房地产资金使用效益

㈠ 房地产开发项目的企业自筹资金为什么越多越好

资金的筹措要有计划。从事房地产开发不是资金越多越好，应是资金占用适度为好，短缺资金，或资金占用很大，都是不可取的，都有可能造成企业开发效益不佳。应逐步扩大项目的自有资金比例。这样就可以使大部分贷款利息支出变为企业的盈利。减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。

㈡ 房地产对经济和社会发展的主要贡献有哪些

房地产业是我国经济发展中的支柱性产业，在我国的经济发展中发挥了重 要的作用， 使我国的经济在过去的几年时间内能够保持持续的增长态势。房地产 经济的发展不仅对我国的国民经济有促进作用， 同时对我国的经济增长所起到的 促进作用更是不可言喻的， 本文就我国房地产经济的发展对我国国民经济的影响 进行探讨。 关键词：房地产业 国民经济 影响 中国放开房地产市场以来， 房地产业逐渐崛起并成为中国经济的一个重要现 象，并且在国民经济和社会发展中已经占相当重要的地位。近些年，我国房地产 市场的繁荣推动了国民经济的增长，为国民经济发展提供重要的物质条件，改善 了人们的居住和生活条件和投资环境更极大地影响着我国产业结构的调整， 触及 到整个国民经济的方方面面。以住宅建设为主的房地产业，在拉动经济增长、扩 大就业等方面起到了积极地作用。 房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性， 房地产业作为第三产业 的龙头被确定为国民经济新的经济增长点， 国家正采取各种措施鼓励和支持房地 产业的发展。 我国房地产业将进入一个大发展大提高的时期。虽然房地产业受金 融危机影响出于较冷形势， 但也正一步步回暖。房地产业成为当今乃至今后相当 长的一段时间内的消费热点， 市场将会保持相当长的时间的旺盛期，它使中国每 个城市形态和产业功能都发生了巨大的变化，推动了国民经济的稳步发展。 一、房地产业在我国国民经济中的地位首先， 房地产业的发展在我国的经济发展中占有主导地位，房地产经济的发 展促使了经济发展的快速进步。 房地产是我国经济发展的基础性产业，人们的生 活离不开房产，社会的生产活动也离不开房产，它既是生产要素，也是生产的动 力。房地产业的发展会带动其他许多行业的发展，比如说家居市场，建材市场和 装修装饰行业等， 都是在房地产业的带动下发展起来的，这些产业的发展都会促 使我国经济的发展，所以说房地产业的发展是我国经济发展中的先导性产业。 其次， 房地产业应成为国民经济的主导产业。主导产业是指在国民经济的某 个阶段能对产业结构和经济发展起着导向性和带动性作用， 并具有广阔的市场前 景和技术创新能力的产业，往往这些产业都会成为国民经济的龙头产业。 最后． 房地产业还应成为国民经济的支柱产业。支柱产业和主导产业是不相 同的， 支柱产业是指少数在国民经济中处于举足轻重的地位。其产值在国民生产 总值中占有较大比重的产业，主导产业着重强调的是产业的带动作用和扩散作 用．而支柱产业强调的是产业在国民经济中比重和份额。房地产业链长、关联度 大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。 房地产业的感应系数和影响 力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平以上。房地产业增加值占全国 GDP 的比重成此案加速上升的态势； 房地产税收在我国财政收人中的比重，也随着我 国税制调整而逐步增大； 房地产业所吸收的就业人口和房地产业所带动相关产业 的就业人口也处在一种不断扩大的过程中；产业溢出的社会效益十分明显，正改 变着我国国民的生存环境和生存方式。房地产业作为支柱产业，对国民经济有着 举足轻重的作用和影响。 二、房地产业对国民经济建设各个领域的影响（一）房地产业是拉动内需的强劲动力 1.房地产业的投资 通过国内基本建设投资加大，在国内资金充分的前提下，优先加强基础设施 的建设，并利用基本建设投资，提高 GDP 增长。房地产业的公共建筑建设是投资 行为，要通过经营收人逐步回收房地产的投资，其形成的工程产值，既对拉动内 需，推动国民经济持续、稳定增长具有重要作用，又对改善投资硬件环境，吸引 新技术和国际资本具有重要作用。无论是什么类型的建筑工程，拉动内需持续增 长， 保证国民经济能够抵御国际市场形势变化的不利影响，都保持着较高增长速 度。 2.房地产业是拉动消费的上行力量 家庭购房是消费行为， 都会在扩大和培育内需上发挥积极的作用。 这些年来， 房地产业持续快速发展， 为改善人民生活和发展国民经济作出了巨大贡献，在推 动房地产业发展时， 持续不断地带动经济健康发展。在我国国民经济现阶段发展 中，房地产业将会继续重要的发挥消费热点作用。房地产之所以成为消费热点， 住房占据着主体和带动全盘的地位。据市场调查显示，在房地产的总投资中，住 宅量占大部分比例，在广大居民的消费中，住房消费也占据绝对比重。目前我国 城镇居民人均住房面积仍然处于比较低的水平， 再加上城市化逐步发展对住房的 要求， 以及必不可少的房屋折旧和拆迁对住房的要求，今后相当长的一定时期内 仍会保持巨大的住房建设量， 并会带动整个房地产业较长时期地发挥消费热点作 用。 （二）房地产业带动相关行业的发展 1.房地产业为相关行业发展创造了市场空间 随着房地产业的开发， 建筑装饰行业自身不仅得到发展，而且为相关行业发 展创造了空间。建筑工程量的增长，直接带动建筑材料流通的繁荣，目前建材市 场也是最火暴的市场之一。每年建筑装饰直接提供的市场容量就多带动了商业、 建材、林业、轻工、机电等相关产业的发展，为其提供了产品销售的巨大市场。 据统计数据显示，建材在建筑工程中占有的比重有40%以上，特别是由于装饰装 修的持续高速发展， 使得建材行业较长时期内保持了较高的增长速度。建筑装饰 行业的发展为林工产品也提供了巨大的市场，国家林业年鉴统计资料表明，我国 木材销量中的相当部分用于建筑业。 2.房地产业对金融业的影响 房地产开发是资金密集型行业，房地产业的投资额度大，对资金的要求周期 长，相应它的发展离不开金融业的支持，必须依靠金融业的带动。但房地产因预 期投资收益率高，居民贷款风险小等特点，最是吸引金融业投资的亮点，所以说 房地产业又是金融业借贷资本的最大出路。据了解，目前各城市房地产消费贷款 占据个人消费贷款总量的绝大部分， 是金融业的发展支撑了我国老百姓的购房能 力，而且每个房地产的开发都离不开金融业的投资。 3.房地产业推动服务行业的发展 随着城市建设的迅速发展，住房体系的完善，人们生活水平的提高，住房条 件的改善，加强了对服务水平的需求，物业管理、家政这个新出的服务行业近几 年也在渐渐兴起快速发展。 物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理， 例如： 养护、修缮、清洁、保安、绿化等，大大减轻了业主的负担，使住宅或办公区域 有个很好的环境。 因为现在的生活节奏加快，家务对于上班族来说是件很烦琐的 事情， 但家政就可以轻轻松松解决此问题， 满足了现代人生活的需求。 由此看来， 房地产业在自身发展的同时也带动了一系列行业的发展，促进经济的快速发展。 （三）房地产是扩大就业的重要途径在国民经济建设中，城市的现代化建设首当其冲。近年来，城市建设总的工 作量增幅较大，住宅、厂房、公共建筑等都在紧锣密鼓的进行中，这为建筑工人 提供了更多的就业岗位，解决了农民工的就业问题。另外，房地产业带动商业、 建材、林业、轻工、机电等相关产业的发展，这些行业产品的生产都离不开人工 的操作， 行业的迅速发展会需求更多的劳动力资源，这就为剩余的劳动力创造了 就业机会。 三、消极影响 1.产生泡沫经济在我国房地产经济的发展中，由于房地产经济的过快发展，以及在发展过程 中没有进行有利的监控， 我国的房地产经济在快速发展中出现虚假现象，以致出 现泡沫经济现象。 泡沫经济导致我国市场经济的紊乱，房地产价格严重的脱离了市场的正常 走势，严重影响着我国居民的正常生活。这种现象导致我国经济的虚假发展，造 成我国国民收入的缩水， 也造成了许多经济犯罪现象的产生，影响着我国经济的 健康发展。 2.带来社会危机房地产经济的虚假发展，不仅导致市场经济的泡沫发展，而且也容易诱导 经济危机的发生。一旦经济危机产生，就会导致部分工厂倒闭，造成人员失业， 甚至会造成社会动乱，影响社会秩序。 3.容易引起金融风险房地产经济的发展融入了大量的资金，一旦出现泡沫，就会导致资金链的 断裂， 而房地产行业的资金断裂直接会影响到金融行业的正常运行，从而会导致 整个国家金融业的动荡。 四、房地产业良性发展控制措施 1、严格控制开发用地的供应总量。政府必须根据商品房的市场需求量，来 确定土地的供应总量，避免盲目扩大商品房开发规模，要强化地方政府的职责， 通过土地的垂直管理抑制其过分投资的冲动， 应当根据产业特征因地制宜的发展 经济， 避免不顾当地实际情况， 争相构建以房地产业为支柱产业的产业发展结构， 应该从区域产业结构合理化布局着眼，把房地产业放到适当位置上加以发展。唯 有如此，才能从根本上稳定地价、房价，开发商、投资者和消费者等市场主体才 会有投资信心。 2、针对我国区域经济发展的不均衡性，应通过政策缩小东西差距、南北差 距、 城乡差距， 要鼓励东部较发达地区的各类房地产企业积极参与西部相对落后 地区房地产的开发建设， 同时还要为培育这些相对落后地区的房地产市场创造更 加宽松的投资环境。 3、是要保持房地产业投资的合理规模，从根本上切断房地产业引发经济泡沫的途径。近年来， 我国部分地区的房地产开发企业和地方政府的固定资产投资 规模增长过快，引发了投资过热。当前，特别要注意防止房地产经济过热，避免 其影响到我国经济的持续健康发展。4、要加强金融体系的监管。由于我国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款，房地产经济过热将会增大银行体系的金融风险。为此要加强金融体系的监管，逐步规范房地产业贷款在银行贷款总额中的比例，积极拓宽房地产开发企业的融资渠道，并加快发展金融衍生产品，以化解房地产投资所带来的系统性风险。 5、加快推进相关体制和制度方面的改革。房地产业关联性、综合性很强， 导致房地产业的独立性差， 依附性高。政府部门有必要对现行的体制和制度进行 合理的改革。政府主要做好三件事：首先是建“运动场”，建立有利于房地产业发展的市场机制；其次是当“裁判员”，加强对房地产市场的监督和管制；再次是当“教练员”，以超前的意识，做房地产业发展的向导。 五、结束语在过去的一段时间内，我国房地产经济的发展对我国国民经济建设起到了很大的推动作用，但是由于发展速度过快，出现了一些问题。房地产价格在房地产 市场中已经偏离了正常的轨道， 很多的城市中已经出现了泡沫现象，这些影响到了我国经济的发展。 房地产市场秩序的混乱，使得我国政府必须通过宏观调控和经济干预的手段对其进行调整， 在建设保障性住房的基础上，控制利用房产的投机行为。 通过国家的有效干预， 我国的房地产市场必将会回归到正常的轨道建设中， 为我国国民经济发展创造更大的经济效益，并在经济发展中发挥更重要的作 用一个健康稳定的房地产市场，它的发展可直接拉动整个国民经济的可持续发展，它的波动涉及到建材、工程机械、家电等数十个行业的稳定发展，从而影响到整个国民经济的可持续发展。 房地产业在国民经济发展中都具有极为重要的地位和作用，已经成为国民经济的支柱产业

㈢ 房地产项目资本金是什么意思

项目资本金是指在建设项目总投资中,由投资者认缴的出资额。

项目资本金主要强调的是作为项目实体而不是企业所注册的资金。注册资金是指企业实体在工商行政管理部门登记的注册资金，通常指营业执照登记的资金，即会计上的“实收资本”或“股本”，是企业投资者按比例投入的资金。

在我国注册资金又称为企业资本金。因此，项目资本金有别于注册资金。

(3)房地产资金使用效益扩展阅读

房地产项目资本金规定

房地产项目资本金《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。

房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。

2009年5月25日，国务院下发《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中进一步明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

㈣ 房地产企业如何确定营业收入

交了订金是预收账款，不是营业收入，签订了购房合同，并且交了首付，申请了银行贷款，但未到账，此种类型是营业收入。

地产公司的收入确认时间一般以商品房结算，交付客户为时点确认收入。房子没完工可以确认收入，确认收入以后按照合同结转利润以及计算成本。

房地产属资金密集型行业，投资大。为了筹集资金，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。由此形成商品交付与收款存在较大时间差异。

一般来说交付的时候，就会有大量住房交付，但是销售的时候是一套一套销售的。这样造成一个结果就是，很长时间没有收入，一有收入就是大额的利润。

(4)房地产资金使用效益扩展阅读：

营业收入包括主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入是指企业经常性的、主要业务所产生的收入。如制造业的销售产品、半成品和提供工业性劳务作业的收入；

商品流通企业的销售商品收入；旅游服务业的门票收入、客户收入、餐饮收入等。主营业务收入在企业收入中所占的比重较大，它对企业的经济效益有着举足轻重的影响。

其他业务收入，是指除上述各项主营业务收入之外的其他业务收入。包括材料销售、外购商品销售、废旧物资销售、下脚料销售，提供劳务性作业收入，房地产开发收入，咨询收入，担保收入等其他业务收入。其他业务收入在企业收入中所占的比重较小。

㈤ 开发商如何快速实现资金回笼——营销模式解析

一、房地产营销理念解读 营销是一个企业与消费者、竞争者、中间商、政府机构和社会组织发生互动作用的过程，是一个系统工程。目前房地产市场营销活动纷繁复杂、营销策略和手段无穷无尽，要选择到适当自身产品的营销模式，就必须确定房地产市场营销理念，才能“纲举目张”，使房地产市场营销获得成功。 1、塑造富有特色的地产文化 从物质到精神，从硬件到软件，是所有事物发展的规律。房地产的物理属性是钢筋水泥；但企业文化的竞争已成为企业竞争的主旋律。企业的发展离不开企业文化，它是企业发展的强劲动力，是企业成长的催化剂。而富有自己独具特色的企业文化，更是企业在激烈市场竞争中获得成功的秘诀之一。如何将这种优良的企业文化贯彻在企业日常的营销行为中，是企业在市场中致胜的关键。 2、以市场为导向、以客户为中心 在房地产市场中买方市场形成后，客户可选择的余地增大，竞争愈加激烈，为适应这一形势，房地产市场企业须转变观念。谁掌握了市场竞争的主动权，谁就能赢得胜利，所以现代市场竞争仅有质量意识是不够的，还必须树立服务意识。房地产开发企业应把客户的价值需求作为企业的核心价值，“以市场为导向、以客户为中心”。 站在客户的立场，发现和体验不同客户群体的真实需求，然后提供相应的商品房和服务，并随着客户需求的变化加以改进和提高，同时注重物业管理，促进和巩固房地产销售市场。这是在现代处于“买方市场”的房地产市场营销中树立口碑，长期留住客户的必然做法。 3、由单纯竞争走向竞合，增强竞争优势 开发商能否在当前激烈的市场竞争中站稳脚跟，对竞争对手的深入分析和准确应对以及培育自身独特的竞争优势很重要。为此，开发商必须树立竞争营销理念，不断提高自身素质，加强培养企业的核心竞争力。开发商要在各区域市场上取得竞争优势必须建立完善的企业治理机构，创造一种持久的发展动力和动力支持系统，以独特而优越的品牌、质量、技术、营销网络等区别于竞争对手的策略占领市场。 4、“取之于社会，服务于社会”的新型营销理念 现实社会的网络效应与传播效应，要求企业必须树立“取之于社会，服务于社会”的新型营销理念。在信息传递手段特别先进的今天，传播效应强化了这种网络效应，对于企业来讲，其网络构成横向看包括消费者、竞争者、中间商、政府机构和社会组织，纵向看包括人才、技术、资金、生产、贸易和产品等，也可以说这些因素是企业丰富的资源，它们来源于社会，因此企业必须树立“先服务于社会”的观念，才可能为自己谋取更大的利益。 一个企业其利润来源于社会，有远见的企业必须具有强烈的社会责任感，一个房地产企业的优良行为，会通过传播效应与网络效应产生正面强化作用，有利于企业的发展；外在形象与内在品质的统一，这是房产企业立足社会的根本点。 二、营销策划创新建议 房地产营销策划的本质是刻意创新，灵活多变，不受任何思维模式的制约。当前的房地产营销策划应力争做到以下几个方面： 1、由重视概念打造到重视前期研究和产品定位 多年以来，大多数房地产企业均把营销重点放在概念打造上，概念的打造在很大程度上被视为项目制胜的关键。但近年来，特别是我国加入ＷＴＯ后，企业的决策者们已意识到，只解决“怎么卖”的问题已远远不够，还必须提前做好对“卖给谁”和“建什么产品”的思考。对于项目前期市场研究和策划，应给予特别重视。在项目前期，应对市场进行挖掘，分析项目竞争优势、客户定位、产品定位、价格定位、开发策略、规划设计指导思想、经济测算，对营销方案等细加研究，慎重制定。 2、系统策划要具有“先行性”、“长远性” 有些房地产企业因为营销策划的滞后以及不注重长远发展，以致房子面积户型单一，平面结构不合理，导致长期空置。楼盘规格档次过高，超出市场的接纳能力，导致被迫停工……如此种种，给企业自身造成了惨重的亏损，对资源造成极大的浪费。只有销售策划具有“先行性”和“长远性”，决策成功才能有保障。在具体操作上，应在项目决策前期，在市场调查的基础上提出初步的销售策划多选方案，并围绕市场需求状况建议设计产品，随着开发进程的深入和市场环境的改变，再将初步方案细化，将多选方案落实。 3、项目策划要实现由“盲目性”到“针对性”的转变 当前，很多房地产企业在项目策划上忽略了对市场的定位，具有很大的盲目性，造成了不小的损失，加强项目策划的针对性已刻不容缓。对目标买家和已买入的买家进行分析，是增强行销策略针对性的重要手段。 4、服务理念要实现由售前到全程的变革创新 优质的售楼服务、物业管理服务等全程优质服务，可以给消费者带来优惠和便利。买家在优惠的服务下，已逐步形成了节假日看楼的习惯，“五一”和“十一”期间，各大楼盘的参观人数普遍比平时高，形成了“优质服务——看楼——买楼”的良性循环。 因此，企业不应只在售前服务上下工夫，而应为买家提供高水平的全程服务，这是提高企业效益的长远之计。 5、项目的卖点要实现由“高新科技”到“生态”、“健康”的转变 业界流传着一个新经济时代最前卫的命题：人性化的建筑＝绿色＋生态＝个性＋共性＝科技＋智能，其中，绿色和生态是被放在首位的。这其实反映了消费者心理的变化——从“居者有其屋”到“居者优其屋”。过去，楼盘卖点主要集中在“地段优势”、“价格优势”和“产品优势”上，而随着“绿色”、“生态”概念的风行以及群众生活水平的提高，环境意识觉醒，“绿色建材”“园林住宅”、“景观小区”等成为主流卖点，而且人们还在呼唤“长寿住宅”等功能更为强大的生态住宅的出现，企业若能及时顺应这一主流，将在竞争天平上加上一个颇重的砝码。但绿色开发要避免进入“单一的品种选择、单一的建造绿色、单一的剪树过线”的误区。 小结随着中国楼市迈入了成熟期，楼盘的营销策略也迈入了相对理性的发展阶段，从以前爆炒楼花就能赚得盘满钵满的日子已经不复存在，房地产企业传统上具有的战略优势，如自然资源、规模经济、资金与技术优势，由于相互间的差距正在缩小而不再成为优势或不再是恒久的优势；企业在产品、价格、渠道及促销等营销操作层面上的竞争，由于信息的畅通化，市场运作规范的建立与完善，使得相互间模仿和借鉴的速度越来越快，想以此建立起长久的竞争优势越来越不可能。

㈥ 如何提高房地产行业的财务管理水平

房地产行业是资金密集型的高风险行业。房地产企业往往有较大比重的资金需要向金融部门、其他企业筹措，一般贷款额都很大。同时，房地产的开发经营具有涉及面广、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特征。因此，房地产企业要实现良性发展，获得可持续性核心竞争能力，必须提升财务管理水平。
一、房地产企业财务管理中的问题

（一）企业通常采用传统的家族式管理模式。目前，我国许多房地产企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一，企业的投资者同时又是经营者。特别是在财务管理上，企业的财务负责人及会计、出纳等多是由投资者的亲属担任。这势必给企业的财务管理带来一定的负面影响：企业存在着不依法建账、兼职做账、突击做账、以票代账、白条抵现的现象；企业管理者集权现象严重、职责不分、越权行事，导致财务管理工作的无章、无序和混乱状态；暗箱操作盛行、财务监控不严、会计信息失真等；纳税风险增大，偷税、漏税现象严重；企业没有建立内部审计机构，即使有，也难以保证审计的独立性、公正性。

（二）财务管理机制薄弱。当前，大部分房地产企业财务管理还处于初始的会计核算阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略规划、实施、控制方面强有力的作用。
1、财务制度不健全。没有建立严格的财务核算制度，包括账实核对、账证核对、账账核对在内的会计核算程序没能得到切实有效的贯彻，会计资料的相关性、真实性和可靠性比较差；财务上的内部控制机制要么没有设置，要么形同虚设，很容易造成资金的内部盗用和流失。

2、财务管理多属“被动反映型”。仅停留在记账和编制财务报表的财务会计阶段；财务预测、决策、控制、分析等管理职能基本处于空白，缺乏用于支持管理和决策的管理会计信息。

3、资金的筹措和使用没有计划，缺乏现金流量管理观念。特别是在经济效益良好的情况下，可选择的投资机会多，更容易忽视财务管理，盲目扩大生产规模，加大了企业风险控制的难度。

我国房地产企业多属民营经济成分。据有关资料显示，企业平均寿命仅为三年左右。很多企业之所以难以持续发展，一个极其重要的原因就在于财务管理水平低下，跟不上企业发展的需要。因此，房地产企业必须正视自身的财务背景，大力规范财务管理体制，加强财务管理工作。

二、提升房地产企业财务管理水平的对策

（一）优化管理模式，建立现代企业管理制度。现代企业制度是适应现代社会化大生产和市场经济要求的产权关系明确、治理结构严谨、责权关系对等、筹资渠道广泛、制约机制健全、企业规模可以迅速扩大并能稳定持久经营的一种企业制度。现代企业制度的基本要求，就是产权的股份化、组织的公司化和管理的制度化。即，通过所有权和经营权的分离，减少投资者对企业日常经营管理的干预，使管理人员专心企业日常管理，完善管理理念和企业管理制度，在生产经营中有效使用现代管理方法和手段，调动经营者和广大企业员工的积极性、主动性、创造性，切实解决房地产企业传统家族式管理带来的规模小、体制不顺、机制不活、管理混乱、综合竞争力弱等问题。建立现代企业制度是房地产企业发展的方向，是企业上规模、上档次、上水平的必然选择。

（二）构建完善的财务管理体系。为促进房地产企业核算型财务向管理型财务转变，使财务管理成为企业管理的核心手段之一，保障企业发展目标的实现，房地产企业必须构建完善的财务管理体系。

1、完善财务会计体系。（1）科学设置会计科目。根据《企业会计制度》、《新企业会计准则》和管理控制要求，科学设置会计科目。如，在开发产品科目中尽可能细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集；在开发成本和销售收入科目中，根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目，细化成本对象，以便于进行不同产品的营利能力分析。（2）统一会计核算程序。企业的会计科目设置要保持统一，在此基础上增加适当的灵活性；会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序要保持统一。

2、建立管理会计系统。建立管理会计系统的主要任务是设立责任中心。责任中心是指，按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心、利润中心和投资中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核指标、标准、办法，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和每年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。同时，设置科学的管理会计报告体系，向管理层及时反馈销售进度、项目开发成本、项目管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。

3、健全预算会计体系，实现财务管理预算化。房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容。项目预算是企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和现金流量表，构建企业财务预算指标体系。同时，要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施，形成以财务制度为主对经济行为定性约束，以财务预算为主对经济行为进行定量约束的格局。

4、强化资金管理。（1）在资金的筹措管理方面，主要应做好以下几方面工作：首先，要加强企业的信用管理。信用是企业兴衰的标识，信用良好的企业，将能获得条件优厚的长期低息贷款，企业将会有源源不断的资金去开发经营更多的房地产项目。其次，资金的筹措要有计划。再次，应逐步扩大项目的自有资金比例，这样就可以使大部分贷款利息支出转变为企业的盈利。（2）加快资金周转，加强资金运用管理。首先，加快资金流转。由于受多种因素影响，房地产企业的开发项目往往不能按时完工，占用大量的资金，资金流转不畅，严重的会把企业拖垮。因此，企业应尽快处理掉“拖拉工程”。其次，加强企业现金管理。尽可能使应收账款与应付账款的期限保持一致，最好是应收账款回收的期限较应付账款交付的期限短，这样就可以保证按期支付应付账款，使企业避免过多的利息负担及资金占用。第三，防止企业过度预支资金，否则，一旦发生债务危机，就会危及到企业的生存。第四，严格控制管理费用的支出。房地产开发企业要防止讲排场、讲面子、大手大脚、铺张浪费等现象。

5、加强财务制度建设，完善内部审计制度。房地产企业在制定财务会计制度时，应当遵循针对性、操作性和强制性原则，制定一套符合企业实际的财务管理制度：一是要设立专门的财务管理机构，统一负责企业的资金融通、现金出纳、财务管理、工资核算、固定资产等的预算编制、决算实施工作；二是要制定相应的财务管理制度，如现金、采购、报销、稽核等制度，实行财务管理的规范化和制度化；三是要制定相应的考核制度，强化监督机制。

房地产企业发展到一定阶段，内部审计工作就显得非常重要。内部审计工作要从事后的财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预（决）算审计、专项审计等领域发展。要善于发现问题，及时提出解决问题的措施，从而提高整个企业的财务管理水平。

6、提高纳税筹划水平，减轻企业税收负担。在税法及相关法律允许的范围内进行纳税筹划，是一项国家支持、企业得益的工作。企业财务部门应不断提高纳税筹划水平，遵循一定的纳税筹划原则，根据自身的实际情况选择、运用适当的纳税筹划方法，减轻税收负担，增加企业的现金流入，努力实现企业涉税零风险和利润（价值）最大化的目标。

㈦ 谁能帮我算一下房地产项目的开发成本和效益

这个项目要投入2亿收益1亿