土地债权融资

A. 企业如何通过土地融资

近年来，以土地使用权抵押为融资条件的信贷业务发展十分迅速，这一融资形式不仅为企业、个人提供了急需的发展资金，也提高了银行资金的利用效率，对促进房地产业和整个国民经济的快速发展起到了积极的作用。据《2009年中国国土资源公报》统计，截至2009年年底，全国 84个城市土地抵押面积 21.7万公顷，抵押贷款 2.59万亿元，比上年分别增长 30.9%和 42.8%。然而，土地抵押贷款业务的过度扩张使银行在共享房地产业利润的同时，也承担了巨大的金融风险。

土地抵押贷款的两大风险

从国内外各类理论研究和实践探讨成果来看，土地抵押贷款的风险一般可以分为内部风险和外部风险。内部风险主要是因土地评估、抵押、贷款和登记等业务流程的不规范导致的风险，如违规办理抵押登记、违规放贷、骗贷、虚高评估土地价值等；外部风险主要因为宏观经济波动导致的风险，如宏观经济波动导致土地市场萎靡、土地贬值等。笔者认为，外部风险属于宏观风险，存在综合性及不确定性，如粮食安全、地震自然灾害等公共危机都可以导致风险产生，而且此类风险主要由中央政府负责调控。因此，本文以研究内部风险为主。

据中国人民银行统计有关资料显示，担保信贷作为最常见的一种担保贷款形式，在我国信贷总量中占80%以上。土地抵押贷款风险主要存在于土地抵押贷款业务办理过程中的两个主要主体：土地登记机构和银行，对应地，笔者将土地抵押贷款的风险归纳为以下两方面：

风险一：土地登记机构违规办理土地抵押登记的风险

一是依法不能抵押的土地办理了土地抵押登记手续。《物权法》、《担保法》规定不能抵押的各类土地，如农村宅基地、公益性用地等。

二是未取得土地使用证办理土地抵押登记手续或违规依出让金缴纳比例办理分割登记并抵押的。

三是未经相关权利人同意办理土地抵押登记手续的。如土地权利存在异议登记、预告登记，未经当事人同意办理抵押登记手续； 共有土地未经全部共有人同意办理抵押登记；乡镇企业建设用地未经集体经济组织同意办理抵押登记等。

四是土地权利存在查封、预查封的或存在土地违法的办理土地抵押登记。如擅自改变土地用途后抵押的。

五是为了土地抵押融资需要，一宗土地办理多个土地权利证书，导致重复发证的。如储备用地，可能存在储备范围内原土地权利尚未注销，就办理了储备用地登记发证并抵押。

六是同一宗土地不按照规定，依抵押登记申请先后顺序办理抵押登记，擅自改变土地抵押顺位的。

风险二：银行违规放贷的风险

第一，银行擅自扩大放贷比例。如有关政策规

定储备用地抵押贷款率为70%、首套房屋个贷30%等，而银行则扩大比例放贷。

第二，银行违背产业政策放贷。如对落后、淘汰产业，“三高一资”(高成本、高污染、高能耗、资源型)产业放贷。

第三，银行虚高土地价值放贷。（土地价值无论是依评估机构评估或借贷双方当事人认定均需银行认可确定）。

第四，银行不审慎地延长贷款周期放贷，导致贷款周期结构不合理，比如中长期贷款过多。

第五，银行降低贷款利率放贷。如一些城市储备用地抵押贷款利率较同期市场利率至少下浮10%。

第六，银行违背房地产调控政策放贷。

第七，银行超出土地权利使用期限放贷。

第八，银行超过信贷审批权限放贷。

第九，非金融机构违规放贷。

第十，其他情形。如贷前、贷中和贷后没有履行监管职责等。

除上述风险外，同一宗土地重复放贷的，顺位靠后的抵押权人可能无法受偿，风险较大；土地或房屋单一抵押，因登记机构的不统一，可能房屋抵押后土地未办理抵押登记手续，当事人凭土地权利证书再次抵押，造成重复抵押风险；依据地方政府或人大担保函等无效文件放贷的情形，也是产生土地抵押贷款风险的重要因素。

实践中需高度关注的两大风险域。目前，从实践来看，储备土地抵押和农村集体土地抵押风险值
得高度关注。

风险域一：储备土地抵押

据国土资源部统计，截至2009年年底，全国84个重点城市储备土地抵押3547亿元，占84个城市土地抵押金额的14%，2009年新增土地抵押贷款中有1/5流向储备土地抵押，储备土地抵押贷款
超过工业用地抵押贷款。作为地方政府融资平台的主要形式，储备土地抵押有以下几个问题值得高度重视：

一是在储备用地办理土地登记和抵押登记过程中，登记操作与《土地登记办法》以及土地证书填写的有关要求不符，可能存在法律风险。目前，针对储备土地登记及抵押登记办理没有明确的依据和规范。实践中，地方将储备土地的国有土地使用证上使用权类型填写为“政府储备”、土地用途填写为“储备用地”、土地使用期限不填写，这与《土地登记办法》以及土地证书填写的关要求均不符，如土地分类中根本没有“储备用地”一类，一旦进入诉讼或其他司法程序，极有可能因土地登记不规范败诉。

二是在政府储备土地中很多“绿地”、“道路”等代征地一并打包由储备机构收储，在储备土地抵押贷款过程中，这些代征地并没有剥离出来，而是一并抵押。但这些代征地将来都是公益性事业用地，不可能通过招拍挂供出，也不会有土地出让收益，因此将这些土地一并抵押贷款明显存在风险。

三是目前储备机构融资渠道比较单一，仅仅依靠储备用地抵押，还款来源主要是土地出让收益，存在较大外部风险。储备用地抵押不仅涉及面积大，而且贷款金额高。如，北京市2009年累计实现储备土地投资1165亿，涉及地面积约1.8万公顷。在此规模下，一旦土地市场出现波动，土地需求下降、价格下跌，储备土地无法供出，土地出让收益无法保障，储备机构将无法按时还款，资金链条断裂，金融风险凸显。

四是各类商业银行对储备用地抵押放贷意愿强烈，有可能降低贷款门槛放贷，导致金融风险。储备用地是最稳定保值的担保品之一，有政府作后盾，且规模大，放贷收益较高，各类商业银行都愿意放贷，甚至降低门槛放贷，出现了违规低息、超规模放贷等现象，容易引发金融风险。

风险域二：集体土地抵押

对于集体土地抵押问题，《物权法》、《担保法》虽然没有明确集体土地不能作为抵押，但明确规定只有两种情形可以抵押：一是通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照《农村土地承包法》等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以抵押；二是以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。光地不能抵押，必须连同土地上的房屋建筑一起抵押。

党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中，明确提出了建立现代农村金融制度。扩大农村有效担保物范围以后，金融机构纷纷在农村开展了集体土地的抵押融资试点和尝试，尤其是以农村房屋、宅基地抵押为主要内容的尝试受到全社会的关注。根据我国现行的法律法规，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。一旦以农村房屋、宅基地抵押的抵押权实现时，集体土地却无法实现处置，其担保的债权无法实现，成为不良资产，无疑是巨大的金融风险。

防范风险，确保土地“借=贷”

土地抵押贷款的金融风险主要表现在两方面：一是银行违规放贷风险（包括中介机构违规评估土地价值风险）；二是土地登记机构违规登记风险。从目前的理论研究和实践经验来看，出于制度约束和职业道德，上述风险单一出现的机会较小。但是，除法律法规外，上述两个部门的部门规章或政策文件的部门局限性等，一旦一方违规，另一方在不熟悉他方政策或者没有职责遵守他方部门规章和政策文件的情况下，违规土地抵押登记贷款便会产生，风险也随之而来。因此，防范风险的主要办法应是加强涉及土地抵押贷款各方主体的沟通和协调，建立联手防范金融风险的新机制。

积极推进相关信息的对接与共享，构建土地、银行和证券联手防范金融风险的新机制。随着经济社会发展，土地资本化的方式、节奏和规模呈现多样、快速和扩大的趋势，土地与信贷、证券的关系越来越密切。建议国土资源部、银监会和证监会加强沟通合作，将包括土地抵押监测数据在内的土地登记基本信息、上市房地产企业资金和用地情况、房地产企业信贷和用地情况等数据对接共享，实现以土地为基础的土地资本化全方位、全过程监管，构建土地、银行和证券联手防范金融风险的新机制，化解政府融资平台矛盾，更加有效地防范金融风险。

土地登记部门加强土地登记资料公开查询服务，银行加强贷前、贷中和贷后土地登记资料的查询和全过程监管，实现土地登记资料、放贷政策信息对接和共享。

B. 请问土地（挂牌、拍卖、招标）、土地招商、土地融资三者有什么区别吗谢谢

土地（挂牌、拍卖、招标）、土地招商、土地融资的区别如下：

1、土地（挂牌、拍卖版、招标）：

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

我国土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。

2、土地招商：

土地招商是指招商人提供土地，投资人提供资金(包括但不限于土地变更性质和用途费用。

3、土地融资：

土地抵押融资，准确的说应该是土地使用权的抵押融资，即以土地使用权为抵押物，进行融资担保，在债务人无法清偿到期债务时，债权人依法对土地使用权进行拍卖、变卖或者折价，以其价款优先受偿的行为。

(2)土地债权融资扩展阅读：

土地金融：土权地金融的主要内容包括发生在土地开发、利用、经营过程中的国防费、警察费、贷款、存款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险、证券发行与交易，以及土地金融机构所办理的各种中间业务等信用活动。

挂牌主持人：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》明确规定，“国有土地使用权招标拍卖挂牌出让活动，应当由符合国土资源部确定的土地招标拍卖挂牌主持人条件并取得资格的人员主持进行”。

C. 民间个人借贷能不能以土地使用权进行抵押，到土地管理部门办理土地他项权利证书

只要是办理了抵押登记就可以办理他项权利证，如果你们没有办理抵押登记，那么抵押权也未设立。

《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

第四十二条办理抵押物登记的部门如下：

（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；

（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。

(3)土地债权融资扩展阅读：

《中华人民共和国担保法》第三节 保证责任

第二十一条 保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。

当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。

第二十二条 保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。

第二十三条 保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。

第二十四条 债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。

D. 国有划拨土地 股权抵押出去了 还能如何融资

股权抵押出去了，企业还有固定资产啊。
对于房地产开发商来说，土地和在建专工程都可以抵押的。跟属股权融资不冲突。
一般的融资方式有纯债权的融资方式，需要抵押。而你现在遇到的是股权融资，是企业融资比较喜欢的，不影响你进行债权融资。

E. 发行企业债比普通的融资方式有什么优点吗

你好
企业筹资方式的探索

摘要：对生产经营活动的资金来源也是一个必要条件。确定为自己的生存和发展，企业融资的目的。首先，概述了资金，然后阐述的主要融资手段的优点和缺点，专注于银行贷款，债券，融资租赁，发行股票分析应考虑的因素，在企业选择融资方式。最后，资本市场状况和企业现状，分析如何选择融资方式。

关键词：融资，资金，成本，资金，财务风险

企业融资概述融资企业的生产和经营活动需要的资本，通过一定的渠道，采取适当的方式获得所需资金的行为。企业融资的基本目的是为了自身的生存和发展。企业筹措资金的方式进入资本形成的企业，和企业的具体形式获得资金。企业可以使用不同的渠道，以不同的方式筹集即使是同一渠道的资金也可以选择不同的融资方式。

企业筹资方式的优点和缺点

长期银行借款

长期银行贷款，企业银行，非非银行金融机构和其他企业借用，借款到期日为一年以上的，它是长期负债的主要来源之一。长期银行借款：融资对借款人具有良好的弹性，可快速，低成本融资的融资优势，不打开的经营状况，杠杆效应。缺点：长期银行借款融资的大型金融风险，更严格的条款有限的资金水平。

债券发行的证券，由发行债券的企业或公司，企业的债权人的书面承诺，承诺在未来的特定日期，偿还公司债券的发行按照规定的利率支付本金和利息，是企业融资的主要手段之一。债券融资的优点：成本低的资金，以确保财务杠杆的控制可以发挥的作用，债券融资，优化资本结构，提高公司治理水平。债券筹资的缺点：筹资风险高，更多的限制，把有限的资金量。

3。融资租赁
融资租赁，又称金融租赁，不同的是，从经营租赁的长期租赁的形式，它是为了满足长期需求的业务资产，也被称为资本租赁，分为销售和售后回租，直接租赁，杠杆租赁。融资租赁的风险和回报几乎全部转移给承租人的资产的所有权，融资租赁现在已经成为第二位，仅次于银行信贷融资。优势企业的借贷能力，小型设备的融资租赁融资：融资速度，有利于保存了风险，财务风险，你可以得到一个节税的好处。融资租赁筹资的缺点：租赁成本高，利率变动的风险。

4。直接吸收投资

吸收直接投资企业的原则，按照“联合投资，共同经营，共担风险，共享利润”的国家，法人，个人，外商投资的一种手段融资。出资方式：现金投资，实物投资，工业产权，投资，土地使用权投资。吸收直接投资，发行股票，留存收益的重要途径，为企业提高自己的资金。其中的基本形式是一个非股份有限责任公司筹集资金。吸收直接投资的优势，帮助提升企业知名度，有利于尽快形成生产能力，并有助于降低财务风险。吸收直接投资的资金成本较高，并容易控制权分散的缺点。

5。已发行股份

公司的资本称，通过发行股票筹集股本。股票是指公司出具了书面证明，证明其身份的股东和投资者的利益，根据股息转让。发行的股票，股市，是受“公司法”和“证券法”的规定，在中国有严格的条件和法定程序。股东的权利和义务的股票分为普通股和优先股，普通股的资本是最基本的组成部分，该公司的股份。的普通股，融资：融资风险的优势，有利于加强企业的负债能力，大量的募集资金，募集资金的限制较少。普通股融资的缺点是：资本成本较高，而且容易分散控制权。

三个因素影响企业选择的融资方式

融资是企业融资决策，外部融资环境和企业的融资能力，合理确定筹资模式的一个重要组成部分， 。在筹款活动中，要考虑的因素是多种多样的，但基本因素是成本和风险。每个人的融资成本和风险是不同的，资本结构的企业将资本和金融风险的综合成本水平有直接的影响。

（一）资本

资本成本的成本是由用户支付的资金成本，资本所有者和中介机构，是资本所有权的分离和使用。资本成本作为代价，并最终将补偿收入，反映了之间的利益分配。公司资金的筹集和使用，无论是短期或长期的，有一定量的资本成本。不同方式融资的资金成本差异，同时，税收负担的??严重程度不同的融资方式也不同，所以资本融资的成本水平，这是选择的基础上的融资模式资本结构决策。三种方式，首先是个别资本成本的基础上，比较各种筹资方式，其他的事情都是平等的，应该选择成本最低的资本融资;二，加权平均资本成本措施的合理性的基础上资本结构，措施，资金结构是最好的标准，以尽量减少资金成本;最后，边际资本成本是选择其他筹资方案的基础。

（二）财务风险

财务风险是没有收入的变化和偿付能力的企业由于融资股东的不确定性的资金来源的结构变化的原因。比企业固有的企业，当所有的资金都是自有资金的财务风险，财务风险是零。因此，金融风险的公司可以控制的。的财务风险是一柄“双刃剑”，运用得当，可以为企业带来的好处;使用不当，将导致的损失。的比例密切相关的金融风险的大小和具体的资金来源的比例，调节和控制财务风险，是调整各种资金来源。

金融风险的最重要的优势是，企业能够获得财务杠杆效应的前提下，总资产报酬率，资产负债率，股权资产收益率加速上升的成本高于。股票型基金提高收益率，每股收益的增加，在其他条件的情况下，这意味着保持不变，这将导致增加企业价值。通过债务融资的另一个优点是可以保证控制权不被破坏。此功能特别是小企业的股本。
2。金融风险的缺点有二：一是，来偿还债务带来的压力，如果企业的债务过大，资金的使用没有时间，很容易导致企业财务失败。负债所产生的财务失败的可能性将在很大程度上抵消了它的低资金成本的好处。其次，一旦企业的资产收益率是低于成本的资产负债率，负债的存在将导致的股本收益率低于资产收益率，因为企业必须使用股权投资基金赚取的收入来支付债务利息，更有什者，不足以偿还的利息收入在总资产的企业，该企业将出现亏损，导致股票型基金收益率负企业债务融资完全是得不偿失。

（三）企业规模和融资规模

企业规模企业融资方案的规模和融资的主要决定因素，即只的规模和企业的资产分布大型企业债券融资规模成本效益，并因此倾向于通过发行公司债券的融资，中小企业由于债券市场发行成本高，并有寻求银行贷款的融资成本。

，如何选择融资方式

企业的融资选择是每一个企业的决策者头疼的问题，通过分析多种因素的影响，每个企业只能根据自己的条件，融资策略选择。企业选择的融资企业资本结构，资本市场的发展密切相关。许多中小企业不可能实现的条件发行股份的融资方式，最常见的是吸收直接投资，利用商业信用，银行贷款，这限制了融资规模和企业的发展。甚至还可以选择的融资方式也需要权衡的优点和缺点，这样一个狭窄的范围内，财务人员将分析这些问题，第一是明确的领导解释是手段融资的分类和特点，然后根据自己的标准选择的融资方式。

（一）资本成本和风险

由于各种因素和风险的考虑，企业不仅提高成本较低的资本金从某个源，而需要从各种来源获得资金，从而形成一个组合，各种来源的资金。每一个需要综合资金和低成本的融资具有不同的优点和缺点，但也是金融风险是很小的，这是不可能的，所以进行筹款的决定，应控制资金风险，寻求投资平衡中寻求最大的回报：绘制各种融资计划，公司可以结合不同的资助不同的方案计算的加权平均资本成本，然后选择加权平均资本成本最低的几个选项。根据该公司的财务现状，项目预算，以及股市走势等因素的影响，一个全面的分析，最终选择最合适的解决方案，构建合理的融资结构。

（b）考虑的条件，资本市场和公司的经营状况现状

例如，在市场交易中光投资，股权融资的比例虽有所增加在理论上是合理的，但因为市场足够的认购量，较高的股权融资行为可能会失败的。因此，在市场趋淡上市公司可能要发出适当的利率，债券或可转换债券。同样，在选择债务融资，除了要考虑的加权平均资本成本应该更多地考虑该公司的经营状况，近年来，特别是在项目建设期间，是否有足够的现金流，足以支付每年利息业务，由于资源的稀缺造成的暂停，直至破产是悲剧的现代企业的现金流。

（三）学习发达国家的经验

西方发达国家的金融市场经过长期的演变和发展，已经形成了完善的制度。英国和其他国家的企业在选择融资方式时一般遵循这样的顺序，按照内源性融资企业融资，债务融资和股权融资的顺序。外部融资，企业一般都倾向于选择债务融资，包括银行贷款和发行债券和股权融资的资金不足。

（d）根据企业的规模
企业规模，从而有多少所需要的资金量是不一样的不同的融资提供资金有一定的数量。因此，为了不同规模的企业选择的融资方式是不一样的。大型企业由于大量的资金，在融资方式的选择，应选择提供了大量的资金和较长期的资金，其筹资顺序为：发行股票，发行债券，融资租赁及银行贷款。应选择灵活的小企业，由于其相对较小的资本要求，其资金的顺序：银行贷款，商业信用，金融租赁融资。

5总结

总之，企业应充分利用有利的融资条件，考虑到融资成本，融资风险的融资结构，资本市场状况，从源的企业的资本结构和资本结构，选择不同的融资方式，在不同阶段的发展，以满足他们的健康需求。随着各项规章制度的不断完善，融资方式的选择将变得越来越更合理的资金结构将朝着市场化的方向不断发展低风险，高稳定性的。必须认识到企业的融资成本和风险，融资方式和融资渠道更值得我们学习的，而融资做的更好。

参考文献：

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[3]倪忠森书“：企业筹资方式的选择，企业家天地”，2005年10。

[4]韩复龄：企业融资渠道的选择和资本运作，中央财经大学经济出版社，2002年10月第一版。

[5]章指楠“：企业在市场经济条件下的融资，北方经济，发表在3月11日，2006年发布

F. 什么是地产夹层融资

夹层融资是介于风险较低的优先债务和风险较高的股本投资之间的一种融资方式，处于公司资本结构的中层。夹层融资一般采取次级贷款的形式，但也可以采用可转换票据或优先股的形式。2008年国家金融政策日益严格，开发商如何拓展融资渠道，成为研究的重点。下面对夹层融资这种形式如何同地产项目对接，进行一些简单的描述，希望对大家有所帮助。

房地产夹层融资是借助于信托方式，满足开发商在项目可售前对资金的迫切要求。融资核心是补充项目公司自有资本金到四证齐全，对外为股权投资，对内为债权融资，介于股权和债权之间，在中国《公司法》无“优先股”规定的现实情况下，通过结构型信托安排达到“优先股”概念，优化房地产项目公司资本结构，“利率”虽高但额度小，项目公司还可以国有土地使用权作为抵押申请商业银行低成本房地产开发贷款，对于整个项目总体而言“利率”是低的。

项目公司选择资金雄厚和信誉卓著的建筑商实行建筑总承包，通过建筑工程施工安装合同约定条款最大限度消除项目完工风险。信托计划为2年，符合房地产开发的时间规律，在信托计划满1年后可以提前终止信托计划，安排灵活，减少融资方融资成本。

在中国的一些信托投资机构采取的房地产夹层融资方式中，一般规定A类优先受益权信托单位信托资金总额最多为土地成本和取得四证前的费用总和的60%；B类劣后受益权委托人应当为项目公司股东，B类劣后受益权信托单位信托资金总额至少为土地成本和取得四证前的费用总和的40%，一般情况下是项目公司股东已投入项目公司注册资本金和已投入项目公司股东借款。信托计划满一年后，在保证A类优先受益权信托单位达到预期年收益率时，应B类劣后受益权委托人要求新华信托应当提前终止信托计划。

信托计划发行成功后，全部信托资金在扣除约定的银行发行费和信托管理费后，信托公司平价购买项目公司全部股权，委派项目公司董事、经理并担任董事长并办理工商变更手续，清理项目公司银行帐户仅保留基本银行帐户，在代理发行A类优先受益权信托单位商业银行的当地分、支行开立银行帐户，更换和掌握项目公章、财务章和重要法律文件并书面通知项目公司所有业务合作单位，然后将剩余信托资金以资本公积金方式投资项目公司，最后支付项目公司股东股权转让款。

G. 外国土地储备融资模式有哪些

一）财政拨款
财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。财政拨款属于一种政府行为（二）银行贷款
银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。（三）土地储备收益
土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。 以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。 创新的土地储备融资模式
（一）土地信托
土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。 （二）土地基金
土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。
（三）土地置换
土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。
（四）土地债券
土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。

H. 中国土地储备融资模式有哪些

1，中国土地储复备融资模式有：
（1）土制地财政：土地是政府的垄断资产，可以“低收高卖”，形成的垄断利润收归财政。
（2）经营城市：主要是经营城市土地资产，政府利用行政手段对土地资源通过资产经营的方式，实现城市土地资产的保值增值。
（3）储水池、中转站：土地储备就是政府把城市发展需要的土地提前征回来、收回来，一是降低土地征收、收购成本，二是保证建设及时使用，起到储水池、中转站的作用。
2，土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。