2010年土地流转价格

Ⅰ 我家地基是2000年买的国有土地出让住宅性质，2010年建的5层楼房，2012年办的国有土地证，为

土地使用权转让协议怎么签的，之前的土地是什么状态

Ⅱ 听说2010年的经济适用房满五年后过户要交购房款和成交价的差额的70%的个人所得税，这是不是真的啊！

首先，一个人名下有两套以上住房卖房子的时候多收费的说法是没有的。
契税

符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7％）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。

二手房交易税费如下：

印花税 ：买卖双方各缴纳房价款的0.05%。

营业税 ：购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%；两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。

城建税 ：营业税的7%

教育费附加税：营业税的3%

个人所得税 ：普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20％；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20％。出售公房：5年之内，(售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20％，其中经济房价款＝建筑面积×4000元／平方米，土地出让金＝1560元／平方米×1％×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

2009年优惠政策：
对单位、个人转让住宅二手房，暂免征收的7项税费为，营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税、印花税。

2010年新政1：
通告
大地税告[2009]5号

按照财政部和国家税务总局政策规定，从2010年1月1日起，对单位、个人转让住宅“二手房”恢复征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税。为了做好“二手房”交易税收征管工作，现将有关政策通告如下：
一、个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按其售房收入减去购房价款后的余额征收营业税。
二、自然人房屋交易时，对于转让住房的，按转让收入额的1%核定征收个人所得税；对于转让非住房的，按转让收入额的2%核定征收个人所得税。
三、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，暂执行1%的契税税率。
四、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
五、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
通告发布后，如遇财政部和国家税务总局调整上述税收政策，按调整后的税收政策执行。
大连市地方税务局
2009年12月1日

2010年新政2：
关于调整个人住房转让营业税政策的通知
财税[2009]157号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现对个人住房转让的营业税政策通知如下：

一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。

三、为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。

四、自2010年1月1日起，《财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）废止。

财政部 国家税务总局

二〇〇九年十二月二十二日

再有不明白，可加QQ：565100420

Ⅲ 户口在省外的外地人能否在当地购买地皮并建房

不可以。农村村民宅基地的所有权属于集体，不能买卖。

根据《农村宅基地管理办法》规定：

第八条 农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。

外地人在新的地点占用农村土地建房的情况很普遍，唯一面临的难题就是在申办宅基地使用证和房屋确权证时，由于没有本地户口会有一些麻烦，但通过当地村委会的配合，难题还是可以解决。暂未办理宅基地使用证及房屋权属登记的，就必须积累相关的确权证据，以防后患。有了相关的确权证据，当遇到拆迁及被征占时，可以得到相应补偿。

(3)2010年土地流转价格扩展阅读

一二线城市与三四线城市的房地产市场已经在分化。

另一组数据也证明了这个事实。

从房地产企业的业绩增长来看，业务侧重于三四线城市的企业明显低于侧重一二线城市发展的企业。

根据公开统计资料，2012年前11月，保利地产销售额同比增长36%，中海也增长近30%，这两家企业在2012年都侧重在一二线城市发展。但是侧重在三四线城市圈地开发的恒大地产销售额同比仅增6%，同样布局的碧桂园仅增长6.5%。

这样的对比让很多房地产企业感到意外。最近几年，到三四线城市圈地几乎是房地产企业的主流，但去年的数据却让这一信心满满的预期大打折扣。

“三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅，很多三四线城市的房地产供应已经超过了当地的需求。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

实际上，三四线城市这种住宅供大于求的现象并不是今天才暴露，早在2012年年中，这种局面就已经初现端倪。唐山、烟台、营口、常州、贵阳等城市都在那个时期出现开发商扎堆儿，项目销售困难的局面。

在2012年年中之前，这些三四线城市都处在房地产开发建设的集中爆发期，众多国内知名开发商纷纷进入，到处都是房地产建设工地。

上海易居房地产研究院企业研究中心在当时就曾拿出一份研究报告，指明在三四线城市热闹的房地产开发背后，隐藏着严重过剩的巨大隐患。

这份研究报告以唐山为例，从2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量为2100万平方米，而北京为2268万平方米；唐山2011年商品房成交量为159万平方米，只有北京的18%。

如果用类似的方法去比较其他三四线城市，几乎可以得到类似的数据和结论：尽管城市不大、人口不多，但最近几年的房地产开发量却大幅猛增。

2012年年末，一些三四线城市相继爆出楼市危机的新闻。比如贵阳，住宅待消化库存高达3490万平方米，而这个城市的人口即使计入流动人口，也才500万人，这样的库存量要消化掉至少需要4年。

而在海南，房价大幅缩水在多个城市上演。

伟业我爱我家集团副总胡景晖在2012年年底参加的几次地产界的聚会上听到了数家房地产企业的抱怨，“他们都在说唐山、烟台、营口等三四线城市，房子卖不动。”

几年前一些开发商兴冲冲地到三四线城市跑马圈地，2012年大多进入销售期，却发现已经陷了进去。

正是这种状况，让那些知名开发商改变了拿地策略。伟业我爱我家集团统计了包括万科、保利、金地、龙湖等8家知名开发商在2012年的拿地状况，结果发现，这8家开发商在一二线城市拿地共205宗，在三四线城市拿地降为110宗。

张大伟告诉记者，这种拿地策略的变化出现在2012年8月之后，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线城市占比63%，三四线城市占比仅为18%。开发商回归一二线城市已经成为既成事实。

不过，拿地策略的变化并不能改变三四线城市在建项目销售的尴尬，可以看到的是，这些前期房地产开发建设活跃的三四线城市，未来将有着极大的销售压力。

在近日召开的瑞银2013年大中华研讨会上，瑞银房地产行业研究主管李智颖表示，三线城市新房供应过大的问题，在今年仍可能延续，供过于求现象将会存在。