國家三條融資紅線

A. 消息稱央行將「三道紅線」試點房企商票納入監控范圍

6月30日，據財聯社報道，央行已將「三道紅線」試點房企商票數據納入其監控范圍，要求相關房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報。

早在2020年8月，監管部門為控制房地產企業有息負債規模，對重點房企按「紅-橙-黃-綠」四檔融資管理，並設置了「三道紅線」，具體為剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍。

「三道紅線」試點房企，分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城，這些試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標。

市場有觀點認為，目前商票數據暫未被納入「三道紅線」計算指標，不排除未來被納入計算的可能性。不過，同策研究院研究總監宋紅衛則對《投資者網》分析表示：「商票屬於供應鏈融資范圍，這個是國家目前政策支持的方向。未來，從票據屬性來看，不會進入三道紅線的限制范圍，只能是向更為標准化，規范化的方向發展。」

房企商票規模提升

IPG中國首席經濟學家柏文喜對《投資者網》表示：「三道紅線監管新規大大壓縮了房企的債權融資空間，迫使房企利用企業自身信用大量開據商業承兌匯票來向產業鏈上下游進行變相的債權融資，將企業資金鏈及運營風險向相關企業轉移。」

「目前已經出現了不少房企商票違約問題，部分企業的商票存量已經超過2000億，如果不將之及時納入監管范圍，則有可能導致市場整體信用風險提升與失控，引發宏觀經濟運行的風險。」柏文喜認為：「這是央行將『三道紅線』試點房企商票數據納入其監控范圍，要求相關房企將商票數據每月上報的主要原因，而且未來整個房企的商票數據可能也會納入『三道紅線』計算指標。」

何謂商票？商票需基於真實的貿易活動，持票人可持有至到期由承兌人兌付，也可在到期前背書轉讓或向銀行貼現。由於商票具有無因性，近年來融資屬性逐漸增強。商票融資主要有商票貼現與質押、民間資本買斷、互聯網票據平台、票據資產證券化、標准化票據五種融資方式。

宋紅衛對《投資者網》分析表示：「房地產商票融資近兩年發展迅猛，尤其三道紅線之後，由於票據融資可不計入有息債務（票據融資在負債表中計入應付賬款、應付票據），所以房企對於商票融資的傾向趨強。」

與此同時，在宋紅衛看來，「由於票據融資具有天然的優勢，比如門檻低，操作方便，流動性也比較強，同時，商票融資目前沒有納入監管，不用進入央行徵信系統，房企商票融資規模已經達到千億規模以上，並且還呈現快速增長的態勢。」

近年來隨著融資政策不斷收緊，房企商票承兌規模總體上呈井噴式增長。據上海票據交易所統計，2020年TOP19房企總體商票承兌余額達到3355.74億元，較2019年增長36.59%，佔全國商票承兌總量的9.27%。

對房企影響幾何？

近年來，在三道紅線、債務到期高峰期來臨等壓力下，房企紛紛開啟了降杠桿降負債。從全口徑來講，房企負債，既包括有息負債，也包括無息負債，而商票則屬於無息負債范疇。在房企降負債的過程中，部分房企有息負債有所下降，但無息負債卻增加了。安信證券數據顯示，2020年末TOP50房企應付票據規模為4013.5億，同比大增33.8%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《投資者網》表示：「房企降杠桿降負債是以無息負債增加為代價的。所謂的無息負債，就是開發商對上下游供應商的欠款，表現在與總包結算周期的拉長，並以商業票據的形式，形成對上下游的負債，即所謂的商業承兌匯票。」

在李宇嘉看來，以商票的形式，拖欠供應商的貨款，是部分房企變相的融資形式。這種融資形式，在過去比較少，但近期明顯增加，主要原因是三道紅線壓頂、償債周期到來。此外，房企在產業鏈中處於強勢地位，形成了對上下游貨款和購買服務的拖欠。這種拖欠積累到一定程度的時候可能會形成三角債、農民工討薪、工地停工等社會問題。加強商票監管，能夠切實降低房企的杠桿率，穩定整個行業的杠桿水平。

克而瑞證券地產首席分析師孫楊對《投資者網》表達了相同的觀點：「把商票納入監控後，監管部門對房企的隱性負債要求更高，簡單來說，房企開具商票，延後半年或一年的時間去來償還這筆債務，相當於是再融資，若到期後房企無力兌現，產業鏈供應商就會出現資金鏈壓力，進而導致整個房地產產業的系統性風險。把商票納入監控，相當於進一步收緊了房企隱性負債，促進房企融資更加規范，也可以理解為房企進一步降杠桿。」

柏文喜認為：「房企商票納入監控，一方面，房企利用自身信用進行債權融資、商票融資等活動會受到監管和一定限制，同時也給房企的流動性帶來一定壓力，反過來，也可以促使房企盡快地將財務指標回歸到穩健運行的區間以內。對於一些不能及時調整的房企，也可能會出現暴雷，若債權融資、票據融資受限，那麼就有可能出現商票違約，甚至是銀行貸款違約以及信用債違約問題等」。

「將房企商票納入監控，相當於給房企票據融資帶上『緊箍咒』。」上海中原地產市場分析師盧文曦對《投資者網》分析：「『三道紅線』疊加商票監控，房企需要在范圍內降杠桿，融資或許受限，公司的資金鏈將主要以自身回血為主。」

金融監管日趨完善

6月29日，三棵樹（603737.SH）公告稱，2021年第一季度，因下遊客戶資金周轉困難，公司應收票據出現逾期情形，截至2021年3月31日，公司應收票據逾期金額共計5363.72萬元。事實上，今年以來，多家房企出現商票未能按期兌付現象。

宋紅衛認為，房企商票融資屬於非標融資，目前市場不規范，存在中間商虛增額度等現象，也有房企因此而拒付商票的違約事件，因此，不斷規范房企融資，整頓商票市場融資是金融監管核心目標所在。在宋紅衛看來，將商票納入監控，是金融監管部門完善自己視線的事情，並非針對房企融資限制。

中原地產首席分析師張大偉則認為監控商票是打補丁的一個表態，代表了調控嚴格的趨勢。「但是，目前只是進行商票監控，而且不是行業全覆蓋、也無紅線規定，商票納入監控對房企有影響，但影響有限。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《投資者網》表示，商票違約的風險，實際上商品的違約，對於金融市場有很大的沖擊，而且對於房企本身也有很多影響。若不進行整頓，那麼商票本身也容易引起企業的金融風險，最終形成很多負面影響。

嚴躍進認為，此次商票的監管具有積極意義，充分說明三道紅線的監管范圍在擴圍，預計後續會有幾方面改革：第一、商票的規模和運行情況會有較大的監管，成為房企融資端需要關注的內容。第二、部分房企後續發行商票的成本會增大，包括發行利率、貼現率等，進而影響商票使用的成本。第三、房企需要積極梳理內部的融資工具，對於潛在有風險的融資工具應該積極叫停。

B. 三道紅線標準是什麼

房地產三條紅線的具體內容為：
（1）剔除預收款後的資產負債率不超過百分之七十；
（2）凈負債率不超過百分之百；
（3）現金短債比不小於一。
三條紅線房地產指的是這是監管層收緊房企融資較為清晰的三條標准，要求控制房地產行業的有息債務增長，並設置了三條紅線。紅線一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，紅線二是凈負債率不得大於100%，紅線三是現金短債比不得小於1倍。
三條紅線主要是為了剔除資本金因素，基建投資中包含預算內資金，地產投資中包括公司自有資金和預收款。
(2)國家三條融資紅線擴展閱讀：
房地產三條紅線的意義：
1、融資管理規則是房地產市場長效機制建設的重要內容，也是房地產金融審慎管理制度的重要組成部分。建立這個制度的目的，在於增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明度，促進房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為。
2、矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強房地產企業自身的抗風險能力。

C. 國家規定的P2P的三條紅線是什麼

2014年提出的四條底線： 一要明確平台中介性質； 二要明確平台本身不得提供專擔保； 三要明確平台屬不得搞資金池操作； 四要明確平台不得非法吸收公眾資金。目前已經過時，建議參考2016年8月24日的P2P監管細則。P2P是目前最適合普通大眾的理財方式，比如眾易貸，專注於車貸業務，預期年化收益率16.8%，操作便捷、安全穩健

D. 「三道紅線」利劍高懸 房企資金鏈迎大考

數據顯示，歷年1月均為房企債券融資高峰期，今年也不例外，但總體發債規模低於市場預期。貝殼研究院數據顯示，2021年1月房企境內外債券融資累計約1630億元，同比下降5.3%。專家表示，「三道紅線」威力開始顯現，房地產債券今年到期規模增多，對資金鏈帶來考驗。
發力美元債市場
貝殼研究院數據顯示，1月房地產企業發行的債券中，境外債券佔54%。貝殼研究院稱，2021年房企融資新規與銀行房地產貸款集中度管理制度均處於實施前過渡期。監管更趨嚴格，房企對金融環境預期偏緊。境內融資承壓，房企開年繼續發力美元債市場。
1月房地產企業境內發債平均票面利率為4.75%，環比下降0.28個百分點;境外發債平均票面利率為7.11%，較上月下降0.68個百分點。
分析人士稱，2020年末發布的銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度將加劇房企金融集中度，預計2021年房企融資能力和融資成本將加速分化。
「2021年房企面臨大規模的債券到期，借新還舊壓力較大，故年初不少房企抓住融資成本較低的窗口期加緊發債。」中國指數研究院企業事業部研究副總監劉水說。
境內融資方面，劉水認為，2021年房地產融資仍然處於收緊狀態，在「三道紅線」試點范圍可能擴大的背景下，房企境內債券融資規模將呈現小幅增長，融資成本將大致保持穩定。
境外融資方面，目前房企海外發債只能用來借新還舊，預計2021年該政策仍將延續，因此全年海外債券發行規模將受限於到期規模。受疫情影響，歐美等國家繼續實施寬松貨幣政策，海外流動性較為充裕，2021年房企境外融資成本有望進一步降低。
監管部門此前明確的房企融資「三道紅線」為：剔除預收款後的資產負債率上限為70%、凈負債與股本之比上限為100%、現金與短期債務比上限為1。
償債壓力上升
貝殼研究院數據顯示，2021年1月境內外房地產企業債券到期規模約1447億元，較上月增加43.4%，同比增加118.9%。2021年房企償債規模將繼續增加，全年償債壓力上升。
中指院數據顯示，今年上半年房企到期債務規模將創出近年來新高，而全年到期規模將同比增加16.94%至8888.83億元。由於借新償舊仍為債務償還的主要方式，因此房企紛紛加快債券融資步伐以應對償債高峰的到來。
中信證券分析師認為，目前已有9家境內發債房企發生債券實質違約，雖然大型房企違約案例不多，但重大負面信用事件正頻繁發生。
「未來房地產金融政策將維持偏緊態勢，同時『三道紅線』有可能擴圍，房企應重視現金流管理，積極調整杠桿水平，拓展多元化融資渠道，提升自身抗風險能力。」劉水建議。

E. 建築三條紅線是什麼

1.道路紅線是城市道路（含居住區級道路）用地的規劃控制線。
道路的兩側最外邊的線。

2.用地紅線是用地范圍的規劃控制線。
建築物及其綠化、道路等的最外邊界線。

3.建築紅線一般稱為建築控制線，是建築物基地位置的控制線。
建築物接觸地面的最外邊線。

F. 三道紅線再添補丁監管部門更關注這三個指標

近日，據券商人士透漏，2021以來，監管部門對於試點房企「三道紅線」監管之外，還重點關注另外三個維度-----房企商票數據；當年累計權益拿地金額/累計權益銷售金額<40%；以及過去三年經營活動產生的現金流凈額不能連續為負。

01 監管擴容

「三道紅線」後，又添「三道補丁」

2020年8月20日， 住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議上明確指出，為控制房地產企業有息債務的增長，設置「三道紅線」，並對重點房企按照「紅-橙-黃-綠」四擋管理，要求試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標。

2020年8月23日， 央行和住建部官網發布通稿，披露了「2點禁令」：

1）拿地銷售比不超過40%；

2）近三年經營現金流是否連續為負。

若是拿地金額佔比>40%, 將會被逐層穿透說明購地資金來源、相關銀行賬戶信息、支付憑證等。

對於近三年經營現金流為負的企業， 則需要提供近半年購地資金來源情況說明和後續購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發行規模，或在其核心指標階段性控制目標未實現之前暫緩發行債券，並對其信託融資、資管產品、海外融資等給予限制。

數據來源：風財訊智庫整理

補丁三：近三年經營活動產生的現金流不能連續為負

經營活動產生的現金流凈額體現了這家公司「真實」的盈利能力。部分公司雖然營收和凈利潤都不錯，但經營性現金流為負，說明這一年實際上沒有賺到錢，由於賒銷等原因，只是賬面上賺錢，並非真正的現金流入。因此監管部門將「近三年經營活動產生的現金流凈額」作為重要觀察指標。

若近三年房企經營活動產生的現金流凈額均為負，這表示企業採取的是擴張戰略，房企在市場份額增長的過程中，資金周轉壓力較大，在融資監管持續收緊的當下，企業資金鏈風險更甚。

2020年，房企經營現金流情況明顯改善，2020年，TOP50房企經營活動產生的現金流凈額為4914.7億元，同比大幅增長125%。在TOP50企業中，華夏幸福、綠城中國和正榮地產這三家企業經營活動現金流凈額已經連續三年為負。

研究員：蔡艷平