房地產信託的發展現狀

❶ 房地產信託以後到底該怎麼搞

Q：信託百佬匯記者

A：中鐵信託副總經理、知名信託專家陳赤

Q：房地產市場監管持續升溫，高壓也傳導至地產融資渠道。作為資深從業者，您如何預判房地產信託的發展趨勢？

A：首先房地產信託將更為規范，服從國家調控房地產市場的大局；其次出於管理和防範信用風險和合規風險的考慮，近期房地產信託的增長率可能會放緩，甚至可能出現絕對額下降的局面，房地產信託的門檻也會提高。

Q：監管部門目前對房地產信託業務的監管重點包括哪些？哪些是信託公司必須迴避的風險區？

A：由於房地產市場在我國的特殊性，長期以來監管部門將房地產信託業務納入敏感業務加以監測和管控，其監管的原則和邏輯具有一貫性，也就是，對房地產開發企業的貸款等債權融資，須滿足房地產開發項目「四證」齊全、企業或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件；而用於繳納土地出讓價款的信託資金，應限於採取股權融資方式提供。監管所主要禁止的，一是向不具備條件的開發商提供貸款的行為；二是形形色色的以非股權融資方式（包括所謂的「明股實債」）向開發商提供資金用於繳納土地出讓價款的行為。

Q：房地產市場風險有那麼大嗎？業界的判斷是否過於悲觀？

A：由於各地對房地產市場的調控政策陸續出台且空前嚴厲，同時包括人民銀行、銀監會和證監會在內監管部門收緊了對房地產按揭貸款和開發貸款的管理，開發商面臨著不小的壓力，一是限購和限貸政策導致具備資格和支付能力的購房者數量大幅度減少，直接影響庫存去化速度；二是限價政策縮小了開發商的盈利空間，如果是在地價高位拿地的話，可能真的會因為麵粉價格超過麵包而導致虧損；三是監管政策收窄了開發商融資和再融資的渠道，個別實力較弱、杠桿率過高的開發商出現資金鏈斷裂的可能性也不是沒有可能。不過，經歷了前兩年快速去庫存的過程，房地產企業財務狀況普遍得到了改善，抵禦風險的能力有所增強，房地產信託風險總體仍處於可控的狀態。

Q：傳統房地產信託業務模式的轉型勢在必行，今後房地產信託轉型的方向都有哪些？信託公司怎樣才能做好房地產信託業務的轉型呢？

A：信託業一直在探索房地產信託模式的轉型升級與創新，據我所知包括：一是以基金化信託產品代替傳統「一對一」的信託計劃，通過組合項目分散風險；二是針對單個房地產項目開展真實的股權投資業務，與開發商共擔風險，共享收益，既更加合規，又能獲得更為豐厚的回報；三是與證券商合作開發以優質不動產為基礎資產的公募REITs（房地產投資信託基金）；四是深入開發房地產細分市場中的業務機會，例如養老地產、物流地產、產業地產、文旅地產、教育地產、醫養地產等等。

在轉型過程中，對於信託公司的挑戰主要在於它是否具有可靠的眼光判斷房地產項目的優劣和風險，是否擁有技術人員把控房地產開發過程的關鍵環節。我認為信託公司應該深化對房地產行業和市場的認識和研究，通過引進和培養熟悉房地產開發各個環節的專業人才，使之與信託人員一道，共同考察項目、設計股權融資或債權融資方案，加強對項目開發銷售全過程管理。

從外部環境來說，要准確評價信託支持房地產健康發展所作的貢獻，要給予信託公司直接參與設立和發行REITs的機會。

❷ 房地產信託投資基金的發展

1.房地產信託產品尚不是國際意義上的REITs。我國第一個比較接近國際標準的房地產投資信託產品，為2002年7月28日由上海國際信託投資公司推出的新上海國際大廈項目資金信託，10天內2.3億元額度全部售出，反應空前熱烈。然而，市場上的房地產信託產品主要集中在市政建設項目、危改小區項目等基礎建設項目上，純房地產項目的信託產品很少。
2004年全國約有31家信託投資公司共計發行約83個房地產信託產品，募集金額約122億元，而平均募集資金僅為1.47億元。金融體系不完善，資本市場發育不健全以及相應法律法規尚待建立，使得我國的房地產信託產品與REITs存在顯著差異，運營模式較單一，規模較小，利率缺少彈性，期限較短，流動性較差。
國內目前有57家信託基金，其中約20家投資於房地產，或採取借貸形式，或直接參與投資開發。但這些都不是通常所說的符合國際定義的房地產投資信託基金，在派息比例、免稅政策上都沒有明確清晰的定義，都只是房地產投資信託基金的一種最初級的階段。
2.我國房地產業融資過度依賴銀行貸款。投資領域，用於房地產開發的銀行信貸逐年上升，根據中國人民銀行統計，1997年以來，房地產開發資金來源中銀行貸款的比重高達55%以上。房地產開發資金的三大來源分別為房屋銷售「定金和預收款」、開發企業自籌資金以及銀行貸款，分別佔全部資金來源的43%、30%和18%。但實際上，考慮到房地產自籌資金主要來源於房屋銷售收入，按首付30%計算，自籌資金中有70%來自購房者的銀行按揭貸款；此外，「定金和預收款」中也有30%的資金來自銀行貸款。
3.REITs在國內已具備較為巨大的市場需求。央行採取的限制各商業銀行發放用於購買房地產的貸款數量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產貸款風險。然而就房地產投資的資金渠道來講，如果僅單純地「節流」而不注意「開源」的話，則不利於房地產市場的持續健康發展。因此，無論是從維護經濟穩定的宏觀政策角度出發，還是從解決房地產開發商資金來源的微觀企業角度出發，房地產投資信託基金在中國已具備較為巨大的市場需求環境。
4.我國急需完善REITs相關立法。目前國內有信託法、信託投資公司管理辦法、信託公司基金信託管理暫行辦法等相關條例。但是這些嚴格來講都只是基礎，還沒有一個真正房地產投資信託基金法出現，對基金的資產結構、資產運用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴格限制，致使國內的房地產投資基金大多處於較為散亂的發展階段，缺乏統一的標准和經營守則。目前最主要的工作是加速房地產投資信託基金的立法，促使投資於房地產的信託基金和專業房地產基金轉變為比較標準的房地產信託投資基金。

❸ 房地產信託的發展歷程

1883年美國首先成立了波士頓個人財產信託（BostonPersonalPropertyTrust），但直到1920年以後，美國投資事業才有了劃時代的發展，這也是美國在戰後涌現出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。1929年紐約股市崩潰後，美國SEC開始對投資公司進行規范。為確保投資人的權益，美國展開了一系列聯邦證券交易活動，先後制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業控股公司法、1939年信託契約法，並於1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日後投資公司經營業務管理規則的基本框架。依據美國1940年投資公司法第4條，投資公司可以分為：面額證券公司（Face-AmountCertificate Companies）、單位信託公司（UnitInvestmentTrust）和經理公司（Management Companies）三類。
其中，經理公司在三種投資公司類型中運用最為普通，按投資公司法第5條又可將其分為：封閉型（Close-end Type）投資公司、開放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投資公司四種。馬塞諸塞商業信託是REIT的前身，由於經濟利益的驅動，最初採用信託形式是為規避州法禁止公司以投資為目的而持有不動產的規定，隨後因其逐漸發展成為規避公司所得稅的不動產投資組織，而被美國最高法院認定為商業信託與公司相似，並視同聯邦公司組織加以課稅，導致其發展一度停滯。但由於後來的投資信託法規不斷健全，且經濟發展態勢良好，美國投資信託的發展又日益茁壯起來。著眼於投資信託的優點，美國國會於1960年通過修訂內地稅法典，正式開創了REIT，規定凡具備該法案第856條至859條的有關組織、收入及收益分配要件的REIT 可享有免稅優惠。
換言之，即使REIT是以公司為組織形態，也可以不必負擔公司所得稅，而僅對股東或投資人課征個人所得稅，所以REIT一般也被認為是具有投資媒介性質管道機能。1976年美國國會通過了稅收改革法案，取消了REIT必須是由非法人信託或社團組織的要件，所以現今美國的REIT組織形態可以是公司組織或信託，但必須是聯邦所得稅意義下非銀行、儲蓄貸款機構或保險公司類的公司，通過這些機構，向大眾募集資金。基於危險分散原則，主要從事買賣管理不動產實體的投資或抵押擔保貸款的信託投資，屬於一種長期投資商品，其基本架構由不動產投資信託基金、經理公司、保管機構和投資人四個實體組成。但按照1986年稅收公司改革法的規定，REIT必須僱傭獨立的不動產專家來執行管理REIT的日常事務活動。

❹ 房地產信託的發展現狀

當人們對高房價已經感覺到無奈的時候，「集體焦慮」就出現了。當這種「集體焦慮」出現之後，一切與房地產沾邊的東西都會刺激人們的這種焦慮，房地產信託也自然「被焦慮」，被情緒化地關注。事實上，在我們的生活中，已經多次出現一個傳言擊垮一家企業的案例。信用社會中，「壓倒駱駝的最後一根稻草」表面看也許就是一個傳言或是無意的誤讀，但其背後是「集體焦慮」中的非理性。網路時代，當信息的傳播更加便捷之時，對於信息的辨別也更重要了。
房地產信託可謂屋漏偏逢連夜雨，房地產企業緊張的資金鏈使得房地產信託兌付風險加大，而綠城事件以及滬京房地產企業兌付問題更是引起了市場的擔憂。這也使得很多投資者對房地產信託望而生畏。 盡管房地產信託產品面臨眾多問題，但並不能一概否定此類產品。相關專業人士給出了建議，從來看，房地產信託產品收益率還是比較高的，投資者在購買的時候一定要審慎：首先要看項目本身的好壞，其次要房地產信託計劃的風控措施，第三還要看信託公司的資質。房地產信託依然具有投資價值 。
不過專家建議，在購買房地產信託計劃的時候一定要擦亮眼睛。除了要考察項目的好壞之外，也要嚴格把握產品的風控措施，不要片面追求高收益而忽視了項目和產品風險。此外在信託公司的選擇上，要盡量選擇那些股東背景、資金實力較為雄厚的國有控股信託公司發行的產品。
從投資品種來看，股市屢創新低，外圍環境負面消息不斷，反彈跡象並不明確，風險難以把控。而房地產投資受到嚴控，且受到限購令影響，投資房地產風險加大。相比較下來，前發行的房地產信託計劃預期年化收益率大都在10%以上，盡管同樣受到調控，但是投資者能詳細了解房地產信託項目，作為資產配置的一種，不失為一個理想的選擇。

❺ 中國信託行業發展現狀如何

近年來，信託行業實現了快速發展，信託行業信託資產總額持續攀升。前瞻網發布的《-2018年中國房地產信託行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》數據顯示，2012年，信託行業資產總額達到了7.47萬億元，相比上年提高55.27%。伴隨著信託行業快速發展，信託行業兌付危機頻頻爆發。

2012年以來，信託行業信託產品兌付風險的暴露日漸頻繁，尤其是在房地產信託領域，信託兌付危機頻頻出現，數家大型信託公司接連曝出信託產品兌付危機，涉及金額都非常大，反映出信託產品市場風險積聚比較嚴重，部分風格激進、業務集中、兌付時間集中的公司面臨著較大風險。

信託業頻頻爆發的兌付危機折射出了信託業發生的深層次困境。從我國信託行業業務結構變化情況來看，融資類業務佔比近年來雖然有所下滑，但是依然占據主要部分，截至2012年末，信託行業融資類業務佔比依然高達48.87%。

由於我國信託行業業務結構以借貸融資為主，所以信託公司在經濟周期波動和轉換過程中面臨較大的信用風險管理壓力，借貸融資類集合資金信託計劃的兌付(償付)風險日益突出。

融資性集合資金信託計劃缺乏流動性，缺少風險定價、風險轉移、風險緩釋機制，所以一旦經濟下行，信託行業融資類業務將面臨很大的兌付風險。而且，由於信託行業面臨著剛性兌付的「潛規則」，所以融資類業務的兌付風險全部轉入了信託公司內部，一旦出現兌付問題，信託公司就要想辦法進行兜底處理完成兌付。

在不健康的業務結構和「剛性兌付」的雙重壓力下，信託行業發展顯得「異常脆弱」，一旦經濟下行，很多信託公司將面臨著巨大的兌付壓力，事實上，很多兌付風險依然沒有暴露，而且在不斷集聚。

從商業銀行的經營情況來看，截至2013年3月末，商業銀行的不良貸款余額達到5243億元，同比增長20.7%，不良貸款率0.99%，比年初上升0.02個百分點。這已是自2011年第四季度以來，不良貸款余額連續六個季度反彈，未來一段時期不良貸款規模可能還會繼續攀升。商業銀行尚且如此，作為風險承受程度更高的信託行業，面臨的兌付危機可想而知。

信託行業步入了調整期，行業發展亟需轉型。從中國經濟金融發展趨勢來看，我國的信託公司發展空間依舊廣闊，盡管要經歷轉型期帶來的痛苦，以及承受來自其他金融機構的競爭壓力，但是轉型也是信託行業尋求可持續發展的不二選擇。

前瞻網認為：信託行業需要尋求經營戰略的重新定位，未來可選的經營戰略轉型方向包括：專業私人財富管理信託公司、專業的金融信託服務機構、以投資管理為主的專業信託公司、綜合性的信託公司、金融控股集團等。

信託公司都應該選擇自身的轉型道路，盡管轉型道路選擇可以不同，但是無論如何，信託公司都應當在專業投資(資產)管理能力和高凈值客戶的服務能力方面尋求提高和突破，從而實現信託行業的可持續發展。

希望我的回答可以幫助到您。

❻ 不動產信託的發展

早在世紀20年代，中國的上海就出現了信託業。但新中國成立後，停滯了很長一段時間，1978年後，信託業得以恢復。其後信託業利得財富得到空前發展。這一時期，國家對信託投資業的定位是「金融業的輕騎兵，是金融百貨公司」。由於改革在摸索中進行，信託投資業的發展也出現了很多的問題，信託業經歷了五次大的整頓，分別是1982年、1985年、1988年、1994年、1999年。但是綜觀歷次大整頓，除了最近的一次，前幾次都沒有跳出膨脹、整頓、再膨脹的怪圈。
第五次整頓從1999年廣東國投破產開始，到2002年6月中經開倒閉結束，歷時3年。全國的信託公司由1999年以前的239家減少到現在的幾十家，混亂無序的狀態得到有效控制。這次整頓，化解了信託業違規運作積累的巨大金融風險，更重要的是要按照信託的本質還信託投資公司「受人之託、代人理財」的本來面目，使信託投資公司獲得了一個健康發展的空間。
1998年，中國幾乎沒有信託機構辦理不動產信託業務，不過隨著中國信託第五次整頓的結束，各大信託機構紛紛調整自己的業務，逐漸開辦不動產信託業務。 2002年7月18日，第一個不動產信託計劃――5.5億元的「外環隧道項目資金信託計劃」在上海一周內售罄。2002年7月29日，上海國際信託投資公司推出《新上海國際大廈項目資金信託計劃》信託產品通過各大銀行發售，這是中國信託業重新開業後的第一個房地產資金信託產品，產品規模為2.3億元人民幣。信託計劃期限為三年，每份信託合同金額不低於人民幣5萬元，預計收益人獲得的年收益率達4%（每年支付收益，期滿歸還本金）。而同年9月份，北京國投的CBD信託計劃則成為是中國第一個投資於地產開發的信託，到2003年9月，中國50多家信託公司有1/3的業務都與房地產業有關。特別在央行121文發布、產業基金法未獲批準的大環境下，房地產信託一時成了「准產業基金」，受到房地產業界的追捧，同時也為絕大多數信託網公司看好。

❼ 中國信託行業發展現狀如何

中國信來托業從1979年恢復至今，經源歷了30多年的發展歷程。2001年《信託法》的頒布奠定了信託行業的法律基礎，2007年銀監會頒布新的《信託公司管理辦法》和《信託公司集合資金信託計劃管理辦法》明確了信託公司作為財富管理機構的功能定位，為信託業快速發展奠定了制度基礎。

❽ 信託業的行業現狀

經過第五次清理整，重新登記發牌的信託投資公司普遍經過了資產重組，卸掉了歷史的債務包袱，充實了資本金，改進了法人治理結構，吸取了過去的經驗教訓，革新了市場經營觀念，增強了抗風險能力，夯實了發展的基礎，提高了整體的經營管理水平，以誠信為前提條件的信託業必將逐步獲得社會的認可。 進入2001年,以《信託法》、《信託投資公司管理辦法》和《信託投資公司資金信託業務管理暫行辦法》的頒布實施為標志，我國信託業基本結束了長達三年的 「盤整」格局，躍出谷底，步入規范運行的軌道。
2002年5月9日，中國人民銀行頒發[2002]第5號令，根據《信託法》和《中國人民銀行法》等法律和國務院有關規定再次對《信託投資公司管理辦法》進行修訂，其內容較原《信託投資公司管理辦法》對信託投資公司業務開展的可操作性方面進行了重大調整，使信託投資公司在發起設立投資基金、設立信託新業務品種的操作程序、受託經營各類債券承銷等方面的展業空間有了實質性突破。
按照新《信託投資公司管理辦法》的有關規定，信託投資公司可以直接作為投資基金的發起人從事投資基金業務，而無需先成立基金管理公司，同時，信託投資公司設計信託業務品種可完全根據市場需求進行，而無須向中國人民銀行報批核准。
《信託投資公司資金信託業務管理暫行辦法》也於2002年6月13日正式頒發，並在7月18日正式實施，進而為信託投資公司開展資金集合信託業務提供了政策支撐。至此，由《信託法》、新《信託投資公司管理辦法》和《信託投資公司資金信託業務管理暫行辦法》等法律文件和規定構建起來的信託公司規范發展的政策平台已經趨於完善。 某些「新觀點」順應信託業發展趨勢。
最近，信託業界對圍繞信託公司的功能定位和業務發展方向傳出的一系列新的觀點(下簡稱「新觀點」)，反應較為強烈。新觀點提出了涉及信託公司固有業務、信託業務、關聯交易、資本金、合格投資人、受益權轉讓、資金信託合同份數、異地信託等八項措施，核心是固有業務壓縮、信託業務規范、關聯交易清理。
某些「新觀點」順應信託業發展趨勢
關於固有業務，新觀點要求在「受人之託、代人理財」的基本定位下，信託公司應取消現有業務范圍中的同業拆放、貸款、融資租賃業務，並將投資業務范圍界定為金融類公司股權投資、自用固定資產投資和短期投資(包括股票國債、政策性金融債、央行票據等)，原則上取消實業投資，充分保證資產的流動性。
具體操作上，信託投資公司可採取公司分立、業務剝離、公司轉制等方式逐步壓縮固有業務，限期達到上述要求，同時信託公司不得辦理存款、資金拆入、發行債券、資產回購等任何形式的負債業務。不得以經營資金信託或者其他業務的名義吸收存款。降低對外擔保比例，限定不超過凈資產的一定比例。
對於信託業務，新觀點要求對信託業務范圍進行梳理，大致分為信託業務和兼營業務。信託業務按信託產品進行描述，如資金信託計劃、企業年金信託業務、信貸資產證券化、不動產信託、事務管理型信託等；兼營業務包括並購重組、財務顧問、投資咨詢、證券承銷、代保管等投行業務和中介業務。信託公司不得將信託財產用於貸款和賣出回購業務。
而對於關聯交易，則進行限制——取消善意關聯，禁止逆向關聯。關於善意關聯，信託公司經營信託業務，不得有下列行為：將信託資金投資於自己或者關系人的有價證券；將不同信託賬戶下的信託財產進行相互交易；以固有財產與信託財產進行相互交易；信託與固有賬戶、信託財產專戶之間不得辦理沒有交易背景、沒有簽訂協議或合同的款項劃撥、墊付甚至混用。
關於逆向關聯，即信託公司不得以固有財產或信託財產向關聯方融出資金，轉移財產，不得為關聯方提供擔保，不得接受本公司的股權作為質押提供融資，不得接受關聯方股權作為信託財產進行受益權分割。
關於信託份額限制，新觀點還對取消200份限制，允許開展異地信託業務，資本金浮動管理，以及合格投資人、受益權轉讓等做出了相關規定。對取消資金信託合同200份和異地信託業務的限制，順應了金融領域對外全面開放後信託業務的發展趨勢。
「新觀點」令信託公司找不著北
多年來一直對信託業十分關注，不斷提及自己事業發展的第一桶金得益於信託的上海遠景投資有限公司張遠景懷著對信託業的良好期盼，對上述新觀點詳談了自己的看法。他說，信託的本質是設計，信託業務具有多樣性，對信託業務的過多限制，是否有利於信託公司生存和發展？取消同業拆放、貸款、融資租賃經營等業務，信託公司的金融性將大打折扣，而以保證資產流動性為目的，對實業投資的限制，其合理性值得商榷。
自有資金投資實業未嘗不可，投資實業並非資產不流動，資產證券化的結果同樣可以保證資產流動性。信託業務一定要具有多樣性、流通性，其多樣性表現在，除傳統資金信託外，亦有企業年金信託、不動產信託、事務管理型信託、教育信託、公益信託、離岸信託、產業投資信託、投資理財等，而信託產品流通性表現為，流通是風險的最好防範，增強流通才能降低風險，更好地吸引投資者，因此如何設計信託產品，使其具有流通性，建立流通平台交易，以及信託產品證券化，包括交易平台證券化都具有非常重要的意義。
張遠景說，信託業務和非信託業務區分確定，有廣義、狹義之分，誰能說信託公司現有的兼營業務就不是信託業務？對受益權轉讓設限，妨礙了信託業務發展，也缺乏法律依據。而就關聯交易而言，不是不可以關聯交易，而是關聯交易必須經過合法的程序，應明確關聯交易過程中的兩個合法依據：一是公司法下的公司治理結構；二是金融監管領域中的相關規定。
張遠景認為，美國的信託投資人多為自然人，中國更多的自然人成為信託投資人是趨勢，信託公司應做的是風險提示和按照約定經營。信託工具多為富人運用，他們應該具備較多的風險意識。刻意的限制自然人人數，不是防範風險的辦法，而應在信託公司發展和風險防範上找平衡點。
他感慨，長期以來，信託公司一直在探討發展之路並不斷博弈，結果是五次整頓和隨之而來的一連串嚴厲監管。如今的信託公司面臨的問題是在十分狹小的空間里如何生存？生存的基礎是什麼？他比喻，如今的信託公司處境就好比池塘里的魚，有水但不夠深，缺氧。既然放了水養魚，就要夠魚存活的水量，保持氧分，倘若既要養魚又不給足夠的水量和氧分，魚在水塘中必然會上竄下跳。
談到信託公司的出路時，張遠景說，伴隨著金融市場的開放，信託業務領域亦將得到擴大和延伸，對信託公司既是機遇又是挑戰。信託公司改制或與商業銀行合並成為信託銀行，是值得思考的，這是美國、加拿大、日本、我國台灣地區等金融信託發達地區都相繼走過的道路。這將從根本上改變信託公司缺乏信用基礎，現金流不足，抗風險能力差的狀況，並能實施有效的商業銀行治理模式，徹底改變信託公司現狀。 2015年8月3日，中國信託業協會發布的《2015年2季度中國信託業發展評析》顯示，截止到二季度末，全國68家信託公司管理的信託資產規模達到15.87萬億元，比2015年一季度末的14.41萬億元環比增長10.13%，比2014年二季度末增長27.16%。這也是自2013年三季度至2015年一季度，連續7個季度信託資產規模同比增長率逐季下滑後，首度迎來回暖態勢，信託業邁入「15萬億元時代」。

❾ 國內的房地產信託基金發展狀況怎樣進入這個行業求職應具備哪些條件

是指REIT吧，國內剛剛允許做，國外是以房地產租金為主要收入來源，國內之前仿照的以出售收入為主，不好說，因為我們的房地產要走下坡路了