重置全價中資金成本的計算

Ⅰ 重置成本法的公式

重置成本法的基本公式為：
評估價值=重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值
評估價值=重置全價×成新率
設備實體性貶值與重置成本之比稱為實體性貶值率，功能性貶值、經濟性貶值與重置成本之比稱為功能性貶值率與經濟性貶值率。實體性貶值率、功能性貶值率與經濟性貶值率之和稱為總貶值率或綜合貶值率。因此有
評估價值=重置成本×（1-綜合貶值率） (1-2)
評估中，通常將(1-綜合貶值率)稱為成新率。所以，上述公式可寫成
評估價值=重置成本×成新率（1-3）
①實體性貶值。設備的實體性貶值是指資產在存放或使用過程中，由於使用磨損和自然力的作用，造成實體損耗而引起的貶值。實體性貶值的估算，一般由具有專業知識和豐富經驗的工程技術人員，對設備的主要部位進行技術鑒定並綜合分析其使用、維護、修理、改造等情況，並考慮物質壽命等因素，將評估對象與全新狀態相比較，考慮由於使用磨損和自然損耗時設備的功能、使用效率的影響程度，判斷設備的成新率，從而估算實體性貶值。計算公式
設備實體性貶值=重置成本×(1-成新率) (1-4)
或
式中 殘值―指被評估資產在清理報廢時收回的現金凈額；
預計使用年限―綜合考慮經濟和物質壽命，即設備的有效使用的壽命。
②功能性貶值。由於無形損耗而引起價值的損失稱為功能性貶值。估算功能性貶值時，主要根據設備的效用、生產能力和工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低，相應確定功能性貶值額。同時，還要重視技術進步因素，注意替代設備、替代技術、替代產品的影響，以及行業技術裝備水平現狀和資產更新換代速度。
通常功能性貶值的估算步驟。
i．被評估設備的年運營成本與功能相同、但性能更好的新設備的年運營成本比較。
ii．計算兩者設備的運營成本差異，確定凈超額運營成本。凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以後的余額。
iii．估計被評估設備的剩餘壽命。
iv．以適當的折現率將評估設備在剩餘壽命內每年的超額運營成本折現，這些折現值之和就是被評估設備功能性損耗（貶值）。其計算公式為
被評估設備功能性貶值=Σ（被評估設備年凈超額運營成本×折現系數）
③經濟性貶值。由於外部環境變化造成的設備貶值稱為經濟性貶值。計算經濟性貶值時，主要是根據由於產品銷售困難而開工不足或停止生產，形成資產的閑置，價值得不到實現等因素，確定其貶值額。評估人員根據具體情況加以分析確定。還有其他一些因素如：競爭增加、通貨膨脹、原材料供應變化、利率提高和國家經濟政策的影響等等。當設備使用基本正常時一般不計算經濟性貶值。
根據式（1-3），這里主要討論如何確定重置成本及成新率。

Ⅱ 怎樣計算重置成本

你好，重來置成本法的基本公式為：源
評估價值=重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值
評估價值=重置全價×成新率
設備實體性貶值與重置成本之比稱為實體性貶值率，功能性貶值、經濟性貶值與重置成本之比稱為功能性貶值率與經濟性貶值率。實體性貶值率、功能性貶值率與經濟性貶值專率之和稱為總貶值率或綜合貶值率。因此屬有：
評估價值=重置成本×（1-綜合貶值率）
(1-2)
評估中，通常將(1-綜合貶值率)稱為成新率。所以，上述公式可寫成：
則，題目評估價值=12X（10-8）/10=2.4萬元。
供參考，希望有所幫助。

Ⅲ 如何用重置成本法計算房屋的價格

在房屋建築的估價中，用重置成本法求取房屋評估值一般分為3個計算階段，即造價計算階段、重置價值計算階段和評估值計算階段。無論採用什麼方法去進行房屋價值評估，後兩個階段完全相同，所不同的就是造價計算所採用的計算方法各不相同。眾所周知，計算一個建築項目的工程造價的方法不外乎有預(結)算編製法、竣工結算調整法、造價換演算法、工料機價值編製法、指數調整法、單方造價比較法等。另外還有一種概算指標編製法，它是屬於預(結)算編製法的另一種形式，它和概預 (結)算編製法的不同之處只是所採用的定額種類不同， 預(結)算編製法所採用的定額為建設預算定額，而概算指標編製法所採用的定額為建築設計概算指標定額。在企業的整體資產評估或群體建築的資產評估中，單方造價比較法應用最廣、也是行之有效的評估方法，指數調整法一般不提倡使用。總之，上述各種造價計算方法的選用應根據所具備的評估資料的條件來確定，下面將對各種造價計算方法的適用條件進行分析。

1.概預(結)算編製法

按照資產評估的概念，概預 (結)算編製法不是一個正規的評估方法，在正常的情況下， 概預 (結)算只能作為房屋評估的依據資料，由委託方提供給評估人員，而不是評估人員必須做的工作，更不能將資產評估和概預 (結)算編制混為一談，除非在概預 (結)算資料未能保存，原圖紙及技術資料、定額資料非常齊全，編制量又不大的情況下可以採用。用設計概算指標去編制建築造價的方法更不能使用，因為設計概算指標是一個在進行房屋建築初步設計時的經濟控制指標，它不能代表房屋的實際價值，用這個指標去編制建築造價，很可能誤差太大而失去評估值的准確性。

2.竣工結算調整法

竣工結算調整法一般適用於原竣工結算數據齊全，准確可靠，距評估基準日又較近，現行建築造價變動幅差不大的房屋估價情況，通常可以採用不超過±5%的造價調整系數對原竣工結算進行調整求得委估建築的現行造價。如果上述條件不具備，建議慎用。

3.造價換演算法

造價換演算法實際上就是重套定額法，它按照原項目工程量套用現行預算定額去估算房屋現行造價的一種房屋估價方法，一般適用於單體建築的評估。當委估建築的建造期時過已久，概預算定額已有變動，其建築造價已有較大的變化，原竣工結算造價已無法作為評估依據時，一般可以採用造價換演算法。但是，必須在委估建築的各類技術資料齊全、原竣工結算資料完整的情況下採用此法，否則，不得使用。

4.工料機價值編製法

工料機價值編製法就是先將委估建築的人工、材料、機械三類費用分別計算而後再相加求出建築造價的方法，它一般適用於單體建築的評估。這個方法適用范圍很窄，因為這三類費用的原始數據很難齊全，准確度難以掌握，容易因數據資料的不完整或不準確而失去造價的正確性。只有在評估項目各相關資料齊備、數據准確的情況下可以採用此法計算建築造價。否則，要慎重考慮。

5.指數調整法

(1) 指數調整法應用分析

指數調整法系按照賬面原值乘以建築調價系數去估算房屋現行造價的一種方法。它一般適用於群體建築的評估，也可用於單體建築的評估，但評估的可靠性較差。運用該方法進行房屋估價計算有兩個關鍵因素，即賬面原值和採用的調整系數，只有在賬面原值正確，採用的調整系數准確的前提下，這樣計算的結果才能准確可靠。在一個群體的房屋建築評估中，由於很多項目賬面值缺乏可靠性，有的調整系數不準確，應避免使用此法。

在不得已的情況必須採用指數調整法進行房屋估價時，應認真審核賬面原值及造價調整指數的正確性，只有在兩個因素相關關系符合評估要求的情況下才能使用此法進行房屋造價計算。

(2)計算方法

建築調價系數系由造價調整系數、前期和其它費用調整系數以及資金成本綜合調整系數等部分組成，前者系指在房屋建築建造過程中所耗費的建造成本在不同建造時期的比例關系；後者系指在房屋建築建造過程中建造成本以外所耗費的費用成本在不同建造時期的比例關系以及在不同建造時期資金成本綜合率的比例關系，還有其它方面的調整比例關系暫未考慮。在重置價值評估計算過程中，重置價值的調價系數應由建築綜合調價系數來表達，建築綜合調價系數可以近似地按下列公式計算。

C=C1×(1+Cq1) ×(1+Cz1)/ (1+Cq2) ×(1+Cz2)

Jc=Jz×C

C：建築綜合調價系數;

C1：評估基準日時的造價調整系數;

Cq1：評估基準日時的前期和其它費用系數;

Cz1：評估基準日時的資金成本綜合率;

Cq2：原前期和其它費用系數;

Cz2：原資金成本綜合率;

Jc：建築重置價值或建築單方重置價值;

Jz：建築賬面成本價值或建築賬面單方成本價值。

在房屋建築評估中，僅用一個造價調整系數去進行造價計算是不科學的。

例如，北京市某辦公樓，磚混結構，6層，層高3.0m，磚條形基礎365mm厚磚外牆，240厚磚內牆，鋼窗，包板木門，包門套，水磨石地面， 外牆水刷石，內牆噴大白漿，每層設有普通衛生間，水暖電配套齊全，建築面積3058平方米，竣工造價570409元，1985年12月竣工使用，評估基準日為2002年12月，現求評估基準日時的單方重置價值。

經測定評估基準日和房屋建造時的造價調整系數為531%，建造時期的前期和其它費用率為5.65%，計劃經濟時期的資金成本率應為0;評估基準日時的前期和其它費用率為7.86%，資金成本率為一年期5.49%的一半，即2.745%。則

當時的單方成本價=570409/3058=186.53元/m2，

建築綜合調價系數=531%×(1+7.68%)×(1+2.745%)/(1+5.64%)×(1+0%)

=531% ×107.68%×102.745%/105.64%×100.00

= 556.11%

評估基準日時的單方重置價值=186.53×556.11%

=998.25元/m2

重置價值=1037.31×3058

=3172093.98元

在使用造價指數進行房屋造價評估時，應注意造價指數的類別，要選擇相應類別的造價指數去調整，一般情況，造價指數按結構類型劃分可分為鋼筋混凝土框架、鋼筋混凝土排架、磚混、磚木等結構以及其它結構造價調整系數，構築物可按其相應結構類型調整系數套用或按其它結構調整系數套用。還要指出，國家有關部門公布的物價指數及環比指數、清產核資採用的固定資產調整指數不能使用。因為這些指數綜合范圍太廣，概念含糊，沒有針對性;還有按建築物用途劃分的造價系數例如倉庫、醫院、辦公樓、住宅、鍋爐房、車間等用途的造價系數也不能使用。因為房屋造價與結構構造有關，而與用途無關。

另外，建築造價和建築重置價值的含義應區別開來，建築造價增長了，重置價值不一定增長，因為當前期和其它費用率或資金成本率大幅度減少時，建築重置價值有可能還要降低。

Ⅳ 計算重置成本

你好，重置抄成本法的基本公式襲為： 評估價值=重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值 評估價值=重置全價×成新率 設備實體性貶值與重置成本之比稱為實體性貶值率，功能性貶值、經濟性貶值與重置成本之比稱為功能性貶值率與經濟性貶值率。實體性貶值率、功能性貶值率與經濟性貶值率之和稱為總貶值率或綜合貶值率。因此有： 評估價值=重置成本×（1-綜合貶值率） (1-2) 評估中，通常將(1-綜合貶值率)稱為成新率。所以，上述公式可寫成： 則，題目評估價值=12X（10-8）/10=2.4萬元。 供參考，希望有所幫助。

Ⅳ 資產評估中成本法里的重置核演算法里的間接成本怎麼計算，間接成本包括哪些成本

主要是前期費
前期費用及其他費用包括建設單位管理費、勘察設計費、工程監理回費、招投標費答、
可行性報告研究費、環境影響評價費等。

還包括資金成本。
取費比率如下：
序號 項目名稱 取價基數為工程造價 取價依據
1 建設單位管理費 1.13% 財政部財建[2002]394 號
2 工程監理費 2.86% 發改價格(2007)670 號
3 環境評價費 0.09% 計委環保總局計價格(2002)125 號
4 項目建議書費及可行性研究費 0.44% 計委計價格(1999)1283 號
5 勘察費設計費 3.05% 計委建設部計價(2002)10 號
6 招投標代理費 0.20% 計價格(2002)1980 號
合計 7.77%
資金成本可以根據工程所經歷的時間按評估基準日的一年期或二年期貸款利率並按平均投入計算。也就是貸款利率的二分之一。

Ⅵ 重置成本法的計算方法主要有哪兩種

重置成本法的基本公式為:
評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值
評估價值=重置全價×成新率
設備實體性貶值與重置成本之比稱為實體性貶值率，功能性貶值、經濟性貶值與重置成本之比稱為功能性貶值率與經濟性貶值率。實體性貶值率、功能性貶值率與經濟性貶值率之和稱為總貶值率或綜合貶值率。因此有
評估價值=重置成本×(1-綜合貶值率) (1-2)
評估中，通常將(1-綜合貶值率)稱為成新率。所以，上述公式可寫成
評估價值=重置成本×成新率(1-3)
①實體性貶值。設備的實體性貶值是指資產在存放或使用過程中，由於使用磨損和自然力的作用，造成實體損耗而引起的貶值。實體性貶值的估算，一般由具有專業知識和豐富經驗的工程技術人員，對設備的主要部位進行技術鑒定並綜合分析其使用、維護、修理、改造等情況，並考慮物質壽命等因素，將評估對象與全新狀態相比較，考慮由於使用磨損和自然損耗時設備的功能、使用效率的影響程度，判斷設備的成新率，從而估算實體性貶值。計算公式
設備實體性貶值=重置成本×(1-成新率) (1-4)
或
式中 殘值―指被評估資產在清理報廢時收回的現金凈額;
預計使用年限―綜合考慮經濟和物質壽命，即設備的有效使用的壽命。
②功能性貶值。由於無形損耗而引起價值的損失稱為功能性貶值。估算功能性貶值時，主要根據設備的效用、生產能力和工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低，相應確定功能性貶值額。同時，還要重視技術進步因素，注意替代設備、替代技術、替代產品的影響，以及行業技術裝備水平現狀和資產更新換代速度。
通常功能性貶值的估算步驟。
i.被評估設備的年運營成本與功能相同、但性能更好的新設備的年運營成本比較。
ii.計算兩者設備的運營成本差異，確定凈超額運營成本。凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以後的余額。
iii.估計被評估設備的剩餘壽命。
iv.以適當的折現率將評估設備在剩餘壽命內每年的超額運營成本折現，這些折現值之和就是被評估設備功能性損耗(貶值)。其計算公式為
被評估設備功能性貶值=Σ(被評估設備年凈超額運營成本×折現系數)
③經濟性貶值。由於外部環境變化造成的設備貶值稱為經濟性貶值。計算經濟性貶值時，主要是根據由於產品銷售困難而開工不足或停止生產，形成資產的閑置，價值得不到實現等因素，確定其貶值額。評估人員根據具體情況加以分析確定。還有其他一些因素如:競爭增加、通貨膨脹、原材料供應變化、利率提高和國家經濟政策的影響等等。當設備使用基本正常時一般不計算經濟性貶值。

Ⅶ 怎樣計算重置成本

資產的重置成本:簡單地說，資產的重置成本就是資產的現行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。
①復原重置成本是指採用與評估對象相同的材料、建築或製造標准、設計、規格及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發生的費用。
②更新重置成本是指採用新型材料、現代建築或製造標准、新型設計、規格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。檢舉 回答人的補充 2009-06-17 23:20 （1）重置成本計算。機器設備的重置成本包括購置或購建設備所發生的必要的、合理的直接成本費用、間接成本費用和因資金佔用所發生的資金成本。設備的直接成本一般包括：設備凈價，即購買或建造費用、運雜費、安裝費、基礎費及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費用、設計費、工程監理費、保險費等。
①設備凈價。設備凈價的計算方法包括：直接法、物價指數法、重置核演算法、綜合估價法、重量估價法、類比估價法（指數估價法）。
A.直接法，獲得市場價格的渠道有市場詢價、使用價格資料。
B.物價指數法，物價指數可以分為定基本物價指數和環比物價指數。
採用定基物價指數計算重置成本的公式為：
重置成本=歷史成本×（當前年份指數/基年指數）
採用環比物價指數計算重置成本的公式為：
設備重置成本=原始成本×（P01×P21×......×Pnn-1）
其中Pnn-1代表n年對n－1年的環比物價指數。
C.重置核演算法，常用於確定非標、自製設備重置成本，重置成本是由生產成本、銷售費用、利潤、稅金組成

Ⅷ 急求~資產評估計算題

重置成本，是指企業重新取得與其所擁有的某項資產相同或與其功能相當的資產需要支付的現金或現金等價物。
（10000+200+150）*（1+1%）=10453.5

Ⅸ 誰能把我解釋一下這道資產評估題啊是算建築物的重置成本的

這里的資金成本是計算了自己的機會成本也就相當於這段期間內資金產生的利息，版而利息的計權算有幾種方式：通常情況下視為均勻投入，其計息期為建設期的1/2，所以這里是乘以1/2，（補充下知識:如果是期初一次性投入則全期計息。之所以是連乘：資金成本=總資金*計息期*利率。
希望能夠幫到您。