商業用房交易營改增

A. 二手房交易，營改增以後增值稅怎麼計算

1、二手房交易增值稅怎麼計算?

二手房增值稅的計算方式是，以差額或者全額的方法計算(未滿兩年)全部房款÷1.05×5%×1.13，無論是全額徵收還是差額徵收，都是用應納稅金額除以1.05。還原成不含稅價格，然後再乘以稅點。二手房的增值稅是原來的營業稅取消，更為增值稅。被稱為營改增，個稅保持不變。增值稅的稅率為5.6%，決定「增值稅」多少有兩個關鍵條件：「是否滿兩年」，以及「是否為普通住宅」。

2、二手房交易增值稅的規定有哪些?

自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改徵增值稅試點，建築業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。《財政部國家稅務總局關於全面推開營業稅改證增值稅試點的通知》。對於非一線城市，個人購買不足2年的住房對外銷售，按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免徵增值稅。

北、上、廣、深四個一線城市，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。

B. 請問，營改增之後，轉讓商業用房要繳納什麼稅，稅費分別是多少

營改增後，轉讓營改增以前的購買的不動產、自建的不動產；或者轉讓營改增後購買的不動產、自建的不動產，納稅的方法和稅率並不一樣，建議網路「財稅2016 36號」文詳細看一下較好。因為很難幾句話表述清楚。我只是告訴你，要交印花稅、增值稅，城建稅、教育費附加，當然最後要交企業所得稅。

C. 營改增後商業辦公房轉讓還要交土地增值稅嗎

目前房地產行業尚沒有進行營改增；
《土地增值稅暫行條例》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。
第四條規定，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額後的余額，為增值額。
第五條規定，納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第六條規定，計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用《土地增值稅暫行條例實施細則
》第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用
根據問題所述，企業取得的土地是通過接受投資途徑取得的，因而投資時作價的土地即是土地成本。在此基礎上，企業再按照上述規定計算確定土地增值額及其對應的稅率計算繳納土地增值稅。

D. 營改增對商業地產有什麼影響

此次「營改增」對房地產行業的總體影響偏於正面，歸納如下：
1、對於新老項目的劃分，以及老項目簡易計稅的適用，使行業鏈條上的各相關方有較為充裕的靈活度以平穩應對過渡期；
2、前期關注焦點包括土地成本抵扣以及個人購買、轉售住房均得到妥善解決，此次「營改增」的方案基本實現了政府事先的承諾，即在房地產行業的各環節的稅負水平做到「只減不增」；
3、企業購買不動產並按固定資產進行會計核算可分兩年進行增值稅抵扣將利好自用型買家對於商業和工業房地產的購買需求，促進商業房地產的去庫存；
4、此次「營改增」帶來的地稅國稅轉換，在全額轉移支付的過渡期之後，基於地方政府土地財政的需求以及土地的供求關系，或將對一、二線城市的地價起到助推作用。
當然，我們亦充分認識到「營改增」在微觀實操層面帶來的影響更為復雜，難以一概而論，尤其是面臨較大銷項或進項盈餘的企業更需結合市場和自身情況作出有針對性的調整。以下僅試從租賃和大宗物業投資兩個視角對一些常見問題略作探討。
「營改增」對於商業地產的影響 ---租賃市場
在商業地產中典型的辦公樓租賃為例，假設業主租戶皆為一般納稅人，可全額抵扣增值稅，則「營改增」後，總體交易成本將有所下降，亦即意味著即使假設在原租金保持不變情況下，實際交易雙方會有更大的贏利空間。
「營改增」對於商業地產的影響 --- 投資市場
由於此次所頒布的細則規定所購置不動產增值稅部分將可作為進項抵扣，這也被視為稅改重要的突破與利好。對於增加不動產作為進項抵扣企業增值稅,市場普遍認為將利好商業地產，該舉措有望激發投資者投資大宗商業地產熱情。但也應考慮到企業作為機構投資者，在內部進行投資規劃時,除原有營業稅環節的考慮之外更需要考慮其他稅率，如所得稅對企業的財務影響，以及投資不動產過程將產生的成本與費用，包括房產稅、折舊（如劃為固定資產）以及企業的財務成本等方面因素。
企業購買不動產並按固定資產進行會計核算，可分兩年進行增值稅抵扣將利好自用型買家對於商業和產業房地產的購買需求，促進商業房地產的去庫存。
需注意的是，為確保市場平穩過渡而引入的簡易徵收方案適用於稅改正式實施前交割完成的物業（包括租賃及銷售市場），業主在未來經營中可根據自身情況選擇不同的方案，但由此也會帶來經營預期上不同的情景。目前市場中潛在物業投資者都加緊保持與業主的聯系，並將租約方案的選擇亦作為盡職調查中不可或缺的一部分，以防範未知風險。
而在投資策略選擇上，隨新規執行必然會帶來投資者相應的策略調整。例如考慮到目前市場中大宗不動產投資交易有相當一部分通過股權層面的交割完成，而從目前的信息來看，「營改增」改革並未涉及這一層面的做法。但實際上考慮到未來進項支出抵扣，可能較之過去將更有利於這種交易模式。投資者通過選擇翻新物業實現支出進而獲得進項抵扣，而翻新後的資產租金收入會得到進一步提高，也即意味著投資者可以比較原先更低的成本餞行資產增值的投資策略。

E. 營改增後商業地產交易稅費是怎樣計算的

財政部、國家稅務總局2016年3月24日對外公布的營改增全面推開細則顯示，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5％的徵收率繳納增值稅；公告自2016年5月1日起施行。 商業地產交易時產生的稅費太高，阻止了很多資本介入商業地產。根據規定，在商業地產交易時，除了買方需要繳納的3%契稅外，賣方繳納稅費一般有兩種方式徵收。如果按照成交總價徵收，則賣方要繳納5.6%的增值稅和附加、20%的個稅、20%的土地增值稅等，合計為成交價的45.6%；如果按照差額徵收，則賣方要繳納5.6%的增值稅和附加、20%的個稅、30%-50%的土地增值稅等，合計為差額價的55.6%-75.6%。
個人名義購買
以個人名義購買商用物業和以企業名義購買商用物業，所產生的稅種和稅率有相應差別：以個人名義購買，物業持有期間不產生稅費，企業購買則需要繳納土地使用稅及房產稅；
個人名義購買後，再次出售時，提供發票按差額徵收相關稅費，不提供發票按全額徵收相關稅費；其中，土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額後的增值額作為計稅依據，並按照四級超率累進稅率進行徵收：（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。公司名義購買

以公司名義購買，可作為公司固定資產核算，每年可以計提折舊，持有房產雖然每年要繳納房產稅、土地使用稅，但公司可以少繳納企業所得稅，兩邊稅負可以形成對沖，企業在持有環節稅負較低。如果房產不進行二次交易、過戶，稅負成本較相對較低，適合自用型企業；
例如：公司持有2000萬物業自用，每年需要繳納房產稅2000*70%*1.2%=16.8萬；若採用直線法折舊，折舊年限為20年，每年可以折舊2000/20=100萬；那麼該公司企業所得稅=（收入-扣除項目）*25%，每年100萬的折舊額算在扣除項目中，那麼該公司每年可以少繳納企業所得稅100*25%=25萬；
此外，以企業名義購買商用物業，當企業出現虧損或破產清算，公司名下房產要將用於償還債務；如果購買物業的企業股東為多個，後期則可能涉及股東之間的份額劃分。

F. 營改增後，門市房過戶要交多少稅

您好！
目前營業稅政策下，住房（包括普通和非普通住房）只要滿2年（含2年），對外銷售均免徵營業稅，意思就是，無論你以60萬元還是200萬元賣出房產，只要在交易時，房產證上的日期超過了2年的（或契稅稅票填開時間），就免去了營業稅的負擔，產生的營業稅就是0元。

不滿2年
住房（包括普通和非普通住房）未滿2年進行交易，就要收取交易金額總價5.6%的營業稅。

1.假設售價為60萬元
則需繳納60萬×5.6%=33600元；
2.假設售價為200萬元
則需繳納200萬×5.6%=112000元。
望採納，謝謝

G. 商業房產交易稅費包括哪些土地增值稅怎麼交

2016年5月1日起實行營改增，取消營業稅，開始徵收增值稅。新的稅費政策規定是滿2年住房過戶免除5%增值稅。
《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知
》規定：
個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅。
上述政策只適用於除北、上、深、廣外的城市。
而馨窩網針對北、上、深、廣的政策是：個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅。

H. 營改增後銷售房屋發票稅率是多少

一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

(8)商業用房交易營改增擴展閱讀：

銷售不動產、個人出租不動產增值稅計算方式：

1、納稅人轉讓其取得（不含自建和個人住房）的不動產

應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%

例如，某一企業轉讓購買的商業用房，購買原價為300萬元，現以350萬元對外銷售，增值稅徵收率為原營業稅稅率5%，應繳納增值稅為（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38萬元。

2、納稅人轉讓其自建的不動產

應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%

例如：某一工廠轉讓自建廠房，現以350萬元價格對外銷售，增值稅徵收率為原營業稅稅率5%，應繳納增值稅為350÷（1+5%）×5%＝16.67萬元。

3、其他個人轉讓其取得的住房

應納稅款＝全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%

例如，某一個人將購買不足2年的住房以100萬元對外銷售，增值稅徵收率為原營業稅稅率5%，應納增值稅為100÷（1+5%）×5%＝4.76萬元。

4、其他個人出租其取得的不動產（非住房）

應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

例如，某一個人出租非住房，每月取得租金收入10萬元，增值稅徵收率為原營業稅稅率5%，其每月應納增值稅為10÷（1+5%）×5%＝0.48萬元。

5、其他個人出租住房

應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

例如：某一個人出租住房，每月取得租金收入8萬元，其每月應納增值稅為8÷（1+5%）×1.5%＝0.11萬元。

I. 營改增後，商住兩用房契稅怎麼算

營改增不影響商用房的契稅稅率，但計算方法有變。
營改增前，商用房應交契稅=交易總價×4%
營改增後，商用房應交契稅=交易總價÷（1+5%或11%）×4%
除以5%的是一般納稅人執行簡易計稅法的企業、個人或小規模納稅人出售二手商用房，除以11%的是一般納稅人執行一般計稅法出售商用房。