房地产房地产资金平衡

『壹』 房地产项目开发贷款要求资本金比例不低于35%，请问现在银行实际能贷总投资多少比例

土地贷款抵押率一般不超过评估金额的70%。
是按照土地评估机构评估报告载明的评估价值为依据，不是土地总投入。
SZ00V

『贰』 关于房地产与投资的问题

产权到期，只需要交很少一部分的钱就可以再续50年，100万的房子根据地方不同，也就5万左右的钱。

『叁』 房地产公司资产负债率在多少范围内算正常

资产负债率保持在50%比较合理，也就是资产与负债的比例为1：1。 但是对于不同的行业还要区别看待，如房地产开发行业，前期投资非常大，正常的范围在60％－70％之间。

如超过80％，负债比例已经过高了，企业的经营就已经面临很大的风险了，不仅可能导致短期的资金风险，而且由于企业的固定资产等面临减值和无法变现的问题，可能最终导致企业资不抵债，最终破产。

这个是没有一个统一标准的，因为在房地产这个属于负债率较高的行业，一般来说受加息的影响也比较大。但不同企业受影响的程度不同，这主要取决于企业的负债水平和负债结构。概括来说，负债率越高的企业受影响越大，银行负债比例越高的企业受影响越大。

(3)房地产房地产资金平衡扩展阅读：

资产负债，反映企事业单位资金的取得或形成状况叫资产，反映资金的运用和存在状况叫负债。

现代资本主义企业和银行普遍采用资产与负债平衡形式总括反映一定日期(如月末、季末、年末)财务状况的资产负债表。

视为最主要的会计报表。表式分资产、负债与业主权益两部分，各设若干项目。资产部分在左方，反映企业所有的各项财产、物资、债权和权利。负债与业主权益部分列在右方，反映企业的各种短期和长期债务，自有资本和盈余。左右两方金额总计相等平衡。

我国建国初期曾采用资产负债表，后改用“资金平衡表”。但为了与国外银行进行业务往来及核对帐目，中国银行仍用此表，形式分资产、负债与净值两部分。

资产部分主要包括现金、各项放款、存放国外同业、投资、房地产和器具、设备等;负债与净值部份主要包括各项存款、股本、公积金及纯益等。

『肆』 我是做房地产行业的，我负责跑项目，找项目谈项目执行项目，我谈了一个项目给老板挣了2个多亿利润，但是

这只能说明你们老板比较心黑；
如果你要有这种本事，后续还可以这样做的话，你就自己干，别给老板干了；
如果你在操作项目中有些事情还需要这个老板特殊的资源支持的话，也就是没他还不行；
那我建议你和你们老板约定相关佣金比例，这个你可以和他去协商，否则和他干也没意义。

『伍』 房地产商的资本运营特点及分析

企业资金的管理，其实质是围绕企业生产流程中发生的资金流入及流出的管理。房地产作为具有金融投资属性的特殊产品，具有资金需求庞大、市场流动性差、投资周期长的特点。因此，作为开发企业，资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。一般而言，房地产企业生产过程主要包含：取得土地前期准备、取得项目土地、项目开发前期、项目开发建设期、项目销售期或持有经营这几个主要环节，企业资金的管理也主要围绕这几环节展开。

一、 房地产开发企业资金流特点

取得土地前的主要资金流：土地评估费用、土地竞买保证金等。该阶段的资金呈净流出状态，资金来源主要为自有资本金。

取得土地期间的主要资金流：土地款的缴纳、税金等。该阶段时间短，但资金流出量大，资金主要来源为自有资本金。

项目开发前期的主要资金流：该期间的费用主要包括项目策划定位费用、项目设计费用、项目勘察费用及各个政府部门收取的费用。该阶段为资金流出规模占项目投资规模较小，但期间的资金筹划却至关重要，需切实完成项目的融资安排，资金主要来源为自有资本金。

开发建设期的主要资金流：主要为土建工程费用、装修费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。项目的资金需求主要由开发前期的融资安排提供。

项目销售或出租期的主要资金流：该期间为收入的产生期，费用主要包括项目推广费、项目代理费用等。

上述环节当中，前四个环节为资金流出期，主要资金来源为项目自筹资金投入、银行借款、部分销售回笼资金等。其中，土地款及建设成本为该期间的核心资金流出部分，前者发生时间短，后者则在整个工程建设期内陆续支出。销售或出租期为唯一具有资金回收的环节，销售型物业的资金流入一般呈先大后小的特点，即在销售初期资金快速回笼，进入销售后期，资金流入趋缓，并最终归零；而出租型物业则表现为初期资金回收少，之后随着经营进入稳定期，资金回收呈稳步增长。

二、 房地产开发企业资金管理的关键

通常而言，资金管理可按生产进程由投资计划、资金计划、资金筹集、资金运用等几个关键点构成，房地产企业也不例外。

1、 投资计划是资金管理的前提

房地产企业具有资金需求庞大，资金周转周期长的特点，一旦出现现金流短缺问题，将严重影响工程的进展，进而可能造成项目烂尾的情况。因此，房地产企业在自有资本金充足和现金类资产良性的基础上，制定严格投资计划是确保现金流和投资能力的前提。

2、 资金计划是资金管理的基础

从项目发展的过程来看，在项目取得前的评估阶段，即应完成项目的全部资金计划安排。该阶段的评估结果将直接影响是否进行项目投资，而为了能够更精准的完成该阶段的工作，开发企业须对项目定位、设计、开工建设计划、项目融资、项目销售计划作出合理而翔实的预测，任何一项工作的偏差，都会对后续的资金使用及回笼产生影响。因此，评估工作越精准翔实，所编制的资金计划也更为贴近未来实际资金需要，企业面临的财务风险也就越小。

3、 资金筹集是资金管理的关键

对于资金需求异常庞大的房地产开发企业而言，资金筹集能力无疑是关系到企业发展命脉的问题。企业内源性资金受企业积累的限制，很难在短期内出现大规模的提高；传统的开发贷款，在经历金融危机的风波后，也越发显得不可靠；而市场的大起大落，更让开发企业难以准确预测未来资金回收；在这样的情况，拓展融资渠道无疑成为企业生存的必须。

遵循企业的资金计划，尽可能早地与资金方进行接触，听取他们对项目的想法及建议，并将之融入项目中，将帮助企业更便利地获得融资。

对于房地产开发企业而言，该阶段无疑是整个资金管理进程中的重点，而融资管理又恰恰是该阶段的核心所在。目前，对开发企业而言，银行开发贷款仍然是最重要的融资手段，然而，我国银行信贷的调控是相当频繁的，具有极高的不稳定性。为避免“靠天吃饭”的被动模式，作为房地产开发企业，不断提高企业融资能力、拓宽融资渠道无疑是一项长期的课题。在经济多元化发展的今天，融资渠道也趋于多样化，当前经济环境下，以下渠道亦可供参考：

融资方式
说明
特点
难度

企业内部融资
通过抵押、质押、票据贴现及加强销售获得预收款、利用留存收益等取得资金
可得性强，资金规模受限大
低

上市融资
在公开市场发行股票或是通过买入壳公司间接上市
耗时长，审批难
高

债券融资
通过发行公司债或企业债，向市场融资的行为
通常融资期限较长，融资成本较低
高

经营性物业贷款
以自有的经营性物业做抵押并以经营收入或租赁收入作为主要还款来源的贷款
对开发商资信及物业的经营收入要求高，期限长
中

并购贷款
商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款的贷款。
对企业资质要求高，期限较长
高

信托融资
通过集合信托产品，向社会公众融资的的一种融资行为。
对企业资信有较高要求
中

委托贷款
委托人提供合法来源的资金，委托银行或信托机构，根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。
期限短，成本高
中

投资基金
即通过与境内外投资基金合作，取得项目资金的一种融资行为，即可通过股权合作，也可通过债券合作。
成本高
中

售后回租

将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用,从而获得现金流
使资产所有人在保留资产使用权的前提下获得所需的资金；高比率的融资
低

回买融资
物业持有人将物业出售给金融机构，再通过向同一金融机构以抵押贷款方式购回物业
高比率的融资
中

REITs
以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，将募集资金运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，收益分配给股东或投资者的投资形式。
专业管理
高

4、 资金运用是资金管理的保证

资金运用即在项目的开发过程中，如何将筹集的资金投入到各种用途上。为了严格控制资金运用的方向，需事前编制全面的收入预算及支出预算，加强预算约束意识，对超支的项目进行严格的审核。强化成本管理意识，在确保质量、工期的前提下，尽可能降低项目的开发成本。

三、 房地产开发企业资金管理的核心

从企业战略角度来看，企业资金管理需解决的核心问题为：资金配置、资金效率、及资金安全。

1、资金配置

资金配置是资金运用在广义上的概念，它是将企业的长期投资战略、短期投资战略相结合的一种资金运用规则。房地产开发企业需根据自身的发展战略，制定适合自己的资金配置计划。

具体而言，企业需考虑配置多少现金资产以保证项目的正常运作，配置多少的土地资产用于未来的开发，配置多少的在建工程项目确保销售工作的持续性，配置多少的在售物业项目以及时回笼资金，从而以实现资金的平衡。

房地产企业应合理配置资金到不同的资产，确定较为合理的现金保有量以偿还到期债务，并确定合理的土地储备量，同时避免超出企业能力的投资，控制风险。

2、资金效率

房地产企业资金占用量庞大，资金效率低下将大幅提高企业的财务费用，从而影响企业收益。首先，企业需保证有充足的资金来满足正常经营需求；其次，通过增加资金流入，控制资金流出来实现资金的平衡。

从资金支出角度，影响支出的项目主要包括产品设计、建筑材料选用、建设管理费用、财务费用、营销费用等。开发企业可相应地通过改进产品设计，合理选用建筑材料，建立并完善现代化的供应链管理制度，同时，尽可能控制各项管理费用，提高与金融机构的谈判能力，达到降低费用、提高资金效率的目的。

从资金流入角度，降低投资回收期无疑是最佳的提升资金效率的途径，具体的举措包括，减少土地闲置期，提高项目前期准备效率；在保证工程质量的前提下，加快工程进度建设；合理制定营销计划，快速销售实现资金迅速回笼等。

3、资金安全

任何一个企业，资金安全管理都是财务管理中的关键环节，房地产企业也不例外。一般而言，资金的安全管理可以通过建立健全资金约束机制和监督机制来实现。

首先，通过建立资金使用的约束机制，降低资金运用的违规行为。一般而言，企业可通过建立审批授权制度、严格报销管理，建立不相容职务岗位分离制度等，加强资金管理责任制度的落实等来实现资金管理的约束。

仅仅是约束机制并不能完全保证资金安全，健全的资金监督机制，才是防范风险的关键。企业可通过定期和不定期的检查各项约束机制的实际执行情况，定期盘点实物资产，实施监控每笔重要资金的流向，并定期进行全面检查，健全内部审计制度，从而降低资金风险。

四、 房地产开发企业投资过于冲动可能导致资金压力重现

综上所述，2009年以来，受房地产市场回暖及宽松货币政策的影响，房地产开发企业再次成为银行的宠儿，导致大量信贷资金流入房地产市场，从而减缓了企业自筹资金的压力。目前来看，由于市场普遍担心过量的信贷资金流入房地产市场，造成房地产泡沫，银行近期重新严格执行了对二套房交易的信贷审批标准，而上半年大规模的新增信贷也使将使银行的放贷量在下半年受到限制，预计，3、4季度，银行信贷将对房地产业收紧。

在缺乏足够的信贷支持的背景下，市场交易量预计将显著下降，价格趋于平稳。而今年二季度以来，土地交易再现热潮，未来一段时间内，开发企业又将再次面临缴纳土地出让金的问题。因此，在市场繁荣期的过度扩张，很可能将导致开发企业再次面临资金短缺的压力。 政策调控密集、市场波动频繁的背景和预期下，看清资金管理的实质，强化房地产开发企业资金运作与管理无疑将是一项长期的任务。

『陆』 房地产市场供求平衡是怎样达到的

房地产是一种高附加值的物品，又是城镇居民的生活必需品；同时，保障城镇居民的住房权利，是政府义不容辞的责任。因而是不可能、也不应当通过完全市场竞争来达到房地产市场供求均衡。
1、这就要求政府必须建立以中低收入家庭为对象的普通商品房和具有社会保障性质的经济适用住房供应体系。其依据是在当前我国商品住房供应中，供不应求特别尖锐的是中低价位的普通商品住房，而这类住房，由于利润率很低，是不可能完全推向市场。或者说，只能是有条件、有限制地推向市场。所谓经济适用住房就是政府出让土地，限定房屋价格和购买群体而提供给社会的一种住房。由于这种类型的住房，适合低收入居民的购买力，只要供给量充足，就可以稳住商品住房的价格。为此，必须把改善住房供应结构，扩大普通商品住房和经济适用住房比重摆在重要的位置。尤其是商品住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用房供应严重不足的地方，更要把住房建设的重点放在中低价位普通商品住房和经济适用住房项目上。
2、应当逐步形成以普通商品房为主体、以经济适用房和廉租住房为保障、以高档商品房为补充的住房供应体系，更好地满足不同收入家庭的住房需求。普通商品住房、经济适用房的比例，一般要达到60％左右。对中低价位普通商品住房和经济适用房建设项目，在供应建设用地之前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出其建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。
3、与此同时，还须加大土地供应调控力度，即根据房地产市场的变化，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间，对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增长中低价位普通住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地的供应，严格控制高档住房用地供应。要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件房地产开发项目用地，要严格禁止转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。
4、加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
5、还应当继续实行并逐步完善廉租住房制度。要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房的覆盖面，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。即根据经济发展的实际情况，合理确定带有福利保障性质的住房保障水平，完善对廉租对象的认定、配租，并形成廉租房的退出机制。与此相联系，要适当调整住房消费观念，即城镇居民“安居乐业”的实现形式并不仅仅是“居者有其产”的一种途径，尤其是在现阶段，要求每个家庭都有自己的产权房是不现实的，即使是发达的市场经济国家，真正居民买房的也是只有70％左右，还有30％左右是靠租房的。
6、因此，多建一些廉租房，扩大政府廉租房覆盖范围，培育和完善房屋租赁市场，乃是现阶段满足“居者有其屋”的社会需求的有效途径。目前我国商品住房供不应求的矛盾如此尖锐，和城镇居民“买涨不买跌”的心态也有很大的关系。即整个市场供求与价格走势，呈现往高位演变，伴随时间往后推移，住房价格越来越高，而银行的存款利率又处于历史上的底谷，两者权衡，导致新一轮抢购住房的热潮。在这种背景下，通过扩大廉租房的覆盖范围，对调整城镇居民的购房心态，将会产生正面的效应。

『柒』 能给我发房地产的资金平衡表，负债表利润表，现金流量表吗，谢谢

呃呃呃呃呃呃呃呃呃呃呃呃呃呃呃呃呃呃呃呃呃

『捌』 关于房地产融资难大家有什么见解

关于楼主的问题，我谈点拙见，希望对楼主有点帮助吧。
我从事房地产开发工作已经很多年了，也换了几家公司，每家的公司的资金运作情况也不一样，而且随着国家对房地产资金控制的力度逐步加强，也增加了开发的前期投入成本，意在控制开发风险，提高开发品质，走规模化开发路线，特别是在一线城市，尤为突出。这样无疑淘汰了起步较晚，资金不足的小型开发企业。回顾以前，开发一个项目，首先从征地开始，土地出让金可以和政府商量，采用分期付款，而且条件允许还可以做BT协议（置换合同），那么前期投入的土地出让金极少，有的甚至不足10%，如资金还不够的情况，可以向银行申请项目贷款或在建项目抵押，在项目开工时期可以采用工程垫资或和建筑商签订参建协议（以房置换工程款），和预收房款填补相关费用，在项目进入销售中期资金基本可以平衡，后期基本就是利润。很多小开发商就是以上面的这种模式起步的。
在谈谈现在，首先征地款9个月内必须交齐，工程开工，预算资金必须由银行基本户冻结50%，工程建设到一半才能申请预售许可，有的地方还采用预售资金专款专用，用于支付工程费用，等等。这样的高压政策，让很多开发商喘不过气，要么减少同期项目开发量，要么找合伙人分担风险，资金共享。而且现在银行已经停止做在建项目抵押，只有个别银行还可以做项目开发贷款，但是利率调高很多，现在差不多已经到6.55%，2年的开发周期，就要套到12%的纯利润，如果销售不畅，那么成本还要提高。进入工程施工期，销售资金不能入账，中间资金投入会遇到很多困难，大把的预售房资金放在银行，拿不出，还要被银行吃贷款利息，确实是挺郁闷的事。
说说现在目前的一些开发商采用的融资方式吧。
项目征地期：1、与政府议标（只适合挂牌），谈好条件（含社交投入，你懂的），土地出让款一次性支付（渠道可以找民间担保公司或者借款），在由政府以规划补偿或者根据外资企业参补条件，或者地方的其他名目，将之前交的土地款退回或者签订协议分期交土地款）。
2、工程承建总包采用内定招标、或者围标，要求参建或工程串换，前期建设资金由承建商拿大头，开发商承担报建规费等营业性支出。
3、销售期如资金托管，用于专款专用，则协商承建商开具安装或者土建发票（暂不支付），套取托管的预售房资金。
4、其他嘛还有一些解决短期资金需求的方法，比如说：以自己公司人员的名义购房，套取银行贷款资金（现在贷款政策比较严，条件苛刻，也比较难操作了）；商业地产的可以采用产权式销售，包租形式，固定回报，定价越高，融资资金越高，但是风险也相对更高。如果商业运营的顺利，还可以赚取二次利润。
其他还有很多，时间有限，下次有机会在谈吧，希望对楼主有用。