『壹』 内蒙古自治区土地收储制度建设与资金运作
内蒙古自治区国土资源厅副厅长元重举
土地储备是随着全国土地使用制度改革和城市土地市场发展过程中应运而生的一项新型管理制度，是政府对土地集约化统一管理的重要手段，保障了国家作为城市土地所有者的权益，也为国有企业脱困及净化土地市场创造了良好条件。土地储备经过几年的长足发展，全国各地从储备机构的隶属、融资渠道、收购储备方式等方面已经形成了风格迥异的收储模式。现结合内蒙古自治区土地储备制度建设和省级收储模式的资金运作流程与各位同仁共同探讨。
一、内蒙古土地储备制度的建立
自《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）下发之后，全国各地土地储备机构在制度的保障下如雨后春笋般建立，其中包括隶属于人民政府和隶属于国土资源管理部门的土地储备机构。在2001年下发了《内蒙古自治区人民政府办公厅关于建立国有土地储备制度的通知》（内政办字〔2001〕167号），内蒙古自治区人民政府又于2003年出台了《内蒙古自治区国有土地储备管理办法》，自治区建立了自治区、盟（市）、旗（县、区）三级土地储备机构共73个，有80%隶属于国土资源管理部门，其中自治区1个，盟（市）9个，市辖区6个，旗（县）57个。
省一级成立了内蒙古自治区土地储备登记中心，隶属于自治区国土资源厅，面向全自治区开展土地储备工作。主要职责是：应地方政府的要求，根据土地利用整体规划、城市规划和土地市场需求，制定收购储备计划，通过征收、收购、置换、转制、收回等方式，经人员安置、房屋拆迁、土地平整、基础设施建设等工作后，将土地储备并出让。主要目标是：通过政府垄断土地一级市场供应，增强政府对土地市场的调控能力，防止土地收益流失，为地方经济建设作贡献。
经过一段时间的运行，融资渠道狭窄、授信额度有限、贷款申请审批周期长等问题摆在各级机构面前，成为土地储备工作开展的“瓶颈”。针对这一实际情况，内蒙古自治区积极探索土地储备的新模式，搭建土地储备新的融资平台，规避风险，解决矛盾，“省级土地收购储备模式”应运而生。截至2008年9月底，省级机构收储土地4000多公顷，已出让土地的收益率均达到50%以上，走出了一条具有自身特色的道路，取得了较大的经济效益和社会效益。
（一）工作模式
以自治区土地储备登记中心为主体，对拟储备地块进行可行性论证并形成可行性研究报告，报告提交自治区收储专家组审核，通过后向金融机构递交信贷申请。储备资金到位后，委托项目地收储中心具体实施收购补偿方案，并负责土地出让前的管理维护工作。土地出让后，在收益中扣除贷款本金、利息及融资成本费用后，余额全部留与地方财政。
（二）工作经验
1.把握导向，严格运用国家政策指导具体工作
自治区土地收储严格执行土地宏观政策，把垄断土地一级市场作为对项目地政府的首要要求，在集约节约利用土地、土地使用权转让两大业务关键点上率先垂范，将工作重点放在闲置、存量和旧城用地的储备上，认真落实土地利用总体规划和城市规划的要求，新增建设用地一分不收，积极培育土地市场，所有储备土地只能以招标、拍卖、挂牌形式出让，有效避免了土地资产流失和腐败行为的发生，在为政府取得土地收益的同时，也为土地管理部门树立了良好的行政形象。
乌兰浩特项目区动用收储资金2500万元，拆迁棚户危房居民60余户，合理处置两家破产企业，收回土地7.6公顷，经整理达到“五通一平”后以3700万元挂牌出让，既改造了旧城区，又安置了下岗职工，受到地方政府和群众的欢迎。
乌海市滨河新区项目的实施，使400多户农民喜迁新居，通过发展“订单农业”和“公司加农户”搞起了塑料大棚种植和奶牛饲养，生活水平大幅度提高。该项目既改变了城市危旧房面貌，又解决了失地农民的生活问题，提高了农民的生活质量，被中美可持续发展中心评为“西部社会主义新农村建设示范点”。为了推广这种模式，中美可持续发展中心于2007年6月和2008年10月两次派员来内蒙古自治区进行了实地考察，同意对乌海滨河区新村建设给予规划设计、环保建筑及附属设施等方面的支持。滨河新区二期项目自治区拟再投入3亿元土地收储资金，大力支持乌海市政府的新农村建设。
2.有效利用，确保有限的资金发挥最大效用
自治区土地收储可以在全自治区范围内实施，在项目的选择上能够充分权衡利弊，同时充足的项目源也可以确保有限资金的充分利用，避免资金、人员的闲置。2005～2007年，自治区对全区30多个拟收储项目进行了可行性研究，经过细致、深入、全方位的分析，首批选定乌海市、乌兰浩特市、满洲里市、阿尔山市作为收储项目区，具体实施土地收储，其他地区作为备选放入项目库，待时机成熟进行运作。实践证明，“货”源充足，优中选优的项目可以确保储备资金的有效利用，实现效益最大化。
3.防范风险，保障资金运作的安全
实施自治区土地收储，在项目选择上和资金使用上不会受地方政府左右，能有效避免一些地方政府急功近利或追求局部利益而置大局于不顾的现象，有利于规范土地市场、保障资金的安全回笼。同时，自治区土地储备机构作为承担贷款而收益不归己的主体，必然会运用业务理论对抵押资产的合法性和可执行性进行审核，防止担保虚设，最大程度地降低还贷风险，保障资金运作的安全。在项目可行性论证过程中，土地储备机构把抵押资产的权源、权属审核作为重要论证内容，从使用权设定登记到贷款后的他项权利登记，认真把关，从源头上为资金安全设立保护网。
4.立足基层，全面开展全区储备业务
土地储备也是资金储备，在开展业务时需要大量资金支撑。当前，土地储备资金主要来源于金融机构的信贷支持，在全国范围的资金紧缺情况下，一些边远、经济欠发达地区土地收储机构很难取得收储资金，直接导致工作无法开展。自治区土地储备机构可以利用自己在融资方面的便利性，帮助这些地区开展工作，进而促进全区储备业务的顺利进行。已开展业务的阿尔山市地处边远的林区，多年来一直未得到过国家的信贷支持，基础设施建设严重滞后，城市面貌与国家级旅游城市的称号相去甚远。储备项目落地后，阿尔山市对阿尔善河西岸旧居民区进行拆迁，收回土地30公顷，使这一地区脏、乱、差的环境得到根本改观，同时也带动了当地土地管理工作的全面开展，将阿尔山建设成为旅游推荐不可不去的地方。
5.充分利用业务信息优势，多方探讨融资方式
土地储备资金不足是各级收储机构都面临的难题。为了拓宽融资渠道，自治区土地储备机构发挥省级收储的优势，多方搜集各种政策、业务、金融信息，与各金融机构多方联络，积极筹措资金。除银行贷款外，又于2008年年初发行了“利得盈”信托理财产品，由银行担保通过信托公司向社会募集资金，指定投向内蒙古自治区用于土地收储，一次就募集资金10亿元。在当前各金融机构紧缩贷款规模的不利情况下，独辟蹊径，找到了一条融资新路，有效缓解了资金不足给各级收储工作带来的压力。
二、“阳光”下监管土地储备资金
（一）规范土地储备资金的运作流程
严格、规范的资金运作流程是资金监管的前提，内蒙古自治区在土地储备项目的实际操作过程中，摸索出了一套与银行系统合作进行项目管理的规范流程，具体步骤如下：
（1）贷款行将贷款资金划入自治区土地储备中心在贷款行的账户，并共同对该账户进行监管。
（2）在项目地开设土地储备资金专用账户，专项用于土地收购储备资金的拨付和土地出让后资金的回笼。
（3）同项目地土地储备中心签订《授权委托书》，同项目地银行签订《储备资金拨付协议书》，约定双方的权利、义务。
（4）由项目地提交《土地储备资金年度用款计划》，实行土地储备资金的计划管理，在实际过程中如遇计划调整，需提前告知，计划调整方案获得批准后方可继续用款。
（5）项目地根据《土地储备资金年度用款计划》制定《分项资金使用计划》，《分项资金使用计划》的内容审核无误后，报贷款行进行审批，贷款行确认后拨付资金。
（6）资金封闭运行，通过银行直接拨往被补偿人或承担工程建设单位的银行账户，不与项目地政府发生资金往来，避免了资金被挪用的风险，保证了收储项目的如期运作。
（7）项目进行过程中，凡是在项目地中发生的各项收入，包括租金收入和其他收入，均要划入专用账户，充实项目地土地储备资金。拨付资金对应的储备土地将随时增补到贷款行的抵押物中。
（8）项目结束后，对土地进行出让，土地出让金直接划入专用账户，暂时进行专户管理，偿还贷款本金、利息和支付必要的中介费用后，将所有收益全部划归当地财政，保证了地方政府土地收益的最大化，为地方经济建设作出积极贡献。
在实际运用中，这套流程最大限度地发挥了贷款发放各方的监督作用，充分运用了多种手段以达到防范资金使用风险的目的，保证了项目的顺利实施。
（二）确保资金使用安全
1.实行封闭管理
土地储备资金遵循“开设专户、设立专账、设置专人、封闭运行”的使用原则。每个项目实行单独核算，各个项目所发生的收入、成本、费用等设专账管理。实行专项资金专户管理，专户核算，封闭运行。
2.避免资金使用中间环节出现现金
资金拨付过程中，使用安全、准确、快速的网上银行系统进行操作。资金拨付到项目地的土地储备专户后，项目地银行根据自治区《储备资金拨付计划书》、补偿协议原件和支票领款金额核对具体领款人的身份，确认无误后方可发放补偿款，自然人领款只能以存折方式，法人只能以转账方式进行，避免了现金交易可能出现的风险。
（三）规避潜在风险
1.预留贷款利息，规避财务风险
在运作过程中，严格控制账户资金数量，综合考虑金融动态和央行有关政策，提前预留银行贷款利息，确保银行按期足额提取土地储备贷款利息。
2.资金发放后及时审计
资金拨付后，及时派出资金管理人员和专业审计人员对项目地资金使用情况进行审计，实地监督、检查，并对资金发放材料进行取证。
3.同银行共同掌控项目进度
派专人与每一个项目地的有关人员随时沟通，并同贷款行一起到项目地实地检查，掌握项目进度，掌控土地交易、资金回笼的时间。
4.接受银行监督，定期向贷款行报送财务报告
按月编制和报送财务会计报表及财务分析报告到贷款行，做到内容完整，数字准确，编报及时。
通过以上措施，以规范的操作流程为基础，多种有效手段为保障，对土地储备资金的监管真正做到了“阳光”化，银行对项目资金的使用安全放心，对及时回笼资金放心，地方土地储备机构也对资金高效、及时、准确地拨付感到满意。
三、土地储备的市场前景
（一）主管部门的支持
2007年，国土资源部肯定了内蒙古省级收储模式，提出将支持和关注省级收储模式的发展。内蒙古自治区国土资源厅联合财政厅下发了《内蒙古自治区土地储备项目银行贷款财政贴息资金管理办法》。2006年4000万元和2007年5000万元财政贴息专项资金已拨付到位，为全区土地储备事业的发展注入了催化剂。
（二）金融机构的信任
随着省级土地储备工作的全面开展，省级收储模式也渐渐灌输到金融系统的理财观念中。土地储备贷款一批批地下拨、运作、如期还款，自治区的土地收储管理体制得到了金融系统的认可，信用等级已提升为“AA”级。金融机构与我们建立了长久的合作关系，2008年1月发行了10亿元的“利得盈”理财产品，所募资金全部用于自治区的土地收储，截至9月底，10亿信托贷款已有7亿陆续拨入鄂尔多斯市、满洲里市、霍林河市、扎兰屯市、乌海市、包头市、锡林浩特市等18个项目区使用。
四、土地储备工作的一些思考
（一）工作超前，理论滞后
土地储备工作刚刚兴起，没有形成系统的理论体系，目前的土地储备制度也只是从宏观方面作了规定，因而很多具体工作缺少制度支持，困难重重，只能用一些创新的做法开展工作。在和谐社会的大背景下，基层土地储备机构在为土地储备事业和城市经济建设作贡献的同时，也承担了不必要的人身和法律风险，付出了沉重的代价，亟待得到法律法规方面的保驾护航。
（二）资金缺口较大
内蒙古地区属于我国北部落后偏远地区，经济发展相对滞后，严重影响了土地储备的融资问题，收储资金的短缺严重制约土地收购储备工作的开展，因而，建立土地收购储备基金、统筹安排储备项目成为迫在眉睫的大事，这将直接关系到土地储备事业的存亡。
（三）抵押资产转移缺少依据
目前我们贷款使用的抵押资产是由项目地政府提供的，这部分资产的调拨已受到税务部门的密切关注，尽快出台这方面的操作办法是国土管理部门的当务之急。
土地收储要本着平等、互利、守信的原则，加强联系与沟通，与金融机构建立一种长期稳定、优势互补的战略合作关系。我们相信，借着自治区经济发展的强劲东风，更好地发挥市场配置土地资产的基础性作用，盘活国有土地资产，就能走上储备业务发展的快车道，进而推动全区土地收储工作的健康发展。
『贰』 土地储备中心（事业单位）会计报表,请问土地储备成本在年终如何结转
土地储备中心（事业单位）会计报表，土地储备成本在年终结转时，已经出让的土地成本可以结转到事业支出中，未出让的土地成本，余额继续结转到次年。
供参考。
『叁』 财务报表中应该重点看什么啊
要读懂财务报表，除了要有基本的财务会计知识外，还应掌握以下方面以看清隐藏在财务报表背后的企业玄机：
● 浏览报表，探测企业是否有重大的财务方面的问题
拿到企业的报表，首先不是做一些复杂的比率计算或统计分析，而是通读三张报表，即利润表、资产负债表和现金流量表，看看是否有异常科目或异常金额的科目，或从表中不同科目金额的分布来看是否异常。比如，在国内会计实务中，“应收、应付是个筐，什么东西都可以往里装”。其他应收款过大往往意味着本企业的资金被其他企业或人占用、甚至长期占用，这种占用要么可能不计利息，要么可能变为坏账。在分析和评价中应剔除应收款可能变为坏账的部分并将其反映为当期的坏账费用以调低利润。
● 研究企业财务指标的历史长期趋势，以辨别有无问题
一家连续赢利的公司业绩一般来讲要比一家前3年亏损，本期却赢利丰厚的企业业绩来得可靠。我们对国内上市公司的研究表明：一家上市公司的业绩必须看满5年以上才基本上能看清楚，如果以股东权益报酬率作为绩效指标来考核上市公司，那么会出现一个规律，即上市公司上市当年的该项指标相对于其上市前3年的平均水平下跌50%以上，以后的年份再也不可能恢复到上市前的水平。解释只有一个：企业上市前的报表“包装”得太厉害。
● 比较企业的利润水平是否与其现金流量水平一致
有些企业在利润表上反映了很高的经营利润水平，而在其经营活动产生的现金流量方面却表现贫乏，那么我们就应提出这样的问题：“利润为什么没有转化为现金？利润的质量是否有问题？”银广夏在其被暴光前一年的赢利能力远远超过同业的平均水平，但是其经营活动产生的现金流量净额却相对于经营利润水平贫乏，事后证明该公司系以其在天津的全资进出口子公司虚做海关报关单，然后在会计上虚增应收账款和销售收入的方式吹起利润的“气球”。而这些子虚乌有的所谓应收账款是永远不可能转化为经营的现金的，这也就难怪其经营活动产生的现金流量如此贫乏。
● 将企业与同业比较
将企业的业绩与同行业指标的标准进行比较也许会给我们带来更深阔的企业画面：一家企业与自己比较也许进步已经相当快了，比如销售增长了20%，但是放在整个行业的水平上来看，可能就会得出不同的结论：如果行业平均的销售增长水平是50%，那么低于此速度的、跑得慢的企业最终将败给自己的竞争对手。
小心报表中的“粉饰”
财务报表中粉饰报表、制造泡沫的一些手法，对企业决策绩效的评估容易产生偏差甚至完全出错现象。
● 以非经常性业务利润来掩饰主营业务利润的不足或亏损状况
非经常性业务利润是指企业不经常发生或偶然发生的业务活动产生的利润，通常出现于投资收益、补贴收入和营业外收入等科目中。如果我们分析中发现企业扣除非经常性业务损益后的净利润远低于企业净利润的总额，比如不到50%，那么我们可以肯定企业的利润主要不是来源于其主营的产品或服务，而是来源于不经常发生或偶然发生的业务，这样的利润水平是无法持续的，也并不反映企业经理人在经营和管理方面提高的结果。
● 将收益性支出或期间费用资本化以高估利润
这是中外企业“粉饰”利润的惯用手法，比如将本应列支为本期费用的利润表项目反映为待摊费用或长期待摊费用的资产负债表项目。在国内房地产开发行业中，我们可以经常地看到企业将房地产项目开发期间发生的销售费用、管理费用和利息支出任意地和长时间地“挂账”于长期待摊费用科目，这样这些企业的利润便被严重地高估。
● 以关联交易方式“改善”经营业绩
采用这一手法的经典例子是目前已经不存在的“琼民源”公司。为了掩盖亏损的局面不惜采用向其子公司出售土地以实现当期利润，而下一年再从该子公司买回土地的伎俩，后来“东窗事发”，遭到财政部和证监会的严厉惩处。所以，我们在分析中应关注企业关联方交易的情况，研究其占企业总的销售、采购、借款以及利润的比例，并应审查这些交易的价格是否有失公允。
● 通过企业兼并“增加”利润
某些企业在产品或服务已经尚失赢利能力的情况下，采用兼并其他赢利企业的手段来“增加”其合并报表的利润。这些企业的会计高手利用国内尚未有合并会计报表的会计准则和目前合并报表暂行规定中的“漏洞”，将被兼并企业全年的利润不合适地并入合并报表中。在分析中应特别注意企业的收购日期，收购前被兼并企业的利润水平，在合并利润表的利润总额和净利润之间有无除所得税和少数股东收益以外的异常科目出现。
● 通过内部往来资金粉饰现金流量
有的企业在供、产、销经营活动产生的现金流量不足，便采用向关联企业内部融通资金，并把这些资金的流入列为“收到的其他与经营活动有关的现金”的手法使现金流量表中经营活动产生的现金流量看起来更好。
不夸大财务报表的作用
对财务报表进行分析，有助于我们全面地把握公司的财务情况和评估决策绩效，但是也应清醒地认识到财务报表分析的局限性：
首先，企业的资产以及利润表中的产品销售成本是按资产或存货获得时所支付的金额记录的，因此资产和销售成本不是按资产或存货现行价值反映的。在通货膨胀的情况下，有可能引起资产报酬率或权益报酬率的高估。另外，历史成本的原则还导致同业新老企业比较的困难。比如，假设甲、乙两家企业生产完全同样的产品，生产能力一样，本年销售收入也完全一样，都是1亿元，甲企业是10年前成立的企业，由于固定资产购建比较早，因此当初的成本比较便宜，再由于使用中折旧的缘故，故其固定资产的账面值较低，仅为2000万元；而乙企业是刚成立3年的企业，固定资产的购建成本较高，累计提取的折旧较少，所以其账面值较高，为6000万元。我们计算甲、乙两家企业的固定资产周转率可得：甲企业为10000/2000=5（次），而乙企业为10000/6000=1.67（次）。若我们将两家企业的周转率相比，则会得到乙企业的周转率仅仅为甲企业的1/3，乙企业的资产管理效率似乎远远不如甲企业的结论。但是，这样的结论显然是有失公允的。解决这一局限性的方法是在企业内部考核中采用资产的现行价值来计量资产的价值，比如甲乙企业的对比中，我们可以按固定资产重新购建的成本——重置成本来替换其账面值。
其次，会计方法选择和会计估计的普遍存在。财务会计准则和制度中常常允许对相同的业务采取多个可选择的方法之一，即使对同类固定资产都采用直线法折旧，不同企业对资产的使用年限、使用年限未能够在市场上可变卖的价值（残值）的估计也可能是不一样的。克服这些问题的方法有：其一，在企业集团内部的绩效考核之前，应该按行业统一企业会计制度，尽可能地减少或甚至禁止对同一类经济业务的不同会计处理方法。其二，作为分析人员，应采用一些剔除由于会计政策不一致对财务指标的影响。
另外，财务指标也具有局限性。企业的内部控制程序是否有效以及企业作为组织的创新和学习能力怎样等是财务指标所不能反映或不能完全反映的，必须借助于其他的非财务指标，甚至是难以量化的指标来考核