2013年房地产开发企业资金来源

Ⅰ 房地产开发资金来源中的自筹资金是什么

买房款。自筹资金是企业筹措基本建设资金和流动资金的总称。是形成和增加企业经营资金的重要来源之一。

自筹基本建设资金的主要来源是各项专用基金、专项借款。以其购建和有偿调入的固定资产，在增加固定资产的同时，增加固定资金。自筹流动资金主要是指以企业发展基金补充自有流动资金。联营企业接受外单位的投资和集体所有制企业吸收股金，也属于自筹资金范围。

(1)2013年房地产开发企业资金来源扩展阅读：

自筹资金具有灵活性。自筹资金由各地方、各部门、各企业及各行政、事业单位独立地、自主地筹集和使用。

在国家规定的自筹资金指标范围内，按照财政管理制度的规定，由各地方、各部门、各企业及各行政、事业单位自收自支，自行管理，十分灵活。各地方、各部门、各企业及各行政、事业单位，只要自筹资金到位，有自筹资金的实力；

都可灵活地进行自筹投资建设，既可以把自筹资金形成“拳头”，办大事，又可以伸展各手指，办小事；既可以用于地方性的能源、交通、通讯基础设施和原材料工业等大中型投资建设项目，又可以用于短、平、快的小型投资建设项目；

既可以用于工业投资建设项目，又可以用农业投资建设项目；既可以用于新建和扩建等基本建设项目，也可以用于技术改造项目；既可以用于商业、饮食服务建设项目，也可以用于商品房和住宅建设项目。

自筹资金筹集灵活，使用方便，灵活机动弹性大，能满足各类工程需要。因此，自筹资金具有灵活性的特点。

参考资料来源：网络-自筹资金

Ⅱ 房地产开发资金来源分类指数是什么

房地产开发完成情况
商品房销售情况
房地产开发企业资金来源情况
70个大中城市房屋销售价格指数
全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）

Ⅲ 企业项目自筹资金来源渠道有哪些

1、地方财政自筹资金

地方财政自筹资金包括财政预算外资金、上年财政结余、财政预备费等地方机构财力。

2、各主管部门的自筹资金

各主管部门的自筹资金主要是预算外资金，这是预算外资金中种尖最多、管理较为复杂部分。

1993年国家调整了预算外资金统计口径，1996年国家又将13项重要的预算外资金纳入预算管理，预算外资金占预算内财政收入的比重有较大幅度的下降。

但近年来又大幅回升。据统计，2002年预算外资金为3826.43亿元，占预算内收入的20.2%。这部分资金，成为国有资产投资，特别是固定资产投资的重要渠道。

3、企业、事业单位的自筹资金

企业自筹资金包括两个方面：企业现有盈余和股东注资。其中前者包括企业所得税后提取的盈余公积金和未分配利润。当然，广义的企业自筹资金还应包括向银行贷款、发行企业债券、举借外债等。在这里主要采用狭义的概念。

事业单位自筹资金包括各种事业性收费、劳务收入、资产处置收入等。其中，按国家财政制度规定收取的事业性收费等预算资金，是事业单位自筹资金，用于国有资产投资的最主要的来源。

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自筹资金的特点：

1、广泛性

其广泛性表现在：

一是自筹资金来源广泛。

自筹资金来源渠道多，来自各地方、各部门、各企业及各行政、事业单位等各种渠道，具体包括地方财政自筹资金、部门自筹资金、企业自筹资金、饮食服务行业自筹资金、行政事业单位自筹资金和家庭个人自筹资金等自筹资金，名目繁多，范围很广。

二是自筹资金来自广泛的预算外资金。

目前我国的预算外资金已经有了较大的发展，从地方预算的重要补充发展为财政第二预重要地位。预算外资金十分广泛，有几百个预算外资金科目，只要预算外资金按规定使用后确有多余，这多余的预算外资金都可作为自筹资金。显然，自筹资金同预算外资金一样，也是十分广泛的。

三是自筹资金使用范围广泛。

按照现行制度规定，自筹资金可用于地方的能源、交通、通讯和原材料工业投资建设，小型农田水利投资建设，轻纺和商业网点投资建设，文教、卫生部门单位投资建设。自筹资金的使用范围相当广泛的。

2、分散性

自筹资金是分散在各地方、各部门、各企业及各行政、事业单位自行筹集的，较为零星分散，而且条块交错，名目繁多，管理复杂，自筹资金多到几百、几千万元，小到几十、几百元。

自筹资金分散在千家万户，不宜于国家集中统一使用，只能分散在各地方、各部门、各企业及；各行政、事业单位分散使用。自筹资金从筹集到使用的过程，其时间也较长，至少要半年以上，有的要几年。

因此，从自筹资金的来源渠道、筹集过程和使用范围看，自筹资金全都具有分散性的特点。

3、灵活性

自筹资金由各地方、各部门、各企业及各行政、事业单位独立地、自主地筹集和使用。在国家规定的自筹资金指标范围内，按照财政管理制度的规定，由各地方、各部门、各企业及各行政、事业单位自收自支，自行管理，十分灵活。

各地方、各部门、各企业及各行政、事业单位，只要自筹资金到位，有自筹资金的实力，都可灵活地进行自筹投资建设，既可以把自筹资金形成“拳头”，办大事，又可以伸展各手指，办小事。

既可以用于地方性的能源、交通、通讯基础设施和原材料工业等大中型投资建设项目，又可以用于短、平、快的小型投资建设项目；既可以用于工业投资建设项目，又可以用农业投资建设项目；既可以用于新建和扩建等基本建设项目，也可以用于技术改造项目。

既可以用于商业、饮食服务建设项目，也可以用于商品房和住宅建设项目。自筹资金筹集灵活，使用方便，灵活机动弹性大，能满足各类工程需要。因此，自筹资金具有灵活性的特点。

Ⅳ 请问房地产企业资金来源中的自筹资金和国内贷款有什么差别

嘿嘿，这是理论与实务的差异，比较的基础不同，不能混为一谈。理论上，自筹资金是一个没有具体定义的概念，也就说它的内涵、外延不够清晰，是法制基础薄弱造成的。更靠谱一些的概念，应该是项目资本金，但即便如此，内涵与外延依然不够清晰，成因基本同上。但银行是有些老八路（我们尊重经验，不能简单地说老八路是因循守旧），把项目资本金定义在狭义范围，也就是说企业会计核算范畴里的所有者权益的一部分（具体就是注册资本/股本、资本公积中对项目筹资有实质性贡献的原值部分），也就说狭义被他们定义在不能随意撤资的这部分所有者权益之中。这个狭义，不能说错，只是它是最严谨的，几乎不会犯错，也几乎不可能动摇、或者进行所谓的创新。

而贷款，很明显，就不是项目资本金，更不是非具体定义的自筹资金了。

至于为什么你看到自筹资金里包括了实质的银行贷款，这是实务的问题，不要问老板为什么、也不要问银行为什么，因为这里头，有猫腻，不是实践真知，而是实践偷鸡（投机）。它偷鸡的地方，在于银行内外部联手，利用法制、制度和人性的空隙，集中力量，攻其一处，一役成功。在案例中，都可以理解为个案，不具备指导意义，一普及，就犯错误，无论借款人还是贷款人。所以，这是实务，不是理论，跟上面的理论解读，不能混为一谈。

Ⅳ 房地产开发项目资金来源大致有哪四种形式

2、银行信贷。3、社会集资。4、其他融资方式(各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等)。 相关法律知识： 《中华人民共和国城市房地产管理法》中有关内容的规定 第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 第四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 第四十二条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 第四十四条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件： (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证; (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期; (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 第四十七条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。 第四十九条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。 第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。 第五十一条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 第五十二条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

Ⅵ 房地产商的项目资金来源是什么

1，自有资金。2，融资、借贷。3，销售所得。实在不行了，就出让股权。

Ⅶ 中国房地产资金来源状况分析报告

当前，房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨，已经发展成为影响国民经济平稳较快增长的不健康因素，因此，加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。为掌握房地产投资资金来源状况，我们对2001年年初以来房地产投资的资金来源及变化情况进行了专题调查分析。
基本情况

长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有10多亿元。2003年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。目前，由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过2%，因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。

国内银行贷款占比情况

从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为：

国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001～2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。

房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已达到30.1%，提高了6个百分点。多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%，房地产企业更是通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。根据调查资料推算，2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。

房地产企业应付款主要是银行贷款。房地产企业的应付款主要是房地产开发企业拖欠施工单位工程款和供货商的材料款等。调查中发现，房地产企业拖欠工程款和材料款属于业内惯例，而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商通过各种途径获取的银行贷款。因而，房地产企业应付款的60%实际来自银行贷款。由于企业信用环境不断改善，房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势，应付款中的银行贷款占房地产投资资金的比重也相应下降，由2001年的约9%下降到2004年的约6%，今年第一季度为7.5%。
社会资金积极参与房地产投资

社会资金主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商自有资金的一部分；以购房款形式转化为房地产开发资金；被房地产企业以高利筹集进入房地产市场。具体表现为：

股权性融资部分——现阶段，房地产企业的自有资金中财政和主管部门拨款已寥寥无几，主要为企业投资人最初投入的资金和开发过程中积累的利润，以及股权性融资。房地产开发企业多为民营企业，其注册资本和利润积累较少，自有资金主要为股权性融资。2001年年初以来，房地产投资资金中自有资金占比逐渐提高，特别是2004年年初以来，房地产企业自有资金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9个百分点，达到16.9%。据调查，近两年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金。目前房地产企业股权性融资占房地产投资资金的比重为15.2%，比2001年提高了4.8个百分点。

现金购房部分——房地产企业“定金及预收款”中的银行贷款所占比近两年明显下降，意味着大量购房者主要以现金买房，炒房动机明显。由于部分城市的商业银行未开办转按揭业务或不允许外地人贷款，而房产登记部门要求房屋出卖时必须还清银行贷款，以炒房为目的的购房者便多以现金购房，购房现金占房地产投资资金比重迅速上升，2004年已达14.6%，比2003年上升了8.8个百分点，今年第一季度为13.2%。

其他资金部分——据统计，房地产投资资金中包括社会集资、个人资金、其他单位拨入资金等其他资金来源占比呈下降趋势，2004年最低，为6%，今年第一季度为6.8%。

总体上测算，目前，房地产投资资金约有35%来源于社会资金。

境外资金加入房地产市场开发和炒作

外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。据调查，境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升，2001年为16%，目前已超过30%；今年年初以来外商投资于北京房地产项目的资金超过30亿元。据调查分析，目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为5%。

主要问题

当前房地产投资资金中银行贷款所占比重逐年下降，且低于国际一般水平；社会资金所占比重逐年增加，且投资和投机成分加重。因此，我国房地产投资过快增长和房价过快上涨的主要原因不在于银行信贷，而是国内外投资者和投机者的趋利行为所致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地产开发上的政策导向偏差造成的。具体表现在：

一、部分地方缺乏科学发展观，过分扩张城市建设，助长房地产投资。加快城市建设和发展房地产业应当说是我国现阶段经济和社会发展的客观要求，但部分地方在这方面存在着不顾客观条件、盲目扩张的行为。一是各级地方政府把土地有偿转让收入作为"第二财政"，用于城市建设投资资金。2002年，全国市场化配置土地收入达969亿元，较1999年增长了8.5倍；土地增值税收入21亿元，较1999年增长3倍多。2003年我国市场化配置土地的面积较1999年增长了51倍，土地出让收入在各地财政收入中的比重逐年增加。由于房地产投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，是支柱产业，而且房价越高、高档房越多，意味着地方财政收入增加越多，GDP增长越快。为此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，扩大房地产业规模；另一方面，通过开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化，允许房地产商大量运作豪宅项目，把老百姓往郊区赶。而在土地储备和运作方面，融资成本与招商引资的考虑不衔接，孕育了很大的偿债违约风险。二是对商品房定价不进行成本、利润核算，定价完全放开，基本是房地产商报多少是多少，放纵房价，个别地方甚至出现政府为了抬高区域档次，开发商将房价定得越高越容易取得预售许可证现象。三是为了活跃市场，对外地人炒房不加限制，默许抬高房价。
二、部分房地产开发企业与地方政府联手，采取非市场化手段，追逐高利润，抬高房价。房地产业的高利润回报，促使房地产开发企业扩张迅速，2004年，房地产开发企业已达5万多家，比2001年增加了2万多家，比2003年增加了1万多家。房地产开发企业常常与地方政府联手，支配着房地产市场秩序，主要表现为：一是以低成本或无资本扩张。房地产企业普遍自有资金不足，由于商业银行对企业资金的来源及投资方式尚无有效手段给予准确认定，房地产商普遍通过期房和流动资金贷款等变通方式融资并将自筹资金混同于自有资金，或虚增资本公积、分拆项目、异地借款并以资本金形态注册等规避自有资金比例管理。二是资质差，产品质量难以保证，市场投诉多。房地产企业资产负债率较高，平均超过70%，优质企业少，多为三级资质企业。三是通过假按揭套现。由于企业贷款利率高于零售按揭贷款利率，开发商利用内部人或关联企业，通过假按揭套现以降低成本。四是发布虚假售楼信息，联手虚抬房价。2004年年初以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态，大房地产企业在利益最大化的共同追求中渐渐结成价格联盟。

三、投机和投资性炒作在较大程度上推高房价。房地产需求包括真实需求、投资需求和投机需求。目前，我国社会资金投资渠道狭窄，不断增长的国内投资资金和不断涌入的境外投机资金裹挟着人民币升值预期，纷纷挤向热点城市房地产市场，国内社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超过40%，成为推动房地产投资和房价过快增长的重要因素。哪里投资和投机性强，哪里的房地产价格波动就大。如建设部等七部委关于稳定房地产价格的意见下发后，近几年房价上涨最快的上海、杭州、南京等城市房价大幅下跌，而长春、南昌、兰州和银川等中西部城市房价变化不大。从资金情况看，上海、杭州、南京等城市的银行贷款占房地产投资资金比重2003年年初以来快速下降，目前为44%左右，而同时社会资金和外资占比迅速上升，外资投资比例近12%；长春等其他城市房地产投资资金中银行贷款占比则呈现平稳合理变化，目前仍为60%左右。这进一步说明，投资和投机性资金才是推动房地产投资与房价过快增长的主要因素。

Ⅷ 房地产开发商的资金来源，都是从哪里来的呢

你好，我了解的不算很多，但是多数房地产开发商的资金都是靠银行借贷的！

Ⅸ 中小房地产企业资金来源现状分析

大致上分为银行融资和信托融资：
银行融资主要支持开发建设资金，银行贷款不能用于内支付土地出让金。容
发行房地产信托融资成本较高，但用途较为灵活，受监管程度相对较小，一般用于支付土地出让金。
目前在银行贷款停放、银信合作被叫停的情况下，中小房地产企业融资将会越来越难。
本人在银行从事相关工作，希望能对你有所帮助。

Ⅹ 开发商资金来源有哪些

在房地产开发中，开发商通常为了融资，会采用低压土地使用权等手段获得银行贷款再进行还款。

这种现象在开发商中非常常见，包括一些大开发商都是这么操作的。