信达地产转让嘉粤集团资产包

1. 2019年中国信达下属公司信达地产挣钱了吗

中国信达是财政部下属的中国四大AMC之一，自从华融出事以后，已经是这个行业的领先者。AMC的业务比较复杂，很多资产情况在年报上披露也比较有限，我就仅从正式披露的公开信息做一下初步的分析。

先从总体角度做一个初步判断：

规模方面，信达资产总额15132.3亿，比去年增长1.17%，资产规模基本持平，具体原因需要在后面详细拆分一下再做判断；营收1077.8亿（含待售的幸福人寿部分），微增0.7%；基本与资产规模变动情况一致。股东权益1648.98亿，增长5.37%，归母净利润130.53亿，比去年增长8.45%。这一块初步判断跟幸福人寿由去年的亏损38.66亿（归属母公司的亏损）到今年盈利15亿有关系。如果撇除幸福人寿因素，税前利润为135.18亿，比去年下降14.15%。这一块的下降原因，我们也需要在后面的详细分解中再做进一步判断。

2019年，信达的净资产收益率8.56%，比去年上升0.24%。综上判断，中国信达去年还是处于一个资产调整期，业务上聚焦主业，资产上清理存量风险，可能这也是几大AMC的共同策略。毕竟这几年中国经济各种不确定因素太多，现在还不是大跨步发展的时候，调整好自身，足够强比足够大更重要。但是，信达在信息披露上，尤其是在“其他”这种垃圾桶项目的披露上严重不足，让投资人对公司的业绩评估始终存在疑虑。恐怕这也是AMC公司的估值为什么低得如此令人发指的原因吧。

下面，我们先从经营角度，对信达两块业务做一下分析。信达的业务，分为两大块，即不良资产经营分部、金融服务分部。

不过年报中，没有披露到底踩了什么雷，投资人最害怕的其实就是不知道里面还有没有藏着更多的雷......我愿意相信信达的稳健经营作风，但是如果信达能够更多的披露一下这方面的信息，会获取投资人更大的信任

作者：御风求稳
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2. 资产包转让为什么要成立信托计划

以信托方式将不良资产打包转让被法院驳回
将银行不良资产打包转让给资产公司后，资产公司又以信托方式将资产包整体转让给了信托公司，信托公司在仅以公证及公告的方式履行债权催告手续后，便以原告的身份对债务人提起了诉讼。那么信托公司的诉讼请求能否得到法院的支持呢？日前，天津市第二中级人民法院一审裁定给出明确答案：信托公司依法不具有本案原告的主体资格，驳回原告信托公司的起诉。对此判决，原被告双方均未上诉。

2000年4月4日，建行某分行与某实业公司签订了一份借款合同，约定实业公司向建行借款人民币450万元，利率为月息5.82‰，期限自2000年4月17日至2001年4月16日。当天，建行又与实业公司签订了一份抵押合同，约定实业公司以其所有的三层楼房为上述贷款提供抵押担保，担保范围为上述贷款本金、利息、罚息、赔偿金及实现贷款债权和抵押权费用，并依法办理了他项权登记。两份合同签订后，建行依约向实业公司足额发放了贷款。然而借款到期后，实业公司并没有按约履行还款义务。此后，建行向实业公司进行了多次催收。

2004年6月28日，建行与信达资产签订了债权转让协议，约定建行将上述债权转让给信达资产，并向实业公司履行了通知义务。2004年11月29日，信达资产又与东方资产签订了债权转让协议，约定信达资产将上述债权转让给东方资产，也向实业公司履行了通知义务。2006年6月2日，东方资产与信托公司签订了财产信托合同，约定东方资产将上述债权信托给信托公司，由信托公司进行管理、运用及处分。东方资产于2006年6月2日在《金融时报》上发布公告，就上述债权设立信托事宜履行了通知义务并进行了催收。信托公司于2008年5月再次以公证及公告的方式向实业公司催收债权，但实业公司依然没有履行还款义务。为此，信托公司一纸诉状将实业公司告上了法庭，请求法院依法判令实业公司清偿信托公司借款本金人民币450万元及截至2008年6月20日的利息342万余元及至实际清偿日止的利息；信托公司对上述债权有权以实业公司所提供的抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；诉讼费用由实业公司承担。

法院经审理后认为，信托公司依法不具有本案原告的主体资格，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百三十九条的规定，法院裁定驳回原告信托公司的起诉。
当事人说
信托公司：清偿借款本金和利息
实业公司：不存在债权债务关系

原告方信托公司认为，法院应当支持自己的诉讼请求，理由有二。

一是信托公司具有诉讼主体资格。从法律方面分析，信托财产的受托人有权以自己的名义对信托资产进行管理或者处分，而诉讼作为管理或处分的手段之一当然是受托人的权利。所以原告为管理、处分信托资产的目的，以自己的名义提起诉讼是有明确法律依据的，并且该诉权是排他性的，委托人东方资产对信托资产不能再享有诉权。从信托合同约定分析，信托合同明确规定了受托人处理、处置或选择、聘请服务商处置信托财产的权利和职责。未规定委托人管理、处分信托财产的权利。因此，依照信托合同的约定，作为管理、处置信托财产的一种手段，本案原告信托公司有权以自己的名义提起诉讼。

二是涉诉信托不是专以诉讼或讨债为目的的信托。东方资产设立财产信托的真正目的在于提高处置不良资产的效率而非诉讼或讨债。该信托的目的在于通过转让不良资产的收益权而使不良资产相对于委托人而言提前变现，而不需借助某个具体债权项目的债务清偿得以实现。也就是说，即使涉诉债权没有任何回收，本信托的信托目的仍然是可以实现的。可见，涉诉信托的信托目的不是专以诉讼和讨债为目的。因此，法院应当支持其诉讼请求。

被告方实业公司表示，信托公司不是本案适格的诉讼主体，不具有诉讼权利能力，其诉请应予驳回。理由有三。

一是债权人东方资产与信托公司之间只是信托关系，而不存在债权转让关系。作为受托人，信托公司与实业公司更不存在债权债务关系。因此，信托公司提起诉讼，不符合民事诉讼法第一百零八条所规定的起诉条件。东方资产与信托公司签订的信托合同及刊载的债权催收公告均说明了东方资产将其不良资产设立信托，委托信托公司进行催讨，目的就是为了讨债。根据信托法第十一条的规定，为了诉讼或者讨债目的而设立的信托合同关系无效。因此，信托公司向实业公司主张权利没有合同及法律依据。

二是在信托合同及其资产信息清单中，东方资产信托给信托公司的信托财产仅为本金450万元，并无利息。信托公司无权对其受托财产之外的利息进行处置，因此，信托公司主张贷款利息没有合同及法律依据。

三是在贷款合同中，原债权银行与实业公司并未约定复利。因此，信托公司诉请中包含的复利毫无合同及法律依据，不能成立。

连线法官

信托公司对受托债权无径行起诉权

法院裁定生效后，记者连线了天津二中院民二庭庭长邱健，请他就本案的焦点问题，即信托合同是否违反法律禁止性规定、信托公司是否具有本案原告的主体资格作了分析。

邱健认为，本案债权始于建行与实业公司之间，东方资产通过债权转让方式最终受让了该债权后，履行了通知债务人的义务，该债权转让协议即对债务人产生约束力。因此，东方资产取得了债权人地位。就该债权转让协议而言，债权债务双方为东方资产及实业公司，而信托公司则是与东方资产订立信托合同而取得的“债权”。因信托关系是属于一种委托经营关系，依照《中华人民共和国信托法》第二条以及第十一条第(四)项的规定，信托公司的经营范围应仅限于为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分。按照国务院办公厅转发中国人民银行制定的《整顿信托投资公司方案》第一条的规定，坚持把信托投资公司真正办成“受人之托，代人理财”，以手续费、佣金为收入的中介服务组织，严禁办理银行存款、贷款业务。由此可见，信托公司不具备代人主张债权的经营业务，即使订立了具有该方面内容的信托合同，依据信托法第十一条第(四)项“专以诉讼或者讨债为目的设立信托”的规定，也应属于无效情形。因此在本案诉讼中，信托公司并不直接享有其所主张的债权，依法也不具有以自己的名义通过诉讼方式追讨上述债权的权能。因此，信托公司不是本案适格的原告。信托公司提出本案之诉，没有法律依据。

3. 信达证券与信达地产是一家吗

信达证券控股股东为中国信达资产管理股份有限公司，持有公司超过90%的股份。信达资产是经国务院批准，由财政部独家发起，2010年6月29日在北京成立的非银行金融机构，通过收购受托经营各类金融机构及非金融机构不良资产，包括债权、股权、动产、不动产以及其他形式的资产，累计收购受托不良资产规模超过1.5万亿元。中国信达是国内少数全牌照金融集团之一，分别控股信达证券、信达澳银基金、中国金谷信托、幸福人寿、信达财险、信达金融租赁、信达地产(600657,股吧)、华建国际、中润发展等多家平台子公司，集团的全金融牌照使得信达证券能够同时调动更多集团资源为客户提供丰富的金融产品和金融服务

4. 信达地产是国企吗

信达地产不是国企。

信达资产是国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产的资产管理公司，其实际出资人为财政部，信达地产也成为有央企背景的地产上市公司之一。

信达地产（600657）是原来的青鸟天桥，之前的主营业务是软件开发。2008年底公司通过资产重组置出原有软件资产，置入信达投资下属11家房地产企业，公司更名为信达地产，成为房地产公司。在完成资产重组后，公司的实际控制者变为信达资产管理公司。

(4)信达地产转让嘉粤集团资产包扩展阅读：

信达地产公司国有股东中国信达协议转让部分公司股份事宜已在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完成过户登记手续，并取得了《过户登记确认书》，过户日期为2019年4月18日。

据公告，中国与其全资子公司信达投资于2019年1月25日签署《中国信达资产管理股份有限公司与信达投资有限公司关于信达地产股份有限公司之股份转让协议》，中国信达拟将其持有的全部信达地产7.97亿股股份(占信达地产总股本的27.93%)协议转让给信达投资。

本次股份转让过户手续完成后，中国信达不再直接持有信达地产股份；信达投资直接持有信达地产55.09%的股份，并通过海南建信投资管理股份有限公司间接持有信达地产0.36%的股份；

故信达投资通过直接或间接方式合计持有信达地产55.45%的股份。本次股权转让完成后，信达地产实际控制人未发生变化。

5. 信达资产是不是对信达地产进行了债务重组

是的。信达资产拟重组信达地产债务，预计交易总额达200亿。

6. 什么情况下土地转让过户可以不缴纳增值税

1、法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税：
(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%;
(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条
2、转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条
3、转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第12条
4、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
5、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
6、互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
7、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。
《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字[1995]7号)
8、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》(财税字[1999]293号)
9、个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)
10、赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
11、房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
12、资产管理公司转让房地产免税。对中国信达、华融、长城和东方4家资产管理公司及其分支机构，自成立之日起，公司处置不良资产，转让房地产取得的收入，免征土地增值税。
《财政部国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》(财税[2001]10号)
13、第29届奥运会取得收入免税。对第29届奥运会组委会再销售所获捐赠的物品和赛后出让资产取得收入，免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局、海关总署关于第29届奥运会税收政策问题的通知》(财税[2003]10号)
14、被撤销金融机构清偿债务免税。从《金融机构撤销条例》生效之日起，对被撤销的金融机构及其分支机构(不包括所属企业)财产用于清偿债务时，免征其转让货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等应缴纳的土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于被撤消金融机构有关税收政策问题的通知》(财税[2003]141号)
15、资产处置免税。对中国东方资产管理公司接收港澳国际(集团)有限公司的资产以及利用该资产从事融资租赁业务应缴纳土地增值税，予以免征。对港澳国际(集团)有限公司及其内地公司和香港8家子公司在中国境内的资产，在清理和被处置时，免征应缴纳的土地增值税。
《财政部国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际(集团)有限公司有关资产税收政策问题的通知》(财税[2003]212号)
16、产权未转移不征收土地增值税。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)
17、土地增值税预征率。对符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第七条情形的，各省辖市地方税务局可在下列规定的幅度内，确定不低于预征率的征收率，并报省局备案：
(一)对房地产开发企业建造的普通标准住宅，可按取得收入的0.5%至1%计征土地增值税;
(二)对房地产开发企业建造的普通住宅，可按取得收入的1%至2%计征土地增值税;
(三)对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，可按取得收入的2%至4%计征土地增值税;
(四)对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入应分别核算，否则从高按取得收入的2%至4%计征土地增值税。
《江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〉的通知》(苏地税发[2007]75号)
18、转让旧主房及建筑物扣除项目规定。对单位转让旧主房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的80%至95%作为扣除项目金额计征土地增值税，具体比例由各省辖市确定，并报省财政厅、省地税局备案。
《江苏省财政厅 江苏省地方税务局转发财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(苏财税[2007]45号)
19、个人转让非普通住宅五年以上免征。对个人转让非普通住宅，即没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的1%至1.5%计征土地增值税，具体比例由各省辖市确定，并报省财政厅、省地税局备案。
对个人转让非普通住宅的，经向主管税务机关申报核准，凡居住五年或五年以上，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。
20、廉租住房、经济适用住房符合规定免征土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)
21、灾后重建安居房建设转让免征土地增值税。对政府为受灾居民组织建设的安居房建设用地免征城镇土地使用税，转让时免征土地增值税。
《财政部 海关总署 国家税务总局关于支持汶川地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》(财税[2008]104号)
22、个人销售住房暂免征收土地增值税。自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)
23、房地产开发企业进行土地增值税清算后，补缴税款暂时有困难的，经批准可以延期缴纳。
《江苏省地方税务局关于认真落实税收优惠政策扶持中小企业发展的通知》(苏地税发[2009]3号)
24、对三项国际综合运动会组委会的收入免税。自2008年1月1日起，对亚运会组织委员会、大运会执行局和大冬会组织委员会赛后出让资产取得的收入，免征应缴纳的增值税和土地增值税。
《财政部 海关总署 国家税务总局关于第16届亚洲运动会等三项国际综合运动会税收政策的通知》(财税[2009]94号)
25、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源的，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。享受该税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。

7. 房地产企业税收相关优惠政策有哪些

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房地产业的税收优惠政策集锦

2013-12-10 15:09:51来源：财务会计网作者：【 大 中 小 】添加收藏

第一部分一般性税收优惠政策

1、营业税

◎对住房公积金管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税。

《财政部、国家税务总局关于住房公积金管理中心有关税收政策的通知》，财税[2000]94号

◎单位和个人销售其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额。

单位和个人销售抵债所得的不动产的，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》，财税[2003]16号

◎对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，财税[2008]24号

◎个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：

（1）离婚财产分割；

（2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》，财税[2009]111号

◎自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，财税[2009]157号

2、企业所得税

◎对住房公积金管理中心用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。

《财政部、国家税务总局关于住房公积金管理中心有关税收政策的通知》，财税[2000]94号

◎对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

（1）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

（2）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（3）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

（4）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理

《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》，国税函[2009]118号

3、个人所得税

◎对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，财税字[1999]278号

◎对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》，财税[2005]45号

◎对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，财税[2008]24号

◎以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，财税[2009]78号

4、土地增值税

◎纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款

上述所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第一款

上述所称的“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》，财税[2006]21号

◎因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第二款

上述所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款

上述所称的因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》，财税[2006]21号

◎以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条

细则所称的“赠与”是指如下情况：

（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，财税字[1995]48号

◎个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十二条

对个人销售住房暂免征收土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，财税[2008]137号

◎1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。

《财政部关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》，财法字[1995]7号

◎对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，财税字[1995]48号

对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》，财税[2006]21号

◎对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，财税字[1995]48号

◎在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，财税字[1995]48号

◎对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，财税字[1995]48号

◎对中国信达等4家金融资产管理公司转让回收的房地产取得的收入，免征土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》，财税[2001]10号

◎纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》，国税函[2010]220号

5、房产税

◎对中国信达等4家金融资产管理公司回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征房产税。

《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》，财税[2001]10号

◎对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》，国税发[2003]89号

◎对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，财税[2008]24号

◎对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，财税[2008]24号

6、城镇土地使用税

◎对中国信达等4家金融资产管理公司回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征城镇土地使用税。

《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》，财税[2001]10号

◎对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，财税[2008]24号

◎对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》，财税[2009]128号

7、耕地占用税

◎农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。

农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。

《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第十条

上述规定减税的农村居民占用耕地新建住宅，是指农村居民经批准在户口所在地按照规定标准占用耕地建设自用住宅。

农村居民经批准搬迁，原宅基地恢复耕种，凡新建住宅占用耕地不超过原宅基地面积的，不征收耕地占用税；超过原宅基地面积的，对超过部分按照当地适用税额减半征收耕地占用税。

《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第十八条

上述所称的农村烈士家属，包括农村烈士的父母、配偶和子女。

《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第十九条

上述所称的革命老根据地、少数民族聚居地区和边远贫困山区生活困难的农村居民，其标准按照各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。

《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第二十条

8、契税

◎国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第一款

上述所称用于办公的，是指办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋。

用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。

用于医疗的，是指门诊部以及

8. 从银行拿来的不良资产处置过后，房产不限购怎么解释

如果是银行比较正规的出理不良资产，那么银行可以出具房产权回收、依法拍卖、及合法竞得相关资料，以此去房地产管理局办事大厅去办理，各地可能不同，去办事大厅咨询下还要什么其它相关手续。

四大收购银行的不良资产，我国的四大资产管理公司于2000年和2004年分别对四大国有商业银行的不良资产进行了两次次剥离，这两次剥离的目的是为了解决政策性银行的不良资产，多数资产包是以1/3的折扣价格收购。

四大收购不良资产包后，可以按照方法处置不良资产：

1、诉讼追偿：通过司法手段来维护债权人的权利。

2、资产重组：资产的重组包括债务重组，企业重组，资产转换和并购等，其中债务重组包括以资抵债，债务更新，资产置换，商业性债转股，折扣变现及协议转让等方式。

3、债转股：经过AMC公司独立评审和国家相关部门的批准，讲银行转让给资产管理公司对企业的债权转为资产管理公司对企业的股权，有资产管理公司进行阶段性的持股，并对所持股权进行经营管理。

4、多样化出售，包括公开拍卖、协议转让、招标转让、竞价转让、打包处理、分包等。

(8)信达地产转让嘉粤集团资产包扩展阅读：

不良资产处置注意事项：

1、资产公司进行资产处置必须签订有关协议或合同。

2、资产公司与有关当事人签订的协议内容，必须符合国家合同法担保法公司法等有关法律规定，符合国家关于资产公司处置不良资产的有关法律政策制度规定。

3、根据资产处置开展需要，可授权有关负责人根据资产处置委员会和有权审批人审批确定的内容对外正式签订资产处置协议由于协议签订是资产处置最后的也是最关键的环节，为避免合同签订中的法律风险，建议对外正式签订资产处置协议(合同)，应先经法律专业人员进行法律审查，以确保协议(合同)的合法性。

参考资料来源：网络-不良资产处置

9. 首批个贷不良资产转让中国信达参与竞价了吗

参与了，中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司竞价成功。

10. 四大资产管理公司

1、华融—今年华融北京的子公司在招。

2、东方—校招，但每个省可能不到5个人，一轮笔试-行测，二轮三轮面试-分公司，总公司视频面。

3、信达—各个省都有，每年4、5月份吧，各省陆续公布，社招和校招混着的，至于未出通知的，可以自己提前打hr电话询问。

4、长城—应该是4月左右进行的招聘，而且是社招。

行业—公司—业务，可关注一些细分市场。就银行而言，可能很稳定，但是你在整个公司可能只是小小的一环，而且银行的不同省分公司业绩不同，你的奖金也会不同。就不良资产AMC公司而言，四大AMC省分公司的规模大约在50人左右，但是可以创造几个亿的利润。而且四大AMC基本在各个省都有分公司，各个省分公司由于环境的不同，司法程序或者监管的不同，可能会有业务开展上的不同。AMC的求职经验贴而言，在应届生论坛上都可以找到，也可询问学院往届有去相关单位的。

首先，1999年至2004年初为政策性业务阶段，主要从事专业化处置银行不良资产业务。将国有四大银行的不良率从45%降到了25%，具体情况是信达-建行3730亿；华融-工行4077亿；长城-农行3458亿；东方-中行2674亿=不良贷款万亿
其次，2004年3月至2010年为商业化转型阶段。AMC向更多的金融机构开展商业化收购不良资产。
最后，从2010年至今，四大AMC凭借牌照优势开始走向多元化经营，各有特色。
东方彻底退出非金融类业务，发力保险业务，2012年斥资78亿收购了中华联合保险。旗下拥有中华联合保险，东兴证券，大连银行等金融机构。
长城以服务中小企业为重点，依托在全国布局多个办事处，针对中小企业开发了财务顾问及不良资产收购等综合服务业务。
信达是唯一一个获准处置地产等非金融类资产，能够直接参与地产信托等项目的AMC。旗下拥有南洋商业银行、信达证券股份有限公司、信达澳银基金管理有限公司、信达期货有限公司、幸福人寿保险股份有限公司、中国金谷国际信托有限责任公司、信达金融租赁有限公司等金融机构。不过最近信达把幸福人寿的股份都转让了，四大AMC里面，信达和华融是上市的，详细信息可以通过wind研报查看。
华融走高大上的大公司路线，主要是通过与政府、大企业、大集团、大项目、大金融机构的合作关系，获得持续性的客户资源。
当然，也还有一些地方AMC，比方说安徽国厚，川发展，浙商资产、光大金瓯等，具体可以看看推荐的地方AMC白皮书。