剩余法重置价格

① 什么是剩余法

剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定土地价格的一种方法。
剩余法是一种科学实用的估价方法。剩余法更深的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年租金的剩余，剩余法是一次性的价格剩余。
计算公式：
地价＝楼价－建筑费用－专业费用－利息－发展商利润
根据剩余法估价的原理和特点，剩余法估价的程序为：（1）调查清楚待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的不动产总价；（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润等；（5）测算土地价格。
剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价：（1）待开发土地的估价；（2）待拆迁改造的再开发房地产的估价；（3）仅将土地或房产整理成供直接利用的土地或房地产的估价，此时公式中的楼价为整理后的土地或房产价格，建筑费用为整理费用；（4）现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋现值，剩余之数即为地价。

② 建筑物残余估价法的基本思路是什么

思路：

建筑物残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益，而以收益还原法以外的方法能求得土地使用权的价格时，从建筑物及只基地所的纯收益中，扣除归属于基地的部分，即可得到归属于建筑物的纯收益。将此残余的纯收益再用建筑物的还原利率还原，使可求得建筑物的收益价格。在计算归属于土地的纯收益时，一般是用现行市价法或重置成本法等求得土地价格后，再乘上土地的还原利率即可求得。

α：建筑物及其基地所产生的纯收益；

L：土地价格r1:土地的还原利率B：建筑物收益价格 r2：建筑物还原率 d：建筑物的折旧率 α2：建筑物的纯收益

建筑物残余估价法从评估原理的角度收益还原的一种，它尤其适用难以准确判断土地或建筑物的价格的情况。

建筑物残余法应用举例：

某砖混结构单层住宅，宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金2400元，土地还原率为8％，建筑物还原利率为10％，建筑物评估时剩余使用年限为25年，用建筑物负责任估价法评估该住宅建筑物价格。

年房租收入＝2400×12＝28800（元） 年总费用如下：

房租损失准备费（以半月租金计）＝1200（元）

土地使用税（每年按2元／平方米计）＝200×2＝400（元） 房产税（按年租金的士2％）＝28800×12％＝3456（元）

③ 土地估价，已建成房地产评估土地价格，剩余法中求取房屋重置价时，利润的计算基础包括地价款吗

你好！
现有不动产运用剩余法评估地价时，房屋重置价里的利润计算基数不包含土地价款。
如有疑问，请追问。

④ 什么是土地剩余技术,就是土地剩余法

剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定土地价格的一种方法。
剩余法是一种科学实用的估价方法。剩余法更深的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年租金的剩余，剩余法是一次性的价格剩余。
计算公式：
地价＝楼价－建筑费用－专业费用－利息－发展商利润

⑤ 剩余法的基本公式

以剩余法评估土地价格用下列公式：
V=A－B－C （21）
式中：V：待估土地价格
A：开发完成后的土地总价值或房地产总价值
B：整个开发项目的开发成本
C：开发商合理利润

⑥ 土地剩余价值评估

B、剩余法

1、确定不动产总价

待估宗地为吉林市玖通农业开发有限公司所有的工业用地，建筑物规划用途为仓储，结合土地估价目的，故根据委托方提供的资料，调查目前龙潭区同类地区、用途相近、结构相似的售价水平多在2500元/建筑平方米，考虑到该建筑物所处区位条件，故确定该建筑物的开发完成后不动产总价为2500元/建筑平方米。

具体根据委估宗地现状，委估宗地不动产为综合楼,建筑总面积是13434.74平方米，根据调查委估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产不动产单价，测算过程如下：

不动产总价=2500元/建筑平方米×建筑面积

=2500元/建筑平方米×13434.74平方米

=3358.69万元

2、确定房屋现值

（1）确定房屋重置价格

房屋重置价格主要依据当地确定房屋重置价格的有关要求、该宗地的地上建筑物建筑结构及现场实际情况包括室内装修情况等，来确定房屋重置价格。根据测算该房屋重置价格确定为1850元/平方米

房屋重置总价＝重置价格×总建筑面积

=1850元/建筑平方米×13434.74平方米

=2485.43万元

（2）确定年折旧费

房屋年折旧费指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。

指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。

房屋为钢结构，建筑年代为2009年，土地剩余年限为42.2年，房屋已使用4.6年，房屋剩余使用年限为55.4年。

在土地出让年期期满前，房屋未到经济耐用年限，则按下面公式计算折旧：

年折旧费＝房屋重置价格×（1－残值率）÷经济耐用年限年折旧费2485.43×1÷46.8=53.11万元

（3）房屋现值＝房屋重置价格－折旧总额

=2485.43-53.11×4.6=2241.12万元

3、确定交易税费

（A）营业税：依据税法及吉林市税务部门资料，房地产开发企业营业税率为房地产售价的5%计算

（B）城市维护建设税：依据 税法及当地税务部门有关资料，房地产开发企业城市维护建设税为营业税的7%计算

（C）教育费附加：依据税法及当地税务部门有关资料，房地产开发企业教育费附加为营业税的3%计算

D、教育费附加：依据，吉林省地方教育附加征收使用管理办法，吉林省行政区域内缴纳增值税、消费税、营业税（以下简称“三税”）的单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人），按照其实际缴纳“三税”税额的2%征收地方教育附加。

E、买卖手续费：按开发价值的1％支付；

H、广告宣传及代理费：按开发价值的1％计；

以上六项税费合计为不动产的7.6%，即销售税费=3358.69×7.6%=255.26万元

4、计算总地价

根据地价计算公式：

总地价=房地产交易价格-房屋现值-交易税费

=3358.69-2241.12-255.26

=862.31万元

5、计算单位面积地价

单位面积地价＝总地价÷总用地面积

＝862.31÷22138.32

=389.5（元/平方米）

⑦ 剩余法动态是是不用考虑利息及利润吗

1、你的理解不对，剩余法中并不单独求取房屋重置价。2、剩余法公式是：地价＝预期开发价值-开发成本-管理费用-不可预见费-投资利息-销售费用及税金–销售利润-买方购地应负担的税费3、上面的公式里并没有把房屋的重置价求出来。现在你应当明白了，投资利息是应当含地价的。而利润有两种算法，如果是成本利润率，那么基数应当是全部成本，含地价。如果是销售利润率，就不存在你讲的问题，基数是预期开发价值。

⑧ 剩余法的现有房地产项目的土地估价

运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格，其公式如下：
V=Vr-Ph-T (22)
式中：V：土地价格
Vr：房地产交易价格
Ph：房屋现值
T：交易税费
房地产交易价格可用正常交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。

⑨ 土地估价，已建成房地产评估土地价格，剩余法中求取房屋重置价时，利润的计算基础包括地价款吗

现有不动产运用剩余法评估地价时，房屋重置价里的利润计算基数不包含土地价款。