1. 什么是贷款率
不良贷款率指金融机构不良贷款占总贷款余额的比重。不良贷款是指在评估银行贷款质量时，把贷款按风险基础分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，其中后三类合称为不良贷款。
金融机构不良贷款率是评价金融机构信贷资产安全状况的重要指标之一。 不良贷款率
不良贷款率高，说明金融机构收回贷款的风险大；不良贷款率低，说明金融机构收回贷款的风险小。
不良贷款率计算公式如下：不良贷款率＝（次级类贷款＋可疑类贷款＋损失类贷款）／各项贷款余额×100%
2. 银行业金融机构可以运用以下哪些手段，加快处置不良资产
【手段】
一、金融资产管理公司集中处置不良资产。
AMC的资产处置损失要由财政兜底并由国家承担。
AMC可以通过几种渠道筹措资金资本金由财政部核拨划转中国人民银行发放给国有独资商业银行的部分再贷款发行金融债券。
AMC运营中可以减免税费主要包括AMC免交在收购国有银行不良贷款和承接、处置因收购国有银行不良贷款形成的资产。
二、国有商业银行对未剥离的不良资产的处理。
目前国有商业银行自主性处置不良资产的手段主要有以下几种：
采取催收追讨、诉讼等手段依法收贷。商业银行建立资产保全部门指定专人对不良贷款组织催收。
利用呆账准备金核销一部分呆账贷款本息。按照有关规定原来愈期两年的贷款可挂账停息此后相继改为1年、6个月、3个月。
创造性地通过债务重组、剥离、转化等手段减轻资产风险。商业银行可以将一部分不良资产剥离给内部的专门机构进行专业化处置商业银行试行对企业进行资产置换即企业以股权或实物资产置换银行债权银行对置换资产进行经营管理。
3. 如何看待我国银行业不良贷款的持续“双升”
一、不良贷款现状 所谓银行不良贷款，主要指银行不能正常收回或无法收回的的贷款。我国银监会采用国际上通用的五级分类法对贷款进行分类，即次级贷款类、可疑贷款类、损失贷款类，2007年我国商业银行不良贷款余额12684.2亿元，占全部贷款比例6.17%，其中次级贷款余额2183.3亿元，占全部贷款比例1.06%，可疑贷款余额4623.8亿元，占全部贷款比例2.25%，损失贷款5877.1亿元，占全部贷款比例2.86%.银监会成立以来，一直把银行业不良贷款的下降作为监管工作的重中之重，积极推进银行业金融机构体制和机制改革,不断推动商业银行积极清收贷款和利用拨备核销贷款损失，提高信贷资产质量，实现了商业银行不良贷款比例的下降，达到历史最低水平。2007年末中国商业银行不良贷款率为6.17%,在上年末7.09%比例的基础上全年呈持续下降趋势。2007年末中国商业银行不良贷款余额为1万亿2,684.2亿元人民币，这一数据较之上年末1万亿2,549.2亿元人民币的数据略有攀升。分机构看,外资银行不良贷款比例最低,为0.46%；其次为股份制商业银行,为2.15%；国有商业银行的不良贷款率仍然是最高的8.05%。
二、不良贷款成因分析 不良贷款的形成原因多种多样，不外乎来自于银行外部的原发性因素和银行内部管理的内生性因素。 1.来自由于银行外部的原发性因素 (1)借款人的因素。借款人可能是内部经营不善、产品市场萎缩，也有可能是借款人借改制之机故意逃废银行债务，缺乏还款意识。(2)政策因素。由于宏观经济政策缺乏连续性，经济波动的频率高、幅度大，使信贷扩张和收缩的压力相当大，在宏观紧缩、经济调整时期，往往形成大量贷款沉淀。(3)行政干预因素。主要表现为地方政府压，地方财政挤，迫使银行发放大量指使性贷款、救济贷款，贷款行为行政化，信贷资金财政化，直接削弱了贷款产生经济效益的基础。 2.银行内部管理的内生性因素 (1)决策失误。银行的高级管理人员对借款人的现状及市场形势的判断偏差或失误引起重大信贷决策上的失败导致不良贷款的形成。(2)信贷人员素质。部分人员素质不高，难以进行贷款的科学决策和有效管理，违规放贷时有发生；在执行信贷政策方面，有的信贷人员随意性很大，存在“人情代替制度”现象。(3)贷款结构不合理。贷款组合结构性失衡，如贷款投向不合理引起贷款过度集中等造成不良贷款的形成。(4)道德因素。信贷人员除了必须具备一定的金融理论、企业财务管理、法律制度等业务知识外，还必须具有诚实的品格和强烈的责任心。部分信贷员“在其位而不谋其职”工作主动性差，缺乏开拓创新精神，不能干好自己的本职工作。甚至蓄意营私舞弊、违规违纪、违法犯罪，引起不良贷款的形成。
三、不良贷款的清收办法 银行不良贷款，是中国金融业最大的风险所在。国际通行标准认为，金融机构不良资产率警戒线为10%。近年来我国不良贷款率呈逐年下降趋势，但不良贷款仍然威胁着金融的安全稳定。。如何采取合理的清收办法化解不良资产一直是银行业急需解决的主要问题。 1.要有健全的组织管理体系 银行总行应有管理全行风险贷款的审批决策机构,有专门的职能部门如资产保全部具体管理与办理;各分行与支行设有风险贷款化解小组,逐级对风险贷款进行管理。 2.要加强对不良企业的管理 信誉不良的企业一般是不能正常还本付息的企业,不能正常还本付息有主观和客观的原因,所以,应分类管理,对不同的原因实行区别对待的政策,客观原因主要是在经营上资金周转出现问题或经营管理不善,不符合国家产业政策和环保的要求等,导致企业经营难以为继,无力还款;主观原因主要是企业利用非正常经营,故意减少资产或增加负债,以实现其不还或少还贷款的目的,对于这种故意逃废债务行为必须从严,按中国人民银行的有关规定执行。 3.采用法律手段保全资产 以诉讼方式更具有强制力,利用国家机器维护金融机构的合法权利,通过诉讼方式化解风险贷款是否成功的关键主要取决于财产保全工作的成效,一旦保全成功,诉讼案件便可以通过和解方式提前结束,全额收回贷款.金融机构在通过诉讼途径化解风险贷款时,在注重其实体权利的维护是不要忽视了司法程序的规定,导致由于程序上的延迟而丧失了实体权利,即诉讼时效,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年,有些特殊情况下为1年。 4.实行公开招标拍卖方式 运用拍卖方法是最公证、公平，资产价值得到最大体现的一种方式。以拍卖的方式拍出，盘活了不良资产，回收了资金，资金风险大大降低。 5.政府承担不良金融资产 从金融不良资产形成原因看有地方政府干预的因素，银行的贷款曾经支持过企业、地方经济发展。因此，无论从受益的原则还是从造成损失的原因去追究，债务人和地方政府都应当在这种错位资源的重新配置过程中承担相应份额的合理成本。从本质上来说，不良资产处置是对历史上形成的错位的社会资源进行重新配置，使其尽可能发挥最大的社会效用。但这种资源重新配置的损失，如果全部由银行来承担显然是不合理的。政府承担不良金融资产有利于为地方经济发展创造条件，改善当地的投融资和信用环境，推进社会信用体系建设。
4. 通过基本隐患数量与实际隐患发现数量的比值来消除隐患数量多少对系统的影响
经过20多年的改革开放，中国已初步建立起社会主义市场经济体制，对外开放正朝着全方位、宽领域、深层次的方向发展，国民经济保持了较快的发展速度，到2000年底GDP突破10000亿美元的大关。商品短缺状况基本结束，市场供求关系发生重大变化，人民生活总体上达到小康水平，全国贫困人口逐年下降，人民正分享改革开放和经济发展带来的好处。从宏观经济管理的条件和能力看，中国经受了亚洲金融危机的考验，克服了亚洲金融危机的不利影响，对外贸易显著回升，人民币币值稳定，国家外汇储备逐年增加，粮食储备充足，内外债均处在安全警戒线以下，债务结构合理，短期债务所占比重较小，仅为10％。从短期看，国家经济安全面临的风险不大。但从长期运行的角度看，中国经济安全还存在不少隐患，消除这些隐患需要长时间的艰苦努力。概括起来，影响经济安全的主要因素包括以下几个方面： 第一，金融风险问题。 中国的金融风险，首先来源于国有商业银行和国有企业。由于金融体制和国企改革取得的进展相对滞后，使国有商业银行不良贷款逐年增加，有些已成为呆坏帐，而国有企业效益不好，有些多年累积的不良贷款估计很难偿还。目前全国各类金融机构资产总量约为17万亿元，若按8％的不良资产计算，不良资产绝对数约为13600亿元，这与国有商业银行剥离给4家新成立的资产管理公司14000亿元的不良资产大体相当。不少人认为，8％的不良资产率并不能真实反映国有商业银行的风险状况，有人认为，不良资产的比率可能高达25％以上，若如此，则不良资产绝对数可能高达42500亿元，超过了全国居民存款总额的70％。显然，或迟或早，居民存款总是要还本付息的，如果经济稳定，社会政治安全，国家信用可靠，则大规模全面挤提的可能性甚微，但也不能排除局部的挤提风险。加上部分非银行金融机构和农村信用社违规操作，造成不可弥补的损失，兑付困难，引发局部金融风险的可能性增大。这种金融系统风险对个人和家庭经济安全的潜在影响是不容低估的。 金融安全的第二个威胁来源于股市。目前全国上市公司已超过1000家，市值约为26000亿元，登记股民超过4000万，涉及家庭人口超1亿人，由于股市上成熟规范的机构投资者不多，散户占很大比重，且由于市场建设时间不长，法律尚不健全，管理也不规范，因此，股市大幅波动的潜在威胁也是存在的。这些也会直接影响个人和家庭的经济安全。 更值得担忧的是系统性金融风险对经济增长与经济稳定的破坏性，则不仅使相关个人和家庭直接受损，也会使国家经济和全体人民的经济安全问题受到影响。 第二，债务风险。 近年来，为了克服亚洲金融危机的影响，扭转通货紧缩的趋势，政府采取了积极的财政政策，增发国债，增加政府支出，这无疑是必要和正确的。但由此引起的财政债务负担的迅速增加和尚需继续增加的趋势是值得关注的，据统计，1999年底，国债余额为10542亿元人民币，财政债务负担率按广义口径为65．9％，如按中央财政的债务负担率计算，则高达189％。应该说债务负担是非常重的。如果考虑到国家对国有企业老职工的养老保险方面的欠帐，则债务负担更重。欠债总是要还的，国债必须通过人民创造财富来归还，尽管代际之间可以转移，但只是时间的早晚问题。国家的债务负担越重，意味着个人和家庭的经济安全性越低，风险越大。 第三，就业和社会保障压力。 当前我国就业面临着多重压力，一是适龄劳动人口的迅速增长。1999年全国劳动年龄人口净增1075万人，2000年的增长水平与1999年基本相当，按85％的参与率计算，2000年需安排920万左右的新增劳动力，其中城镇约264万人。加上1999年城镇登记失业结转人员600万人，到年底共达860万人；二是国企下岗职工再就业问题日益突出。随着国企改革的深化，企业的富余人员将逐步分离，1999年全国下岗职工1174万人，进入再就业中心524万人，年底下岗为650万人。2000年新下岗人员约300万人，共850万人；三是农村剩余劳动力转移，随着工业化进程的加快，农村劳动力不可避免要向城市转移，这些农村劳动力价格低廉，对城镇就业形成很大压力；四是国家机关和企事业单位机构改革与分流人员，多重压力综合在一起，加上人口规模和增长趋势，使就业压力成为当前和今后相当长时间内影响经济安全的潜在危险因素。 伴随就业压力的是社会保障问题。多年来，我国实行低工资、高就业制度，原有积累都投入了建设，既没有健全的适合我国国情的养老保障体制，也没有预留足够的社会保险基金，寅吃卯粮。截至1999年底，全国累计有2900万离退休人员，预计2000年新增200万人，合计3100万人。职工个人养老保险基金帐户空帐规模，仅地方统筹部分，1999年已超过1000亿元。有人估计，补充和还清社会保障的欠帐，大约需要20000亿元。问题的关键在于如果不建立起适合我国国情的社会保障体制，这种亏空和窟窿还会越来越大，随着人口的老龄化，今后的压力也会越来越大。 第四，外部冲击。 经济全球化已成为一种世界性潮流，随着开放的扩大，中国已经逐步融入这一潮流之中，加入WTO则是适应全球化的重要步骤。这就必然使中国经济与世界经济的联系更加广泛，更加深入。在看到全球化给我们带来机遇的同时，也必须看到我们面临的挑战，包括对部分个人、家庭经济安全所带来的潜在风险。随着农产品和部分制成品关税的逐年降低，非关税保护的逐步消除，显然，以农户为经营单位的农业部门和农民在与美欧国家的竞争中将处于不利地位；以汽车工业为代表的长期高度保护的制造业也会受到大的冲击。另外，国内市场的开放，也将使银行、保险、电信等国有垄断性服务行业的竞争加剧。在一定的时期内，这些处于竞争劣势的行业中的部分个人和家庭利益就可能受到直接损害。伴随外部冲击引起的利益分配格局的调整，受损群体的经济安全下降，可能会形成全局性的经济和社会的风险。 第五，重要战略物资短缺。 粮食、石油、水资源是重要的战略物资。多年前就有人担心中国的粮食问题，引发了谁来养活中国的争论。从中短期看，中国的粮食供给是有保障的，但从长远看，随着中国人口的增长，工业化过程中耕地的减少，土壤的退化，环境的恶化等等，粮食问题不容盲目乐观。历史的经验表明，每次中国进口粮食的增长都伴随着国际市场粮价的大幅度攀升。 从1993年起，中国从石油净出口国变为净进口国，1999年石油净进口达4000万吨，已占全国石油消费的20％。若没有大的发现和重大技术突破，2010年我国石油进口可能高达消费总量的40％，这就使我国对外石油资源的依赖程度不断加深。据估计，世界石油单价每桶提高5美元，将引起经济增长率下降0．2％。石油供给不足无疑会影响到经济安全。 此外，我国北方地区和部分城市水资源短缺的问题也十分严重。从总体上看，人均水资源仅为世界平均水平的1／4，同时，水资源在时间和地区分布上很不平衡，南方多北方少，北方大部分地区人均水资源更低。在北方干旱半干旱地区全年降水量主要集中在7、8、9三个月，这使可利用的水尤显不足。在全国669个城市中，有400个城市常年供水不足，其中110个城市严重缺水，日缺水量达1600万立方米，年缺水量60亿立方米。水资源短缺问题，直接关系到人民的生活，关系到经济的发展和社会的稳定，已成为影陶经济安全的一个重大问题。
5. 谈谈不良贷款发生的现象
不良贷款率指金融机构不良贷款占总贷款余额的比重。不良贷款是指在评估银行贷款质量时，把贷款按风险基础分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，其中后三类合称为不良贷款。
形成原因
不良贷款的形成原因多种多样，不外乎来自于银行外部的原发性因素和银行内部管理的内生性因素。
银行外部原发性因素
(1)借款人的因素。借款人可能是内部经营不善、产品市场萎缩，也有可能是借款人借改制之机故意逃废银行债务，缺乏还款意识。(2)政策因素。由于宏观经济政策缺乏连续性，经济波动的频率高、幅度大，使信贷扩张和收缩的压力相当大，在宏观紧缩、经济调整时期，往往形成大量贷款沉淀。(3)行政干预因素。主要表现 银行外部因素引发不良贷款率
为地方政府压，地方财政挤，迫使银行发放大量指使性贷款、救济贷款，贷款行为行政化，信贷资金财政化，直接削弱了贷款产生经济效益的基础。
银行内部管理内生性因素
(1)决策失误。银行的高级管理人员对借款人的现状及市场形势的判断偏差或失误引起重大信贷决策上的失败导致不良贷款的形成。(2)信贷人员素质。部分人员素质不高，难以进行贷款的科学决策和有效管理，违规放贷时有发生；在执行信贷政策方面，有的信贷人员随意性很大，存在“人情代替制度”现象。(3)贷款结构不合理。贷款组合结构性失衡，如贷款投向不合理引起贷款过度集中等造成不良贷款的形成。(4)道德因素。信贷人员除了必须具备一定的金融理论、企业财务管理、法律制度等业务知识外，还必须具有诚实的品格和强烈的责任心。部分信贷员“在其位而不谋其职”工作主动性差，缺乏开拓创新精神，不能干好自己的本职工作。甚至蓄意营私舞弊、违规违纪、违法犯罪，引起不良贷款的形成。
银行不良贷款，是中国金融业最大的风险所在。国际通行标准认为，金融机构不良资产率警戒线为10%。中国不良贷款率呈逐年下降趋势，但不良贷款仍然威胁着金融的安全稳定。。如何采取合理的清收办法化解不良资产一直是银行业急需解决的主要问题。
要有健全的组织管理体系
银行总行应有管理全行风险贷款的审批决策机构,有专门的职能部门如资产保全部具体管理与办理;各分行与支行设有风险贷款化解小组,逐级对风险贷款进行管理。
要加强对不良企业的管理
信誉不良的企业一般是不能正常还本付息的企业,不能正常还本付息有主观和客观的原因,所以,应分类管理,对不同的原因实行区别对待的政策,客观原因主要是在经营上资金周转出现问题或经营管理不善,不符合国家产业政策和环保的要求等,导致企业经营难以为继,无力还款;主观原因主要是企业利用非正常经营,故意减少资产或增加负债,以实现其不还或少还贷款的目的,对于这种故意逃废债务行为必须从严,按中国人民银行的有关规定执行。
采用法律手段保全资产
以诉讼方式更具有强制力,利用国家机器维护金融机构的合法权利,通过诉讼方式化解风险贷款是否成功的关键主要取决于财产保全工作的成效,一旦保全成功,诉讼案件便可以通过和解方式提前结束,全额收回贷款.金融机构在通过诉讼途径化解风险贷款时,在注重其实体权利的维护是不要忽视了司法程序的规定,导致由于程序上的延迟而丧失了实体权利,即诉讼时效,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年,有些特殊情况下为1年。
实行公开招标拍卖方式
运用拍卖方法是最公证、公平，资产价值得到最大体现的一种方式。以拍卖的方式拍出，盘活了不良资产，回收了资金，资金风险大大降低。
政府承担不良金融资产
从金融不良资产形成原因看有地方政府干预的因素，银行的贷款曾经支持过企业、地方经济发展。因此，无论从受益的原则还是从造成损失的原因去追究，债务人和地方政府都应当在这种错位资源的重新配置过程中承担相应份额的合理成本。从本质上来说，不良资产处置是对历史上形成的错位的社会资源进行重新配置，使其尽可能发挥最大的社会效用。但这种资源重新配置的损失，如果全部由银行来承担显然是不合理的。政府承担不良金融资产有利于为地方经济发展创造条件，改善当地的投融资和信用环境，推进社会信用体系建设。
6. 为何北京房地产库存11万套是警戒线 希望各位懂的朋友帮忙解答下。谢谢~
我国房地产市场的发展趋势和经营取向
对于中国这样一个长期处于住房难的大国来说，2001年最令人鼓舞的转折就是告别了城镇住房短缺时代。全国城镇人均住房建筑面积突破20平方米，达到中等收入国家水平。与此同时，理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论，研究房地产市场的经营发展趋势，把握市场的机遇与风险，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。
一、我国房地产业的发展及周期性规律
新中国成立以来，房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的近20年，每次都呈现6～8年的周期性规律。第一次高涨期来自80年代初期，改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加，农业及农村经济实现跨越发展，国有企业在短缺经济中购销两旺。在这种情况下，长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量相当巨大。这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。第二次高涨期起始于1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲话后爆发出来。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市，例如，海南、广州、珠海、北海等，而房地产类型也集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅，其销售对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求。这一特殊的高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三个高涨期起始于1998年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后，国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。
从西方发达国家的房地产业发展历程来看，都有着周期性规律。而我国短短20几年的房地产发展过程其周期性也特别明显，即房地产业总是从萧条走向繁荣，而房地产市场一般不会永远持续繁荣，它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起，并在高潮期以后进入调整期，在调整中酝酿新的高潮。
把握房地产市场周期性变化规律，有利于调控市场供求矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配置。同时，也有利于正确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。下面对当前正处于第三高涨期的房地产市场进行简要的分析。
二、当前房地产市场状况及发展趋势
尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，但是，从去年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。今年1～5月，全国房地产共完成土地开发面积3771万平方米，同比增长43.7%。房地产施工面积达到43112万平方米，其中新开工面积14355.8万平方米。房地产开发到位资金3105亿元，同比增长35%，比上年同期增幅高14个百分点。在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金971亿元，同比增长39.5%；国内银行贷款790亿元，同比增长35.9%；利用外资50亿元，同比增长15%，也呈现恢复性增长态势。今年前5个月房地产累计竣工面积4076万平方米，同比增长18.7%，其中，商品住宅竣工面积达3392万平方米，同比增长17%；商业用房竣工面积同比增长37%。另外，从销售情况来看，今年1～5月份全国实现商品房销售4564万平方米，同比增长20.3%。这一增长速度是在2000年和2001年连续两年旺销基础上实现的。那么，怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢？
1.国民经济的持续快速增长。近几年来，我国国民经济增长率持续超过7%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。
2.体制与机制的市场化。长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。
3.与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。20世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据统计，70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。
尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程，但是，市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰，因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现。
第一，商品房空置率增加，超过风险控制线。虽然从2000年5月国家统计部门在公布了1999年商品房空置量之后，我们很难查找到有关空置量最新、最权威的资料，但仍然可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算出这一数据。据《中国房地产报》2002年6月26日的消息：“5月份商品房空置面积的分类指数值为95.7点，比上年同期增加2.9点。作为逆指标，此项指数增加，表明商品房空置面积增长幅度出现反弹。今年1～5月份，全国商品房空置面积增长幅度为8.2%，明显高于去年同期增长2.3%的水平。”该报7月1日还披露：到2002年7月，全国商品房空置总量在12000万平方米以上，其中空置超过一年以上的占50%以上，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。并进一步指出，眼下的“商品房空置率”应该在26%左右，而美国商品房空置率约为7%，香港3%～4%。当空置率超过10%的时候，就已经是超警戒线运行了。
第二，房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产。2001年全国房地产到位资金达到7378亿元，比上年增长29.8%；而今年前5个月，房地产到位资金已达3105亿元，同比增长35.9%。就是在这种情况下，传统的家电厂家“海尔”、“美的”、"TCL"、“康佳”正在大举进入房地产，饲料大王四川新希望集团也斥资30亿元进军地产。一批上市公司，诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”，甚至“联想集团”、“三九药业”也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中，新企业持巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。
第三，房价增幅回落，销售趋淡。与房地产开发持续升温相对应的是市场反映冷淡。今年前5个月全国商品房平均价格为2290元／平方米，同比下降3.3%，增幅比上年回落15.6个百分点；商品房销售面积为4564万平方米，同比增长20.3%，但增幅比上年同期回落8个百分点。
我们无意讨论房地产市场是否“过热”或存在“泡沫”，但却关注房地产市场的发展趋势与风险动态，因为这直接关系到住房金融的经营取向，同时也是优化信贷资源配置，引导房地产业及房地产金融持续稳健发展的前提与基础。
三、住房金融的风险控制及经营取向
面对我国房地产业发展的现实，住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提高市场购买力，消化现有空置商品房为主。远期目标则包括优化信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。
1.调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度。房地产业是国民经济的敏感产业，调控得当，市场发展稳健规范，将对国民经济产生强劲的拉动作用。同时，这又是一个高风险产业，若长时间内发展失控，极易产生经济泡沫，对国民经济造成重大危害。早在1999年国家建设部就强调房地产业的“总量控制”与稳健发展，但由于房地产业的诸多调控手段分别归属于各城市的计委、建委、规划、土地、房地产管理等不同职能部门，由于“各管一段”，就难于形成整体的客观调控合力。在市场繁荣的条件下，控制哪一个项目都是“得罪人”的差事，这种谁都管，必然形成谁都不管。因此，“总量控制”的关键，一是把上述分散的职能归集于一个权威部门，这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节。二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标，在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量，并分解到国内商业银行，利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。三是商业银行要在切实防控风险的前提下，对城市土地管理中心发放土地储备贷款，通过强化土地资源的宏观调控能力，张弛有序地调节房地产开发规模与市场供求关系。四是商业银行加强对优质开发企业的遴选，通过发放项目储备贷款等方式，重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业，更好地调节市场和引导市场。
2.适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构。房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关。例如，在今年的新增房地产开发投资中，国内商业银行贷款较同期增长35.9%，这说明，资金环境的宽松助长了房地产开发的提速。在充分计算现有空置房及已开工新建商品房的市场消化能力的基础上，充分运用信贷杠杆，少投放甚至短期内不投放住房开发贷款，调节市场商品房的供应量，既可消化“泡沫”压力，又有利于降低房地产市场和银行贷款两方面风险。必须指出，控制开发贷款总量扩张，并不意味着不放款，而是集中精力调整住房开发存量贷款的区域结构与客户结构。目前，我国房地产市场发育很不平衡，局部过剩与局部短缺并存，在调整存量上一方面是要压缩空置房数量大、区域价格及销售下降地区的开发贷款总量，投向市场商品房供应不足、价格攀升的地区，以达到区域内的均衡发展；另一方面是清收资质低、库存商品房积压、竞争能力差的开发企业贷款，将腾出的资金投向资质高、品质好、实力强、市场竞争能力强的企业。我国商业银行房地产开发贷款投向分散、调控能力差、风险相对较高的问题比较普遍，通过这种调整，既是商业银行优化贷款客户结构和降低贷款风险的需要，也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业的需要。
3.积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循环。中国的房地产市场寄托了太多的希望：国家靠它拉动内需，支持国民经济的持续健康增长；房地产企业靠它创造利润；老百姓靠它改善居住质量，谁也不希望这个市场垮下去。维持市场稳健运行的前提是供求平衡，而积极拓展住房按揭业务，加大个人住房消费贷款投入，既可以提高城市居民的购买力，又可以促进空置商品房的销售。当然，解决空置房问题需要来自社会各方面的共同努力。首先，地产商要让利销售，把价格降下来；其次，政府及有关部门要把土地出让金和各种税费降到一个合理水平，加大住宅价格的下调空间。假如现有的库存商品房价格下降30%～40%，使中低收入阶层能够买得起房，那么消费群体会迅速扩大。实事求是地分析，目前已经住进小区的居民以国有及私企老板、高薪行业人员、部分政府公务员等中高收入阶层为主，商业银行现行的住房按揭贷款条件也更适用于这一少数群体，制约了住房金融的发展空间。而中等及其以下收入的产业工人、商店及服务业的营业员尚无能力购置新的房产。而这个最广大的群体，才是真正支撑房地产市场的主体。商业银行要积极启动中等收入群体的住房消费贷款市场，降低条件，简化手续，使中等收入的消费者能够拿到住房贷款。
4.启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求。我国从1991年起，建立了住房公积金制度。住房公积金是城镇工薪阶层购建住房的互助合作资金支持体系，对于促进城镇住房改革、完善住房供应体系、改善中低收入家庭居住条件有着广泛而深远的影响。到2001年底，全国住房公积金归集额已经达到3326亿元，而住房公积金贷款累计发放额只有820亿元，仅占归集额的24.65%。住房公积金制度的建立对于推动住房市场化，促进房地产市场的活跃发挥了重要作用。但是，在具体运行中也存在一些问题，例如，归缴力度不够，一些单位欠缴或不缴住房公积金，影响了公积金归集额的增长；已归集的住房公积金管理存在缺陷，发放了大量难以收回的非住房性质的贷款，甚至资金被挤占、分流的现象也很普遍。目前，最关键的问题是住房公积金贷款门槛高、条件苛刻，这项社会公益福利性质的积金没有使社会最普遍的中低收入劳动者阶层得到应有的实惠。今年5月，国家发布了《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，改革了住房公积金管理机构体系，规范了公积金归集、使用、管理和监督体系，特别强调加大住房公积金贷款的投放力度，并把公积金贷款范围扩大到职工买房、建房、集资合作建房、翻修和大修住房等整个住房消费领域。有了这一基础，商业银行再配套住房按揭贷款和装修贷款，形成组合式的个人住房贷款消费体系，必将对进一步拉动住房需求，促进房地产金融的持续健康发展发挥更大的作用。
5.实行住房抵押贷款证券化，进一步拓宽融资渠道。目前，商业银行住房按揭贷款的最长期限为30年，平均期限约7～8年。但是，商业银行用于发放贷款的资金来源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，这样就产生了住房按揭贷款与银行资金来源期限上的不匹配。这种反差随着住房按揭贷款的迅速发展而不断扩张，从而使银行信贷资产的流动性指标受到影响。为解决短期资金长期占用问题，西方商业银行的通行做法是在政府的支持下，发行住房抵押贷款债券，向全社会募集按揭贷款资金来源。今年一季度，中国建设银行住房抵押贷款证券化试点方案已经完成向中央银行和国务院的上报工作，年内即将运行。
目前，我国有着广泛的房地产市场需求和巨大的住房按揭贷款市场，加之目前全国住房按揭贷款已超过6000亿元，初步具备了发债规模，而住房按揭贷款又是不良率低于1%的“精品信贷板块”，具备发行住房债券的条件。当务之急是国家应该尽快将这一构想付诸实践：尽快组建从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，由其按规范化的标准向商业银行收购个人住房抵押贷款。证券机构以个人住房抵押贷款的不断还本付息作为支付债券利息的资金来源。这种以个人住房消费信贷为支持，以债券融资为载体，实现证券资本市场与货币信贷市场的良好链接，不但使商业银行的住房按揭业务有了长期稳定的资金来源，而且也形成了住房信贷业务和住房融资业务的一体化运作，推动了住房金融和房地产市场的良性循环与可持续发展。
6.入世后我国房地产金融业面临的挑战与发展。加入WTO以后，外资银行趋利性的本质必将导致对低风险、高效益信贷板块的竞争。首先，房地产金融竞争加剧，信贷风险扩张。目前，国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团，通过直接投资经营房地产和在股票市场参股、控股等间接方式介入我国的房地产业。与之相比，国内房地产开发企业无论在资金实力、经营机制、品牌商誉等方面均处于劣势，而原本在土地使用、项目取得等方面的优势不复存在，经营风险逐渐扩张。而这些企业的开发贷款绝大多数为国内商业银行提供，在债务软约束的情况下，国内房地产开发企业的市场风险和经营风险必然向银行转嫁。其次，国外房地产金融机构特别是按揭贷款操作经验丰富，技术先进。美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始房地产金融二级市场操作，目前住房按揭贷款余额25000亿美元，是我国同类贷款的35倍，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场。国外房地产金融机构对于房地产开发贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务有着一整套完善的操作规范和相当丰富的管理经验，而我国却相差甚远。再次，国际经济变动状态对我国房地产金融的影响加大，加入WTO使国内房地产市场脉搏与国际市场趋于一致，这是好事，但也必将面临阵痛：国际经济循环将加剧对国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务的冲击，与之相关联的国内房地产信贷、房地产保险、房地产信托投资也将受到影响。特别是在房地产市场升温的市场条件下，外资大量涌入房地产，极易引发经济泡沫，一旦泡沫破灭，直接导致金融机构的贷款风险，甚至引发金融危机。
面对这种挑战，国家、房地产企业和国内商业银行要充分发挥自身优势，增强应变能力，努力把握竞争主动权。一是在经营理念上有所创新。国内商业银行要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等方面加大创新力度。要尽快研发与推广适应市场需求的新的房地产信贷产品，例如，试办外国人士住房按揭贷款、住房储蓄、房屋中介业务合作、住房保险以及住房抵押贷款证券化等新的金融服务，增强发展后劲。二是金融管理者要强化房地产金融市场的宏观调控能力，在授信、融资及开放房地产金融二级市场方面加大改革力度，培植和打造国内房地产品牌企业，增强其竞争实力和市场驾驭能力。三是提高现有的住房消费贷款产品的竞争能力。面对外资银行直接介入金融零售业务的挑战，国内商业银行要切实改变个人住房贷款品种单一，贷款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在贷款担保抵押方面手续繁杂的现状，增强住房信贷产品的市场弹性。四是加快房地产金融人才的培养。入世以后，房地产金融市场主体的复杂化对从业人员自身素质提出了更新、更高的要求，培养一批精通外语、计算机、房地产投资、房地产评估、财务分析、证券融资等方面的专业人才和复合型人才是应对挑战的迫切需求，也是提升竞争能力与发展能力的战略选择。
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陈小釉