创新金融服务支持农村土地流转

① 土易网如何解读天津农村土地流转最新政策

天津市农委天津市金融办天津市财政局天津市国土房管局关于开展2014年农村承包土地规范化规模化流转试点工作的通知

津农委〔2014〕10号

津财农联〔2014〕19号

有农业的区县农委（农村部）、金融办、财政局和国土分局：

为引导我市农村承包土地规范流转，探索发展多种形式的规模经营，按照《农业部关于促进家庭农场发展的指导意见》（农经发〔2014〕1号）以及《中共天津市委天津市人民政府关于贯彻落实<中共中央、国务院关于深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见>的实施意见》（津党发〔2014〕3号）中有关“扩大农村承包土地规范化规模化流转资金奖补试点范围”“建立健全区县、乡镇、村三级一体农村土地承包管理和流转服务平台”的要求，现就2014年试点工作有关事项通知如下：

一、试点任务

在2013年农村承包土地规范化规模化流转试点工作基础上，进一步扩大试点范围，探索符合我市现代都市型农业发展需要的农村承包土地流转机制和土地规模经营形式，完善有关引导土地规范流转和促进土地规模经营的资金、用地、贷款、保险等支持政策，为研究制定全市引导农村承包土地规范流转，促进土地规模经营的政策意见奠定实践基础。

二、试点类型、建设标准和补助额度、环节

（一）土地承包管理和流转服务平台试点。

1.建设标准。区县土地承包管理和流转服务平台应有专门的办公场所，交易厅不低于100平米，并配备必要的办公设备和显示屏等信息发布设备；有5名以上工作人员（可由区县经管部门工作人员兼职）；建有土地流转信息服务网站。乡镇土地承包管理和流转服务平台应有专门的办公场所，交易厅不低于50平米，并配备必要的办公设备和显示屏等信息发布设备；工作人员不少于3名（可由乡镇经管站或农业部门人员兼职）；具备与市和区县联网条件；设有土地承包和流转档案室或专用档案柜。

2.补助额度。对符合条件的区县土地承包管理和流转服务平台一次性补助建设资金15万元。对符合条件的乡镇土地承包管理和流转服务平台一次性补助建设资金8万元。

3.补助环节。交易大厅改造、购置办公和信息发布设备等。

（二）农民土地股份合作社试点。

1.建设标准。由村集体经济组织发起设立，全村90%以上的农户和土地入股，且入股面积达到1000亩以上、入股期限5年以上；在工商部门注册登记，有章程、制度、牌子和公章，组织机构健全，财务管理规范，设有成员账户，盈余按股分配；建有满足生产需要的管理用房和仓储设施，实行规模化、机械化生产。

2.补助额度。依据工商营业执照标注的作价出资土地的亩数(工商营业执照未标注的以各农户与合作社签订的土地入股合同所载入股土地面积总和为准)，按照每亩200元的标准给予一次性补助，最高不超过50万元。

3.补助环节。购建生产和管理设备设施。

（三）家庭农场试点。

1.建设标准。申报试点的家庭农场应达到以下标准：

（1）以农民家庭为经营单位。经营者应具有本市农村户籍（包括拥有本市农村土地承包经营权的非农业户籍居民），家庭中在农场从事劳动生产的人员不少于2人，且男性在18-60岁之间、女性在18-55岁之间。

（2）以家庭成员为主要劳动力。家庭农场的生产以经营者家庭劳动力为主，有常年雇工的，其数量不超过农场经营者家庭在农场中务农的人员数量。

（3）以农业收入为主要来源。所产农产品销售收入占家庭农场总收入的80%以上。

（4）经营规模适度且相对稳定。经营的土地集中连片，租期或承包期在5年以上，且签订有规范的土地流转或承包合同。经营土地的面积应符合以下要求：以粮食生产为主的，经营土地面积应在200亩以上；以蔬菜生产为主的，经营土地面积应在20亩以上；以果品生产为主的，经营土地面积应在40亩以上。种养结合或综合经营类家庭农场的种植规模应不低于上述标准。

（5）设施有配套。有满足生产需要的农机设备、库房和管理用房，设有明显标牌。

（6）产品有品牌和认证。家庭农场对外销售的产品有完整的生产记录，有注册商标和“三品一标”认证（适宜的产品）。

（7）从业有资质。经营者应接受过相关的农业技能培训，具备相应的农业经营能力和风险承受能力。

（8）经营有核算。经营活动有比较完整的财务收支记录。

2.补助额度。对符合建设标准的家庭农场试点，按其转入的土地面积，以每亩400元的标准给予一次性补助（对种植蔬菜或果品的家庭农场根据其转入土地面积及投入情况综合考虑补助标准），最高补助金额不超过10万元。

3.补助环节。购置生产设备和辅助设施。

三、配套支持政策

（一）配套用地政策。对列入试点范围的农民土地股份合作社和家庭农场，转入承包土地1000亩以上、流转期限超过5年且集中连片经营的，在符合土地利用总体规划的前提下，允许其占用不超过5‰且最多不超过20亩的流转土地，建设仓库、晒场、管理用房等配套设施。涉及占用耕地的，由经营者按照“占一补一”要求负责补充占用的耕地。各区县国土分局会同土地承包管理部门指导办理相关手续。

（二）项目支持政策。市和各区县农田水利设施建设、高产田创建、农业综合开发、土地整理、新品种、新技术应用等农业项目，优先安排给符合条件的农民土地股份合作社和家庭农场试点承担。

（三）金融支持政策。区县政府背景融资担保机构要将农民土地股份合作社和家庭农场试点纳入担保服务范围，为符合条件的试点单位提供融资担保服务。支持参加试点的农民土地股份合作社和家庭农场参与政策性农业保险，提高试点区域政策性农业保险保障水平，积极在试点区域开展政策性农业保险业务创新。

四、阶段安排

（一）试点申报（2014年4月份）。

1.申报主体。区县土地承包管理和流转服务平台的申报主体为现农村土地流转平台的依托部门；乡镇土地承包管理和流转服务平台的申报主体为乡镇农经站或农业部门；农民土地股份合作社试点的申报主体为村集体经济组织（集体经济组织管理机构不健全的村由村委会代申报，下同）；家庭农场试点的申报主体为具备规模经营条件的农户（或拥有本市农村土地承包经营权的非农业户）。

2.申报名额。区县农村土地承包管理和流转服务平台每区县不超过1个、乡镇农村土地承包管理和流转服务平台可根据本区县涉农乡镇需要申报；农民土地股份合作社试点，原则上环城四区每区不超过1个、滨海新区不超过2个、其他每区县不超过3个；家庭农场试点原则上每区县不超过2个。

3.申报程序。

（1）土地承包管理和流转服务平台试点申报程序。区县、乡镇土地承包管理和流转服务平台的申报主体分别填写《农村土地承包管理和流转服务平台项目申报表》（附件1）和《财政扶持资金支出明细表》（附件4），由区县农村土地承包管理部门汇总，并会同区县金融、财政、土地等部门审核。

（2）农民土地股份合作社试点申报程序。农民土地股份合作社试点的申报主体分别填写《农民土地股份合作社试点项目申报表》（附件2）和《财政扶持资金支出明细表》（附件4），另附农户同意入股合作社的证明材料。所在乡镇农经站或农业部门初审后，报区县农村土地承包管理部门和金融、财政、土地等部门审核。

（3）家庭农场试点申报程序。家庭农场试点的申报主体分别填写《家庭农场试点项目申报表》（附件3）和《财政扶持资金支出明细表》（附件4）。由乡镇农经站或农业部门初审后，报区县农村土地承包管理部门和金融、财政、土地等部门审核。

以上试点项目由区县农村土地承包管理部门汇总后填制《申报项目简表》（附件5），并会同区县金融、财政、土地等部门于2014年4月20日前将项目申报表、资金支出明细表和项目简表以正式文件报市农委，抄送市金融办、市财政局和市国土房管局。

（二）试点选择（2014年5月初）。市农委会同有关部门审核各区县申报材料，确定试点单位，通知各区县组织试点单位开展项目建设。

（三）试点建设（2014年5-6月份）。各区县组织试点单位按照项目建设标准实施土地流转、开工建设有关基础设施。

（四）试点验收、总结（2014年7月底前）。试点项目建成后，市农委会同市金融办、市财政局、市国土房管局对各试点项目开展联合验收，对达到建设标准的试点项目建设单位拨付扶持资金。同时，认真做好试点总结并向市政府报告试点情况。

五、有关要求

（一）明确工作责任。各区县农村土地承包管理部门要牵头抓好农村承包土地规范化规模化流转试点工作，区县金融、财政、国土等部门要积极配合支持。

（二）明确支持重点。各区县要依据试点单位的基础条件、项目的可行性等对申报项目分类排序。对美丽村庄创建村和帮扶村申报的试点项目同等条件下优先予以安排。

（三）强化规范程序。各农民土地股份合作社和家庭农场试点单位的土地流转行为应发生在试点期内，所签土地流转合同需使用全市统一制式合同文本并在乡镇土地承包管理和流转服务平台备案，土地流转程序不规范、流转合同不完备的不得申报。本区县、乡镇未申报农村土地承包管理和流转服务平台项目的，不得申报农民土地股份合作社和家庭农场试点。

（四）严格审核把关。各区县试点工作主管部门要对项目申报资料的真实性负责。对弄虚作假、骗取、套取财政补助资金的项目主体，除追回补助资金外，3年内取消其他一切涉农项目申报资格。

各区县如有农民土地股份合作社和家庭农场以外的其他农村承包土地规范化规模化流转模式，请及时总结、报送，如符合我市实际，也可列入试点范围。

附件：1.农村土地承包管理和流转服务平台试点项目申报表

2.农民土地股份合作社试点项目申报表

3.家庭农场试点项目申报表

4.财政扶持资金支出明细表

5.申报项目简表

二0一四年三月三十一日

② 如何促进当地土地流转的模式及创新思路

对于大多数普通农民来说，只有土地比较值钱，过去土地抵押不受政策支持，现在开放了土地承包权和经营权的抵押，但又有估值难、变现难的问题。
目前有很多互联网平台探索的P2P等农村金融模式，绕开了土地，可以给农民提供小额借贷。但小额借贷能够给农民带来的实质性帮助并不够，特别是从长远来说，农村要真正现代化，农民的生活品质要得到提高，还需要依赖于土地金融。具体来讲有三个方面：
一是未来农业规模化发展的趋势，需要大量的资金周转，这是小额贷款难以解决的，只能通过土地金融来解决。
二是农产品价格问题与金融也密切相关，我国的农民现在种粮食的积极性越来越低，因为粮食价格波动非常大，但是如果通过金融和资本的渠道来进行预付，设定保底价，就能让农民生产有更多的保障。
三是对于农业品牌的打造。农业也需要供给侧改革，农产品在未来必须要靠提高自身的品质，建立品牌，来达到更高层次的发展，这个过程就必须要大量资本的支持。
由此可以看出，未来农村金融的主流，必然还会是土地金融。尽管目前农村土地金融有土地估值难、变现难的问题，但随着国家政策对于农村金融的进一步支持，以及大量资本投入到农村土地金融的建设，这个局面将会大大改观。
今日，经纬创投和复娱文化联手注资1.5亿支持土流网开拓农村土地金融，在解决农村土地估值和处置变现方面，土流网将凭借多年土地流转交易的经验与银行、保险公司合作，联手形成风险闭环。

③ 土地流转的意义

指的是土抄地使用权流转，袭土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
中国关于农村土地使用权流动的政策刚出台，上海就在积极实施了。据悉，上海农村集体土地使用权流转机制的思路框架基本形成：将按照“土地确权、两权（所有权和使用权）分离、价值显化、市场运作、利益共享”方针，依据土地有偿使用原则，对上海郊区农业用地和建设用地使用权实行有偿有期限流转制度。农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让承包权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业规模经营。
集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、转换等方式进行流转，鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。其要点是：在不改变家庭承包经营基本制度的基础上，把股份制引入土地制度建设，建立以土地为主要内容的农村股份合作制，把农民承包的土地从实物形态变为价值形态，让一部分农民获得股权后安心从事二、三产业；另一部分农民可以扩大土地经营规模，实现市郊农业由传统向现代转型

④ 全面深化改革要重点把握和处理好哪几个重大关系

一、处理好改革发展稳定的关系

全面深化改革，必须立足于我国长期处于社会主义初级阶段这个最大实际，坚持发展仍是解决我国所有问题的关键这个重大战略判断。

全面深化改革，根本目的是解放和发展社会生产力，促进经济持续健康发展，为人民群众谋求更大福祉。因此必须从中国社会生产力发展的内在要求出发，必须从深刻了解中国国情，把握中国特色社会主义道路的内在规律出发。

推进改革，实现经济持续健康发展，都离不开稳定这个大局。我国是一个拥有13亿多人口的发展中大国，无论是体制改革所涉及的各方面利益关系调整，还是经济发展成果的形成与分配，都是一个异常错综复杂的、动态的系统运动。

如果改革与发展之间关系的调整超出了底线与边界，就可能引起利益矛盾激化，就可能丧失稳定的大局。一旦各种社会矛盾冲突失控，则维持经济社会正常运转的各种秩序就可能荡然无存，多年累积起来的改革发展成果就可能毁于一旦。

因此，处理好改革与发展的关系，至为重要的是紧密结合体制变革和经济社会发展的实践，密切观察、正确评估改革的效果与社会的承受能力，努力使改革发展给社会各方面利益增长的效果最大化，努力使可能引起的利益矛盾冲突保持在可承受范围内。

处理好改革发展稳定的关系，要求我们深化改革，促进发展，必须要注意积累越来越丰富的实践经验，必须要有越来越高超的策略和方法。

二、处理好政府与市场、改革与法治的关系

改革开放以来我国经济发展的实践表明，市场决定资源配置是市场经济的一般规律，健全社会主义市场经济体制必须遵循这条规律。从当前经济发展的内在要求看，要着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位问题。

要加强重点领域立法，加快完善体现权利公平、机会公平、规则公平的法律制度，保障公民人身权、财产权、基本政治权利等各项权利不受侵犯，保障公民经济、文化、社会等各方面权利得到落实。

实现立法和改革决策相衔接，做到重大改革于法有据、立法主动适应改革和经济社会发展需要。

三、处理好顶层设计与基层首创的关系

处理好顶层设计与基层首创精神的关系，根本上还是要处理好改革依靠谁、为了谁的问题。毛泽东同志曾指出：“人民，只有人民才是创造世界历史的动力。”

中国新民主主义革命和社会主义革命的伟大胜利，中国特色社会主义道路取得的伟大成就，都源自于广大勤劳勇敢的中国人民百折不挠，不畏牺牲，实事求是、开拓创新的实践。

因此，改革必须依靠人民，改革的根本目的就是要为人民谋幸福。处理好顶层设计与基层首创精神的关系，必须把握好改革依靠人民，为了人民这一基本原则。这也是推进改革最为深厚的力量源泉，是坚持正确的改革方向的指南针。

(4)创新金融服务支持农村土地流转扩展阅读

邓小平曾说过，不改革开放，只能是死路一条。改革有困难，不改革会更困难。走过30多年改革历史的今天，我们对改革理解得更全面也更透彻，改革要更有力度，要上更高台阶。改革是决定当代中国命运的关键一招，关键就关键在，改革能够解放和发展社会生产力、解放和增强社会活力。

我们深信，以十八届三中全会为标志，启动的新一轮改革，将会充分释放改革的红利，让一切劳动、知识、技术、管理、资本的活力竞相迸发，让一切创造社会财富的源泉充分涌流，让发展成果更多更公平惠及全体人民，让国家更加富强、更繁荣，让人民生活更美满、更幸福。

空谈误国，实干兴邦。目前，全面深化改革的总路线图已经绘就，要把改革的新蓝图、新愿景、新目标变为现实，关键是靠实干、抓落实。如果落实工作抓得不力，再好的政策措施也会落空。

这就要求我们，进一步增强进取意识、机遇意识、责任意识，牢牢把握方向，大胆实践探索，把精力集中到干实事上，把功夫下到抓落实上，把本领用到谋发展上来。唯有如此，中央关于全面深化改革的重大决策部署才能落到实处，也才能续写好改革新篇章。

⑤ 为什么说“土地银行”是农村土地金融的未来趋势

目前我国的土地信托仍然处于较稚嫩的阶段，在绍兴、益阳等地有一些尝试，但多以地方政府主导为主，市场的力量参与不多。农村土地金融在未来还需要更市场化，才能发挥市场效应，达到更合理的资源配置。
在土地信托模式下最终将萌生“土地银行”，这是农村土地金融的未来趋势：“我们帮农民管理土地，为农民提供固定收益;为企业管理土地，让企业获得固定收益。”而随着土地流转规模越来越大，最终可以实现将土地变为可携带资产，农户可以将自己的土地“存入”土地银行，土地银行则提供土地凭证，农民自由迁徙将成为可能。
当然，这是农村土地金融发展到更成熟阶段的后话，在先阶段，由于我国目前专业性的农村土地评估人员和机构稀缺，而土地流转市场机制也还不健全，土地估值难、变现难两大问题还摆在眼前。
而土流网在国内所有土地流转平台里，具有解决这两大问题的先天优势，通过7年9200万亩流转交易的积累和土地流转“大数据”的建立，土流网在农村土地评估和实现土地快速变现方面已经有足够丰富的经验。
而接下来，土流网将与银行、保险公司展开三方合作，银行提供资金，保险公司作风险担保，土流网提供专业性的土地评估和变现处置。
在“三方合作”模式的探索之下，农村土地金融已经走上快车道，40万亿估值、66.9亿亩面积的农村集体土地背后，也许就在不远的未来，就将诞生中国第一家航母级的“土地银行”。

⑥ 土地确权办公室电话号

土地确权办公室不同地区的电话号是不同的。

土地确权

土地确权是指土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定，简称确权，也是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。

基本含义

每宗地的土地权需要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认和确定。确权的狭义含义是指在土地登记过程中的权属审核阶段对土地权属的来源、权属性质的确认。根据中国土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定的有关规定和当前土地管理实践的要求，确权也是各级人民政府的重要职责之一，包括制定和完善确定土地权属方面的法规和政策，处理土地权属争议和办理土地权属的登记造册、核发证书等。土地权属确定的原则有依法原则、充分考虑历史背景的原则、土地所有权的单向流动原则。

征地制度

2013年全国两会给土地改革定下清晰的方向与目标：加快农村土地征收改革与完善土地流转制度;建立农村金融机制，制止地方土地生财。

两会土地改革：农村土地确权保障农民权益

逐步建立城乡统一的建设用地市场、实现农村集体经营性建设用地与国有土地享有平等权益成为他们共同的呼声。

在本次政协会议的提案中，九三学社中央毫不讳言征地制度改革是一块难啃但必须要啃的“硬骨头”，称“只要走好农村土地登记确权的第一步，改革条件就基本具备”。

实际上，这也已经成为中央高层和业内的共识。

加强土地承包经营权流转管理和服务，发展适度规模经营。

关于此项工作的重要意义，国土资源部地籍管理司司长朱留华早前已给出明确答案。他表示，短期来看，农村集体土地确权登记可有效解决农村集体土地权属纠纷，在城镇化、工业化和农业现代化进程中切实维护农民权益。长期来看，有助于依法确认和保障农民的土地物权，形成产权清晰、权能明确、权益保障、流转顺畅、分配合理的农村集体土地产权制度，是建设城乡统一的土地市场的前提。

业内人士分析，近3年内中央及相关部委下发的相关文件条款，陆续放松了集体建设用地流转范围，但是对耕地保护及土地用途管制问题却一再重申。可见，这两点构成了新一轮土地制度改革的底线原则。

因此，土地制度改革也将在这两个底线原则下展开。

⑦ 农村土地流转意义

从金融层面讲，土地流转至少涉及了三个问题：
第一，土地是否可作为各种债务的抵押品。比如说，土地使用权是否可以作为抵押贷款或其他债务的抵押品？当土地可以作为各种债务抵押品时，就可以进行价值评定，农民的积累就可以得到承认。

第二，既然土地使用权归于农民，那么农民可以把土地使用权作为入股的根据。

第三，无论是债务还是入股，都有定价问题。既然流转中包含着有价的交易，那么就会有一个市场可参照的定价根据。在制度的层面，市场机制在逐步形成。

、农村土地承包经营权流转的实现，有利于在农民资金融通活动中发挥重要作用。同时，对于金融机构来说，意味着债权的保障程度得到提高，市场空间得以拓展。

目前，正在建设中的我国农村金融体系仍存不足。首先是总量不足，金融工具单一，农业保险面窄量小。其次是从制度性缺陷看，准入过严。参照现代商业银行监管模式，监管要求偏高。还有就是，当前法律体系尚不健全；对商业性金融机构支农没有系统规定；农业保险缺乏规范。最后就是，政策支持力度不够。

实际上，《中华人民共和国农村土地承包法》早已规定农村土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让等多种方式流转，十七届三中全会又再次强调了土地承包权的流转问题。

农村土地承包经营权的合理流转，有利于完善土地承包经营权权能、充分实现农民对承包土地各项权益。虽然规定土地承包经营权可以通过多种形式的流转，但是不包括抵押。而即使法律上允许农地可以抵押，相当一部分农民是不愿抵押的，因为怕失去土地，而金融机构也要看抵押物能否处置、变现，由于农民承包土地只能用作农业，不能改变用途，目前还难以处置变现，金融机构也不愿接受农地作为抵押物。

所以，土地承包经营权流转市场的健全，可能会扩大土地流转规模，但目前来讲，对解决农民担保难问题还不可能有直接的、立竿见影的影响。但间接地看，随着土地流转市场的完善，多种形式的适度规模经营得以发展，一些有条件的地方发展起来的专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体，可能相对更容易获得贷款支持，因为金融机构为较大规模的客户提供服务的交易成本相对较低。

在维持现有土地承包关系稳定、长久不变前提下，可以通过适当流转方式将土地向专业种养大户集中、通过土地入股参与股份合作组织等方式发展适度规模经营，同时，还会有多种形式的农户联合和合作，比如，农民新型合作经济组织、龙头企业与农户的订单联结机制等，金融机构可以利用这些组织化的联合机制，创新金融产品和服务方式，降低农村金融服务的成本和风险，从而扩大农村金融覆盖面，也将促进土地进一步的流转、农户进一步合作、农业进一步组织化。

⑧ 现在做什么生意比较好

现在是2020年1月19日，现在做小吃行业、汽修行业、快递行业、早餐行业、墙绘行业这些生意比较好，下面具体来介绍一下。

1、小吃行业

可以开设商店或设置移动操作。操作方法简单，只要有客户流，就可以操作它。例如，可以投资数百元来制作面筋煎饼水果，鸡蛋馅蛋糕，油炸小吃等。小吃行业经营、成本低，风险低，是第一笔投资的首选。

(8)创新金融服务支持农村土地流转扩展阅读：

做生意的禁忌：

1、坐门等客

经商与否，商品市场瞬息万变，商品交易对时间敏感，很难结识顾客。只有通过运行，我们才能知道市场信息并找到合适的时间获利。

2、商品越贵越不卖

大宗商品不能仅仅涨价，而不能跌价。它们在一定程度上很昂贵。只要他们赚钱就可以出售。无论收入多寡，都必须使他们满意。

3、酒香不怕巷子深

许多人只关注生产，而不关注促销。他们认为，当事情发展顺利时，有些人会来这里寻求帮助。这是一种被动销售方法。只有积极吸引客户并扩大影响力，我们才能销售更多并获利。