地產融資風險

Ⅰ 如何提高房地產投資的抗風險能力

5月23日，由中國房地產研究會等聯合發布的「2013中國房地產上市公司強測評成果」顯示，萬科再次榮登榜首，這也是萬科連續六年蟬聯榜首，保利與恆大則分列此次綜合實力榜的二三名；中國海外發展、華潤置地、龍湖地產、世茂房地產、富力地產、金地集團和融創中國則分列四到十位，其中融創為首次進入該榜單十強。

報告顯示，2012年雖然調控成為常態，但不少房地產上市公司堅持主流市場定位，適時調整策略，抓住有效需求，取得了良好的業績，各項運營規模指標均值有所增加。2012年全部上市房企總資產均值為291.87億元，同比上升7.86%；凈資產均值為87.66億元，同比上升8.66%；房地產業務收入均值62.80億元，同比增長12.32%；營業利潤均值16.07億元，同比上升3.34%。

不過，測評報告也指出，從整個行業來看，房地產上市公司負債水平仍在歷史高位徘徊，資金鏈風險仍在累積。總體來看，2012年A股上市房企融資渠道依然不暢，雖然上市房企紛紛加快海外融資步伐，但融資渠道仍顯狹窄。測評報告認為，面對市場漸強的不確定性和來自資金鏈的壓力，上市房企根據自身情況積極應對以強化企業抗風險能力。測評報告認為，面對市場漸強的不確定性和來自資金鏈的壓力，上市房企根據自身情況積極應對以強化企業抗風險能力。

此外，報告還表明，2012年上市房企盈利水平有所下滑，營業利潤下滑的企業較上年增加26家至87家。房地產上市公司在多項指標上兩極分化明顯，部分企業受限於土地儲備、融資渠道等因素難以適應市場變化而退出市場，進一步強化了行業的分化與整合。

Ⅱ 直接融資和間接融資都有哪些優缺點

一、直接融資

優點

1、資金供求雙方聯系緊密，有利於資金快速合理配置和使用效益的提高。

2、籌資的成本較低而投資收益較大。

缺點

1、直接融資雙方在資金數量、期限、利率等方面受到的限制多。

2、直接融資使用的金融工具其流通性較間接融資的要弱，兌現能力較低。

3、直接融資的風險較大

二、間接融資

優點

1、銀行等金融機構網點多，吸收存款的起點低，能夠廣泛籌集社會各方面閑散資金，積少成多，形成巨額資金。

2、在直接融資中，融資的風險由債權人獨自承擔。而在間接融資中，由於金融機構的資產、負債是多樣化的，融資風險便可由多樣化的資產和負債結構分散承擔，從而安全性較高。

3、降低融資成本。因為金融機構的出現是專業化分工協作的結果，它具有了解和掌握借款者有關信息的專長，而不需要每個資金盈餘者自己去搜集資金赤字者的有關信息，因而降低了整個社會的融資成本。

4、有助於解決由於信息不對稱所引起的逆向選擇和道德風險問題

缺點

主要是由於資金供給者與需求者之間加入金融機構為中介，隔斷了資金供求雙方的直接聯系，在一定程度上減少了投資者對投資對象經營狀況的關注和籌資者在資金使用方面的壓力。

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投融資申請方式

1、投融資行為的介入程度：直接投資，間接投資。

2、投融資申請投入領域：生產性投融資申請，非生產性投融資申請。

3、投融資申請方式：對內投融資申請，對外投融資申請。

4、投融資辦理內容：固定資產投融資申請，無形資產投融資辦理，流動資產投融資申請，房地產投融資申請，保險投融資辦理，信託投融資辦理等。

辦理流程

1、投融資辦理企業向審批機關提交董事會決議和董事長簽署的申請書等文件。

2、審批機關在接到投融資辦理申請文件後，以書面形式作出是否同意的答復。

3、審批機關進行投融資申請審核。

4、經審批機關審核同意後，投融資辦理企業按照變更登記的有關規定，向工商行政機關申請變更登記。

5、投融資辦理完成。

Ⅲ 什麼是地產夾層融資

夾層融資是介於風險較低的優先債務和風險較高的股本投資之間的一種融資方式，處於公司資本結構的中層。夾層融資一般採取次級貸款的形式，但也可以採用可轉換票據或優先股的形式。2008年國家金融政策日益嚴格，開發商如何拓展融資渠道，成為研究的重點。下面對夾層融資這種形式如何同地產項目對接，進行一些簡單的描述，希望對大家有所幫助。

房地產夾層融資是藉助於信託方式，滿足開發商在項目可售前對資金的迫切要求。融資核心是補充項目公司自有資本金到四證齊全，對外為股權投資，對內為債權融資，介於股權和債權之間，在中國《公司法》無「優先股」規定的現實情況下，通過結構型信託安排達到「優先股」概念，優化房地產項目公司資本結構，「利率」雖高但額度小，項目公司還可以國有土地使用權作為抵押申請商業銀行低成本房地產開發貸款，對於整個項目總體而言「利率」是低的。

項目公司選擇資金雄厚和信譽卓著的建築商實行建築總承包，通過建築工程施工安裝合同約定條款最大限度消除項目完工風險。信託計劃為2年，符合房地產開發的時間規律，在信託計劃滿1年後可以提前終止信託計劃，安排靈活，減少融資方融資成本。

在中國的一些信託投資機構採取的房地產夾層融資方式中，一般規定A類優先受益權信託單位信託資金總額最多為土地成本和取得四證前的費用總和的60%；B類劣後受益權委託人應當為項目公司股東，B類劣後受益權信託單位信託資金總額至少為土地成本和取得四證前的費用總和的40%，一般情況下是項目公司股東已投入項目公司注冊資本金和已投入項目公司股東借款。信託計劃滿一年後，在保證A類優先受益權信託單位達到預期年收益率時，應B類劣後受益權委託人要求新華信託應當提前終止信託計劃。

信託計劃發行成功後，全部信託資金在扣除約定的銀行發行費和信託管理費後，信託公司平價購買項目公司全部股權，委派項目公司董事、經理並擔任董事長並辦理工商變更手續，清理項目公司銀行帳戶僅保留基本銀行帳戶，在代理發行A類優先受益權信託單位商業銀行的當地分、支行開立銀行帳戶，更換和掌握項目公章、財務章和重要法律文件並書面通知項目公司所有業務合作單位，然後將剩餘信託資金以資本公積金方式投資項目公司，最後支付項目公司股東股權轉讓款。

Ⅳ 律師對房地產商付總包供應商走ABS融資有何建議

ABS是英文Asset-Backed
Securitization的縮寫，意為資產支持證券化，是一種較為常見的項目融資模式。該融資模式是以項目所屬的資產為支撐，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發行債券來募集資金。ABS模式可以將缺乏流動性但能產生可預見的、穩定現金流量的資產歸集起來，通過一定的安排和增信機制，使之成為可以在金融市場上出售和流通的證券。通過提高信用等級的手段，ABS使原本信用等級較低的項目可以進入高級別的證券市場，利用債券市場信用等級高、安全性和流動性強等特點，達到大幅度降低籌集資金的目的。因此，ABS資產證券化也是國際資本市場上流行的一種項目融資方式，已在許多國家的大型項目中採用。1998年4月，我國第一個以獲得國際融資為目的的ABS證券化融資方案率先在重慶市推行。這是中國第一個以城市為基礎的ABS證券化融資方案。

與傳統股債區別

從企業發展的整個周期來看，前期屬於快速擴張期，然後提升企業經營效率。因此使用傳統的股權融資和債權融資，擴大資產負債表右側的負債和所有者權益。ABS模式可謂「另闢蹊徑」，開辟融資的「第三條路徑」，通過盤活資產負債表左側資產。依靠已有資產或者預期未來取得的資產的現金流獲得融資，並調節資產結構。相對於股票融資，ABS模式的優勢在於不會稀釋股權，且成本較低。相對於債權融資，資產證券化的優勢在於不佔用貸款和發債額度，募集資金用途不受限制，產品發行受市場行情波動影響較小。企業ABS融資成本高於同等級信用債，但是對於資產評級高於主體評級的部分企業來說，可以實現低成本融資。在實現出表之後，可以在不增加負債的情況下獲得融資，降低資產負債率。長期來看可以起到提升企業信用資質的效果。

與BOT區別

無論是BOT模式還是ABS模式，均能有效引入民間資本和外資，減輕財政負擔，提高項目運作效率。對於政府而言，仍然都能對項目本身擁有一定的控制權和所有權。但作為項目融資的兩種手段，兩者還是存在諸多不同，主要體現在以下四個方面。

1.項目所有權

對於BOT模式而言，在特許經營期內，項目公司通過與政府簽訂的特許經營協議，而在協議期內擁有對項目運營權，而對於是否取得項目的所有權，則根據不同項目存在不同的模式，例如BOOT模式下，項目公司取得項目的所有權，而一般特許期限屆滿後,
項目的所有權移交政府或其指定機構所有，但如BOO模式，期限屆滿後，所有權歸項目公司所有。

對於ABS模式而言，項目公司作為原始權益人將其所擁有的項目資產的所有權轉讓給特殊目的公司（SPV）， SPV因此擁有了項目資產的全部所有權，而原始權益人則擁有對項目的運營、決策權。當債券到期還本付息並支付各項服務費後,，項目的所有權重回歸項目公司所有。

2.投資風險

BOT模式的投資者主要由權益投資人和債務投資人組成，基本限制在供應商、機構投資者、商業銀行及非銀行金融機構等。其投資者從數量上看比較有限，因此，每個投資者所承擔的風險相對而言較大。

ABS模式的投資者是國內外資本市場上的債券購買者，並且，這類債券還可以在二級市場上轉讓，這就使得風險被有效分擔，使單個投資者的風險被分散、轉移，從降低投資風險。此外，ABS模式中，對於打包的項目資產均會進行內部或外部的信用增級，例如進行超額擔保等，使之在資本市場上具有較高的資信等級，也使投資風險大大降低。

3.適用項目

BOT模式主要應用於國家或地區的基礎設施領域內，能夠通過收費獲得穩定收入的設施或服務項目。但實踐中，BOT的適用范圍是有限的，我國法規規定港口、碼頭等設施不允許外商獨資,

鐵路、公路、電力等設施須由中方控股。因此對於直接關繫到國計民生的重要項目或者存在較大風險的項目，如核電站等，雖然它能產生穩定的收入，但BOT模式並不一定適用。

反觀ABS模式，由於設立了SPV並擁有項目資產的所有權，從而達到資產隔離的目的，但同時SPV並不直接參與項目的經營與決策，因此ABS的適用范圍筆BOT更為廣泛，其適用於電信、電力、供水、排污、環保等領域內，適宜、或不適宜使用BOT模式的基本建設、維護、更新改造以及擴建項目。

4.融資成本

BOT模式操作復雜，牽涉的范圍廣，環節多，操作難度較大，因此造成其融資成本相應增高。

而ABS模式的運作則相對簡單，只涉及到原始權益人即項目公司、特殊目的公司、投資者以及證券承銷商等幾個主體，因此操作簡單，又最大限度地減少了包括酬金、差價等中間費用，融資成本得到有效控制。

融資過程

ABS融資方式的運作過程分為六個主要階段，分比為：組建項目融資專門公司；尋求資信評估機構授予融資專門公司盡可能高的信用等級；項目主辦人(籌資者)轉讓項目未來收益權；項目融資專門公司發行債券籌集項目建設資金；項目融資專門公司組織項目建設、項目經營並用項目收益償還債務本息；特許期滿，項目融資專門公司按合同規定無償轉讓項目資產，項目主辦人獲得項目所有權。項目融資專門公司，可稱為信託投資公司或信用擔保公司，它是一個獨立的法律實體。這也是ABS融資籌款的前提條件。在第二階段，資訊評估機構（最好在國際上具有權威）經過對項目的可行性研究，依據對項目資產未來收益的預測，授予項目專門公司AA級或AAA級信用等級。接下來，通過簽訂合同，項目主辦人便可在特許期內將項目籌資、建設、經營、債務償還等全權轉讓給項目融資專門公司。由於項目融資公司信用等級較高，其債券一旦發行，便能夠吸引投資者購買。當然，這種籌資成本也會明顯低於其他籌資方式。

進入21世紀以來，隨著經濟的快速發展，融資需求量也越來越大了。但是，傳統的招商引資和已有的融資渠道，都無法滿足需求，開拓新的融資渠道日益成為重要且緊迫的問題。這種情況下，ABS融資模式將給我國的資本市場注入活力，成為我國項目融資的一種現實選擇。實際上，國家也在政策層面對ABS的發展予以支持，比如《票據法》、《信託法》、《保險法》、《證券法》等法律的出台，都有助於ABS融資模式在國內擴散。

案例

碧桂園購房尾款資產支持專項計劃

2016年6月29日，碧桂園公告宣布，其兩家全資附屬公司於當日決定向國內合格投資者發行本金額總數為62億元的購房尾款應收賬款的資產支持證券。其中，增城市碧桂園物業發展有限公司共發行48億元，主體評級為AA+，發行人為銀華財富資本管理(北京)有限公司。此單ABS中2年期優先A級、優先B級及優先C級的發行利率分別為4.5%、5.65%和5.8%。福建省碧桂園房地產開發有限公司共發行14.11億元，發行人為平安證券有限責任公司。其1年期優先A級份額、2年期優先A級份額及2年期優先B級份額的發行利率分別為4.5%、5.0%及
6.0%。

對比發行起始日至上市日這段時間內，2年期中債中票到期收益率維持在3.00%-3.45%之間，遠低於ABS產品優先順序債券的5%左右的發行利率。雖然對於高等級主體而言，利用ABS融資成本較高，但通過大量的存量資產抵押的方式能夠募集到大量資金，在資金密集型的房地產行業中，資產證券化進一步拓寬了房企的融資渠道，尤其對於規模性房企而言不失為一種具有資金成本優勢的融資工具。

Ⅳ 房地產企業一般融資方式有哪些

【摘要】隨著我國房地產行業的快速發展，其在國民經濟中扮演著越來越重要的角色，其發展壯大也離不開日益增長的資金需求。本文以恆大集團為例，分析了其融資渠道的現狀以及存在的問題，構建多渠道的房地產融資體系已經迫在眉睫，在此基礎上本文提出了一些建議。
【關鍵詞】融資渠道 銀行貸款 股權融資 債務融資
一、恆大集團融資渠道現狀
據恆大集團2016年年報數據顯示，2016年，恆大集團融資現金流入總計約為人民幣5725.68億元，比上年增長99.60%，其融資需求量的增加與近年恆大高速增長的土地儲備、房地產開發等產業發展不可分。下面針對目前恆大集團主要的融資渠道做具體分析。
（一）銀行貸款
通常，大多數房地產企業都選擇銀行貸款作為主要的融資渠道，因為其成本相對較低。
由年報可以看到，2016年，恆大集團的所有融資來源中，有抵押的銀行借款總額為人民幣2093.10億元，占融資總量比例高達36.32%，較上年增長91.91%，位居融資規模中第一位。銀行借款占融資比借款成本包括利息開支以及外幣借款所產生的匯兌差額。
（二）股權融資
上市房地產企業主要通過發行新股、配股等方式進行股權融資。恆大集團於2009年在香港成功上市，成為在港市值最高的內房企。據2017年11

Ⅵ 銀保監會：禁止保險資金投資企業直接從事房地產開發建設

（記者 計思敏 胡志挺）11月13日，銀保監會網站發布《關於保險資金財務性股權投資有關事項的通知》（下稱《通知》）。一方面，銀保監會放開了險資財務性股權投資的行業限制，另一方面，也列出負面清單，為投資標的劃出紅線。
其中明確，保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業不得直接從事房地產開發建設，包括開發或者銷售商業住宅。
具體來看，此次《通知》的核心內容在於取消保險資金財務性股權投資的行業限制。但這也並不意味著保險公司可以任意選擇投資標的，負面清單設置了10項情形給保險資金財務性股權投資明確劃出紅線。
此次《通知》所指的財務性股權投資，是指保險集團（控股）公司、保險公司和保險資產管理公司（統稱保險機構）以出資人名義投資並持有未上市企業股權，且按照企業會計准則的相關規定，保險機構及其關聯方對該企業不構成控制或共同控制的直接股權投資行為。
某房產研究院分院院長張波認為，《通知》中關於保險資金投資房地產的規定，符合房地產市場金融風險監管的總體監管目標，保險資金採取「明股實債」方式進入房地產開發領域的現象並不鮮現，由此產生的隱形風險不容忽視，因此這一政策無疑強化了資金監管的滲透性。
「一方面，當前房地產行業中TOP50房企中未上市的企業已經不多，未上市企業相對而言風險本身比較大；另一方面，國家對於保險資金投資一些高風險性資產，特別是房地產業作出明確限制性要求，也代表了保險資本對於房地產投資的進一步從嚴。」 盤古智庫高級研究員江瀚提到。
張波認為，在「三道紅線」等高壓下，「債轉股」融資需求增加。目前監管層做出上述禁止性規定，主要是源於整體控制房企的債券融資，這導致房企加大股權類融資，而股權類融資也存在一定風險，保險資金對於風險管控要求高，如果大量進入到房地產直接開發領域，並不利於其穩定性和安全性。
「保險資金的資金來源很大一部分是老百姓交的保費，其帶有公共屬性，同時其資金成本也非常低，為了防止出現系統性的風險導致保費受損，因此保險資金財務投資此前多集中於養老金、債權性質的債券，給保險資金保值增值。此次，劃定負面清單後，保險資金的投資范圍擴大，可提升保險資金服務實體經濟能力。」 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說道。
值得一提的是，房地產業由於低估值高收益等特點一直受到險資青睞。據克而瑞地產研究公布的報告，2020年上半年排名TOP50的房企中，有超過三分之一房企的前十大股東中有險資的身影。其中，中國平安和中國人壽投資TOP50強房企數量相對較多，特別是中國平安，目前均位列碧桂園、旭輝控股、中國金茂、華夏幸福的第二大股東。
報告顯示，國家「房住不炒」的調控理念不改，險資進入房地產行業，主要集中在股權、債權類投資，資金不會直接流向房市。在險資權益性資產入房方面，一方面隨著保費的近幾年爆發式增長，險資需要尋找給其帶來穩定收益的投資渠道，預期收益率高，風險相對較小，成長性強的產業則會得到青睞，同時險資青睞業績穩健的價值型上市公司以獲取長期分紅和股價成長。
張波指出，此次《通知》未對投資房企上市公司提出相應要求，規定目前是禁止投資未上市公司。這在一定程度上或會加劇險資向上市房企靠攏。但值得關注的是，已上市房企並不代表著自身當下的財務風險水平就處於較低水平，未來不排除對上市房企的資金監管，可能會通過證監會等部門進一步規范和升級。

Ⅶ 河北卓泰地產怎麼樣，該公司正在融資，不知可否有風險

據了解他們公司的投資理財是針對有閑置資金的人們
我們會把資金以抵押貸款的形式選擇優良的項目投放出去
（項目好像有天賦庄園：五證齊全）讓客戶收取利息收益
資金安全有保障
因為有抵押物
收益穩定。放心去做吧

Ⅷ 央行支持房企在銀行間市場發行債務融資工具會給房地產企業和銀行間債券市場帶來怎樣的好處

央行支持房企在銀行間市場發行債務融資工具，是政府的一種經濟調節手段，政府運用手段去介入不是沒有原因的，是經過深思熟慮的，我覺得這個政策對房地產市場和中小企業都有好處的。

• 一定程度上降低風險

我們的政府已習慣於用行政法規干預市場。新的團隊正試圖改變，但不可能打破這個系統。在證券化之後。

央行可以通過買賣、引導類型等來實現相對准確的經濟調整。

總結：這個政策的出台有它道理，我認為還是對各個利益集團有諸多好處的。