土地整理融資

㈠ 內蒙古自治區土地收儲制度建設與資金運作

內蒙古自治區國土資源廳副廳長元重舉

土地儲備是隨著全國土地使用制度改革和城市土地市場發展過程中應運而生的一項新型管理制度，是政府對土地集約化統一管理的重要手段，保障了國家作為城市土地所有者的權益，也為國有企業脫困及凈化土地市場創造了良好條件。土地儲備經過幾年的長足發展，全國各地從儲備機構的隸屬、融資渠道、收購儲備方式等方面已經形成了風格迥異的收儲模式。現結合內蒙古自治區土地儲備制度建設和省級收儲模式的資金運作流程與各位同仁共同探討。

一、內蒙古土地儲備制度的建立

自《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號）下發之後，全國各地土地儲備機構在制度的保障下如雨後春筍般建立，其中包括隸屬於人民政府和隸屬於國土資源管理部門的土地儲備機構。在2001年下發了《內蒙古自治區人民政府辦公廳關於建立國有土地儲備制度的通知》（內政辦字〔2001〕167號），內蒙古自治區人民政府又於2003年出台了《內蒙古自治區國有土地儲備管理辦法》，自治區建立了自治區、盟（市）、旗（縣、區）三級土地儲備機構共73個，有80%隸屬於國土資源管理部門，其中自治區1個，盟（市）9個，市轄區6個，旗（縣）57個。

省一級成立了內蒙古自治區土地儲備登記中心，隸屬於自治區國土資源廳，面向全自治區開展土地儲備工作。主要職責是：應地方政府的要求，根據土地利用整體規劃、城市規劃和土地市場需求，制定收購儲備計劃，通過徵收、收購、置換、轉制、收回等方式，經人員安置、房屋拆遷、土地平整、基礎設施建設等工作後，將土地儲備並出讓。主要目標是：通過政府壟斷土地一級市場供應，增強政府對土地市場的調控能力，防止土地收益流失，為地方經濟建設作貢獻。

經過一段時間的運行，融資渠道狹窄、授信額度有限、貸款申請審批周期長等問題擺在各級機構面前，成為土地儲備工作開展的「瓶頸」。針對這一實際情況，內蒙古自治區積極探索土地儲備的新模式，搭建土地儲備新的融資平台，規避風險，解決矛盾，「省級土地收購儲備模式」應運而生。截至2008年9月底，省級機構收儲土地4000多公頃，已出讓土地的收益率均達到50%以上，走出了一條具有自身特色的道路，取得了較大的經濟效益和社會效益。

（一）工作模式

以自治區土地儲備登記中心為主體，對擬儲備地塊進行可行性論證並形成可行性研究報告，報告提交自治區收儲專家組審核，通過後向金融機構遞交信貸申請。儲備資金到位後，委託項目地收儲中心具體實施收購補償方案，並負責土地出讓前的管理維護工作。土地出讓後，在收益中扣除貸款本金、利息及融資成本費用後，余額全部留與地方財政。

（二）工作經驗

1.把握導向，嚴格運用國家政策指導具體工作

自治區土地收儲嚴格執行土地宏觀政策，把壟斷土地一級市場作為對項目地政府的首要要求，在集約節約利用土地、土地使用權轉讓兩大業務關鍵點上率先垂範，將工作重點放在閑置、存量和舊城用地的儲備上，認真落實土地利用總體規劃和城市規劃的要求，新增建設用地一分不收，積極培育土地市場，所有儲備土地只能以招標、拍賣、掛牌形式出讓，有效避免了土地資產流失和腐敗行為的發生，在為政府取得土地收益的同時，也為土地管理部門樹立了良好的行政形象。

烏蘭浩特項目區動用收儲資金2500萬元，拆遷棚戶危房居民60餘戶，合理處置兩家破產企業，收回土地7.6公頃，經整理達到「五通一平」後以3700萬元掛牌出讓，既改造了舊城區，又安置了下崗職工，受到地方政府和群眾的歡迎。

烏海市濱河新區項目的實施，使400多戶農民喜遷新居，通過發展「訂單農業」和「公司加農戶」搞起了塑料大棚種植和奶牛飼養，生活水平大幅度提高。該項目既改變了城市危舊房面貌，又解決了失地農民的生活問題，提高了農民的生活質量，被中美可持續發展中心評為「西部社會主義新農村建設示範點」。為了推廣這種模式，中美可持續發展中心於2007年6月和2008年10月兩次派員來內蒙古自治區進行了實地考察，同意對烏海濱河區新村建設給予規劃設計、環保建築及附屬設施等方面的支持。濱河新區二期項目自治區擬再投入3億元土地收儲資金，大力支持烏海市政府的新農村建設。

2.有效利用，確保有限的資金發揮最大效用

自治區土地收儲可以在全自治區范圍內實施，在項目的選擇上能夠充分權衡利弊，同時充足的項目源也可以確保有限資金的充分利用，避免資金、人員的閑置。2005～2007年，自治區對全區30多個擬收儲項目進行了可行性研究，經過細致、深入、全方位的分析，首批選定烏海市、烏蘭浩特市、滿洲里市、阿爾山市作為收儲項目區，具體實施土地收儲，其他地區作為備選放入項目庫，待時機成熟進行運作。實踐證明，「貨」源充足，優中選優的項目可以確保儲備資金的有效利用，實現效益最大化。

3.防範風險，保障資金運作的安全

實施自治區土地收儲，在項目選擇上和資金使用上不會受地方政府左右，能有效避免一些地方政府急功近利或追求局部利益而置大局於不顧的現象，有利於規范土地市場、保障資金的安全回籠。同時，自治區土地儲備機構作為承擔貸款而收益不歸己的主體，必然會運用業務理論對抵押資產的合法性和可執行性進行審核，防止擔保虛設，最大程度地降低還貸風險，保障資金運作的安全。在項目可行性論證過程中，土地儲備機構把抵押資產的權源、權屬審核作為重要論證內容，從使用權設定登記到貸款後的他項權利登記，認真把關，從源頭上為資金安全設立保護網。

4.立足基層，全面開展全區儲備業務

土地儲備也是資金儲備，在開展業務時需要大量資金支撐。當前，土地儲備資金主要來源於金融機構的信貸支持，在全國范圍的資金緊缺情況下，一些邊遠、經濟欠發達地區土地收儲機構很難取得收儲資金，直接導致工作無法開展。自治區土地儲備機構可以利用自己在融資方面的便利性，幫助這些地區開展工作，進而促進全區儲備業務的順利進行。已開展業務的阿爾山市地處邊遠的林區，多年來一直未得到過國家的信貸支持，基礎設施建設嚴重滯後，城市面貌與國家級旅遊城市的稱號相去甚遠。儲備項目落地後，阿爾山市對阿爾善河西岸舊居民區進行拆遷，收回土地30公頃，使這一地區臟、亂、差的環境得到根本改觀，同時也帶動了當地土地管理工作的全面開展，將阿爾山建設成為旅遊推薦不可不去的地方。

5.充分利用業務信息優勢，多方探討融資方式

土地儲備資金不足是各級收儲機構都面臨的難題。為了拓寬融資渠道，自治區土地儲備機構發揮省級收儲的優勢，多方搜集各種政策、業務、金融信息，與各金融機構多方聯絡，積極籌措資金。除銀行貸款外，又於2008年年初發行了「利得盈」信託理財產品，由銀行擔保通過信託公司向社會募集資金，指定投向內蒙古自治區用於土地收儲，一次就募集資金10億元。在當前各金融機構緊縮貸款規模的不利情況下，獨辟蹊徑，找到了一條融資新路，有效緩解了資金不足給各級收儲工作帶來的壓力。

二、「陽光」下監管土地儲備資金

（一）規范土地儲備資金的運作流程

嚴格、規范的資金運作流程是資金監管的前提，內蒙古自治區在土地儲備項目的實際操作過程中，摸索出了一套與銀行系統合作進行項目管理的規范流程，具體步驟如下：

（1）貸款行將貸款資金劃入自治區土地儲備中心在貸款行的賬戶，並共同對該賬戶進行監管。

（2）在項目地開設土地儲備資金專用賬戶，專項用於土地收購儲備資金的撥付和土地出讓後資金的回籠。

（3）同項目地土地儲備中心簽訂《授權委託書》，同項目地銀行簽訂《儲備資金撥付協議書》，約定雙方的權利、義務。

（4）由項目地提交《土地儲備資金年度用款計劃》，實行土地儲備資金的計劃管理，在實際過程中如遇計劃調整，需提前告知，計劃調整方案獲得批准後方可繼續用款。

（5）項目地根據《土地儲備資金年度用款計劃》制定《分項資金使用計劃》，《分項資金使用計劃》的內容審核無誤後，報貸款行進行審批，貸款行確認後撥付資金。

（6）資金封閉運行，通過銀行直接撥往被補償人或承擔工程建設單位的銀行賬戶，不與項目地政府發生資金往來，避免了資金被挪用的風險，保證了收儲項目的如期運作。

（7）項目進行過程中，凡是在項目地中發生的各項收入，包括租金收入和其他收入，均要劃入專用賬戶，充實項目地土地儲備資金。撥付資金對應的儲備土地將隨時增補到貸款行的抵押物中。

（8）項目結束後，對土地進行出讓，土地出讓金直接劃入專用賬戶，暫時進行專戶管理，償還貸款本金、利息和支付必要的中介費用後，將所有收益全部劃歸當地財政，保證了地方政府土地收益的最大化，為地方經濟建設作出積極貢獻。

在實際運用中，這套流程最大限度地發揮了貸款發放各方的監督作用，充分運用了多種手段以達到防範資金使用風險的目的，保證了項目的順利實施。

（二）確保資金使用安全

1.實行封閉管理

土地儲備資金遵循「開設專戶、設立專賬、設置專人、封閉運行」的使用原則。每個項目實行單獨核算，各個項目所發生的收入、成本、費用等設專賬管理。實行專項資金專戶管理，專戶核算，封閉運行。

2.避免資金使用中間環節出現現金

資金撥付過程中，使用安全、准確、快速的網上銀行系統進行操作。資金撥付到項目地的土地儲備專戶後，項目地銀行根據自治區《儲備資金撥付計劃書》、補償協議原件和支票領款金額核對具體領款人的身份，確認無誤後方可發放補償款，自然人領款只能以存摺方式，法人只能以轉賬方式進行，避免了現金交易可能出現的風險。

（三）規避潛在風險

1.預留貸款利息，規避財務風險

在運作過程中，嚴格控制賬戶資金數量，綜合考慮金融動態和央行有關政策，提前預留銀行貸款利息，確保銀行按期足額提取土地儲備貸款利息。

2.資金發放後及時審計

資金撥付後，及時派出資金管理人員和專業審計人員對項目地資金使用情況進行審計，實地監督、檢查，並對資金發放材料進行取證。

3.同銀行共同掌控項目進度

派專人與每一個項目地的有關人員隨時溝通，並同貸款行一起到項目地實地檢查，掌握項目進度，掌控土地交易、資金回籠的時間。

4.接受銀行監督，定期向貸款行報送財務報告

按月編制和報送財務會計報表及財務分析報告到貸款行，做到內容完整，數字准確，編報及時。

通過以上措施，以規范的操作流程為基礎，多種有效手段為保障，對土地儲備資金的監管真正做到了「陽光」化，銀行對項目資金的使用安全放心，對及時回籠資金放心，地方土地儲備機構也對資金高效、及時、准確地撥付感到滿意。

三、土地儲備的市場前景

（一）主管部門的支持

2007年，國土資源部肯定了內蒙古省級收儲模式，提出將支持和關注省級收儲模式的發展。內蒙古自治區國土資源廳聯合財政廳下發了《內蒙古自治區土地儲備項目銀行貸款財政貼息資金管理辦法》。2006年4000萬元和2007年5000萬元財政貼息專項資金已撥付到位，為全區土地儲備事業的發展注入了催化劑。

（二）金融機構的信任

隨著省級土地儲備工作的全面開展，省級收儲模式也漸漸灌輸到金融系統的理財觀念中。土地儲備貸款一批批地下撥、運作、如期還款，自治區的土地收儲管理體製得到了金融系統的認可，信用等級已提升為「AA」級。金融機構與我們建立了長久的合作關系，2008年1月發行了10億元的「利得盈」理財產品，所募資金全部用於自治區的土地收儲，截至9月底，10億信託貸款已有7億陸續撥入鄂爾多斯市、滿洲里市、霍林河市、扎蘭屯市、烏海市、包頭市、錫林浩特市等18個項目區使用。

四、土地儲備工作的一些思考

（一）工作超前，理論滯後

土地儲備工作剛剛興起，沒有形成系統的理論體系，目前的土地儲備制度也只是從宏觀方面作了規定，因而很多具體工作缺少制度支持，困難重重，只能用一些創新的做法開展工作。在和諧社會的大背景下，基層土地儲備機構在為土地儲備事業和城市經濟建設作貢獻的同時，也承擔了不必要的人身和法律風險，付出了沉重的代價，亟待得到法律法規方面的保駕護航。

（二）資金缺口較大

內蒙古地區屬於我國北部落後偏遠地區，經濟發展相對滯後，嚴重影響了土地儲備的融資問題，收儲資金的短缺嚴重製約土地收購儲備工作的開展，因而，建立土地收購儲備基金、統籌安排儲備項目成為迫在眉睫的大事，這將直接關繫到土地儲備事業的存亡。

（三）抵押資產轉移缺少依據

目前我們貸款使用的抵押資產是由項目地政府提供的，這部分資產的調撥已受到稅務部門的密切關注，盡快出台這方面的操作辦法是國土管理部門的當務之急。

土地收儲要本著平等、互利、守信的原則，加強聯系與溝通，與金融機構建立一種長期穩定、優勢互補的戰略合作關系。我們相信，借著自治區經濟發展的強勁東風，更好地發揮市場配置土地資產的基礎性作用，盤活國有土地資產，就能走上儲備業務發展的快車道，進而推動全區土地收儲工作的健康發展。

㈡ 融資平台公司創新融資方式有哪些

論推進政府投融資制度創新
（中國現代集團 丁伯康）
一、金融制度創新

1、加大直接融資力度

發展資本市場是基礎設施投融資創新的基本保障。要逐步解決資本市場結構不合理的問題。要根據《國務院關於推進資本市場改革和穩定發展的若干意見》中提出的各項政策措施，加大資本市場改革和創新的力度，要更大范圍鼓勵地方政府融資平台和市政公用企業發行債券融資；要加快市政債券的發行試點；要鼓勵地方優質公用事業上市企業在國內外資本市場融資，通過融資對城市基礎設施建設進行再投資建設；要鼓勵保險資金、社保基金等長期資金投資城市基礎設施建設。

2、組建地方金融控股集團

對於城市基建設施而言，所需資金額度較大，而不少地方的中小城市商業銀行，往往無法滿足。這是與它們的資本實力、科技水平、機構布局以及資本充足率、單一客戶貸款比例等監管指標有關。如果一個城市基礎設施項目佔用了中小銀行的大部分貸款資金，將不僅影響銀行的風險管控，也會影響到銀行的盈利水平。與全國性商業銀行相比，城市商業銀行自身的生存壓力較大，競爭弱勢明顯，缺乏進一步發展壯大的後勁和空間，無法為該地區的城市建設融資工作提供相應的資金支持。

因此組建地方金融控股集團，可以發揮其在撬動社會資金中的杠桿作用。相關省份省財政要加大投入力度，以省級大型企業集團為基礎，組建地方金融控股集團，通過介入和做大地方性商業銀行、證券公司、保險公司、信託公司、擔保公司等，發揮其在城市建設中的強大投融資功能。適當時機，可以通過商業銀行改制重組上市，保險資金進入基礎設施投資領域等，發揮這些機構在資本市場的強大融資功能，推動和支持城市基礎設施的融資和建設。

3、加快金融產品創新

政府應當鼓勵各類金融機構、金融服務機構結合地區實際，進行金融產品和金融工具的創新，同樣對於規制可以採取「摸著石頭過河」的策略，通過放鬆規制來激勵創新並在創新中改善和強化規制。建立良好的友好型、優勢型的市場化籌融資環境，不斷創新融資手段。為使城市建設能夠融到足夠的建設資金，融到低成本的建設資金，應積極推進信託、資產證券化、產業基金等金融工具，搭建城市建設市場化籌融資平台。

二、信用制度創新

1、加強政府的示範與推動

在信用主體結構中，政府信用是最大的信用，市場信用、企業信用、個人信用及整個社會信用都是基於政府信用來推動和發展的。因此，加強信用體系建設，必須首先以樹立政府信用為重點，充分發揮政府信用社會信用建設中的無可替代的示範激勵作用。為此，政府職能的基本定位要迅速「權力政府」轉變為「責任政府」，以規范、高效的行政服務創建政府信用；要加強行政執法監督，解決好依法行政，誠信行政的問題；要將信用環境的建設列入地政府政績考核目標，促使地方政府大力推動和建設金融基礎設施，發展和維護全社會的信用平台。

2、加強信用制度建設

在美國，已經生效的金融市場信用管理法律有公平信用報告法、公平債務實施法、平等信用機會法等十多項。這些法案構成了美國金市場信用管理體系正常運轉的法律環境。目前，我國尚未出台一部針對地方政府信用的專項法律來規范地方政府的行為（如《政府信用法》、《公平信用報告法》等），以突出政府必須守信利民的執政觀念，並有效遏制和懲戒政府信用缺失行為。我國作為一個信用建設的後發國家，在這方面的立法才剛剛起步，漏洞明顯，法律的嚴密性欠缺。地方政府可以從我國和本地區的實際情況出發，對信用機構的設置，信用管理體制的模式，信用當事人雙方的權利與義務，政府、商業銀行以及其他主體在信用體系設中的地位、權利與義務以及失信行為的法律責任等做出明確的規定細則和補充，從而為有推進信用體系建設奠定良好的法制基礎。

3、加快建立信用公共資料庫

信用資料庫是建立社會信用體系必的基礎設施。要運用行政手段和經濟手段，把分散在政府各部門、銀行、工商機構的個人的、企業的信用信息收集起來，成為一個信用信息公共資料庫，此基礎之前，逐漸把信息庫組的信息擴大到公檢法機關，實現政府、金融機構、業、個人等信用信息在一定范圍內的共享共用，使失信者無處可藏可騙，守信者處處可得到授信。地方政府應加快做到完全開放徵信公共服務平台各類信用信息，平台資料庫埠與國家徵信服務平台正式對接，與國內其他各地區信用信息資料庫互連互通，努力在全社會營造守信光榮、失信可恥、守信得益、失信難行的良好環境。

4、要加強信用中介機構建設

信用中介是社會信用體系的重要組成部分，信用中介包括信用調查公司、信用徵集公司、信用評價公司、信用擔保公司、信用保險公司等，其立業的根本都是獨立、公正、客觀、平等地以客觀身份為社會各界提供信用產品或服務。既要通過行政手段和經濟手段扶持信用中介的建立和發展，又要切實加強對中介機構的管理，強化職業道德規范，對不講信用，出具虛假評估、審計、驗資等報告，擾亂市場秩序的，要依據有關規定予以清理；對觸犯法律的，要由有關部門依法追究法律責任。

三、土地儲備制度創新

1、建立城市規劃與土地儲備的聯動機制

城市土地儲備工作是一項綜合性的系統工程，必須得到規劃、計劃、建設、財政、土地管理等城市政府各職能部門的支持和配合。部門之間配合互動的狀況，直接關繫到城市土地儲備的運作成本。例如，政府將城市土地納入儲備庫後，如果規劃條件不能及時明確，城市土地就無法及時推向市場，而城市土地的儲備時間越長，資金的壓力就越大，勢必影響城市土地的再投放和資金回籠。

建立城市規劃和土地儲備的聯動機制，將大大有利於提高土地儲備的效率和收益，減輕土地儲備的資金壓力。例如土地儲備中心和規劃局就城市規劃區范圍內土地儲備經營中的規劃問題建立聯動機制。城市規劃區依法實行統一征地，統一管理，統一儲備，統一規劃和統一出讓。先由規劃部門向土地儲備中心提供城市總體規劃和詳細規劃，土地儲備中心按照規劃編制土地儲備規劃。

2、引入社會資本，推進土地儲備工作

按照有關規定，各級土地儲備機構的資金來源主要有兩種形式：一為財政撥款，二為土地儲備專項資金。但實際操作中，由於財政撥款金額太少，專項資金落實困難，因而引入社會資本參與土地儲備工作將有助於打破土地儲備工作的資金困局。例如北京市在《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》中提出土地儲備開發堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構承擔或者通過招標方式選擇有相應資質等級的房地產開發企業（以下簡稱開發企業）承擔。杭州市在《杭州市人民政府辦公廳關於進一步加強政府儲備土地開發整理的實施意見》也提出在堅持以政府土地儲備機構為主開發整理土地的前提下，充分調動和發揮社會各方的積極性。按照「政府主導，企業參與、市場運作、利益共享」的原則，儲備土地的開發整理實施方案經市政府批准後，市土地儲備中心可以協議委託所在區人民政府組織的機構或國有獨資公司（以下簡稱開發整理單位）進行儲備地塊的開發整理，也可採取公開招標的方式確定委託有相應資質的房地產開發企業承擔。

四、市場准入制度創新

1、探索新的准入思路

首先需要指出，市場准入規制並非基於行政壟斷，而是自然壟斷；也並非依資本的身份進行規制，而是基於社會效率的考慮而對自然壟斷性領域中企業數量的控制。市場准入制度是城市公共事業經營多元模式有效運行的首要的制度需求。傳統的大一統的自然壟斷經營模式將可競爭性環節與自然壟斷性環節混同在一起進經營，抑制了競爭活力，也制約了社會資本進入。城市基礎設施必須改變政府單一投資的窘迫局面，必然要求探索適應市場結構的准入思路，變革產業組織形式。

2、健全准入制度

政府可以通過相應的制度安排，明確開放的領域，也就是明確哪些城市公共事業領域允許私人部門和民間組織進入；明確進入的條件，也就是明確哪些私人部門和民間組織可以進入；明確相應的程序，也就是明確設置能夠保證私人部門和民間組織平等競爭的程序，保證進入的公正性和合理性。如果沒有健全的准入制度的支持，城市公共事業經營多元模式的有效運作只能是一句空話。

3、實行差別化准入

通過將基礎設施領域業務進行分解，可以把目前獨家經營的壟斷性市場結構變為多家經營的競爭性市場結構，即將自然壟斷性業務與競爭性業務分開，壟斷性業務仍由壟斷企業獨家經營，而在競爭性業務中引入市場競爭機制。基礎設施領域業務分解的具體方式一般有兩種。一種是把業務沿業務流程縱向分解為幾個相對獨立的部分，即垂直分解。另一種是把業務按區域或業務類型分解，稱為水平分解。當然，不同行業的分割做法可以有所同，同一行業也可以同時採用垂直分解和水平分解兩種形式。事實上，在我國和其他發展中國家，通過業務分解引入競爭和引進社會資本的方式已經運用，但是在城市基礎設施領域，這種形式還需要進一步推行。

五、投資回報制度創新

1、實現公共產品的合理定價

其目標是將公共產品或服務的價格修正為能夠收回本的水平，以反映供需關系，並起到抑制過度消費的作用（如排污、用水等）。依據實際情況逐步理順價格關系，提高污水處理、垃圾處理等服務價格水平。一方面，要取消價外加價，將各種基金或收費並入價格中。另一方面，要按照有償使用原則，提高這些產品或服務的價格水平，使生產經營企業能夠基本上作到收支平衡，略有盈餘。提高產品或服務價格水平意味著既得利益的重新調整。在人們將公共產品和服務視為福利的心理定式下，提價勢必會招致各方的壓力，主要的壓力可能來自於低收入階層和消費大戶（如城市企業）。對於中等收入和高收入階層而言，需求對價格的邊際效用較小，如果提價能帶來更好的服務，他們會更偏向於支持改革。而對低收入階層來說，價格上升意味著生活成本的增加，抵觸情緒在所難免。解決的一個辦法是對低收入者進行價格補貼。但價格補貼存在較大的實施成本，包括對低收入者的統計、補貼的發放等。

2、實施公共收費制度

對於還沒有收費機制的、社會效益不大、福利意義不強的項目，應建立公共收費制度。公共收費是按在接受公共服務時按受益程度收取相應的費用（如按垃圾重量或體積收費），體現了受益的直接性和受益與負擔的對稱性，遵循「誰受益，誰負擔」，「多受益，多負擔」的原則。它的作用在於彌補公共服務成本，是一種補償性收費機制。公共收費的實質是在公共領域引入市場機制，能夠較好地引導消費者偏好，能夠建立起有效的公共監督機制，促進公共物品提供的效率。因此，實施公共收費制度既有利於實現公平，也有助於增進效率。但是，由於公共物品的福利性質不可否認，因此在建立公共收費制度的同時，還要建立起針對城市低收入階層的補貼機制。

3、用好政府補貼

價格改革和收費制度並非靈丹妙葯，一般的城市基建項目的投入往往數額巨大，又受制於許多准經營性和非經營性項目的社會福利性，如果依照市場機制來提高價格會損害社會福利，可能招致各方的反對。因此，完全按照市場規則辦事適得其反。此時，政府按照私人投資成本與平均利潤率進行生產補貼是吸引社會資本的有效措施。生產補貼是政府公共投入的一種形式，其關鍵問題是補貼多少，一般言，單位產品或服務的補貼量略大於社會平均成本與產品、服務價格的差值，即企業略有盈餘。與政府一次性投入相比，生產補貼形式與私人企業生產或服務數直接聯系，是一種更有效率的投入方式。

㈢ 中國土地儲備融資模式有哪些

1，中國土地儲復備融資模式有：
（1）土製地財政：土地是政府的壟斷資產，可以「低收高賣」，形成的壟斷利潤收歸財政。
（2）經營城市：主要是經營城市土地資產，政府利用行政手段對土地資源通過資產經營的方式，實現城市土地資產的保值增值。
（3）儲水池、中轉站：土地儲備就是政府把城市發展需要的土地提前征回來、收回來，一是降低土地徵收、收購成本，二是保證建設及時使用，起到儲水池、中轉站的作用。
2，土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批准許可權范圍內，對通過收回、收購、徵用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，並向社會提供各類建設用地的行為。

㈣ 政府成立的各類投資公司（投融資平台）能否進行房地產開發、土地整理，法律、法規、政策是否有明確規定

首先，你這個問題過於籠統，
其次公司的業務類型是由其營業范圍所決定，再次，在民商事領域，只要沒有觸犯法律禁止性規定等情況，市場主體的市場行為幾乎沒有限制。現在很多地方的保障房建設就是由國有公司在開發

㈤ 什麼是融資用地

一、土地融資，是金融行業中的經營模式之一，其實質是將土地作為信用抵押，以獲取資金維持經營的一種模式，其已經成為國際通用的金融模式。

二、融資用地不等於賣地。

土地融資起源於1998年實行的《中華人民共和國土地管理法實行條例》賦予了我國地方政府出讓土地的權力，使地方政府可將土地出讓以獲得土地出讓金、土地稅費等收入，並將其作為地方財源的政策支持。

在地方財政收入遠遠滿足不了城市化快速發展需求、土地管理新政策的大背景下，地方政府土地融資則順運而生。

(5)土地整理融資擴展閱讀

內部融資方式包括：

（1）企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成）等資本由企業自有支配、長期持有。

自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。

（2）預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。

參考資料來源：網路-房地產融資

參考資料來源：網路-投融資規劃

㈥ 為什麼國家鼓勵土地流轉土地規模經營有哪些好處

先，傳統農業面臨危機。改革後，我們採用聯產責任承包制實際是恢復到了一家一戶經營的方式。而農村糧食問題解決以後，農民的就業情況發生了變化，改變了農地對農民的重要性，也改變了土地和他們的關系。從農民對土地擁有的產權束來看，農地產權主要是所有權、經營權和收益權。公社化的時候，三種權利是一起的，都歸集體所有；聯產責任承包以後，所有權和經營權第一次分離，這種安排調動了農民積極性，促進了農業生產的增長。土地流轉是第二次分離，即承包權和經營權分離，承包權還是農戶的，但經營權轉給了合作社或者企業。背景是，農村的狀況發生了變化，好多人進城打工了，留下的多是婦女和老人，農村勞動和經營主體也變成了老人和婦女。根據全國普查，1996年，婦女勞動和經營者在中部和西部地區佔到了47%，在全國佔36%；而2009年，兩個比例全部超過了50%。青壯年出去後，經營者出現老齡化的趨勢。中西部50歲以上的經營者從1996年的17%-18%上升到現在的32%-33%，在勞動力外流比較多的省份，這個比例甚至達到了46%。從中，我們可以看到經營主體的婦女化和老齡化。一家一戶的經營由於規模小，雖然解決了溫飽，但解決不了致富，雖然刺激了農民生產的積極性，但無法不斷地激勵這種積極性。所以，80年代後期和90年代農業出現波動，這可能是一個重要原因。隨著市場化、工業化和城市化的推進，一家一戶的生產經營確實適應不了人們的需要，反而成為阻礙農業進步的絆腳石。我們現在不完全的城市化和這可能也有關系。農村邊緣化等現象一方面說明了政策的失誤，另一方面也說明了傳統農業的困境。
第二，土地流轉和規模經營是農業現代化的前提。首先，現代農業必須實現社會分工和專業化生產。這在一家一戶是辦不到的，一家一戶只有自然分工，沒有社會分工；而土地流轉和規模經營以後，我們看到，社會分工和專業化生產就發展起來了。這些地方都形成了專業化的生產基地，比如，山東建成了蔬菜基地，四川的專業化花卉基地，甚至出現了專業化的服務機構。其次，科技投入增加了。這在一家一戶也是辦不到的，因為大的機器用不上，科技投入和培訓的規模都不行。所以，傳統農業主要是經驗農業，不能是科技農業和現代農業。但規模經營後，太空育種、基質栽培都出現了。另外，公司帶來技術後必須培養當地農民。像四川的案例中，當地農民接受培訓後，不僅將技術用在公司的生產上，也用在自家的生產中。再次，標准化生產。以前，標准化生產只存在於工業生產中，但現在我們看到，規模經營後農業生產中確實出現了標准化。雖然和工業上的標准化水平不一樣，但在向那個方向走。山東的案例中，用老百姓的話說「管理行距、間距、高度，都用尺子說話；用肥時間、品種、劑量，都按規定操作「，農民形象地說，現在是管理卡尺子，施肥按單子，跳著標准舞種菜。四川榿泉是省級農業標准化食用菌生產基地，省級農業標准化紅提葡萄生產基地，都是標准化的生產基地。再次，生態農業。這在一家一戶也很難發展，雖然農戶可能施有機肥，但規模有限，也不能實現規模生產中出現的循環利用。最後，現代農業的重要要素是市場化。一家一戶生產的產品市場半徑很小，而規模生產後，市場的半徑大了，全國各地乃至國外都可以達到。而且，要素市場也發展起來了。農民工流出去後，形成了外部勞動力市場，而留守人員給進入企業打工，形成了內部勞動力市場，這樣，內外部勞動力市場就都形成了。土地流轉形成了土地市場，形成了土地價格，租金就是地價的表現。現代農業必然是市場化的農業，現代農業的發展、土地流轉的發展也和市場的發展緊密聯系在一起，沒有市場，農業是發展不起來的。
第三，土地流轉和規模經營給農村帶來了巨大的變化。比如，經營主體的由一家一戶變成了合作社和外部企業，解決了經營主體老齡化和婦女化的問題。原來，政府不提倡外部企業進入，現在外部企業進入成為一種主要形式，怎麼看這個問題呢？之前政府不提倡是因為擔心企業到農村包地侵犯農民利益，但現在，企業進入有其積極的一面，能帶來技術和資金，促進對傳統農業的改造。所以，政府不應該簡單禁止，而應該從政策上尋找應對措施。政府可以從以下幾個方面進行管理。首先，企業獲得土地時農民是不是自願。如果地方政府為了加快土地流轉或者熱衷於企業招商而強制征地，那就應該禁止企業進入。其次，企業給農民的租金是否是雙方協商決定，能否有保證。如果有保證，又是協商決定的，那就應該允許。再次，企業獲得土地後是否用於農業，如果不是，政府應該要管理。這就要看政府的監督管理職能是否跟得上。所以，企業進入不是簡單禁止的問題，而是需要政府根據土地流轉的發展水平，提高自身的監督管理能力。另一方面，農民的地位身份也發生了變化。公社化的時候，農民只是勞動者；聯產責任承包後，他們既是勞動者，也是經營者；現在，他們變成財產所有者了，變成股民了。農民有了租金，就有了財產收入。《物權法》在法律上規定了土地承包權是物權，土地流轉後得到租金是物權真正實施的結果。所以，農民身份變了，收入提高了。同時，農村的產業結構也發生了變化。最後，新型合作經濟得到了發展。聯產責任承包後，集體經濟變成了空架子；土地流轉後，集體經濟不再是空架子，而有了實際內容。目前，集體經濟主要有三個來源。一個是整地多出來的部分，一個是公共設施，再一個是外部企業進入後，村集體的一個重要作用就是提供服務，村集體也因此獲得了服務收入。在土地流轉的過程中，所有權也並不是毫無作用。事實上，大規模流轉的實現，是所有權和承包經營權合作的結果。
第四，土地流轉和規模經營的方式選擇。從轉出角度看，有兩種情況。一種是農戶直接流轉，外部企業進入很少有農戶直接流轉的。另一種是集體流轉和二次流轉，農戶先把地流轉給集體，集體再把土地流轉給企業。集體在這里既是甲方又是乙方，起到了中介的作用。從流入角度看，有三種情況，分別是大戶、合作組織和外部企業。在這種情況下，集體只是簡單的中介，但相比於簡單的反租倒包，還是有變化的。至於流轉的規模，大戶多是幾十畝到上百畝，集體是幾百畝到上千畝，外部企業是幾千畝。三種形式中，合作組織最能保護農民利益。大戶流轉只有租金，外部企業流轉還有勞動收入，而合作組織租金、勞動收入和分紅收入都有。按流轉後的經營對象分，大概有以下幾種：糧食、蔬菜水果、花卉苗圃、養殖和其他作物。大戶以種糧為主，合作組織以果蔬和養殖為主，企業則比較多，種糧、花卉苗圃等都有。按照流轉後農戶參與程度看，也是合作組織最高。按經營方式來看，主要有兩種：一是土地股份合作經營，一種是土地租賃經營。
土地股份合作經營和一般的股份制企業不同。以土地承包權作為股份進行投資，不是真正的融資股份，具有租賃的性質，可以取得租賃收入，但股權是不可能取得租賃收入的。特別是現階段土地股份還不能轉讓、買賣和抵押，所以和一般的股票更不一樣了。因為股票可以取得股息、紅利，但不能取得租賃收入。另一個區別是，股份制企業的股東可以用腳投票，賣掉股權，而合作社還不能賣掉股權，雖然有退出的安排，可以轉讓，有時間限制。還有一個區別是，股份制企業可以破產清算，股東以自己的投資進行償付，而一旦合作社關閉，土地還是社員的。另外，合作社具有地域性質，社員直接參與合作社的事務相對較多，參與管理相對方便。股份制企業則不同，股東哪兒的都有，不是大股東，很少關心企業的經營。土地股份合作社和土地租賃也有區別。土地股份合作制中，農民對土地承包經營權的讓渡並不是完全的和徹底的，流轉以前，承包經營權是農戶單獨享有的，流轉之後，承包經營權是合作社共有的。而租賃制下的經營權的讓渡是完全和徹底的，農戶保有的只是收益權，雖然合約期滿可以收回，但從產權市場化的程度上看，合作制不如租賃制。租賃制的農戶收入只有租金，勞動收入可以從承租方取得，也可以從別的地方取得。但在股份合作制下，農戶除了收取租金，還可以參加勞動，獲得勞動收入，利潤收入歸合作社農戶共享。從收入的遞增安排來看，租賃制是固性合約安排，股份合作制是剩餘合約。可見，土地流轉和規模經營的模式沒有絕對的好和絕對的壞，要依情況而定。
第五，土地流轉中，政府和集體經濟組織起什麼作用，應如何看待其作用。從現在的狀況來看，政府和集體經濟組織起了相當重要的作用。它們成為了流轉的主體，招商引資、大規模流轉都需要它們的參與。對此我們應該怎麼看？我想，政府起的作用應該不是官員心血來潮的結果，而是建立在一定基礎和條件上的。首先，我們實行的是集體產權制度，黨和政府的動員能力很強，中央要推行土地流轉和規模經營，地方就會照辦，這不光是為了向上面交差，還可以提高當地的政績。其次，土地流轉既牽扯到信息，也牽扯到信譽。一家一戶不願意和企業打交道，因為老百姓不了解外部的企業。而政府可以解決這個問題，比如，村政府可以到外部企業進行考察。另一方面，外部企業也不願意同農戶打交道，因為企業不在當地，那麼多農戶，萬一鬧起事來，企業拿他們沒辦法，強龍不壓地頭蛇。可見，如果沒有集體經濟組織，合作將很難實現。另外，農戶有的是承包權，所有權在集體，如果農民不願意，土地也很難流轉。所以，土地流轉的過程其實是承包權和所有權暫時合一的過程。這個過程證明，所有權不是空的。現在有兩個極端，有人認為所有權應該給農戶，有人認為所有權應該歸集體，在現實中，兩者可能都有問題。
雖然政府在土地流轉中扮演了重要角色，但有的也起了不好的作用，越俎代庖的事情也有發生。現實中，土地流轉常常和農地整理、城鄉掛鉤一起進行，不光農地在流轉，宅基地也在置換，給農民蓋新村，這就帶來了問題。以西部花鄉為例。4500畝地集體流轉，整地的過程中，建設用地騰出了367畝，他們把這347畝城鄉掛鉤後流轉給郫筒鎮，郫筒鎮按當年招拍掛一畝地173萬的價格計算，總共是6億多。但西部花鄉只給農民算了4億多，另外2億不知道去哪兒了。這還不說，4億元中，凌雲村為農民蓋新村花了1.8億，另外2.1花在了郫筒鎮的基礎建設上。所以，364畝最後相當於只賣了1.8億。另外，成都已經形成了置換的指標交易市場，而市政府提供的資料顯示，交易的價格是一畝地8萬。一個173萬，一個8萬，大家可以看到這里的差距有多大。
指標交易可以算是中國改革中的創造。之前盛洪研究的外匯額度交易就是指標交易。需要外匯的和有外匯的企業到外匯交易中心，先按官價交易外匯額度或者外匯指標，出來了買的企業再按黑市價格把錢補齊。這種交易多了，官價和黑市價就開始合一，促成了1994年的匯率並軌，這是件好事情。另一個指標交易是江小涓和劉世錦研究的煙草指標交易。煙草價高、利大、稅大，各地都爭，於是有生產指標，然而有的地方沒有煙葉，有的地方指標多，有的地方指標不夠，發改委和煙草專賣局和各地商量採用煙草指標交易，一方把指標給對方，而對方則把稅收分一部分給該方。需要注意的是，這兩種指標交易並不一樣。外匯交易發生在兩個市場主體之間，完全是市場行為；煙草指標交易是配額交易，是政府之間的交易。而土地交易則兩者的特點都有，這就不好處理了。所以指標交易在農地交易上的運用還存在不少的問題。主要是政府暗箱操作，農民被排除在外，侵犯了農民的權益。
第六，農村金融和農村企業家。土地流轉涉及到的一個重要問題就是交易的融資，融資是大規模交易的必然需求。現在的融資是怎麼解決的呢？一是外部企業融資，二是政府融資，地方城投公司融資，也就是靠政府信譽融資。現在農村金融合作社只有一家，而且實際上農信很少為農民服務，滿足不了農村的融資需求。村鎮銀行到去年年底全國總共只有500多家，還需要很多制度建設，才能發展起來。現在發展不起來，只好選擇民間金融。所以，解決農村金融問題是一項迫切要做的工作。除了外部企業和政府，最重要的是發展農村金融機構，這個領域要放開。要發展合作經濟，就要有合作企業家。在當前體制下，農村的合作企業家本來就很少，如何給他們一個寬松的環境，讓他們去闖、去成長，現在很難。不光現有的企業家成長很難，已有的企業家我們常常還要滅掉。最早下馬的企業家就是褚時健。農村企業家下馬的也有，在我們的第二個報告里有個案例，是遼寧海城東三道村的老支部書記。他把全村3000多畝地都流轉了，和港商合作種菜，和韓商合作種尖塔椒，自己村裡地不夠了，就到鞍山包地。就是這樣一個能人，卻因為公務吃飯沒開發票被拉下了馬。其實，他並不在乎錢，他兒子經營企業，他開的車都是兒子送的。但最後因為發票的事情被人抓住，甚至開除了黨籍。所以，農村能人是有的，但怎麼保護他們是個大問題。如果不能解決這一點，土地流轉的發展會受到很大的限制。

㈦ 股權轉讓涉及的稅有哪些

轉讓股權就是公司的股東把自己的股份給另外一個人，這個是有償的專，要是無償的也是要繳納稅費屬的，印花稅是肯定有的，要是轉讓方還是自然人股東的就會繳納個人所得稅。首先是股權轉讓方和受讓方都要按照萬分之五繳納印花稅，屬於產權轉移書據。其次，對於股權轉讓方，如果是自然人股東，需要按規定繳納個人所得稅，屬於平價和低價轉讓的，不繳納個人所得稅，但是需要主管稅務機關確認，具體參看《股權轉讓所得個人所得稅管理辦法(試行)》(國家稅務總局公告2014年第67號 )。如果股權轉讓方是法人企業的，需要按規定繳納企業所得稅。其中居民企業在轉讓時按規定預交企業所得稅;對於未在境內設立機構的非居民企業，需要按規定繳納企業所得稅，稅率為10%。

㈧ 重慶八大投具體是哪些公司

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