美国工业用地价格

⑴ 为什么美国要让中国人民币汇率升高他们的意图是什么

美国方面希望人民币升值的主要理由是中国的货币操纵造成了美国严重的制造业失业问题。他们认为，中国、日本、韩国、中国台湾等国家和地区为了获得巨大的出口竞争优势，故意操纵货币的汇率，尤其是中国人民币存在着严重的低估现象。正是这一现象使美国的制造业发展出现萎缩，企业大量倒闭，带来了严重的失业现象，到2003年6月美国的失业率已经达到了6.4％，其中90％的失业是制造业的失业，而且美国兑中国的贸易赤字在过去几年里也大幅增加，中国由此累积了巨额的外汇储备，到2004年底已经达到了6099亿美元。所以说，中国需要为美国的经济下滑和失业增多负责，美国政府必须给中国政府施加更大的压力，来督促人民币升值。 如果人民币升值： 巨额外汇储备将面临缩水的威胁。目前，中国的外汇储备高达24543亿美元，居世界第一位。充足的外汇储备是我国经济实力不断增强、对外开放水平日益提高的重要标志，也是我们促进国内经济发展、参与对外经济活动的有力保证。然而，一旦人民币升值，巨额外汇储备便面临缩水的威胁。假如人民币兑美元等主要可兑换货币升值10％，则我国的外汇储备便缩水10％。这是我们不得不面对的严峻问题。

⑵ 废弃地分类国外研究进展

美国 Anderson 的土地利用/覆被分类将土地利用/覆被分为 9 类，其中在一级类裸地中划分了开采后的采石场、沙砾坑井、深坑 ( Anderson，1976) ; 美国地质调查局 ( USGS)在 Anderson 分类体系的基础上进行了改进，保留了露天矿、石场和沙石坑这些二级类; 在后续研究中，其又建立了一套分类体系，将采矿地和荒地作为一级类划分出来。美国威斯康星州土地利用分类体系共设三级，其中一级类 9 个，二级类 39 个，三级类 29 个。一级类以土地功能作为分类的主要依据，包括住宅用地、商业用地、工业用地、交通用地、通讯及公共设施用地、政府和公共机构用地、户外娱乐用地、农业用地和自然区域及其他土地。二级类中，工业用地细分为采矿用地，指用于采石、挖沙、采矿的土地，以及周围200 英尺以内的区域，包括正在开采的和在同一设备下已开采过的矿山，不包括已经停止使用的矿山。自然区域及其他土地细分为农村未利用地与垃圾填筑地。垃圾填筑地指用于垃圾掩埋和处理的土地，仅指发生垃圾填埋活动的区域。美国密歇根州土地利用分类体系共设三级，其中，一级类 12 个，以土地功能作为分类的主要依据，二级类 44 个，三级类13 个。一级类包括住宅用地，商业、服务业、社会公共机构用地，工业用地，交通、通讯设施用地，采矿用地，娱乐和户外活动用地，农业用地，灌木林，裸地和荒草地，林地，水域，沼泽。在采矿用地中细分为: 露天采矿区，具体包括采石场，采煤场，砂、砾石采石场等; 地下采矿，即在地表以下进行的采矿活动，采石场、煤矿应包括在内; 石油、天然气井，即用于开采石油、天然气等的土地，独立的油、气井及其周围区域也属于此类。在交通、通讯设施用地中细分了垃圾处理场，即固体废弃物处理和中转场所。上述土地利用分类体系将采矿用地与裸地和荒草地并列为一级地类，但是，已经停止使用的矿山即矿后废弃地 ( Abandoned Mined Land) 应该归属采矿用地类还是裸地或其他地类未进行明确说明，而这部分土地正是美国土地复垦中重要的一部分。

相比之下，英国的土地利用分类将废弃地设为独立的一级地类，而且在矿区土地地类中还包括用于地下采矿、露天采矿的建筑物、设备和废石堆。英国土地利用分类体系( LUCS) 主要以土地覆被 ( 是否开发用于建设用地) 作为分类依据，根据土地利用情况将其分为 24 类，包括已开发用地和未开发用地两大部分。已开发用地包括城市中的所有用地类型和乡村中的矿区和垃圾填筑地、防御用地，具体包括住宅用地，交通、基础设施用地，工业和商业用地，社会机构和服务业用地，空地，矿区和垃圾填筑地，国防用地等;未开发用地包括农业、林业、水体、户外娱乐用地和空地等。在已开发用地中，矿区和垃圾填筑地包括: 矿区，即采矿工作区，具体包括为地下采矿、露天采矿而建设的建筑物、设备和废石堆; 垃圾填筑地，即用垃圾废料回填的废弃矿区。已开发用地的空地包括: 以前开发的空地，即不需要拆迁整理可以直接进行再利用的闲置土地，如没有固定的建筑物或者地基已被拆除的场所，包括没有建临时设施和永久性固定建筑物的临时停车场或运动场; 被遗弃的土地，即再利用前需经拆迁整理的闲置土地，如需要清理、平整或者需要拆除地基的土地。上述与未开发用地的空地即市内未开发土地进行了区分。英国水库和流域管理委员会于 1990 年制定了一套适合水库和流域规划管理的土地利用分类系统，将土地利用按风险程度分为微风险区、轻风险区、适度风险区、高风险区和严重风险区。其中，将可能产生污染的砂石采矿地、垃圾与废物堆积地划入高风险区域，将垃圾与废物填埋场划入严重风险区域。此外，英国地质调查对自然地表 ( 岩石和自然地表沉积物) 进行了分类，建立了人工地表分类系统，包括人造地表、工作地表、填充地表、景观地表和扰动地表。这个分类系统反映了采石与采矿活动和工业过程造成的废弃地表、易变化的固化表面、污染的地表水和土壤等影响人工地表的特征。

德国的土地利用分类包括开采用地、废石场和存放用地，划分更为详细，如在土地利用现状分类中包括了休耕地。德国土地利用现状分类为三级体系，其中包括 8 个一级类，以土地覆被 ( 是否开发用于建设用地) 作为分类的主要依据; 62 个二级类，以经营特点 ( 土地功能) 作为划分的主要依据; 三级类以具体的行业为划分依据。在德国分类系统中，重要的思想是 “封闭的土地”，即表面被建筑材料覆盖的土地，类似我们提到的硬化地面，如建有建筑物的土地或者道路等。这个思想体现在 8 个一级类中。第一类 “建筑物及其周围土地”的含义是有建筑物的土地 ( 建设用地) 及其周围区域 ( 空地) ，包括商业和服务业、工业、交通设施用地，基础设施用地，用于垃圾处理的建筑物用地和空地，农业和林业、娱乐设施用地等。用于垃圾处理的建筑物用地和空地即主要用于建设处理废水、废气设施的建筑物及其周围土地。未使用的建筑物及其周围土地，包括施工现场、未使用的建筑物用地和空地等。企业用地类型包括开采用地、废石场、存放用地、基础设施用地、废料处理用地、未使用的企业用地等; 农业用地中包括休耕地。

澳大利亚土地利用管理分类 ( Australian Land Use and Management Classification，ALUMC) 最初由墨累—达令河流域委员会 ( Murray-Darling Basin Commission) 提出，在澳大利亚各州政府及职能部门广泛应用，并在实践过程中不断修正、完善，现今的第六版分类系统是 2005 年 6 月修订的，是澳大利亚土地利用数据的空间数据架构标准。该分类系统按土地利用及生产形态划分为三级，包括 6 个一级类，32 个二级类等。一级类中将土地利用分为自然环境和保护、自然环境相关的生产、旱作区农业和种植业的生产、灌溉区农业和种植业的生产、集约型利用以及水域 6 种方式，其中在旱作区及灌溉区部分中提到了过渡性的土地，包含退化土地、废弃土地、修复中的土地、利用方式不明 ( 不容易界定)的土地。这样的划分有其特殊性，符合区域性土地管理的要求。

日本的土地利用分类专门设立了整理地，即以修建宅地、填平等为目的，由人工正在进行改造的土地。日本的土地利用分类有三套方案: 一是国土利用计划中的用途分类; 二是土地利用基本计划中的区域分类; 三是日本国土交通厅国土地理院在宅地调查中采用的分类。日本国土利用计划中按用途划分的土地利用分类包括 7 类，即农业用地、森林、荒野、水面 ( 河流或水路) 、道路、宅地和其他。日本土地利用基本计划中按区域划分，把土地分为 5 大类，即城市地区、农业地区、森林地区、自然公园地区和自然保护区。日本国土交通厅国土地理院进行的宅地调查中使用的分类，把土地分为 8 大类和 15 个小类，8大类是林地，农业用地，整理地，宅地，公共、公益设施用地，河流，湖泊，沼泽等。

总结上述研究成果可以发现，美国、英国、德国、澳大利亚、日本等发达国家和地区与国际组织的土地利用分类均关注土地利用中的相关生态环境问题。尤其是在联合国1993 年制定的 LCCS 分类中，将内地水域、沼泽、裸地等置于耕地与建设用地之前，强调了这类土地资源的重要地位 ( 徐健等，2007) 。各个国家建立的土地利用/覆被分类体系均不同程度涉及与退化废弃地有关的采矿用地、垃圾填埋场、裸地或空地，并将上述类型土地作为独立的一级地类或二级地类。但有关国际组织与美国的分类体系未对采矿以后废弃的土地、压占土地进行分类，同时未明确规定其划分为裸地还是采矿用地。部分分类体系对采矿以后废弃的土地、压占土地和闲置土地进行了明确规定，例如，德国的土地利用分类将其划分为废石场和存放用地，英国将其归并到 “已开发用地”的空地中，日本将其划分为整理地; 德国对长期未被使用的休耕地进行了专门分类。根据退化废弃地内涵，退化废弃地属于相关土地利用/覆被类型更细致的划分，如对采矿用地、裸地或农用地进行三级或四级类型的划分和明确的规定; 而国外大部分土地利用/覆被分类体系以二级或三级分类体系为主，无法体现四级类型。此外，目前国外的土地利用/覆被分类体系针对住宅、商业、服务业、社会公共机构、工业、交通、通讯设施等建设用地，以及林地、湿地和水域等生态保护用地和农业用地等进行了较细致的划分，但针对采矿用地、裸地或空地，以及暂时未利用、需要改造的土地未发现细化的研究成果和分类，尚未对退化废弃地建立与之相适应的系统的分类体系。因此，需要深入研究退化废弃地的分类体系，关注与现有土地利用/覆被分类体系的衔接。

⑶ 美国土地适不适合投资

购买美国土地，现在是最佳时机。金融海啸过后，美国土地的价格，现在还处在一个较低的时期，正是土地投资人购买土地的最好时机。美国加州，人口版增长快，土地的价格也高于中部。随着美国经济不断的复苏，美国土地的投资在今后时期是非权常具有潜力的。
1、美国的土地是永久产权。土地作为房地产的一部分，业主拥有它的产权，地表和地下的自然资源如果没有特别的法律规定，通常也都是业主的财产。土地按照用途来划分，主要有住宅用地，商业和工业用地，农业用地，娱乐用地以及生地。
2、美国的市场政策稳定，成熟规范的市场超过100年的历史。在美国，土地和不动产都是对全世界的投资人开放的，不受国家、地区和民族的限制。任何国家的公民或者公司都可以在美国购买土地。外国人在美国进行土地购买投资，一切手续都受法律的保护，正规、便捷。
3、美国土地私有，可以自由买卖。除了建造商业地产的审批外没有其它的手续，可以自由决定土地的使用。美国私人购买的住宅，政府每年给的评估价中会区分，告诉你地面上的房屋价值是多少，土地的价值是多少。所谓的好区土地的价值很贵，甚至比在不好的区域内整个房子连带土地还要贵，所以投资房地产的土地当然要考虑位置和未来升值的潜力。
4、美国的各种法规完善，交易一般在个人与个人，个人与企业之间，很少有纠纷。美国是一个地方分权非常彻底的国家, 也就是所谓的联邦制, 从市政府(City), 郡政府(Conty), 州政府(State)以及联邦(Federal)都是独立运作, 都有自己的制度, 预算经费以及都市规划, 加上地大物博, 所以也不可能发生某几个官员或是建商就可以进行短期地皮炒作这种荒谬的事情。

⑷ 低成本红利耗尽，中国制造还有希望吗

2008年以来，“中国大陆制造业的平均工资水平已累计上升71%”。以富士康的深圳工厂为例，从 2010年起，连续涨了好几次工人的基本工资，工人每月的基本工资从2010 年6 月以前的每月900元，增长到了2012 年5 月的2200 元。而且富士康的总裁郭台铭还说，一年以后深圳工人的工资大概要涨到每月4400元，很可能超过台湾岛内工人的基本工资水平。
再对比一下，惠普和富士康合作在印第安纳州首府印第安纳波利斯生产面向美国市场的个人电脑，该工厂雇有1300名工人，2012年PC生产量为290万台。印第安纳州除了有惠普，还有康明斯、丰田等企业。大家知道这个州的最低工资是多少吗？每小时7.25美元，年薪15080美元。折合成我们中国常用的月薪是近8000元。而富士康在深圳工厂的普通工人月薪就超过4000元！要知道我们企业的人工成本不仅仅是给员工的部分，企业还要负担占薪水40%左右的社保，包括医疗保险、养老保险、失业保险、住房公积金等税费，那么在中国富士康为一个工人付的钱肯定在5000元以上。当然了，你会说制造业工人的工资要比最低工资高，但是我们看到富士康在美国招的技术管理人员年薪也不过是3万多美元，所以一线工人肯定也高不到哪里去，基本上就是最低工资。由这个例子小学生都能算清楚，美国人工成本大概是中国的两倍。那么人工成本在产品中占比多大呢？以iPhone为例，单机的人工成本在12.5美元到30美元之间，仅占其销售价格的2%~5%，几乎可以忽略不计。

另外，在最近这几年里，来华投资建厂的外国老板还要考虑人民币的升值问题。为什么? 因为你赚的是美元，但是给工人付的工资是按人民币结算的，一旦人民币兑换美元汇率上升， 就意味着工人即使还保持原来的工资水平，但你要付出更多的美元去兑换等量人民币，这其实相当于工资开支上升。那我们的人民币币值上升了多少呢? 告诉各位，从2008年至今，如果按照实际贸易加权汇率计算，人民币的同期升值幅度达到了25.9%。

各位看懂了吧，总结起来就是，我们的用工成本在工资上涨，人民币升值的压力之下，已经不再是“廉价”的了。与此同时，越南、墨西哥等国家，它们在生产成本上比我们更有优势。就拿越南来说吧，越南工人的每月工资只相当于500元人民币左右。所以我们看到的就是，阿迪达斯把中国工厂关闭，然后再到越南、 墨西哥去开新工厂。

有些朋友可能要反驳我说，就算我们工人的工资上涨了，那也跟美国的工人差很多啊。我告诉各位，我们没有分析过一个趋势，就是当中国工人闹着涨工资的时候，美国工人却在降低工资要求。我举个例子和各位说明，美国的通用电气把工厂迁回美国进行生产，它在2011 年的时候放出消息说要增加450个新的就业岗位，然后它在不到1个小时的时间里就收到了6000 份简历。工作岗位这么供不应求的结果是什么? 就是一向强悍的美国工会竟然肯在关键的工资问题上作出妥协，结果是通用电气答应提供更多工作岗位，工会则同意接受比过去更低的工人起薪。2012年春天，通用电气在美国肯塔基州建立新工厂的时候，首批计划招聘1000个工人，结果收到了1.6 万份简历，最终它给出的工人起薪是每小时13 美元，各位晓得以前通用开出的最高工资是多少吗? 每小时80美元。

我再给各位看一组很残酷的数据，从2005年到2010年，中国制造业工人的小时工资增长了约150%，而美国仅增长15%。两者之间的比值从41:1缩小到19:1。按照这个增长速度，那么到2015年，中美两国工人工资比会进一步缩小到9:1。而且，两国工人的劳动生产率还不一样，在同样的时间内， 美国工人的产量远远高于中国工人，生产出来的产品质量也更高，卖的价格自然更贵些。 如果把这些进行综合考虑的话， 到2015年美中制造业工人的实际工资成本将会下降到2.43:1。

其他要素成本也在不断增加

算完人工成本，我们再来比较一下融资、用电、能源、物流和土地等其他成本。

先说说融资成本。中国中小企业融资成本大概为20%~50%，而美国中小企业的融资成本是10%左右；大型企业在中国的融资成本是6.5%，而在美国，类似企业的融资成本是2%。

用电成本上，中国的工业用电是1度电1块钱，美国是我们的一半。能源成本上，珠三角地区工业天然气价格为4.85元/立方米，长三角地区为3.89元/立方米；美国国内天然气每百万英热平均价格3~4美元，换算成人民币为0.7~0.9元/立方米，我国的天然气价格是美国的4~7倍。2013年1月份，世界最大甲醇生产商梅赛尼斯表示将把原定于智利的甲醇工厂搬迁至路易斯安那州。该公司CEO Bruce Aitken表示，“北美低价天然气是此次行动的主要原因”，“化工和化肥企业也正在讨论回归美国，以利用低价天然气”。

物流成本上，中国是美国的1.5~2倍。物流成本中最重要的是油价，以92号汽油（美国叫做Regular Gasoline）为例，2013年4月最新一次调整北京为7.48元/升，而根据美国能源部的数据，2013年5月7日全美平均为3.54美元/加仑，折合人民币5.73元/升，我们比美国足足贵了30%。而且我们知道，美国的油价是跟随国际油价走势一起波动，我们的油价则是上升容易下来难。大家别忘了，我们还有几乎和油价一样贵的过路费，平均下来每公里0.5元，而美国是没有过路费的。按照小汽车100公里消耗10升油计算，算上过路费相当于每升油加价5元，所以相当于我们的汽油是12.48元/升（7.48元+5元）。

至于土地成本，这个很让人惊讶。中国全国平均工业用地每平方米102美元左右，美国中西部的用地价格是每平方米13~20美元，像旧金山这种稍微发达一些的城市，用地成本大约是46美元/平方米。大家知道我们深圳的价格是多少吗？价格高得离谱——210美元/平方米。

看了上面的数据，我相信读者朋友会得出跟我一样的结论：在我们的人工成本相对来说几乎没有优势或者差距不大的情况下，我们其他项目的成本的确远在美国之上，这样的结果必然导致企业从中国搬走，没走的成本上升，在国际市场上自然竞争力下降，而萧条就是这样随着成本一点点上升而来的。

⑸ 如何看到中美间税收，成本，办厂投资比较及相关案例

中美制造业真实成本对比 结果惊人。以往我们总是和印度、越南对比制造成本，其实中国最大的制造业竞争者是美国！所以，外贸同行们，再拼价格是不行了，接下来中国的制造业出路在哪里？是时候静下来思考未来10年外贸应该怎么做了！
据波士顿咨询公司2014年的研究报告，当时在美国制造商品的平均成本只比在中国高5%。2016年，在美国低成本地区生产已经变得和在中国生产一样经济划算。更令人震惊的是，到2018年，美国制造的成本将比中国便宜2-3%。

中国的制造业成本为何变得这么高？以下是一位熟悉中美制造业的浙江老板给出的成本对比分析。

浙江省慈溪市江南化纤有限公司成立于2000年，是同行中最早开拓海外市场的企业，一直位居国内同行出口的前二位。目前，公司占地7.9万平方米，500名员工，5条自动化生产线，年产10万吨。

去年，“江南化纤”在美国南卡罗莱纳州投资办厂，成为首家在美国建立再生聚酯短纤维制造工厂的中国企业，一期计划投资2500万美元，二期计划投资2000万美元。“江南化纤”反映，去美国投资办厂，主要原因是国内综合成本连年攀升，颇感吃力。“江南化纤”测算比较了创办相同规模企业的中美成本，并提供了部分成本构成对比表。

1、土地成本：中国是美国的9倍

国内地价是美国地价的9倍，并且美国是永久性产权，我们是50年产权。例如，2000年浙江省慈溪市工业用地价格是18万元/亩，目前美国地价仅为2万美元/英亩，相当于2万元人民币/亩，如果按照现在许多县城工业用地100万元/亩算，是美国的50倍。

2、物流成本：中国是美国的2倍

国内物流成本是美国物流成本的2倍。以油价为例，中国的油价是美国的2倍，油价高，物流成本也就高。何况中国还有全世界少有的过路费、过桥费，物流成本能不高么？

而美国的物流成本主要由三部分组成，一是库存费用，二是运输费用，三是管理费用。比较近20年来的变化可以看出，运输成本在GDP中比例大体保持不变，而导致美国物流总成本比例下降的最主要原因是库存费用的降低。

3、银行借款成本：中国是美国的2.4倍

最便宜的国内借款成本年利率6%，是美国成本年利率2.5%的2.4倍。按每吨7000元人民币或美国1100美元资金、4个月一周转，国内借款成本年利率6%和美国成本年利率2.5%分别计算公司运营资金财务成本:国内是7000元*4*0.06/12=140元、折合22.58美元。美国是1100美元*4*0.025/12=9美元，国内比美国高出1.5倍。

还是正常的银行借款，如果资金来自年利率超过10%的银行理财产品、年利率15%的私募基金、甚至是年利率20%的民间高利贷、企业不堪重负。

4、电力/天然气成本：中国是美国的2倍以上

国内能源成本是美国能源成本的2倍以上。美国除开夏威夷的电价特别贵外(海岛地区没办法)，其他州的电价都不贵，以德州为例，其电价折合人民币才2毛钱。

由于我国对电力、天然气直接定价的原因，企业用电用气用油价格居高不下。按国内每吨耗电450度、电价0.76元/度计算，单位生产成本342元，折合55.16美元。美国设备自动化程度较高，单位用电量相应增加10%，每吨至500度，按照电价0.05美元/度计算，单位生产成本25美元，国内比美国高出1.2倍。

5、蒸汽成本：中国是美国的1.1倍

还有蒸汽部分，国内用热电厂蒸汽，按每吨消耗蒸汽1.6吨、单价190元/吨计算，单位生产成本304元，折合49.0.美元，美国用天然气锅炉**蒸汽，按天然气价格为0.48美元/therm、单价14.52美元/吨计算，单位生产成本23.23美元，国内比美国高出1.1倍。

6、配件成本：中国是美国的3.2倍

国内配件成本是美国配件成本的3.2倍。国内设备性能略差，工人操作习惯不良，每吨单位配件成本约100元，折合16.13美元，而美国生产线设备性能较好，工人操作习惯好，每吨单位配件成本5美元，国内比美国高出3.2倍。

7、税收成本：美国税收优惠力度大

在中国，各种税收不断，把企业压得喘不过气。广州一家物流公司，运送一批货物到海南，总收入为1.9万元，但利润仅有216元，其中上税需要1260元。

而美国的州政府最看重的是就业，常常给予企业优惠的税收政策，比如房产税优惠30年内有效，如果公司达产，30年内将给予3000万美元的税收减免。

8、清关成本：美国无需支付进出口清关成本

在美国投资办厂无需支付进出口清关成本。国内企业原料均进口，假设进品环节费用不含内陆运费、关税、增值税、仅各类手续成本约为3500元/柜，每柜按20吨装计，则为175元/吨，折合22.58美元/吨。

国内企业成品出口，假设出口环节费用不含陆运费，仅各类手续成本约为1600元/柜，每柜按20吨装计，则为80元/吨，折合12.9美元/吨。如果加上运费等，成本还要大幅增加。

9、人工成本：中国成本优势趋弱

尽管美国劳动力成本是国内劳动力成本的2.57倍，但美国自动化程度高，用工少。国内两条月总产量为4500吨的生产线用工250人，美国设备改进，同产能两条生产线才用工180人。

照目前国内工人工资上涨趋势，如考虑国内5年工资再翻倍、10年工资翻两番计算，那么中国在人工成本上也占不到任何优势了。

10、折旧成本：美国是中国的1.7倍

美国折旧成本是国内折旧成本的1.7倍。同产能设备及土地厂房，国内生产线投资9000万元人民币、美国生产线投资2500万美元、按15年折旧年产50000吨计分别计算吨折旧成本:国内9000万/15年/50000吨/年=120元/吨，折合19.35美元/吨。美国是2500万美元/15年/50000吨/年=33美元/吨，高出国内1.7倍。

11、厂房建设成本：美国是中国的4倍

美国厂房建设成本是国内的4倍，但十年以上二手厂房价格根据年限则是新厂房的1/8-1/2，而且普遍性能良好。

综合以几点来看，随着国内环境成本，人工成本等持续攀升，中国制造成本已经和美国制造成本相当，在一些行业将会超过美国制造成本。“江南化纤”是个案，但国内制造成本的连年大幅攀升是不争的事实。中国制造已经“未强先高”的问题，必须引起高度警觉，想方设法降低制造成本，努力提升“中国制造”的竞争力。

⑹ 求美国商业用地，住宅和工业用地价格，精确到平方。要英文的！！悬赏所有！

1、美国住宅价格：
美国房价均价是4083.97元人民币/平米，就是676美元/平米。
截止2014年2月底，美国房价均价是16.96万美元，比去年上涨6.3%，加州是40.37万美元。根据住宅建筑商协会National Association of Home Builders，美国的平均家庭规模为2700平方呎，也就是250.83平米。注意，美国的房子的车库、走廊不算面积的。也没有公摊面积。是净居住面积。
这样美国的房价是16.96万美元/250.83平米，折合成人民币是169600*6.04/250.83=4083.97元/平米。
平均房价：这个数据我是在zillow上面查的，很方便，就是美国2014年2月平均房价，16.96万美元。
美国平均住宅面积：According to the National Association of Home Builders, the average home size in the United States was 2,700 square feet in 2009, up from 1,400 square feet in 1970，见：infoplease网

2、美国商业用地、工业：
According to the Hampton Roads 2005 Investment Market Survey by the
Old Dominion University Center for Real Estate and Economic
Development, the average price per square foot for commercial real
estate in the United States is as follows:

Office
The National average price per square foot is just above $168.

Retail Sector
The National average price per square foot is for malls are $100.
The National average price per square foot for Strip Centers $145

Instrial
The National average price per square foot for warehouse space is $50.
The National average price per square foot for flex space was $100 at
the end of 2004.

Source: Old Dominion University Center for Real Estate and Economic Development.
美国商业地产，可具体问下：星条置业，上面有专门的美国商业地产报告。

⑺ 高房价给中国带来了什么

高房价带来的痛苦，高房价降低了大多数年轻人的幸福感。成功地造就出了一批房奴，他们唯唯诺诺，战战兢兢，就连生活都失去了底气。

综上所述，高房价给我们带来的是整体幸福感的一种下降，房价越高卖不起房子的人就越多，从而会影响到人的方方面面。

房奴是一个很悲哀的词语，等有一天你发现房子可以属于你了，那个时候你已经老了。

⑻ 谁有最近各省市最近出台的工业用地招拍挂的文件（注：不要国土部31号文件）

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》下发，有如石破天惊。江苏省各地对国务院关于工业用地招拍挂的规定都高度关注。毕竟，这是一条很难有空子可钻的铁律，不管你怎么想，都不得不掂一掂这铁律的分量。
“不走这一步，没有更好的选择”——工业用地招拍挂势在必行
工业用地实行招拍挂，势在必行。用扬州市国土资源局利用处处长叶卫东的话说，“搞工业用地招拍挂，我们心里没底儿。但不走这一步，没有更好的选择”。
调查显示，近几年每年建设用地中工业项目用地占到43%。实际上，长期以来，许多地方工业用地都在“低价出让、过量扩张”，不少地方出现“零地价”甚至“负地价”，政府竞相以压低地价为策略，彼此争夺客户和投资，不仅使工业用地投放过量，工业摊子铺得过大，而且造成土地浪费使用，国有资产流失，被征地农民权益受侵犯……在用地矛盾尖锐的东部地区，人们不用多久就会发现，这片土地已经让工厂、楼房挤满了，很难再上什么新项目。工业用地低成本过度扩张，难以为继。
而实际上，市场一直在向招拍挂招手。
扬州市邗江区杭集镇，有“牙刷之都”美誉。据说，这里生产的牙刷，市场份额占全国的85%和世界的1/3。镇长陈德康对记者说，镇工业集中区里有136家企业，其中既有世界500强的高露洁集团等国内知名集团企业，也有来自比利时、美国等国的多家外企，已经形成成熟的产业链和可观的规模集聚效应。区内的地很紧张，不下十几家企业，都排着队等地。陈德康说：“如果不搞拍卖，政府还真是没办法。”
扬州市国土资源局储备中心主任周国清认为，选择在杭集镇做工业用地拍卖出让的试点，局里是反复掂量过的。在这里，不是政府找企业，而是企业找政府，政府不是在招商“引”资，而是在招商“选”资，在这种氛围下，搞工业用地招拍挂势在必行。
江阴市今年以来已经有10块工业用地通过市场成交，以挂牌形式居多。哪怕只有一家摘牌，但它与协议方式性质完全不同。国土部门的同志说，这个做法向社会传达了一个鲜明的信号：工业用地像经营性用地一样，要走市场。
无锡市委、市政府在今年7月下发的一个关于推进高水平节约集约用地的文件中明确提出：“从年内开始，增量用地用于工业性项目的必须全部通过市场进行配置，存量用地用于工业性项目的至少50%要通过市场进行配置。”记者注意到，尽管当时规定是增量用地百分百、存量用地50%要通过市场进行配置，力度还不够大，但无锡的这个文件毕竟比国务院31号文出得早一些。
无锡人说，工业用地价格这么低，集约用地就搞不成，用地压力会越来越大。
记者发现，对工业用招拍挂的规定，江苏一片拥护声。
槌声落，掌声起——招拍挂的多赢效应
槌声落下，掌声响起。这掌声既来自政府和行政主管部门，也来自企业投资商和失地农民。
扬州市国土局的同志说，工业用地协议低价出让，征地补偿安置是政府贴钱做，一是标准低，二是到位迟。通过招拍挂，工业用地价格复位，政府收足了钱，补偿就高不就低，钱能很快给到农民手里。陈德康说，杭集镇在整个扬州地区属于相对富裕的地区，地价水平较高，农民补偿安置费用本身就高，协议出让每亩16万元只是个成本价，政府还要贴钱搞征地农民补偿安置。拍卖拍出了每亩21万元的好价钱，农民安置就不成问题了。
无锡国土资源局局长王云鹤经常挂在嘴边的一句话说就是：“每减少一亩耕地，就要增加两名失地农民。因为地太便宜了，他才不好好用。花大价钱买来的土地，看他会不会精打细算！”“对节约集约利用土地来说，这一招显然来得更有效。”吴伟坤说，过去我们管得很辛苦，卡投资强度、投资密度，卡建筑密度、建筑容积率，可还是不一定管得住。明明1000万元的投资项目，他可以搞个批文，说成是1亿元的项目。市场机制，可以逼用地者节约集约用地，政府管理也能变被动为主动。
江阴友邦交通设备有限公司的例子很有说服力。公司要上新项目，打算要五六十亩地。后来通过拍卖，买了一块近20亩的地，项目也落户了。公司主管曹良兴说，精打细算20亩也够了，要向空中发展，盖三层厂房，办公楼也不单独砌了，就放在厂房一角。
工业用地招拍挂会不会影响招商引资？实践证明，这个顾虑是多余的。陈德康说，协议出让地价低，即使高于最低保护价，政府要搞几通一平，安置补偿失地农民，得倒贴不少钱。可以说，供地越多，政府贴钱越多。通过拍卖有了钱，政府不仅可以更好地安置农民，还有富余搞其他建设。
事实上，对地方政府来说，工业用地招拍挂带来的另一个好处是帮助他们更便捷地实现招商选资。企业买地，要具有一定的实力，土地出让合同中对建筑容积率、投资总额、单位用地面积的投资强度、非工业设施的用地比例以及动工、竣工日期等都提出明确要求，就如同设定了一道道择优录用的门槛，不达标的企业只能敬而远之。“这为我们减少了麻烦。”一位地方政府官员这样表示。
在协议出让的机制下，土地价格多是谈判谈成的。桌面上怎么谈的大家清楚，但桌底下怎么谈的，谁也不知道。通过市场化配置，操作公开、透明，这种猫腻儿也就自然消失了。
更重要的是，这样做，有助于抑制地区间降价招商的恶性竞争。苏南好几个国土部门的同志认为，过去地区间以牺牲土地为代价搞恶性竞争，便宜了投资商。有的投机商低价吃进大片土地后，成了“二地主”，坐享土地增值之利。通过市场化供地，既可以促进节约集约用地，又有利于建立一个规范有序的投资秩序，优化产业结构。
企业虽然增加了用地成本，但能够公平地拿到土地，项目顺利上马，也很欢迎招拍挂。至于企业拿地的成本高了，企业并不很在乎，尤其是有实力的企业。江阴友邦交通设备有限公司的曹良兴说，在9月22日江阴的土地拍卖会上，他们以314万元的总价款拿到了一块近20亩的土地，他当时的心情“比中大奖还要高兴”，因为“如果没有这次拍卖，我做梦都不敢想会拿到地段这么好的地”。他告诉记者，早在今年4月，公司就已经洽谈好了一个项目，资金也已到位，等了几个月，就是苦于没有场地。当时他们面临的选择只能到河北建厂，但这样一来运输成本就相当高。如今竞得的这块地，对他们来说简直是雪中送炭。他们当初作了成本核算，虽然每亩地价增加了四五万元，总价多出30%，但是马上可以建设投产，算经济账可以承受。
不少投资者表达了同样的心态。他们说，从市场上拿地，虽然比过去价位高，但大家心里敞亮，因为是通过市场公平竞争所得，物有所值。
工业供地走市场，还有很长一段路——好文件关键要落实好
“双轨制”是大家对当前工业用地现状的评价。对于江苏大多数地区来说，工业用地招拍挂仍然没有破题。少数率先实践的地区，如经营性用地招拍挂推进的历程一样，工业用地的市场化之路也并不平坦。看来，工业供地走市场，还有很长一段路。
首先是观念的转变。一些国土部门的同志说，目前招商引资仍然是许多地方政府的主要目标。实行工业用地招拍挂，就怕把外来投资项目都赶走了。有的地方政府领导认为工业用地实行公开出让，会弱化政府对企业和用地者的调控力度，影响当地的经济发展。
再有就是怕“水往低处流”，怕有的地方搞，有的地方不搞，“搞了的肯定要吃亏”。
“观念的转变肯定需要一个过程。好在31号文件的出台，一定会大大缩短这一过程。”国土部门的许多同志对此深信不疑。
大家一致认为，关键是要把文件落实好。
各地对于31号文件中提出的由国家统一制定和公布工业用地最低价出让标准，非常关注。记者在苏南等地了解到，各地已经制定了最低保护价标准，在实际中也是按照标准执行的，并没有零地价或超低地价的现象。但据部有关人士介绍，全国并不平衡，有1/3的省制定并公布了协议出让的最低价标准，1/3的省正在研究制定过程中，另有1/3的省还没有标准。
现有的供地程序也需要改变。过去是先立项，再供地；实行工业用地招拍挂则是先供地，程序变了，需要转变机制，调整操作。
31号文件下发后，无锡市国土资源局在政策层面的研究上也更进一步，很快草拟出《关于工业性项目等用地市场化运作的实施意见》，提交市委、市政府送审。记者发现，在这一实施意见中，无锡市将用地招拍挂实施的范围进一步扩展，将生产性工业用地、科研设计用地、工业区配套设施用地、外来人口集中居住用地、工业性物流项目用地、金融保险项目用地、营利性公用设施用地、营利性教育用地、营利性医疗卫生用地等都纳入招拍挂供地的范围。用他们的话说就是，除了划拨用地外，所有的其他用地通通走市场。
无锡市计划今年在全市范围内全面推开工业用地招拍挂工作。“我们热切盼望着31号文件配套文件的早日下发。不过，我们不会等。”“因为，实践已经证明这条路迟早得走也一定走得通。”

⑼ 美国为什么一直想要人民币升值

按中国人的一贯思路，敌人的敌人就是我们的朋友。美国的劝告，反着做就可以了。美利坚要我们升值，我们偏不能升值。但事实究竟怎样，还是要讲清楚：汇率上涨，受益者是人民币持有人，即13亿民众。你可以轻松去加勒比海滩度假，甚至娶一个年轻漂亮的马来西亚太太。乍看这个题目，很多人第一个反应就是写错了。人民币面临巨大的升值压力，何来贬值而言？不错，对外升值，对内贬值——国际市场上，人民币VS美元要升值，在国内人民币VS大排面要贬值。

1、美元公式：一个很重要的公式是我们一切分析的基础：美元报价=人民币报价*汇率。如一只中国产的茶杯，价格4元，人民币汇率8.27，茶杯卖到美国，报价为4/8.27=0.5元美元。美国抱怨中国货太便宜，0.5美元的价格让美国人实在难以竞争，小布什想尽一切办法，要让美国市场上的中国货从0.5涨价到0.7-0.8美元。

官方媒体翻来覆去强调，美利坚强制人民币汇率升值，汇率升值至1：5，美元报价自动涨至4/5=0.8美元，就没什么竞争力了。事实上，等式的右边有两项 -汇率、人民币报价。美国人还有另一种阴谋，如果中国通胀，杯子卖到7元一只，则7/8.27=0.8美元，一样达到目的。

2、通胀：通胀说来就来，一夜之间，物价就涨上去、电煤矿油就缺口、经济就过热了。什么导致经济过热？按央行官员的口径，是汽车、钢铁、电解铝等行业的过度投资。但过度投资的根源是价格上涨。价格上涨的根源是需求过热，需求过热的根源呢？央行官员就瞠目结舌，答不上来了。在8.27的汇率下，美国人的一个手段，就是用尽量多的美元冲击人民币体系。固定汇率类似一种坐庄系统，卖盘太多时，庄家就要进场维持价格。美国人抛多少，央行就得要接多少。不然这个8.27就名存实亡了，也达不到帮助企业出口的目的。 过去的一年中，大量热钱涌向中国，美国人的行为可谓疯狂 -中国的基本面很强，美国财团充满信心，投机资金源源不绝。年终总结，央行每天买进5亿美元，一年累计买入了1600亿美元。04年1-6月又买了700亿之巨，外汇储备达到4700亿美元。央行和商业银行有很大区别，商业银行资源有限，且用的是旧钱；商业银行买卖外汇，不会影响金融稳定。央行是发钞行，拥有铸币权。理论上，央行的接盘能力是无限的。手中一些有限的流动资金用完后，可以开动印钞机，印制新钱，接下美元。但新钱有新钱的坏处——新钞一发，后患无穷。美国人要的就是这个效果。大量新印制的人民币流入市场，将导致物价系统的灾难。中国商业银行的放大系数约为2.5-3.5。去年，M2货币总量由18万亿增长到22万亿，如果没有美元潮，放贷额甚至是缩减的，商业银行会惜贷，信贷失控纯属无稽之谈。新增4万亿货币总量，对仅有10万亿GDP的经济体来说太大了。一下子多了这么多钱，物价岂能不涨？物价一涨，生产企业岂会不大干快上，尽量多快开工？便出现所谓的经济过热。即是说，联系汇率导致人民币被低估，美国人冲击人民币，货币供应量增加、物价上涨、经济过热。用格林斯潘的话说，如果中国坚持不升值，他们自己的货币就会出问题。

3、鱼与熊掌：如果人民币被低估，美国人必然乐意将美元兑换成人民币，最终导致人民币过多，通货膨胀。经济是均衡的，你坚持固定汇率不动摇，我就用美元冲你人民币，最终导致你通货膨胀，失去竞争力。鱼与熊掌不可兼得，是选择固定汇率，还是选择稳定物价？中央的态度很明确，固定汇率是长期坚持的基本国策。去年顶住7国财长的压力，被认为是外交纵横的一项重大收获。按中国人的一贯思路，敌人的敌人就是我们的朋友。美国的劝告，反着做就可以了。美利坚要我们升值，我们偏不能升值。但事实究竟怎样，还是要讲清楚：汇率上涨，受益者是人民币持有人，即13亿民众。你可以轻松去加勒比海滩度假，甚至娶一个年轻漂亮的马来西亚太太。汇率不涨、国内通胀的话，受益的是政府和银行。作为最大的债务人，几万亿坏帐相应缩水，更容易偿还，政府获得大量的铸币权，以应付财政开支。财富只有一笔，鱼与熊掌不可得兼，总之，百姓去加勒比渡假是没有指望了，更没钱娶一房马来太太，这些钱将用来填补国有银行的亏空。总体上，以国家利益而说，填补银行总比去海滩渡假重要得多，但还是应跟民众解释清楚，中央的选择中，谁是受益者、谁是受害者。

4、房地产：新一轮热钱潮的一个奇怪现象，是游资收购房地产，而不是传统意义的股票与债券。国际换汇资金，讲究的是光速划拨，要求高流通、低风险、固定收益。从这个角度，债券是最好的选择，一些短期债票面受益率，甚至成了一国汇率的基准。相对而言，股票不会受宠，因为波动太大，收益率也不确定。一般而言，房地产根本不是游资的选择，因为流通性实在太差，且千房千面，每一套房源都要单独评估、单独销售，简直是游资的恶梦。但在中国，价格正逐渐向美国靠拢。到底是人民币报价变动，还是汇率变动，游资心中没有底。事实上，中央坚守固定汇率的决心，不容小视。因此，最好的选择就是购买房地产。一旦8.27的汇率不变，而是内部通胀，房价就会随物价上涨。无论是汇率涨，还是物价涨，房地产两相得宜。外行看热闹，内行看门道。目前来看，8.27牢不可破；简单地将美元兑换成人民币的初级投机者们，将遭受毁灭性的打击。

5、宏观调控：调控有一个很大的漏洞，即对内资外资的影响不同。内资奄奄一息、外资如鱼得水。调控之下，江苏省十几家银行集体停贷，民企几乎被屠戮殆尽。国内企业再也无力取得贷款、扩大产能，再也无力抢占市场了。中央管得了国内银根，却管不了国际银根。当前银根空前紧张，国际市场呢，却是45年来最低的利率，宽松得要命，外资企业可以大量融资。我们很痛心地看到，国内企业普遍停产的时候，外资公司却是心是心非。一些外资学者大喊中国必需减速、减速、再减速时，他们自己的公司却在急步跑马圈地。德国大众新加了两条生产线，广州本田加了一条，大摩在上海投了几十亿的地产项目，转手又买了建行的几十亿抵押物业。行政命令规定，银行不许做银行系统违约率最低的个人房贷，而天津的一家德资银行却连5.04%都不要了，干脆开出3%的优惠利率。不知道外国专家究竟是看多还是看空，但我们知道总产能并没有下降多少。唯一的区别是内资让几步，外资就进几步。一个完全的市场经济体系中，抽紧银根，则货币减少，供应紧张，汇率相应上升。实行紧缩性货币政策时，内资借不到贷款，外资因为汇率上升，一样要付出更多的投资成本；一句老话是，固定汇率下，外资涌入将抵销紧缩性的货币政策。但固定汇率下的调控，却只苦了内资，便宜了外资。国内银根很紧，国外银根很松；国企奄奄一息，外企如鱼得水。固定汇率加上宏观调控，便导致一个大漏洞，使国企不战而溃，大好市场份额拱手让人。其实，解决的方案很简单，对某些特定行业，征收投资调节税。凡不许增加产能的国企，外资也不许进入，进则征收额外税。更进一步讲，如果觉得某行业产能过大，第一个应砍掉的是外资的工厂，调控也应从外企开始。如果觉得汽车业产能过大，第一个被砍掉的应是广州本田，广州马自达。残害民族企业取媚洋人，砍掉民企市场份额让给洋人，一直是统治者的思维。

7、日本模式：从宏观经济讲，中国越来越象80-90年代的日本，越来越在复制日本模式。和90年代的日本一样，中国也是一个出口导向型国家，希望用较低的汇率补贴出口，都也面临外储急剧增加的情况，不得不解决外汇占款引发的通胀情况。货币泛滥的情况下，怎样保持出口竞争力，将出口导向型经济维持尽量长的时间？日本的对策方针是，进一步扭曲价格体系，不出口的东西都涨价，出口的东西都不涨价。日本的葡萄卖到1美元一粒。日本的西瓜卖到30美元一个。但无论如何，都比不上日本的房地产价格夸张。房地产是一个典型的内销型部门，为房地产买单的99%都是国内百姓。很多人都认为，房价过高，会导致城市的商务成本过高，丧失竞争力 -其实这是一个误解，一家大型跨国公司中，房地产、员工房贴只占总成本的8%，甚至还比不上一些公司的电话费。房地产的价格，99 %由本地百姓负担，剩余的1%中，还要分工业地产、商业地产、民用地产。普通城市的住宅楼可以很贵，但工业用地可以很便宜，政府可有意识补贴。 政府从房地产可以取得大量税收，这样一笔巨额财富可用来造机场，造码头，改善基础设施；或高额出口退税，或提供优惠项目。房地产事业是典型的剥削内贸、补贴外贸。用民众的负担补贴出口竞争力，甚至可以说，房价越高，出口竞争力越强。现在，中国也将走上日本的老路 -低汇率导致外储急增，引发通胀压力。政府将之引向房地产，让民众买单，令外贸出口业不受损伤。99%内销的部门始终是宣泄通胀压力的好去处。房产、交通、医疗、教育，莫不如此。日本出口一台彩色喷墨打印机，价值750元。对中国一年出口10万台，价值7500万元。当东京都一套很普通的公寓，价值和出口到一个国家的打印机相等时，东京都的房地产事业崩溃了，扭曲的价格体系再也无法维持。 现在，日本的土地是全世界最昂贵的，日本的出口是全世界最强的。即使经历一次崩溃，无论民生痛苦指数如何，仅就出口而言，日本仍是全世界最强劲的国家。

8、结语：经济是一具活物，任何扭曲都不能长久，并且要为扭曲付出代价。中国为追求出口优势，人为扭曲人民币汇率 -无论人民币升不升值，只要背离基本面，美国都能从中找出弱点，借而打击人民币。长期坚持固定汇率，美国就会用美元冲击人民币，扩大货币供应量，并最终导致通胀。如果学习日本模式，扭曲国内价格，用房地产宣泄通胀力，将人为地延长汇率扭曲，未来，不仅房价飙涨，门外大排档的碗面也要涨到30元一碗

⑽ 美国土地投资好吗

这里有四个关键因素促成了大批中国投资人来美国购买土地：
1、美国的土地是永久产权。土地作为房地产的一部分，业主拥有它的产权，地表和地下的自然资源如果没有特别的法律规定，通常也都是业主的财产。土地按照用途来划分，主要有住宅用地，商业和工业用地，农业用地，娱乐用地以及生地。
2、美国的市场政策稳定，成熟规范的市场超过100年的历史。在美国，土地和不动产都是对全世界的投资人开放的，不受国家、地区和民族的限制。任何国家的公民或者公司都可以在美国购买土地。外国人在美国进行土地购买投资，一切手续都受法律的保护，正规、便捷。
3、美国土地私有，可以自由买卖。除了建造商业地产的审批外没有其它的手续，可以自由决定土地的使用。美国私人购买的住宅，政府每年给的评估价中会区分，告诉你地面上的房屋价值是多少，土地的价值是多少。所谓的好区土地的价值很贵，甚至比在不好的区域内整个房子连带土地还要贵，所以投资房地产的土地当然要考虑位置和未来升值的潜力。
4、美国的各种法规完善，交易一般在个人与个人，个人与企业之间，很少有纠纷。美国是一个地方分权非常彻底的国家, 也就是所谓的联邦制, 从市政府(City), 郡政府(Conty), 州政府(State)以及联邦(Federal)都是独立运作, 都有自己的制度, 预算经费以及都市规划, 加上地大物博, 所以也不可能发生某几个官员或是建商就可以进行短期地皮炒作这种荒谬的事情。