房產交易買家不能執行合同

A. 買賣房產合同不到期買家起訴了賣家怎麼辦

什麼理由起訴啊？起訴就應訴唄 ，還能咋辦

B. 二手房買賣，買方由於政策原因無法過戶，合同怎麼處理

二手房交易流程
(1)買方咨詢
買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
(2)簽合同
賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
(3)辦理過戶
買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
(4)立契
房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的「白契」。
(5)繳納稅費
稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
買二手房特別要注意，要清楚買二手房注意事項，不然很容易被騙。在買房前請詳讀以上買二手房注意事項。

C. 你好！我賣的房子是不能過戶的，自己和買家簽訂的協議，是否受法律的保護

1、沒有房產證的房子是不能上市交易的
2、除非買家在和你簽訂購房協議時，你已經告知該房屋不能過戶，要不你就構成欺詐；
3、欺詐的合同，買家自知道撤銷事由之日起一年內是有權撤銷的。

D. 房屋存在買賣合同,買主已經實際居住,但是沒有過戶,法院能否執行

根據買賣合同內容執行，如果合同內沒有商榷過戶結束前的具體事項，房屋實際使用權應屬房屋產權證主人。

根據《物權法》：

第二十條

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

第二十一條

當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。

因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。

第三十九條

所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。

第四十條

所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。

根據上述條例，產權在沒有過戶的情況下，房屋使用權依然屬於賣方。

(4)房產交易買家不能執行合同擴展閱讀：

如果出現以下八種情況，購房人可提出退房。

1、實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過 3%。

2.開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。

3.開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的。

4.開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋的 （故意隱瞞未取得預售許可證的除外）

5.開發商交付的房屋主體結構質量不合格或房屋質量嚴重影響房屋正常使用的。

6.不能或不能按期辦理產權過戶的。

7.購房者貸款申請未批准，合同雙方對付款方式不能協商一致的。

8.合同中約定的其它退房條件出現時。

9.延遲辦理產權證構成違約，應予以賠償。

E. 導致商品房買賣合同無效的原因有哪些

在實踐中，房產買賣合同無效的情形很常見。那麼，導致商品房買賣合同無效的原因有哪些？哪些情形下商品房買賣合同會無效？商品房買賣合同無效有什麼法律後果？怎麼避免商品房買賣合同無效？
商品房買賣合同無效的情形：
(一)房屋與土地分開轉讓的，(現實中房產和地產分開轉讓的情形，房產不得轉讓/地產不得轉讓)
法律規定：
《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》(建設部頒布實施)的第三條規定：「城市房屋的產權與房屋佔用土地的使用權實行權利人一致的原則，除法律法規另有規定的外，不得分離」
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定：「土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外」
《城市房地產管理法》第四十二條規定：「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。」
法理分析：這是因為房屋是建築在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導致糾紛。因此，房屋的所有權通過買賣合同轉讓時，該房屋佔用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。
(二)侵犯優先購買權的
法律規定：
《民法通則》第七十八條第二款規定：「按份共有財產的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。」
《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》(試行)第一百一十八條規定：「出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。」
《合同法》第二百三十條條也有相應規定：「出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。」
法理分析：房屋所有人在轉讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優先購買權。這就是說，所轉讓的房屋的產權為數人共有或已對外出租的，必須徵求共有人或承租人的是否行使優先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。
(三)因欺詐而轉讓商品房的
法律規定
《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
(四)商品房預售違法的
法律規定
我國《房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。
(五)在商品房轉讓過程中，涉及到土地使用權轉讓違法的
法律規定
《城市房地產管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關規定，以下合同應為無效：以出讓方式取得土地使用權的，沒有按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，沒有完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，沒有形成工業用地或者其他建設用地條件;轉讓房地產時房屋已經建成的，沒有房屋所有權證書;以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批而沒有報批或不予批準的;有批准權的人民政府准予轉讓的，應沒有辦理土地使用權出讓手續並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金的。
(六)其他的法律法規的強制性規定禁止轉讓的
如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的等。
對這些特殊情形，應具體分析而不宜一概認為無效。
另外：
(一) 房屋買賣未採用書面形式
法律規定
《城市房地產管理法》第四十一條規定：「房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。」
《合同法》第十條規定：「當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定採用書面形式的，應當採用書面形式。當事人約定採用書面形式的，應當採用書面形式。」房到買賣合同的簽訂應當採用書面形式。但我國也《合同法》第三十六條規定：「法律、行政法規規定或者當事人約定採用書面形式訂立合同，當事人未採用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。」
法律分析由此可見，房屋買賣合同即使未採用書面形式，也並不必然導致合同無效。如買賣雙方均實際履行了主要義務，買受人已交付了房款，並實際使用和佔有了房屋，又沒有其他違法行為，只是該買賣合同沒有書面形式的，應認為買賣關系有效。但為了過戶的需要，應補簽書面的房屋買賣合同，買方可要求賣方協助辦理產權過戶手續。如雙方未履行口頭合同的主要義務且並不能就此達成一致，則該合同應認定為無效的合同。
(二) 賣方轉讓沒有所有權證書的房屋買賣合同
法律規定
《城市房地產管理法》第三十八規定不得轉讓。但從該條立法目的上看，其規定應當是屬於行政管理性的，違反這一規定，僅是產生房屋轉讓不能及時頒證或不能如期過戶的結果。
《合同法》第一百三十一條規定，「出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。」可見，只要標的物合法且有權處分，對於標的物是否有相關證照，合同法並無特別要求。
《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第十九條的規定也可以推導出：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。對此應理解為：房地產權利人沒有現實房屋的產權證而不能辦理房屋轉讓過程中涉及到的登記過戶手續，但不應據此認為預購房買賣合同必然無效。如雙方在簽訂協議時對房屋權屬證書尚未領取的狀況是明知的，且當條件或期限成就時就可以辦理過戶手續，產權亦無其他爭議或購買的房屋已交付原告入住時，一般應認定為有效。如賣方隱瞞無證的事實或因存在屋建造存在違法行為且已被有關機關確定，根本不能取得所有權證的，則此類合同應為無效。
(三) 沒有辦理過戶手續而引起發一方反悔的
法律規定
《關於私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》(1990年2月17日最高人民法院)強調：「簽訂房屋買賣協議以後，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的。」
《關於范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》(1992年7月9日最高人民法院)答復：「房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續後，方能認定買賣有效。」
《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條明確規定：「當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由請求確認合同無效的，不予支持。」
《物權法》第十五條規定：「 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。
《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條中規定：「依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應當責令被告繼續履行其合同，並責令被告協助原告辦理房屋過戶手續。」
法律分析
由此可見，房屋買賣合同是否進行登記已在法律上確認不是生效條件，僅是未辦理有關手續之前，不具有將合同指向標的房產權屬變更的效力。本質上說，這涉及到的債權行為和物權行為二元劃分的理論，只要雙方簽訂的不動產轉移合同(債權行為)依法有效，當事人雙方就應按合同約定和法律規定辦理不動產登記(物權行為)手續。因合同一方原因未辦理過戶登記手續的，人民法院應責令其繼續履行，辦理過戶登記。
(四) 房屋共人擅自轉讓的行為
法律規定
《關於適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條第(二)項「夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人」
《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條「共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償」
《物權法》第一百零六條規定：「 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。」
法理分析 可見，我國法律已確立了我國物權的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出於善意，不知有其他共有人或無從審查是否有其他共有人或有充足的理由人認為其他共有人並不反對，支付了合理的對價，並進行了登記。則從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發，應當認定合同的效力允許買方取得房屋的所有權。
(五) 城鎮非農業戶口居民購買農村居民房屋的合同
法律規定
《土地管理法》第六十三條規定：「農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。」，
《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》規定：「禁止擅自通過『村改居』等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用於非農業建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。」
《關於加強農村宅基地管理的意見》(國土資源部國土資發〔2004〕234號)第(十三)款重申：「嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。」
法律分析 總的來說，從我國國家的政治基礎和純粹的法律規定來看，我國現行法律是不允許農村房屋買賣的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改變此類規定也很困難。但由於從法律的合理性及此類合同的涉及到的問題廣泛性及復雜性來看，又沒有充足的理由支認定此類行為全部無效。且農村村民出售住房後，只是不能再次申請宅基地而已，購買房屋的城鎮居民也可以行使房屋的居住使用權，只是不能取得所有權證。《物權法》第一百五十三條雖然規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定，但其卻明確了宅基地使用權是一種物權，既然是物權，權利人當然有相應的支配權包括處分權。所以對涉及到宅基地使用權的轉讓效力的認定，司法實踐中認定不盡相同，對該類房屋買賣合同效力的認定就不能簡單的一律為無效。如符合規劃要求和用地條件，買房自用的，就應認定為有效。且如當事人一方提出無效要求因其違反了誠實信用的民法原則而具有惡意也更不應得到法律支持。
(六) 城市公房私自買賣的問題
根據建設部及各地政府的規定，此類公房是禁止私自轉讓的。但這些規定畢竟屬於行政規章性質，並不是法律的直接適用淵源。另外，從現實看，私自買賣或者繼承公房的行為已非常普遍，且在一定程序上相關公房管理機構也默認了此類行為。所以，如果所涉及的公房轉讓如在合同簽訂前或履行後已經得到出租人的同意或買方以自己的名義交付了租金並且實際佔有了該房，則這種轉讓行為是有效的。反之，則為無效買賣合同。
另外，有些地方的公房轉讓合同不同於其他的房地產買賣合同，通常雙方轉讓的是房屋的使用權，這樣嚴格說就不再屬於房地產買賣合同。

F. 房產買賣什麼情況下合同無效，哪些房地產不得

一、二手房買賣合同在以下幾種情況下會被認定為無效：

1、當事人無民事行為能力或限制行為能力

根據規定,房產交易合同的簽訂人必須是完全民事行為能力人,如果當事人沒有民事行為能力或者被限制了行為能力,那麼他所簽訂的合同就會被認定為無效。通俗地說就是,合同簽訂人必須是已經成年,且沒有因為觸犯法律等行為被剝奪政治權利的人。

2、以欺詐為目的簽訂的買賣合同

不管是買家,還是賣家,如果在簽訂房屋買賣合同時是以欺詐為目的的話,那麼該合同就很有可能被認定為無效合同。比如,買家或者賣家的身份信息是虛假的,或者是房產交易的價格是虛假的,又或者是賣家隱瞞了房產已經被抵押的事實等。

3、以脅迫手段簽訂的房屋買賣合同

在房產交易中,賣家若是以強迫、威脅等方式將房產出售給買家,那麼雙方簽訂的買賣合同就很有可能被認定為無效。比如,一方趁對方處於危難之際時利用對方的迫切需求,強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的買賣合同。

二、不能進行買賣的房產

根據我國相關法律規定，不能上市交易的二手房有：

(一)未依法取得房屋所有權證的房屋;

(二)只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房;

(三)鑒定為危房的房屋;以標准價購買，尚未按成本價補足剩餘價款，向全產權過渡的房屋;

(四)在農村集體土地上興建的房屋;

(五)已經被列入拆遷公告范圍的房屋;

(六)所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

(七)所有權有糾紛的房屋;

(八)已經抵押，並且未經抵押人書面同意的房屋;

(九)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋;

(十)房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的;

(十一)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

G. 二手房產交易中買方貸款過戶的人與合同簽訂人不是一個人，賣方能否終止履行合同

可以的。

二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：

（1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

（2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（3）買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

（4）立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的「白契」。

（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

（6）、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

（7）對貸款的買房人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。

（8）買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

(7)房產交易買家不能執行合同擴展閱讀：

稅費計算

買方

1、契稅：成交價或評估價（高者）×1.5% （商用用房,二次購房或大於144平米的稅率為3%）

2、交易服務費：建築面積（平方米）×3元

3、交易印花稅：成交價或評估價（高者）×0. 05%

4、產權轉移登記費：50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元）

賣方

1、交易服務費：建築面積（平方米）×3元

2、交易印花稅：成交價或評估價（高者）×0. 05%

3、土地出讓金：成交價或評估價（高者）×1%

4、解困房：成交價或評估價（高者）×1%

5、商品房：土地出讓金按基準地價× 3% × 未交土地出讓金的建築面積

6、分攤費用：成交價/總面積×分攤面積×10%（10樓以下）成交價/總面積×分攤面積×20%（10樓以上）

7、個人所得稅：成交價或評估價（高者）×1%（房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免徵）

H. 房屋買賣合同簽訂後，賣方不配合辦理過戶手續怎麼辦

房屋買賣合同簽訂後，出賣方應當按照約定協助買受人辦理所有權的變更登記手續。如賣方在收取買方價款後，不願意為買方辦理過戶登記手續，後經買方請求，賣方仍拒絕協助登記，買方可訴請法院強制賣方履行登記義務並要求其承擔違約責任，在獲得勝訴裁判文書後，登記權利人可憑此裁判文書自行申請並完成過戶登記。

至於買方手頭握有出賣方的房產證，賣方也可憑借其作為房產所有人到房產交易中心辦理補辦手續，就可以重新辦理一個新的房產證，買方手頭那個房產證就無效了。

根據《房屋登記辦法》第三十五條因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或者受遺贈取得房屋所有權，權利人轉讓該房屋所有權或者以該房屋設定抵押權時，應當將房屋登記到權利人名下後，再辦理房屋所有權轉移登記或者房屋抵押權設立登記。

因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書取得房屋所有權，人民法院協助執行通知書要求房屋登記機構予以登記的，房屋登記機構應當予以辦理。房屋登記機構予以登記的，應當在房屋登記簿上記載基於人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書予以登記的事實。

(8)房產交易買家不能執行合同擴展閱讀：

《房屋登記辦法》第三十七條申請房屋所有權變更登記，應當提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）房屋所有權證書或者房地產權證書；

（四）證明發生變更事實的材料；

（五）其他必要材料。

網路-《房屋登記辦法》

I. 房屋交易過程中被法院查封，買方能要求繼續履行合同嗎

1、被法院查封，是房產產權有瑕疵，則賣方的責任，根據法律規定，做為產權人賣方可以向法院提供擔保來要求法院解除查封，如無法取消，則屬賣方過錯，承擔違約責任。
2、從這一角度來看，買方可要求賣方繼續履行合同，同時為保全權利，同時也可以向法院提出申請保全房產，以利於案件執行。
3、雖然前面已經有查封，但不妨礙繼續提出查封，輪候查封是允許的，前面一個查封在判決執行完畢後，後一查封可繼續執行。

J. 法院判決房屋買賣合同有效，當事人不履行義務協助辦理過戶怎麼辦

法院判決房屋買賣合同有效並判令賣方辦理過戶手續，當事人不履行義務協助辦理過戶可以向法院申請強制執行。

根據《民事訴訟法》的有關規定：

第二百四十條 執行員接到申請執行書或者移交執行書，應當向被執行人發出執行通知，並可以立即採取強制執行措施。

第二百五十條 強制遷出房屋或者強制退出土地，由院長簽發公告，責令被執行人在指定期間履行。被執行人逾期不履行的，由執行員強制執行。

(10)房產交易買家不能執行合同擴展閱讀：

房屋買賣合同的有效條件：

1、合同當事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當事人應當具備能夠以自身行為依法行使權利並且承擔義務的資格。

(1)一般主體要求。依《民法通則》規定，房屋買賣雙方當事人應當具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復雜，涉及標的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與，所簽房屋買賣合同無效，除非事先經法定代理人同意，或者事後經法定代理人追認。

(2)特殊主體要求。為了維護房屋交易秩序，現行法律和政策對房屋買賣當事人設定了一定條件和限制，必須符合特定要求。

在商品房現售中，房地產開發企業作為房屋出賣方必須具有法人營業執照、資質證書、土地使用權證書、土地使用批文、規劃許可證和施工許可證等。在商品房預售中，預售方除具備上述條件外，還應當持有預售許可證和確定施工進度與交付日期。

商品房出賣方如違反上述要求，就會被認為不符合簽訂房屋買賣合同的主體資格，應當宣告合同無效，賠償買受方因此而遭受的損失。

此外，政府確認的城市低收人家庭才符合主體資格有權購買經濟適用房，僅本單位的職工符合主體資格有權購買單位自管公房，機關、學校和部隊等單位經批准才符合主體資格有權購買城市私房等。

2、房屋買賣雙方當事人應當表意真實。依照現行法規和有關司法解釋，民事法律行為應當系當事人真意表示的結果。

房屋買賣只有在自願和平等的基礎上進行才能真正實現雙方當事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無權代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會公共利益的房屋買賣合同等，皆非買賣當事人真實意思，原則上視為無效。

因重大誤解和顯失公平簽訂的房屋買賣行為，亦屬可變更或可撤銷的民事行為。無效或被撤銷的房屋買賣合同不具有法律效力，當事人有權不予履行。房屋買賣合同部分無效，不影響其他部分法律效力的，其他部分仍為有效。

3、房屋買賣不得違反政策、法律法規和社會公共利益。房屋買賣行為應當符合房地產政策，遵守法律法規的強制性規定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。

否則，房屋買賣行為無效。例如，在房屋買賣活動中，我國法律法規明確規定，房屋買賣雙方不得買賣土地，不得瞞報房屋買賣價格偷逃稅收，不得買賣拆遷房屋等。

合同無效的情況：

1、房產、地產分別轉讓，合同無效。房屋是建築在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋佔用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。

2、未辦理登記過戶手續，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果，即使房屋已實際交付也屬無效。

3、產權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。

4、侵犯優先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。

5、單位違反規定購房，合同無效。機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣級以上人民政府批准。單位違反規定，購買私房的，該買賣關系無效。

6、買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標准議定價格，經房屋所在地房管機關同意後才能生效。

7、非法轉讓，合同無效。