房企下半年融資政策

⑴ 「三道紅線」威力顯現 上半年中型房企融資規模「腰斬」

原標題：「三道紅線」威力顯現 上半年中型房企融資規模「腰斬」

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責任編輯：戚琦琦

⑵ 12家房企9月底前提交降負債方案，具體的政策是什麼

2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。據了解此次參加會議的房企包括12家。這2家房企分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。這次會議主要是融資管理規則是此前業內多次傳聞的“三條紅線”。

更重要的是，房企需於9月底上交降檔方案，包括一年內如何降檔、三年內如何全面完成符合“三條紅線”的調整。 同時，對未達標的企業，，監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。上述政策可能將會從2021年1月1日起開始對全行業實施該政策。

⑶ 中國房企2017下半年將迎償債高峰對房地產行業有什麼影響

中國的房地產已經連續上漲多年，現在依舊是漲勢不止，這點對於我來說，已經十分的習慣了。中國樓的情況，說明的是中國樓市的不健康，房地產市場盲目的擴大。如今中國進入經濟轉型的時期，房地產市場的變革已經要到來，如果房地產繼續上漲的話，那麼中國在很多方面，會出現經濟不平衡的問題。

現在有一則消息吸引我關注，那就是中國房企2017下半年將迎償債高峰，我認為這對房地產行業的影響其實應該比較大，因為房地產市場的銀行貸款早就是大問題，許多房地產行業的企業都有大比資金的貸款問題出現，銀行對於房地產公司必然要加緊還款的要求，不然銀行的金融方面就會出現問題。

對於房地產市場2017年的還債情況，我覺得比較樂觀，因為現在的房地產市場的房子價格依舊十分高，但是銷售量比較平穩，所以在正常的情況下，房地產的償還能力會比較強，這樣的話房地產本身資金方面沒有太大的問題，加上房地產市場一定會在前半年進行促銷，這樣的話資金回籠也會比較快。

銀行本身的風險比房地產市場更大，更需要房地產市場的資金償還，因為銀行現在的貸款放出的比例很高，特別是一些中小企業的貸款，這方面的回籠能力反而值得懷疑，所以房地產的還款能力應該問題不大，但是依舊會影響銀行未來的貸款能力，這點要看中國明年年初的一些情況了。

綜合上面的情況，這次2017年房地產市場還債的問題不大，不會對房地產有本質的影響。加上國家對房地產市場的調控，已經給房地產行業做好准備。預計房地產行業下半年的經營情況會繼續穩定，不會出現什麼大的波動，一切都會正常平穩的過度，大家不必擔心房地產市場出現什麼大變化。

⑷ 融資新規實施近一年 機構稱60家房企可減少近萬億元負債

自2020年8月20日，中國住房和城鄉建設部、人民銀行召開重點房地產企業座談會，並宣布形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則。這個被稱為「三線四檔」的房企融資新規已實施近一年。
所謂「三線四檔」即用「剔除預收款項的資產負債率」「凈負債率」以及「現金短債比」三項核心財務指標來劃分房企負債規模的檔位，控制房企負債規模。按照業內總結，如果三項指標均不達標，歸為「紅檔」，有息負債規模不得提升；如果有兩項或一項指標不達標，則為「橙檔」和「黃檔」，有息負債年增長規模分別限制在5%、10%；若三項指標均達標進入「綠檔」，有息負債規模年增長也不能超過15%。
作為房地產金融調控的重要方式之一，「三線四檔」融資新規對行業帶來多大影響？
貝殼研究院5日發布的一份研報顯示，如按照「三線四檔」的有息負債規模增長要求統計，假如所有房企全部執行，按照政策推出的時間節點看，僅百強房企中的60家上市房企按年預計將少增約9371億元人民幣的有息負債。這將有利於房地產行業的穩健經營，有效預防系統性金融風險，同時優化全社會資源配置。
值得注意的是，在政策實施不到4個月時間，多家房企負債規模已集體「降檔」。貝殼研究院在統計了房企發布的2020年年報後發現，去年100家上市房企中，有40家聲稱相較2019年成功實現降檔，降檔率達到40%。「零踩線」的房企數量從2019年17家躍升至2020年的29家。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，當前階段更加考驗房企在降負債過程中對安全性和穩定性的把控，正確的理解監管政策的實際目的。
此外，潘浩提醒，房企的負債結構中，除了有息負債還有無息負債，其規模不可小覷。而且，房企除表內負債外，還有表外負債。房企通過子公司、關聯公司等出表並表的方式將表內債務表外化，隱藏了一部分債務風險。這些「隱性」債務的潛在風險也需要充分警惕。(完)

⑸ 融資新規綳緊調控弦 房企分化將加劇

央行和銀保監會在2020年最後一天公布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（簡稱《通知》），這意味著房企融資將在2021年面臨更加嚴格的政策環境，房地產市場調控這根弦將繼續綳緊，堅持「房住不炒」的總基調不變。多位專家預計，2021年「因城施策」的房地產調控政策將進一步強化，重在保持房地產市場和行業平穩發展。
「房住不炒」基調不變
「2021年樓市調控基調與近幾年保持一致，將保持連續性、穩定性。『房住不炒』、因城施策保障市場平穩運行。在『穩房價、穩地價、穩預期』目標下，短期內限購、限貸、限售等政策難現明顯放鬆。」中國指數研究院（簡稱「中指院」）指數研究副總監陳文靜說。
克而瑞研究中心副總經理楊科偉預計，對於熱點城市而言，一旦出現樓市和地市過熱、房價和地價過快上漲的情況，調控措施必將隨之而至。一二線核心城市以及強三線城市更有可能升級限購政策，弱二線以及熱點三四線城市更有可能升級限售政策。與之相對的是，庫存壓力大的城市可能從保市場主體的角度出發，為市場減壓，給企業紓困。
從融資方面來看，克而瑞研究中心企業研究總監房玲認為，一方面，房企降杠桿將是主旋律，未來融資主要以借新還舊為主，融資增速或將下降，企業將更多加大經營杠桿和合作杠桿的使用，來實現規模穩定增長。另一方面，房企融資渠道或進一步受限，房企融資轉向真股權融資，同時加速分拆旗下子公司上市實現資產增厚，改善負債指標。
從需求端來看，「集中度管理意味著2021年新增房貸總額將會有所縮減，這在一定程度上提高了購房門檻。」諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示。
銷售規模可能下滑
克而瑞研究中心預測，2021年商品房銷售面積高位微降、局部分化加劇的特徵將延續。
貝殼研究院日前發布報告指出，目前房地產總供應基本可滿足住房總需求，市場存量化程度加深，預計五年內新房年銷售額將穩步回落，二手房市場交易規模保持在7萬億元之上。
「就存量房與新房之間關系而言，目前北上廣深一線城市存量房的佔比逐漸提高，二線市場仍然以新房市場為主，存量房占行業的主要地位還為時尚早。」中指研究院企業研究總監李建橋表示。
土地市場方面，「預計土地市場整體會延續2020年末低位運行的趨勢。特別是在房地產金融監管升級的背景下，2021年企業拿地將更加謹慎。」克而瑞研究中心市場研究總監馬千里認為。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，在房企「錢緊」的情況下，房企拿地將會更加審慎，明年土地市場熱度大概率難再上升。
龍頭陣營趨固化
多位專家認為，融資監管從嚴將加劇房企分化，高杠桿房企發展受限，未來增速放緩，而部分財務能力優秀的房企將得到更多機會。
克而瑞研究中心企業研究總監朱一鳴說：「現金充裕、財務穩健的房企有望獲得更多優質市場資源，央企、國企背景的房企資源優勢將進一步凸顯。」
中國指數研究院企業研究副總監劉水也稱，頭部房企地位將愈發穩固，TOP30企業市場份額有望提升，行業第11名至第30名之間的競爭將是最激烈的。
中指院數據顯示，2020年千億房企數量增至41家。千億房企陣營中分化也在加劇。2020年41家千億房企中第一位和最後一位銷售額相差超6800億元。
貝殼研究院認為，融資新規強化行業發展新邏輯，房企將處於多元化的轉型關鍵期。

⑹ 三記政策重拳之下，中國樓市下半年會「熄火」嗎

時至年中，中國樓市開始放慢腳步，成交節奏從年初的快速恢復，轉向穩中微升。房地產市場避免了全面過熱。

去年下半年以來，全球普遍的低利率和貨幣寬松推動美國、德國、日本等主要國家房價大漲，中國樓市調控難度陡然上升。上半年，「房住不炒」的定位未改，其背後的調控決心更強。記者梳理發現，上半年，中國樓市至少迎來三記政策「重拳」。

第一記：房地產金融強監管

研究表明，過度金融化是房地產的風險之源，業內有「十次危機，九次地產」的說法。警惕於房地產的金融風險，今年上半年，房地產金融環境持續收緊。

一方面是違規流入房地產的經營貸、消費貸等受到嚴查。一季度，北京、上海、廣州、深圳等多地表示嚴查違規流入樓市的經營貸，四地合計披露違規資金約10億元人民幣。6月，廈門房管局稱，查實2725筆共計17.93億元貸款違規流入樓市。

另一方面是二季度以來，部分城市房貸利率節節走高。2021年6月，房貸利率參考的5年期LPR為4.65%，已連續14個月保持不變。但重點城市首套和二套房利率不斷走高。當月，貝殼研究院監測的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，距離2019年11月份的高點已經不遠。

今年開始實施的房地產貸款集中度管理制度被視為房貸利率走高的重要原因。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，一季度銀行使用了大量的房地產貸款額度，因此，二季度銀行房貸額度受限，部分銀行上調房貸利率，延長放款周期。

房地產開發企業融資也被套上「緊箍咒」。據多家媒體報道，近期，央行將「三道紅線」試點房企商票數據納入其監控范圍。與之密切相關的供應鏈融資也受到嚴控。此外，今年以來，房企融資的重要來源之一，房地產信託規模也持續壓降。

銀保監會副主席梁濤6月表示，資金過度流入房地產市場問題得到初步扭轉。隨著信貸環境收緊，4月起新房、二手房市場均呈現高位回調態勢。

第二記：嚴禁炒作學區房

一直以來，學區房都居於樓市「金字塔」頂層，房價易漲難跌。今年4月底的中央政治局會議罕見「點名」學區房，明確提出「要防止以學區房等名義炒作房價」。

此後，包括廣州、重慶、廈門、成都、大連、西安等在內的多個城市出手，整治學區房亂象。一些城市還陸續出台「多校劃片」「校額到校」「教師輪崗」等教育改革政策，淡化學區房概念。

以北京為例，今年，北京教育資源最為集中的三個區東城、西城和海淀，均執行了嚴厲的「多校」政策。「買房」跟「上好學校」之間的「等號」被拿走。北京市西城區的知名學區如德勝、月壇、金融街等受到較大沖擊，部分業主已開始下調掛牌價。

上海市教委此前也公布了新的招生錄取方案，市實驗性示範性高中招生名額50%以上分配到區、到校。買了高價學區房就能上好高中的確定性被進一步削弱。

近期，北京、上海、深圳等地部分學區房出現降溫跡象。

第三記：土地集中供應

「集中供地」是2021年樓市的「新事物」。今年年初，自然資源部提出，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應。6月29日，22個重點城市完成今年首批集中供地，成交金額超萬億元。不過，克爾瑞研究中心指出，除了長春、青島等少數城市整體熱度較低外，大部分城市首輪集中拍地市場熱度均延續高位。

這一新政策有望繼續完善。該機構認為，在取得集中拍地有相關經驗之後，預計第二、三次集中出讓地塊的體量較第一次有所增加，供地節奏或將明顯加快，尤其是土拍細則調整之下，中小房企的拿地機會也會增加。

值得注意的是，上半年，除限購、限貸、限價、限售、設立二手房參考價格等短期行政性調控外，影響樓市中長期的基礎性制度和長效機制建設提速。克爾瑞研究中心多位研究員認為，房地產長效機制改革將步入「深水區」，租賃住房供給和房地產稅制改革提速的預期加強。

在此背景下，中指研究院常務副院長黃瑜表示，預計今年全年全國房地產市場銷售規模有望實現新突破，銷售面積或超18億平方米，銷售額有望達19萬億元人民幣。在政策的持續加碼下，商品房價格漲幅有望收窄，全年漲幅保持在6%左右。

⑺ 現行房地產開發投融資政策是什麼

央行通過連續提高存款准備金率、加息以及發行巨額央票等手段來回收銀行系版統資金。同時中權央政府推出國八條，國六條等政策措施以及其後的二套房政策等都對國內房地產市場的過度投機起到了很好的抑製作用，房地產市場發展開始由狂熱期步入穩步增長期。

由於市場的各種需求強勁，房地產價格出現了較大幅度的增長，同時由於我國房地產貸款違約率較低，所以被商業銀行視為優質資產經營。另外各股份制商業銀行為了搶占更多市場份額，進而大幅度進行房地產貸款的發放。

(7)房企下半年融資政策擴展閱讀：

注意事項：

投資者在進行房地產投資前必須進行充分的市場調查，選擇合適的地段，不同地段，房地產的價位有很大差別。假如你選擇投資居住型的房產，可以選擇在住宅小區投資一些距離購物中心和公共交通的房產，發展前景比較好。

投資者購買住宅和商鋪時一定要注意產權必須合法、有效，各項手續一定要齊全，避免造成法律糾紛。弄清楚房屋的剩餘使用年限和法定房屋功能。