房地產投融資實務

㈠ 房地產信託投融資實務及典型案例的本書特色

·國內第一本關於房地產信託實務的專業讀物
·國內第一次系統呈現房地產信託的真實案例
·國內首次全方位梳理房地產信託的實用信息
《房地產信託投融資實務及典型案例》

㈡ 房地產會計實務的操作流程

交房時，可以確認收入，借記：預收賬款，銀行存款，貸記：主營業務收入
同時，借記：主營業務成本，貸記：庫存商品（房地產公司的房子作為其產品處理）

對於出租房子，首先應判斷屬於哪種租賃方式，滿足下列一項或數項標準的，應當認定為融資租賃。
（一）在租賃期屆滿時，租賃資產的所有權轉移給承租人
（二）承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低於行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權
（三）租賃期占租賃資產使用壽命的大部分（75％，含75％）
（四）承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值（大於等於90％）；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值（大於等於90％）
（五）租賃資產性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。
否則，為經營租賃。
對於融資租賃，在租賃期開始日，出租人應當將租賃開始日最低租賃收款額作為長期應收款的入賬價值，同時記錄未擔保余值；將最低租賃收款額及未擔保余值之和與融資租賃資產的公允價值和初始直接費用之和的差額確認為未實現融資收益。
租賃資產公允價值與賬面價值的差額，計入當期損益。
未實現融資收益應當在租賃期內各個期間進行分配。出租人應當採用實際利率法計算確認當期的融資收入。
借：銀行存款
貸：長期應收款
借：未實現融資收益
貸：租賃收入
對於經營租賃，房子的所有權仍屬於出租人，需要對房子計提折舊，在每期收到租金收入時，借記：銀行存款，貸記：其他業務收入；同時，借記：其他業務成本，貸記：累計折舊

㈢ 什麼是房地產信託投融資實務及典型案例

《房地產信託投融資實務及典型案例》著重介紹最新的、實戰型的房地產信託操作版模式，權以「房地產信託能為房地產項目解決哪些問題」為切入點，從房地產信託融資的主體、業態以及類型等多角度全方位闡述運用信託，以解房地產項目融資的燃眉之急。《房地產信託投融資實務及典型案例》直擊市場熱點，向讀者介紹了房地產信託融資的業務流程、模式和案例，並涉及房地產基金等前沿的實務信息、實務知識、實務案例和融資技巧等。與此同時，該書以「專業知識闡述十經典案例展示」的模式，展現給讀者一個個房地產信託融資的經典、鮮活的實務操作案例，為房地產和金融專業人士提供了完整的知識和信息以及實用的參考方案。凡此種種，無不鮮明地突出了該書的實務性、實用性和實戰性，成為信託公司、房地產企業、銀行、證券公司、保險公司、律師事務所、房地產評估公司、擔保公司、投資公司、私募基金等機構從業人員以及金融、法律、投融資的研究人士和科研院所的學生等不可多得的寶貴讀物。

㈣ 房地產信託投融資實務及典型案例的目 錄

第一章 F房地產集團的信託融資「成長故事」
第一節 F房地產集團簡介及其金融化發展路徑
第二節 F房地產集團與信託公司合作的典型案例
第三節 F房地產集團的房地產基金實踐
第二章 房地產信託融資的典型模式及其案例
第一節 房地產信託市場透視
第二節 貸款模式
第三節 股權模式
第四節 權益模式
第五節 准資產證券化模式
第六節 組合模式
第三章 房地產信託的操作流程與風險控制
第一節 房地產信託業務的基本流程以及風險識別
第二節 房地產信託項目的風險控制機制
第三節 投資者選購房地產信託產品的風險識別技巧
第四章 不同主體的房地產信託融資及其案例
第一節 房地產企業
第二節 地方政府
第三節 房地產私募基金
第四節 建築企業
第五章 不同時點的房地產信託融資及其案例
第一節 「拿地」期間
第二節 「五證」期間
第三節 物業持有期
第六章 不同業態的房地產信託融資及其案例
第一節 住宅（商品房和保障房）
第二節 商業地產和產業地產
第三節 旅遊地產
第七章 不同需求的房地產信託融資及其案例
第一節 房地產開發建設
第二節 房地產流通服務
第三節 房地產資源並購
第八章 房地產基金：信託型、公司型、有限合夥型及其組合
第一節 房地產私募基金市場分析
第二節 信託型房地產基金
第三節 公司型房地產基金
第四節 有限合夥型房地產基金
第五節 組合型房地產基金
附錄
1.全國信託公司聯系方式
2.全國信託公司股東情況
3.2010年1季度至2011年3季度信託公司主要業務數據（包含房地產信託）
4.房地產信託法律法規政策文件
5.房地產信託立法的相關草案
6.房地產信託相關合同文本（參考）
7.房地產信託盡職調查報告（參考）
8.房地產信託相關交易文本（參考）
9.房地產信託受益權轉讓
10.房地產企業（上市與非上市）信託融資一覽表
11.房地產基金（有限合夥）相關文本（參考）
12.房地產信託融資實務培訓提綱（參考）
序 （王連洲）
信託法律網主編、信澤金理財顧問公司總經理王巍，懷著對中國信託業未來發展前景的自信和期許，前兩年就向我談起他未來展業的一些想法和思路：以自己的業務專長，辦好信託法律網和信澤金理財顧問公司，特別是准備編寫一套突出信託創新和實務操作方面的叢書，為推動信託制度在中國的根植與發展，做些力所能及、切實有用的工作。
原本准備將我本人在全國人大財經委任職期間，參與信託立法的一些主要過程與經歷，編輯成冊，作為叢書的第一冊。其主要內容包括本人從中國人民銀行總行如何調進全國人大財經委；信託立法的初衷和背景；信託立法的主要流程及參與主體；信託法制定為什麼拖延了八年時間，其中主要的阻力和爭議的主要問題是什麼；信託的法律定義為什麼用信託資產的「委託給」而不用信託資產的「移轉」；信託法為什麼沒有對信託機構經營活動做出規定；參與歷次信託論壇和境內外信託考察調研的情況與感想等等。將其分門別類歸納整理，輔之以信託法主要精神的釋讀，採取兩人彼此對話的表現形式，付梓成書。這對釐清中國《信託法》制定的前因後果與脈絡，總結信託制度實施中的經驗和教訓，推動信託功能知識的普及，拓展業界人士未來發展的思路，或許可提供一些令人感興趣的借鑒資料。這是一件有助於信託制度普及推廣的工作，沒有理由不樂觀其成。這項工作完成的部分，已在信託法律網的《信託周刊》中登載過。但是由於本人辦公地和居住地的幾次搬動，反映信託法起草工作活動的原始資料尚缺不少，需要繼續搜集和充實，因而付梓成書的時間不得不有所推遲。
而目前准備條件最成熟的，是王巍主編的這本《房地產信託投融資實務及典型案例》，自然而然就被提到了首位出版，以滿足市場的需要。其背景是，伴隨著信託「一法兩規」的相繼頒布和實施，極大地推動了中國信託制度功能的挖掘和發揮，促進了信託回歸主業的快速發展，以往懦弱受氣的信託丑小鴨逐漸變成了雄翔藍天的白天鵝。2011年上半年信託公司的資產規模已經遠遠超過基金公司的資產規模，達到了三萬七千多億元，特別是為應對近幾年世界金融危機風暴的波及，國內實施四萬億元投資計劃，給國內房地產信託的大發展帶來了契機。僅2011年上半年，房地產信託就經歷了一輪「罕見的快速成長」，二季度房地產信託資產的余額已達6052億元，比一季度4869億元超出24%左右，占信託資產總額的比例高達16.91%。在房企融資需求的強勁拉動下，房地產信託的規模和佔比頻頻刷新歷史記錄。目前，房地產信託已經成為銀行貸款之外的一條重要金融渠道，在社會上的認知度不斷提高，面對穩中有緊的貨幣政策，房地產信託依然備受各界關注。而市場急需的房地產信託專業書籍卻幾乎空白，市面上僅有的幾本與房地產信託有關的圖書，也多為理論探討或學術著作。這對於各信託公司及專業人士來說，實在無濟於事。鑒於此，王巍等為把金融信託與房地產這二者有機地結合起來，也為了讓讀者在「實務總結+案例分析」的氛圍下，掌握更多的房地產金融實用知識，率先編輯出版「房地產信託投融資實務及典型案例」一書。
該書著重介紹最新的、實戰型的房地產信託操作模式，以「房地產信託能為房地產項目解決哪些問題」為切入點，從房地產信託融資的主體、業態以及類型等多角度全方位闡述運用信託，以解房地產項目融資的燃眉之急。本書直擊市場熱點，向讀者介紹了房地產信託融資的業務流程、模式和案例，並涉及房地產基金等前沿的實務信息、實務知識、實務案例和融資技巧等。與此同時，該書以「專業知識闡述+經典案例展示」的模式，展現給讀者一個個房地產信託融資的經典、鮮活的實務操作案例，為房地產和金融專業人士提供了完整的知識和信息以及實用的參考方案。凡此種種，無不鮮明地突出了該書的實務性、實用性和實戰性，成為信託公司、房地產企業、銀行、證券公司、保險公司、律師事務所、房地產評估公司、擔保公司、投資公司、私募基金等機構從業人員以及金融、法律、投融資的研究人士和科研院所的學生等不可多得的寶貴讀物。
王連洲
2011年9月21日
後記 （信澤金）
「路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索。」
本書以房地產信託投融資的實務操作與典型案例為主要內容，對信託模式在房地產金融領域的創新實踐進行了初步探索和總結。作為「信澤金智庫系列叢書」的第一本，我們衷心希望以「房地產信託」這一熱點話題作為開端，與各位同仁進行交流與探討。
首先，感謝金融行業的各位領導和朋友對本書給予了深切關懷，他們不僅提供了編撰思路，而且分享了寶貴經驗，使我們有勇氣、有信心推出這樣一本「頗具難度」的小冊子。尤其要感謝在金融界和法律界享有崇高威望的王連洲老師，他不僅擔當起「信澤金智庫系列叢書」的主編，而且為本書作序，從各方面給予了重要指導和大力支持。
其次，感謝中國信託行業的六十多家信託公司，它們作為富有活力和創造力的非銀行金融機構，既是房地產金融創新的踐行者，也是本書中不少案例的原創者。與其說我們在編撰信託讀本，不如說我們在總結信託實踐。眾多信託公司的豐富實踐和寶貴經驗，無疑為本書提供了最生動的素材，這也是本書誕生的源頭。我們希望本書能為信託公司價值理念的傳播發揮些許作用。
再次，感謝信澤金的編輯組同仁，丁曉娟、甄浩、王武、黃玲在本書籌劃和編寫過程中做了不少工作，劉憲鳳、王曉慧、杜志恆、禹樂、袁惠邦、趙小華以及其他同仁也參與了本書的部分編輯和校對工作。總之，本書是團隊協作的結晶，是上述同仁共同努力的結果，也是信澤金在信託研發領域的又一次全新嘗試。
最後，也是極為重要的，我們要感謝經濟管理出版社對本書的出版發行給予了大力支持，尤其要感謝郭麗娟女士在本書的編輯校對和出版發行方面付出了大量心血。每每翻開幾百頁的書稿以及其中的各種圖表，我們都深深感慨於郭麗娟女士以及其他編輯同仁在字里行間做出的不懈努力。我們希望本書能在眾人的同心協力下成為中國信託理念傳播的有益嘗試。
「信託潤澤金融，信任澤被財富。」讓我們繼續秉持孜孜以求的「Trust for Fortune」理念，在中國金融變革與財富管理創新的大潮中，不斷傳播信託的實用價值觀，造福於社會。誠摯期待廣大讀者對本書的不足之處提出寶貴意見，同時也歡迎各位同仁與我們交流探討信託的各類話題。
信澤金研發中心圖書編輯組
2011年11月

㈤ 現行房地產開發投融資政策是什麼

央行通過連續提高存款准備金率、加息以及發行巨額央票等手段來回收銀行系版統資金。同時中權央政府推出國八條，國六條等政策措施以及其後的二套房政策等都對國內房地產市場的過度投機起到了很好的抑製作用，房地產市場發展開始由狂熱期步入穩步增長期。

由於市場的各種需求強勁，房地產價格出現了較大幅度的增長，同時由於我國房地產貸款違約率較低，所以被商業銀行視為優質資產經營。另外各股份制商業銀行為了搶占更多市場份額，進而大幅度進行房地產貸款的發放。

(5)房地產投融資實務擴展閱讀：

注意事項：

投資者在進行房地產投資前必須進行充分的市場調查，選擇合適的地段，不同地段，房地產的價位有很大差別。假如你選擇投資居住型的房產，可以選擇在住宅小區投資一些距離購物中心和公共交通的房產，發展前景比較好。

投資者購買住宅和商鋪時一定要注意產權必須合法、有效，各項手續一定要齊全，避免造成法律糾紛。弄清楚房屋的剩餘使用年限和法定房屋功能。

㈥ 房地產項目融資中私募資本募集的要點及其技巧

房地產項目融資的目的、種類、途徑多種多樣，但是，簡單、直接、明了的描述就是兩個字：找錢。

找錢、找到有錢的企業、機構、個人，已經成了當前許多房地產企業老總每天最重要的工作，許多房地產企業也都開始設立專門的融資機構或部門，也會招聘一些「具有成功融資經驗」「成熟融資渠道」的融資經理或融資主管一類的高級經理人員。這些老總或融資人員大多數時間都是在於「有錢的企業、機構或個人」談項目、談融資、訂合同。而這些有錢的企業、機構或個人被他們共同抵製成為「銀主」，一個極富戲謔性的稱謂，一個在融資活動中永遠不會存在的故事的主角，一個為融資中介（掮客）山用的工具和謀取錢物酒食的借口。

房地產企業融資的首要前提就是要能夠根據企業自身和項目的情況去分析，融資方為何會鍾情於項目？及對項目做出符合市場價值的評估；其次也是最重要的一點，如何在融資過程中使融資方的資金安全得到保證？即對融資資金的進入和退出的交易結構設計，要充分考慮融資方對資金安全的絕對要求。

實際上，我國房地產行業的融資活動中，成功的融資案例是極其少見的，比如，上市融資則使絕大多數房地產企業所不具備的和無法等待的。目前，比較適合於我國房地產企業的融資方式是股權融資、收購融資、財務融資等三種方式（具體概念的相關描述參見《房地產項目融資操作實務研究》一文）。

在開展方地產項目融資私募活動中，針對不同的融資渠道，選擇正確的方法將可以促進融資成效，減少融資支出費用和成本，縮短周期。

一、股權融資

股權融資由一個最根本的特點就是原股東方或主要控股方並不會自新公司的股東結構或項目公司中退出，股權融資類型中比較典型和著名的案例有：

2004年4月，萬通實業股份向天津泰達增發3.08億股，泰達集團將擁有萬通地產增資控股後的27.8%的股權，成為萬通最大的股東。這一股權融資方式是資金需求方萬通實業股份以單純的公司股權為介質和融資工具。

2005年3月，萬科企業股份有限公司宣布出資18.5785億元人民幣收購浙江南都集團骨幹公司上海中橋基建公司持有的上海南都房地產公司70％股權、蘇州南都房地產公司49％股權和浙江南都房地產公司20％股權。萬科此次取得的土地價格遠低於這些土地目前的市場價格，根據測算，此次交易中這些土地的均價為每平方米750－1050元之間，但是市場價格卻大多在2000元以上。從整體情況來看，在對房地產開發企業至為關鍵的的土地儲備方面，萬科此次收購完成後，在長三角的土地儲備將達到1000萬平方米，佔到萬科土地儲備的40％。

浙江南都旗下的三家公司---上海南都房地產、蘇州南都房地產和浙江南都房地產---累計債務達到50億元左右。上海南都房地產的控股公司上海中橋成立於1994年，1995年開始國際金融公司（IFC）和美國國際集團（AIG）下屬的亞洲基礎建設開發基金收購中橋30％股份，此後中橋的主要業務集中於投資城市基礎設施項目。2000年，中橋將業務拓展到房地產領域，這本是一件皆大歡喜的事情，不料，房地產業務的擴張卻與國際金融公司的公司章程相沖突，作為世界銀行下屬的半官方公司，該公司的章程規定，不能經營房地產業務。

在2003年下半年，兩家國際投資人決定撤資，此時，正是南都急需資金的時候，從而形成了資金缺口。浙江南都本來能夠將這個缺口通過南都上市來填補，但當2003年發行A股獲得發審委通過後，卻遇到同業競爭的問題，因此南都在2004年7月撤回了上市申請。

發行A股沒有成功，宏觀調控的影響卻開始顯現了，融資渠道的單一，使整個浙江南都捉襟見肘，截至2004年12月31日止，浙江南都的資產負債率高達88.46％。後來，浙江南都又決定向海外私募，解決迫在眉睫的資金問題。但，萬科與其接觸時表明既可以解決資金問題，也將實現雙贏。

這一股權融資是原控股公司以各項目公司擁有的項目資源和土地資源為介質和融資計算工具、平台。

股權融資最重要的環節是股權定價。

相對與股份制企業（如萬通）而言，股權定價是一個較為簡單的方法，基本上可以根據公司股票的凈現值或參考市場交易價格綜合定價，這也是與股份制企業的社會公眾化特點及其財務與公司治理相對透明有關。

而大多數房地產企業都會是家族企業、項目公司、關聯公司，公司股權結構單一、集中；或雖有多個股東成員，但實際控制人往往還是一個人或一個企業，財務狀況不明晰，公司治理結構簡單、集中；或者股東成員關系和資產關系復雜，公司致力於財務狀況混亂，因而，融資的股權定價就較為困難。並且由於各股東是按比例持有項目公司的股權，在談判上各股東能否取得一致意見和行動也是非常重要和關鍵的前提條件。各股東投入的或項目公司實際到位的投資資金與項目資產業或有較大的差距，在這種情形下，通過對項目公司的資產進行清算和財務審計也難以通行，因為大多數這樣的項目公司都會是負債經營，其財務報表真實的數據和指標基本上會是零資產或負資產。

這一類房地產企業或項目公司股權融資的著眼點在於對開發項目或土地資源的現值和市值進行評估定價，並據此核算出原股東方的股權價值以及融資方投資資金所佔的股權比例。項目現值是指項目財務凈現值（即項目凈資產減去債務）；項目市值是指項目經評估和雙方認可的市場價值，主要通過土地及項目的增值來反映項目沉澱的資金成本、預期價值和未來收益。

股權融資的路徑有兩個，一是融資方的投資資金用於增加項目公司的注冊資本金，並調整項目公司增資後的股權比例結構；一是由原各股東成員分別按比例或部分股東全部轉讓相應比例的股權份額給融資方，並重新分配和登記項目公司的股權。

在房地產項目融資活動中，項目方（原股東方）和融資方（新股東方）在項目公司股權比例的絕對控制份額上的角力會是影響、決定股權融資成敗的關鍵環節。這一點，項目方在融資規劃和計劃中必須先行考量細致，並設計出不同的股權結構以及新公司的公司治理安排作為融資操作和談判預案。

屬於概念階段的項目，項目方的股權比例在新項目公司中不會超過5-8%；

屬於規劃階段，規劃基本完成，但土地出讓金未繳納的項目，項目方可以在新項目公司中獲得10-15%的股權份額；

規劃完成，土地出讓金未繳清，項目方可以在新項目公司中獲得的股權份額可以擴大至20%以上；

土地出讓金已經全部繳納（非常少），但未開工的項目，項目方可以在新項目公司中獲得的股權份額可以根據土地市值來測算和分配項目公司的股權比例；

在建工程項目，應當以項目市值和融資資金來總和測算和分配項目公司的股權比例。

房地產項目股權融資的公司治理安排，如董事會成員、重大事項決議、資金管理、財務管理、人事等，應當根據項目融資合作、建設運營管理的需要，嚴格按照融資合作協議等談判文件執行，並要符合公司法、公司章程的有關規定，以保證項目建設經營的順利。

二、收購融資

收購融資的特點就是原項目公司的股東或項目資產所有人在被收購後全部退出和放棄權利。比較典型的案例有：

2005年5月，上海復地集團完成對北京柏宏房地產公司全部股權的收購，涉及總金額超過9.2億元人民幣。收購是以上海復地在北京的兩家子公司，即北京復地華方和北京西單佳慧兩家公司名義進行的，北京柏宏股權轉讓金額為3000萬元，加上北京柏宏原股東新疆新天集團的三項累計達8.9443億元債務擔保責任，總計涉及金額達9.2443億元，上海復地將用內部資金支付。

北京柏宏房地產公司目前主要業務是開發位於北京朝陽區的兩項物業發展項目。其中一項地塊面積為9.1937萬平方米，規劃建築面積約16.5123萬平方米，預計2006年7月30日完成，預售日期為2005年5月；另一項目地塊面積達4097.89平方米，規劃建築面積約2.538萬平方米，該項目目前已全部完成，其中3502平方米已於2004年售出。上述兩個項目均位於北京中央商務區內，屬於寸土寸金的稀缺資源。

這一案例屬於項目公司的整體收購，但還是給予該公司的項目資源和土地資源，其收購價格也是根據資源價值來確定並轉換成公司的股權轉讓價格支付。

SOHO中國將以參股項目公司的形式收購華遠地產尚都國際中心項目二三期，尚都一期"華遠尚都"由華遠負責開發，尚都二三期"SOHO尚都"由SOHO中國開發。"華遠尚都"和"SOHO尚都"將成為尚都國際中心項目的兩個組成部分。SOHO中國向華遠地產共支付收購資金約10億元人民幣。

這一案例屬於房地產開發和融資活動中的項目收購的類型，"SOHO尚都"的名稱表明了的該項目的權屬仍然是華遠地產，投資與經營主體已經轉換成SOHO中國。"SOHO尚都"應該不會是成為屬於SOHO中國獨立的一個項目公司，SOHO中國所實施的"SOHO尚都"的建設管理行為應當獲得和要求華遠地產的協助、建築與銷售合同也需以華遠地產的名義簽署。

收購房地產項目。收購方帶來的絕對不僅僅是資金，它對房地產項目的投資管理、運作由自己獨到的見解，能夠通過運作和經營提升原來項目現狀的市場價值，收購方看中的不會是項目現值是否便宜或價格較低，它所關注的是項目將來是否有較高的收益，現金流是否能夠保證投資需求等問題。

在房地產項目的收購融資活動中，項目方和融資方都要對項目進行准確而合理的評估和定價，以確定一個為融資交易雙方都可以接受的價格。實際上價格通常不是影響和阻礙談判的重要因素，核心的要素是項目公司和項目的資產質量及其相關規費事項、債務事項等，以及交易程序、資金匯付（含監管）、項目移交等環節。（該部分的操作建議見後續文章及相關案例分析）

㈦ 房地產投融資業務是什麼

房地產投融資：顧名思義，包括房地產投資和房地產融資，簡而言之，一個是版花錢，一個是借權錢
房地產投資:指運用所掌握的資金或資源，購買上下游的產品，以期獲取收益的一種行為。具體而言，就包括競買/購買土地；收購股權；購買商業物業（或住宅）等行為；
房地產融資：指通過自身的有形或無形資產為依據，獲取外界資金或資源，以增加現金流，穩固資金鏈的一種行為。具體而言，包括銀行授信、貸款，向關聯公司借款，與投資方進行合作等行為。

㈧ 什麼是金融信託投融資實務與案例

《信澤金智庫系列叢書:金融信託投融資實務與案例》從金融視角梳理了「信託」在投內融資領域的實務容操作要點以及典型案例，尤其是對信託實踐中的產品設計、交易結構和風險控制三個方面的問題進行了「案例式」的展示與解讀。《信澤金智庫系列叢書:金融信託投融資實務與案例》採用「1+17」的模式，即「信託實務基礎知識+17類信託業務（產品）案例」，內容涵蓋了信託在流動資金貸款、基礎設施融資、房地產融資、礦產能源融資、中小企業融資、應收賬款融資、股權投資、證券投資、藝術品投資、金融資產交易、資產證券化、企業年金基金、公益慈善事業、產業並購、同業合作、資金池管理、投資銀行業務等方面的最新模式和典型案例。