，一方面改善民生、擴大就業、提高我國整體養老整體服務水平，另一方面利用市場手段，為提供養老服務的機構帶來經濟效益，在實現社會效益的同時，也實現經濟效益。

（3）傳統家庭養老向社區化發展
受代際生活習慣及老年人對自身生活水平要求的影響，越來越多的受教育程度高、退休金多的中高收入老年人，開始願意嘗試且逐漸接受現代養老模式。
在傳統家庭養老功能逐漸弱化的社會背景下，社區養老模式更加凸顯了優勢；社區養老符合老年人的地緣文化觀念，在家庭輻射半徑下享受養老服務更加貼合老年人「戀家」的情感需求，同時開放利用社區資源，搭建了家庭與社區共同養老的橋梁，同時減少資源的浪費，滿足老年消費的需求。在未來的社區老齡工作將與第三方養老服務對接，相互結合搭配，充分發揮國家對養老領域的扶持政策，同時以第三方服務彌補社區專業養老服務缺口。

賺錢最厲害的信託公司。眼光往往是最為獨到和前瞻的。

D. 選擇信託產品需考慮哪些因素

看門狗財富為您解答。
選擇信託產品需考慮一下幾種因素
第一，要選擇信譽良好的信託公司。投資者要認真考量信託公司的誠信度、資金實力、資產狀況、風險管控力度，歷史業績和人員素質等各方面因素，從而決定某信託公司發行的信託產品是否值得購買。目前國內信託公司截止2013年4月28日有68家公司。
第二，要預估信託產品的盈利前景。市場上的信託產品大多已在事先確定了信託資金的投向，因此投資者可以透過信託資金所投資項目的行業、現金流的穩定程度、未來一定時期的市場狀況等因素對項目的成功率加以預測，進而預估信託產品的盈利前景。
第三，要考察信託項目擔保方的實力。如果融資方因經營出現問題而到期不能「還款付息」，預設的擔保措施能否有效地補償信託「本息」就成為決定投資者損失大小的關鍵。因此，在選擇信託理財產品的時候，不僅應選擇融資方實力雄厚的產品，而且應考察信託項目擔保方的實力。一般而言，銀行等金融機構擔保的信託理財產品雖然收益相對會低一些，但其安全系數卻較高。
第四，從各類信託理財產品本身的風險性和收益狀況來看，信託資金投向房地產、股票等領域的項目風險較高，收益也較高，比較適合風險承受能力較強的年輕投資者或閑置資金較豐裕的高端投資者;投向能源、電力、基礎設施等領域的項目則安全性較好，收益則相對較低，比較適合於運用養老資金或子女教育資金等長期儲備金進行投資的穩健投資者。
另外，投資者在選購信託理財產品時，還應注意一些細節問題。信託理財產品絕大多數不可提前贖回或支取資金，購買後只能持有到期，如果投資者遇到急事需要用錢而急於提前支取，可以協議轉讓信託受益權，但需要付出一定的手續費，因此應盡量以短期內不會動用的閑散資金投資購買信託理財產品。
信託法規對信託公司的義務和責任做出了嚴格的規定，監管部門也要求信託公司向投資者申明風險並及時披露信託產品的重要信息，不少信託公司已定期向受益人披露信託財產的凈值、財務信息等，廣大投資者應充分行使自己的權利並最大程度地保障自己的投資權益。

E. 急求！關於BFP保險理財規劃師相關問題

你好 是這樣的，你可能去的是「儲備經理人r班」其實就是業務員，但是這個t班級里會更好的培訓以6及s輔導你，教會你專p業的知識，讓你更能很好更有經驗的灑下f市場，但是你說底薪只有前幾p個l月4才g有，不u知道你是什0么s地區d的，每個w地域都不o一c樣太c平洋在全國每個k地方8的方6案都不x一x樣，看公1司老總怎樣運作。 你說3險一s金，福利什6么i的 這些都是以2後一k定會有，但是現在業務員沒有，我具體不n知道你這個c是什5么a性質，但是說需要拜訪那一j定是業務員，業務員在現在還沒有這么r多待遇，如果有可能是公0司老總為3了d招納人s才a給的待遇。建議是真正全方7位的了c解，看看公1司是不g是真的繳納，其實你要是做的好的話賺的錢遠遠比11險一v金要多的多。 公0司只有內6部人m員才z有這樣的待遇，就是真正的員工a不t是代理人i，但是那樣談單的機會也e沒有了k。 你不l了w解這個u行業，保險不z是每個p人q都能做的，重在堅持、誠信對待客戶0、真正為4他們著想，把自己z的利益放在後面你才h能走的更長0久c，因為8你真正的幫助了k他們。你最後說都需要哪方1面的能力s，這個b能力q是慢慢鍛煉出來的，誰都不d是一y出生就是天n才q，慢慢的鍛煉自己g，不o斷的見2客戶1就是累積經驗。 其實如果你去了j也z不j會損失什6么t，所以8可以0盡量的去嘗試一x下o，讓自己t學習e點東西，就算以1後不c做多了n解點也d是可以6的，現在保險公0司保監會差的很嚴格，所以8你可以8放心0沒有欺騙成分0，但是招聘也p是有尺4度的，必須說明要的是做什7么e的，這些都是很嚴謹的。 如果還有其他問題可以1詳細咨詢，或者消息 本人a 我用我的專p業回答你的問題，很樂意幫忙 太a平洋人w壽 大n連分1公6司 資深業務主任 李陽 f四jsМdiΗ搔uЫuЫyしa揣

F. 天津劍橋港灣什麼情況

劍橋港灣位於濱海新區大港育梁街567號（育梁街與學苑路交口濱海學院對面），由天津市房地產信託集團公司與大港中原置業有限公司聯合開發建設。項目優勢：1.該項目緊鄰南開大學濱海學院等多所院校，學府氣息濃郁，人群純粹。2.項目與大港臨潮湖公園距離較近，空氣質量良好。3.容積率為1.09，綠化率48%，屬於低層低密度低容積率的大型生態居住。4.交通方便，坐186、688在津港高速大港出口前行2公里，到大港勝利街一商友誼大港店，步行即到。項目劣勢：該項目周邊缺乏商業配套，自駕的話還可以。總的來說劍橋港灣比較適合附近上班，及養老的客群，投資的話周期會比較長。

G. 房地產＂龐世騙局＂具體指什麼

龐氏騙局在中國又稱「拆東牆補西牆」，「空手套白狼」。就是用銀行貸款（土地使用權抵押）和預售收入建房子，很少使用自己的資金。

H. 看國外養老金是怎樣運作的

美國 401K退休計劃是國際上公認的較為成功的企業年金運作模式。員工每月從其工資中拿出一定比例的資金，以稅前的形式存入養老金賬戶，而企業也可以根據員工的繳費按一定比例為員工對等繳費。目前401K資產分布大體如下：股票基金佔40%、債券基金佔10%、平衡基金佔10%、貨幣基金佔5%、公司股票佔15%，債券及其他佔20%左右。
日本 由「養老金公積金管理運用獨立行政法人」(GPIF)負責運營，2001年開始進入市場運作時一度出現投資虧損，其中2001年度和2002年度虧損分別達1.31萬億日元和3.06萬億日元，並因此被迫解散，將公共年金轉交給新成立的GPIF運作。日本政府對GPIF進行了嚴格的投資限制，其中投資國內債券、國內股市、海外債券、海外股市及短期資產的資產比例分別為67%、11%、8%、9%、5%，變動幅度最高為上下8%。
英國 養老保險基金主要投資於本國股票(54%)、外國股票(23%)、本國債券(9%)、外國債券(3%)、房地產(5%)、儲蓄(4%)和抵押證券(2%)。在英國，由僱主設立的養老保險基金是通過簽訂信託契約的方式來進行管理的，監管當局每三年對基金的全部資產和負債情況進行一次評估，對總資產和總負債至少每年評估一次，如果發現資產大於負債將降低繳費率；否則，將限期予以糾正。
德國 養老保險基金受投資公司法管轄，由聯邦銀行進行監管，主要投資於債券(75%)、房地產(13%)、股票(9%)和儲蓄(3%)。根據投資公司法規定，養老保險基金投資於股票比例為21%至75%，具體比例由各養老金計劃靈活掌握；投資於房地產、流動資金和套期保值性金融衍生工具的上限分別為30%、49%和30%。
法國 養老保險基金受投資公司法管轄，由法蘭西銀行進行監管。基金管理必須通過人壽保險公司進行，人壽保險公司可以委託注冊投資管理公司進行運營。其主要投資於債券(上限為65%)、房地產、股票和儲蓄，但投資於一家公司發行的證券的上限為5%。養老保險基金的行政管理和投資運營相分離，不強制僱主參加養老保險計劃，並且規定僱主繳費不得超過雇員的4倍。

I. 什麼是共同基金

共同基來金亦稱股份不定投資公司。一種自為小額財產所有者提供投資，經銷可隨時兌換成現金的股票的投資信託基金組織。在西方國家，由於有價證券市場發達，投機活動嚴重，人們無法決定購買哪種股票或何時買進和賣出為好。

一些有證券從業經驗的人從追求收益、資本增值甚至投資目的出發，組織「共同基金」，自行籌集資金，將投資者的資金集中起來購買各種證券。同時，它們為投資者提供了另一種購買選擇，從中收取傭金。投資者也可以根據需要支付一些費用來交換投資類型。

(9)養老地產信託擴展閱讀：

投資基金的優勢：共同基金比普通投資者擁有更多的資產，可以將資金分散到不同的股票甚至不同的投資工具上，實現真正的風險分散，共同基金公司利用專業的基金經理和研究團隊進行市場調研，對雙方的整體和個人投資環境有透徹的了解；只要少量的基金管理費能從專家的幫助中受益，可以說這是小投資者最好的福音。

當投資人不想投資時，可隨時選擇退出，贖回國內債券基金的款項，可於申請贖回之次一營業日收到，國內股票型基金及海外基金約一周可拿到款項。不像其他的投資工具，有賣不出去的風險。

J. 按信託標的物的不同，信託可以分為哪幾類

信託分類繁多，以信託標的物為標准，信託可分為： 1. 資金信託： 信託標的物呈貨幣資金形態。其中，又可以按照資金的具體用途再分為信託貸款融資類信託(上國投的新上海國際大廈項目信託產品)、證券基金投資類信託(上國投的機構理財資金信託產品)以及股權投資類信託等。 2. 動產信託：信託標的物形態為動產實物，如工業設備、車輛、船隻等。 3. 不動產信託：凡是以土地、房產等地上定著物為標的物而設定的信託， 稱為不動產信託。。 4. 財產權信託： 是以財產權為信託標的物的信託。按照財產權的類別不同，又可以 劃分為股權信託、表決權信託等。 5. 知識產權信託:專利權信託、著作權信託等。近年來，由於銀行利率走低，信託理財逐漸成為市場熱點。投資者在購買信託理財產品時，需要注意以下幾點:其一，信託產品的盈利前景最關鍵。目前市場上的信託產品大多為集合資金信託計劃，即事先確定信託資金的具體投向。因此，投資者在購買信託理財產品時要關注信託項目的好壞，如信託項目所處的行業、運作過程中現金流是否穩定可靠、項目投產後是否有廣闊的市場前景和銷路。這些都隱含著信託項目的成功率，關系著投資者的本金及收益是否能夠到期按時獲取。其二，考察信託項目的擔保情況。有銀行擔保或銀行承諾後續貸款的信託項目，其安全系數會高於一般信託項目，當然其收益會相對低一些。此外，對於有擔保的信託項目，投資者不能只看擔保方的資產規模，而要看擔保方的資產負債比例、利潤率、現金流和企業的可持續發展等因素。 其三，了解自己的風險承受能力。一般情況下，投資於房地產、股票市場的信託項目風險略高，但其收益也相對較高；而投資於能源、電力等基礎設施的信託項目比較穩定，現金流量明確，安全性好但收益相對較低。因此，對於有養老需求或者是為子女籌備教育金的投資者，最好購買低風險、收益適中的信託產品。