商品房融資性備案合同

㈠ 商品房買賣預告登記與商品房買賣合同備案登記有何區別

1、法律效力不同

商品房預售合同備案登記制度是一種行政管理制度，而預告登記是不動產登記制度，二者的法律效力完全不同。

2、登記的程序及部門不同

《城市房地產管理法》第四十四條第二款規定：「商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。」可見商品房預售合同的登記備案是政府主管部門行使監管職權、房地產經營企業滿足預售條件履行報備義務接受資格審查的一項行政管理行為。

而預告登記時雙方合意之下申請的，只有雙方達成合意才能可以申請登記，也可以不用申請預告登記。可見登記備案的啟動主體是房地產開發商，而預告登記的啟動主體則是簽訂了物權協議的當事人。且根據《房屋登記辦法》的規定，辦理預購商品房預告登記必須有已經登記備案的商品房預售合同原件才能辦理，即備案登記是預告登記的前置程序。

3、兩者的登記機關也不一定是同一個

預告登記就是房屋的登記機構，而商品房預售合同登記備案的可以是建設主管部門也可以是房地產管理部門。

4、適用范圍不同

商品房預售合同的登記備案，其登記的標的僅限於商品房預售合同，商品房的現房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同都被排除在備案登記的范圍之外;而預告登記適用於所有不動產交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權的有償轉讓、房地產開發項目的整體受讓等。

預告登記制度具有如下特點：

1、根據物權法定原則，預告登記制度作為我國《物權法》規定的不動產物權登記制度中的重要制度之一，其性質與法律效力均有明確規定；而我國對商品房預售登記備案制度並沒有明文規定。

2、預告登記制度是對權利人享有的物權請求權的登記，使其具有物權效力，具有合理性；而商品房預售登記備案制度是對商品房預售合同的登記，使其具有物權效力存在理論上的障礙。

3、預告登記制度是權利人根據私法行使私權的行為，是「意思自治」原則的體現，更好地體現了房地產市場的經濟性，提高了效率；而商品房預售登記備案制度是預售人依據公法進行的，具有行政強制性。

4、預告登記制度適用的范圍更為廣泛，依據《物權法》第二十條第一款的規定，只要是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，都可以按照約定向登記機構申請預告登記；而商品房預售登記備案制度只適用於商品房預售。

進行商品房預告登記：

1、商品房買賣合同登記備案後，購房者可以和開發商在預售合同中合同約定預告登記。

2、約定後，購房者到房地產管理部門進行申請，經過受理審核後，由房產管理部門記載於登記簿，購房者交費後領取登記證明。

3、辦理登記預告需要提交的材料有：預告登記申請書；申請人的身份證明；已登記備案的商品房買賣合同，以及當事人關於預告登記的約定；買受人單方申請預購商品房預告登記，出賣人與買受人在商品房買賣合同中對預告登記附有條件和期限的，買受人應當提交相應的證明材料；其他必要材料。

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預告登記特點

預告登記與一般的不動產登記區別表現在：一般的不動產登記都是指不動產物權在已經完成的狀態下所進行的登記，而預告登記則是為了保全將來發生的不動產物權而進行的一種登記。預告登記作出後，並不導致不動產物權的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發生物權變動的權利。

納入預告登記的請求權，對後來發生與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排它效力，以確保將來只發生該請求權所期待的法律結果。因此，預告登記是與異議登記同時構成不動產登記中的重要內容。

商品房買賣合同的主要內容：

1、當事人，商品房的出賣人一般是房地產開發企業，應註明其名稱、法定代表人、工商登記號、住所及聯系方式等基本情況。買受人如為法人或其他組織，同樣予以註明。如為自然人，則應註明其姓名、身份證件號碼、住所及聯系方式等。

2、商品房基本狀況，要註明出賣人出售房屋的法律依據，包括土地使用權出讓合同號、土地使用權證或建設用地批准書號、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、如為預售商品房，還應明確其預售許可證號。

3、價款及支付方式，商品房的價款包括單價與總價兩種。總價可以按幢、套或單元計價，不論商品房實際面積與約定是否存在誤差，均不對其價格進行調整。單價是按商品房面積計價，可分為依建築面積計價、依套內建築面積計價和依使用面積計價三種方式。

商品房買賣合同的價款支付方式一般有三種方式：第一，以所購商品房抵押貸款的方式付款，也稱按揭付款；第二，一次性付款；第三，分期付款。按揭付款方式，應明確約定買受人應支付的首期金額及支付時間與方式，向哪家銀行申請貸款，如貸款申請不獲批准時有關事項的處理等。如為一次性付款或分期付款方式，則應明確房款或各期房款的支付時間及方式。

4、商品房交付使用方式及條件，合同需明確商品房的交付時間與程序。通常由出賣人於合同約定日期前通知買受人前往商品房所在地接受交付，買受人則於交付使用通知送達後按約定或通知指定的日期接受交付。

合同應對商品房應當具備的使用交付條件約定，主要為商品房應具備必要的驗收文件，如建築工程質量驗收、消防驗收、綜合驗收登記備案表等。買受人依照合同約定的交付使用條件對商品房進行驗收。

㈡ 房產購房合同備案是什麼意思

備案
實行購房合同備案制度，可以對開發商進行有效的制約。它不僅能促使開發商加快建房，按章辦理產權證，也可使購房者更加放心，很好地規避了一房二主為消費者帶來的諸多隱患。
目前樓市銷售的商品房多為期房，有的房子還沒有破土動工，就已經開始內部預約銷售。購房者雖然和開發商簽訂了購房合同，但是合同能否順利執行很難保證。有的因為開發手續不全，不能及時辦理產權證，有的則暗中被開發商二次抵押，一房二主，產權被別人分割等。
一般國內做事情是這樣的，但是任何的合同必須雙方都要有一份，現在的購房合同是在網上備案的啊。也就是說合同簽訂好是交易中心就已經備過案了，他的樓盤出售的時候也是要備案的啊。不同的城市是不一樣的，一般小城市的做法是這樣的。一般的合同都是格式合同，簽訂合同也就是做填空題，完全可以事先做好的。

㈢ 大家好，我想知道 商品房買賣合同和備案合同區別

商品房買賣合同是買賣雙方簽訂的合同，備案的意思是指在當地房管部門做的一個手續，正常情況下，只有備過案的合同才是受房管部門承認的合同，它對簽訂的合同有監督權，貸款是必須備過案的合同才可辦理原因不用說您也知道了。

㈣ 商品房購買合同備案時間需要多久

商品房購買合同備案時間一般要1-3個月。

一般來說商品房網上簽訂後，開發商進行合同備案，經相關部門審核後取得備案號,，列印出合同文本，買賣雙方簽字蓋章，各持應拿的份數。

合同簽約完畢後，經房地產管理部門審核會返回一個06開始的9位數備案號，說明合同已經備案成功。

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《中華人民共和國物權法》第二十條規定："當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。

預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。""預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。"

註：預告登記時需要先將契稅和印花稅交完，整個辦理時間15分鍾左右，需要夫妻雙方本人親自到場的。

網路—中華人民共和國物權法

㈤ 商品房買賣備案合同有產權法律效力嗎

沒有，合同備案只是行政流程，合同本身有效，但是在你辦完產證之前，產權還沒有過戶的。
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條
當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

可見，備案只是行政手續，與合同效力無關，與產權是否變動也無關

㈥ 商品房買賣備案合同是什麼意思

實行購房合同備案制度，可以對開發商進行有效的制約。它不僅能促使開發商加快建房，按章辦理產權證，也可使購房者更加放心，很好地規避了一房二主為消費者帶來的諸多隱患。
目前樓市銷售的商品房多為期房，有的房子還沒有破土動工，就已經開始內部預約銷售。購房者雖然和開發商簽訂了購房合同，但是合同能否順利執行很難保證。有的因為開發手續不全，不能及時辦理產權證，有的則暗中被開發商二次抵押，一房二主，產權被別人分割等。
一般國內做事情是這樣的，但是任何的合同必須雙方都要有一份，現在的購房合同是在網上備案的啊。也就是說合同簽訂好是交易中心就已經備過案了，他的樓盤出售的時候也是要備案的啊。不同的城市是不一樣的，一般小城市的做法是這樣的。一般的合同都是格式合同，簽訂合同也就是做填空題，完全可以事先做好的。

㈦ 商品房備案合同是商品房網上備案合同嗎

商品房備案合同就是指商品房網上備案合同。
商品房預售合同備案，是指房地產開發企業取得了《商品房預（銷）售許可證》和預登記通知單後，在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內，由房地產開發企業向項目管轄范圍的房產交易管理部門申請辦理商品房預售合同備案手續。
主要依據如下：
1、《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條「商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。」
2、《城市房地產開發經營管理條例》第二十七條「房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。」
3、《城市商品房預售管理辦法》第十條：「商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。」
辦理程序：
房地產開發企業應當自聯機簽約之日起30日內，向市或者區、縣房屋行政管理部門申請預售登記。1、網上列印的商品房預售合同一式四份（雙方當事人已簽字或蓋章）；
2、網上列印的商品房預售合同簽約證明和預售登記申請書；
3、房地產開發企業的營業執照復印件、法定代表人（或負責人身份證明書復印件、授權委託書原件各一份；
4、國有土地使用權證原件及復印件各一份。