信託總包

Ⅰ 項目融資的 PPP 模式如何設計

1、項目投資建設
軌道交通項目可分A、B兩部分投資建設（假設總投資100億元）。A部分主要為土建工程，約占總投資70%，為70億元；B部分主要包括車輛、信號、自動售檢票系統等機電設備，約佔30%，為30億元。
A部分投資建設，採用投融資建設方式，即投資方與政府授權主體簽署《投資建設合同》，並獨資成立項目公司，投資建設完成後由政府在3-5年內回購，政府提供回購擔保。
B部分投資建設，政府與投資方按一定比例出資（如6:4股權比例）成立特許經營公司，負責B部分的投資建設。
2、A部分資產租賃：投資方單獨投資建設的A部分建設完成移交政府後，政府與特許經營公司簽訂《資產租賃協議》，將A部分資產租賃給特許經營公司使用。
3、特許經營（A+B兩部分資產）：政府監管單位與特許經營公司簽訂《特許經營協議》，特許經營公司負責項目的運營管理、全部設施（包括A和B兩部分項目資產）的維護和相關資產更新，以及站內的商業經營。特許經營公司，通過地鐵票款收入及站內商業經營收入回收B部分的投資。
4、B部分資產移交：特許經營期結束後，特許公司將B部分項目設施完好地、無償移交給市政府指定部門。
5、復合PPP模式框架圖

6、模式設計理由：採用復合PPP模式，即公私合作制+投融資建設組合的模式，主要考慮到國家層面政策導向、投資方合理投資收益及政府建設資金缺乏等幾個方面因素。
A.PPP模式是國務院層面大力推行模式，本模式設計中以PPP模式為核心，提領整個項目合作框架，使得項目合法性、融資落地及後期運營規范等方面都更具有保障性。
B.若整個項目(A、B兩部分投資)都採用單一PPP模式，項目的投資回收期太長（以北京地鐵4號線為例，B部分46億元投資，項目資本金內部收益率10%，回收期16年）。A、B兩部分都採用單一PPP模式，投資回收期保守估計超過30年，是任何企業都無法承受的。因此投資金額較大的A部分可採用投融資建設的模式，合理縮短企業投資回收期。
C.此外，若整個項目A、B兩部分都採用單一PPP模式，為使項目達到一個合理的收益水平（如10%內部收益率，15年投資回收期），政府每年需要補貼費用大大增加，巨額補貼會造成不利的社會影響。
D.就項目A部分而言，也可採用政府自建，然後將資產租賃給投資方與政府成立的特許經營公司，但政府方面資金壓力較大，目前來看不太現實。因此，較為可行的方式是A部分採用投融資建設方式，投資方能夠縮短投資回收期的同時，政府也減輕了項目建設資金壓力。
E.項目A部分投融資建設方式也可適當變形，如採取投融資建造+土地聯動的方式（BTR），即投資方可摘牌地鐵沿線配套的商住用地，沖抵部分投資款。
7、模式重點說明
1）合法性文件：投資方投融資建設A部分項目政府應通過人大決議，並列入財政年度預算；特許經營權授權文件。
2）特許經營公司股權：在特許經營公司中，我方股權比例應低於50%，原因在於我方只是參與項目的運營，而非主導，控股方應為政府方面授權主體（軌道公司）。
3）項目融資： 項目資本金部分可考慮引入信託、資管計劃及保險資金等多種形式。項目貸款部分，需要提前與國開行及四大國有行等實力雄厚的銀行對接，研究銀團貸款落地的問題。
4）招標方式：由於目前法規層面對PPP模式沒有完整的規范性文件，需要與當地政府部門充分溝通，在大的政策支持及現有招投標法框架下，先行先試，最終實現投資建設施工總承包一體化招標。
5）項目A、B兩部分的分割：不同線路的客流收入情況、建設成本、票價政策等因素存在差異，投融資建造模式與單一PPP模式的比例可以在本方案基礎比例上進行微調。即如果線路的經濟特徵較好，那麼投融資建造部分的比例可以下調，反之則上調。
6) 票價與客流預測：票價與客流預測是項目實施的前提條件，需要與當地發改委相關部門充分溝通票價政策，並需要第三方專業公司提供客流預測數據。
7）特許經營收入調整機制：項目投資體量大，特許經營期限長，運營效益受到多方面因素的影響，科學、靈活的調整機制是成功實施項目的關鍵。
A.票價調整機制：在政府核定票價與社會投資商業化運作所需要的商業化票價之間，建立科學、合理的票價調整機制。
政府核定票價：政府監管部門根據現有政策，結合客流數據確定的平均人次票價。
商業化票價：政府核定票價基礎上，錨定與特許公司經營成本緊密相關的電價、工資、消費價格指數等指標，建立票價調整公式，依據該調整公式計算出來的票價為商業票價。
政府核定票價與商業票價之間的差額部分，由政府與投資方按一定比例分擔，以反映項目運營成本的正常變化。票價調整機制的核心是解決特許經營公司運營成本正常增長的問題。
B.租金調整機制
A部分投資建設完成後，政府將資產租賃給特許公司並收取租金。在項目特許經營期，租金將作為分擔客流風險和調節運營收益的手段：實際客流低於預測客流一定比例時，政府減免特許公司應支付的租金；當實際客流高於預測客流一定比例時，政府提高特許公司應支付的租金。
租金調整機制的核心是解決客流波動對特許經營造成較大風險的問題。
8）投資退出機制
在實際客流與預測客流嚴重背、政策調整、政府違約及不可抗力等情形下，投資方可合理退出，且政府需要給予投資人以公允價格補償。
9）資源整合：一般投資人須與與軌道運營經驗豐富的企業建立戰略夥伴關系，並形成聯合體參與特許項目的投資建設，可大大增強對政府的項目談判地位，同時也有助於提高項目投資、建設及運營管理效率。

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Ⅲ 律師對房地產商付總包供應商走ABS融資有何建議

ABS是英文Asset-Backed
Securitization的縮寫，意為資產支持證券化，是一種較為常見的項目融資模式。該融資模式是以項目所屬的資產為支撐，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發行債券來募集資金。ABS模式可以將缺乏流動性但能產生可預見的、穩定現金流量的資產歸集起來，通過一定的安排和增信機制，使之成為可以在金融市場上出售和流通的證券。通過提高信用等級的手段，ABS使原本信用等級較低的項目可以進入高級別的證券市場，利用債券市場信用等級高、安全性和流動性強等特點，達到大幅度降低籌集資金的目的。因此，ABS資產證券化也是國際資本市場上流行的一種項目融資方式，已在許多國家的大型項目中採用。1998年4月，我國第一個以獲得國際融資為目的的ABS證券化融資方案率先在重慶市推行。這是中國第一個以城市為基礎的ABS證券化融資方案。

與傳統股債區別

從企業發展的整個周期來看，前期屬於快速擴張期，然後提升企業經營效率。因此使用傳統的股權融資和債權融資，擴大資產負債表右側的負債和所有者權益。ABS模式可謂「另闢蹊徑」，開辟融資的「第三條路徑」，通過盤活資產負債表左側資產。依靠已有資產或者預期未來取得的資產的現金流獲得融資，並調節資產結構。相對於股票融資，ABS模式的優勢在於不會稀釋股權，且成本較低。相對於債權融資，資產證券化的優勢在於不佔用貸款和發債額度，募集資金用途不受限制，產品發行受市場行情波動影響較小。企業ABS融資成本高於同等級信用債，但是對於資產評級高於主體評級的部分企業來說，可以實現低成本融資。在實現出表之後，可以在不增加負債的情況下獲得融資，降低資產負債率。長期來看可以起到提升企業信用資質的效果。

與BOT區別

無論是BOT模式還是ABS模式，均能有效引入民間資本和外資，減輕財政負擔，提高項目運作效率。對於政府而言，仍然都能對項目本身擁有一定的控制權和所有權。但作為項目融資的兩種手段，兩者還是存在諸多不同，主要體現在以下四個方面。

1.項目所有權

對於BOT模式而言，在特許經營期內，項目公司通過與政府簽訂的特許經營協議，而在協議期內擁有對項目運營權，而對於是否取得項目的所有權，則根據不同項目存在不同的模式，例如BOOT模式下，項目公司取得項目的所有權，而一般特許期限屆滿後,
項目的所有權移交政府或其指定機構所有，但如BOO模式，期限屆滿後，所有權歸項目公司所有。

對於ABS模式而言，項目公司作為原始權益人將其所擁有的項目資產的所有權轉讓給特殊目的公司（SPV）， SPV因此擁有了項目資產的全部所有權，而原始權益人則擁有對項目的運營、決策權。當債券到期還本付息並支付各項服務費後,，項目的所有權重回歸項目公司所有。

2.投資風險

BOT模式的投資者主要由權益投資人和債務投資人組成，基本限制在供應商、機構投資者、商業銀行及非銀行金融機構等。其投資者從數量上看比較有限，因此，每個投資者所承擔的風險相對而言較大。

ABS模式的投資者是國內外資本市場上的債券購買者，並且，這類債券還可以在二級市場上轉讓，這就使得風險被有效分擔，使單個投資者的風險被分散、轉移，從降低投資風險。此外，ABS模式中，對於打包的項目資產均會進行內部或外部的信用增級，例如進行超額擔保等，使之在資本市場上具有較高的資信等級，也使投資風險大大降低。

3.適用項目

BOT模式主要應用於國家或地區的基礎設施領域內，能夠通過收費獲得穩定收入的設施或服務項目。但實踐中，BOT的適用范圍是有限的，我國法規規定港口、碼頭等設施不允許外商獨資,

鐵路、公路、電力等設施須由中方控股。因此對於直接關繫到國計民生的重要項目或者存在較大風險的項目，如核電站等，雖然它能產生穩定的收入，但BOT模式並不一定適用。

反觀ABS模式，由於設立了SPV並擁有項目資產的所有權，從而達到資產隔離的目的，但同時SPV並不直接參與項目的經營與決策，因此ABS的適用范圍筆BOT更為廣泛，其適用於電信、電力、供水、排污、環保等領域內，適宜、或不適宜使用BOT模式的基本建設、維護、更新改造以及擴建項目。

4.融資成本

BOT模式操作復雜，牽涉的范圍廣，環節多，操作難度較大，因此造成其融資成本相應增高。

而ABS模式的運作則相對簡單，只涉及到原始權益人即項目公司、特殊目的公司、投資者以及證券承銷商等幾個主體，因此操作簡單，又最大限度地減少了包括酬金、差價等中間費用，融資成本得到有效控制。

融資過程

ABS融資方式的運作過程分為六個主要階段，分比為：組建項目融資專門公司；尋求資信評估機構授予融資專門公司盡可能高的信用等級；項目主辦人(籌資者)轉讓項目未來收益權；項目融資專門公司發行債券籌集項目建設資金；項目融資專門公司組織項目建設、項目經營並用項目收益償還債務本息；特許期滿，項目融資專門公司按合同規定無償轉讓項目資產，項目主辦人獲得項目所有權。項目融資專門公司，可稱為信託投資公司或信用擔保公司，它是一個獨立的法律實體。這也是ABS融資籌款的前提條件。在第二階段，資訊評估機構（最好在國際上具有權威）經過對項目的可行性研究，依據對項目資產未來收益的預測，授予項目專門公司AA級或AAA級信用等級。接下來，通過簽訂合同，項目主辦人便可在特許期內將項目籌資、建設、經營、債務償還等全權轉讓給項目融資專門公司。由於項目融資公司信用等級較高，其債券一旦發行，便能夠吸引投資者購買。當然，這種籌資成本也會明顯低於其他籌資方式。

進入21世紀以來，隨著經濟的快速發展，融資需求量也越來越大了。但是，傳統的招商引資和已有的融資渠道，都無法滿足需求，開拓新的融資渠道日益成為重要且緊迫的問題。這種情況下，ABS融資模式將給我國的資本市場注入活力，成為我國項目融資的一種現實選擇。實際上，國家也在政策層面對ABS的發展予以支持，比如《票據法》、《信託法》、《保險法》、《證券法》等法律的出台，都有助於ABS融資模式在國內擴散。

案例

碧桂園購房尾款資產支持專項計劃

2016年6月29日，碧桂園公告宣布，其兩家全資附屬公司於當日決定向國內合格投資者發行本金額總數為62億元的購房尾款應收賬款的資產支持證券。其中，增城市碧桂園物業發展有限公司共發行48億元，主體評級為AA+，發行人為銀華財富資本管理(北京)有限公司。此單ABS中2年期優先A級、優先B級及優先C級的發行利率分別為4.5%、5.65%和5.8%。福建省碧桂園房地產開發有限公司共發行14.11億元，發行人為平安證券有限責任公司。其1年期優先A級份額、2年期優先A級份額及2年期優先B級份額的發行利率分別為4.5%、5.0%及
6.0%。

對比發行起始日至上市日這段時間內，2年期中債中票到期收益率維持在3.00%-3.45%之間，遠低於ABS產品優先順序債券的5%左右的發行利率。雖然對於高等級主體而言，利用ABS融資成本較高，但通過大量的存量資產抵押的方式能夠募集到大量資金，在資金密集型的房地產行業中，資產證券化進一步拓寬了房企的融資渠道，尤其對於規模性房企而言不失為一種具有資金成本優勢的融資工具。

Ⅳ 什麼是地產夾層融資

夾層融資是介於風險較低的優先債務和風險較高的股本投資之間的一種融資方式，處於公司資本結構的中層。夾層融資一般採取次級貸款的形式，但也可以採用可轉換票據或優先股的形式。2008年國家金融政策日益嚴格，開發商如何拓展融資渠道，成為研究的重點。下面對夾層融資這種形式如何同地產項目對接，進行一些簡單的描述，希望對大家有所幫助。

房地產夾層融資是藉助於信託方式，滿足開發商在項目可售前對資金的迫切要求。融資核心是補充項目公司自有資本金到四證齊全，對外為股權投資，對內為債權融資，介於股權和債權之間，在中國《公司法》無「優先股」規定的現實情況下，通過結構型信託安排達到「優先股」概念，優化房地產項目公司資本結構，「利率」雖高但額度小，項目公司還可以國有土地使用權作為抵押申請商業銀行低成本房地產開發貸款，對於整個項目總體而言「利率」是低的。

項目公司選擇資金雄厚和信譽卓著的建築商實行建築總承包，通過建築工程施工安裝合同約定條款最大限度消除項目完工風險。信託計劃為2年，符合房地產開發的時間規律，在信託計劃滿1年後可以提前終止信託計劃，安排靈活，減少融資方融資成本。

在中國的一些信託投資機構採取的房地產夾層融資方式中，一般規定A類優先受益權信託單位信託資金總額最多為土地成本和取得四證前的費用總和的60%；B類劣後受益權委託人應當為項目公司股東，B類劣後受益權信託單位信託資金總額至少為土地成本和取得四證前的費用總和的40%，一般情況下是項目公司股東已投入項目公司注冊資本金和已投入項目公司股東借款。信託計劃滿一年後，在保證A類優先受益權信託單位達到預期年收益率時，應B類劣後受益權委託人要求新華信託應當提前終止信託計劃。

信託計劃發行成功後，全部信託資金在扣除約定的銀行發行費和信託管理費後，信託公司平價購買項目公司全部股權，委派項目公司董事、經理並擔任董事長並辦理工商變更手續，清理項目公司銀行帳戶僅保留基本銀行帳戶，在代理發行A類優先受益權信託單位商業銀行的當地分、支行開立銀行帳戶，更換和掌握項目公章、財務章和重要法律文件並書面通知項目公司所有業務合作單位，然後將剩餘信託資金以資本公積金方式投資項目公司，最後支付項目公司股東股權轉讓款。

Ⅳ 德黑蘭地鐵的項目背景

伊朗德黑蘭地鐵一、二號線，線路全長50km，其中地下線34km，地面線16km；共設45座車站、2座車輛段、1處控制中心。該工程早在1978年就由法國索菲圖咨詢公司完成工程設計以及大部分隧道和車站的土建施工，後來由於兩伊戰爭和經濟原因而停止。1991年該工程實行國際招標，中國國際信託投資公司作為總承包商，北京市城建設計研究院作為設計總體單位與國內最具實力的企業組成聯合體，與法國、俄羅斯等國家的大公司共同參加投標，中方經過幾年的激烈競爭而中標，整個工程除土建及少量設備外的總投資為5.83億美元。1996年合同生效，工程正式實施。

Ⅵ 無錫國聯是什麼性質的企業

無錫市國聯發展（集團）有限公司 （簡稱「國聯集團」）成立於1999年5月8日，是無錫市人民政府出資設立並授予國有資產投資主體資格的國有獨資企業集團，注冊資本金人民幣80億元，注冊地無錫市濱湖區金融一街8號。
國聯集團成立10年來，綜合效益快速提升、主要業務有效拓展、競爭實力持續增強，形成了以資本運作能力、投資盈利能力為主的核心競爭力。業務范圍涵蓋以證券、信託等為主的金融領域；以電站成套設備生產、垃圾污泥焚燒電廠設計、工程建設總承包、經營管理等為主的環保能源領域；以棉紡為主的紡織領域和以物資、飯店為主的物流服務領域等

Ⅶ 你好，請介紹一下配資的情況，特別是信託渠道

你好,請介紹一下配資的情況,特別是信託渠道：配資的優點：1、股票、期貨交易將會得到充回足的資金支答持。2、配資公司不提取盈利分成，客戶可以得到足夠的盈利；3、交易盈利部分全部屬於投資者所有，當然虧損也全部由投資者承擔，期貨配資公司不承擔交易風險。如果產生虧損，在投資者交納的保證金里扣除。股票、期貨配資公司只收取一定的利息，不收取交易傭金，會員費等任何費用。信託（Trust）是一種理財方式，是一種特殊的財產管理制度和法律行為，同時又是一種金融制度。信託與銀行、保險、證券一起構成了現代金融體系。信託業務是一種以信用為基礎的法律行為，一般涉及三方面當事人，即投入信用的委託人，受信於人的受託人，以及受益於人的受益人。

Ⅷ 我想了解一下目前通過什麼方式可以做政府項目投資呢

政府項目其實普通老百姓是可以進行投資的，目前可以以債權投資的形式參與進去，早期可以參與信託計劃或者券商資管計劃，或者投資私募基金的形式間接參與在裡面。這些信託產品和資管產品在高端理財產品中的安全性是最高的，有政府信用在，所以幾乎沒有風險，都是100萬元起投，2年期的產品，收益率在年化8%左右。
然而現在主要的做法已經不是這樣了，資管都停掉了，信託產品也越來越少，因為風控要求高了。目前市場上有一種定向融資計劃可以做，都是在金融資產交易所備案的，合同直接和政府平台公司簽署，不需要通過金融機構簡介投資，到期由平台公司直接兌付，安全可靠！
望採納我的回答！