中信信託-青島舒斯貝爾項目（7.1億元）
基本信息：中信信託於2010年8月23日設立「中信—舒斯貝爾特定資產收益權投資集合信託計劃」，期限2年，共募集資金7.1億元。預計年收益率為9%~13%，期限為30個月，以此推算該筆產品將在今年2月23日到期。中信信託共募集優先順序資金總額5億元。
資金投向：資金用於購買青島舒斯貝爾房地產開發有限公司的「黃島鳳凰灣綜合項目」和青島乾正置業有限公司的「即墨溫泉住宅項目」的特定地塊開發收益權。
風險控制： 1.將位於青島黃島區的「黃島鳳凰灣綜合項目」和「溫泉住宅項目」兩宗地塊使用權作為抵押，當時的評估價為12.7億元。2.向項目公司委派董事及財務經理，對項目公司重大決策擁有一票否決權。
融資方背景：舒斯貝爾是山東日照的一家小型地產開發商，山東舒斯貝爾為澳大利亞舒斯貝爾集團的全資子公司，舒斯貝爾實際掌權人為齊曉香。齊曉香曾因多次行賄，低價拿地、捷徑審批等特權使得其在日照開發的多個項目賺足了資金。案發不久後便長期定居海外。目前該房企因項目多年不開工、資金鏈緊張等問題在日照當地口碑較差，而資金鏈出現緊張的真正原因或是由於大量資金移往國外所致。
項目現狀：涉案中的舒斯貝爾青島項目一直沒有真正動工，只建成了總面積3200平方米的售樓處與樣板間，4.2萬平方米的地下車庫仍在建設中。加上信託融資成本10%~15%，舒斯貝爾共需支付中信信託約6億元。中信信託對所抵押地塊於1月8日進行了拍賣，起拍價為7.89億元，但項目最終流拍。
點評：1.中信信託並未對該項目融資方誠信做到可靠的評估，項目實際控制人有行賄前科，且移居海外，有向國外轉移資產的嫌疑。2.該信託計劃兌付在即，造成拍賣時間倉促，且拍賣地塊價值未得到市場認可。該地塊將再次折價進行拍賣，市場預計價值5億元左右。信託兌付缺口約1億元，且兌付很難按時完成。
⑵ 目的信託是什麼意思：目的信託的承認
目的信託（purpose trust）,又稱道義信託或者名譽信託（honorary trust），主要是以非公益的特定目的而設立的信託，例如以寵物的飼養、同鄉會的維系、墓碑的保管等為目的的信託。因其早期在法律上不被承認，僅靠受託人基於道義或者榮譽感加以執行，所以有此稱謂。上面的目的信託，指的是狹義的目的信託。公益信託也是目的信託，和狹義的目的信託共同構成廣義的目的信託概念。
信託法第2條規定：「本法所稱信託，是指委託人基於對受託人的信任，將其財產權委託給受託人，由受託人按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為」。此處將「特定目的」和「受益人的利益」（私益目的）並列，似乎為承認非公益的目的信託留下了空間。
承認目的信託，承認公益和私益之間的信託目的的存在，為意思自治的實現提供了一種制度保障。其實，我國法人法更應在公益法人和營利法人之間承認「中間法人」，為多元化的社會需求提供出口。
承認目的信託，還能為資產證券化等商業行為提供SPV，增加商業設計的手段。
⑶ 信託條款中的差額補足和回購哪個效力更強
1 引言
由於現階段我國農業生產成本較高、農業效益比較低下以及農民進城務工增多等原因，土地拋荒現象在全國范圍內普遍存在，而拋荒會危及糧食生產安全和造成社會緊缺的耕地資源閑置浪費等問題。在此情況下，土地信託順勢而生，同時，土地信託也激活了農地流轉。因此，土地流轉信託作為土地流轉中的一項制度創新，是深化農村土地經營機制的必然需求，也是促進土地使用權規范有序流轉的必經之路。
自從2013年10月10日，中信信託與安徽省宿州市埇橋區政府合作，正式成立國內第一個土地流轉信託計劃以來，土地流轉信託計劃如雨後春筍，獲得了極大的發展。本文在此基礎上，來分析和探討我國土地流轉信託的模式和面臨的風險問題，這對於今後我國土地流轉信託計劃的進一步開展具有重要的應用價值和借鑒意義。
2 土地流轉信託的基本原理
所謂的土地信託，就是在公有制為基礎的前提下，利用信託共有制多層產權結構的特點，將土地分解為價值資產和實體資產，把集體土地的所有權、受益權和經營權進一步分開，農民享有受益權和最終處置權，而信託公司則享有經營權，實行土地的統一規劃和開發利用，發展適度規模經營。
就目前國內市場上中信信託和北京信託發行的兩單產品來看，土地流轉信託主要是農村土地承包經營權流轉信託，是一種財產權利的信託。
一方面，土地承包經營權不屬於《信託法》中禁止和限制流通的信託財產，土地承包經營權可以成為信託財產。另一方面，《農村土地承包法》第32條規定："通過家庭集體承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉"，可以將信託模式列入到"其他方式"中，因此，土地承包經營權通過信託模式流轉符合有關規定。通過設立財產權信託，符合土地公有制以及禁止土地所有權流轉的規定。
3 土地流轉信託的現有模式分析
3.1 美國模式
美國土地信託模式是開發者（委託人）購買一塊生地，再將該土地所有權信託給受託人，簽訂信託契約，受託人發行土地信託受益憑證，而由委託人銷售該受益憑證給市場上的投資人，受益憑證代表對信託財產（土地所有權）的受益權，銷售受益憑證所得資金用來改良土地，然後將土地出租給由該開發者組成的公司。受託人收取租金，承擔給受益憑證持有人固定報酬的義務，並將剩餘租金用來買回受益憑證。
該模式具有以下特點：通過資金的"集合"，解決了開發土地尤其是生地所需的巨額資金；為投資者提供了投資於利潤豐厚的土地產業的機會，同時也降低了個體投資風險；投資人所擁有的受益憑證可以流動，具有較強的變現性。
3.2 日本模式
1984年，日本開展了對有效利用土地起積極作用的土地信託[3]。1986年，《國有財產法》、《地方自治法》的修改以及同年《稅法》的實施，大大加速了土地信託的發展。日本的土地信託是土地所有者將土地信託給受託人（信託銀行），並從受託人治理和使用該土地的收益中獲取信託紅利。土地信託包括出售型和租賃型，前者指委託人將信託財產委託信託業者出售，受託人將出售所得，在扣除受託人的報酬及其他手續費用後，交付給委託人；後者指受託人無處分信託財產的權利，在信託期間信託業者應定期給付委託人信託收益，信託終了時，委託人仍保有原土地的所有權。
該模式具有以下特點：替代性，即通過土地信託方式解決了土地所有者具有土地開發的積極性但無能力開發的現象；穩定性，即土地所有者將土地信託給信託銀行，在信託期內如租賃信託可獲取穩定的信託紅利；高效性與多樣性，即吸取民間土地信託制度能夠高效配置利用土地的特點，使國有土地的治理與處置手段多樣化。
3.3 國內模式
3.3.1 國內土地流轉信託業務總結
1、農村土地流轉信託
2013年10月10日，中信信託與安徽宿州埇橋區政府合作，正式成立國內第一個土地流轉信託計劃"中信信託.農村土地承包經營權集合信託計劃1301期" 。
2013年11月7日，北京信託在江蘇無錫推出土地流轉信託"北京信託.無錫陽山鎮桃園村農村土地承包經營權集合信託計劃"，這是國內成立的第二個土地流轉信託計劃。
隨後，又有一些新的土地流轉信託計劃陸續成立。2013年12月20日，中信信託在山東省青州市成立土地經營權流轉信託計劃，項目一期流轉何官鎮南小王村晟豐土地股份合作社的1850畝土地。2014年1月23日，中信信託在貴州省開陽縣成立土地流轉信託計劃，首期合作開展1000畝土地信託流轉試點工作。2014年2月24日，中信信託在安徽省馬鞍山市成立土地流轉信託計劃，標志著馬鞍山市首單2.66萬畝農村土地承包經營權信託計劃項目即將落地。2014年3月7日，中信信託與湖北省黃岡市人民政府正式簽署龍感湖土地信託化改革試驗區戰略合作協議。龍感湖土地信託化改革試驗區擬劃定面積100平方公里，此次的土地流轉信託面積達6萬畝，信託時間為10年。2014年4月1日，中信信託與河南省濟源市人民政府，就濟源地區規劃面積約20000畝的農村土地承包經營權流轉簽署戰略合作協議，共同探索農業發展新路徑，農業產業升級新理念。據有關媒體報道，目前，中信信託已在安徽、山東、貴州、河南等地推出了土地流轉信託項目，現正在與廣東惠州、吉林、雲南、貴州等地接洽合作事項，今後還將繼續在河北、內蒙古、新疆、吉林和四川等省份進行推廣。
在北京信託第一單土地流轉項目後僅一周有餘，北京信託在江蘇省句容市後白鎮又成立了"北京信託·金色田野土地信託1-5號五隻土地信託"，受託土地規模達9928.46畝。2014年2月27日，北京信託在密雲縣穆家峪鎮簽約成立"北京信託·金色田野2014008號土地信託（密雲水漳村）" 項目，受託管理土地規模約1700畝。
中建投信託作為第三家正式開展土地流轉信託業務的信託公司。近日（2014年7月28日中國證券報報道），中建投信託與江蘇省鎮江新區丁崗鎮集體資產經營管理中心、浙江森禾種業簽署三方框架協議，標志著中建投信託首單土地流轉信託--"中建投·鎮江新區·森禾一期土地流轉財產權信託"正式落地。此次土地流轉信託計劃涉及1750畝農村土地承包經營權，其具體交易結構是：農戶以農村土地承包經營權入股成立合作社，將農村土地承包經營權轉化成合作社股份，再由合作社將集中的農村土地承包經營權發包給丁崗鎮政府成立的集體資產經營管理中心，該集體資產經營管理中心將其持有的農村土地承包經營權以設立財產權信託的方式委託給中建投信託，中建投信託作為受託人將上述農地經營權出租給鎮江森禾花卉園藝有限公司用於花卉種植。
興業信託是第四家正式開展土地流轉信託計劃的信託公司，於2014年9月19日與河南省新鄉市達成戰略合作協議。興業信託此項土地流轉信託項目落地在新鄉市延津縣石婆固鎮。興業信託一手托兩家，一方面代表農戶利益，一方面支持農業生產企業發展。該項目合作方大豫大美現代農業公司是一家集高效農業種植、生態觀光度假旅遊、家庭示範農場、農民合作社聯合社為一體的現代化農業開發公司。此次流轉流轉總規模為1000畝，首期流轉300畝土地用於開發特色果園，並已完成土地流轉和租賃等工作。消費者可通過"果樹認養"和"農場認養"獲得休閑農業的消費權。興業信託與大豫大美將根據企業發展，採取多種金融服務方式合作，打造安全、綠色的農業產業鏈。
另外，據《財經》媒體不完全統計，除上述四家信託公司之外，目前安信信託、中融信託、中糧信託、國元信託、上海信託、華寶信託、平安信託等諸多信託公司，均已開始針對土地信託進行研究准備和實地調研，並將會積極推動相關項目的開展。
2、新型城鎮化建設
作為土地流轉信託計劃的延伸，中信信託在新型城鎮化建設方面也進行了一些有益的探索[5]。2014年5月13日，中信信託與四川宜賓市政府、中國鐵建股份有限公司簽約合作，共同推動新型城鎮化的長期建設。2014年6月5日，中信信託與四川省成都市武侯區正式簽署戰略合作協議，聯手推動新型城鎮化建設，這是中信信託在新型城鎮化建設方面的又一重大探索。根據協議，雙方將密切合作，整合土地資源，改善生態環境，推進公共服務基礎設施建設，提高民眾生活質量，全面推進成都市武侯區新型城鎮化建設。雙方將重點引進現代化金融服務、打造總部經濟、發展能源與機電貿易、推動信息技術研發、促進文化旅遊投資等。中信信託致力於成為"綜合金融解決方案的提供商和多種金融功能的集成者"，將充分發揮信託制度優勢，積極整合各方資源優勢，創新金融服務模式，全方位支持地方建設。
本文分別以中信信託成立的第一單土地流轉信託計劃"中信信託.農村土地承包經營權集合信託計劃1301期"和北京信託成立的第一單土地流轉信託計劃"北京信託.無錫陽山鎮桃園村農村土地承包經營權集合信託計劃"作為案例，來進行後續的模式分析和風險研究。
3.3.2 中信信託第一單土地流轉信託產品模式分析
2013年10月10日，中信信託與安徽宿州埇橋區政府合作，正式成立國內第一個土地流轉信託計劃"中信信託.農村土地承包經營權集合信託計劃1301期"。此項目期限為12年，信託收益權採用結構化設計，涉及流轉的土地面積達5400畝。流轉後的土地擬建設現代農業循環經濟產業示範園，由安徽帝元現代農業投資有限公司（簡稱安徽帝元）作為服務商提供服務。
參與到信託計劃的農民收益分為三部分：常規收益以每年每畝1000斤國標三等小麥價錢計算（不低於1000元）；浮動收益為信託公司與合作方對土地整理、運作後，土地增值凈收益的70%；農民作為產業工人的打工收入。
⑷ 2012年中融信託共發行幾支信託產品
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⑸ 房地產投資信託基金是什麼一種模式
我國的房地產信託是在2002年7月信託業重新開展後逐漸發展起來的。此前，信託業經過多次大規模調整一直處於業務匱乏的困境。而此時房地產市場呈現旺盛的發展勢頭，處於資金密集型行業的房地產開發企業大部分自有資金都較少，資金短缺是一個長期狀態。而信託制度靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。
兩者結合，取得了雙贏的結果。一方面，信託業借勢發展壯大，分享房地產業較高的行業利潤；另一方面，房企通過房地產信託計劃的融資可以降低房地產開發公司整體融資成本，並且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整。
自2002年開始的十四年間，房地產信託共經歷了2003年和2008年兩次黃金發展期。
據統計，2003年全年約有70億資金通過信託方式進入房地產領域，房地產信託產品也正式走入投資者視線，並進入了平穩發展階段。因為，2003年6月，中國人民銀行出台了《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（央行121號文件），對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。
比如：
1、對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。
2、商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。
3、對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地的評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。
4、對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的。首付款比例執行20%的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。
5、借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年。
這些措施使得房地產企業從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉向信託公司融資。由此房地產信託迎來第一個黃金發展期。
而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續加息六次，同時銀監會出台了九條新規，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，地產企業又陷入融資困境。房地產信託產品再次迎來發行高峰。
此後，伴隨著房價的一路飆漲，房地產市場火熱的房地產信託一路升溫。
房地產業是一個特殊的行業，與其他行業相比具有高收益、高風險的明顯特徵，它對經濟發展的帶動力很強，是關系國計民生、拉動經濟增長、改善居民生活條件的重要支柱產業。同時它又是一個資本密集性的產業，其發展與金融業的支持密不可分，兩個行業互相影響、互為依託。同時，房地產行業還是國家宏觀調控的重點領域，對其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也註定了房地產行業周期波動較為明顯。
所以現在信託公司業務方向主要有幾大塊：
一、機會性抓取一線城市住宅地產項目，特別是中小開發商因資本實力不濟退出市場帶來的機會。
二、結合資產證券化業務，適當介入一線城市和重點二線城市辦公樓項目。辦公樓市場與住宅市場發展規律不完全相同，而且具有基礎資產確定、現金流穩定和可測量等特點，是資產證券化的重要基礎資產。
三、參與設立房地產並購基金。目前中國房地產業整體景氣度下行，結構性庫存高企，行業內普遍存在高杠桿問題，加之競爭加劇，優勝劣汰、行業整合和集中度提升將成為趨勢，未來數年行業內蘊含大量並購機會。一方面信託公司可考慮與一線開發商、保險公司等合作設立機會性並購基金，在提供標的項目和並購融資方面發揮作用。另外也可與保險公司、國內外領先地產基金等長期資本合作，成立跨周期並購基金。
四、關注一線城市、重點二線城市中心老舊建築改造項目。在成熟市場，通過整體收購、改造升級城市中心老舊建築，並通過租賃、出售或者其他資本化運作方式實現獲利退出是成熟的地產操作模式。目前中國的一二線城市也積存了大量的老舊建築，如何盤活這塊存量，考驗著資產管理機構的專業、整體運營及資本運作能力。目前不少外資基金和一些國內資本已經開始進入該領域。
五、戰略性關注旅遊地產、養老地產等體現消費升級和大健康領域的業務機會。
房地產信託具有非常市場化的定價模式，對於項目風險、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由於信託承接的房地產項目相對銀行風險稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信託公司所獲得的報酬在2-3%，以及其他費用，整體融資成本相比於其他類型信託也是要稍微高一些，具體定價根據融資方信用水平而有所不同。
房地產信託運作的幾大模式
1、房地產債權信託
房地產債權信託房地產債權信託主要是指房地產貸款信託，是將信託資金用於向房地產開發企業發放貸款的一類信託業務。
根據監管部門要求，向房企發放貸款信託需要滿足「四、三、二」條件：
四證：
國有土地使用證
建設用地規劃許可證
建設工程規劃許可證
建築工程施工許可證
三成：
自有資本金投資比例達到30%
二級：
具有房地產開發二級資質
房地產債權信託主要關注點是信託到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。（市面上絕大多數房地產信託屬於此類型，信託公司直接以貸款的形式借給房地產企業）
房地產債權信託具有簡單、易於操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信託資金運用方式。不過，房地產債權信託對於放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信託業務模式將提升房企財務杠桿，將壓縮其後續融資空間。
2、房地產股權信託
房地產股權信託房地產股權信託主要是指信託資金用於獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信託業務。
股權獲得方式：
受讓原有股東股份
增資
出資新設項目公司
與債權信託相比，房地產股權信託並沒有那麼嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利於美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全後向銀行申請開發貸，實現信託資金的退出。很多房地產股權信託是附有回購協議的，實際上是假股真債;還存在部分股權投資信託僅以少部分資金獲得房企股權，其餘大部分資金以股東借款名義用於房地產項目開發建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信託的監管要求。
房地產股權信託重點關注最終能否到期退出，對於負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由於參股房企，信託公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利於維護自身利益。從房地產股權信託風險控制手段，第一一般採用採用結構化設計，通過次級受益權部分提升優先順序投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩餘股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監督融資項目建設;融資項目抵押等;違約時的資產處置權利等
3、房地產財產權信託
房地產財產權信託是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信託財產而開展的一類信託業務。
(一)房企作為委託人的財產權信託
以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信託本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委託人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信託融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。受託信託財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建項目收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信託已開展多年，但是特定資產收益權在我國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信託還有待於接受司法審判的檢驗。
目前房地產財產信託本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意願，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信託和房地產股權信託相類似。
(二)個人作為委託人的房地產財產權信託
個人將其所擁有的房產等財產作為信託財產而設立信託，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信託模式。這主要是藉助信託公司的專業性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信託可以進一步劃分為房地產開發信託、房地產管理信託以及房地產處置信託。
房地產開發信託主要是委託人將所擁有的土地作為信託財產，由信託公司負責聘任建築公司、房地產開發過程中的融資等事項，待房地產建設成功後，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業務還主要適用於土地產權私有的歐美等國家。
房地產管理信託主要是指信託公司按照委託人意願或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產作為信託財產的方式，所進行的一類業務。此類信託在美國、日本、我國台灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信託，由受託人實現信託財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基於房產的信託則可以保障其在死後有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產後變賣。
房地產處置信託主要是指委託人將房產受託給信託公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信託業務。
我國尚未開展此類業務，一方面是由於現行信託法律制度不健全，包括信託財產登記、信託稅收等諸多障礙存在，另一方面是信託公司在房地產經營管理方面專業性不高，市場需求不高。但是，從未來發展看，此類業務還是具有一定市場空間的。
4、房地產資產證券化信託
資產證券化既包括各類金融債權，也包括各類不動產，房地產資產證券化也就是通常所說的房地產投資基金信託，就是不動產資產證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里，通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產投資信託基金。
不同於一般的信託產品，REITs具有鮮明的特徵。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發項目)有限制，甚至地域有限制，屬於一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作後盾，因而也較容易用於質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴格的監管，根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或者報備，一般採用信託制或者公司制實現破產隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資於具有穩定收益的房產，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內已經重啟，並且試點）
5、基金化房地產信託
基金化房地產信託目前市場上還有採取多種資金運用方式的，即房地產基金信託，從而提升信託資金運用效率。基金化房地產信託主要專注於房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信託運作形式，信託公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下，房地產項目全方位運作。
信託公司接受的委託資金，採用股權、債權、物業持有等多種運作方，投向多個房地產項目。這種模式採用組合投資的方式，有利於分散風險，挑選最為合適的房地產項目，從而實現受益人利益最大化，也有利於提高信託公司報酬水平。當然，此類運作方式對於信託公司專業性和房地產運作能力要求更高，因而信託公司會與其他專業機構合作。
下面金融狗說一下在項目上應該重點關注哪些東西？
判斷房地產信託產品風險的幾大關鍵指標如下：
是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信託融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；
2.項目的區域位置是否擁有較強的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想像到的），三四線城市的項目最好是位於區域核心地段）；
3.開發商的實力與背景如何（衡量房地產開發商實力的一個重要指標是銷售量排名，去化率，對於其過往業績也可以進行考察做一個縱向對比）；
4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關注實際控制人的發家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負面新聞報道）。
⑹ 如何看待華信信託董事長用錘子打傷總經理被刑拘，受害人全身有 14 處傷
據媒體消息，1 月 6 日 ，華信信託董事長董永成打傷其公司總經理王瑾，受害者已做顱骨手術。
據悉，董永成在大連辦公樓的電梯里，使用錘子打傷王瑾，頭部和鼻子都流血。隨後，王瑾被送往華信信託公司附近的大連醫科大學附屬第一醫院醫治。王瑾全身有 14 處傷，被診斷為輕傷一級，於 1 月 7 日進行顱骨修復手術。目前警方已經介入，董永成已被刑事拘留。而公司尚未未發布相應公告回應。
對此，有業內人士猜測，發生沖突的原因可能是公司內部對不良處置存在分歧或者董永成本人精神狀態問題；也有可能是王瑾向監管部門坦白了操作上存在的違法違規行為。
根據資料顯示， 華信信託成立於1981年，是遼寧省唯一一家信託公司，前身是工商銀行大連市信託投資公司。華信信託的法定代表人、董事長為董永成。公開信息顯示，董永成今年64歲，2017年4月被選任為董事長，由股東華信匯通集團有限公司推舉。履歷顯示，董永成曾任中國工商銀行大連市分行技改處副處長，中國工商銀行大連信託投資股份有限公司總經理;現任華信匯通集團有限公司董事長、總經理，華信信託股份有限公司董事長。
而受害人王瑾今年54歲，女，曾任華信信託股份有限公司財務部總經理助理、副總經理（主持工作），理財中心/研究發展中心總經理，總裁助理、副總裁，華信信託股份有限公司常務副總裁。2020年1月21日，華信信託發生工商變更事項，原總經理黃鐸退出，新增王瑾為總經理。
外界傳聞稱，華信信託因為股權關系復雜被譽為「最神秘信託公司」之一。工商資料顯示，華信信託共有18名股東，前三名股東分別為：華信匯通集團有限公司、北京萬聯同創網路科技有限公司、沈陽品成投資有限公司，持股比例分別為：25.91%、19.9%、15.42%。其中，華信匯通集團間接持有北京萬聯同創網路科技有限公司100%股權，也就是說，華信匯通集團總計持有華信信託45.81%的股權，是華信信託的實際控制人。
早在2019年底，華信信託就被銀保監會列入六家高風險信託公司之列。2020年4月，華信信託和四川信託同時被監管叫停了「資金池」業務。
2020年9月24日，華信信託發布首個延期兌付公告。隨後，又陸續在其官網披露了27個信託計劃延期公告，延期原因均為「由於融資企業無法按期償還融資本息，導致信託產品按信託合同約定進入延期期間」。據了解，除曾於2020年11月兌付了4個項目外，截至目前，仍有23個項目尚未按期兌付，且均已超過重復公告所約定的延期時限，進入「二次延期」。
⑺ 山東農行違約 ，山東信託違約，請兩家領導答復。山東農業銀行和山東信託共同發行的臨淄金順達項目已超期
一、2014年山東農業發展銀行招聘考試大綱詳細介紹與分析。
二、山東農業發內展銀行招聘考試歷年容真題試卷參考。
三、山東農業發展銀行招聘考試（農發行相關知識）。
四、山東農業發展銀行招聘考試（重點時事政治）。
五、山東農業發展銀行招聘考試行政職業能力測試講義與習題。
六、山東農業發展銀行招聘考試英語講義與習題。
七、山東農業發展銀行招聘考試計算機講義與習題。
八、山東農業發展銀行招聘考試議論文（申論）講義與習題。
九、山東農業發展銀行招聘考試專業知識——經濟講義與習題。
十、山東農業發展銀行招聘考試專業知識——金融講義與習題。
十一、山東農業發展銀行招聘考試專業知識——會計講義與習題。
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⑻ 14年1到6月中融信託共發行多少只計劃
去成立公告里數吧，除了恆天
⑼ 關於基金演變的歷史
1、開始階段
第一次世界大戰後，美國經濟空前繁榮，國民收入急劇增長，國內外投資活動異常活躍，同時經濟活動也日益復雜化。在這種情況下，英國 投資信託制度便引入美國。
19世紀末20世紀初，在美國出現了一些與英格蘭和蘇格蘭的投資信託類似的投資工具。1889年成立惡毒紐約股票信託、1893年成立的波士頓個人財產信託以及1904年成立的鐵路和電燈證券公司。而諸如此類各種投資信託所代表的美國人的投資比例是微小的，在美國家庭金融資產價值中所佔的比重遠不到1%。
新大陸之夢--基金在美國（二）
2、喧囂的20世紀20年代和大崩潰
第一次世界大戰改變了美國和歐洲之間的債權人和債務人地位戰爭摧毀了歐洲大部分工業基礎，並為美國工業奇跡般地擴展進入這一新市場提供了契機。在20年代，美國人的收入不僅能夠滿足消費，而且更有富餘的部分用於投資。對基金業同樣重要的是，戰爭期間，美國政府向國人出售自由債券，且其中一些面額小到50美元，這使得2000萬美國人學會了投資。20年代的牛市吸引很多的美國人直接投資於普通股票。但投資信託的優越性也吸引了很多的投資者。
信託投資的具體組織類型隨信託類型而變化。20年代投資信託大致分為兩種類型。第一種最流行的是類似於英格蘭和蘇格蘭的投資信託，或我們目前所稱的封閉式基金。1921年4月，美國出現了第一個投資基金組織美國國際證券信託，該基金的運作與此前的英國基金基本雷同，亦為封閉式基金，即基金發行在外的受益憑證數量固定不變，投資人只能在市場上進行受益憑證的交易，其價格由供求關系調節。從1924年開始至1929年的5年中，建立了56個封閉式投資信託。在大危機發生時，89個公開發售封閉式投資信託向公眾披露其所持有的資產價值總額約為30億美元。
另一類20年代首次出現的主要的投資公司類型是開放式基金。有時也被稱為波士頓型投資信託。雖然在20年代之前已經形成了一些開放式投資信託，但是這些信託並未公開發行。例如，1907年設立的亞歷山大基金已開始作為小范圍朋友圈內投資的一種選擇--盡管這種基金最終公開發行。亞歷山大基金是一種開放式基金，因為其章程規定基金的購買者可以在任何時候要求基金發行人贖回其所購基金，並按照當日的單位凈值得到現金。
新大陸之夢--基金在美國（三）
1924年，美國出現了第一隻首次在設立時就向公眾出售的開放式基金--馬薩諸塞投資信託（Massachusetts Investment Trust, MIT）。第一年內，這個基金吸引了200名投資者，32000份單位信託共價值39。2萬美元。MIT在今天也應該被稱為大市值股票基金。它是從投資於19隻藍籌股、14隻鐵路股、10隻公共事業股和2隻保險公司股開始的，並把銷售費用有效地控制在5%的水平上。它最初的資產規模只有5萬美元，是由哈佛大學200名教授出資組成的宗旨是為投資人提供專業化投資管理，其管理機構是馬薩諸塞金融服務公司。這一基金發展到今天，資產已經超過10億美元，有85000多個投資人。開放式基金作為新生事物在歷史上第一次真正誕生了。它的誕生必將給基金業的發展帶來一場新的革命。在此，我們要紀念開放式基金的塑造者：愛德華。萊夫勒。曾是一名證券銷售商時，他就對小投資者所遭受的待遇感到不滿，認為理想的投資工具應該具有專業化的管理，能夠降低風險的組合投資，在需求的時候變現的特徵。萊夫勒花了三年的時間宣傳他的開放式基金理念。1936年，在參加證券交易委員會聽證會時，繼續表明其對個人投資者利益的關注，這一關注對共同基金行業的形成建立了不朽的功勛。
雖然繼MIT之後，其他開放式基金紛紛效仿，但是，在但是開放式基金遠不如封閉式基金盛行，到1929年，僅有19隻開放式基金，其總資產僅為1。4億美元。
新大陸之夢--基金在美國（四）
美國股市在19世紀20年代持續繁榮了8年後，由於有關法律不完備，因此，隨著20年代末資本主義世界經濟危機的爆發和1929年10月全球股市的崩潰，空頭市場連續了4年多，從1929年年末到1930年年末，道。瓊斯工業平均指數下跌了34%。封閉式基金資產凈值下跌了72%。結果封閉式基金成了投資者的毒葯--整個30年代沒有推出一個新的封閉式基金。
股市的崩潰也同樣降低了開放式基金的市值，但它也展現了其優勢。可以隨時贖回，不能過度借款，保持交好的投資組合流動性等，由於這些原因，開放式基金較封閉式基金的情況要好得多。例如，在1929年9月到1932年7月，與道。瓊斯工業平均指數下降了89%相比，MIT市值下降了83%，同期MIT贏得了新投資者和新資金的進入。
使眾多投資者造成創傷的1929年的大崩潰對羽翼尚未豐滿的共同基金業是一個嚴峻的考驗。大崩潰暴露出喧囂的20年代思維方式造就的封閉式結構的缺陷，而特別展現出開放式結構的基本價值。
新大陸之夢--基金在美國（五）
3、20世紀30年代，蕭條和調整的年代
1932年，美國全體選民選舉富蘭克林。羅斯福為總統，贊成其所承諾的通過更加基金的管理方法代替共和黨自由放任的政府基金政策。經過7年的調整，聯邦政府繁榮努力制定一些保護措施，遏止由於10年放任期間造成金融服務領域產生諸多問題的行為。伴隨著對此行業的立法活動，國會通過了四個影響共同基金行業的主要法律。
●1933年美國公布了《證券法》，涵蓋了較共同基金更為廣闊的領域。建立了任何公開發行證券的規則。
●1934年美國公布了《證券交易法》，提出了公開交易有價證券的交易規則。建立了銷售機構和過戶代理人必須遵守的規則。過戶代理人必須在相應的政府管理機構注冊登記。
●1940年美國公布了《投資公司法》。詳細規范了投資基金的組成及管理的要件，特別關注實踐中發生的對國家公共利益和投資人造成的不利影響等8個問題。為投資者提供了完整的法律保護，從而奠定了投資基金健全發展的法律基礎。
●1940年美國公布了《投資顧問法》。要求：任何給共同基金提供投資咨詢服務的組織必須在證券交易委員會注冊；還對投資顧問和基金公司所簽合約做出了嚴格的限制。
當1934年《稅法》頒布時，共同基金行業獲得了重要的稅收減讓。《稅法》確立共同基金投資公司--這是官方提及基金行業十，第一次使用共同這一術語--在滿足規定的條件要求時，可以不向聯邦政府支付收入所得稅。因此，較封閉式基金而言，開放式基金具有了明顯的優勢，從而促進其日趨流行。1929年封閉式基金在大約30億美元基金總資產中所佔比重超過95%。到1940年，封閉式基金所佔份額下降到57%。1943年，開放式基金市場份額首次超過封閉式基金，並且開放式基金相對分額從此之後一直增長。
在此時期，共同基金行業更加呈現出現代的基金形態。在此期間或在1932年之後設立的基金已經具有了我們現在稱之為開放式基金的屬性：可隨時贖回，不使用融資杠桿經營，僅發行不同份額等。
新大陸之夢--基金在美國（六）
4、緩慢但穩步增長的年代：20世紀40年代至70年代
在隨後的40年中，美國基金行業緩慢但穩步增長。基金持有的有價證券價值的增加和投資者購買的增加，使基金公司管理資產年增長率13%。新基金同樣穩步增加。從1940年的68隻增加到1951年的103隻，在增加到1967年的204隻；但到1980年，基金總數仍未達到500隻。1970年時，美國已有投資基金361個，總資產近500億美元，投資者逾千萬人。
進入50年代，投資基金逐步從儲蓄保值型走向增長型，人們開始重視對各類成長型股票進行投資。到1965年有50%的投資基金是以股票作為投資對象的基金，促進了美國股市的繁榮。1940年到1970年期間，相對於銀行儲蓄，共同基金幾乎沒有增長，1978年，共同基金總資產大約為550億美元，而當年美國國內生產總值為2。3億美元。
到1960年，共同基金的增長使得國會對基金行業的研究提出了新的要求。1962年、1963年和1966年由美國證券交易委員會調查及委託調查的三份報告，關注基金份額持有人和基金管理公司之間存在的潛在利益沖突。這些報告敦促國會起草1970年修訂案，對1940年《投資公司法》進行修訂，以調整對共同基金的管理特別是增加對國家對基金分額持有人的保護，防止基金公司收取超額管理費。有關的70條修訂條款對鼓勵人們對托子顧問的超額收費提起訴訟起到了作用。
新大陸之夢--基金在美國（七）
進入70年代後，大部分投資基金從封閉型走向開放型，封閉型基金不斷萎縮。隨著貨幣市場的發展，出現了一種短期市場基金--貨幣市場基金（MMF）。它使投資基金從長期投資為主的長期型轉向長短期並重的均衡型。投資基金正跨入銀行業務領域，從而打破了銀行與證券的分工壁壘。同時，開放式基金出現了一些新的特點，它的產品和服務趨於多樣化，其局面和規模也發生了巨大的變化。例如，早1970年以前，大多數開放式基金是股票基金，僅在組合中包括一部分的債券。到了1972年，已經出現了46隻債券和收入個人基金，1992年更進一步達到了1629隻。同時，退休投資工具的變革對開放式基金的發展也起到了重大的推動作用。1974年，退休帳戶出現。1976年第一隻免稅政府債券基金出現，1978年，401（K）退休計劃和自雇者個人退休計劃出現，這些工具極大地促進了對開放式基金的需要。相應的，其服務也上了一個新的台階，投資者開始享受到更多的不同的服務：24小時電話服務，計算機化的帳戶信息，經常性的股東信件等。這些也預示著開放式基金的又一個黃金的飛速發展階段的即將來臨。
新大陸之夢--基金在美國（八）
5、現代基金業的起飛階段：20世紀80年代和90年代的爆發性增長
進入80年代後，美國國內利率逐漸降低並趨於穩定，經濟的增長和股市的興旺亦使投資基金得以快速發展。尤其在80年代中後期，股票市場長期平均收益高於銀行存款和債券利率的優勢逐漸顯出，投資基金的發展出現了一個很大的飛躍。進入90年代，世界經濟一體化的迅速發展使得投資全球化的概念主導了美國投資基金的發展，同時柯林頓執政時期國內經濟的高速增長使得股市空前高漲，股票基金也得以迅速膨脹。目前，美國的共同基金的資產總量已高達7萬億美元，有大約4000萬持有者，有50%的家庭投資於基金，基金資產占所有家庭資產的40%左右。
20世紀70年代，投資者開始湧入共同基金市場。1974年至1982年間，貨幣市場共同基金所持有的資產奇跡般地增加了兩位數，從不到20億美元增加到2000多億美元。1982年，共同基金資產的3/4是貨幣市場基金。這一年，國會頒布法律廠取消了對銀行的限制，允許銀行向投資者提供一種所支付的利息與共同基金類似的儲蓄帳戶。此舉雖然減緩了大量資金從銀行流向共同基金，但幾乎沒有已經投向共同基金的資金倒流回銀行。投資者已經常識了共同投資基金，並喜歡上了它。
新大陸之夢--基金在美國（九）
短暫的貨幣市場的繁榮對將投資者帶到共同基金的世界有著重要的作用。20實際70年代持續的熊市造成了共同基金業資產的萎縮。持有人帳戶數目也從1971年的近1100萬下降到了1978年的850萬。從1979年開始，貨幣市場基金的迅速增長推動了持有人帳戶增加，在1983年總數已逾2100萬。隨後，當貨幣市場共同基金增長放慢時，80年代的牛市使得長期基金再次具有吸引力，出現了普遍的恢復性增長。自1980年以來，總資產、每種基金資產、基金數量和持有人帳戶數量等均呈現出兩位數的復合年增長率。新的資金主要來源於投資者重新調整其投資組合，把一些投資於其他工具的資金轉入投資共同基金。
1981年《稅收改革法》允許每一個美國人用其收入所得建立一個個人退休帳戶，並且在許多情況下，允許將稅前收入作為年度繳款資金話如該帳戶。個人退休帳戶使得大量資金進入共同基金。這種強大的現金流持續數年一直延續到1986年。1999年末，退休儲蓄占共同基金資產的38%，個人退休帳戶和僱主發起的繳費確定型計劃各佔一半。
新大陸之夢--基金在美國（十）
在80年代和90年代，出現了一些新的銷售渠道，作為傳統分銷渠道的重要補充。包括：共同基金潮濕、打包一攬子銷售計劃、理財顧問、銀行銷售渠道和最近的網上銷售等。20世紀70年代後期之前，購買共同基金份額的投資者購買的是共同基金專業化的管理，以求得投資收入和資本的增值，僅此而已。在20世紀80年代和90年代，競爭驅使共同基金管理公司將其為顧客所提供的單純服務轉向多方位的產品，以盡可能滿足不同類型投資目的的投資者的需求。共同基金類別從1970年的5類增加到2000年的33類。同時基金管理公司還大量使用廣告和品牌等市場營銷手段。共同基金產品發展的結果，鞏固了共同基金在美國金融服務領域的地位，1980年，20個美國人中僅有1人持有共同基金；而到2000年，不到3個美國人中就有1人持有共同基金。
新大陸之夢--基金在美國（十一）
6、共同基金目前發展狀況
目前，美國封閉式共同基金大約只有500餘個，多為債券基金和國家基金，而開放式基金的數目則高達5000餘個，種類多種多樣。
美國一直是世界上最大的共同基金市場，根據美國投資公司協會（ICI）的統計，截至2005年底，全球共同基金的資產總額已經達到17。8萬億美元，其中美國以8。9萬億的資產占據了全球共同基金市場50%的份額。
美國的共同基金份額一直占據著世界的主導地位，2001年以前，美國共同基金的市場份額接近60%，而2001年的911事件直接導致了美國股市的下跌，從而使美國共同基金市場份額也有所萎縮。雖然經歷三年的連續下降，美國共同基金市場份額仍然以50%的比例高居第一，目前這種下降的趨勢已基本得到扭轉。
在共同基金剛興起的年代，基金的發起人數量非常有限，並且他們一般都以公募基金作為主要業務，而到目前，共同基金行業的格局已經完全不同以往了：金融咨詢公司、銀行、保險公司、證券經紀商以及其他金融服務公司都開始涉足共同基金這一領域，共同基金也僅僅是他們為了滿足投資者需求而提供的眾多金融產品中的一種。
新大陸之夢--基金在美國（十二）
從2005年底的情況來看，將近六成的共同基金都由金融咨詢公司所管理，而他們旗下的共同基金資產也達到總量的50%，其餘的一半則分別由銀行、保險公司、證券經紀公司以及海外發起人所控制。美國的共同基金業的低進入門檻造就了不斷有新的發起人進入到行業中來，這些新鮮血液的加入使得整個行業一直處於相對激烈的競爭狀態下，並不因為行業已經成視邙降低競爭，1985年當時排名前25的共同基金當中，僅僅只有16家在2005年依然處於前25的位置，美國基金業競爭的激烈程度由此可見一斑。 這種持續的激烈競爭使得個別優質的基金公司很難實現行業的壟斷。根據Herfindahl-Hirschman指數的測度：美國基金業2005年的指數僅僅只有400，屬於非常分散行業，趨近於自由競爭，市場份額的變化也顯示了競爭的激烈，雖然排名前5基金的市場份額在這20年間幾乎沒有變化，但排名前10和25的基金市場份額都有一定程度的下降。
新大陸之夢--基金在美國（十三）
投資者對持續高收益的追逐，使得基金業的資產都集中於那些能夠長期保持超額業績的基金公司，歷史數據也證明了這一點，以2005年為例，46%的資產集中於10年收益率排名前25%的基金族中，37%的資產集中於排名25%-50%的基金族中，也就是說，長期排名靠前50%的基金獲得了3/4以上的資產。這一市場趨勢也促進了基金追求長期業績的良好競爭環境的逐步形成。
在美國的基金產業中，個人投資者占共同基金資產的大部分份額，機構占的共同基金資產的比重較小。在2005年末，個人持有共同基金資產77968億美元，占共同基金總資產的87．6%，機構持有11083億美元的共同基金資產，占共同基金總資產的12．4%。個人和機構的比例自2000年以來一直保持不變。就具體的各類基金而言，股票型、混合型以及債券基金個人和機構的比例一直很穩定，不過個人賬戶占貨幣市場基金資產的比重出現明顯的下降，由2000年的76．5%下降到2005年的69．33%，而機構賬戶占共同基金資產比重則明顯上升。
回顧美國基金業的發展歷史，我們可以看到美國基金業總是適應資本市場和基金發展的變化而不斷地進步：
●基金組織形式由封閉式轉向開放式；
●基金品種和投資目標由單一走向多樣化；
●基金市場的投資主體由單一的居民轉向與養老金等機構投資者並重；
●基金銷售由直接轉向依靠中介機構代理；基金的運做成本不斷下降；等等。
正是這種不斷創新求變的精神，才能使美國的基金規模在全球獨占鰲頭，並促進整個資本市場的發展，使美國資本市場成為全球的翹楚。