房企少数股东权益

1. 房地产上市公司股东权益比例是10%是好还是不好

个人觉得这资产负债率也太高了，
不过有时候为了上市，
这些公司也会故意把资产负债率做高一点，
然后说自己非常缺钱，
需要融资

2. 房地产行业2019年中报述

2019 年 1-6 月地产板块主营业务收入同比增长 20.5%，较 2018 年同期下降4.0 个百分点；板块净利润同比增长 12.2%，较 2018 年同期下降 26.7 个百分点。利润率方面板块总体毛利率为 36.7%，较去年同期上升 1.9 个百分点；板块总体净利率为 11.8%，较 17 年同期下降 0.9 个百分点。截至 2019 年中期，板块资产负债率 80.7%，较去年中期上升 0.8 个百分点。现金流方面，2019 年 1-6 月，板块销售商品及劳务的现金流入累计同比上升 14.8%，较去年同期收窄 6.6 个百分点。
盈利方面，由于 16-17 年涨价项目结算进入尾声，销售和收入增速呈现收窄的趋势，19 年上半年结转收入和归母净利润增速分别为 20.5%和12.2%，分别较上年同期回落 4.0 个百分点和 26.7 个百分点。其中，二线房企表现亮眼，收入及利润增速均领跑行业。
 利润率方面，房企整体毛利率同比上升，达到近年高位，但由于 18 年少数股东权益及计提资产减值损失显著上升，挤压净利润率。板块 2019 年上半年毛利率和净利率分别为 36.7%和 11.8%，分别较上年上升 1.9 和下降 0.9 个百分点。
负债率方面，19H1 房企资产负债率 80.7%，较 18 年同期上升 0.8 个百分点，其中预售账款及合同负债上升影响较大。板块净负债率 102.3%，较去年同期下降 8.4 个百分点，二线房企杠杆率下降显著，财务结构更加健康。另一方面，2019 年上半年板块投资现金流出累计同比上升 10.0%，较去年同期收窄 7.8 个百分点，收窄幅度不断缩小，投资呈回暖趋势。
展望未来，我们认为在房地产融资环境不断收紧的情况下，行业拿地及开工投资将逐步下降，房企将加快销售回款，销售价格增速或将回落，叠加 16-17 年土地购置价格上涨，行业利润率水平或将承压。另一方面，房企间持续分化，一二线房企销售依旧稳健及预收账款充足，19 年业绩望延续高增，而尾部房企将逐渐淡出市场，行业集中度或再度提升。

3. 房地产上市公司股东权益比例是10%是好还是不好

近五年地产行业平均净资产收益率15%。有个别的是平均的几倍也很正常。这个你问下度娘很多资料的，最好选择机构的数据。

4. 什么是房地产顺销

向下销售（Downstream Sale） 亦称顺销。企业集团内部交易中母公司向子公司销售资产、发行债券的行为。与向上销售相对。
在企业集团组织结构中，母公司是上级公司，而子公司是下属公司，所以，把母公司向子公司转移内部存货、固定资产、无形资产及发行债券的行为称为向下销售。
向下销售时母公司已在其账上实现收入、结转成本费用，确认损益，但从企业集团看，只要子公司尚未将存货向外界转售，或从母公司购入的长期资产尚在使用，或尚持有购入的母公司债券，则总存在着未实现损益或推定损益，未实现损益和推定损益均应归属于母公司，在复杂权益法下需要调整母公司的投资收益和推定损益对少数股东损益和少数股东权益没有影响。

5. 房地产评估中什么是资本化率

资本化率是用来将房地产的纯收益资本化时采用的一种折现率。资本化率的求取是应用收益法估价的一大难点。资本化率是将房地产的净收益转换为价值的比率。购买房地产可以看作是一种投资，这种投资的资本即是房地产每年产生的挣收益。因此，资本化率实质上是一种资本投资收益率。

确定资本化率的基本依据由于资本化率的高低变化主要受到投资风险大小的影响，所以资本化率的确定要遵循一定的规律。一般认为，资本化率的确定可以从以下几个方面来考虑：
1．地方的一般利率、习惯利率和土地利率资本化率也称为资本化利率，原则上以估价当时地方的一般利率为确定依据。因为资本化的本质和目的是基于房地产的连续收益，根据地方情况可以参照投入的货币资本利息再考虑一定的风险性确定。这样，产生收益的房地产可以视为一种风险性投资。而且，正常的地方利率，其大小是众所周知的，因而政府、企业、个人和估价人员容易从日常交易中估算出地方的平均利率。资本化率和市场利率都应该按照地方惯例，这是因为房地产的价格毕竟是以地方特色为基础，其价格到周围环境的影响，这些都可以通过地方的习惯利率来体现。所以在房地产评估时所采用的资本化率也应当依据地方的经济情况来决定。房地产评估中土地评估所采用的资本化率有其自身的特点。一般认为土地是不容易灭失的，并且随着社会经济和文化的发展，土地是不断增值的，所以投资于土地的风险要比其他投资的风险小。因此，土地的资本化，不用一般利率，而应该采用地方上通行的土地利率。
2．普通一般利率在房地产的估价中曾经使用普通一般利率作为资本化率。但对于普通一般利率的概念存在着分歧，有人认为可以以最可靠的国库券利率为标准；而反对者认为，这种随时可以资金化（兑现）的国库券投资，与难以资金化（兑现）的房地产投资之间存在着差异，其风险是不同的，因而不能采用国库券利率作为房地产资本化率。但是可以用国库券利率作为房地产资本化率调整的基础

资本化率又称还原化率、收益率、它与银行利率一样也是一种利率。后者是把货币存入银行产生利息的能力即利息率，前者则是把资本投入到不动产所带来的收益率，两者不能等同。资本化率也不同于其它行业的收益率，因为它们反映的是不同投资领域的获利能力。否则，投资不就变得太单一、太简单了吗？大家都把钱存入银行生息既省心又安全。从理论上讲，虽然市场竞争者把各行业的年平均利润率趋于一致，但实际并非这么简单，新技术的应用、不同的投资组合、不同的投资领域和投资环境都会产生新的超额利润，因此，不应把资本化率与其它利率（收益率）混同，虽然它们在量上有时可能相等或相近

6. 房地产企业的净负债率（不是净资产负债率）如何计算，比较优秀的企业这个比率应该在40%左右，谢谢

净负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益

每个企业的情况不同，不能简单地说某个资产比率就是所有企业都必须满足的，更不能说达到的就是优秀的。

至于地产公司的负债主要来自地产开发、筹建过程中的融资贷款。比如地产公司的资产20亿=5亿的负债+15亿的所有者权益。则负债率为25%。负债率一般是债权人考虑的问题，关键看借债公司能否归还借贷、以及归还时间上的问题。

(6)房企少数股东权益扩展阅读：

1、净资产负债率高，是一种高风险、高回报的财务结构；净资产负债率低，则是一种低风险、低回报的财务结构。该指标同时也表明债权人投入的资本受到股东权益保障的程度，或者说是证券经营机构清算时对债权人利益的保障程度。国家规定，债权人的索偿权要在股东之前。

2、流动比率：代表企业以流动资产偿还流动负债的综合能力。

流动比率=流动资产÷流动负债

3、速动比率：代表企业以速动资产偿还流动负债的综合能力。

速动比率=（流动资产一存货）÷流动负债

7. 2015中级实务第57页《投资性房地产》章节最后一句：若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转。

这一章只有一个地方改了

就是自用转换为投资性房地产（公允模式）
当投资性房地产公允>自用房地产账面时，即贷方差，走“其他综合收益”，去年走的科目是“资本公积—其他资本公积”

处置投资性房地产时（公允模式计量），将转换日产生的其他综合收益转入其他业务成本中去

书我还没看，我是直接听的课。
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2014年新准则发布之后，增加了一个权益类科目“其他综合收益”，其他综合收益是指企业根据企业会计准则规定未在损益中确认的各项利得和损失扣除所得税影响后的净额。增加这个科目之后，很多学员队员对于原来记入资本公积-其他资本公积的内容现在要转入其他综合收益核算有些困惑，下面就将原来记入资本公积-其他资本公积，后又转为记入其他综合收益的情况总结一下。大体可分为两种情况
一、原来记入资本公积-其他资本公积，后来记入其他综合收益的情况，主要是根据其他综合收益的定义作为依据的，因为其他综合收益是指企业根据企业会计准则规定未在损益中确认的各项利得和损失扣除所得税影响后的净额。也就是说以后能够记入损益类的情况，但是还不符合结转损益类的情况，就应该记入其他综合收益，主要包括下面几种情况
1、可供出售金融资产的公允价值变动、减值及处置导致的其他综合收益的增加或减少。也包括将持有至到期投资重分类为可供出售金融资产时，重分类日公允价值与账面余额的差额部分。
2、确认按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额导致的其他综合收益的增加或减少。这里需区分两种情况：。
(1)对合营联营企业投资，采用权益法核算确认的被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，导致的其他综合收益的增加，不是资本交易，是持有利得。因此，不论是在投资单位的个别报表还是合并报表，均应归属于其他综合收益。
(2)对子公司投资，在编制合并报表时，只有因子公司的其他综合收益而在合并报表中按权益法确认的其他综合收益和少数股东权益的变动才是其他综合收益，子公司因权益性 交易导致的资本公积或留存收益的变动使得合并报表按权益法相应确认的其他资本公积和少数股东权益的变动不是其他综合收益。
3、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值大于原账面价值，其差额记入所有者权益导致的其他综合收益的增加，及处置时的转出。
4、可供出售外币非货币性项目的汇兑差额，记入其他综合收益科目。
二、原来记入资本公积-其他资本公积，后来符合一定条件转入资本公积-股本溢价/资本溢价情况，在新准则前提下，还在资本公积-其他核算，主要是权益结算的股份支付，授予日按照权益工具的公允价值贷方记入资本公积-其他资本公积科目，行权时，按照实际行权数量确定的金额，将资本公积-其他资本公积从借方转出，贷方记入股本科目，差额记入资本公积-股本溢价/资本溢价科目，另外还有一种情况就是被投资单位除了实现净利，其他综合收益增加以外导致其他资本公积增加的情况，投资方应该按照持股比例确认记入资本公积-其他资本公积科目。

8. 负债率不断攀升房企整合路在何方

最新统计显示，已披露年报业绩的63家上市房企负债合计超过3万亿元，同比增长幅度达34%。2017年，63家上市房企的平均负债率为78.6%，比上年上升1.9个百分点。其中，有18家资产负债率超过80%红线，占比超过29%。

从企业的角度讲，当然不希望资金链断裂、企业破产，因为这将令投资人遭受重大损失。从银行的角度讲，也不希望看到房地产企业资金链断裂，因为很多开发企业的大部分资金来自于银行，企业有个风吹草动，银行也随之风险大增。从政府的角度讲，同样也不希望出现房企破产的问题，因为没有一家房企不是“绑架”着一批企业，一家企业出事，其他企业也要跟着受累，肯定不是好事。

9. 我国房地产上市公司近4年股东权益比率总体下降的原因是什么 有什么好处拜托各位大神

股东权益比率总体下降的原因是贷款多呀！ 公司的总资产=自有资产（股东权益）+负债 股东权益比率=自有资产（股东权益）/总资产×100% 说白了，股东权益比率的意思就是在公司运作的资产中，自有资产占了多大的百分比。 近4年房地产上市公司股东权益比率真的总体下降的话，那说明上市公司负债增加。要知道，房地产公司的经营是离不开负债的。房子要盖好了才能卖出钱来。但是盖房子买地、买建筑材料、付人工费都必须先付钱。那不靠负债靠什么？房地产公司的股东权益比率下降就说明公司有项目在做。没有项目不需要负债。公司要想有赢利就一定要有项目做，不是吗？