房地產企業融資的三條紅線

1. 房地產項目中的紅線指什麼

紅線一般是指各種用地的邊界線。

有時也把確定沿街建築位置的一條建內築容線謂之紅線，即建築紅線。它可與道路紅線重合，也可退於道路紅線之後，但絕不許超越道路紅線，在建築紅線以外不允許建任何建築物。

房地產項目牽涉的紅線有用地紅線和建築紅線，用地紅線是指規劃部門審批的用地位置和范圍線，建築紅線指建築物的基地位置控制線。

(1)房地產企業融資的三條紅線擴展閱讀：

房地產項目中的紅線作用：

城市道路系統規劃確定的道路紅線是道路用地和兩側建築用地的分界。

一般來說，道路紅線就是建築紅線。然而，在一些城市，建築紅線被單獨畫在主幹道紅線之外，以將道路的上部空間延伸到兩側，使道路更加開放。

一些公共建築和居住建築應當適當地留出，這有利於人或交通的分布，以及綠化和美化環境。

在建築紅線的控制下，沿街建築前後交錯，既能滿足不同的功能需求，又能避免城市景觀的單調，使城市建築的形態和街景富於變化。

2. 房地產用語「紅線」是什麼意思

所謂「三條紅線」：

1、是指房地產企業剔除預收款後的資產負債率不得超過70%；

2、是凈負債率不得超過100%；

3、是房企「現金短債比」小於1。

監管部門根據開發商的觸線情況限制融資增速，未觸線者有息負債年增速不得超過15%，每多踩一條線降5%，依次類推，「三條紅線」全部觸及的房企不得增加有息負債。

(2)房地產企業融資的三條紅線擴展閱讀：

四個檔次

通過這「三道紅線」，房企將被劃分為四個檔次，分別是紅-橙-黃-綠。

紅色檔：「三線」均超出閾值，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；

橙色檔：「二線」均超出閾值，有息負債規模年增速不得超過5%；

黃色檔：「一線」超出閾值，有息負債規模年增速不得超過10%；

綠色檔：「三線」均未超出閾值，有息負債規模年增速不得超過15%。

這就意味著中小型房企今後想通過加杠桿來實現階層跨越的路徑已經被完全封堵了。沒有杠桿的助力，區域型房企要躋身到行業頭部，註定是一條漫漫長路。

如此一來，「三條紅線」新規實際上宣告了地產行業的梯隊格局在未來較長一段時間里會相對固化，頭部開發商利用先發優勢獲取的行業地位和市場佔有率都會得到保持。房地產行業還是那個頭部的市場，贏家可能還是我們熟悉的那些贏家。

3. 房地產企業如何融資

1、開發貸融資抄（最常見的，最容易的襲）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
……

4. 「紅檔」房企不得拿地！樓市調控首次和「三道紅線」掛鉤

本報記者李凱旋 李未來 北京報道

成都樓市的調控升級了。3月22日，成都市官方部門發布了相關文件，從土地、住房交易、金融等多個方面進行了新的調控。其中，「紅檔房企」無法在成都拿地，且中心城區商品住宅用地全面實施「限房價、競地價」的出讓方式。市場方面，成都將「網紅盤」的限售期限從3年延長至了5年，且法拍房也需要遵循相關的限購限售規定。此外，成都會針對熱點片區、熱點樓盤的二手住房發布二手住房成交價格參考機制。

不過，《華夏時報》記者了解到，雖然一直未有官方消息，但業內已經多次傳出「三道紅線」自2020年8月份開始在重點房企試點，於2021年開始全行業推行。盡管房地產調控頻發，但成都是首次將樓市調控與房企的「三道紅線」進行聯系。

「紅檔房企」無法參與土拍

3月22日，成都市住房和城鄉建設局發布了關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知，新政共有16條內容。文件顯示，相關調控是為了堅決貫徹「房住不炒」，促進成都市房地產市場平穩健康發展，持續保持生活成本競爭力，建設高品質生活宜居地，增強居民幸福感和獲得感。

首先，成都從對住宅用地的供應做出了調整。文件顯示，增加住宅用地供應，2021年度全市住宅用地供應總量增長20%以上。同時，中心城區商品住宅用地嚴格執行集中公告、集中出讓，切實穩定地價和市場預期。

值得關注的是，成都將加強對於土地競買主體的資格審查，超出房地產開發企業「三道紅線」、存在重大失信行為的競買人，不得參與成都的土地競拍。這則規定意味著「剔除預收賬款後資產負債率大於70%、凈負債率大於100%、現金短債比小於1」的紅檔房企無法在成都拿地。

「三道紅線」的設置是為了防止房企出現財務風險。若以2020年的財務數據為指標來看，在銷售額較高的50家房企內，約有14家為紅檔房企。不過，自2020年8月份「三道紅線」的消息傳出後，房企已在積極降負債。

同時，成都還深化了房價地價聯動機制，中心城區商品住宅用地全面實施「限房價、定品質、競地價」的出讓方式。

「相關調控有利於將高杠桿、高風險的開發商擠出市場，加強開發商降杠桿的意願。預計未來限房價、競地價也將成為常態，房企的利潤空間也會面臨售價和成本的雙重壓力。這項調控有利於經營穩健、融資成本低的房企拿地，也可以在一定程度上降低土拍競爭熱度和土地的溢價率。」貝殼研究院成都分院院長付躍華如此認為。

「網紅盤」限售期限延長

除了針對土地市場進行了調控加碼之外，成都還對住房交易市場進行了相關的調整。文件顯示，登記購房人數在當期准售房源數3倍及以上的項目，所購商品住房銷售期限由3年延長至5年。

此外，依據合同規定方式取得本市住房的主體，以及通過司法拍賣、變賣等取得本市住房的主體，均應當符合本市住房限購、限售政策的規定。這兩項調控意味著成都的搶手樓盤限售期限延長，且法拍房的限購限售同樣從嚴。

另外一點值得關注的是，成都緊跟深圳的步伐，建立二手住房成交參考價格發布機制。在2021年2月份，深圳發布了同樣的調控機制並已開始實施。目前，深圳的具體操作方法是相關部門在研究調查的基礎上，形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，並定期在官方網站等平台上發布。值得關注的是，調控對市場的作用「立竿見影」，新政後的深圳二手住房2月份的網簽量環比1月份下降超過40%。

目前，成都在先期對熱點片區、熱點樓盤的二手住房實際成交價格進行梳理，逐步形成區域網格化的二手住房參考價格，並定期在官方網站等平台發布。

加強金融監管

進入2021年以來，多地發文對房地產貸款進行嚴格的管控。同時，嚴禁經營貸、消費貸等貸款流入樓市。文件顯示，成都則同樣要求銀行業金融機構要嚴格落實房地產貸款各項管理要求。加強個人住房貸款管理，嚴格審查貸款人個人信息的真實性，切實防範消費貸款、經營性貸款違規流入房地產市場。

此外，成都還加強了對市場秩序的監管。文件顯示，加強對房地產開發企業、中介機構、網路平台、自媒體及個人等各類市場主體的監管。嚴厲打擊惡意炒作、發布虛假廣告、借名買房、哄抬房價、捂盤惜售等違法違規行為，涉嫌犯罪的，移交司法機關依法處理。

付躍華認為，信貸方面，熱點區域和高價房源降溫是重點。二手房成交參考價將作為銀行房貸的重要參考，購房者的首付總金額將會受到一定影響。

除此之外，成都還加大了住房保障力度，採取公租房實物保障和貨幣補貼並舉，實現城鎮戶籍的住房和收入「雙困」家庭「應保盡保」。成都還在穩步推行裝配式建築和綠色建築，全市新取得建設用地居住建築工程項目原則上全面推行裝配式建設方式和綠色建築要求。