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担保业务的操作流程
第一章 总则
第一条：为保证担保业务的规范化，制度化和程序化，防范和控制担保风险，制定本规程。
第二条：担保业务应遵守国家的法律法规，遵循自愿、公平、诚实、信用和合理分担风险的原则。
第二章 担保业务的程序
第三条：担保业务程序如下：
（一） 企业申请
（二） 担保受理
（三） 项目初审
（四） 项目评审
（五） 签订合同
（六） 抵押登记
（七） 担保收费
（八） 发放贷款
（九） 保后管理
（十） 代偿和追偿
（十一） 担保中介
担保业务程序细化列示：企业申请《信用担保项目申报书》；企业提供担保申请材料；担保受理《担保项目受理登记表》；项目初审确定第一调查人、第二调查人；项目初审基本内容，实地调查，担保调查报告；《担保项目处理表》；项目评审部门评审；申保会评审、《担保项目评审书》；复议项目评审，签订合同；《同意担保通知函》；准备空白合同文本（借款合同、担保合同、反担保合同）审核空白合同文本（担保部、综合部、律师、总经理）《合同审核表》；正式签订合同《合同登记表》；《担保费认缴单》抵押登记准备抵（质）押登记资料：主合同、担保合同、反担保合同、其他资料；他项权利证书或抵（质）押登记表（登记机关签章）发放贷款《担保贷款业务联系单》复印借款借据；担保收费；保后管理日常检查，重点检查：《担保项目检查表》保后检查报告《担保到期通知函》担保项目展期（逾期）报告；业务档案管理；代偿和追偿方案；提起法律诉讼；担保终结还贷收据复印件；注销抵（质）押登记；退还抵押、代管原件；《免除担保责任确认表》
第三章 担保申请和受理
第四条：企业申请担保需填写《信用担保申报书》，同时应提供下列材料，并对所提供材料真实性负责。
（一） 借款人（担保申请人）应提供的材料
1. 法人营业执照（年检）及法人代码证
2. 法人代表证明书
3. 法人代表授权书
4. 法人代表及委托代理人身份证
5. 注册资本验资报告
6. 贷款卡及贷款卡回执单
7. 资信证明
8. 公司章程及公司合同
9. 借款申请书
10. 申请借款和担保的董事会决议
11. 当期财务报表及近3年的财务报表和经合法机构出具的审计报案，报表主要包括：资产负债表、损益表、现金流量表等。
12. 与借款用途有关的资料：购销协议、合作协议等。
13. 项目可行性报告及主管部门批件
14. 生产经营情况表
15. 其他有关材料
（二） 反担保第三人应提供的材料
1. 法人营业执照（年检）及法人代码证
2.法人代表证明书
3.法人代表授权书
4.法人代表及委托代理人身份证
5.注册资本验资报告
6.贷款卡及贷款卡回执单
7.资信证明
8.公司章程及公司合同
9. 当期财务报表及近3年的财务报表和经合法机构出具的审计报案，报表主要包括：资产负债表、损益表、现金流量表等
10.主要存货、长期投资、固定资产、银行借款明细表，应收账款龄分析表和有负债情况表
11.其他有关材料
（三） 反担保方式为抵押或质押应提供的材料
1. 抵押物、质物清单
2. 抵押物、质物权利凭证
3. 抵押物、质物评估资料
4. 保险单
5. 董事会同意抵押、质押的决议
6. 抵押物、质物为共有的，提供全体共有人同意抵押的声明
7. 抵押物、质物为海关监管的，提供海关同意抵押或质押的声明
8. 抵押物、质物为公有企业，提供主管部门及国有资产管理部门同意抵押或质押的证明
9. 其他有关材料
（四） 注意事项
1. 提供的材料除复印件外，同时应提供原件备验
2. 提供的材料复印件要加盖公章
3. 法人代表授权委托须法人代表亲笔签字授予
4. 公司受理人可根据担保项目和企业的实际情况进行删选和添加
第五条：公司担保部顾客服务值班人员负责项目受理，核实顾客提交材料的完整性和真实性，审理受理条件，提出受理意见。对符合担保条件的正式受理，建立顾客档案及档案编号，登记《担保项目受理登记表》，《担保申请人材料清单》，《反担保人材料清单》及按材料清单提供的材料作为《信用担保申报书》的附件，经公司担保受理人和项目负责人审核签字后归档。
第六条：担保受理条件
（一） 具备企业法人资格并已通过年检
（二） 依法经营，经营范围符合国家政策
（三） 基本具有偿还借款的能力，并能提供反担保措施
（四） 对单个企业的担保金额不超过我公司自身实收资本的10%
（五） 申请担保额不超过该企业有效净资产的70%
（六） 该企业资产负债率不超过70%
第四章 担保项目初审和实地调查
第七条：公司担保部根据人员和业务量的实际情况，确定第一调查人和第二调查人，第一调查人为项目负责人，负主要调查责任，第二调查人协办。
第八条：项目初审主要是通过资料审核和实地调查，获取担保项目，项目承担企业及反担保人真实、全面的信息，通过综合分析、比较、评价，形成最后综合性的评定和结论即《担保调查报告》。
第九条：资料审核是项目初审的开始阶段，是对申请担保企业提供的资料信息进行搜集、整理和审核，以确定这些信息的有效、完整和真实性。信息不仅来源于企业，还应从其他途径，如与企业和项目有关的管理部门、金融部门、财税部门、供应商、用户等处获取。对上述资料，信息审核过程中需要进一步明确、补充，核实之处以及发现的漏洞、疑点即是下一步进行实地调查的重点。
第十条：资料审核重点
（一） 按“清单”要求提供的材料是否齐全、有效，要求提供的原件是否为原件，复印件是否和原件一致，复印材料是否加盖公章。各种文件是否在有效期内，应年检的是否以办理手续。
（二） 有关个文件的相关内容要核对一致，逻辑关系要正确，通过对企业成立批文合同、章程、董事会决议、验资报告、立项批文、可研、资信等级、环保及市场准入等具体文件的审核，了解借款人（担保申请人）和反担保人是否具备资格，合法合规。
（三） 财税报表是否由会计师事务所出具了审计报告，是否是无保留意见报告，初步分析财务状况，记录疑点，以便实地调查核实。
（四） 对反担保人提供的文件资料的审核与以上三项基本相同。重点是审核反担保人提供的反担保措施是否符合《担保法》和有关法律法规（如房地产、土地、海商）及有关抵押登记管理办法的规定，抵押物、质物的权属（权利凭证）是否明晰。
第十一条：项目初审过程中，部门负责人，项目负责人与协办人（至少双人下户）应到借款人和反担保人及有关部门进行实地调查。进行实地调查前，要列出调查提纲，明确调查目标，以保证调查的质量和效率。
第十二条：实地调查要点
（一） 访问企业,会见有关当事人,了解企业和项目背景、市场竞争范围、销售和利润、资源的供应情况，弄清借款内容和还款来源，考察企业管理团队的整体素质（文化程度、主要经历、技术专长、经营决策、市场开拓、遵纪守法等方面），了解主要领导人的信用状况和能力。
（二） 对需要进一步核实的材料，要求企业提供原件核对。
（三） 考察主要生产、经营场所，通过走、看、问，判断企业实际生产、经营情况，印证有关资料记载和有关当事人介绍的情况。
（四） 对财务报表的调查审核，应根据企业的实际情况，主要调查核实以下内容：
1． 了解企业的主要会计政策，是否按会计准则计帐。
2． 企业的财务内容控制制度是否完备并有效执行。
3． 通过采用抽查大项的方式，审核企业是否做到了帐表、帐帐、帐证、帐实四相符，核实资产、负债、权益是否有虚假。
4． 有保留意见的审计报告的保留意见部分
5． 企业的或有损失和或有负债情况。
（五） 查看抵押物、质物。以房地产抵押的，要察看、了解抵押物的面积、用途，抵押物、质物的规格、型号、质量、原价和净值、用途等。以汇票、本票、债券、存款单、仓单、提单等出质的，要查看权利凭证原件，辨别真伪，必要时请有关部门鉴定。
第十三条：综合分析是在核实资料和实地调查的基础上，对已经获取的信息进行综合判断、分析、比较和评价，主要有以下几个方面：
（一） 分析、判断借款人（担保申请人）的主体资格、清偿债务意愿及是否能严格履行合同条款。
（二） 分析经济环境对担保项目和项目承担企业的影响，主要包括：项目产品在行业中的地位，产品经济寿命期，技术、工艺先进程度、市场结构和市场竞争能力，市场风险程度及政府的管理制度等。
（三） 分析借款人的还款能力，通过财务分析和现金流量分析，掌握借款人的财务状况和偿债能力，预测借款人的未来发展趋势。财务分析的主要内容：
1. 偿债能力（财务杠杆比率、流动比率）
2. 盈利能力（盈利比例）
3. 营运能力（效率比列）
4. 资产质量
5. 资金结构
6. 预测近三年的发展趋势。现金流量分析是要预计在未来的还款期间内，是否能够产生足够的现金流量偿还银行借款。
（四） 粉丝反担保人的担保资格和担保能力。重点分析担保方式的可操作性，抵押、质押是否合法合规，与抵押物、质物的流动性相关的预期变现难易程度、交易成本和价格的稳定性和可预见性。
（五） 基本分限度分析
第十四条：项目初审结束，项目负责人须向评审会提交《担保调查报告》，《担保调查报告》的主要内容：
（一） 借款人背景情况
（二） 项目基本情况
（三） 市场预测及销售分析
（四） 财务状况及偿债能力
（五） 借款用途及还款资金来源
（六） 反担保情况
（七） 与银行往来及或有负债情况
（八） 综合分析该项目风险程度
（九） 其他需要说明的情况
（十） 调查结论
第十五条：项目初审过程中发现企业有不良信用记录、出具虚假资料、违法违规等问题，或企业主动要求撤回担保申请，致使初审工作不能进行时，项目负责人应在《担保调查报告》中说明原因并提出处理意见。填报《担保项目处理表》，经部门负责人签署意见后报公司负责人审批，项目负责人将处理结果告知企业。因企业材料提供不全或企业要求暂缓处理影响项目初审工作的，亦按上述程序办理。
第十六条：项目初审工作正式受理开始，一般应在5个工作日完成，如超过5个工作日，项目负责人应向部门负责人说明原因，部门负责人向总经理报告。
第五章 担保项目评审与决策
第十七条：担保项目的评审（详细评审）包括两个环节，即部门审核和会议评审。
第十八条：项目初审工作结束后，项目负责人将企业提交的各项资料和《担保调查报告》提交担保部，部门负责人组织人员对上述资料进行评审。部门评审的重点是项目资料和《担保调查报告》。部门审核的主要内容有：
(一) 项目资料的真实性、完整性、正确性
(二) 对反担保措施提出意见
(三) 对企业的报审资料从法律角度加以审核
(四) 对项目的风险度进行评价
(五) 对企业的财务状况进行评价。评审意见和结论填写《担保项目评审书》的一至八项。部门评审一般应在3个工作日完成。
第十九条：部门评审完毕后，将《担保项目评审书》连同其他资料一并提交会议评审。
第二十条：会议评审的组织机构是公司项目评审委员会，成员由公司总经理，各部门负责人组成，主任委员由公司总经理担任，评审委员会由担保业务部负责，评审会议参加人员：
（一） 评委会全体成员
（二） 项目负责人和协办人
（三） 评委会认为需参加的人员
第二十一条：会议评审工作程序
（一） 评委会至少在会议召开前2天，将会议内容（在档案和微机内）通知参加会议成员
（二） 会议由评委会主任委员召集，参加会议人员必须按时参加会议，因特殊情况不能出席时，必须事先向评委会主任请假，若参加会议人员未达应参加会议人数的半数，则会议改期进行
（三） 项目责任人报告项目调查情况和初审意见，协办人作补充说明
（四） 部门负责人报告部门审核意见
（五） 评审委员会和参加委员会质疑，调查责任人和协办人答疑
（六） 参加会议人员从合法性、安全性、效益性等方面对项目进行综合分析并提出具体评审意见
（七） 评审委员会主任综合与会大多数人的意见后提出总结性评审意见
（八） 会议评审采用签字表决制，参加会议评审人员须在《担保项目评审书》的第九项明确填写“同意”或“不同意”并签字，不得弃权，三分之二以上的评审人员同意视为项目评审通过
（九） 按照公司决策权限划分的规定报公司决策机构（决策人）审批，审批意见填列《担保项目评审书》第十项
第二十二条：担保审批权限（包括担保额度、担保展期、担保逾期、撤保的审批）
（一） 担保额在1000万元（含本数）以下董事会授权总经理审批
（二） 担保额在1000万元以上由董事会审批
第二十三条：对部门审核、会议评审被否决的项目，决策机构（决策人）只能做“不同意担保”或“进行复议的决定”，而不能做“同意担保”的决定。
第二十四条：会议由评委会指定专人记录，内容包括会议的时间、地点、出席人员、参加会议人员对项目的意见及最后综合意见。会议形成的文书、资料归档保管。
第二十五条：发生以下情形的项目需进行复议
（一） 公司评审委员会否决（三分之一以上评审人员不同意），但决策机构（决策人）决定复议的项目
（二） 多数评审人员质疑，主任委员认为有必要进一步调查的项目
（三） 自公司批准担保之日起3个月后办理手续的项目，复议仅限一次，对复议的项目，自项目初审程序开始办理，如有必要可重新确定第一调查人
第六章 担保合同的签订
第二十六条：项目正式批准后，由担保部发函通知项目承担企业办理担保手续，通知包括以下内容：公司同意担保的决定、缴纳费用的金额、付款期限和方式、办理担保手续应备资料和其他准备工作，发函前项目责任人要确认贷款银行的承贷情况。
第二十七条：担保部安排专人经办担保合同签约手续，一般情况下项目负责人为合同经办人，签约程序如下：
（一） 准备（或拟定）空白法律合同文本，包括借款合同、担保合同、反担保合同及其他须准备的法律文书。
（二） 由担保部、综合部、法律顾问审核上述合同文本，对需要调整和修改的合同条款应及时与对方当事人协商、谈判，将修改意见填写在《合同审核表》中，报总经理审定。
（三） 公司经办人登记《合同登记表》，确定本公司出具合同的编号，填写合同内容并在经办人处签字，须注意的事项：
（1） 与贷款人签订的《保证合同》中得“其他约定”要注明“俟本合同的保证人与借款人办妥抵押登记手续后，保证人书面形式通知贷款人，贷款人收到保证人的书面通知后，才能向借款人放款”。
（2） 与抵（质）押人签订的《反担保抵（质）押合同》一般情况下，抵质押期限要长于借款期限6个月，保险期限要长于借款期限3个月，投保总值不得低于抵押物，质物总值，保单要注明我公司为保险赔偿第一受益人，保单正本须存放我公司。
（四） 对填写完内容的合同文本再进行一次审核，方法与本条第（二）项相同。
（五） 涉及到股东代表，法人代表、董事会成员、共有人、反担保人（自然人）等签字盖章的情况，当事人必须当面签字、盖章，我公司至少有二人在现场。
（六） 企业签署《担保费认缴单》，一式二份，其中一份交公司财务部门。
（七） 法人代表、公司盖章。
第二十八条：办理完签约手续的项目资料移交担保部档案管理员统一管理，重要合同和证件：包括借款合同、保证合同、反担保合同等须单独管理。
第七章 反担保措施
第二十九条：对获得批准担保的企业，必须落实反担保措施，包括财产抵押、财产或权力质押、保证金、企业的保证反担保等，公司根据企业和项目的实际情况，采用一种或几种借证措施。公司原则上不接受保证反担保。
第三十条：企业提供抵押物、质押物的范围，按《担保法》的规定执行，并按有关规定办理抵（质）押登记手续。
第三十一条：项目负责人准备抵（质）押登记资料和办理抵（质）押登记手续。抵（质）押登记资料包括：主合同、保证合同、抵（质）押合同、抵（质）押登记部门要求提供的其他资料等。办理完抵（质）押登记手续后，应取得抵（质）押登记部门发放的《他项权力证书》或经抵（质）押部门签章的《抵（质）押登记表》等证明文件。
第三十二条：用不动产抵押，抵押率（按净值计算）不高于70%；动产抵押率（按净值计算）不高于50%；动产质押率（按净值计算）不高于50%；股权、债券等权利质押，质押率（分别按投资额、债券面值计算）不高于70%。
第三十三条：采用保证反担保措施的企业，必须满足以下条件：
（一） 必须具备《担保法》规定的担保资格
（二） 资产负债率不超过70%
（三） 连续2年盈利
（四） 企业资信和经济实力要优于借款企业
（五） 企业在承保期必须参加保险
第三十四条：办妥抵（质）押登记手续后，经办人填写一式二份《担保贷款联系单》，联系单上注明“已经与借款人办妥抵（质）押登记手续，请承贷银行见此通知后为借款人放款”字样，报总经理签批后送承贷银行，银行经办人签章后可为企业放款，督促企业缴纳担保费。经办人将一份《担保贷款业务联系单》（银行经办人盖章）和银行借款借据的复印件存档。
第八章 担保收费
第三十五条：担保收费执行国家规定的标准，并根据具体情况确定优惠费率。
第三十六条：公司担保费率（年率）按担保额度划分3档：担保额度在500万元下（含500万元），担保费率为2%；担保额度在500万元以上、1000万元以下（含1000万元）的部分，担保费率为1.5%；担保额度在1000万元以上，担保费率为1%；每宗担保收费按上述费率计算低于2000元时，应按不低于2000元收取。
第三十七条：担保费原则上应在借款合同生效之日一次性收取。担保额度超过1000万元，并且担保时间超过二年的可以分年度收费。若逾期支付，按日万分之五加收滞纳金。
第三十八条:企业在签署《担保费认缴单》时，要让企业确认担保费率和担保费金额。担保费由担保部负责计算和催缴，公司财务部门负责核实赞叹不已收款。公司财务部门收到款项并在《担保费认缴单》上签字后，将《担保费认缴单》退担保部存档。应缴担保费当日，担保部和公司财务部门有关人员须填制《担保费收缴确认表》，将缴费情况确认后报总经理核准。
第九章 担保项目管理
第三十九条：担保项目后期管理（保后管理），是指自承贷银行向企业放款到担保终结的过程的管理，包括担保项目检查、展期项目和逾期项目及撤保项目的处理等。
第四十条：担保项目的检查由担保部负责。检查前要制定检查计划，报总经理审批。保后检查分日常检查和重点检查。日常检查是根据企业的实际情况，如担保金额、担保期限、反担保措施、风险等级等确定检查频率，日常检查至少每个季度要进行一次。重点检查是对借款封闭管理的项目，认为风险较大的项目及其他需特别关注的项目进行不定期检查或全程跟踪。检查完毕后，检查人员须填写《担保项目检查表》并附检查报告和企业及有关部门提供的资料完整，报总经理签批意见后与有关资料一并存档。
第四十一条：保后检查的内容
（一） 企业是否按借款合同规定支付利息
（二） 债务人生产经营和财务状况
（三） 反担保措施中是否发生了新的不利因素
（四） 风险计量和总结（贷款的五级分类）
（五） 其他须说明的情况
第四十二条：检查人员在检查中发现企业存在较大问题，须当日向部门负责人口头报告。部门应在2日内将存在的问题和处理意见书面报告总经理。对发现的重大问题，部门负责人应立即报告总经理，总经理认为有必要时，可召集有关人员进行专题讨论并提出相应的对策和措施。
第四十三条：对所有担保项目在担保到期之前30日，由担保部填制《担保到期通知函》，通知项目承担企业。
第四十四条：第月月末前，担保部应向总经理提交当月《逾期项目统计表》和《担保项目检查表》。
第四十五条：需要展期的担保项目，企业须在担保项目到期前20日向我公司提出担保展期书面申请。担保部负责调查担保展期的原因，提出处理意见，填写《担保项目展期（逾期）报告表》，报总经理审批。对展期项目的担保须按照新项目的担保程序办理。
第四十六条：对逾期的担保项目，由担保部写出检查报告，提出处理意见，填写《担保项目展期（逾期）报告表》，报总经理审批。对逾期担保项目的处理意见包括:
(一) 采用更为可靠的反担保措施
(二) 建议撤保.对逾期的担保项目按会议评审及审批权限办理
第四十七条:具有下列情形之一的公司应主动撤保:
(一) 担保贷款未按担保申报时的用途使用
(二) 项目承担企业提供虚假资料或具欺诈行为
(三) 公司认为项目承提企业出现重大经营失误或市场、财务状况等方面出现较大潜在风险
第四十八条：项目撤保由担保部写出检查报告，提出处理意见，填写《担保项目（撤保）处理表》，报总经理审批。对项目撤保按会议评审及审批权限办理。
第四十九条：已经结束的担保项目，应及时办理项目终结手续。担保贷款到期后，担保部负责核实贷款本息确已归还，并留存一份放款收回凭证复印件，办理注销抵押登记，将所抵押和保管的原件资料退还企业，填写《免除担保责任确认表》，报总经理核准。担保部将部门管理的档案移交公司档案管理部门。
第五十条：项目责任人在办理担保业务过程中，应根据业务进度将完成内容及时录入微机，包括：担保业务动态表、担保项目检查一览表等。
第十章 债的追偿
第五十一条：主债务人未能履行债务，我公司代为清偿后，应依法进行追偿及提起诉讼。
第五十二条：代偿和追偿方案由担保部负责制订并报总经理审定，项目责任人为具体经办人。对主债务人与我公司签订抵押或质押合同的，可以抵押或质押财产折价或以其拍卖。变卖后的价值冲抵债务，对设定反担保人的，应依法向反担保人追偿，反担保人拒绝清偿的，应依法对主债务人及反担保人提起诉讼。
第十一章 责任和罚责
第五十三条：项目负责人，部门审核人员、会议评审人员按公司的有关规定承担相应比重的责任。
第五十四条：因具体原因使公司遭受损失，要追求有关人员责任，并按公司的有关规定进行处罚。
第十二章 档案管理
第五十五条：担保部高兼职档案管理员，负责自担保业务受理至债务追偿完毕整个过程有关文件、资料的整理、立卷和保管工作。
第五十六条：担保业务流程中所有有关的文书和资料都在归档范围。归档的案卷要编排次序系统，卷内首页要有材料目录。借阅档案要填写《档案借阅登记表》/部门内部人员之间及部门与部门之间移交档案时要有
移交记录，填写《档案移交登记表》。
第五十七条：担保项目终止后，担保部将档案移交给公司档案管理部门。
『贰』 担保公司操作流程是什么
担保业务的操作流程
第一章 总则
第一条：为保证担保业务的规范化，制度化和程序化，防范和控制担保风险，制定本规程。
第二条：担保业务应遵守国家的法律法规，遵循自愿、公平、诚实、信用和合理分担风险的原则。
第二章 担保业务的程序
第三条：担保业务程序如下：
（一） 企业申请
（二） 担保受理
（三） 项目初审
（四） 项目评审
（五） 签订合同
（六） 抵押登记
（七） 担保收费
（八） 发放贷款
（九） 保后管理
（十） 代偿和追偿
（十一） 担保中介
担保业务程序细化列示：企业申请《信用担保项目申报书》；企业提供担保申请材料；担保受理《担保项目受理登记表》；项目初审确定第一调查人、第二调查人；项目初审基本内容，实地调查，担保调查报告；《担保项目处理表》；项目评审部门评审；申保会评审、《担保项目评审书》；复议项目评审，签订合同；《同意担保通知函》；准备空白合同文本（借款合同、担保合同、反担保合同）审核空白合同文本（担保部、综合部、律师、总经理）《合同审核表》；正式签订合同《合同登记表》；《担保费认缴单》抵押登记准备抵（质）押登记资料：主合同、担保合同、反担保合同、其他资料；他项权利证书或抵（质）押登记表（登记机关签章）发放贷款《担保贷款业务联系单》复印借款借据；担保收费；保后管理日常检查，重点检查：《担保项目检查表》保后检查报告《担保到期通知函》担保项目展期（逾期）报告；业务档案管理；代偿和追偿方案；提起法律诉讼；担保终结还贷收据复印件；注销抵（质）押登记；退还抵押、代管原件；《免除担保责任确认表》
第三章 担保申请和受理
第四条：企业申请担保需填写《信用担保申报书》，同时应提供下列材料，并对所提供材料真实性负责。
（一） 借款人（担保申请人）应提供的材料
1. 法人营业执照（年检）及法人代码证
2. 法人代表证明书
3. 法人代表授权书
4. 法人代表及委托代理人身份证
5. 注册资本验资报告
6. 贷款卡及贷款卡回执单
7. 资信证明
8. 公司章程及公司合同
9. 借款申请书
10. 申请借款和担保的董事会决议
11. 当期财务报表及近3年的财务报表和经合法机构出具的审计报案，报表主要包括：资产负债表、损益表、现金流量表等。
12. 与借款用途有关的资料：购销协议、合作协议等。
13. 项目可行性报告及主管部门批件
14. 生产经营情况表
15. 其他有关材料
（二） 反担保第三人应提供的材料
1. 法人营业执照（年检）及法人代码证
2.法人代表证明书
3.法人代表授权书
4.法人代表及委托代理人身份证
5.注册资本验资报告
6.贷款卡及贷款卡回执单
7.资信证明
8.公司章程及公司合同
9. 当期财务报表及近3年的财务报表和经合法机构出具的审计报案，报表主要包括：资产负债表、损益表、现金流量表等
10.主要存货、长期投资、固定资产、银行借款明细表，应收账款龄分析表和有负债情况表
11.其他有关材料
（三） 反担保方式为抵押或质押应提供的材料
1. 抵押物、质物清单
2. 抵押物、质物权利凭证
3. 抵押物、质物评估资料
4. 保险单
5. 董事会同意抵押、质押的决议
6. 抵押物、质物为共有的，提供全体共有人同意抵押的声明
7. 抵押物、质物为海关监管的，提供海关同意抵押或质押的声明
8. 抵押物、质物为公有企业，提供主管部门及国有资产管理部门同意抵押或质押的证明
9. 其他有关材料
（四） 注意事项
1. 提供的材料除复印件外，同时应提供原件备验
2. 提供的材料复印件要加盖公章
3. 法人代表授权委托须法人代表亲笔签字授予
4. 公司受理人可根据担保项目和企业的实际情况进行删选和添加
第五条：公司担保部顾客服务值班人员负责项目受理，核实顾客提交材料的完整性和真实性，审理受理条件，提出受理意见。对符合担保条件的正式受理，建立顾客档案及档案编号，登记《担保项目受理登记表》，《担保申请人材料清单》，《反担保人材料清单》及按材料清单提供的材料作为《信用担保申报书》的附件，经公司担保受理人和项目负责人审核签字后归档。
第六条：担保受理条件
（一） 具备企业法人资格并已通过年检
（二） 依法经营，经营范围符合国家政策
（三） 基本具有偿还借款的能力，并能提供反担保措施
（四） 对单个企业的担保金额不超过我公司自身实收资本的10%
（五） 申请担保额不超过该企业有效净资产的70%
（六） 该企业资产负债率不超过70%
第四章 担保项目初审和实地调查
第七条：公司担保部根据人员和业务量的实际情况，确定第一调查人和第二调查人，第一调查人为项目负责人，负主要调查责任，第二调查人协办。
第八条：项目初审主要是通过资料审核和实地调查，获取担保项目，项目承担企业及反担保人真实、全面的信息，通过综合分析、比较、评价，形成最后综合性的评定和结论即《担保调查报告》。
第九条：资料审核是项目初审的开始阶段，是对申请担保企业提供的资料信息进行搜集、整理和审核，以确定这些信息的有效、完整和真实性。信息不仅来源于企业，还应从其他途径，如与企业和项目有关的管理部门、金融部门、财税部门、供应商、用户等处获取。对上述资料，信息审核过程中需要进一步明确、补充，核实之处以及发现的漏洞、疑点即是下一步进行实地调查的重点。
第十条：资料审核重点
（一） 按“清单”要求提供的材料是否齐全、有效，要求提供的原件是否为原件，复印件是否和原件一致，复印材料是否加盖公章。各种文件是否在有效期内，应年检的是否以办理手续。
（二） 有关个文件的相关内容要核对一致，逻辑关系要正确，通过对企业成立批文合同、章程、董事会决议、验资报告、立项批文、可研、资信等级、环保及市场准入等具体文件的审核，了解借款人（担保申请人）和反担保人是否具备资格，合法合规。
（三） 财税报表是否由会计师事务所出具了审计报告，是否是无保留意见报告，初步分析财务状况，记录疑点，以便实地调查核实。
（四） 对反担保人提供的文件资料的审核与以上三项基本相同。重点是审核反担保人提供的反担保措施是否符合《担保法》和有关法律法规（如房地产、土地、海商）及有关抵押登记管理办法的规定，抵押物、质物的权属（权利凭证）是否明晰。
第十一条：项目初审过程中，部门负责人，项目负责人与协办人（至少双人下户）应到借款人和反担保人及有关部门进行实地调查。进行实地调查前，要列出调查提纲，明确调查目标，以保证调查的质量和效率。
第十二条：实地调查要点
（一） 访问企业,会见有关当事人,了解企业和项目背景、市场竞争范围、销售和利润、资源的供应情况，弄清借款内容和还款来源，考察企业管理团队的整体素质（文化程度、主要经历、技术专长、经营决策、市场开拓、遵纪守法等方面），了解主要领导人的信用状况和能力。
（二） 对需要进一步核实的材料，要求企业提供原件核对。
（三） 考察主要生产、经营场所，通过走、看、问，判断企业实际生产、经营情况，印证有关资料记载和有关当事人介绍的情况。
（四） 对财务报表的调查审核，应根据企业的实际情况，主要调查核实以下内容：
1． 了解企业的主要会计政策，是否按会计准则计帐。
2． 企业的财务内容控制制度是否完备并有效执行。
3． 通过采用抽查大项的方式，审核企业是否做到了帐表、帐帐、帐证、帐实四相符，核实资产、负债、权益是否有虚假。
4． 有保留意见的审计报告的保留意见部分
5． 企业的或有损失和或有负债情况。
（五） 查看抵押物、质物。以房地产抵押的，要察看、了解抵押物的面积、用途，抵押物、质物的规格、型号、质量、原价和净值、用途等。以汇票、本票、债券、存款单、仓单、提单等出质的，要查看权利凭证原件，辨别真伪，必要时请有关部门鉴定。
第十三条：综合分析是在核实资料和实地调查的基础上，对已经获取的信息进行综合判断、分析、比较和评价，主要有以下几个方面：
（一） 分析、判断借款人（担保申请人）的主体资格、清偿债务意愿及是否能严格履行合同条款。
（二） 分析经济环境对担保项目和项目承担企业的影响，主要包括：项目产品在行业中的地位，产品经济寿命期，技术、工艺先进程度、市场结构和市场竞争能力，市场风险程度及政府的管理制度等。
（三） 分析借款人的还款能力，通过财务分析和现金流量分析，掌握借款人的财务状况和偿债能力，预测借款人的未来发展趋势。财务分析的主要内容：
1. 偿债能力（财务杠杆比率、流动比率）
2. 盈利能力（盈利比例）
3. 营运能力（效率比列）
4. 资产质量
5. 资金结构
6. 预测近三年的发展趋势。现金流量分析是要预计在未来的还款期间内，是否能够产生足够的现金流量偿还银行借款。
（四） 粉丝反担保人的担保资格和担保能力。重点分析担保方式的可操作性，抵押、质押是否合法合规，与抵押物、质物的流动性相关的预期变现难易程度、交易成本和价格的稳定性和可预见性。
（五） 基本分限度分析
第十四条：项目初审结束，项目负责人须向评审会提交《担保调查报告》，《担保调查报告》的主要内容：
（一） 借款人背景情况
（二） 项目基本情况
（三） 市场预测及销售分析
（四） 财务状况及偿债能力
（五） 借款用途及还款资金来源
（六） 反担保情况
（七） 与银行往来及或有负债情况
（八） 综合分析该项目风险程度
（九） 其他需要说明的情况
（十） 调查结论
第十五条：项目初审过程中发现企业有不良信用记录、出具虚假资料、违法违规等问题，或企业主动要求撤回担保申请，致使初审工作不能进行时，项目负责人应在《担保调查报告》中说明原因并提出处理意见。填报《担保项目处理表》，经部门负责人签署意见后报公司负责人审批，项目负责人将处理结果告知企业。因企业材料提供不全或企业要求暂缓处理影响项目初审工作的，亦按上述程序办理。
第十六条：项目初审工作正式受理开始，一般应在5个工作日完成，如超过5个工作日，项目负责人应向部门负责人说明原因，部门负责人向总经理报告。
第五章 担保项目评审与决策
第十七条：担保项目的评审（详细评审）包括两个环节，即部门审核和会议评审。
第十八条：项目初审工作结束后，项目负责人将企业提交的各项资料和《担保调查报告》提交担保部，部门负责人组织人员对上述资料进行评审。部门评审的重点是项目资料和《担保调查报告》。部门审核的主要内容有：
(一) 项目资料的真实性、完整性、正确性
(二) 对反担保措施提出意见
(三) 对企业的报审资料从法律角度加以审核
(四) 对项目的风险度进行评价
(五) 对企业的财务状况进行评价。评审意见和结论填写《担保项目评审书》的一至八项。部门评审一般应在3个工作日完成。
第十九条：部门评审完毕后，将《担保项目评审书》连同其他资料一并提交会议评审。
第二十条：会议评审的组织机构是公司项目评审委员会，成员由公司总经理，各部门负责人组成，主任委员由公司总经理担任，评审委员会由担保业务部负责，评审会议参加人员：
（一） 评委会全体成员
（二） 项目负责人和协办人
（三） 评委会认为需参加的人员
第二十一条：会议评审工作程序
（一） 评委会至少在会议召开前2天，将会议内容（在档案和微机内）通知参加会议成员
（二） 会议由评委会主任委员召集，参加会议人员必须按时参加会议，因特殊情况不能出席时，必须事先向评委会主任请假，若参加会议人员未达应参加会议人数的半数，则会议改期进行
（三） 项目责任人报告项目调查情况和初审意见，协办人作补充说明
（四） 部门负责人报告部门审核意见
（五） 评审委员会和参加委员会质疑，调查责任人和协办人答疑
（六） 参加会议人员从合法性、安全性、效益性等方面对项目进行综合分析并提出具体评审意见
（七） 评审委员会主任综合与会大多数人的意见后提出总结性评审意见
（八） 会议评审采用签字表决制，参加会议评审人员须在《担保项目评审书》的第九项明确填写“同意”或“不同意”并签字，不得弃权，三分之二以上的评审人员同意视为项目评审通过
（九） 按照公司决策权限划分的规定报公司决策机构（决策人）审批，审批意见填列《担保项目评审书》第十项
第二十二条：担保审批权限（包括担保额度、担保展期、担保逾期、撤保的审批）
（一） 担保额在1000万元（含本数）以下董事会授权总经理审批
（二） 担保额在1000万元以上由董事会审批
第二十三条：对部门审核、会议评审被否决的项目，决策机构（决策人）只能做“不同意担保”或“进行复议的决定”，而不能做“同意担保”的决定。
第二十四条：会议由评委会指定专人记录，内容包括会议的时间、地点、出席人员、参加会议人员对项目的意见及最后综合意见。会议形成的文书、资料归档保管。
第二十五条：发生以下情形的项目需进行复议
（一） 公司评审委员会否决（三分之一以上评审人员不同意），但决策机构（决策人）决定复议的项目
（二） 多数评审人员质疑，主任委员认为有必要进一步调查的项目
（三） 自公司批准担保之日起3个月后办理手续的项目，复议仅限一次，对复议的项目，自项目初审程序开始办理，如有必要可重新确定第一调查人
第六章 担保合同的签订
第二十六条：项目正式批准后，由担保部发函通知项目承担企业办理担保手续，通知包括以下内容：公司同意担保的决定、缴纳费用的金额、付款期限和方式、办理担保手续应备资料和其他准备工作，发函前项目责任人要确认贷款银行的承贷情况。
第二十七条：担保部安排专人经办担保合同签约手续，一般情况下项目负责人为合同经办人，签约程序如下：
（一） 准备（或拟定）空白法律合同文本，包括借款合同、担保合同、反担保合同及其他须准备的法律文书。
（二） 由担保部、综合部、法律顾问审核上述合同文本，对需要调整和修改的合同条款应及时与对方当事人协商、谈判，将修改意见填写在《合同审核表》中，报总经理审定。
（三） 公司经办人登记《合同登记表》，确定本公司出具合同的编号，填写合同内容并在经办人处签字，须注意的事项：
（1） 与贷款人签订的《保证合同》中得“其他约定”要注明“俟本合同的保证人与借款人办妥抵押登记手续后，保证人书面形式通知贷款人，贷款人收到保证人的书面通知后，才能向借款人放款”。
（2） 与抵（质）押人签订的《反担保抵（质）押合同》一般情况下，抵质押期限要长于借款期限6个月，保险期限要长于借款期限3个月，投保总值不得低于抵押物，质物总值，保单要注明我公司为保险赔偿第一受益人，保单正本须存放我公司。
（四） 对填写完内容的合同文本再进行一次审核，方法与本条第（二）项相同。
（五） 涉及到股东代表，法人代表、董事会成员、共有人、反担保人（自然人）等签字盖章的情况，当事人必须当面签字、盖章，我公司至少有二人在现场。
（六） 企业签署《担保费认缴单》，一式二份，其中一份交公司财务部门。
（七） 法人代表、公司盖章。
第二十八条：办理完签约手续的项目资料移交担保部档案管理员统一管理，重要合同和证件：包括借款合同、保证合同、反担保合同等须单独管理。
第七章 反担保措施
第二十九条：对获得批准担保的企业，必须落实反担保措施，包括财产抵押、财产或权力质押、保证金、企业的保证反担保等，公司根据企业和项目的实际情况，采用一种或几种借证措施。公司原则上不接受保证反担保。
第三十条：企业提供抵押物、质押物的范围，按《担保法》的规定执行，并按有关规定办理抵（质）押登记手续。
第三十一条：项目负责人准备抵（质）押登记资料和办理抵（质）押登记手续。抵（质）押登记资料包括：主合同、保证合同、抵（质）押合同、抵（质）押登记部门要求提供的其他资料等。办理完抵（质）押登记手续后，应取得抵（质）押登记部门发放的《他项权力证书》或经抵（质）押部门签章的《抵（质）押登记表》等证明文件。
第三十二条：用不动产抵押，抵押率（按净值计算）不高于70%；动产抵押率（按净值计算）不高于50%；动产质押率（按净值计算）不高于50%；股权、债券等权利质押，质押率（分别按投资额、债券面值计算）不高于70%。
第三十三条：采用保证反担保措施的企业，必须满足以下条件：
（一） 必须具备《担保法》规定的担保资格
（二） 资产负债率不超过70%
（三） 连续2年盈利
（四） 企业资信和经济实力要优于借款企业
（五） 企业在承保期必须参加保险
第三十四条：办妥抵（质）押登记手续后，经办人填写一式二份《担保贷款联系单》，联系单上注明“已经与借款人办妥抵（质）押登记手续，请承贷银行见此通知后为借款人放款”字样，报总经理签批后送承贷银行，银行经办人签章后可为企业放款，督促企业缴纳担保费。经办人将一份《担保贷款业务联系单》（银行经办人盖章）和银行借款借据的复印件存档。
第八章 担保收费
第三十五条：担保收费执行国家规定的标准，并根据具体情况确定优惠费率。
第三十六条：公司担保费率（年率）按担保额度划分3档：担保额度在500万元下（含500万元），担保费率为2%；担保额度在500万元以上、1000万元以下（含1000万元）的部分，担保费率为1.5%；担保额度在1000万元以上，担保费率为1%；每宗担保收费按上述费率计算低于2000元时，应按不低于2000元收取。
第三十七条：担保费原则上应在借款合同生效之日一次性收取。担保额度超过1000万元，并且担保时间超过二年的可以分年度收费。若逾期支付，按日万分之五加收滞纳金。
第三十八条:企业在签署《担保费认缴单》时，要让企业确认担保费率和担保费金额。担保费由担保部负责计算和催缴，公司财务部门负责核实赞叹不已收款。公司财务部门收到款项并在《担保费认缴单》上签字后，将《担保费认缴单》退担保部存档。应缴担保费当日，担保部和公司财务部门有关人员须填制《担保费收缴确认表》，将缴费情况确认后报总经理核准。
第九章 担保项目管理
第三十九条：担保项目后期管理（保后管理），是指自承贷银行向企业放款到担保终结的过程的管理，包括担保项目检查、展期项目和逾期项目及撤保项目的处理等。
第四十条：担保项目的检查由担保部负责。检查前要制定检查计划，报总经理审批。保后检查分日常检查和重点检查。日常检查是根据企业的实际情况，如担保金额、担保期限、反担保措施、风险等级等确定检查频率，日常检查至少每个季度要进行一次。重点检查是对借款封闭管理的项目，认为风险较大的项目及其他需特别关注的项目进行不定期检查或全程跟踪。检查完毕后，检查人员须填写《担保项目检查表》并附检查报告和企业及有关部门提供的资料完整，报总经理签批意见后与有关资料一并存档。
第四十一条：保后检查的内容
（一） 企业是否按借款合同规定支付利息
（二） 债务人生产经营和财务状况
（三） 反担保措施中是否发生了新的不利因素
（四） 风险计量和总结（贷款的五级分类）
（五） 其他须说明的情况
第四十二条：检查人员在检查中发现企业存在较大问题，须当日向部门负责人口头报告。部门应在2日内将存在的问题和处理意见书面报告总经理。对发现的重大问题，部门负责人应立即报告总经理，总经理认为有必要时，可召集有关人员进行专题讨论并提出相应的对策和措施。
第四十三条：对所有担保项目在担保到期之前30日，由担保部填制《担保到期通知函》，通知项目承担企业。
第四十四条：第月月末前，担保部应向总经理提交当月《逾期项目统计表》和《担保项目检查表》。
第四十五条：需要展期的担保项目，企业须在担保项目到期前20日向我公司提出担保展期书面申请。担保部负责调查担保展期的原因，提出处理意见，填写《担保项目展期（逾期）报告表》，报总经理审批。对展期项目的担保须按照新项目的担保程序办理。
第四十六条：对逾期的担保项目，由担保部写出检查报告，提出处理意见，填写《担保项目展期（逾期）报告表》，报总经理审批。对逾期担保项目的处理意见包括:
(一) 采用更为可靠的反担保措施
(二) 建议撤保.对逾期的担保项目按会议评审及审批权限办理
第四十七条:具有下列情形之一的公司应主动撤保:
(一) 担保贷款未按担保申报时的用途使用
(二) 项目承担企业提供虚假资料或具欺诈行为
(三) 公司认为项目承提企业出现重大经营失误或市场、财务状况等方面出现较大潜在风险
第四十八条：项目撤保由担保部写出检查报告，提出处理意见，填写《担保项目（撤保）处理表》，报总经理审批。对项目撤保按会议评审及审批权限办理。
第四十九条：已经结束的担保项目，应及时办理项目终结手续。担保贷款到期后，担保部负责核实贷款本息确已归还，并留存一份放款收回凭证复印件，办理注销抵押登记，将所抵押和保管的原件资料退还企业，填写《免除担保责任确认表》，报总经理核准。担保部将部门管理的档案移交公司档案管理部门。
第五十条：项目责任人在办理担保业务过程中，应根据业务进度将完成内容及时录入微机，包括：担保业务动态表、担保项目检查一览表等。
第十章 债的追偿
第五十一条：主债务人未能履行债务，我公司代为清偿后，应依法进行追偿及提起诉讼。
第五十二条：代偿和追偿方案由担保部负责制订并报总经理审定，项目责任人为具体经办人。对主债务人与我公司签订抵押或质押合同的，可以抵押或质押财产折价或以其拍卖。变卖后的价值冲抵债务，对设定反担保人的，应依法向反担保人追偿，反担保人拒绝清偿的，应依法对主债务人及反担保人提起诉讼。
第十一章 责任和罚责
第五十三条：项目负责人，部门审核人员、会议评审人员按公司的有关规定承担相应比重的责任。
第五十四条：因具体原因使公司遭受损失，要追求有关人员责任，并按公司的有关规定进行处罚。
第十二章 档案管理
第五十五条：担保部高兼职档案管理员，负责自担保业务受理至债务追偿完毕整个过程有关文件、资料的整理、立卷和保管工作。
第五十六条：担保业务流程中所有有关的文书和资料都在归档范围。归档的案卷要编排次序系统，卷内首页要有材料目录。借阅档案要填写《档案借阅登记表》/部门内部人员之间及部门与部门之间移交档案时要有
移交记录，填写《档案移交登记表》。
第五十七条：担保项目终止后，担保部将档案移交给公司档案管理部门
『叁』 武汉鲸孚融信息技术有限公司怎么样
简介：鲸孚融金控，全称武汉鲸孚融信息技术有限公司，是2015年8月向武汉工商局申请在武汉注册成立的一家网络金融信息服务企业，注册资本人民币2亿元整。公司旗下建有“鲸孚融”P2P网络金融信息服务平台，采用抵押公证+风险准备金+担保保证金+企业三方联保的运作模式，平台内资金由中国最早成立的第三方支付机构“通联支付”进行全程托管。平台上的融资项目由持有金融牌照的金融机构提供本息保障，逾期、坏账的融资项目由对应的金融机构全额垫付，同时“鲸孚融”风控团队实地核查融资项目及抵押、公证等真实性，确保全程无忧理财。鲸孚融旨在打造安全、高效、透明的互联网金融信息服务平台，为投资人提供安全、有保障的优质高收益融资项目，实现投融需求两端的无缝对接，使客户之间的投融行为更加专业和规范，创造经济价值和社会价值的双重回报。鲸孚融金控荣获“2015年度最具成长价值50强”。证明材料来自腾讯大楚网。
法定代表人：蔡宁
成立时间：2015-08-31
注册资本：20000万人民币
工商注册号：420100000539136
企业类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
公司地址：武汉东湖新技术开发区武大园路88号武大科技园一号楼生产楼1楼2-2号
『肆』 关于金融机构抵押房产证的问题
您好！根据《物权法》中担保物权的规定，建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵专押权自登记属时设立。因此，您和信用社的抵押合同，不产生抵押权的效力。也就是说，您和信用社的抵押合同有效，如果您违法该合同约定内容，应该承担合同的违约责任，产生的法律后果由《民法通则》、《合同法》来调整，而不是由《物权法》、《担保法》来调整。信用社只能以《民法通则》、《合同法》来追究您的违约责任，而不能主张抵押权。不明之处，请发问。
不适用物权法的规定，根据担保法抵押权没有生效
『伍』 银行办理抵押贷款业务应注意哪些经营要点
办理房屋抵押贷款必须具备一定条件，不论是银行还是其他各金融机构要求完全相同。具体要求如下：
1、在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁。
2、有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力。
3、愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押;房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。
4、所抵押房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易条件，可进入房地产市场流通，并未做任何其他抵押。
5、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。
6、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。
业务办理所需的材料较多且缺一不可，具体需提供材料如下：
1、借款申请书;
2、身份证、户口簿或其他有效居留证件原件，并提供其复印件;
3、抵押房屋清单和有处分权人(含财产共有人)同意抵押的证明
4、与经销商签订的购车协议或合同;
5、房屋产权证
6、职业和经济收入证明，以及家庭基本状况;
7、抵押保险
8、房屋评估证明
9、要求提供的其他文件资料。
『陆』 我刚贷款买套房，银行说担保公司会实地核查，都会查什么内容呢知道的朋友告诉我，谢谢了，我很着急！
1、核查房屋地址
2、了解房屋所在地理、环境、和基础设施。给房屋做价格评估。
『柒』 贷款合同审查要点有哪些
一、主体是否合格
1、主体真实性审查
如果是企业类借款人，要审查该企业法人营业执照、税务登记证明、法人代码证、贷款卡(证)等法律文件;审查上述法律文件是否在有效期限内办理的年检手续;是否发生内容、名称变更;是否已吊销、注销、声明作废等。要注意审查部分企业“一套人马、多块牌子”以及产权不清，管理混乱的情形。如果是个人借款，要审查个人身份证原件以及借款申请书上是否是本人的签字或盖章。
2、主体合法性审查
要审查法人及法定代表人印章使用是否合法;经办人是否超越职权使用法人公章及法定代表人印章;法人及法定代表人授权委托是否真实，授权内容、期限、事项是否清楚;审查法定代表人、经办人身份证号码，核对法人及法定代表人盖章与预留印鉴是否相符;审查有关合同和文件是否有法定代表人、经办人签字，合伙组织是否有各合伙人签字盖章等。
3、主体资信程度审查
审查企业(或个人)、关联企业、公司股东及其配偶在金融机构贷款情况，以亲朋名义在金融机构贷款情况，对外担保情况，有无不良信用记录，有无大额或有负债或重大涉讼案件等;审查公司法人代表或个人有无赌博、吸毒、赖账不还等劣迹，有无道德风险等。审查报告中要对以上情况作专门介绍，并在征信系统中查询记录附后佐证。
二、利息约定是否合理
根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）（2015年6月23日最高人民法院审判委员会第1655次会议通过）第二十六条：借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
根据我国《合同法》的相关规定，自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。因此，合同中利息必须明示，且不能违反前述规定，否则利益将无法得到保障。同时，也应在合同中约定逾期还款的利息和迟延履行判决书的利息计算方式。
三、担保是否有效
1、担保是否有效审查
审查保证担保贷款时，必须以审慎性原则考察保证人的经济实力、资产负债情况和资信程度以及有无实际代偿能力。此外，根据我国《担保法》规定：精神病人和未成年人等无行为能力人、限制行为能力人担保无效;医院、学校、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体担保无效;国家机关，法人分支机构未经授权担保无效;法律、法规规定对外保证合同应当经国家主管部门批准的，未批准担保无效。
2、公司担保审查
首先审查公司提供担保行为是否符合该公司章程规定;审查被担保人与担保人关系，被担保人是否为公司股东或公司实际控制人。其次审查公司章程对担保额度的限制以及签订担保合同的签订人有无该公司的法定授权。最后是在接受公司提供的担保时，要审查公司对外提供担保行为是否依照规定经公司董事会或股东会决议，如不履行审慎注意义务可能要承担担保债权落空的法律后果。
3、抵押贷款审查
首先，审查抵押物权利证书真实性。其次，审查抵押物详细清单。包括：产权人、抵押物名称、用途、建造年份、房产证号、土地证号、购置价、账面价、评估价、抵押价等。 最后，审查抵押物的价值依据。现实中，特别要关注政府有关部门对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策，实时了解土地价值状况，避免因土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。
四、法律文书是否规范严谨
1、要约和承诺
要约、承诺是借款合同成立必须经过的两个阶段。所谓要约，就是合同一方当事人向另一方提出合同的主要条款，希望对方接受并签订合同的意思表示。订立借款合同，借款人向贷款人递交借款申请的行为，即为要约。所谓承诺，是指被要约人(受约方)同意接受要约内容，决定与要约方就要约的内容订立合同的意思表示。对要约内容提出修改意见或补充的答复都不是承诺，而是一种反要约或新要约。实践中，借款合同的订立往往是要约、反要约直到最后承诺，是反复蹉商的过程。
2、借款合同的主要条款
依据《合同法》第一百九十七条第二款之规定，借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、和还款方式等条款。
（1）借款种类，借款种类主要是按借款方的行业属性、借款用途以及资金来源和运用方式进行划分的。
（2）借款的币种，借款币种即借款合同标的的种类，根据不同情况可以是人民币也可以是外币，不同的货币种类借款利率有所不同，借款合同应对货币种类明确规定。
（3）借款用途，借款用途是指借款人使用借款的特定范围，是贷款方决定是否贷款、贷款数量、期限长短、利率高低的重要依据，借款人必须如实填写，并且借款人只能按照借款合同约定的借款用途使用借款，不能移作他用。
（4）借款金额，借款金额，是指借贷货币数量的多少。任何合同都必须有数量条款，只有标的而没有数量的合同是无法履行的。没有数量，当事人权利义务的大小就无法确定，借款合同没有借款数额，就无法确定借贷货币的多少，也失去了计算借贷利息的依据，因此，没有借款数额条款，借款合同便不能成立。
（5）借款利率，利率是指一定时期借款利息与借款本金的比率。利率的高低对确定借贷双方当事人权利义务多少至关重要，借款合同不能没有利率条款。这里需要注意的是，合同约定的利率不得违反我国法律的相关规定。
（6）借款的期限，借款期限是指贷款人同意让借款人使用用借款的期限。当事人双方一般根据借款的种类、用途、借款人的还款能力和贷款人的资金借给能力等因素商议确定借款期限。
（7）还款的资金来源及还款方式，贷款实行“有借有还、谁借谁还”的原则。在借款合同中，应明确在合同期限届满时是一次性偿还借款，还是分期偿还借款，是本息一次性偿还，还是本息分别偿还。
（8）保证条款，保证条款是借款合同保障贷款人实现债权的重要约定。对借款合同担保的方式有保证、抵押、质押，因此，担保贷款的种类有保证贷款、抵押贷款和质押贷款。借款合同的担保，当事人既可以采用由借、贷、担保三方当事人共同协商签订担保借款合同的形式，也可采用由担保人在借款合同中签字，并同时向贷款方出具书面还款保证书的形式。
（9）违约责任，违约责任是指当事人不履行合同义务时所应承担的法律责任。如果借款合同中缺少了违约责任条款，当事人的违约行为就失去了法律约束依据，当事人的权利就失去了保障，合同履行将受到严重的影响。借款合同中约定违约责任条款对于督促当事人及时、正确、全面地履行合同，保护当事人权益有重要意义，因此，也是合同的主要条款。
（10）其他条款，除上述主要合同条款外，借款合同当事人还可以约定合同的变更与解除条款、争议的解决方式、通知和送达条款以及当事人双方商订的其他条款等。
3、借款合同的签订与生效
借款合同必须采用书面形式。我国《合同法》规定合同生效的方式有：合同自成立时生效;合同自标的物交付之日起生效;附生效条件(期限)的合同，自条件成就(期限届满)时生效;法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，自办妥批准或登记手续之日起生效。
4、借款合同的变更与解除
借款合同有效成立后，当事人可以就合同的内容达成修改或补充的协议。借款合同的变更主要是合同内容的变更。任何一方未经对方同意，擅自变更借款合同内容，将构成违约，原借款合同继续有效。如果合同变更的内容不明确的，视为未变更。借款合同的解除包括约定解除和法定解除。约定解除是指借款合同当事人可以通过其约定或行使约定的解除权而导致借款合同的解除;法定解除是指借款合同有效成立后，没有履行或没有履行完毕以前，当事人一方行使法定解除权而使借款合同效力消灭的行为。
『捌』 贷款抵押物选择原则
有点长，耐心点看：
〈1〉同一抵押物向同一债权人多次抵押；〈2〉同一抵押物向不同债权人分别抵押；〈3〉因偿还债权所带来的抵押物的余额部分进行的复合抵押。以同一抵押物向同一债权人多次抵押或向多个债权人抵押后，抵押人偿还了一部分债权，增大了抵押物的余额部分，这部分可以再进行复合抵押。
对于同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权实现时拍卖、变卖抵押物所得的价款《担保法》做出如下规定：
抵押合同已登记生效的，按照抵押物的登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。同一财产以登记抵押方式向两个以上的债权人担保抵押的，作为第一顺序抵押登记的被担保的债权，就拍卖、变卖抵押物的价款优先清偿，顺序排在第二的，只能就拍卖、变卖抵押物的剩余部分受偿，依此类推。如几个抵押人进行抵押物登记的时间相同，即抵押物的登记顺序无前后之分，那么就按照被抵押担保的各债权的比例来清偿。注意，在同一抵押物上设有多个抵押权的情况下，惟有第一顺序的债权人行使抵押权，其他抵押权人无权直接行使，只能就第一顺序债权的余额满足自己的债权。估价机构在接受委托方委托对一房地产其余未抵押部分进行抵押目的估价时，一定要考虑上述法律规定对该部分房地产抵押价值的影响。房地产估价人员应详细解读委估房地产权属证书中所记载的抵押情况。
论文房地产抵押的相关法律规定对估价的影响来自www.66WEN.COM免费论文网
房地产的抵押，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。很明显，登记是房地产抵押合同的生效要件，没有办理房地产抵押合同登记则其不发生效力，抵押权人也无从取得有效的抵押权。因此，在房地产抵押合同已登记的情况下，即使抵押合同缺乏书面形式要件，该抵押合同仍然有效成立并生效，抵押权人有效取得抵押权。在房地产抵押合同未办理的情况下，即使当事人之间已就房地产抵押合同订立书面形式，根据《担保法》第41条的规定，抵押合同并不生效。所以，房地产设立抵押权时，抵押合同的书面形式要求并不是抵押合同的生效要件。
办理房地产抵押登记的机关包括：
1.以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门。我国《土地管理法》第5条、第11条规定，国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地，依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记机关，由国务院确定。根据《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》的规定，土地使用权的抵押登记必须以土地使用权的登记为基础，并遵循登记机关一致的原则，异地抵押的，必须到土地所在地的原土地使用权登记机关办理抵押登记。县级以上地方人民政府的土地管理部门负责土地使用权登记工作。
2.以城市房地产或乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。城市房地产属《中华人民共和国城市房地产管理法》调整的对象，该法的第6条、第59条、第61条规定，国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切配合，负责全国的房地产管理工作。国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
因此，无论是从房地产抵押合同的议定或是房地产估价来讲，确定权属情况及其性质是关键的环节，其直接规范着经济以及估价行为的合法性和有效性，对于从估价角度讲确权之后的重要问题是确定在该权属上的经济利益。
办理房地产抵押登记应提交的文件主要有主合同和抵押合同以及房屋所有权证书、土地使用权证书。抵押登记程序可细分为两部分：
一、土地使用权抵押登记程序
（一）土地使用权的地价评估和合同的签订。土地使用权抵押应当由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
1、以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
2、以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。因此，在划拨土地的估价中，金融机构和房地产估价机构都应对出让金部分以及由此产生的相关税费加以重视，房地产估价机构有义务在估价报告中对其加以披露。这就要求房地产估价机构详细掌握当地有关房地产的各种政策、规章制度，有依据的向相关的报告使用者提供咨询意见，以实现房地产估价机构的顾问功能。
3、乡（镇）、村企业厂房等建筑物抵押涉及农民集体土地使用权的抵押，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门的确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金及相关税费。然后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
4、以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的农民集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
抵押出让土地使用权的，抵押终止期限不得超过土地出让终止期限。
（二）土地使用权抵押登记申请
土地使用权设立抵押权的，抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内，持被抵押的土地的使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记，一方到场申请抵押登记的，必须持有对方的授权委托文件。除提交上述材料外，还应分别情况，提交以下材料：
5、以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金的证明；
6、以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，提交房屋所有权证；
7、抵押乡（镇）、村企业厂房等建筑物涉及农民集体土地使用权抵押的，提交集体所有者同意抵押的证明；
8、以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明；
9、抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的，提交委托书和代理人身份证件；
10、抵押权人为非金融机构的，其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续的，应当提交有关批准文件；
同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理登记。未按规定提交有关证明文件的土地使用权抵押登记申请，土地管理部门不予受理。
（三）土地使用权抵押登记和变更登记
抵押登记申请经审查，符合规定要求的，准予登记，土地管理部门在抵押土地的土地登记卡上进行注册登记。同时在抵押人的土地使用证内进行记录，并向抵押权人核发《土地他项权利证明书》，土地使用权抵押权正式生效。因此，土地使用权抵押权取得的法律证明文件是《土地他项权利证明书》，土地抵押权人以任何形式占有或控制抵押人的土地使用证，不仅不符合法律规定，而且对其未来实现其抵押权不会产生任何有利的影响。
土地使用权分割抵押的，由土地管理部门确定抵押土地的界线和面积，即一宗土地分割抵押时的分割划分权只能属于土地管理部门。
抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后15日内，持有关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。
因处分抵押财产转移土地使用权的，被处分土地使用权的受让方、抵押人和抵押权人应在抵押财产处分30日内持有关证明文件到土地管理部门办理变更土地登记手续。处分抵押财产涉及集体土地所有权转为国有土地的，按土地管理的有关规定办理。
抵押合同的解除或终止，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人、抵押人自抵押合同终止或解除之日起15日内，持有关证明文件到土地管理部门办理注销抵押登记手续。
二、房地产抵押登记程序
房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。其具体程序为：
（一）登记申请
办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验以下文件：1、抵押当事人的身份证明或法人资格证明材料；2、抵押登记申请书；3、抵押合同；4、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；5、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件和证明材料；6、可以证明抵押房地产价值的资料；7、登记机关认为必要的其他文件。
（二） 登记审核与登记登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理之日起15日内做出是否准予登记的书面答复。
以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利的记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
（三） 登记的变更与注销
抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。
因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。
《担保法》就与房地产抵押权实现的问题有其相关的规定，对其深化了解，不仅对估价人员正确的估价有相当程度的影响，而且对金融机构防范房地产信贷风险也是非常重要的。
考虑抵押权实现的一个重要问题就是抵押的效力，《担保法》第46条规定：
抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
从上面的规定可以看出，抵押担保的范围是指抵押权在其所担保的债权届期未能清偿实行后，抵押物拍卖或者变卖的价金可以用来清偿的相应的债权，而这个范围是抵押双方当事人可以在抵押合同中加以约定的。但在此应加以注意的是，如果是第三人为借款人做抵押担保人而以第三人的房地产进行抵押的，在抵押权实现时，即便抵押物房地产由于受市场价格的影响已经跌价，其价值不足以抵偿原抵押担保的债权数额，抵押人（第三人）对不足部分也不再承担清偿责任。
因此，房地产估价师执业的基本要求是正直、公正、客观、中立、科学，房地产估价师不仅要为估价业务的委托方负责，而且也要为潜在的报告使用者负责，在债权担保估价中尤其应注意不应剥夺潜在债权人的债权安全权
对于房地产租赁对房地产抵押影响的问题，《担保法》第48条规定：抵押人已将出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。租赁权对房地产权实现的影响，一般来说是负面的，例如，在拍卖抵押物房地产时，买受人顾虑标的物房地产上有租赁权的存在不愿意出高价，致使其实现的价款不足以清偿其所担保的债权。因此，无论房地产估价人员或金融机构决策人员在进行未来变现风险预测时，对此都应加以重点考虑。
《担保法》第53条对抵押权的实现规定如下：
债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足的部分由债务人清偿。
如前所述，除评估行业规范及相关法律对估价人员及估价机构的较重的处罚外，对于抵押权实现时未获清偿的情况，各个法律对估价人员及估价机构未做出直接赔偿的规定。在出现估价不实的情况时，往往由于估价技术规定的灵活性，即便是涉及到诉讼，由于难度大，一般也是以抵押权人的撤诉告终。未经清偿的部分债权，此时以普通债权的形式存在，金融机构的这部分信贷风险加大，因此，选择信誉较高的估价机构对于金融机构来讲是十分必要的，可以向当地的房地产行业管理机构或上网查询。对在建工程抵押权的实现，我国也有相关法律予以规范
。
『玖』 海关减免税抵押。要重新办理抵押。是不是要先去海关注销注销时需不需要提供银行的还款证明
当然需要银行的还款证明！！