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房企海外融資計劃

發布時間:2021-07-02 01:07:40

1. 中國房企海外千億投資歸零,為何國內可以到國外就不行了

據最新消息,位於中國500強的5家房企,在海外的千億投資化為泡影,且同時在海外投資房產的過程中,經歷了集體大潰敗,也給這幾家房企帶來巨大的經濟損失。我們知道,隨著中國經濟的逢勃發展,中國的房地產企業也進入快速發展期,再加上多地政府對房地產企業在政策上的支持,以及老百姓對住房的剛需需求,全國多個地方出現一房難求,甚至要搖號來買房的場景,房地產企業也因此大賺特賺,成為中國經濟的代名詞。那為什麼國內房地產企業在國內賺得盆滿缽滿,到了國外卻遭到巨大的“滑鐵盧”,千億投資歸零呢?

一.社會發展進度不同。

大家知道,中國是在社會千瘡百孔,萬廢俱興,經濟發展比較落後的情況下開始大發展的,而西方的這些國家基本都是世界的發達國家,社會已得到高速發展,人民生活水平也已進入到了小康。在社會發展有著較大差異的國家來投資房地產,人們對房地產的需求也是不一樣的。在中國,城市規模不斷擴大,就需要建房,以前的老城區需要改造、老百姓需要住房等,這都是社會發展過程中必須要經歷的,也造就了房地產企業的大發展;而在西方發達國家,社會已得到高度發展,不會出現較多的房地產項目,人們會房產的渴求也沒那麼大,這肯定會對房產企業在外國的投資帶來重要影響。


這次中國房企海外千億投資歸零,這值得每一家房產企業從中吸取經驗和教訓。怎樣發揮自己的長處,並與國外文化結合,產生雙贏的效果,這值得每家房企思考!

2. 什麼是海外融資

  1. 海外融資其實主要是通過資本市場和貨幣市場.最常見的是股票和專債權。但也可以按內屬部融資和外部融資分,和境內融資沒什麼大的區別,只有發展程度的區別還有就是管制不同。融資方式上基本上沒有什麼變化。

  2. 海外融資是指通過海外金融市場來籌集企業發展所需的流動資金、中長期資金。目的是進入資金成本更優惠的市場,擴大企業發展資金的可獲取性,降低資金成本。

  3. 海外融資主要的融資方式包括海外債券融資,海外股票融資,海外投資基金融資,外國政府貸款

  4. 融資租賃又是金融租賃,是指當項目單位需要添置技術設備而又缺乏資金時,由出租人代其購進或租進所需設備,然後再出租給項目單位使用,按期收回租金,其租金的總額相當於設備價款、貸款利息、手續費的總和。租賃期滿時,項目單位即承租人以象徵性付款取得設備的所有權。在租賃期間,承租人只有使用權,所有權屬於出租人。

  5. 融資租賃的方式有:衡平租賃、回租租賃、轉租賃、直接租賃等。

3. 一篇海外代購公司的融資計劃書

前瞻產業研究院有相關成功案例,可以參考下。
《海外代購公司項目商業計劃書》這應該只是商計樣板,具體項目最好直接咨詢了解。
第1章:海外代購項目摘要
1.1 海外代購項目概況
1.1.1 項目背景
1.1.2 項目簡介
1.2 海外代購項目優勢前瞻
1.3 海外代購項目融資與財務分析概況
1.3.1 項目融資方案概況
(1)產業基金融資分析
(2)私募股權融資分析
(3)公開上市融資分析
(4)其他融資渠道分析
1.3.2 項目財務分析概況
第2章:海外代購項目公司介紹
2.1 海外代購項目公司發展簡況
2.1.1 公司基本信息
2.1.2 股東持股情況
2.1.3 主要產品服務
2.2 海外代購項目公司組織架構
2.2.1 內部部門設置
2.2.2 對外持股情況
2.3 海外代購項目公司管理模式
2.4 海外代購項目公司經營情況
第3章:海外代購行業及目標市場分析
3.1 海外代購行業發展現狀與市場前瞻
3.1.1 海外代購行業發展歷程
3.1.2 海外代購行業發展現狀
3.1.3 海外代購行業市場前瞻
3.2 海外代購項目目標市場分析
3.2.1 政策、經濟、技術和社會環境分析
3.2.2 市場規模分析
3.2.3 盈利情況分析
3.2.4 市場競爭分析
3.2.5 進入壁壘分析
3.2.6 前瞻市場分析總結
第4章:海外代購項目產品/服務分析
4.1 海外代購項目產品/服務簡介
4.1.1 項目產品/服務名稱
4.1.2 項目產品/服務特徵
4.1.3 項目產品/服務性能用途
4.2 海外代購項目產品生產經營計劃
4.2.1 項目產品生產方式
4.2.2 項目產品生產設備
4.2.3 項目品質控制和質量改進
4.2.4 項目產品成本控制
4.3 海外代購項目產品/服務市場前瞻
4.3.1 項目產品/服務競爭優勢
4.3.2 項目產品/服務市場前瞻
第5章:海外代購項目研究與開發
5.1 現有技術開發資源以及技術儲備情況
5.2 海外代購項目團隊對外合作情況
5.3 海外代購項目研發團隊技術水平
5.4 海外代購項目研發投入計劃
5.5 海外代購項目研發團隊激勵機制與措施
第6章:海外代購項目市場營銷策略
6.1 海外代購項目營銷戰略
6.2 海外代購項目市場推廣方式
第7章:海外代購項目融資和資金退出
7.1 海外代購項目資金需求用量與期限
7.1.1 項目總投資
7.1.2 固定資產投資
7.1.3 流動資金
7.2 海外代購項目資金籌集方式
7.2.1 項目資本金籌措
7.2.2 項目債務資金籌措
7.2.3 項目融資方案分析
7.3 海外代購項目資金籌集方式
7.4 海外代購項目資金使用規劃
7.5 海外代購項目投資回報前瞻
7.6 海外代購項目資金報酬與退出
7.6.1 股票上市
7.6.2 股權轉讓
7.6.3 股權回購
7.6.4 股利
第8章:海外代購項目財務預測
8.1 財務評價基礎數據
8.1.1 財務評價依據
8.1.2 財務評價基礎數據
8.2 項目銷售收入前瞻
8.3 項目成本費用估算
8.4 項目盈餘利潤估算
8.5 項目財務評價結論
8.5.1 項目盈虧平衡分析
8.5.2 項目敏感性分析
8.6 公司財務評價報表
8.6.1 公司現金流量表
8.6.2 公司損益表
8.6.3 公司主要財務比率
第9章:海外代購項目投資風險與控制
9.1 政策風險與控制
9.2 資源風險與控制
9.3 市場不確定性風險與控制
9.4 市場競爭風險與控制
9.5 研發與生產風險與控制
9.6 成本控制風險與控制
9.7 海外代購項目財務風險與控制
9.8 海外代購項目管理風險與控制
9.9 海外代購項目破產風險與控制
第10章:根據實際項目的不同特徵,可進行適當調整

4. 國外房地產金融可大致分為哪幾種基本模式,各自的特徵如何

一、德國的住房儲蓄金融體系

(一).德國住房儲蓄金融的發展。
通過住房儲蓄金融的方式,集聚社會資金以解決住房問題,在一定條件下,是一種成效顯著的辦法。德國就是成功地推行這一辦法的代表。
二次大戰結束後,因德國大部分住房遭戰爭毀損,且有大量難民湧入,當時德國是歐洲存在嚴重房荒的國家之一。戰後德國政府實行市場經濟體制,與此相適應地建立了市場經濟和社會保障機制緊密結合的住房體制。德國住房政策的目標是「所有平民有足夠的住房」,政策的核心是大力發展社會住房和發展住房儲蓄體系,促進居民個人自己積累資金去建(購)住房。到20世紀70年代初,德國的住房問題基本得到解決,人均住房建築面積達到30平方米,平均每人有1.7間住房。20世紀80年代初,曾經短時期出現社會住房過剩,許多空房無人住居,致使有些建房公司破產,建房大量縮減。隨後,由於人口的增加(含從國外湧入大量人口),再度出現了住房緊缺。在這個時期,推動了住房儲蓄新的發展。

(二).德國住房儲蓄體系的重大作用。
針對20世紀80年代初出現建了住房無人買及其後出現住房緊缺的問題,90年代德國住房政策的重點由原來興建社會住房轉向鼓勵個人積累資金建(購)房。這種做法:一是,通過住房儲蓄體系和抵押貸款大量融資,拓寬了資金渠道;二是,使用於住房的資金、建設速度和住房消費相協調,建了房有人買。因此,住房建設又進入了新的繁榮時期。德國20世紀90年代平均每年建設的住房,比80年代平均每年建設住房增加了1倍多。在過去的40多年裡.德國住房儲蓄銀行向儲戶發放了9000億馬克資金.購置、建造1100多萬套住宅以及為舊房的現代化改造提供了資金支持。住房儲蓄體系在住房融資中越來越起著重要的作用。住房儲蓄銀行融資的比重由80年代的40%上升到90年代的62%,而承擔抵押貸款的銀行的融資比重從1970年的33%降到90年代的3%以下。90年代簽訂了住房儲蓄合同的居民占總居民戶數的1/3。

(三).德國住房儲蓄體系的機理和內容。

住房儲蓄體系的理論倡導於1775年英國伯明翰肯特尼建築社會學,1885年德國創辦了首家「人人住房儲蓄銀行」。該體系的目的是為實現建房籌資而形成自助體系.其原理是互相合作融資。假設建一套房的造價為1000個基本單位(金額),有10個計劃建房者,每人每年存錢100個基本單位,靠個人自己積累,需在10年後才能各自建房。現在10個計劃建房者都參加住房儲蓄體系,每年每人繳存100個基本單位,該體系每年都可以配貸1000個基本單位去建設一套房。使得這10個計劃建房者在10年內每年都有一個人分到住房,參加儲蓄體系的10個成員總平均只需等5.5年就可以分到一套住房,比每人單獨存錢籌資建房住的時間大為縮短。德國的住房儲蓄體系是由專業的住房儲蓄銀行(也稱住房儲蓄信貸社)經營運作的,現全德國有州一級公營住房儲蓄銀行13個,私營的住房儲蓄銀行21個,遍布全國各州,開展競爭經營。凡參加儲蓄系統的儲戶都需與住房儲蓄銀行簽訂一定數額的「建(購)住房儲蓄契約」(即存貸總額合同),儲戶負有每月按「契約金額」的百分之五以上存錢的義務,加上僱主存款和獎金,7年左右存滿「契約金額」的50%後,即可取得全部契約金額的貸款權。住房儲蓄銀行一般每半年配貸一次,對儲戶是按配貸指數的大小順序配貸。配貸指數的大小取決於存款金額的高低和存款時間的長短。這樣配貸充分體現了公正性。此類貸款以不動產抵押(法律規定抵押銀行享有第一抵押權、住房儲蓄銀行享有第二抵押權),或以人壽保險公司合同擔保。存貸款利率均是固定不變的,且低於市場利率。2000年存款利率為3%,貸款利率為5%。還貸方式是當所建(購)住房開始使用後按月以全部契約金額的一定比例進行清償。德國一般的情況是存款期7年,貸款期為12年。儲戶每月還本付息及住房維修費的總和,要低於同等的租賃住房戶每月所付的租金。債務還清後,儲戶即積累了一筆財產。國家對住房儲蓄施行獎勵和免稅的鼓勵政策,對首次簽訂住房儲蓄的儲戶,凡家庭達到1600馬克(單身800馬克)以上的年儲蓄額.財政給予10%的獎金。法律還規定,雇員參加住房儲蓄,凡一年存入儲蓄合同936馬克者,則僱主必須支付相同金額存入雇員的儲蓄賬戶.且享受國家94馬克的獎金。按年存入標准數1600馬克計算,累計存入7年後的本息加上國家和單位的資助總和為22016馬克,幾乎相當於儲戶存入的11200馬克本金的2倍。住房儲蓄系統為儲戶提供住房造價40%~50%的資金,其餘50一60%通常是由抵押貸款體系等其他金融貸款提供。據分析.住房儲蓄體系與抵押貸款體系比較,前者優於後者。例如,以相同的10萬馬克融資金額,使用抵押貸款,年利率8%,負債分期償還率1%,還貸期為30年.每月還本付息750馬克,30年共付出14.8萬馬克。而參加住房儲蓄體系,個人首先存入融資總額的50%,每個月存500馬克.存期七年,然後配貸10萬馬克,還貸期12年,每年還本付息600馬克,12年共付出12.35萬馬克。兩者比較,住房儲蓄體系存貸期共為19年,比抵押貸款期縮短11年,而且每月負擔減輕,利息支出更大為節省。住房儲蓄體系享有國家的獎勵、免稅優惠政策,因而對居民具有更大的吸引力。一些暫不具有購置住房能力的人也寧願放棄眼前消費,放棄市場較高的利息而投入住房儲蓄,特別是吸引許多年輕職工參加住房儲蓄體系。據調查,近年來發展的新儲戶平均年齡在不斷下降,有近半數的新儲戶年齡低於25歲。

(四).德國住房儲蓄體系的特點及其對發展國民經濟的效應。

1、住房儲蓄體系實行先存後貸,貸款的資金來源於眾多的儲戶,資金有保證,銀行的風險小。德國40多年來多種用於住宅投資的資金中,住房儲蓄是最穩定的資金。

2、住房鍺蓄體系的貸款利率低於市場利率且是固定不變的。因為它本身是個封閉的體系,不受外界資本市場的影響。利率較低,有利於減輕建(購)房戶的負擔,保證按期清償貸款。在低存低貸的條件下,住房儲蓄銀行能取得較好的收益,本身就顯示了該體系的生命力以及經營的高超水平。在市場高利率時期,人們對建(購)房處於猶豫觀望狀態時,低而固定的利率可免除客戶的後顧之憂,吸引人們照常參加住房儲蓄。社會上出現高利率對國民經濟的增長會產生負作用,而住房儲蓄則具有穩定經濟、控制周期波動的作用。

3、在住房儲蓄體系中,國家發的獎勵小而收益大。國家拿出1馬克獎勵金,可以收到居民投入20馬克建房資金的效果;而且建房可帶動相關產業的發展,國家又可以從擴大就業、增加稅收中得到社會效益和經濟收益。根據綜合效應的調查數據,國家用1馬克獎金,可得到2.8馬克的回報。

4、住房儲蓄體系促進人們儲蓄,引導人們延遲消費,可以緩解通貨膨脹的壓力。

5、住房儲蓄體系的運作機構是住房儲蓄銀行,它承擔了市場融資和面向中低收入者社會保障的雙重職能,其運行機制是商業性和政策性的有機結合。它完全依照國家法規,根據政府的住房經營政策,並在政府的監控下運行。這種管理體制體現了政企分開,既有政府宏觀調控,又有適應市場原則的微觀運作;既體現了政府宏觀管理,保障中低收入者解決住房問題的政策,又避免了政府直接包攬住房而背負沉重的包袱。

(五)、在我國推行住房儲蓄銀行的條件分析。
我國在煙台市和蚌埠市試點推行住房儲蓄銀行,但效果不夠明顯,而且已轉為商業銀行。天津也開始試點中德合作的住房儲蓄銀行,其效果尚待實踐檢驗。據分析,我國與德國有以下幾個不同的條件:

1、政府的重視。
德國政府十分重視住房儲蓄銀行,讓它在住房融資中占據「挑大樑」的地位。20世紀90年代,住房儲蓄銀行的融資比重由80年代的50%上升到62%,而抵押貸款銀行的融資比重則由1970年的33%下降到3%以下。在我國進行試點的銀行不可能占據這樣的重要地位。

2、經濟優惠政策。
優惠政策是德國住房儲蓄銀行能夠順利發展和居民願意儲蓄的強大動力,主要有:家庭儲蓄額達到1600馬克,單身達到800馬克的,財政給予10%的獎金;雇員存入儲蓄合同936馬克,僱主要支付相同金額存入雇員儲蓄賬戶,並享受國家94馬克的獎金。按儲蓄7年計算,國家和單位的支助大體上與本人存款本息相等。這樣巨大的經濟優惠,是德國住房儲蓄發展的強大推動力。這樣大的優惠,一般是在全國廣泛推行的情況下,政府才會做出決定。而在我國進行試點的住房儲蓄銀行就難以享受這種優惠,致使試點單位缺少這一強大的動力。

3、有沒有全國推行的條件。
能否下決心在全國推行住房儲蓄銀行並給以較多的經濟優惠,是一件重大的經濟舉措,是與那一個國家的歷史的和現實的條件分不開的,而且還會經過一個發展過程才走向成熟。我國現實的情況是,正在推行住房公積金,而住房公積金的一項重大舉措,就是單位要交納與職工個人同等的住房公積金並列入職工賬戶。而住房儲蓄的一條優惠,也是僱主要支付與雇員相同的儲蓄金額存入雇員的儲蓄賬戶。由於不能要求僱主給雇員存兩份錢,也就是說,住房公積金制度在我國存在一天,就不可能為住房儲蓄銀行再做一個「雙儲蓄」的決定。因此,有人建議,將目前的住房公積金管理中心,發展成為住房儲蓄銀行,就可以避免出現「雙儲蓄」的問題。由於我國的國情與德國不同,要不要將住房公積金管理中心改為住房儲蓄銀行,就很值得研究。即使要改,其所實行的政策也不會與德國完全一樣。
四是.不容易得到商業銀行的支持。
目前我國有些商業銀行也在開展住房儲蓄業務,由於得不到政策優惠,經營收入低,難於擴大業務。所以,有些商業銀行不支持開辦住房儲蓄銀行。

二、美國的抵押貸款機構和抵押貸款證券

(一).美國抵押貸款機構的發展。

1931年,在美國召開全國第一次住房會議的同時,就在胡佛總統主持下建立了「聯邦住宅貸借銀行系統」,包括一個「聯邦住宅貸借銀行理事會」與12個地區銀行。1933年羅斯福總統又在這個銀行系統下建立了「住房借貸公司」。1938年,美國國會又通過決定建立了」聯邦全國抵押貸款協會」,這些專業金融機構是專為住房籌集資金的機構。它們籌集的資金,一為住房建設提供較低利息的貸款,二為購房者提供購房抵押貸款。由於提供低息貸款屬於執行政府對住宅建設的支持政策,因而這些機構被視為具有政策性的金融機構。與此同時,美國還鼓勵各種商業銀行和金融機構也為住房建設提供貸款,也開展居民購房抵押貸款業務,這些業務收取商業利息,沒有政策優惠。許多居民購房時能獲得一定的政策性貸款,不足的部分再申請商業貸款,多數居民獲得的是組合貸款。

1968年和1970年,美國又對前述機構進行改革,分別建立了「政府全國抵押貸款協會」和「聯邦住宅貸借抵押公司」。這些住房抵押金融機構的陸續成立,使住房金融的融資體系逐步完善,為住房建設資金的籌措開辟了穩定而廣闊的渠道。

1968年美國政府將美國聯邦國家抵押貸款協會改為聯邦政府特許的股份制公司,即聯邦住宅貸借抵押公司,同時又建立了政府國家抵押貸款協會,是一項重要的改革。在建立以上兩個機構的基礎上,創造性地推行了購房抵押貸款證券化。

(二).美國的抵押貸款證券。

美國的《住房法》把居民貸款購房的還款時間限定為最長不超過30年。雖然不可能每個居民貸款都把還款期定為30年,但多數要貸10~20年。金融機構借出購房貸款,要通過很長的時間才能回收,資金流動緩慢,從而降低金融機構的資產質量和經營效果。由於原來的美國聯邦國家抵押貸款協會屬於政府機構,有政府的直接支持,問題還不突出。而當1968年將協會改為股份公司後,問題就突出來了。實行購房抵押貸款證券,就是針對以上問題採取的措施。其主要運作方式是,由政府特許的金融機構(在美國就是上面講的機構)承保所有金融機構購房抵押貸款的債權。然後把這個債權通過合法的手續和途徑發行股票、債券直至國債,將貸款的債權變現,並將變現後的資金通過購買金融機構的債權等方式還給貸款的金融機構.使有關金融機構加快資金流動,提高資產質量,並有利於持續不斷地給新的購房者發放新的貸款。

住房購房抵押貸款證券化的辦法,如能在良好的主客觀條件下,經過高水平的經營管理使其良性運行,則可以產生以下五大好處:(1)使一級市場(抵押貸款)和二級市場(證券化)有機銜接,有利於住房資產的良性循環;(2)有利於完善住房金融體系;(3)可以解決金融機構因長期貸款而造成長期積壓資金的問題,有利於改善金融機構資產質量和提高經營效果;(4)可將金融機構的貸款風險通過證券市場轉移為社會投資者共同負擔;(5)可通過這種社會融資活動及時地為住房建設和流通籌集大量資金。

美國從20世紀30年代大力推行購房抵押貸款,經過多年發展,購房抵押貸款業務已普及到廣大居民,成為一項佔有巨額資金的量大面廣的金融活動。美國「住房貸借抵押公司」及其前身有60多年的經營經驗,又是根據聯邦國家抵押貸款協會授權法案成立的機構,它的證券享有「美國政府贊助機構」所發行證券的待遇,可以作為信託機構向聯邦儲蓄銀行借款的擔保,並規定它的證券不需要在美國證券交易管理委員會注冊。因此,它的證券被人們視作「美國政府機構證券」而走勢堅挺,被評為AAA級證券。進入20世紀90年代.「住房借貸抵押公司」逐步成為美國最大的住房抵押貸款融資單位。美國國內每四筆抵押貸款中,就有一筆抵押貸款包含在該公司的均衡投資中,或者是該公司以信託形式所擁有。有了這個既有豐富經驗又有良好信譽的機構來經營,就保證了購房抵押貸款證券化的順利推行。

(三).在我國推行抵押貸款證券的條件分析

一是,依託長期貸款的債權,發行抵押貸款證券及時回收資金,可以避免長期積壓資金,改善金融機構的資產質量和提高經營效果。這是贊成在我國推行抵押貸款和抵押證券者講的道理。但是,進入2003年,我國的商業銀行存款達10萬億元,許多銀行並不缺資金,這就存在著一個是否要再發證券去積累資金的問題。

二是,美國是一個貸款業務十分發達的國家,誇大一點講,沒有一個美國公民不貸款。全國9000萬戶居民,如果有2000萬戶有住房貸款,估計貸款總額在2萬億美元左右。貸款數額如此巨大,值得為此去發行證券。而中國住房貸款業務「方興未艾」,貸款總額還不大。因此,等住房貸款進一步擴大後再考慮是否發行住房抵押貸款證券的問題,可能更穩妥一些。
三是,美國發行住房抵押貸款證券,由住房抵押貸款公司負責操作。這個公司有60多年的豐富經驗,能保證所發證券的良性經營,使得老百姓願意買這種證券。我國還沒有這樣的機構,如果發了證券因經營不善而證券貶值,就可能沒人去買。這個問題也得慎重考慮。
以上分析,可作為在我國推行住房抵押貸款證券化的試點單位參考。

三、新加坡的公積金制度

新加坡算不上發達國家,但它首先推行的公積金制度已為我國部分地借鑒。所以用一定的篇幅來介紹該國的做法。

新加坡從1955年開始推行公積金制度,迄今已有40多年時間。公積金是一種強制儲蓄、定向使用的強制性社會保障制度,由僱主和雇員各按雇員工資收入的一定比例逐月繳納。

新加坡政府規定,所有雇員都須參加公積金制度,每月由僱主和雇員繳交的公積金連同利息均歸雇員個人所有,由公積金局統一管理.定向使用。雇員55歲後領取公積金歸個人養老使用,平時可用於購房和支付雇員本人及直系親屬的醫療等費用。

新加坡建立公積金制度的初衷是解決職工的養老問題,當時的公積金就是養老金。後隨公積金規模的不斷擴大,逐步擴展到住房、醫療、保險、教育等領域。由於公積金使用於住房的比重越來越大.就成為政府建房、個人購房的主要資金來源。對解決新加坡的住房問題,實現「居者有其屋」計劃發揮了巨大作用。按新加坡《中央公積金法》的規定,公積金管理局除支付會員的正常提款外(這一比例一般在5%到10%之間),其餘全部用於購買政府債券,公積金通過國家債務方式轉由國家控制,再由國家向建屋發展局提供建房貸款和個人購房貸款。公積金局歸集的公積金大部分用於公共組屋的建設和個人購房貸款。公積金制度使國家「建得起」住房,家庭「買得起」住房。沒有公積金制度,新加坡是不可能在較短時間內較好地解決住房問題的。

(一).新加坡推行公積金制度的主要作法

1、嚴格的立法規定
公積金是一種強制儲蓄制度,凡符合條件的僱主和雇員都必須按期足額繳納,不能隨意不繳或遲繳。因此必須要有強制性手段,才能保證公積金按時足額到位。新加坡通過國會立法,依靠法律手段來實現這一目的。1955年新加坡推行公積金制度,同年國會通過《中央公積金法》。該法共有八章,對公積金的機構設置和職能分工,公積金的歸集、提取、使用以及違法處罰等事項從法律角度予以明確規定。政府、公積金局、僱主、雇員均須按照法律規范各自的行為,任何單位和個人都不得例外。政府無權動用公積金存款,只能以政府債務形式有償借用並如期歸還。公積金管理局必須依法管理、運營公積金。僱主和雇員要依法按期如數繳納公積金,無故不繳時公積金局可以強行劃賬,遲繳要罰繳滯納金。嚴格的立法規定使公積金制度具有法律保證,法律的尊嚴強化了政府的責任感、公積金管理局的使命感和人民的信任感。新加坡的公積金制度一直依法按預定的方向和規定正常運轉,不受人事變動和其他因素的影響,避免許多人為的障礙和偏差,這是新加坡成功推行公積金制度的基礎。

2、高效率的組織管理機構
按照《中央公積金法》的規定,中央公積金局負責公積金的歸集、管理和保值工作。公積金局設理事會,由1l位理事組成,其中政府代表3人,僱主代表2人,雇員代表2人,專家代表4人。理事長由勞工部部長任命,理事會每個月召開一次會議.商議公積金歸集和使用等重大問題。日常管理工作由總經理負責,總經理是公積金局的最高負責人,由國家總統直接任命。下設僱主服務、雇員服務、人事管理、計算機管理、行政管理和內部審核6個部門,各由1名高級經理負責。全局除設兩名副總經理外,一律不設副職。全局共有員工1100多人,每人都有明確的責任、權力和工作程序。整個工作有條不紊,效率很高。
這些年,中央公積金局管理公積金數額約600億新元,是新加坡的「最大財東」,每年公積金的運營都創造數億元的利潤,但公積金局員工實行的是類似政府公務員的職級工資制度,其工資收入不和公積金運營的經濟效益掛鉤,不能用公積金的增值發獎金。包括公積金局大廈及其停車場出租的收入都要一一入賬,成為公積金存款的增值積累。公積金局的每筆支出都要按規定計劃執行,避免公積金局為追求利潤而偏離為公眾服務的宗旨,保證了公積金管理機構和隊伍的廉潔。

3、適時調整繳交率和穩定利率
公積金繳交率是僱主和雇員繳交公積金占雇員工資收入的比例,繳交率的高低直接影響到公積金的規模。繳交率過低,歸集到的公積金數額太小,達不到推行公積金的目的;繳交率過高又會影響企業的利潤和雇員的實際生活水平。前30多年,新加坡採用小繳交率起步,逐漸增加的辦法,逐步提高公積金的繳交率。1955年剛推行積金制度時,僱主和雇員的繳交率各為占雇員工資的5%,以後隨經濟發展,雇員工資收入的增加,以及公積金包含內容的增加,公積金繳交率逐步提高。一般每隔二,三年提高一個百分點.至1984年達到各25%,是為繳交率的最高峰。後來,經過近幾年的調低,目前繳交率為各20%。另外政府還充分發揮公積金對國民經濟的宏觀調控作用,當經濟增長速度較高時.政府提高繳交率.降低總需求,防止經濟過熱。當經濟增長速度較低時,政府降低繳交率,以刺激社會需求,帶動經濟增長。1997年發生亞洲金融危機時,政府曾把僱主的繳交率從25%降到10%,減輕了僱主的成本開支,提高了經濟增長速度。後隨經濟的復甦,又逐漸提高了繳交率。因此,公積金已成為新加坡政府調控經濟的主要工具之一。
新加坡剛開始推行公積金制度時,公積金的存款利率低較,從1955年到1962年,公積金的存款利率一直是2.5%,直到1963年才把公積金存款利率提到5%,1974年又提到6.5%,以後很長時期一直保持這個水平。1986年起實行公積金存款利率與平均市場利率掛鉤,並根據新加坡金融管理局的存款基準利率和四大銀行一年期定期存款利率的平均利率來確定.略低於同期市場儲蓄利率。該利率每6個月調整一次,即今年上半年的公積金利率等於去年下半年平均市場利率,今年下半年的公積金利率等於上半年平均市場利率。每月按戶頭上的最低存款結息一次,每年存入戶頭一次。由於公積金局按月計息,所得的利息是復利,而給會員的利息一年存入戶頭一次,會員得到的是單利,兩者之間的差額形成公積金的收入。
《中央公積金法》規定,公積金存款的最低利率為2.5%。由於新加坡通貨膨脹率較低,公積金高出通貨膨脹率2個百分點,公積金存款可以得到保值增值。

4、逐步擴大使用方向
公積金制度剛建立時純粹是一種養老金制度,主要用於解決職工的退休養老問題。以後隨公積金歸集額的擴大,逐步擴大到其他領域。
1968年新加坡推行公共組屋計劃,允許會員利用公積金存款購買組屋,解決了會員的住房問題。
1984年推行家庭保障保險計劃和保健儲蓄計劃,1986年推行填補退休金儲蓄計劃以及1989年推行教育計劃等,都與公積金掛鉤。
這些規定使公積金逐步擴展到住房、醫療、養老、保險、教育等各個領域,成為新加坡一項包括范圍甚廣的基本社會保障制度,並使新加坡人民在不長的時間內實現了老有所養、病有所醫、居有其屋。
公積金制度剛開始實施時,人們對它曾有各種疑慮和不同看法,現在它已成為新加坡最受人民歡迎的具有新加坡特色的制度。

5、廣泛的宣傳動員工作
群眾的理解和支持是成功推行公積金制度的前提條件,這也是新加坡推行公積金制度初期所面臨的主要問題。為說服群眾接受公積金制度,政府和公積金局進行了廣泛的宣傳動員工作。例如向群眾講清楚參加公積金制度對個人有什麼好處,每月繳交多少公積金,退休以後可以享受到什麼水平。同時,公開宣布政府為公積金還款提供擔保,消除群眾對公積金能否如數償還的疑慮。公積金局還定期將每個會員的公積金存款通知本人.並隨時提供電腦查詢。只要走到公積金局的每個櫃台,隨處都可見到各類簡明扼要、通俗生動、圖文並茂的宣傳公積金的小冊子,宣傳工作十分普及,真正做到了家喻戶曉、人人皆知。

新加坡不是發達國家,而是新興的發展快的國家,被稱為亞洲「四小龍」。它利用公積金解決住房問題的經驗,對發展中國家更有借鑒作用。

(二)、在我國推行公積金制度的條件分析

1、我國和新加坡都是發展中國家,他們的經驗在我國推廣,相對來說比較容易一些。

2、新加坡的公積金涉及面寬,屬於基本社會保障制度。我國推行的不是范圍甚廣的公積金,而只涉及住房一項,因而叫住房公積金。這主要是我國民政部主管的其它社會保障制度,暫未考慮用公積金的辦法來解決。而我國的房改進程中碰到了居民收入低與房價高的矛盾,把房改與工資改革結合起來進行的建議又未得到採納,而住房公積金要求單位與職工拿出同樣的錢,這是一個增加住房消費得好辦法。因此,住房公積金就在我國應運而生。

3、新加坡使用法律手段,是公積金得以推行的保證。為此,我國也採用國務院發文予以實施的辦法,減少了推行中的困難。新加坡人均國內生產總值超過1萬美元,而我國剛超過1000美元。我國在經濟實力不強的情況下推行住房公積金,不可能象新加坡那樣一下子就在全國推行,而是採取了逐步擴大比較穩妥的辦法,因而目前住房公積金覆蓋面還不夠大。

5. 王健林房企海外千億投資歸零,事情的原委是什麼

在歷來的首富當中,王健林是企業家中最有個性的一個,他果敢堅韌,不喜低調,定下財大氣粗的小目標,然後一口氣完成8000次。


他生於四川,做過林業工人,參過軍,退伍後來到了北方沿海開放城市大連。

1989年,王健林從大連西崗區辦公室副主任任上辭去職務下海經商,接手了一家房地產開發企業——後來生長為萬達集團。在爾後的長達28年中,受野心的驅動,憑借著對財富的冒險尋求以及對政治鴻溝的掌握,王健林敏捷成為我國的尖端富豪。

現實上,關於王健林出事的風聞早已不是什麼新聞,近半年來,隔山差五就有媒體“歸納”一篇文章出來,來奉告網民,王健林最近可能又要出事啦!

而其實,很多企業家在遭遇危機時,都應對不當,最終深陷泥淖不能自拔,輕則企業破產,重則鋃鐺入獄。而很少有企業家能在企業遇到危機時,從容自救。

王健林帶領萬達集團為中國企業家上演了一幕教科書式的危機應對案例。

6. 怎樣以海外融資的方式融資

企業可利用的海外融資方式包括國際商業銀行貸款、國際金融機構貸款和企業在海外各主要資本市場上的債券、股票融資業務。

7. 房地產開發商的融資方式有哪些

有以下融資方式:
1.自有資金:開發商利用企業自有資本金,或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款,以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有,自行支配,靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性「門檻」。121號文件規定,自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多,但有規模和有實力的企業少,隨著投資規模的不斷加大,對自有資金的需求也會變得越來越大,眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。:
2.預收房款預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎,因為對於開發商而言,銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式,提前回籠的資金可以用於工程建設,緩解自有資金壓力,還能將部分市場風險轉移給買家;而對於買方而言,由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益,所以只要看好房產前景,就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定,商品房必須在「結構封頂」時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款,而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房,沒有住房貸款的支持,房地產開發商很難把房子預售出去,也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設,辦得「五證」,到「結構封頂」平均需要1年左右時間,這段時間正是資金最為短缺的時間,預收房款的不足,會使自有資金壓力更大,項目開發難以為繼。
3.建設單位墊資:一種是由建築商提供部分工程材料,即「甲供材」;一種是延期支付工程款。據建設部統計,房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%,它解決的資金有限,而且也只是緩解,不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制,嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資,繼而引發大力清欠工程款,使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。
4.銀行貸款:在我國,房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性,一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計,房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款,如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等,至少應有70%。而近年來,國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面,:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款,也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益,最終有限度地給予放貸。當前形勢下,銀行信貸,對於我國的房地產企業而言,依舊是首選,它便捷,實際經濟成本較低,財務杠桿作用大,可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高,面對資金瓶頸,開發商亟待開拓新的融資渠道。
5.房地產信託:現階段信託產品主要有兩種模式:一種是信託投資公司直接對房地產項目投資,另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。:
6.上市融資:上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資,從而達到增發和配股的要求,實現從證券市場融資的目的。
7.房地產資產證券化房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後,雖然要讓出部分收益,但能夠迅速得到資金,建立良好的資金投入機制,順利啟動項目;它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現,依託有價證券作為房地產產權的轉移載體,能吸引更多的資金進入這一領域;:同時,基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期,這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。
8.聯合開發:聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。
9.開發商貼息貸款:開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種「賣方信貸」。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時,商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材,:購房者感覺更有保證,也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況,將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行,:獲得一定比例的現實貸款,:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的,安全可靠,但不是所有的開發商都可以嘗試的,因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回,所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業,而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。
10.售後回買及回租:售後回買指開發商將自己所開發的物業,出售或典當給貸款機構,以獲得大量現金,:用於再投資;同時,在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式,再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構,也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資,用於連續開發其他項目,還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令,在贖回物業後還能得到產權,:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商,對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費,還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差,以作貸款利息,因而資金成本相對較高,在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後,再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中,擁有某項物業的開發商可獲利二次:他先出讓了該物業的所有權,使開發資金即時變現回籠,以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的;同時,又保留了對該物業的使用權,以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報,也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平,為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃,有值得信賴的委託經營機構,否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資,如酒店、商場等。
11.海外融資:海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴,有助於房地產市場的持續發展;另一方面,融資方式的多樣化,也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規,海外地產基金在中國投資還存在諸多風險,國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高,投入項目後在運作過程中要求規范而透明,而國內一些房產企業運作不規范,所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。
12.融資租賃:根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比,具有更簡單,快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高,但與銀行借款相比,申請過程更簡單快捷,另外,租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排,還款方式更具有靈活性,以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。
13.非上市增資擴股:——:私募股權融資::受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響,2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄,顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下,恆大地產選擇了非上市增資擴股,其中,香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元,占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元,占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。
14.夾層融資:夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。:對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求「:四證」齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。
15.債券融資:由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。
16.項目融資:所謂項目融資,指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

8. 萬科曲線融資表明中國內地企業海外融資的瓶頸是什麼

1.跨境融資辦理流程耗時長,容易引起融資失敗;2、跨境抵押難以實現,貸款難度較大;3、跨境融資風險大,銀行出資意願不強;4、金融機構境外發展不足,跨境融資實施困難。

9. 房地產企業為什麼要去海外高成本融資

還有這種事情嗎???
那說明國內的融資越發規范了。
同時國外的很多投資者還是非常看好我國的房地產市場。
國外融資應該很容易,所以國內房地產企業才去國外融資。
不過,前景有待進一步觀察。

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