彤源置業融資

㈠ 徐州新城市住房置業融資擔保有限公司怎麼樣

徐州新城市住房置業融資擔保有限公司是2003-06-11注冊成立的有限責任公司(自然人投資或控股)，注冊地址位於二環西路63號西都大廈1120。

徐州新城市住房置業融資擔保有限公司的統一社會信用代碼/注冊號是913203017500416619，企業法人孫忠，目前企業處於開業狀態。

徐州新城市住房置業融資擔保有限公司的經營范圍是：為中小企業和個人提供各種非融資性擔保及配套服務。（依法須經批準的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動） 許可項目：融資擔保業務（依法須經批準的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動，具體經營項目以審批結果為准）。

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㈡ 張學軍的中鐵置業集團有限公司副總經理

張學軍，男，1968年12月出生，蘭州交通大學本科學士，工程師，中鐵置業集團有限公司副總經理。
2008年12月調任中鐵置業集團有限公司副總經理，並兼任青島公司董事長、總經理，主持開發青島國際貿易中心項目，該項目位於青島市核心地段-----市南區香港中路8號，建築面積約33.5萬平方米,其中地上總建築面積約27.3萬平方米,地下建築面積約6.2萬平方米。A、B塔高度為237.7米，C塔185.5米，項目定位高端城市綜合體，包括住宅、酒店式公寓、寫字樓、酒店、商業五種業態，項目總投資約50億元人民幣。目前為青島第一高建築，也是山東省業態最全的大型綜合體項目，時間緊、任務重，項目在其設計、施工上都遇到了大量的困難，業態多、容積率高、交通動線復雜等問題，親自主持與德國GMP等合作方多輪溝通，不斷改進方案，將難題一一攻克。制訂了「高端站位、務實運作，超前預想、強章重法，專業策劃、精細執行，團隊聯動、和諧建企，樹信創益、服務社會」的項目開發戰略，帶領團隊在2009年完成了《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》等40餘項前期審批手續，從而加速了項目的推進。對項目的施工質量和安全質量高標准、嚴要求，要求項目必須拿到國家建設獎的最高榮譽魯班獎，在青島被認為是最負責任的開發企業。同時積極推進項目融資，採取多家銀行聯合貸款的融資方式，在青島開拓了融資的新模式，並融資30億元。
該項目在2009年被青島市政府列為市級重點工程，是青島開發企業里唯一列入重點工程的項目。建成後將為青島市每年解決6000人的就業問題，自持物業可為青島市帶來每年2000萬的稅收（不含甲級5A寫字樓帶來的稅收）。到目前，A、B、C塔已完成30層的結構施工，預計2012年6月份投入使用。

㈢ 房地產公司融資部門的工作職責

如何提升房地產企業競爭力
針對房地產市場的宏觀調控政策必將改變房地產企業的競爭格局，進一步加快市場的「洗牌」速度。在房地產市場宏觀調控前，整個行業經歷了一個黃金期，幾乎每一個開發商(無論品牌實力、規模大小)都賺了大錢，開發商之間也幾乎不存在什麼競爭。即使有競爭的話，也僅僅是個別樓盤或開發商之間的競爭，而不存在你死我活的「零和博弈」。
在新的市場政策下，房地產企業之間的競爭將由「村民間的攀比性競爭」變為「運動員間的公平競爭」。如何在競爭中勝出？「提升競爭力」無疑是唯一的答案！
房地產市場競爭格局的變化
一、房地產市場競爭的四個階段
第一階段：成本競爭階段
在這一階段，房地產企業之間的競爭以成本競爭為主要特徵--誰的項目成本(當然包括土地成本)低，誰就具有競爭優勢。成本競爭也可以說是關系競爭。2003年國土資源部的「121號文件」宣告了這一階段的基本終結。
第二階段：性價比競爭階段
性價比用於產品宣傳最早在IT領域，傳染到房地產是近一兩年的事兒。隨著房地產市場的發展，2003年以來，部分在「均好性」上做的比較好的開發商紛紛喊出「性價比更優」(廣告語)和「性價比最優」(口頭語)，而且大都取得了良好的銷售業績。於是，更多的開發商群起效之，昭示著房地產市場進入了性價比競爭階段。
第三階段：模式競爭階段
房地產企業發展模式包括產品模式和管理模式。
產品模式就是基於預測和研發的、適合市場需求和自身能力的、可復制開發的、獨特的、相對固化的項目類型。如萬達商業廣場、奧林匹克花園、萬科城市花園等。確立產品模式是企業進行多項目連鎖開發的前提，是實現資本、規模快速擴張的基礎。
所謂管理模式就是適應新的投資模式和企業產品模式的、適應企業自身實際的全面管理體系。適宜的管理模式是項目開發和企業持續健康發展的最基本保障。
當前，處於「第一梯隊」的開發商都基本確立了自己的產品模式，並在積極探索管理模式。可以預見，隨著房地產市場的宏觀調控，房地產企業的競爭格局將發生巨大的變化，「模式競爭」將是未來幾年內房地產市場競爭的主要特點。
第四階段：品牌競爭階段
當市場競爭到一定階段，隨著大量的中小企業被淘汰出局，房地產市場份額的集中度會越來越高。屆時，房地產市場進入品牌競爭階段。香港房地產市場(由六大開發商壟斷)就是佐證。
當然，因為各地發展的不均衡，以上四種階段在一定時期內會同時呈現，但趨勢是必然的。
二、房地產市場的競爭格局
房地產市場的宏觀調控政策無疑會加快市場的「洗牌」進程。在新的市場政策下，房地產市場的競爭格局將呈現以下幾個特徵：
1、部分中小企業被淘汰出局，房地產開發企業數量會減少。1996年房地產開發企業的數量比調控前減少了40%，參見下表。本次從各個方面對房地產市場所採取的調控政策，特別是土地和房貸政策，可能將部分企業，特別是中小企業淘汰出局。從調控政策的力度、深度來看，被淘汰出局的企業的比例可能不低於三分之一。
2、市場集中度越來越高。隨著部分中小企業被淘汰出局，加上消費者越來越傾向購買品牌開發商的物業，房地產市場小、散、亂的局面將逐步改變，品牌企業的市場份額將逐步提高。
3、行業利潤率逐步下降。隨著市場集中度的提高，品牌企業將更多的追求企業的整體效益和可持續發展，追求企業的市場份額和行業地位，而不是像從事單項目開發的小企業一樣過多地追求某個項目的利潤率。宏觀調控政策的後續效應和房地產市場競爭的激烈，使得行業的利潤率下降。但是，房地產業的高投入、高風險性仍使得行業利潤率高於社會平均利潤率。
總之，房地產市場政策的變化將改變市場的競爭格局。企業要在市場競爭中勝出，必須提高競爭力。
一、房地產企業應注重綜合競爭力
房地產的產品屬性決定了房地產企業不像其它行業企業一樣有「專利壁壘」，房地產企業不會有具有明顯對比優勢的核心競爭力，因此應更多地關注並提升企業的綜合競爭力。
二、房地產企業綜合競爭力的構成
房地產企業的綜合競爭力包括品牌形象力、制度有效力、戰略執行力、研發創新力、資源整合力等。
1、品牌形象力
品牌形象力是房地產企業最基本的競爭力，包括企業品牌力和產品品牌力。
企業品牌力主要包括認知度、美譽度和忠誠度。隨著消費者置業經驗的不斷豐富和提高，消費者越來越傾向購買品牌企業開發的物業。同時，隨著市場集中度的不斷提高，大中型房地產企業的競爭將越來越激烈。因此，房地產企業必須塑造鮮明的企業品牌，提升企業的品牌形象力。
產品品牌力是指產品模式的競爭力，包括產品模式的市場預測力和市場競爭力，體現在價格上，就是產品品牌的附加值。研究並確立企業的產品模式是提升產品品牌力的基礎。
2、制度有效力
房地產企業的管理制度包括三個層面：最高層面是指企業的基本管理制度，包括公司體制及公司治理結構、管理機制、薪酬制度、基本會計制度等；第二層面是企業的工作流程管理制度、規章等，包括行政事務、法律事務、財務、人力資源、采購、工程管理、銷售、客戶關系等方面的管理規章，可以形成文件的有100-150項；第三層面的管理制度主要包括崗位、部門和項目部(項目公司)內部使用的、沒有縱向和橫向工作介面關系的工作規程。
一個企業的成功往往是制度的成功。如民營企業比傳統的國有企業更具競爭力，二元結構、三元結構的股份制民營企業比一元結構的民營企業更具競爭力，具有完善的法人治理結構的股份制企業比「換湯不換葯」的「股份制」企業更具競爭力，職能設計合理、職責清晰、工作介面關系明確的組織機構設計比經常推諉、扯皮、內耗的企業更具競爭力，有健全的管理制度且制度適宜的企業比雖然建立了一堆制度(如管理制度匯編、ISO9000質量管理體系文件)、但制度不適宜、執行不力的企業更具競爭力。
房地產企業要提升競爭力，必須建立一套全面、適宜的管理制度，並確保各項制度的有效施行。
3、戰略執行力
與計劃的作用一樣(制定計劃的原因是因為有「變化」，制定計劃的目的是應對變化)，制定企業發展規劃的目的也是為了應對企業各種權變因素的變化。在企業發展環境發生重大變化的時候(如市場政策的變化)，越應該加強對企業發展戰略的研究，調整或重新制定切實可行的企業發展戰略規劃。
企業發展戰略研究包括：(1)發展環境研究，(2)企業特點、優勢、劣勢研究，(3)競爭對手研究，(4)發展資源研究，(5)戰略選擇，(6)戰略規劃。
發展戰略確定後，企業應通過溝通、宣介等方式使企業員工知曉，以提高員工的認同度，進而提高企業的凝聚力和戰略執行力。
4、研發創新力
研發創新力是指企業在制度、產品、市場、營銷等各個方面的研發能力和創新能力。例如在產品方面，企業通過系統地研究房地產的產品形態，研究消費者的消費心理和購買行為，研究建築的外觀設計(色彩、造型等)、戶型設計等，設計出滿足消費者需求的產品，就能夠提高項目的銷售力。如果在設計方面有大量、獨有的創新的話，就更具比較優勢。
5、資源整合力
資源整合力是指企業利用和整合內外部資源的能力。
房地產企業的內部資源包括人力資源、土地資源和資金資源；外部資源即企業的公共關系資源，包括政府關系資源、媒體資源、融資資源、投資者(包括股東)資源、供方資源和客戶資源等六個方面。其中供方資源是指為企業提供產品或服務的組織或個人資源，如設計單位、施工單位、監理單位、材料設備供應單位、銷售代理公司、物業管理公司等。房地產開發企業的供方有二十類左右。
房地產企業的「投資管理型」和「外包型」的特性決定了企業整合資源的重要性。要提升競爭力，房地產企業除了充分利用、發掘內部資源外，還要構築全面、均衡、穩定的公共關系資源鏈--在每一個環節都要有1-3家相對固定的長期合作夥伴，從而降低選擇的風險和時間成本、使用成本，縮短項目的開發周期，提高效率和效益。
三、綜合競爭力的數學模型
房地產企業的綜合競爭力用數學模型表示如下：
F=k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+…+knfn
其中，k是指各競爭力(分力)在企業各階段的權重，f是各競爭力(分力)的相對值。運用這一模型可以測算出企業的相對綜合競爭力及比較優勢。
提升競爭力的具體措施
在當前的市場態勢下，因為消費預期的影響，交易量的階段性減少是必然的。在這段時間內，房地產開發企業可以做相應的階段性工作調整，如重新研究、制定年度計劃和目標，建立、健全管理制度等。建議採取的具體措施有：
一、研究制定企業發展戰略規劃
房地產市場環境的變化要求企業必須重新制定或調整原來的企業發展戰略規劃。在新的市場政策下，房地產企業一定要由原來的機會導向、關系導向和銀行導向轉變為政策導向、市場導向和戰略導向。
二、調整組織機構設計
房地產市場政策的變化已經導致房地產投資開發模式的變化，投資開發模式的變化意味著企業必須對各職位、部門、項目部等重新進行職能設計(因為開發流程的變化導致工作流程發生了變化)、重新進行職責分工，重新界定工作介面關系。利用市場調整期對組織機構進行適宜的調整極為必要，也是較容易做好的。
三、建立、健全管理制度
房地產企業建立體系化的管理制度的一般程序是：
(1)對現行的「管理制度匯編」及散亂的「管理辦法」等進行梳理，並逐一地評審各項規章制度的適宜性和有效性，分析執行不力的原因。
(2)分類列出缺失的和需要改進的制度，如分為行政管理類、法律事務類、人力資源類、財務管理類、招標采購類、工程管理類、營銷策劃類、客戶服務類等。
(3)決定是企業自行編制還是委託專業的管理咨詢機構。一般來說，企業自行編制的制度局限性較大，表現在幾個方面：A、在起草制度時「心態」不正常，或者過於嚴厲(總經理親自起草時往往如此)，或者過於簡單、應付(指定某人起草時，為了「及時」完成或擔心「得罪人」)。B、起草制度的主體不合適。許多企業的制度由制度的主控部門或主控人來起草，如車輛管理制度由車輛管理員起草、報銷管理制度由出納起草，起草人在起草制度的過程中往往不顧及其它部門或人員的執行而過多地考慮到自己如何管理、如何迴避責任，從而導致執行效果差。C、頒布制度前不經過全面、認真的評審，往往是在未取得高度認同的情況下而強制頒布、實行。D、制度的預防性差。制度的目的不僅是「糾正」，更是為了「預防」(預防將來發生的可能做出損失的情形)。專業的管理咨詢機構，特別是有著豐富的行業企業咨詢經驗的機構能夠規避以上問題，在廣度、高度、深度、精度上可以比企業做得更好，也可以減少不必要的損失和內部沖突。
(4)成立工作小組。無論是企業自行編制還是委託專業的管理咨詢機構，企業都應成立一個臨時的工作小組，以確保工作質量。
四、加強學習培訓工作
有些企業提出了「建立學習型組織」的理念，但往往僅是停留在口頭上，而缺少具體的行動。建議業界企業利用這段時間，制定各級人員的培訓計劃並切實執行。培訓不僅可以增強企業的凝聚力，提高員工的業務能力，還可以為今後的工作做好智力儲備。
針對房地產市場所採取的宏觀調控政策是及時的，必要的，相信也是有效的。房地產企業應順應市場政策的變化，變心動為行動，變沖動為行動，採取切實可行的具體措施，為本企業的持續健康發展打下堅實的基礎。

㈣ 第三次貸款購房如何融資

由於受到房貸收緊的影響，將很多欲購房的人拒之門外，特別是對於改善型置業的人。盡管這類人可能有過兩次的貸款記錄，但是每次購房基本都是改善型的，並非炒房者。因此，再購買第三套房時，將無法獲得銀行貸款。那麼這類人如何購房融資呢？ 【案例】王女士和張先生在婚前分別貸款買過一套房，王女士買了一個兩居室，張先生是一個一居的。婚後二人居住在這個兩居室的房子里。該房子已經還清貸款，並拿到了房本。可是，最近兩人計劃要小孩，要接父母過來幫忙照顧，兩居室明顯不夠用了。還得考慮將來孩子的上學問題，位置還不能太偏遠。於是張先生將一居室的房子賣掉了，賣價70萬元。可是，由於目前「認房又認貸」貸款政策，他們即使把目前的兩居室再賣了，也無法貸款購買三居的房子，因為屬於第三套銀行不給貸款，只能全款買房。目前二人手裡有積蓄40萬元，加上賣房子的70萬元，雙方父母能給湊上40萬元，總共150萬元，還是不夠一套房子的錢。他們看中了一套三居室的房子，但是總價要230萬元，中間還有80萬元的缺口。雖然可以把兩居室賣了，可是賣了這房子，二人無處居住，還得租房，很不方便。像王女士和張先生這種情況該如何融資呢？ 【分析】因為王女士夫婦不想賣掉現有的住宅，可是目前又需要80萬元購房，由於目前二人有一套完全產權的房子，因此，可以採用抵押貸款的方式。將兩居室抵押出去，可以從銀行貸款。經過銀行評估，該房子能最高貸到七成。該房子評估價為180萬元，七成的話能貸到126萬元。當然，他們可以選擇貸80萬元或者90萬元。貸90萬元，可以全款購房，還能剩餘10萬元用於房子裝修。 【提醒】由於該套房子屬於第二次貸款，要按照二套房算，因此，貸款利率在基準利率的基礎上要上浮1.1倍。當然，如果二人的資質比較好，利率上可適當有優惠。不過，優惠的可能性不大。因此，較高的利率對於日後還款的壓力比較大，貸款者要量力而行。

㈤ 具有獨立融資權的非法人企業客戶是什麼意思

非法人企業，又稱企業非法人，指經工商行政管理機關登記注冊，從事專營利性生產經營活屬動，但不具有法人資格的經濟組織。企業非法人主要包括個人獨資企業、合夥企業、企業的分支機構（分公司、辦事處、代表處）等。
非法人企業的法律地位是不具有法人資格，不能獨立承擔民事責任，不能獨立支配和處分所經營管理的財產，但經營單位可以刻制印章、開立往來帳戶、單獨核算、依法納稅，也可以簽訂商業合同並作為執行人。