融資房交易

A. 什麼是房地產融資

房地產是已土地和固著於土地之上的房屋設施為主要物質形態的財產及其權屬關系的總稱。在不同的社會形態中，房地產始終是人類賴以生存和發展的基本條件，是一切經濟活動的載體和基礎。在現代市場經濟中房地產包括著豐富的內涵，一方面房地產是以土地和房屋設施為其存在的物質形態，但房地產是一個經濟范疇，是一種特殊形態的財產，是一種財富的象徵。另一方面，以財產形態存在的房地產必然會涉及到權屬關系，在不同的所有制條件下，其權屬狀態不同。

房地產業是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業，是一項新興的獨立產業，是城市第三產業的一部分。房地產業應包括：土地的開發，房屋的建造、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃撥，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。房地產業所涉及的范圍很廣，其中房產是指建設在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業、服務、辦公、文教、醫療衛生和體育用房等；地產是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。住宅建設、買賣、租賃，房屋維修、裝飾，房地產抵押等經濟活動是與居民個人直接相關的，也是我們這里所說的房地產投資的主要對象。

第二個問題解答：（用菜單展開方式表述）
流程分幾種，看你的問題估計你問的是開發：

選址研究，尋找合作夥伴，簽訂合作意向，協議及合同書

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向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書

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向計委申報立項報告

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計委函至規劃局

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規劃局會簽返計委

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計委下文同意立項並要求可行研究，此文經建委開發辦會簽

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運用「房地產市場信息評估系統」「房地產投資專家系統」進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告

計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告

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對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用「營銷策劃展示設計系統」進行融資運作
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據此辦理征地及前期規劃准備工作，開規劃設計任務通知

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規劃局法征地意見函

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到土地管理部門及土地使用部門徵求意見

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新征地到土地局、規劃局、鄉政府、村公所 舊城改造到區地政科

結果報市房地局 結果報市房管局

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市政府下文批地

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畫樁位給釘樁條件，測繪院 規劃局辦理建設用地規劃 據此到地政部門辦理

釘樁，成果給設計人 許可證 用地批准書評估項目建設用地地價

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申請確定規劃設計條件 凍結戶口並抄戶口交納地價款取得

│ 土地使用證

按規劃設計條件征詢意 │

見表到區配套部門徵求意見 地政部門審查安置方案、安置房

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規劃局審查後下規劃條件通知單 發拆遷許可證

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委託進行規劃方案設計 動遷會及拆遷安置

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到規劃局領設計方案送審書 場地三通一平，領取房地產開發手冊

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規劃局審方案提出意見 到園木局申請伐樹許可證

│ 了解線路情況與供電局運行班協商

修改後送首規委審圖 改造、移線方案

│ 煤氣、道路、上下水改路由

首規委召開市政協調會 到供電局業擴處申請用電報表，做正式

出市政會議紀要 供電方案，申請臨時施工用電，委託施工。

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進行個體設計（大公共建築首規委審查）

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領建築工程規劃許可證 出施工圖 開節能證明

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運用「營銷策劃展示設計系統」 到計委申請，列入 到稅務局取稅單

製作資料 計劃（建委會簽）

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報價小組審查，領取內外銷 到建委工程處領開工 持年度計劃、稅單到區計、經委領

許可證 審批表 投資許可證登記卡，登記並取得許可證

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建委、物價局下文批價

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運用「營銷策劃展示設計系統」 ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛

「房地產銷售管理系統」銷售 到市政部門蓋章，證明市政條件落實

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四源費繳納

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到開發辦市政處核實任務

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開發辦工程處同意招標

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填招標申請書並到市招標辦登記

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招標辦看現場

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運用「投資項目概預算系統」編制標底

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招標辦審查標底

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開標會

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定合同，寫評標報告，發中標通知書

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招標辦蓋章同意

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施工單位 質量總站受理 市統計局 市審查局審核 市開發辦秘書

同意施工 質量監督 落實任務 資金來源，任 處登記

務來源及一切手續

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建委工程處同意開工，辦理開工許可證

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施工單位進場開始施工，小區紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委託設計、施工

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小區內線 通知區園 按道路 到自來 到熱力 （自建鍋 到煤氣公司

路委託設 林局綠化 方案進 水業務 公司報 爐房） 報裝

計 辦 行施工 科報裝 裝 環保 到規劃科定

委託施工 交綠化費 市政辦 委託線 委託線 局同 線路方案

配電室土 綠化施工 事處養 路設計、 路設計 意鍋 設計

建工程驗 路隊驗 施工及 施工及 爐房 看現場

收 收 驗收 驗收 規劃 施工

設備安裝 到市政 位置 業務科檢驗

及驗收 監理所 委託 同意接氣

送電 下水報 設計 憑通氣單到

裝 到勞動 管網所辦固

規劃設 局報裝 定資產轉移

計 環保局 手續及通氣

竣工驗 審查消 手續

收 音除塵 憑接氣單到

設備 液化氣公司

竣工驗收 辦各戶通氣

手續

通氣

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全部工程竣工

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四方驗收、檢驗單簽字蓋章

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憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式房屋驗收

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出庫分配及銷售、辦理產權證

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運用「房地產物業管理系統」，進入物業管理階段

B. 如何規范購房融資

住建部、人民銀行、銀監會三部門近日聯合部署規范購房融資行為，加強反洗錢工作。專家學者表示，此次調控涵蓋一系列金融創新領域，以監管合力封堵炒房投機各種途徑，釋放黨的十九大以後樓市調控將更加深入的信號。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉說，這是首次在全國范圍內明令禁止「首付貸」「過橋貸」「尾款貸」「贖樓貸」、消費貸購房等違規購房融資行為。三部門聯動，規范購房融資，將有利於促進住房市場參與者回歸理性，促進住房回歸居住屬性，促進住房市場穩定。

此外，劉洪玉說，房地產交易涉及的資金量巨大，有可能會被違法犯罪分子用作洗錢渠道，因此房地產交易參與者，尤其是購房資金的收取或臨時管理方，均有義務確保購房資金來源的合法性和可追溯，積極履行反洗錢義務。

尹中立說，未來所有住房政策及制度建設都將圍繞「房住不炒」這個定位。這次三部門從金融角度來落實中央部署，期待將來還會有更多的措施和政策。

房住不炒是今年兩會的討論熱點，房地產的話題一直是我們關心的話題之一，我們很多人都為買房犯愁，而房地產卻炒的不亦樂乎。2016年以來房價一直處於居高不臨下的狀態，今年房地產遭到大量的調控，房子是用來住的不是用來炒的，樓市去庫存。

C. 有人知道房產融資需要什麼手續嗎

房產融資需要的是你的收入證明，還有你的身份證戶口本已經清楚的證明。

D. 房地產融資方式有哪些

眾所周知，房地產業是資金密集型產業，具有高投入、高風險、高產出的特性，房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持，那麼在近年銀根緊縮的情況下，要如何選擇適當的融資方式呢?在這里，律圖小編將為您介紹常見的三種房地產企業的融資方式及其各自的優缺點。

一、銀行貸款

一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，房地產開發資金中至少有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

優點：

1、企業利用銀行貸款融資，在貸款獲准後，即以客戶的名義在銀行開立貸款賬戶，用於貸款的提取、歸還和結存核算。

2、銀行貸款融資的管理比較簡單，但最初申請比較復雜，需要企業有詳盡的可行性研究報告及財務報表。

3、由於銀行種類繁多，分布廣泛，而且貸款的類型、期限多種多樣，一般利用銀行貸款融資相對比較方便、靈活。

4、銀行貸款融資風險較小，一般不涉及稅務問題。但銀行作為企業，也追求利潤最大化，一般貸款利率較高。

5、銀行貸款融資不涉及企業資產所有權的轉移，但一旦銀行因企業無力償還而停止貸款，則可能使企業陷入困境，甚至導致企業破產。

缺點：

1、對於開發商而言，貸款受政策影響較大，且貸款的門檻越來越高。以工商銀行為例，需要滿足以下條件: ①企業開發資質，要求三級以上,如果是項目公司申請開發貸款，控股股東具有三級以上開發資質也滿足要求;②國有土地使用權作為抵押或企業擔保。抵押價值一般為評估額的5折以內，並且開發項目已取得四證，多數銀行還要求項目按揭貸款也由該行辦理;③企業注冊資金3000萬以上，行內評級A+級以上，近三年累計開發面積20萬平米以上。

2、對銀行而言：①呆壞賬風險。銀行無法使用如證券化的方式來分散這種風險，而只能將風險集中在自己身上;②成本增加風險。我國還沒有發達的評估市場和評級市場。

3、對政府而言，如果大量的房地產融資都是源於銀行系統，必然會增加對房地產調控的癱瘓。

二、債券融資

房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。房地產債券融資是加快房地產業發展的有效途徑之一。債券作為一種債務憑證，可以聚集一部分閑置資金，集中用於住房建設，開展房地產債券緩解房地產融資對銀行的壓力，活躍我國的企業債券市場。

優點：

1、籌集的資金使用期限較長(與貸款相比);

2、對企業原有股東的股權沒有影響;

3、發行債券的成本要低於普通股;

4、發債融資具有財務杠桿作用;

5、籌資范圍廣、金額大、對象廣泛;

6、對投資人來說，收益較為穩定，風險較低。

缺點：

1、對投資人來說，無權干涉企業的經營決策;

2、對發行人來說，發行程序比銀行貸款復雜;

3、對發行人來說，財務成本比發行股票大。

E. 融資商賣房合法嗎

你的購房合同是與誰簽訂的？你沒有把問題說清楚，建議你在當處理。
我的合同是融資商辦理的，但合同文本確是開發商的，我現在就是想起訴融資商，請給予法律上的幫助。謝謝
要具體審核資料,首先確定房屋買賣合同是否有效,另外融資商收款是什麼性質(是作為賣方還是代收),建當面咨詢.
要看具體合同

F. 想融資做買賣，是把房屋抵押貸款合適還是把房子賣了合適

如果以消費投資名義申請抵押消費貸款的話，最長貸款年限為10年。而如果你貸款再購房的名義申請的話，最長貸款年限為20年。利率都是基準利率。
至於你說的評估費，過戶的費用都很少。銀行評估費大概在400元左右，如果是過戶的話需要看產權性質。
契稅：90平米以下為1%,90-140平米為1.5%，140平米以上為3%
土地出讓金（已購公房）：優惠價補成本價為：當年建築的成本×建築面積×6% 成本價上市：當年監護成本×建築面積×1%
綜合地價款（經濟適用房滿五年，以房產證下發日期或契稅票生效日期為准）：過戶價格×10%
另外還有：
140平米以下商品房不滿五年：需繳納差額營業稅（房屋買賣之間差額×5.5%），個人所得稅（全額1%或者差額20%），如果滿五年則不需繳納
140平米以上商品房不滿五年：需繳納全額營業稅（過戶價格×5.5%）個人所得稅同上。如果滿五年則繳納差額營業稅，稅率同上，個人所得稅同上

G. 房地產融資方式

中小企業在國民經濟中已佔據了舉足輕重的地位。但長期以來，由於各種原因回，我國的中小企業所獲得的會答融支持卻與其貢獻極不相稱。融資難己經成為制約我國中小企業發展的普遍性問題。
博耳電力以多樣化的融資方式拓展融資渠道，為其長遠發展提供所需的資金支持以貨物交易為基礎，為大家增加了多種融資渠道整合產業資源，持續創新，都是以低的金融成本幫助大家提升建設及設備技術水平，促動業務發展。