1. 怎麼理解房地產項目的投融資管理在企業管理層面越細越好！謝謝
根據一般規律，這個極端繁榮的房地產市場背後一定有一個強大的金融專支撐和多元屬化的融資工具相對應。但事實恰恰相反，房地產金融長期以來落後於房地產開發。美國房地產信貸余額佔全國總信貸的48%，日本佔52%，歐洲國家普遍在30%以上，而我國這一比例不到10%。房地產公司融資的唯一渠道是銀行貸款。按揭制度也是96年後才逐步推出的。但大量的房地產公司在這個相對惡劣的金融環境下面卻奇跡般地發展壯大起來。以小資金撬動大資產，迅速地完成了資本的原始積累。
房地產融資除銀行外的形式不多，目前主要有上市、股權融資、信託計劃、發行債券、產業基金等。
我國房地產業目前面臨很多問題，諸如房地產資金來源和資金運用結構不匹配，房地產資金來源過於集中於銀行等。這樣房地產資金壓力較大，銀行也面臨較大風險，理想的房地產項目應該多元融資、多方投資並共擔風險。在目前商業銀行平台的諸多限制之下，房地產與新金融產品結合是現階段地產融資的主要解決通道。
但除了信託之外，其他似乎很難實現，因次121號文之後房地產信託成為新的亮點，特別是信託已成為房地產融資環節中最重要的前端部分，最具創新元素與組合優勢的核心力量。
2. 房產測量項目特點與借鑒價值怎麼寫
任何融資行為都是要明確地反映資本方的價值取向，即便是包含資本方與市場規則相違背的條件和願望。目前太多的融資中介、創投機構和投資理論都在向融資各方傳達所謂投資項目價值評估和分析的重要性和科學方法是必要的和極其重要的，特別是對於房地產項目，幾乎所有的融資項目都會被要求提供項目商業計劃書、財務分析報告以及其中的關於利潤率、內部收益率、(凈)現金流等多種財務指標的測算。
實際上，在我國當前經濟發展水平和環境中，對於房地產項目投資分析並不會使用那種復雜的分析工具和財務方案，一種簡單的項目投資測算往往決定投資方對於房地產項目的興趣和意願。
土地是房地產項目的第一要素，土地現狀的不同對於項目融資定價也會導致許多不同的融資條件。
1)：完成項目規劃(項目概念、規劃設計等)的初步審核和批准，但土地的徵用與收購需要融資，包括原協議出讓土地(已過關或遺留項目)項目和新規劃建設用地項目。
許多項目方對此以為擁有房地產市場土地供應的緊缺資源的來源(如項目規劃、土地)，其心理意識是：沒有這些資源就不會由投資和開發的機會與項目的存在，往往將項目融資定價維系在一個極高的水平至上，大多數的項目方在開始融資談判方案的設計中會期望保持在項目投資權益40%-60%的比例份額，而絕大部分項目方會在49-51%之間取捨。
實際上，在不涉及土地成本的前提下，這一類項目的融資談判能夠獲得投資方認可的合理的權益比例也就在5-10%以內，而且在談判的過程中其走勢是向低走絕不會高走，並且隨著對項目結局的不確定性的分析和憂慮越來越多地被投資方高估，成功的希望越來越渺茫。這里根本不存在關於項目規劃與概念的市場價值評估的程序和需求，它們只是為投資和項目開發提供了一個市場機會和投資資訊。這就是項目方的全部「資產」和「價值」，而對於投資者而言，只是許多個機會中的一個，在這種不均衡的狀態下所進行的談判是不存在對價和等價的。
另一個談判定價的方法在於投資方希望和願意全部接盤開發建設，在此種情形下，項目方必須要綜合考量尋找其他投資機會的可能，如果沒有更多其他確實的勝數，理想的選擇由兩個，一個是將前期的工作成果摺合成相應的對價，一次性將項目沽出;另一個方案是將前期成果摺合成為投資股權或相應的權益份額，與投資方共同運作項目建設。後一種反而可以獲得一個較高比例的回報預期。
在當前國內投資環境和金融體制下，上述條件的房地產項目很難通過資本市場和金融體系獲得項目的戰略投資、信貸融資和財務融資，而所謂過橋融資更是痴人說夢的妄想。唯一可行的選擇就是將項目作為一個項目策劃案轉讓由投資者獨立運作，項目方必須認識到沒有投資者會採取合作開發和分享權利的模式進入。
2)：土地和項目的權屬相對明確，項目已經開工或僅進行初步的基礎建設，但土地出讓金或土地徵用費未能交清。這一類土地在「8.31大限」中有不少未能過關，給房地產企業或投資商造成的間接經濟損失是當初購入土地價格的數倍。
這類項目融資的目的包括，繳納土地出讓金，獲得項目的土地使用權證，進而通過土地使用權證進行下一步的融資(主要為銀行土地抵押貸款)，或以便能夠獲得項目的銷售許可證，通過銷售獲得資金來源;繼續工程建設，加快建設進度，盡早達到可銷售階段以及利用項目進行融資(主要銀行在建工程抵押貸款)。也有的是為了償還其他借款(如貸款到期)，以保證項目的相關權益可以繼續為項目方所有和有效控制，如早期的融資借款將項目公司股權抵押或託管給出借人，土地抵押給貸款銀行等，項目方期望通過進一步的融資來釋放原先首控制的權利與權益。
這類項目可能的融資方式包括轉讓收購、重組合並、合作開發、財務融資等，但在具體的項目運作過程中往往由於房地產項目自身的要件制約投資方對項目進行有效的控制和風險規避，比如土地使用權的抵押、變更在程序上受到非常嚴格的法定形式和程序限制，項目資產的產權性質以及所有權形式卻又是與項目資質及各類項目批准證書密切相關，特別是涉及投資方擬通過資產渠道的方式退出時，這些批准文件及其變更的法定要件幾乎無法逾越，這些都會使房地產項目的融資業務陷於極其復雜的法律關系之中。
在這一類項目融資活動中，關鍵的就是項目的談判定價，主要就是項目評價與估值。
項目評價與估值包括以財務分析各項指標分析定義的項目市場價值，主要是通過分析項目的全部投資現金流量表、資本金現金流量表、損益表、資金來源與運用表、總投資估算表、投資計劃與資金籌措表、借款還本付息表，並同過凈現金，財務凈現值、靜態投資回收期、動態投資回收期、內部收益率等指標來衡量項目的盈利能力和風險，這些也都是最為基本的投資分析模型。
這種項目評價是以項目現狀為主的估價和核算，主要包括：
a、土地現狀條件及同級別土地的市場價格、項目各項規費繳納情況，測算出項目的土地價值。一個簡單的標准就是折算出項目建設的樓面價，它能夠反映出項目投資的基礎成本，也是項目投資回報測算的依據，樓面價的高低通常也就可以反映項目的盈利能力和風險水平。
樓面價的計算公式為：
樓面價 = 土地成本 ÷ 項目規劃建築面積
其中：
1、土地成本為融資方獲得項目時所支付的土地價格或融資談判過程中雙方確認的土地價值。
2、 地成本的條件對於土地價值或價格也是至關重要的，但通常還是 以相同或相近區位的土地市場交易價格作為定價談判的基礎依據，而不會是土地獲得時的實際支出。
3、 項目的土地規事程序或規費繳納存在不足或瑕疵的，計算時可以根據實際情形予以扣除為交納的費用並按約定比例打折。
4、項目方用於非土地方面的工程投入，不可計算在內，應當另行計算。
b、項目現狀條件成熟，項目方已經在土地及建設工程上有所投入的，主要考慮工程基礎設施條件、工程建設進度(即工程量)、工程款支付、銷售情況等因素。主要的測算方法就是計算工程或在建工程的現值。以項目建設主體所完成建築面積的工程量為標准，可以區分兩個方案：
a)項目建設的工程主體未完成的，根據融資交易方式的不同也會有不同的談判定價方式，但主要的還是將土地價格單獨核算後，再計算工程投入、工程量以及工程量現值。其中，屬於轉讓收購的，工程量現值的出讓價款可以由雙方談判確定，屬於合作類的融資類型的，應當以工程量的現值為准。
工程量現值的計算公式為：
工程量現值 = 工程現狀造價 - 未付工程款項
這類項目的談判過程及談判價格的確定還存在較大的不確定性和風險因素，對於如何准確調查項目的投入和工程量的審核審計也會有許多變動，特別是對於工程造價部分工程款項支付的確認也是應當必須明確的。
b)項目建設的工程主體已經完成的，可以根據項目在建工程實際完工的建築面積測算出融資交易價格，在這個方案中，土地價格和工程造價合而為一個完整的項目交易條件。
其價格表現形式為每平方平米的單位價格。需要注意的是完工建築面積應當依據規劃批準的建築面積，實際建築面積超出規劃建築面積的，屬於合理比例並符合不辦規劃手續的，可以確認;否則超出的部分，應當扣除辦理不辦規事手續應當交納的費用和罰款等。
該類項目的交易價格所反映的市場價值和風險都以已經非常明顯。它基本上是非常接近項目最終建設成本，也比較容易測算出市場銷售價格的利益回報。
C、項目土地的取得為協議出讓的，土地原權屬單位沒有全部獲得土地轉讓價款或雙方約定土地權屬單位按比例獲得房產的
原土地權屬單位的資產權益應當在項目的土地價值或資產價值中相應地按比例或份額扣除。
如果該類項目尚未進行開發建設，項目方可以獲得的價款基本上為一次性轉讓價款，難以據此獲得更大的利益回報。在可以合作開發建設運行的模式下，項目方的權益比例不會超過10%.
d、項目建設為掛靠其他具有房地產開發資質企業的，投資方按照約定向資質單位繳納的管理費用或分配的款項(或資產)應當在測算前予以扣除，也可以在轉讓款項中轉由融資方向資質方支付。
3. 房地產融資計劃書中股東實力怎麼寫
就寫股東曾經投資過的案例，或現有的身價
4. 你能給我發份房地產項目融資計劃書範文嗎謝謝
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5. 什麼是房地產融資
房地產是已土地和固著於土地之上的房屋設施為主要物質形態的財產及其權屬關系的總稱。在不同的社會形態中，房地產始終是人類賴以生存和發展的基本條件，是一切經濟活動的載體和基礎。在現代市場經濟中房地產包括著豐富的內涵，一方面房地產是以土地和房屋設施為其存在的物質形態，但房地產是一個經濟范疇，是一種特殊形態的財產，是一種財富的象徵。另一方面，以財產形態存在的房地產必然會涉及到權屬關系，在不同的所有制條件下，其權屬狀態不同。
房地產業是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業，是一項新興的獨立產業，是城市第三產業的一部分。房地產業應包括：土地的開發，房屋的建造、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃撥，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。房地產業所涉及的范圍很廣，其中房產是指建設在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業、服務、辦公、文教、醫療衛生和體育用房等；地產是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。住宅建設、買賣、租賃，房屋維修、裝飾，房地產抵押等經濟活動是與居民個人直接相關的，也是我們這里所說的房地產投資的主要對象。
第二個問題解答：（用菜單展開方式表述）
流程分幾種，看你的問題估計你問的是開發：
選址研究，尋找合作夥伴，簽訂合作意向，協議及合同書
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向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書
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向計委申報立項報告
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計委函至規劃局
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規劃局會簽返計委
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計委下文同意立項並要求可行研究，此文經建委開發辦會簽
↓
運用「房地產市場信息評估系統」「房地產投資專家系統」進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告
計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告
↓
對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用「營銷策劃展示設計系統」進行融資運作
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據此辦理征地及前期規劃准備工作，開規劃設計任務通知
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規劃局法征地意見函
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到土地管理部門及土地使用部門徵求意見
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新征地到土地局、規劃局、鄉政府、村公所 舊城改造到區地政科
結果報市房地局 結果報市房管局
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市政府下文批地
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畫樁位給釘樁條件，測繪院 規劃局辦理建設用地規劃 據此到地政部門辦理
釘樁，成果給設計人 許可證 用地批准書評估項目建設用地地價
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申請確定規劃設計條件 凍結戶口並抄戶口交納地價款取得
│ 土地使用證
按規劃設計條件征詢意 │
見表到區配套部門徵求意見 地政部門審查安置方案、安置房
│ │
規劃局審查後下規劃條件通知單 發拆遷許可證
│ │
委託進行規劃方案設計 動遷會及拆遷安置
│ │
到規劃局領設計方案送審書 場地三通一平，領取房地產開發手冊
│ │
規劃局審方案提出意見 到園木局申請伐樹許可證
│ 了解線路情況與供電局運行班協商
修改後送首規委審圖 改造、移線方案
│ 煤氣、道路、上下水改路由
首規委召開市政協調會 到供電局業擴處申請用電報表，做正式
出市政會議紀要 供電方案，申請臨時施工用電，委託施工。
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進行個體設計（大公共建築首規委審查）
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領建築工程規劃許可證 出施工圖 開節能證明
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運用「營銷策劃展示設計系統」 到計委申請，列入 到稅務局取稅單
製作資料 計劃（建委會簽）
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報價小組審查，領取內外銷 到建委工程處領開工 持年度計劃、稅單到區計、經委領
許可證 審批表 投資許可證登記卡，登記並取得許可證
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建委、物價局下文批價
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運用「營銷策劃展示設計系統」 ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
「房地產銷售管理系統」銷售 到市政部門蓋章，證明市政條件落實
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四源費繳納
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到開發辦市政處核實任務
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開發辦工程處同意招標
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填招標申請書並到市招標辦登記
│
招標辦看現場
│
運用「投資項目概預算系統」編制標底
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招標辦審查標底
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開標會
│
定合同，寫評標報告，發中標通知書
│
招標辦蓋章同意
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施工單位 質量總站受理 市統計局 市審查局審核 市開發辦秘書
同意施工 質量監督 落實任務 資金來源，任 處登記
務來源及一切手續
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建委工程處同意開工，辦理開工許可證
↓
施工單位進場開始施工，小區紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委託設計、施工
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小區內線 通知區園 按道路 到自來 到熱力 （自建鍋 到煤氣公司
路委託設 林局綠化 方案進 水業務 公司報 爐房） 報裝
計 辦 行施工 科報裝 裝 環保 到規劃科定
委託施工 交綠化費 市政辦 委託線 委託線 局同 線路方案
配電室土 綠化施工 事處養 路設計、 路設計 意鍋 設計
建工程驗 路隊驗 施工及 施工及 爐房 看現場
收 收 驗收 驗收 規劃 施工
設備安裝 到市政 位置 業務科檢驗
及驗收 監理所 委託 同意接氣
送電 下水報 設計 憑通氣單到
裝 到勞動 管網所辦固
規劃設 局報裝 定資產轉移
計 環保局 手續及通氣
竣工驗 審查消 手續
收 音除塵 憑接氣單到
設備 液化氣公司
竣工驗收 辦各戶通氣
手續
通氣
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全部工程竣工
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四方驗收、檢驗單簽字蓋章
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憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式房屋驗收
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出庫分配及銷售、辦理產權證
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運用「房地產物業管理系統」，進入物業管理階段
6. 房地產項目，現在還沒有拿到土地證，怎麼融資。
看一下銀行，項目也可貸款
7. 房地產項目自有資金如何確認，自有資金不足30%如何辦理開發貸款
房地產項目自有資金如何確認，自有資金不足30%那以股東個人名義借款再投入公司 就可以的。銀行貸款的流程：
一、建立信貸關系。
要申請銀行貸款，首先要申請建立信貸關系時企業須提交《建立信貸關系申請書》一式兩份。銀行在接到企業提交的申請書後，要指派信貸員進行調查。調查內容主要包括：
①企業經營的合法性。企業是否具有法人資格必需的有關條件。對具有法人資格的企業應檢查營業執照批準的營業范圍與實際經營范圍是否相符。
②企業經營的獨立性。企業是否實行獨立經濟核算，單獨計算盈虧，有獨立的財務計劃、會計報表。
③企業及其生產的主要產品是否屬於國家產業政策發展序列。
④企業經營的效益性。企業會計決算是否准確，符合有關規定;財務成果的現狀及趨勢。
⑤企業資金使用的合理性。企業流動資金、固定資金是否分口管理;流動資金佔用水平及結構是否合理，有無被擠占、挪用。
⑥新建擴建企業。擴大能力部分所需流動資金30%是否已籌足。如暫時不足，是否已制定在短期內補足的計劃。
信貸員對上述情況調查了解後，要寫出書面報告，並簽署是否建立信貸關系的意見，提交科(股)長、行長(主任)逐級審查批准。經行長(主任)同意與企業建立信貸關系後，銀企雙方應簽訂《建立信貸關系契約》
二、提出貸款申請。
已建立信貸關系的企業，可根據其生產經營過程中合理的流動資金所需來申請銀行貸款。〔以工業生產企業為例〕申請貸款時必須提交《工業生產企業流動資金借款申請書》。銀行依據國家產業政策、信貸政策及有關制度，並結合上級行批準的信貸規模計劃和信貸資金來源對企業借款申請進行認真審查。
三、貸款審查.
貸款審查的主要內容有：
① 貸款的直接用途。符合工業企業流動資金貸款支持范圍的直接用途有：<1>合理進貨支付貨款;<2>承付應付票據;<3>經銀行批準的預付貨款;<4>各專項貸款按規定的用途使用;<5>其他符合規定的用途。
②企業經營狀況。主要包括物資購、耗、存及產品供、產、銷狀況，流動資金佔用水平及結構狀況;信譽狀況;經濟效益狀況等。
③企業挖潛計劃、流動資金周轉加速計劃、流動資金補充計劃的執行情況。
④企業發展前景。主要指企業所屬行業的發展前景，企業發展方向，上要產品結構、壽命周期和新產品開發能力，主要領導人實際工作能力，經營決策水平及開拓、創新能力。
⑤企業負債能力。主要指企業自有流動資金實有額及流動資產負債狀況，一般可用自有流動資金佔全部流動資金比例和企業流動資產負債率兩項指標分析。
四、簽定借款合同.
借款合同是貸款人將一定數量的貨幣交付給借款人按約定的用途使用，借款人到期還本付息的協議，是一種經濟合同。借款合同有自己的特徵，合同標的是貨幣，貸款方一般是國家銀行或其它金融組織，貸款利息由國家規定，當事人不能隨意商定。當事人雙方依法就借款合同的主要條款經過協商，達成協議。由借款方提出申請，經貸款方審查認可後，即可簽定借款合同。
借款合同應具備下列條款：
①借款種類;②借款用途;③借款金額;④借款利率;⑤借款期限;⑤還款資金來源及還款方式;⑦保證條款;⑧違約責任;⑨當事人雙方商定的其它條款。
借款合同必須由當事人雙方的代表或憑法定代表授權證明的經辦人簽章，並加蓋公章。
五、發放銀行貸款.
企業申請貸款經審查批准後，應由銀企雙方根據貸款種類簽定相關種類的借款合同。簽定合同時應注意項目填寫准確，文字清楚工整，不能塗改;借、貸、保三方公章及法人代表簽章齊全無誤。借款方立借據。借款借據是書面借款憑證，可與借款合同同時簽定，也可在合同規定的額度和有效時間內，一次或分次訂立。銀行經辦人員應認真審查核對借款申請書的各項內容是否無誤，是否與借款合同相符。借款申請書審查無誤後，填制放款放出通知單，由信貨員，科(股)長」兩簽」或行長(主任)」三簽」 送銀行會計部門辦理貸款撥入借款方帳戶的手續。借款申請書及放款放出通知單經會計部門入帳後，最後一聯返回信貸部門作為登記貸款台帳憑證。
8. 房地產企業融資計劃書
我來幫你吧，我們有十年的經驗了