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『叁』 今年的金融危机对房地产行业的影响究竟是怎么样的

2008金融危机对中国房地产行业的影响
来源：www.rdccn.com

一、 金融危机前国内房地产市场状况

2008年7月到10月，我在重庆房地产市场“一哥”—龙湖地产做置业顾问，有幸在一线见证了国内房地产市场的实际销售状况。我所在的项目是龙湖MOCO中心，一个占地26亩的小户型高层住宅，在毛坯房和延缓两年交房的条件下，还卖到了7000左右的均价，且不论重庆地区的人均收入在全国的靠后排名，单看这个销售价格已经超过了绝大部分老百姓的承受能力了，重庆地区的房市如此，就更不用讨论北京、上海、深圳等一级城市的房市了，其火爆程度可见一斑。

金融危机在2008年逐渐向房地产等资金密集型行业产生影响，我们暂且先讨论2008年前的房地产市场情况。总体来看，2007年全国房地产市场供求两旺，房价涨幅比2006年有所增加，国房景气指数逐月上升达到近三年来的新高水平。其市场运行状况呈现以下三个特征：

1、房地产开发企业购置土地面积出现近5年来首次大幅增加，土地价格快速上涨，涨幅达到5年来新高，高于同期房屋销售价格涨幅

从全国数据来看， 2007年3月以来，房地产企业购置土地面积增幅逐月增加，1-10月同比增长16.9%，增幅增加了近20个百分点。此外，2007年全国70个大中型城市土地交易价格出现大幅上涨，前3季度平均同比上涨12.8%，高于同期房屋销售价格6.7%的涨幅。其中，1-3季度各季度土地交易价格涨幅分别为9.8%、13.5%、15%，涨幅逐季增加达到2000年以来的最高涨幅。第四季度由于国家的调控交易价格略有下降。

2、商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺，2007下半年房价涨幅逐月增加，创出近三年新高。

商品住宅投资占房地产开发投资的比重超过70%，2007年商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺。1-10月，房地产开发完成投资19192.21亿元，同比增长31.4%，增幅比去年同期增加7.3个百分点，前10个月，房地产开发投资增幅逐月增加，由1-2月的24.3%增加到1-10月的31.4%，其中10月增幅为39.22%，达到近三年来新高。1-10月，商品房施工面积、新开工面积和竣工面积分别同比增长22.6%、 22.8%和9.1%，增幅比去年同期分别增加4.5个、4个和0.6个百分点。1-10月，商品房销售面积同比增长31.3%，增幅增加20.4个百分点。其中，现房销售面积为同比增长14.2%，增幅增加21.3个百分点；期房销售面积同比增长39.5%，增幅增加17.3个百分点。2007年前4个月，国房景气指数持续下降，后7个月，国房景气指数快速上升。10月，国房景气指数为105.74，达到近三年来的最高水平。

3、住房保障体系进一步完善，商品住宅供给结构调整效果逐步显现

在2007年，住房保障体系建设得到了中央政府前所未有的高度重视，各级地方政府的经济适用房和廉租房建设也逐步付诸实施。

从商品住宅的供给结构来看，2007年以来，商品住宅市场结构调控的效果逐步显现，经济适用房和90平方米以下普通住宅在商品住宅中的投资比重分别由1-2月的3.4%和15.94%，提高到1-10月的4.5%和21.46%，90平方米以下住宅投资比重每月增加1个百分点左右。据初步统计，全国36个直辖市、计划单列市、省会城市，2006-2007年年度新开工商品住房中90平方米以下普通商品住房占总开发面积的55.8%。

二、 金融危机形成及影响

1、 什么是次贷危机

次贷即“次级按揭贷款”（subprime mortgage loan），“次”的意思是指：与“高”、“优”相对应的，形容较差的一方，在“次贷危机”一词中指的是信用低，还债能力低。

次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。在房价不断走高时，次级抵押贷款生意兴隆。即使贷款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。但当房价持平或下跌时，就会出现资金缺口而形成坏账，形成次贷危机。

2、 金融危机的形成

这次全球经融危机的源头是由美国的次贷危机所引发的。而美国次贷危机是产生的原因是由于美国房地产业泡沫破裂所导致的。描述一下这次次贷危机的演变过程:美国次债危机--美国信贷危机--全球信贷危机和美国经融危机--全球经融危机，最后影响全球实体经济。影响全球实体经济的后果就是全球经济增速放缓、人们消费欲望降低、企业盈利水平的下降、失业人口的增加、就这样一直的恶性循环下去,直到信贷危机结束才会慢慢有所好转!

3、 经融危机对我国经济的影响

（1）次贷危机主要影响我国出口。

次贷危机引起美国经济及全球经济增长的放缓，对中国经济的影响不容忽视，而这其中最主要是对出口的影响。2007年，由于美国和欧洲的进口需求疲软，我国月度出口增长率已从2007年2月的51.6%下降至12月的21.7%。美国次贷危机造成我国出口增长下降，一方面将引起我国经济增长在一定程度上放缓，同时，由于我国经济增长放缓，社会对劳动力的需求小于劳动力的供给，将使整个社会的就业压力增加。

（2）我国将面临通货膨胀和经济增长趋缓的双重压力。

由于国际大宗商品价格居高不下，以及我国冰雪地震等自然灾害的影响，我国的农产品、生产资料、生活消费品等价格持续上涨，目前已形成成本推动型通货膨胀。2008年1—5月份累计，全国居民消费价格总水平同比上涨8.1%，流通环节生产资料价格同比上涨16.7%。同时，人民币升值又将进一步影响中国出口增长。

最后，次贷危机将加大我国的汇率风险和资本市场风险。

三、 经融危机对中国房地产市场的打击

1、2008年1-11国内房地产市场的运行状况

（1）房地产开发完成情况。1-11月，全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7%，增幅比1-10月回落1.9个百分点。1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积25.5亿平方米，同比增长17.7%；房屋新开工面积8.4亿平方米，增长5.4%；房屋竣工面积3.5亿平方米，增长6.1%。其中，住宅竣工面积2.9亿平方米，增长5%。1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。

（2）商品房销售和空置情况。1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%；商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%。其中，商品住宅销售额下降20.6%。截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。

（3）房地产开发企业资金来源情况。1-11月，房地产开发企业本年资金来源33404亿元，同比增长4.2%。其中，国内贷款6416亿元，增长5.2%；企业自筹资金13444亿元，增长30.9%；其他资金12942亿元，同比下降14.5%。其中,个人按揭贷款3046亿元，下降25.6%。

（4）70个大中城市房屋销售价格指数。11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点；环比下降0.5%。新建住宅销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.6个百分点；环比下降0.6%。

（5）全国房地产开发景气指数。11月份，全国房地产开发景气指数为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。点评：从全国房地产开发景气指数及各项分类指数延续回落的态势来看，此轮房地产行业的调整仍在继续，房价同比涨幅已经回落到0.2%，基本上与去年同期持平。在前段期间货币政策松动、地方政府及中央政府救市政策的不断刺激下，只有部分地区的成交量呈现明显回暖的趋势，如上海市、重庆市、广东省等11月商品房销售面积较10月分别增加了29%、40%和9%，但从全国来看，11月商品房销售面积较10月依然减少了3%。由此可以看出，尽管一系列政策的出台减少了购房者的支付成本，但短期来看对刺激消费需求释放的作用是有限的，消费者对房价继续下调的预期以及宏观经济的不确定性致使观望氛围依然浓郁。

2、预计中国今后的房地产市场趋势

总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始,中国房地产市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。

今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。我们认为:2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相近）。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大

四、 中国房地产市场应该采取的措施

从目前政府发布的救市政策来看，一是11月1日起首次购房契税降至1%；二是个人买卖住房暂免征印花税；三是个人卖房暂免征土地增值税；四是首套房首付比例降低至20%；五是公积金贷款利率下调0.27%；六是商贷利率最高可享7折优惠；七是加大保障性住房建设规模。从近期政府出台的政策来看，主要是为了稳定楼市消费，减少消费者交易过程中的成本、税费以及减缓其购房压力。在当前市场环境下，住房需求无法得到释放的主要原因是首付及月供问题，房产新政则解决了刚性需求购房者的成本、压力等问题。各地地方政府已陆续落实政策实施，但市场信心较为不足，消费者对新政出台后反映较为冷淡。预计下阶段政府对房地产市场调控的主要方向可能是提升市场信心问题。提升房产市场信心可采取“组合拳形式”的政策来调控。
新政以降低购房者置业成本为主要导向，虽然政府鼓励居民购房，但在全球经济形势不景气的局面下，购房者信心严重受挫。购房者信心不足反映到市场中，就是除了刚性需求少量释放外，改善型需求、多次置业需求及投资需求因其自身不缺乏住房而持币观望。多次置业者积聚着最多的社会财富，是城市经济发展的主要购买力，他们的观望必将影响整个房地产市场的发展。预计当前市场环境下，提升房产市场信心可能需要采取“组合拳形式”政策来调控。
1、后期或将连续降息。贷款利率下调降低了企业贷款成本，但贷款利率微调对挽救低迷楼市的作用有限，国内房地产投资约占总投资额的1/4，仅次于制造业。在全球经济发展放慢的环境下，如果政府要保证经济平稳发展，对房地产信贷资金捆绑将有可能放松，从而刺激资本市场信心。
2、二套住房限制的松绑。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。改善型普通自住房暗含了二套房，这等于是给二套房贷的即将松动埋下了伏笔。同时，多次置业者拥有城市最多的财富和资源，其对房地产市场的信心必将影响整体市场的信心提升问题。
3、降低房产交易营业税。减免二手交易税是最直接受益的政策，交易成本可以大幅度降低，减税立竿见影的效果会出现在二手房市场，对于房地产市场的未来预期也会起到很大的稳定作用。
4、购房落户政策。在当前市场环境下，部分地方政府出台购房落户政策似乎成为一种趋势，尤其在上海等一线城市将会刺激外地需求的释放。目前市场消费群体关注点集中在总价和首付上，所以购房落户政策要和首付、银行利率等下调政策配合或将发挥更好的效果。

综上所述，中国房地产业发展走向将影响整体国民经济的发展，在全球经济陷入困境之时，市场信心的提升，楼市消费的稳定，并不是短时间内就可改变的。现阶段主要问题集中在如何恢复市场信心，从政策的出发点来看，政策的出台并不是为了刺激房价的上涨，而是为了促进消费，提升成交量，从而恢复消费者的购房信心。从政策对楼市的影响力度来看，目前的政策更多的是导向性的，表明原则性态度的，主要是因为房地产市场区域明显的差异化，决定了政策的出台必需结合当地实际情况，有针对性才能达到预期目标。