開發商融資三道紅線

① 房貸「五類分檔」樓市大起大落或成歷史

2020年的最後一天，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知（銀發〔2020〕322號）》，啟動對商業銀行差別化的房貸「五類分檔」監管模式。
從過去一年的政策來看，高層對房地產金融審視漸趨嚴格。從2020年年中熱議的對開發商融資設立「三道紅線」，再到年末對銀行房貸設置「五類分檔」，可以看出，房地產金融長效機制——宏觀審慎管理體系漸趨成熟。
不過，房貸「五類分檔」的邏輯與針對開發商融資的「三道紅線」完全不一樣。「五類分檔」是對銀行房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比採取雙管控。針對工、農、中、建、交、郵儲這些大行，兩個貸款指標佔比的最高限分別為40%和32.5%，中型股份行分別為27.5%和20%，城商行和縣域銀行佔比限制更低。
可以說，「三道紅線」「五類分檔」是繼去年落實城市政府的主體責任，啟動約談和問責外，房地產長效機制建設的另一個重要布局，即加強房地產金融宏觀審慎監管。
2020年1月5日，央行召開工作會議提出「補齊房地產金融宏觀審慎政策框架」「加快建立房地產金融長效管理機制」，宏觀審慎強調逆周期調節和動態平衡，核心是「防風險」，而不是一味地「收杠桿」，即當地價和房價明顯上漲、杠桿過快攀升時收緊融資條件，控制資金流入房地產，控制違規加杠桿；當房地產市場明顯回調時，政策也會適當優化。
過去，地產融資監管往往以窗口指導方式展開，融資窗口周期性地開或關。當融資窗口打開後，基本不分融資對象資質和類型，只不過大開發商融資成本低一些，小開發商融資成本高一些；首套房、改善型二套房貸款利率低一些、杠桿高一些，投資性購房或炒房貸款利率高一些。
由於窗口指導不是長效機制，隨時可能關閉，下一次什麼時候打開並無明確的規則。於是，一旦融資窗口打開，開發商就會拚命融資，甚至不惜高成本融資。放貸主體銀行的行為也很類似，拚命放貸。因為在銀行的眼裡，房價存在上漲預期，地價有隱性擔保，房地產貸款就是優質資產，有土地或房產抵押的貸款，就是最優質的資產。
所以，當融資窗口打開時，開發商拚命融資，銀行拚命放貸。甚至為躲避監管，部分銀行會將資金借道信託、基金等影子渠道，披著中小微貸款、實體貸款的外衣投入房地產領域。而「三道紅線」和「五類分檔」最大的特徵就是，形成市場化、規則化、透明化的融資規則。融資受限的房企，想要融資就得調整方案，或者做大分母（增加資產或現金流），或者縮減分子（償還負債或債轉股等），等杠桿降下來，騰挪出融資的空間，再去申請融資。對銀行來說，如果房貸佔比觸頂了，要想繼續發放房貸，就要做大貸款總數這個分母，增加對實體經濟的貸款。 在市場化、規則化、透明化的融資環境下，開發商就能形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，以做強資產和現金流來創造融資空間，增強自身抗風險能力，而非一味地等待融資窗口打開，然後去集體搶融資、搶土地，最終帶動房價上漲、風險累積，倒逼融資被迫「一刀切」地收緊，導致樓市周期性波動。
此外，銀行也將形成穩定的信貸投放預期，以做大實體經濟貸款規模，支持中小微企業融資，以此來釋放房地產貸款新增規模。
當然，最大的好處之一就是，市場化、規則化、透明化的融資環境，可以防範化解房地產金融風險，促進房地產持續平穩健康發展。融資規則明確了，開發商也不用再擔心融不到資金，以「手中有糧，心中不慌」的心態去搶融資、搶土地。這樣，地價就有望告別高總價、高單價、高溢價，房價也就不會出現單邊瘋漲。
而且，對房地產融資因企施策、因行施策，不會出現融資、貸款「一刀切」地收緊或放鬆的情況，房地產融資整體將趨於平穩，實現「穩地價、穩房價、穩預期」的長效機制目標也就水到渠成。
更值得注意的是，新規則以激勵相容的機制設計，引導資金流向實體經濟。比如，某國有大行要想新增40億房地產貸款，首先必須增加60億元其他類別的貸款，這樣才能使得總體房貸比例控制在40%的監管要求以內；無法增加實體經濟貸款，就得壓降存量房地產貸款的規模，將新增貸款空間釋放出來。
這樣做，從融資端和資金端「雙管齊下」，控制資金違規、過度流入房地產市場，如此一來，地價、房價快速上漲，樓市大起大落或將成為歷史。

② 中國地產100強三道紅線情況是什麼

所謂的「三道紅線」，就是央行和住建部將限制開發商融資的政策，將於2021年1月1日起全行業推行。「三道紅線」是針對所有的開發商劃出的三個標准，分別是：

1、剔除預收款後的資產負債率大於70%；

2、凈負債率大於100%;3、現金短債比小於1。

如果有房企全部踩中了這「三道紅線」，那將被歸為紅色檔，其後果就是有息負債規模不得增加。

如果只踩中「兩道紅線」，則將被歸為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%。

如果只踩中「一道紅線」，那就被歸為黃色檔，有息債務規模年增速將擴寬至10%。對於一道都沒踩中的房企，則被歸為綠色檔，有息債務規模年增速可放寬至15%。

(2)開發商融資三道紅線擴展閱讀：

「綠、黃檔」安全區房企增多剔預資產負債率仍為「老大難」

2020年8月，住建部、央行聯合召開房地產企業座談會，對12家試點房企有息負債規模設置了「三道紅線」，其中包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；凈負債率不得超過100%；現金短債比要大於1。

據中國網地產統計，目前12家試點房企中，除保利發展、陽光城、綠地未發布年報外，其餘9家均發布年報及公布「三道紅線」數據。其中，中海、華潤、華僑城3家為均未踩線的綠檔房企，萬科、融創、碧桂園、新城、中梁5家房企踩中一條安全線至黃檔房企。

依據「三道紅線」規定，如果三項指標均不達標，歸為「紅檔」，有息負債規模不得提升；兩項不達標，歸為「橙檔」，有息負債規模年增速不得超過5%；一項不達標，歸屬「黃檔」，有息負債規模年增速不得超過10%；三項指標全部達標，歸為「綠檔」，有息負債規模年增速不得超過15%。

據中國網地產統計的73家房企「三道紅線」指標中，綠檔房企達33家，佔比45.21%，黃檔房企32家，佔比43.84%，橙檔房企5家，佔比6.85%，紅檔房企3家，佔比4.11%。

③ 住建部央行座談房企：已形成重點房企資金監測和融資管理規則

8月23日上午，住房和城鄉建設部、人民銀行同步在官網發布消息稱，8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門負責同志，以及部分房地產企業負責人參加會議。

圖片來源：住建部官網
會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
多位地產行業研究分析師認為，此次座談會議的目的依然是保持房地產市場的健康平穩發展。「不斷重申房住不炒的定調，我覺得還是給予市場一個比較穩定的預期。」上海中原地產市場分析師盧文曦表示。
中原地產研究中心統計數據顯示，8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億元，在年內處於高位。年內房企累計已經發行債券811隻，合計融資額高達6242億元。
「特別是最近幾天，房企密集發布大額融資，整體看，7月來，房企融資刷新了歷史同期記錄。」中原地產首席分析師張大偉分析認為，房企融資井噴是出現增加融資規則的主要原因，座談會的召開是為了避免房企過度融資，出現金融風險。從房企融資看，房企越來越重視境內融資。7月單月房企融資超過700億元，而且呈現利率降低，數量增加的趨勢。新的融資管理規則，或許會加大房企的合作。
一家上市房企預計，具體的細則會更多體現在窗口指導。
他說，目前，所有涉房類企業發債只能借新還舊，接下來去申請發債時，看批文怎麼給可能就知道各監管部門態度了。他同時表示，從2017年調控到現在，很多房企應該都有所准備。
另一家房企的首席財務官也對澎湃新聞表示，「發債再融額度的審批已經在打折扣了。但我覺得這樣對房企適度、健康發展是有好處的。上半年投放了十多萬億的額度有些超投了。」
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次會議核心點在於，首次從房企的角度談了長效機制，這樣長效機制的工作就更加飽滿了，包括市場、監管和企業。所以這不是簡單打壓開發商，而更多是希望從融資角度去看開發商未來融資和發展。會議繼續強調穩地價等內容，依然有助於穩定後續房企拿地。
比「房企或會加大合作」的看法更進一步的，則是「行業或加速洗牌」。貝殼研究院高級分析師潘浩表示，被新規限制融資的房企有可能延遲或取消近期土地投資計劃；融資收緊使房企銷售回款端壓力驟升，房企大概率將啟動「加速銷售模式」。
中小房企受波及程度要遠大於規模房企，且中小房企自身抗風險能力不足，在新規影響下，融資受限，有可能選擇轉讓全部、部分股權或土地資源。而從長期看，去杠桿、降負債、預防系統性金融風險是確保房地產金融市場平穩健康的重要保障，房企或早或晚都將面臨這一道必考題。
潘浩認為，調整負債結構無論如何勢在必行。去杠桿、降負債是企業發展到一定階段必然面臨的課題，也符合政府政策導向，因此「高負債、高杠桿、高周轉」的發展模式或將逐漸退出企業戰略。其次，財務指標不能實現短期迅速調整，需要長期的債務結構優化。而拆分業務板塊上市、合作開發、多元化模式等也正是目前房企採取的長期應對風險的方式。
會議強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利於推動房地產行業長期穩健運行，防範化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。
此外，會議還就完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成「租購並舉」住房制度等進行了研究。
盧文曦表示，最近長租公寓方面有一些由金融產品引發的亂象，比如租金貸，市場秩序有了一些變動，在座談會中也提到了這一塊，後續肯定會有一個慢慢規范的過程。
此前，市場傳言，監管部門為房地產企業財務指標劃定「三道紅線」，嚴格落實「房住不炒」，意在通過管控房企有息負債增長情況，管控房地產行業杠桿水平，築牢房企安全底線。
中國指數研究院對三道紅線進行了解釋。紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：凈負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1.0倍。
中指院認為，與以往政策不同，「三道紅線」將實現對融資激進企業的精準管控，防範企業風險，倒逼企業理性投資，間接引導土地市場逐步回歸，推動房地產行業健康發展。在「房住不炒」調控主基調下，房地產行業「穩」字當頭。當前，房地產行業融資監管趨緊，為了避免房地產企業密集、高息進行融資，導致行業出現大面積的債務風險，監管部門開始考慮區別管控房企有息負債增長情況，監管更加精細化。「三道紅線」制度能夠強化行業中杠桿水平不高、財務穩健的地產企業優勢，改變行業的長遠預期，更有利於企業實現高質量發展。
根據「三道紅線」觸線情況不同，試點房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
有息負債規模將以2019年6月底為基礎，如果房地產企業：「三線」均超出閾值為「紅色檔」，有息負債規模不得增加；「二線」超出閾值為「橙色檔」，有息負債規模年增速不得超過5%；「一線」超出閾值為「黃色檔」，有息負債規模年增速不得超過10%；「三線」均未超出閾值為「綠色檔」， 有息負債規模年增速不得超過15%。

④ 房地產用語「紅線」是什麼意思

所謂「三條紅線」：

1、是指房地產企業剔除預收款後的資產負債率不得超過70%；

2、是凈負債率不得超過100%；

3、是房企「現金短債比」小於1。

監管部門根據開發商的觸線情況限制融資增速，未觸線者有息負債年增速不得超過15%，每多踩一條線降5%，依次類推，「三條紅線」全部觸及的房企不得增加有息負債。

(4)開發商融資三道紅線擴展閱讀：

四個檔次

通過這「三道紅線」，房企將被劃分為四個檔次，分別是紅-橙-黃-綠。

紅色檔：「三線」均超出閾值，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；

橙色檔：「二線」均超出閾值，有息負債規模年增速不得超過5%；

黃色檔：「一線」超出閾值，有息負債規模年增速不得超過10%；

綠色檔：「三線」均未超出閾值，有息負債規模年增速不得超過15%。

這就意味著中小型房企今後想通過加杠桿來實現階層跨越的路徑已經被完全封堵了。沒有杠桿的助力，區域型房企要躋身到行業頭部，註定是一條漫漫長路。

如此一來，「三條紅線」新規實際上宣告了地產行業的梯隊格局在未來較長一段時間里會相對固化，頭部開發商利用先發優勢獲取的行業地位和市場佔有率都會得到保持。房地產行業還是那個頭部的市場，贏家可能還是我們熟悉的那些贏家。